房地产税与房价的关系研究综述

摘要：房地产税与房价的关系不仅具有强大的学术价值，也具有重要的现实意义。有鉴于此，本文将分为三个部分，对房地产税与房价关系的相关研究进行一定程度的梳理和总结。若有不当之处，敬请方家批评指正。

关键词：房地产税 房价 政府

房地产税与房价的关系一直是现代社会的热点问题。由于我国现阶段房地产投资过热，从而导致高房价造成居民购房的压力过重。鉴于此近年来国家出台了一系列政策引导房价理性回归，其中人们给与房地产税收政策以很高的期望。很多国家的税收实践都证明了房地产税对调控房地产业发展的重要作用，我国政府也逐渐认识到其重要性并且将其作为促进房地产业健康发展的重要途径。因此该问题的研究具有强烈的现实意义，本文拟对房地产税与房价关系的相关研究进行大致总结。

一、国外研究动态

目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看，主要分为以下两类：

1、从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究

Tiebout（1956）通过研究认为消费者能根据辖区内的房地产价格与公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。Tiebout的研究为后来房地产税与房价关系研究奠定了基础。随后Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查研究，发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关，与财产税呈负相关。同时他也认为大部分居民都愿意承担高的税负，以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府将高财产税率所得用于扩张公共支出，则因此增加的利益将抵消因高税率而降低房地产价值的效果。

Yong　Tu（2003）通过对新加坡公共转售房屋市场和私人房屋市场的研究发现，政府采用高额补贴的价格出售公共房屋的做法稳定了房价、活跃了房屋市场。在新加坡，房地产税收更多用于稳定房价，因此房产税得到了新加坡的认可。Khin—Kun（2009）在分析住房质量和价格的一般均衡模型的基础上认为，在一个均衡的竞争空间中，当地政府的公共设施建设受税收政策的影响，同时本地的经济福利又是建立在房地产市场最优税收计划的基础上。

2、从房地产转让的角度研究住房消费选择问题

Kim（1990）通过研究韩国房地产市场中房地产转让税的课税效果，发现房地产转让税对经常更换住所的住户要佂收而言是高额的税负，因而税收改变了消费者的住宅置换行为。Benjamin（1993）通过对美国费城房地产转让所得税对房价的影响研究，发现由于房地产供给缺乏弹性，对房地产征收转让所得税将导致短期房价下降，从而使税收负担由卖方承担。Lundorg和Skedinger（1999）根据Wheaton（1990）的房地产市场搜索模型中房地产交易税对房价影响的研究中发现房价是内生的，房地产交易税征收所形成的闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。

Francois（2006）通过研究房地产市场生命周期模型，发现房屋的价格与税收之间存在正相关的关系，税收的变化有可能会引起房价的过度反应。David（2004）对美国2005年住房进行调查，发现美国的私有住房已享受了税收优惠，房产转让所得的收入不论来源均应征税。房地产税收对市场的影响是明显的。

二、国内研究动态

我国的房地产税收体系是在1994年分税制基础上逐步形成的。总体来说，对房地产税收的研究主要包括以下几个方面

1、我国房地产税收存在问题研究

我国学者在这方面的成果颇为丰富。大部分学者都认为我国现行的房地产税收和我国房地产业发展及土地管理目标不适应，弊端日益显露。房地产税收存在的问题主要集中在以下几个方面：

（1）税种的设立不科学

谭术魁（1999）认为我国房地产税收在税种设置上，呈现重复与缺位并存、交叉与重叠并存态势；土地税制租税费错位；课税范围过于狭窄。我国没有开设财产税，对持有财产（包括房地产）者不征税，存在税种缺位；“土地使用税’’本身就是地租，“土地闲置费"是一种典型的惩罚性的行为税而不是费；城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区，而不包括广大农村。陈多长（2004）对我国现存的不动产占有税的主要税种存在的缺陷进行总结。1、房产税的课税范围过窄，农村房屋和城市自住房屋均予以免税；2、耕地占用税。开征此税目的是促进土地资源合理利用，保护农耕地，但由于税率极低且一次性课征（最高为／元5平米），因而难以达到以上目的。耕地占用税的经济实质是地价或地租；3、城镇土地使用税。本质为地租，混淆了租、税概念和功能。

（2）计税依据不科学

我国现行的房地产税收计税依据包括从量计征、从价计征和从租计征。我国现行城镇土地使用税是实行从量课征方式。谢群松（2004）认为从量计征的方法使得土地使用税在调节土地级差收人和抑制土地投机现象方面几乎完全无能为力。耕地占用税采用的也是从量课征制度，因此耕地占用税也存在类似的缺陷。刘学华（2002）我国房产税按原值计征无法反应房地产应有的价值和增值，不能反应房地产的时间价值。从根本上看我国房地产税由于采用从量计征和原值（历史成本）计税造成与市场价值脱节，有失效率和公平。

（3）征税范围过于狭窄

我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。谢群松（2002）认为将个人非营业住房纳入不动产占有课税的课征范围不仅具有现实可能而且也非常必要了。

（4）我国房地产税重流转、轻保有现象严重

近几年人们关注的焦点大多在不动产保有税方面，认为我国房地产税收重流轻保现象非常严重。季勇、朱道林（2004）通过拉弗曲线分析认为我国能够归为财产税类的不动产保有阶段的税种过少。丛明（2005）在“进一步发挥土地税费的调节作用”一文中提出：条件具备时，将城镇土地使用税、城市房地产税和房产税合并，对保有环节的不动产按评估价值开征统一规范的物业税汇，有利于土地资源的流转，限制企业占而不用、多占少用情况的发生。

2、房地产税收与房价的关系研究动态

王海勇（2004）从现代资产定价理论的角度，认为房地产征税会降低人们对房地产未来收益的预期，从而使现期房价下降。陈多长、踪家峰（2004）指出，税收对房地产资产价格有双重影响：它既改变投机者的对房价预期增值，同时也改变房地产资产的净现值，征收房地产税收后资产均衡价格将低于税前水平。安体富、王海勇（2005）指出从目前我国房地产市场供需状况看，在房地产的开发流转阶段征税，并不能降低开发商利润，反而使房价上升。任晓宇、郭树荣（2006）运用供需弹性和税收资本化的理论，研究了我国现行房地产税在房地产各个环节的税收及税负转嫁情况。分析结果表明，征收房地产保有环节的税收有利于提高税收的效率和透明度，可以有效降低房价，除了可以缓解我国房地产过热的问题，还可以保证地方每年都有与经济发展相适应的并且稳定税收来源。

龚刚敏（2005）利用李嘉图等价定理，用数学方法研究拟开征物业税对房价与政府行为放入影响结果证明，开征物业税对房价及政府行为没有实质的影响。杨绍嫒、徐晓波（2007）从住房成本和资产收益的角度分析，认为由于购房者需求具有刚性、弹性较小，所以不论从资产收益还是从住房成本的角度看，增加税收在短期内都会使房价提高。谢伏瞻（2005）认为由于房地产保有税的征收可以降低开发成本、增加有效供给、抑制投机、降低当前需求、改变价格形成机制、抑制地方政府操纵房价等作用，故征收房地产保有税可以有效降低房价。这种观点代表了大多数学者的的态度和认识，即学者们大多肯定房地产税收改革对调控高房价的积极作用。

三、国内外研究述评

房地产税作为理想的地方税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨。因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税与房价关系的研究至少存在以下两个问题有待完善。

（1）房地产税对房地产价格的影响机理。

现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。

（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析。

近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究，房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于厘清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。

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[5]谭术魁.进一步改革我国土地税制的基本设想[J].中国土地科学，1999；11

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[7]龚刚敏，论物业税对房地产价格与政府行为的影响.税务研究，2005；5