房价与房地产经济研究

【摘要】 房地产行业是中国经济的支柱产业,房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势,研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义,采取行之有效的调控措施,不断满足广大居民有效需求的增长,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

【关键词】 房地产经济房价

房地产行业是中国经济的支柱产业,房地产业如何发展的问题已日益引起人们的广泛关注。越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展以及价格走势,研究房地产的价格走势规律有其现实的实践意义。

1 房地产价格的组成及影响

住宅房地产价格,简称住房价格,是指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现,影响房地产价格的因素涵盖了政治、经济、文化等各方面的因素,国内目前关于房地产定价的研究已经很多,其主要影响因素有以下几方面:

一是自身因素,所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;

二是人口原因,房地产价格与人口数量的关系密切。人口数量与房地产需求是成正比的,当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,相对应的房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。

三是环境因素,影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素及空间因素。主要包括大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境及生活舒适度。

2 房地产价格的政策调空调影响有哪些

2.1 土地政策

这里主要应该是主地因素,地价是房地产成本的重要组成部分．在房地产价格中,地价一般占有五至六成的比重,其走势直接影响着房价。随着国民经济和城市建设的发展,相关土地的出让价格会上涨,尤其是随着我国城市化进程的推进,城市土地资源日渐稀缺。房地产总量的有限性主要体现在土地总量的有限性上,土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬,从而使房地产价格偏离资产的实际价值。

（1）供求平衡下土地价格的形成。土地价格的形成同它的供求平衡足千H联系的,价格形成的过程就是供求平衡的过程,供求平衡总是在定价格水平下的平衡。土地供求理论是公认的地价形成理论,该理论认为,在自由市场经济中,土地和其他商品一样．其价格取决于本身的供给和需求。地价的形成条件可以分为短期土地供给量固定不变时的均衡条件和长期土地供给量改变时的均衡条件。（2）土地价格对房地产价格的影响。土地价格是房地产的成本之一,如果土地价格增加,那么房地产开发企业的成本必然增加,则利润率随之降低,这势必引起房地产投资规模下降,房地产市场的供给相应减少;相反,如果地价下降,企业利润率提高,则房地产供给相应增加。这势必影响房地产价格的涨跌。（3）土地市场与房地产市场的关系。房地产业发展离不开土地的持续供给,土地市场是房地产市场的重要组成部分。土地市场上确定的地价是影响房地产供给与需求的主要因素之一,地价变化会直接改变房地产市场的供给,使房地产价格出现波动;房地产价格变化又会对地价产生反作用。

2.2 金融政策

房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,金融政策在房地产市场住房价格有很大的影响。分析货币政策和房地产价格之间的关系,主要是了解调控利率和房地产价格之间的关系。利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下是详细分析了各种房地产价格的情况下:

(1)存款利率调整对房地产价格的影响:理论上,当存款利率吸引资金在其他投资市场的一部分,作为一个新兴的房地产投资,或多或少地受到存款利率的影响,主要是存款利率上升,将使房地产的减少,房地产价格产生一定影响,当然,在目前情况下,这种影响是微弱的,因为投资于房地产收入是远远大于收入的存款,投资于房地产的风险相对较低。

(2)贷款利率对房地产价格的影响:①贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。②贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。

(3)存款准备金率上调对房地产价格的影响:金融机构在央行的存款准备金存款而准备,以确保客户需要提取存款和资金清算。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,这可能会导致房地产市场的价格波动。

3 消费者预期是房地产价格变动的根本原因

仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期,也就是说,经济和社会预期的影响价格比真实的供给和需求之间的关系要大得多。

一方面,开发企业为了自身的利益,一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中,房地产企业通过“销控”的方式,实现价格低开高走的走势,这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。

另一方面,开发企业为了自己的利益,强调价格在未来会继续上升。给消费者的价格预计上涨的概念。在房地产销售过程中,房地产企业的营销控制的方式实现价格低开高走的趋势,同时并利用消费者的信息劣势,也给消费者制造房价即将上涨的压力,甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点,这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费量预计将是房地产价格上涨的根本原因。

4 结语

房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行,还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅仅是个经济问题,而且是一个社会问题。弄清房价影响因素,有效控制房价,成为政府和学者们关注的焦点。

参考文献:

[1]林道明,马红彬.关于房地产影响价格因素的分析方法——回归分析综述[J].魅力中国,2010.

[2]熊艳.我国房地产价格影响因素研究[J].金融经济·学术版,2009.

[3]陈景贤.房地产价格形成因素分析[D].武汉:华中师范大学,2008:2-3.