房地产政策对房价的影响探析

房地产业是宁波市国民经济的先导性和支柱性产业，对于宁波市经济发展具有重要的推动作用。从90年代开始，在国家一系列鼓励住房消费的政策推动下，房地产投资持续保持较快的增长速度。从1999年开始，宁波房地产市场保持着强劲的发展势头，房价一路走高。在房地产市场快速发展的过程中出现并逐步积累了一些非理性的状况。房地产市场投资结构的严重失衡以及近几年民间资金和外地热抢的不断涌入，造成宁波房价畸形增长，房价收入与租售比严重失衡，严重超出了居民的可支付能力。本文将以稳定房价及科学调控房地产是产为目标，对2005~2010年宁波房地产现状进行分析，研究房地产政策对房价的影响，探寻房地产市场存在的问题。本文选题具有较强的现实性，通过对现有文献资料的整理分析可以了解到我国房地产的发展从1979改革开放之后经历了起步、发展、调整、膨胀直至出现“泡沫”的曲折历程。随着我国市场经济的不断发展，我国房地产产业迅速发展，它与我国经济和社会发展的关联性日益增强，它对能源、建材家具等行业有着巨大影响，如果房地产业不能健康有序发展，将会对经济社会的发展造成障碍。因此宏观调控政策对房地产的影响研究引起国家和学者高度的重视，有关学者对房地产做了不少研究，但国内外对该问题研究专著以及论文多是从某一种政策对房价的影响角度进行分析。对此，本文以宁波市为例，通过对宁波市近年的房地产数据及房地产政策一手资料的整理和分析，以增量商品房为研究对象，剖析房地产政策对房价的影响，提出相关对策建议。

房地产市场波动与政策变化的同步分析

从1999年开始，我市在经历过90年代中后期的低迷后，随着现代化发展进程的加快，人民改善住房的想法开始加强。从2000年至今宁波市的房价发生巨大的变化，但宁波市房地产迅速发展的过程中，房市逐渐出现许多非理性状况并不断积累，这些不理性状况导致需求和房价被不同程度的放大和扭曲，致使房地产市场偏离正确的发展方向。对此我国从2005年为调节房价走高过快的趋势，国务院出台了国八条，紧跟国家宏观调控的步伐，宁波市采取土地和资金的双控政策，宁波房地产无论新开工面积还是销售面积，均出现大幅度的回落。但是，土地开发面积的减少使得空置面积却急剧增加，同比增长223.7%，导致市场潜在风险进一步的加大。税收手段上，国八条提出"自2005年6月1日起，两年内交易全额征收营业税的规定"，这项规定严重打击了投机性投资和投机性购房的热潮，使大部分的买房者和投资者都处于观望状态。6月开始宁波市六区的商品房平均房价开始回落，从5770.02元/平方米到9月降到4619.53元/平方米。但从10月份开始，商品房房价又迅速上升，年末宁波房价比2004年12月上涨了562.8元/平方米。但房地产的投资增长率却由04年的27.18%下降到10.2%。由此可以看出，国八条的推出对宁波房地产的调节还是起了一定的作用，使宁波房地产市场基本回归理性。

2006年5月国务院根据各地房价的上升情况推出了《国六条》，国六条相较于国八条更加全面，更加细化，更加有针对性。国六条是国八条的传承和深化，它加强了信贷、税收、土地等政策的调节。宁波六区楼市在国八条后趋于平稳，国六条推行对宁波商品房并未起太大的作用。

2007年以来居民消费指数（CPI）出现逐月上涨的态势。CPI的上涨使居民的银行存在利息为负情况更加严重，居民将资金转而投入房市使房产资产价格持续增热，为了控制房地产经济的泡沫增长，07年一年内央行连续6次加息，一年期存贷款基准利率分别上调至4.14%和7.47%。针对2007年金融机构人民币信贷大幅增长，央行连续10次提高准备金率，使准备金率由年初的9%提高至14.5%，此外还有公积金存贷利率的上调，其密度之大，力量之强前所未有。针对房地产开发领域，政府从税收手段上推行"一费二税"调控政策。房地产企业土地增值税的缴纳由原先的"预征制"转为"清算制"，并且在6月国务院又取消了房地产土地使用税税收减免的地方行政市批权限和房地产土地使用税减免优惠的通知，进一步从房地产源头控制，减少房地产的投机性投资。此外国务院第一次以文件的形式强化了住房保障制度，进一步解决了低收入者的住房问题。年末宁波六区房价增长指数有所降低，并趋于平稳，售楼数量下降。

2008年宁波房地产市场，呈现"一个盘整"、"两个极端"、"三个阶段"的总体特征。2008年是戏剧性的一年。由于07年房地产宏观调控对房价控制有一定的效果，因而08年初出台的政策主要以延续为主，目的是进一步完善房地产调控。年初货币政策将从"适度从紧"改为"从紧"，从1月至6月期间多次上调存款准备基金和存贷利率，而财政政策继续保持稳健。宁波楼市到年中以后，观望氛围浓重，加上对土地开发继续调控，使楼房开发商在资金紧张情况下，继而面对土地供应的压力，宁波楼市供应和需求同比前几年严重下跌。据统计，增量商品住宅实际新增供应量为192万平方米，新增供应成交92万平方米，新增存量为100万平方米；市场总供应为236万平方米，总成交137万平方米。总供应较2007年下跌24.1%，总需求则下跌了48.5%。为了稳定国民经济，促进房地产市场发展，央行宣布"双率"齐降，货币政策再度从"从紧"向"适度宽松"转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。

2009年，经济刺激计划和宽松的货币政策支持房地产市场回暖，房地产市场经历了一个急转向上的行情。2009年初，各商业银行和各地方政府纷纷制定细则，贯彻〔2008〕131号文件。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台。宁波楼市在进入第二季度后迅速回温，楼房的销售量迅速上升。上半年我市房屋销售价格环比涨幅呈逐月扩大之势，6月份环比涨幅为年内各月之首，达1.6%。进入7月份，房屋销售价格环比涨幅逐月有所收敛，到9月份环比涨幅为0.3%，比6月份缩小了1.3个百分点。但进入10月份后，我市连续几宗土地拍卖出高价，受此影响房屋销售价格环比涨幅又有所扩大。

面对急速上涨的房价，银监局将第二套首付比率提高到40%，希望房价平稳，打击投机性购房。但新的调控政策丝毫没有影响消费者的购房热情，房地产市场依旧火热。房地产市场需求旺盛，成交量大幅上涨，开发商资金回笼加快。资金充足，导致土地市场成交活跃，房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手，开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。因而 2009年，中国房地产市场从年初的"试探性抄底"，到年中的"放量大涨"，再到年底的"恐慌性抢购"，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，房地产政策调控也由"去库存"转变为"挤泡沫"。面对迅速扩大的经济泡沫和上涨的房价，政府在年末出台一系列政策，期望遏制房价过快上涨和泡沫的扩大。11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，此规定可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。12月9日，国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此项规定对于开发企业争当"地王"、地方政府过度依赖"土地财政"进行有效的遏制。

2009年年末的一系列调控政策，给2010年房地产市场降了温，但3、4月份随着供应量的增加，宁波房地产迎来了小阳春，成交量不断走高，商品房平均房价达到16500元/平方米。4月15号，国家出台了"新国四条"，要求第一套房首付提至30%，二套房首付提高至50%，利率上调至1.1倍，第三套房从紧。该条政策出台后，对市场的震慑力较大。5月份商品房成交量下降到17万平方米，与4月份相比下跌了63%。销售数量的下降仍引起了房地产商的警戒。但6月的几个开盘项目运用较好的促销手段，引起了局部热销，使购房者又重拾购房热情，宁波六区的房地产成交量又开始迅速上升，到9月，成交量达到历月之最，高达38.82万平方米。9月29号，国家又加紧脚步，推出新政，宁波也紧跟着新政的出台颁布细则，调控方面集中在以下几个方面，一、限定居民家庭的购房套数；二、停止发放三套及三套以上的房贷；三、调整住房交易环节的契税；四、较强住房的有效供给；五、查处炒买炒卖哄抬房价。新政的推出，立马加重了房地产市场的观望氛围。10月份的住宅成交量迅速下降，仅有20.79万平方米，环比下降了46%。但购房者在房地产商一系列的优惠促销下，到12月末，成交量回升至31，62万平方米。

房地产市场调控面临的主要问题分析

信贷政策影响对象难以区分

房价一般从供给、需求和两者的结合三方面进行控制，信贷政策就是从需求方面调控房价。面对我国目前复杂的宏观经济环境，我们在更多方面是通过抑制需求来调控房价，因而信贷政策在房价的调控中起着相当重要的作用。从同步分析中可以看到我国在07和08年多次调动存贷款基准利率和准备基金，银行借贷门槛的加高增加了购房者的资金压力，使部分炒房者因资金周转困难无法继续炒房。但是信贷政策的作用对象只限于有信贷需求的消费者，它很难对影响对象做出区别对待。信贷比例的调动在一定程度上限制了炒房者的投机行为，但也同样影响了很多有正常住房需求的消费者。07年信贷政策取得了显著效果，房地产市场也在迅猛的政策调控下降低了温度，但也给房地产市场带来了低迷时期。信贷政策调控对象的不明确导致降低房价的同时打击了整个房地产市场。

税种设置不合理

为了控制房价，政府调动税率，增加税种，试图运用税收手段控制房地产泡沫经济的增长。但是从税种的设置中可以发现，目前税种的设置有着重流通、轻保有的弊病。在房地产流通环节中有10个税种，但在保有环节只有房产税和城镇土地使用税两个税种，并且在税率上，流通税税率明显高于保有税。这样的税种设置增大了开发成本和交易成本，而这些成本将会转嫁到消费者头上，直接促成了高房价，在一定程度上影响力房地产市场的健康有序发展。

炒房现象严重和消费心理的不正确

近几年，由于房价的迅速增长，许多消费者投资房地产，通过炒房谋取暴利。而在这种投资性炒房的影响下，房价也被越抬越高，导致房地产经济畸形增长。另一些消费者则普遍存在"买涨不买跌"的不正确的消费心里。当房价不断上涨时，购房者会担心房价会不断攀升争相购房，而当房价有下跌趋势时则出现观望的态势，等待更低房价的出现。这样的不正确的房地产市场的消费，是影响房地产市场健康发展的一大因素。

房地产市场调控的政策建议

（一）加强房屋信贷的管理工作。在住宅信贷的对象上应该主要以第一套住宅以自主为主，对于第二套贷款要严格审批，看其第二套住房是否是改善性住房，如不符合，不予贷款。对于第二套住房以上贷款的申请直接实施限贷，抑制不合理的住房需求与投机行为。

（二）优化长流层管理模式。第一，适当的精简流通税，并适当的降低流通税的税率。首先，缩短长流层管理可以减少公职人员贪污受贿的机会，间接地降低开发商的成本。而适当地降低流通税税率，则是直接降低开发商的成本，两种调节方式结合在一起更有效的稳住房价；第二，适当地、科学地增加保有税的税率，可以宁波市可以以房屋或土地面积为征收对象向产权所有人征收适当的税收，从而降低人们的购买欲，稳住房价。

（三）第一，抑制不合理性购房，对于投机性购房者，宁波政府应应给予一定的限制。根据具体情况，适当地提高首付的百分比和贷款利率，对于第二套非改善性住房或第二套以上的需求直接限购，抑制住不合理性的购房；第二，改善投资环境，老百姓陷入炒房潮，无无非是投资环境恶化，实体经济很难发展，老百姓找不到好的投资途径与此同时很多非，房地产企业也很难生存，因此宁波应给予实体经济大力的扶持，在政策上给予优惠，在技术研发上给予支持；第三，修正人民买房子的观念。首先，纠正人们买房消费观念，无论是高档住宅还是中低档住宅、一手住宅还是二手住宅都要与自己的财富相符合，如不具备买房的条件，租房才是最好的选择。与此同时宁波市政府应该大力支持存量房住宅市场与租赁市场，对于存量房住宅市场应减少其存量房交易的限制与相关环节的税费，完善相应的法律法规并给予些优惠的政策，推进存量房住宅市场的发展。

（四）完善经济适用房的供给体系并适当的扩大其规模，宁波市的经济适用房可以以"宽进严出"为原则，即可以对住者进行简单的调查即可入住，连续入住一定的时间即可低价购买，但如果将该房转让，则必须以当时买房的价格卖出，不得更改，以此来防止经济适用房被不适合的人群霸占。其次，政府要大力投入到经济适用房的建设上，让更多真正需要的人得到实惠。

（作者单位：宁波大学法学院）