房地产信贷对住房价格影响的研究

摘 要：自1988年房改以来，我国的房地产市场迎来新的时代。由于城市化进程的加快和人民生活水平的提高，居民对住房的刚性需求得到了爆发式的释放。房地产市场的发展不仅关系到国家经济的兴衰，更关系到人民的生活品质。在我国，个人按揭贷款占居民长期贷款的80%以上。我国房地产开发企业资金来源渠道比较少，因而房地产信贷也是房地产开发企业的主要资金来源之一。因此，房地产信贷直接影响房地产市场供给和需求，与房地产价格的波动有着密切的联系。通过研究得出结论：在短期，房地产信贷主要通过影响房地产需求方来影响住房价格；在长期，房地产信贷与住房价格存在均衡关系，并且房地产信贷是住房价格上涨的直接原因之一。

关键词：房地产信贷；房地产价格；供给和需求

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）05-0047-02

引言

中国房地产价格和房地产信贷密切相关。房地产行业是典型的资本密集型行业，房地产的开发、销售都离不开银行信贷资金的支持。在我国居民中长期新增贷款中有80%左右为住房抵押贷款。在住房信贷政策推出、完善及调控过程中，房地产价格也相应地发生着非常大的波动。所以，房地产市场的发展、房地产价格的波动和国家的宏观经济政策、银行信贷情况有着密切联系，尤其是房地产和银行信贷之间有着相互强化的作用。房地产价格和银行信贷的互相强化作用会扩大宏观经济的波动，对国民经济造成深远影响。综上所述，研究房地产信贷对房地产业的影响非常重要，可以帮助了解房地产业目前所处的状态、发展趋势、金融支持等情况。掌握了房地产信贷对房价波动的影响机制及影响程度，有利于政府通过引导、调节信贷规模与投向等金融手段促使房地产市场健康发展。

一、房地产信贷对住房价格影响的理论基础

房地产信贷一方面受到国家信贷政策的影响，另一方面与银行自身的收益状况有关。国家信贷政策主要从信贷规模方面影响房地产信贷。银行自身的利益与抵押房地产的价值密切相关，银行会根据房地产的抵押价值发放贷款。

银行扩大信贷规模，会增加房地产市场资金的流动性。对于供给方来说，房地产企业会得到更多的资金，扩大房地产开发规模，增加房地产市场的供给。但是由于房地产商品存在建设周期长，受技术水平和土地政策限制等特殊性，短期内供给弹性几乎为零。因而在短期，信贷规模的扩张对供给影响较小。对于按揭贷款的居民来说，宽松的信贷政策，如增加贷款额度、降低首付款，会促使潜在住房需求转换为有效需求，并且投机性的需求也会随之增加。所以，信贷规模的扩大对需求的增加能起到立竿见影的效果。因此，信贷扩张在短期内会促进房价上升。同时，房地产的抵押价值也随之上升，增加了银行的收益，促使银行进一步扩大房地产信贷规模，刺激房地产市场的繁荣和住房需求的增加，使房价循环上升。反之，如果实行紧缩的信贷政策，会降低房地产市场资金的流动性。银行对房地产企业的贷款就会减少，不利于房地产增加供给。但是房地产开发的施工面积远大于竣工面积，房地产市场存在庞大的潜在供给量，不会在短期对供给产生较大的影响。对于需求方来说，降低贷款额度、增加首付比例，会使原先的有效需求转变为潜在的需求，而投机需求也会减少，从而大幅度降低房地产市场的需求量，造成供大于求的局面，促使房地产价格下降。对于银行来说，抵押资产的贬值会产生很大的金融风险，因而会缩小对房地产业的信贷支持，从而进一步促使房地产价格下降。

二、房地产信贷对住房价格影响的实证分析

（一）检验个人按揭贷款和房地产开发贷款对住房价格的长期影响

将房地产信贷总额分解为房地产开发贷款和个人按揭贷款，分别研究二者对住房价格的影响。变量选取住房价格P、房地产开发贷款B1、个人按揭贷款B2、国内生产总值G、居民可支配收入M。

（二）房地产开发贷款与住房价格的协整检验

选取的变量为房地产开发贷款B1、国内生产总值G、居民可支配收入M和住房价格P。首先对房地产银行信贷B1、国内生产总值G和住房价格P三个变量建立的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.061 9×B1+0.3832×G+0.1732M+1 484.67

（17.47） （19.234） （16.45） （10.37）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验，由回归方程的估计结果，我们可以得到残差。通过Eviews软件可以得到残差序列，然后对残差序列进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和房地产开发贷款B1之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，房地产开发贷款增加1个单位，住房价格上升0.061 9个单位。可能有两个原因。一是宽松的信贷政策，增加了房地产企业的资金来源。房地产商在经济繁荣、资金充足的情况下，更倾向于开发高档住房的市场，高档住宅极易被投机炒高，拉动整体的房价。二是长期内房地产开发贷款的增加，会促进住房市场的供给增加。供给曲线向右移动，住房价格下降。但同时，潜在需求会转化为有效需求，从而住房市场的需求迅增加。因而新增的供给会被新增的需求全部吸收，此时形成新的房地产均衡价格。也就是说，长期内，当房地产的供给增加时，房地产的需求和均衡价格会同时增加。

（三）个人按揭贷款B2与住房价格P的协整检验

选取的变量为个人按揭贷款B2、居民可支配收入M、国内生产总值G和住房价格P。首先对住房价格P、个人按揭贷款B2、居民可支配收入M与国内生产总值的模型进行OLS回归，得到如下回归结果：

P=0.036×B2+0.201 3M+0.294 3G+2 175.66

（9.3325） （19.377） （18.652） （10.38）

接下来对回归方程的残差进行单位根检验。

对回归方程的残差进行ADF检验

滞后一阶

检验结果表明，在5%的置信区间，残差序列无单位根，是稳定序列。说明住房价格P和个人按揭贷款B2之间存在长期均衡的关系。并且，由回归方程可以得到，个人按揭贷款增加1个单位，住房价格上升0.063 6个单位。个人按揭贷款对住房价格的影响是显著的。因为随着经济的发展和人口数量的上升，居民对生活水平改善的要求开始转向住房的需求，并且潜在需求大大超过有效需求，很大部分的刚性需求还没有释放。在长期，宽松的信贷政策会增加房地产市场的需求，促进房价达到更高的均衡点。

（四）格兰杰因果关系检验

以上检验说明，房地产开发贷款和个人按揭贷款都和住房价格存在长期的均衡关系。下面通过格兰杰因果关系检验，验证二者是否和住房价格存在格兰杰因果关系，即房地产开发贷款和个人按揭贷款是否能直接引起住房价格的波动。

格兰杰检验结果

“B1不是P的格兰杰原因”在小于10%置信区间下拒绝原假设，说明房地产开发贷款是住房价格的格兰杰原因。“B2不是P的格兰杰原因”在小于10 %置信区间下拒绝原假设，说明个人按揭贷款是住房价格的格兰杰原因。检验结果与理论分析结果一致。

综上分析，房地产开发贷款和个人按揭贷款对住房价格的存在长期的均衡关系，并且房地产开发贷款和个人按揭贷款都是引起住房价格波动的因素。

（五）检验个人按揭贷款对住房价格产生的短期动态影响

建立VAR模型，研究个人按揭贷款对住房价格的波动产生的短期动态影响。因为在短期居民购房需求与储蓄余额有直接的关系。因此，模型选取的变量包括住房价格P、个人按揭贷款B2、居民储蓄年底余额S和国内生产总值G。

1.VAR模型的建立

使用Eviews软件计算出来的最优滞后阶数是滞后一阶。

P=-0.362×P（-1）+0.098×B2（-1）+0.011 8×S（-1）+

0.092×G（-1）+2 584.24

2.格兰杰因果关系检验

在VAR模型下，进行格兰杰因果关系检验。

VAR Granger Causallty/Block Exogeneity Wald Tests

检验结果表明，在5%的置信区间下，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S都拒绝了原假设。换句话说，个人按揭贷款余额B2和居民储蓄余额S是住房价格的格兰杰原因。居民年底储蓄余额S代表了居民的财富。居民的财富直接决定消费者的有效购买力。因此，检验的结果符合现实情况。个人按揭贷款B2会同时影响购房消费者的居住性需求和投机性需求，从而影响住房价格。检验结果符合理论分析结果和实际情况。

3.脉冲响应

图1 图2

如图1所示，当在本期给个人按揭贷款余额一个正的冲击后，住房价格会在第一期反映为零，第二期有一个非常明显的上升到达峰值，之后趋于平稳。如图2所示，居民年底储蓄余额S的冲击对住房价格的影响。当在第一期给居民年底储蓄余额一个正的冲击后，住房价格在第一期的反映为零，第二期开始有小幅的上升，之后持续对住房价格产生上涨的影响。因此，可以看出，个人按揭贷款在短期对住房价格有显著的促进作用，长期保持稳定。居民储蓄在短期的影响没有个人按揭贷款显著，但是在长期会持续促进住房价格的上升。

三、结论

一是银行的房地产信贷规模尤其是个人按揭贷款规模的大小是造成房地产市场波动的重要因素。尤其在短期，随着购买者或投资者从银行取得贷款的增加，房地产价格水平会出现上涨趋势。

二是在长期，银行信贷对供给和需求都会产生影响。我国房地产的大规模开发并不会因为提供更多的有效供给以拉低房地产价格，新增的供给会不断被旺盛需求所吸收，从而继续抬高房地产价格，达到更高的均衡点。因此，房地产信贷的增加，会导致房地产价格的上涨。

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