房地产税对房价的影响研究

【摘 要】我国房地产市场化改革仅有短短三十几年的时间，理论界对房地产市场的研究远远晚于国外。从我国目前的研究成果来看，由于近年来房地产价格的快速飘升，房价成为社会各界关注的焦点，因此对房地产市场的研究几乎全部集中在房地产价格方面。本文分析了地价、供需、政府政策、垄断与管制等因素对房价的影响，并集中分析了房地产税对房价的影响。

【关键词】房价；地价；供需关系；政府政策；垄断；房地产税

绪论

房地产商品是房地产市场生产的产品，它能够为居民提供必需的生活和工作的空间，因此是人类生活必不可少的生活资料之一。一般来说，房地产商品具有几个明显的特征：房地产商品价值大、使用期限长，是非常典型的耐用商品；这种耐用性特性决定了房地产商品兼具消费品和投资品的特点，它不但能够作为消费品自用，同时还能够当做投资品投资。正是由于房地产商品具有的二重性特征，在我国目前投资手段缺乏的情况下，很多居民便将房地产作为投资手段，以实现资产的保值增值，这就成为导致我国房价飞涨的原因之一。除此之外，房地产价格还受到地价、供需、政府政策、垄断与管制、房地产税等因素的影响[1]。

1、房地产价格影响因素

1.1 供需因素对房地产价格的影响

商品价格是建立在商品价值的基础上，并随商品的供需关系变化围绕商品价值上下波动。换言之，就是在商品价值一定的情况下，商品价格直接受商品的供求关系的影响。当商品的供应量大于需求量时，商品价格下降；当商品的供应量小于需求量时，商品价格上升。这种商品价格的上升和下降，客观上起到了平衡商品供应量和需求量的作用。

房地产价值由房地产工程建设的社会必要劳动时间决定，社会必要劳动时间是在生产领域中耗费的，不是在流通领域中由供求决定的，供求关系不能决定房地产价值，但可以通过产品价格波动调节不同建设条件下建设工程数量的比重，从而影响加权平均数，影响工程价值的形成。供求关系的变动，使产品价格围绕产品价值这个中心而变动。房地产价格偏离产品价值运动的方向和程度直接决定了供求关系的演变。供不应求，房地产价格在产品价值的基础上向偏高的方向运动；供过于求，房地产价格在产品价值的基础上向偏低的方向运动，至于运动中房地产价格与价值的偏离程度，取决于供给与需求之间平衡与不平衡的程度，从短期看，供求决定价格，从长期看，价格决定供求，由价格决定着供求的平衡与不平衡[2]。

1.2 政府政策对房地产价格的影响

在我国房地产市场上，政府政策一直是影响房地产市场发展的重要因素之一，它直接决定了房地产市场的宏观走势。自1998年以来，房地产价格一直处于上升状态，已经成为社会矛盾的集中点。政府为应对此问题，出台了严厉的调控措施，近两年来取得了一些成效，甚至出现过短暂的下跌情况。

就货币政策对房地产市场的影响来看，已有的研究己经深入探讨了利率、贷款期限、信贷规模、汇率等对房价的冲击作用。按揭方式选择和住宅价格变化存在显著的动态关系，按揭成数、按揭利率和按揭期限对住宅价格均产生影响[3]。同时，引入住宅抵押贷款后，住宅价格对收入增长率的变化非常敏感。住宅价格上涨的重要原因就在于金融对房地产市场强有力的支持[4]。在汇率、利率对房价的关系上，利率对房地产价格有负向影响，汇率对房地产价格有同向影响。房价上涨与银行的金融支持密切相关[5]，银行资金高度向房地产市场聚集，推高了国内房价，催生了市场泡沫。而政府对住房价格的隐性担保，更加剧了房地产价格的上涨。

货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，其对房价变化的贡献率大于利率对房价的贡献率，且呈现加速上升趋势；而利率变化对房地产价格有负向影响，但其影响在长期内逐渐减弱，并最终回归到原点[6]。短期中，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响；在长期中，一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；实际再贴现率无论在长期还是短期对房价影响都不明显，而一年期存款实际利率无论是长期或短期对房价都有负向影响[7]。另外，东、西部地区房价受信贷规模影响很大，中部地区房价受经济增长影响最大，而实际利率对各区域影响差异不大，而且都比较小。从房地产需求来看，它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应，而需求的短期变动只在西部影响房价的波动。利率对房地产行业冲击存在价格难题，通过利率调节房地产价格存在时滞；货币供给量对房地产业的冲击具有明显的正向冲击主导和瞬时性强的特征[8]。对于不确定性环境下房地产价格的决定因素，房地产价格受到按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素的影响[9]。居民可支配收入和按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有一定影响，但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价上涨影响很大；短期内，抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用并不明显。未来房地产价格的走势仍然取决于政府、房地产开发商和居民的三方博弈。

从汇率对房地产价格的影响来看，汇率对房地产价格的影响是从供需两个方面实施的：从供给角度看，劳动力供给存在“棘轮”效应，无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。从需求方而看，汇率长期低估引起的过度的城市化进程、经常项目的持续顺差、汇率升值预期带来的大员热钱流入共同推动了房价的上涨。所以，当前的高房价是汇率管制下市场自身为经济高速增长选择的应力释放点，它部分缓解了人民币升值的压力，但却进一步扭曲了资源的配置[10]。

1.3 管制、垄断、合谋对房价的影响

我国房地产市场垄断程度较高，并由此造成了房地产价格居高不下：在垄断的市场条件下，开发商之间会达成价格合谋，并造成房价持续上涨。例如，北京房地产市场经历了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段[11]。我国房地产市场垄断度很高，并在一定程度上造成了我国近年来的房价刚性问题[12]。垄断也是我国房地产市场价格居高不下的根本原因，我国房地产市场是一个区域性的寡头垄断市场，在这样的市场条件下，开发商的价格合谋就成为可能[13]。

由于房地产市场垄断性的存在，开发商会采取各种价格策略，由此造成房地产市场价格的上涨。房地产产品是一种同质性、低需求的产品，由于房地产市场的区域垄断性特征，行业进入门槛较高，而消费者又以小客户为主，使得价格合谋成为开发商的理性选择[14]。房地产市场是一种具有较强垄断性的市场，因此开发商在制定价格时，会采取一些惯用的价格策略（跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等），同时也探索了一些独特的价格策略，如外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等，这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力[15]。

关于政府在房地产市场中的作用，我国学者也进行了详细的分析。一般来说，政府介入市场是为了克服市场失灵的存在，但是由于我国的国情和体制安排，政府己经成为房地产市场上一个重要的力量，甚至在某种程度上说，政府成为高房价的推动力。地方政府介入房地产市场是“双重压力”下的体制冲动。这“双重压力”分别是分税制和地方政府作为中央政府的机构的第二重身份。分税制下，地方政府的财政支出和收入严重不成比例，但同时又必须全力配合中央政府实现社会稳定、经济增长、充分就业等社会经济目标，完成自身的政绩考核。随着地方政府手中掌握的资源越来越少，土地就成为现有的政治体制下地方政府手中推动增长的直接资源之一。地方政府通过拉动房地产这么一个高关联度的产业的发展，动员各种社会资金的投入，实现地方经济增长，缓解地方就业压力。在双重压力之下，地方政府通过适度的土地供给控制、房产推动、舆论导向、对房地产产业的支持等手段，来深度介入房地产市场，从而直接推动本地的GDP增长，实现地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房价持续上涨的重要原因之一。地方政府在房地产市场中的行为是其收益与成本比较之后的结果，与预期收益相比地方政府的预期成本非常低，再加管机制的缺失，地方政府就有足够的激励推动房地产价格的上涨[17]。2004—2006年间，管制与垄断显著因素导致的房地产开发平均成本上升了94%，并且这种作用有不断增强的趋势。其中，对中东部地区的影响要大于西部不发达地区，对珠三角地区的影响要大于其它所有地区[18]。

1.4 其他因素对房地产价格的影响

除了上述分析的供给、需求、货币政策、政府管制、垄断等因素对房地产价格的影响外，城市公共品供给、人口迁徙等也是房地产价格上涨的内在动因。城市公共品（如道路交通）的恰当供给能够加剧房地产开发商之间的竞争。在其它条件不变的情况下，能够拉动房价下降[19]。人口迁移会显著地影响房地产价格水平，空间地理因素与城市房地产价格水平存在很直接的联系[20]。对于房地产价格对通货膨胀与产出机制的影响，无论是短期还是长期，物价与产出都能显著正向的影响房价；而房价在长期能够对物价和产出产生显著的正向影响，但短期内影响十分有限[21]。在考虑通货膨胀的条件下，我国房地产价格和国际资本流动的关系表明：短期内房价上涨吸引了外资流入，长期中外资流入会对房价上涨产生影响[22]。另外，城市经济开放度与城市房地产价格之间存在显著的正相关关系，房地产价格受到了房地产市场自身供需因素、城市经济因素和城市开放程度三方面的影响，随着我国经济开放度的不断提高，城市开放度将成为推动房地产价格上涨的主要因素之一。

2、房地产税对房价的影响

房地产税收的作用是作为政府的一种宏观调控手段在总量和结构上控制房地产市场，而不是直接参与其微观价格的形成，房地产价格的形成最终仍由市场供求决定。房地产税收调控活动的主要环节包括：国家制定和实施房地产税收政策法规、房地产税收收入变化和纳税人收入的变化、纳税人决策行为变化、房地产市场供需状况变化及公共政策目标实现。其中，税收政策法规的制定和实施是调控起点，它引起税收调控的后续过程，决定着调控的方向和结果；纳税人收入的变化既是税收调控的中间环节，引起后续活动，又是国家税收调控目标的一个重要方面；住宅开发商和购房者决策行为的变化和房地产市场供需状况的变化是税收调控的目的所在，即达到政府预期的公共政策目标。

受益论认为虽然对房地产征税将增加房地产交易成本，降低房地产预期收益率，改变房地产市场主体对房地产的总需求，进而影响房地产价格。但是对房地产征税并不必然导致房地产价值下降。如果政府把房地产的税收收入用于扩大地方公共支出，改善地方公共基础设施和公共服务，如交通（铁路、公路、公交等）、文化设施（学校、图书馆）、环境（绿化、污染处理）、安全等，就会促使房地产增值。因此房地产价值到底会提高、降低还是不变，取决于房地产税、地方公共支出与房地产价值的关联性。单独来看，房地产税负的提高会导致房地产需求的降低，进而降低房地产价格；地方公共支出的提高会增加房地产的价值，进而提高房地产价格。综合考虑房地产税和地方公共支出对房地产市场的影响时，房地产主体的决策行为取决于房地产税在地方公共支出中所占的比例。例如，房地产税税负提高，使地方财政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表现为公共服务的变化如：城市环境的改善，交通更加便利，学校和图书馆增多，公共安全增强等。当房地产税税负提高给房地产主体带来的损失大于地方公共支出增加所引起的福利时，居民福利增加，房地产价值提高，将吸引更多的人口在该地区购房居住。需求的增加最终导致房地产交易量和房地产价格的上涨[23，24，25]。

3、总结

在国外许多国家和地区，房地产税收制度已相当成熟，有关房地产税收理论研究也比较深入。无论是房地产税定义（房地产税是“受益税”还是“资本税”）或是房地产税收归宿研究，均是学者们研究和争论的焦点。房地产税作为理想的地方税税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，同时也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，并且研究成果对利用房地产税调控房地产价格波动实践起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税对房价影响的研究至少尚存在以下两个方面的问题有待加强。

（1）房地产税对房地产价格的影响机理

现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制形成，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。

（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析

近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究、房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于理清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。

参考文献：

[1]曾宪祖，许必建. 供需关系对价格变动影响的差分方程模型 [J]. 云南师范大学学报，1994，（1）.

[2]肖伦斌. 供需关系对建筑产品市场价格形成的影响分析 [J]. 建筑经济，2009

[3]李宏瑾，徐爽. 供给刚性、市场结构与金融—关于房价的Carey（1990）模型扩展 [J]. 财经问题研究，2006（8）：42-49

[4]周京奎. 利率、汇率调整对房地产价格的影响—基于理论与经验的研究 [J]. 金融理论与实践，2006（12）：3-6

[5]史小今. 当前房地产市场的形势、问题及对策—访中国社会科学院金融研究所易宪容研究员 [J]. 理论前沿，2007（11）：5-9

[6]王来福，郭峰. 货币政策对房地产价格的动态影响研究—基于VAR模型的实证 [J]. 财经问题研究，2007（11）：15-19

[7]宋勃，高波. 利率冲击与房地产价格波动的理论与实证分析：1998-2006 [J]. 经济评论，2007（4）：46-56

[8]高波，王先柱. 中国货币政策房地产行业效应的实证分析 [J]. 广东社会科学，2009（5）：25-33

[9]史永东，陈日清. 不确定性条件下的房地产价格决定：随机模型和经验分析 [J].经济学季刊，2008（10）：211-230

[10]王爱检，沈庆劫. 人民币汇率与房地产价格的关联性研究 [J]. 金融研究，2007（6）：13-22