房地产审计报告范文

房地产审计报告篇1

第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[20**]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。

第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。

第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。

第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。

第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：

（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。

（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。

（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。

（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。

第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。

第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。

第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。

第九条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。

第十条税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。

第十一条税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。

第二章一般规定

第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：

（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。

（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。

（五）项目工程建设合同及其价款结算单。

（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。

（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。

（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。

（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。

第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：

（一）明确清算项目及其范围。

（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

（六）明确清算项目的起止日期。

第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。

第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。

第十六条税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。

（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。

第十七条纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：

（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。

（二）依法组成的清算组织。

（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第三章清算项目收入的审核

第十八条土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：

（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。

（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。

（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。

（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。

（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。

第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第二十条税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。

第二十一条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

第二十二条有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

第二十四条收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

第二十六条必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：

（一）审核企业按照项目设立的"预售收入备查簿"的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。

（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。

（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。

（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如"其他应付款"，不作销售收入申报纳税的情形。

（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。

（六）审核纳税人采用"还本"方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。

（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。

（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。

第四章扣除项目的审核

第二十七条税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十八条扣除项目审核的基本程序和方法包括：

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。

（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。

（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。

（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。

（六）必要时，利用专家审核扣除项目。

第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。

如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。

第三十条取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

第三十一条土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

第三十二条前期工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

第三十三条建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

第三十四条基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

第三十五条开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。

（六）审核有无预提的开发间接费用。

（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

第三十六条房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

第三十七条与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

第三十八条国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

第三十九条对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

第五章应纳税额的审核

第四十条税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；

3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

第六章鉴证报告的出具

第四十一条本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

第四十二条鉴证报告的基本内容应当包括：

（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为"土地增值税清算税款鉴证报告".

（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：

1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；

2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；

3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。

（六）鉴证报告的要素还应当包括：

1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；

2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；

3.注明报告日期；

4.注明鉴证报告的使用人；

5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

第四十三条税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：

（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。

（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。

（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。

（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。

上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。

第四十四条税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：

（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。

（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十五条税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：

（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。

（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。

税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十六条税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。

税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

第四十七条税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。

房地产审计报告篇2

摘要SOX法案的推出标志着内控信息披露进入了强制性时代，而我国上市公司内控披露研究起步较晚。文章对深交所18家上市房地产公司2009年-2010年内控报告及内控鉴证报告进行了分析，提出了相关的改进建议。

关键词内部控制报告房地产上市公司信息披露

一、问题研究背景及意义

2002年7月SOX法案的推出使得内控信息从自愿性披露进入了强制性披露的时代。目前，我国已对上市公司内控信息披露方面制定了相关制度，并取得了一定的成效，但由于研究起步较晚，导致内控信息披露仍存在各种各样的问题。房地产业作为我国“支柱型”的经济力量，兼有自身的经营特点，以其为样本探究我国内部控制信息披露存在的问题，具有实质性意义。

二、深交所房地产上市公司内控信息披露现状及评价

为了解我国房地产上市公司内控信息披露的状况，笔者对深交所18家房地产上市公司内控信息披露情况进行了分析：

从总体披露情况表中可以看出，整体披露程度仍然较低。

虽然《指引》在第一章第三条中明确指出：公司董事会应对公司内部控制制度的制定和有效执行负责。但从执行情况来看并不理想。

（三）公司内部控制评价标准

18家公司均在两年的内控报告中提到了评价标准，但是标准的选取不一而足。总体上说，大多数公司以《企业内部控制基本规范》及深交所《上市公司内部控制指引》作为指导性文件，2009年有10家公司采用了这一标准，占样本比例的55.6%。2010年，随着深交所《主板上市公司规范运作指引》的，比例有所下降，为33.3%。有些甚至采取“一把抓”的态度，将《公司法》、《证券法》、《指引》等等均作为内控评价标准。这一现象也是我国缺乏内控规范性文件的表现。

（四）会计师事务所审核标准

资料来源：根据深交所房地产上市公司内控报告整理

2010年事务所审核标准与2009年情况一致。不难发现，即使是专业机构，其对内控的评价标准也不相同。如何借鉴财务审计报告模板和审计结论的可取之处，完善内控报告审核程序，是我们值得思考的问题。

（五）内部控制缺陷的披露

公司对于内部控制存在问题和整改计划的披露不甚理想。对样本经过统计发现，09年有12家公司指出了内控存在的缺陷或提出了实际的整改计划，10年仅为9家。内控缺陷披露情况的下滑部分原因是公司已经建立较完整的内控制度，但笔者认为，提出切实可行的评价体系，才能使公司对内部控制评价有据可依。

三、造成内控披露问题的原因分析及完善建议

（一）我国内控信息披露制度不够完善，应积极建设

从制度建设来看，没有统一的内控信息披露格式，缺乏统一的评价方法体系，使得公司内控报告呈现“空”、“泛”、“套”三大问题。笔者认为，制度的完善应从以下几个方面考虑：规范内控信息披露的格式和主要内容；规范内部控制评价标准；建立系统的审核结论模板；规范内控审核依据，建立有效的审议程序。

（二）行业特殊性影响内控建设，应提高自愿性披露

房地产企业的财务关系复杂，导致内部控制的信息沟通不畅。同时，在会计核算过程中，由于房地产开发企业收入确认的复杂性，账簿设置繁简不适等原因也会导致内部控制的复杂性。面对以上现实，为了更好地提高房地产公司内控信息披露质量，应当合理运用信号理论。公司为了在竞争市场获得相对于其竞争对手的比较优势，会有较强的动力向资本市场披露相关利好信息，以突出核心竞争力，获取市场份额。

（三）监督机制不够健全，应加强监管

从外部监督来看，需要监管部门对上市公司的内部控制报告、注册会计师的审核报告定期或不定期地实施监督检查，从源头上防范虚假的内控报告、审核报告的产生。从内部监督来看，企业内部控制信息披露的内部监督程序的重要问题在于明确划分各关键参与者各自的职责，使其各司其职。以合理保证战略、计划和目标的实现。

（四）信息使用者对内控信息需求不足，应提升理性需求

由于个人投资者素质总体水平不高、机构投资者自身规模以及外部环境限制等因素，我国资本市场目前对内控信息的需求还不强烈。我国需大力培育机构投资者，以增加其对内控信息的需求。同时还应加强个人投资者的素质提升，使投资观念更趋于理性，壮大理性投资者的队伍，增加对内控信息的需求。

参考文献：

[1]尚洪涛,冯茹.沪市上市公司内部控制报告分析――以房地产公司为例.集体经济.2010.09(上).

房地产审计报告篇3

【关键词】 房地产开发企业 内部控制 问题 对策

近年来我国的房地产企业保持了良好的发展势头，但在快速发展过程中也暴露了种种问题，尤其是内部控制方面的问题更是迫在眉睫。本文通过对房地产开发企业主要风险进行了分析，针对我国目前房地产开发企业内部控制的现状和出现的问题，提出加强房地产开发企业内部控制的对策，为房地产行业在完善内部控制以及防范市场风险提供思路。

1. 房地产开发企业主要风险分析

我国房地产开发企业承担的风险有自然风险、社会风险、经济和市场风险、技术风险、企业内部风险、法律风险等。由于我国的政治经济环境稳定，社会安定团结，故对房地产经营管理影响最大的国家政治变动对我国的房地产开发企业而言影响有限，社会风险也不会对其产生深远的影响。而由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险；由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的风险；由科学技术的进步引起的风险；由房地产经营管理企业内部管理水平等问题，形成经营管理风险等风险因素影响我国房地产开发企业。

2. 房地产开发企业内部控制存在的问题

2.1资金成本控制的风险意识淡漠

商品房价格涨速过快，空置率不容乐观。在商品房价格上涨的同时，其空置面积也不断增加截止到2009年10月末，全国商品房空置面积达 1.33亿平方米。截至 2010年6月末，全国商品房待售面积共计19182万平方米，即接近2亿平方米的商品房建筑完毕之后无法投入销售使用。可见，房价的激增和商品房空置率的增长共同加重了房地产行业的资金负担，直接促成了房地产开发企业的资金风险。

2.2内部控制体系和监督机制不健全

目前，多数房地产开发企业的内部控制制度不够全面，在控制环境、会计系统、控制程序等方面均有较多的不完善之处。例如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使企业会计工作秩序混乱、核算不实而造成会计信息失真现象极为严重。

由于很多企业的内审部门并未单独分立出来，严重缺乏应有的独立性特征。并且在审计的过程中，重点是在会计账目核对，帐帐是否相符层面，较少涉及审计企业的内部风险控制制度是否规范，是否需要完善以及各部门是否能够依照职能高效率完成任务，内审的监督机制作用并未发挥出来。

2.3监督职能弱化，内部审计形同虚设

目前有很多房地产开发企业监督评审主要依靠内审部门来实现，而有些企业的内审部门隶属于财务部门，与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核会计帐目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。

3. 加强房地产开发企业内部控制的对策

3.1完善内部控制制度

强化和完善内部会计控制机制。需要完善财务会计系统，并将其与监督系统区分开来。即，将财务会计系统中的所有真实发生并记录的经济业务，要在则一务会计报告中做出适当的分类，另外，重大的经济业务要进行必要的详细描述；衡量经济业务的价值，在财务会计报告中准确记录其货币价值；准确确定经济业务发生的期间，不影响财务报告的基础上，将其记录在适当的会计期间；在财务会计报告中适当地表达经济业务，并按要求披露相关事项等职能，与监督系统中的审计、稽核等职能区分开来，建立完善的内部监督部门，并赋予其应有的职权。

3.2完善业内部控制操作过程

改善房地产开发企业的治理结构。房地产企业要优化管理、正确实施内部会计控制，更要健全公司的治理结构，这是是内部控制系统构建的基础。建立和完善内部会计控制制度，完善决策机制，将进一步强化董事会的作用。设立专门的内部审计、稽核等监督部门，并确定其独立性，行使相应的监督权。要以制度约束人，强化责任追究制度，建立和改进激励和约束机制。

3.3建立内部财务风险控制的信息系统

信息系统收集、生成、传递的信息在内容、时效性、准确性、可靠性、可用性等方面保证信息的质量。信息沟通在房地产开发企业风险控制的作用机制如图1所示：

在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险；信息系统能够定期生成集中开发企业执行情况的报告，向管理层和董事会报告，风险管理部门也能通过信息系统查询财务风险控制情况，及时了解开发企业的进度，提出相应的意见。

参考文献：

[1] 昊国春.浅述内部控制制度[J].技术经济与管理研究.2003（l）.

[2] 叶祥松.不同国家公司治理结构及其比较[J].中央财经大学学报.2001年2期，1-6.

房地产审计报告篇4

近几年，我市房地产行业发展迅速，大量资源与资金被房地产公司迅速消化，严格监控房地产公司的业务与资金已成为审计的一项重点工作。笔者将近几年参与的大型房地产公司审计项目中不断摸索和实践出的适合房地产公司审计的方法与各位读者分享，不足之处敬请批评指正。

一、充分做好审前准备，全盘掌控企业投资项目情况。首先应充分收集审计期内国家及地方对房地产行业适用的相关政策制度。从项目立项开始，房地产项目的各个开发环节均有直接约束和控制。近几年，国家不断出台调控房地产的政策，审计前应熟读相关规定，做到对政策制度基本了解。其次应与被审计单位反复座谈，了解公司近几年房地产开发的战略方向，项目基本情况，项目开发的内部程序，内部制约与监督手段等。第三，收集被审计单位审计期内的房地产项目资料及清单，清单中应包括项目名称、项目性质、地点、建筑面积、批准概算、土地价格、建设资金、开工日期、竣工日期、是否开盘、房屋套数、已售套数、每平米均价、已售金额等内容，通过分析清单，可以帮助审计人员事先全盘掌握公司审计期内房地产项目情况，并初步确定审计重点。通常我们选择资金量较大，建设周期较长或销售情况不佳的项目作为审计重点。

二、分析土地资源，评价发展潜力。房地产公司发展潜力是否强劲，通常取决于手中的土地资源是否充足，资金是否雄厚。一般我们通过审核公司摘地过程资料及项目可研分析报告，分析土地开发价值，并实地检查储备土地的实际情况，走访相同地块的其他开发项目，分析评价可研报告是否贴合实际情况，评价公司预判房地产市场走向的能力以及自身发展能力。

三、查阅审批及施工资料，分析建设周期是否正常，核查建设周期过长的原因。我们曾经审计的某房地产公司就存在多个项目开发时间超过10年，寻根究底，查出了该单位资金缺口较大，相关证件办理不齐而无法开工等问题。另外，因开发时间过于拖沓，导致该公司个别项目因国家房地产调控政策的改变而中途搁置，不仅影响了公司的信誉与形象，更无效占用了大量资金，造成了国有资源的闲置。

四、对照银行贷款协议查阅资金账簿，核查贷款资金实际用途，有无混用贷款资金问题，有无将银行贷款用于支付土地出让金问题。房地产是一个高度资金密集型产业，项目投入需要巨额资金支持，通常情况下，开发商会通过各种渠道筹措资金，其中以银行贷款为主。银行贷款协议书中均会明确注明资金的投向，所以审计人员应查阅会计账簿，逐项比对贷款资金的流向，对不符合银行贷款约定内容使用的资金应予以披露和纠正。房地产企业往往因为资金需求较大，忽略对贷款资金专项使用的约束管理，项目资金混用，甚至将贷款资金与企业流动资金混用，贷款管理混乱。另外，按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。即企业银行贷款均不能用于土地出让金的缴纳，这也是审计中应关注的重点之一。

五、整体与分项分析相结合，核查项目资金需求，评价财务风险。房地产企业通常投资资金额巨大，资金周转期较长，变现能力较差，且较易受到国家宏观调控政策的影响，财务风险高于其他行业。审计中，应重点关注房地产公司各开发项目的资金缺口，一般用计划投资额或合同金额与实际已投入资金的差额对比项目目前可支配资金额分析得出。这一对比分析过程还要结合国家地方相关政策，按照资金需求的轻重缓急予以综合分析。例如，土地出让金的缴纳一般限制较严格，企业须用自有资金支付，如果企业自有资金较少，贷款资金较充裕，仍然说明该企业存在资金风险。另外，审计人员也要结合银行贷款协议对企业贷款的偿还能力进行审查，主要是结合还款方式和时间对应审查企业资金链的连续性，评价筹资风险。

六、审核分析房屋销售情况，查看有无捂盘惜售问题，有无低于市场价格出售房屋问题。房地产企业一般都会详细记录房屋销售的各种细节，这些信息有时会以纸质方式记录，审计人员需在访谈过程中有策略的引导对方说出记录内容和存放地点，以便获取第一手资料。这些资料中往往会为审计人员提供较多信息，如楼盘实际成交信息、成本价、实际成交价、购房人信息等。我们可以从中分析出楼盘中的楼王等位置以及结构、朝向较好的房屋是否存在捂盘惜售现象，是否存在低于市场价甚至于成本价销售的内部交易问题。我们曾用此方法查出某房地产公司将项目中的楼王以低于成本价格销售给关系单位，造成了国有资产的损失。有时，开发商会用精装修等手段变相将房屋低价出售给关系户，审计人员需要调阅售房合同、物业合同等协议资料，并与财务记录相结合进行分析，同时配合实地勘察发现违规问题。有的开发商会为避税，而通过暂时隐藏销售情况，将房屋收入暂缓入账。例如，审计中我们走访了已出售项目的物业公司，调阅了业主入住证明资料，物业费缴纳资料等，以核实销售记录是否与实际业主收房情况一致，结果我们查出共有45套已售房屋未计入销售台账，近2亿元收入未及时入账。

七、分析工程资料，检查资料的完整性，评价内控的严谨性，审核招投标过程是否符合国家有关规定，洽商变更及结算中是否存在舞弊。通常我们会对项目从立项直至竣工结算的整个过程进行内部控制流程审计，查看项目实施流程是否符合企业内部相关要求，内控设计及运行是否有效。这一过程的检查包括：时间是否符合先后顺序，是否逆程序进行；施工方资质验证；审核过程是否按照公司内控管理流程进行，相关负责人是否全部签字确认；招投标过程是否符合有关规定；中标金额与内容是否与合同约定相符；备案合同是否与实际执行合同一致；结算方式是否与备案合同约定一致；洽商变更是否经过施工方、监理方和甲方共同确认，变更内容是否真实合理；付款依据是否充分；施工过程中有无损失浪费现象等。审计中我们发现有的开发商为回避招投标环节，而将施工单项合同估算价在200万元人民币以上的项目分解成若干小项目，这是国家招投标法明令禁止的，应重点关注；有时开发商会因为工期紧张而先开工后招标，这种虚假招标的问题可以通过审查招标资料和施工日志对比查验出来；还有开发商背离备案合同，与施工方另行签订施工协议，这也可以通过调阅2份合同审核查出；另外，在洽商变更中也会出现高于市场报价或重复建设以获得额外工程款的问题，这就需要通过协查和实地踏勘查验。上述审查过程较为专业，审计部门可以根据审计人员实际情况外聘专家配合实施。

八、调阅项目竣工决算资料，以及项目后评价工作报告，对房地产项目整体情况进行综合评价。竣工决算一般会反映出房地产公司成本费用控制能力以及整个施工监管的控制水平，很多房地产企业迟迟不做竣工决算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工监管环节上的漏洞，这是我们应将其列为审计重点的一项线索，通常这类项目会存在较多问题。后评价报告是近几年房地产企业普遍开展的一项自我评价工作，通过查阅该报告可以帮助审计人员提高对项目整体情况的了解，将该报告与项目前期可研报告对比，可以评价企业制定项目计划的科学性和严谨性，同时对评价企业整体运营管理情况也是较为全面的参考。

房地产审计报告篇5

第一条  为促进住房信贷审批工作规范化、制度化，提高信贷决策水平和信贷资产质量，根据《贷款通则》、《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》、《中国工商银行授权授信管理办法》、《中国工商银行信贷审查委员会工作规则》制定本规则。

第二条  本规则适用于各一级分行、直属分行上报总行审批的自营性商品房开发贷款。

第三条  凡报总行审批的贷款额按总行授权额度执行。

第四条  上报总行审批的商品房开发贷款，由总行住房信贷部负责初审，总行信贷审查委员会审议，行长审批。

第二章  商品房开发贷款审批工作程序

第五条  凡报总行审批的商品房开发贷款项目，由一级分行、直属分行信贷审查委员会审议后，附本规则第九、十、十一、十二条所列文件，向总行提交由行长签发的申请报告。申请报告应包括以下内容：

（一）借款人基本情况：包括企业组织形式、产权结构、注册资金、经营范围、领导人素质、企业信用等级、资质等级、发展前景、在我行开户及存贷款情况等。

（二）项目基本情况：包括项目的立项批文、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》的具备情况、地理位置、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、户型情况（种类、面积、占比）、项目进程、投资筹资情况（自筹资金比例）、交通条件（列出具体路线）、配套设施、市政设施、物业管理等。

（三）借款人财务状况：包括对贷款前二年及上月财务状况的分析和现金流量分析，评价其营运能力、盈利能力、偿债能力，对资产负债率、流动比率、速动比率等指标进行分析说明。

（四）市场及项目效益情况：同类住房市场供求状况、项目自身优势、预售情况、成本估算、销售价格、成本利润率等。

（五）贷款情况：申请贷款原因、用途、额度、期限、还款方式、还款来源及贷款风险度等。

（六）对采用保证担保方式的，应提供：保证人资格、担保金额、保证人财务状况及保证能力；对采用抵押担保方式的，应说明抵押物基本情况及抵押物权属情况。

（七）分行审查意见。

（八）其他有必要说明的情况。

第六条  总行住房信贷部统一受理各分行上报总行的贷款项目。对于1亿元（含）以上的贷款项目，由总行住房信贷部委托总行评估咨询部进行项目评估，并落实有关评估工作。对于1亿元以下的贷款项目，由分行组织评估，并上报项目评估报告。

第七条  根据分行对贷款项目的审查意见和项目评估报告及借款人有关文件，由总行住房信贷部进行项目审查，并按总行规定程序呈报审批。

第八条  商品房开发贷款的审批结果由住房信贷部通知有关分行。

第三章  商品房开发贷款申报文件

第九条  有关借款人情况文件包括：

（一）借款人申请借款报告；

（二）借款人为有限责任公司或股份有限责任公司的，应提供公司章程及对该项目同意贷款的董事会决议；借款人为中外合资企业或中外合作企业的，还应提供合资（作）协议、合同、章程；

（三）经审验的营业执照正副本复印件；

（四）有效税务登记证正副本复印件；

（五）贷款证复印件；

（六）法定代表人或其授权代理人的证明文件；

（七）已纳入国家和地方建设开发计划的立项批文复印件；

（八）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》复印件；

（九）经财政部门或会计师事务所核准或审计的上两年度及申报上月的资产负债表、损益表以及资产负债表补充资料（包括在建开发面积、竣工面积、存货明细等情况）；

（十）联建项目的合同复印件；

（十一）会计师事务所出具的验资报告；

（十二）项目可行性报告；

（十三）贷款人认为需提供的其他文件。

第十条  有关保证人情况文件包括：

（一）经审验的营业执照正副本复印件；

（二）有效税务登记证正副本复印件；

（三）法人代表身份证复印件；

（四）上两年度财务报表及上月财务报表；

（五）担保函复印件；

（六）贷款人认为需提供的其他文件。

第十一条  有关抵押物情况文件包括：

（一）抵押物权属证明；

（二）有处分权人同意抵押的证明；

（三）抵押物评估报告。

第十二条  申报行应提供以下文件：

（一）申请报告（须由行长签发）；

（二）法律审查意见；

（三）商品房开发贷款审批表；

（四）商品房开发贷款评估报告（贷款额在1亿元以下）；

（五）审批行认为应提交的其他文件。

第四章  贷款审批纪律和责任

第十三条  各行要严格按照总行授权审批贷款，不得用化整为零等方式违规越权审批贷款。

第十四条  申报行应对提交总行的申请报告、审批表及有关材料的真实性负责，因材料不实造成决策失误形成损失的，要追究有关人员责任。

第十五条  各行的住房信贷审查、审批人员要廉洁自律，秉公办事，对有关资料、会议讨论、表决等情况应严加保密，不得泄露。

第五章  附则

第十六条  本规则由总行解释和修改。

第十七条  各一级分行、直属分行审批的商品房开发贷款可参照本规则执行。

第十八条  委托性贷款的审批工作规则由各一级分行、直属分行自行制订。

房地产审计报告篇6

一、土地增值税已成为重要税种

我国1994年1月1日开征土地增值税，十几年来，对促进我国土地使用制度改革，推进房地产业健康发展，增加财政收入，发挥了作用，土地增值税与营业税、企业所得税已成为重要税种。进行一项土地增值税清算鉴证，被鉴证单位营业税1000万元，企业所得税1000万元，土地增值税也会达到这个水平。另外，土地增值税税率高，30%甚至是40%，房价高的地区无疑增值税要很高，这些都说明土地增值税是重要税种。

二、审核鉴证难点多

1.普通住宅鉴别

鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的关键，因为鉴别为普通住宅房地产企业将享受增值额20%以下免征土地增值税优惠，而非普通住宅是不能免征土地增值税的，鉴别中有一个难点问题，即应由税务部门来实施，还是应由社会中介组织来实施，目前规定与从税务机关得到的答复存在不确定性。另外一个难点，就北京地区而言，历史上有两个普通住宅鉴别标准，一个是北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室《关于土地增值税若干征收管理问题的补充通知》（京地税二[1996]431号）规定标准：按单栋楼号平均每户建筑面积120平方米以下为普通住宅；另一个是北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住[2005]528号）规定标准：小区建筑容税率1.0（含）以上，单套建筑面积140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下，同时满足三条标准的为普通住宅。鉴别普通住宅怎样使用这些文件标准，是废止[1996]431号文，还是[1996]431号文与[2005]528号文共同使用等，没有十分明确规定。

笔者认为，普通住宅的鉴别应由税务部门来实施，税务部门代表政府有权威性，过去也是由税务部门向房地产开发商提供《普通住宅审核表》来实施的。至于怎样使用文件标准来鉴别普通住宅，笔者认为，北京市2005年5月30日公布了普通住宅新的三个标准，那么，2005年6月1日之前房屋竣工的土地增值税清税项目，鉴别普通住宅应执行京地税二[1996]431号文件规定，而之后房屋竣工的执行京建住[2005]528号文新规定。这符合实体法从旧，程序法从新的法律规定原则。国家对全国范围的普通住宅问题也曾作出规定：2005年6月1日起，应同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价低于同级别土地住宅平均交易价1.2倍以下的为普通住宅，这也说明2005年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鉴别要使用1.0以上、120平方米以下、1.2倍以下三个标准规定。

普通住宅鉴别，还存在一个不能忽视的问题，普通住宅标准仅对商品住宅而言，不适用非住宅（商铺）。

2.容积率的计算

2005年5月国家规定了满足三条标准的房屋为普通住宅，其中住宅小区建筑容积率要在1.0以上，这是一个平均化、综合性标准条件，笔者觉得还不够妥当。房地产企业往往成片开发房屋，各种属性栋楼俱在，需要每栋楼去鉴别是普通住宅还是非普通住宅为宜，使用栋楼容积率更为妥当些、贴切些。然而，如何计算栋楼容积率呢？小区平均化、综合性容积率，按照国家规划部门《审定设计方案通知书》总建筑面积与用地面积相除求得，栋楼容积率可按房屋实测报告书商品住宅实测可售面积（不包括非住宅实测可售面积、未公摊实测面积）与栋楼分摊的用地面积相除求得，栋楼分摊的用地面积可采用土地出让合同分摊用地面积数。

3.可售面积问题

土地增值税审核鉴证，须臾离不开房屋实测报告书中可售面积。当预售的房地产开发建筑面积达到可售总面积85%以上时，要进行土地增值税清算，计算售房平均单价也要使用可售面积。栋楼分为商品住宅可售面积，还有商品非住宅（底商）可售面积，地下车位整体转让某单位的，还应分出地下车位可售面积。商品住宅可售面积是最重要的，应依据实测报告书数据，摘取加计确认，不要把实测报告书单独列示的未公摊面积加计入，向购房人（业主）出售车位的，车位可售面积也不要加计入。

4.应付工程款与预提费用

国家税务总局在国税发[2006]187号文规定：“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文进一步规定：“各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中”，这里“或应付”所说的应付费用，笔者认为是指会计核算计入“应付账款”科目中的预提费用事项，并不是指“应付工程款”一类应付款。预提费用不得列在扣除项目金额中扣除，规定正确，而符合条件的应付工程款，即有严密合同协议，有洽商变更增项减项手续，有工程监理审批，特别是有的还获得了工程款正式发票，应该允许列在扣除项目金额中扣除。

房地产企业开发事项需求资金大、周期长，出现成本已经发生，而款项未支付工程款是很正常的，没有一家房地产企业能够在不发生负债的状况下完成开发。允许正常应付工程款列在扣除项目金额中扣除，也体现了税负公平性原则，不能只要求房地产企业在清算中将收益入足，而不要求房地产企业在清算中将合理合法的成本――应付工程款入足。

5.四项成本新规定

国家税务总局在国税发[2006]187号文中首次提出“四项成本”问题，即“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费，建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不完整的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文则规定：清算项目中四项成本每平方米扣除额，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》单方造价金额的，税务机关应核定扣除额。

四项成本新规定是国家针对多年来土地增值税征收还不尽人意而提出的，仅对商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四项成本。社会中介组织人员鉴证中，要将住宅与非住宅四项成本分开，计算出商品住宅四项成本，去与国家规定的标准成本对照，圆满完成土地增值税鉴证。

6.出具鉴证报告的计税单位

笔者近期看到几篇筹划土地增值税的文章，有的筹划追求“避税”，将必须分开进行土地增值税计算的两个计税单位，等划为一个计税单位去计算、去“避税”，节省的税实际是偷到的税。

社会中介组织在进行土地增值税鉴证中，一定要划清计税单位，按计税单位的具体情况去出具鉴证报告，该分开出报告的，要分开出报告，需要合在一起出报告的，且不能多余的分开去出报告。按划分的计税单位去出报告，大致有两类情况：

（1）单栋楼开发清算项目。有非住宅（底商）的，当住宅部分为普通住宅的，应将住宅与非住宅（底商）作为两个计税单位分开出具报告；当住宅部分为非普通住宅的，可以将住宅与非住宅（底商）合为一个计税单位出具报告。没有非住宅（底商）的，则住宅为一个计税单位出具报告。

（2）多栋楼（分期分批开发、开发小区开发等）开发清算项目。应按单个栋楼入手划清计税单位出报告。首先，划清单栋楼住宅计税单位与非住宅（底商）计税单位，进而划清住宅计税单位是普通住宅还是非普通住宅计税单位，再对配套设施医院、学校、幼儿园、邮电通讯、会所等进行划分，有偿转让的划分为一个计税单位，移交政府或公用事业单位用于非营利性社会公共事业的划分为另外一个计税单位。多栋楼开发清算项目，按单栋楼计税单位出报告为宜，对于开发期间同一、栋楼属性一致、楼层结构相同、成本规模相同、同为普通住宅或同为非普通住宅、同为有偿转让或同为用于非营利性社会公共事业，可以合为一个计税单位出报告，但要持谨慎性原则，还要注意与主管税务部门沟通。杜绝将不一致性的栋楼计税单位合为一个计税单位出报告，避免税收流失。

三、审核鉴证专业技术要求高

一是要求社会中介组织人员对企业仍在使用的《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》有较深的理解，特别对开发成本六项成本，即取得土地使用权支付的费用、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用分类知之较深。社会中介组织人员要懂得会计、税法，也要懂一些工程预算及技术问题，要懂经济类法规，还要了解一些建筑法规，会编成本支出会计分录，也要会看一些建筑图纸。

二是要求社会中介组织人员有较高的电脑技术水平。房地产企业建一栋楼几千万元，甚至几亿元。建一片楼是几十亿元，甚至是上百亿元，相应会计核算凭证多、账册多，工程合同协议也十分庞大。这就要求社会中介组织人员会用电脑从被鉴证单位核算系统或局域网“导取”数据，筛选、分类、审核、打印输出鉴证数据底稿，实现土地增值税鉴证程序化、电算化。

三是要求社会中介组织人员有扎实灵活的公共收入、成本、税金分摊鉴证能力。房地产企业土地增值税鉴证，无疑要求进行鉴证的社会中介组织人员站在鉴证人角度，去对被鉴证单位公共收入、成本、税金进行扎实灵活地分摊鉴证，特别是当房地产企业在核算中进行的公共收入、成本、税金分摊不规范时，这更要求社会中介组织人员进行扎实灵活地分摊鉴证，可按规划面积比例分摊，也可按可售面积比例来分摊等，从而圆满完成土地增值税清算鉴证。

房地产审计报告篇7

一、指导思想和工作目标

（一）指导思想。按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以全县开展的“效率革命深化年”活动为契机，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，充分发挥各部门职能优势，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进我县房地产业持续健康发展。

（二）工作目标。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，建立健全房地产市场共同监管体系和长效监管机制，促进我县房地产市场持续、健康发展。

二、工作依据

（一）法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《重庆市城市规划管理条例》、《重庆市建筑管理条例》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》等。

（二）规范性文件。建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展改革委、国家工商总局《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽〔**〕87号）、《重庆市人民政府关于做好稳定住房价格促进房地产市场健康发展的通知》（**府发〔2005〕55号）、《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见》（**办发〔2006〕167号）、重庆市人民政府办公厅《转发市国土房管局等部门重庆市房地产市场秩序专项整治工作方案的通知》（**办发〔**〕130号）等。

三、专项整治的重点内容

紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对我县2005—2006年期间开工建设并已批准进入商品房预售环节的房地产开发项目进行重点检查，对投诉举报2005年以前和2006年以后的项目也可以进行追溯和延伸检查。

（一）组织全面检查。检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、施工许可、资质审批、开发建设、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现有问题的房地产开发企业要依法进行审计和检查。

（二）查处违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，对外公布举报投诉电话（023—43769789），建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。

四、职责分工

（一）领导小组

组长：胡华超县政府副县长

副组长：陆俊昌县政府办主任

童强县国土房管局局长

（二）领导小组成员单位

本次专项整治工作由县国土房管局牵头，县建委、县财政局、县审计局、县监察局、县地税局、县国税局、县工商局、县物价局等部门作为房地产市场秩序专项整治工作小组成员单位。

（三）领导小组办公室

领导小组下设办公室，办公室设在县国土房管局。

办公室主任：县国土房管局局长童强。

办公室副主任：县国土房管局副局长郑荣碧、县纪委常委、执法室主任薛千勇、县建委副主任李刚。

领导小组各成员单位派一名科长作为办公室联络员，具体负责本单位开展房地产市场专项整治的联络工作。

（四）领导小组成员单位主要职责

1、县国土房管局：负责领导小组办公室日常工作，负责各成员单位的信息沟通和专项整治工作的协调；负责将各成员单位的检查情况进行汇总，负责将各部门报送的重大案件及时上报县房地产市场秩序整治工作领导小组处理。

负责本部门、本行业专项整治有关工作；严肃查处土地供应、房屋拆迁、商品房预售、房屋交易以及房地产中介服务环节的违法违规行为。

2、县监察局：负责专项整治有关工作；严肃查处房地产领域违纪违法案件。

3、县建委：负责本部门、本行业专项整治相关工作；严肃查处房地产规划、开发、建设等环节的违法违规行为。

4、县财政局：负责专项整治有关工作；对房地产开发企业在土地取得环节漏缴税费情况进行查处。

5、县审计局：负责专项整治有关工作；对整治工作中发现问题的国有房地产开发企业的财务收支情况进行审计和检查，严肃查处审计中发现的违法违规行为。受县房地产市场秩序整治领导小组的委托对有关企业进行审计。

6、县地税局、县国税局：负责专项整治有关工作；对房地产开发企业纳税情况开展税收专项检查。

7、县物价局：负责专项整治有关工作；进一步完善商品房销售明码标价制度，加强对房地产开发企业虚假销售价格和在房价外违规加收费用、中介机构违规收费以及有关单位向房地产开发经营企业违规收费的监督管理，严肃查处房地产开发企业违反“商品房销售价格一价清”规定的违法违规行为；查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题。

8、县工商局：负责专项整治有关工作；严格房地产市场主体准入，严肃查处房地产开发企业虚假违法广告、合同欺诈等侵害消费者合法权利的违法违规行为。

五、工作步骤

专项整治工作分为三个阶段：

（一）动员部署阶段（**年4月中旬至4月底）

1、制订方案。县国土房管局联合有关部门制订《方案》，明确职责分工，落实工作责任。

2、下发文件。县国土房管局联合有关部门制定专项整治文件，经县政府批准后下发，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，结合实际，制定专项整治工作实施办法，召开会议部署专项整治工作。

（二）组织实施阶段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各级有关主管部门和企业自查。

县国土房管、规划、建设等城市建设及房地产主管部门要对2005—2006年期间开工建设并已进入商品房预售环节的房地产开发项目按照各自职责进行清理自查，对所批准项目进行登记造册。重点查找并纠正在立项审批、土地供应、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为。

房地产开发企业对2005—2006年期间开工建设并已进入商品房预售项目存在的违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为进行自查。房地产企业自查表由县房地产市场秩序整治办公室制定并统一印制。

县有关主管部门和房地产开发企业将自查情况报县房地产市场专项整治领导小组办公室，县有关主管部门要将本部门的自查报告同时报送上级主管部门。

县有关主管部门和房地产企业要根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，县有关主管部门组织检查。

在房地产企业自查的基础上，县有关主管部门要对所有规定项目进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现有问题的项目，由审计、税务、价格、工商等行政执法部门对相关企业进行全面检查。对检查出的问题有关部门要按照职责分工依法进行处罚。

3、7月10日至8月30日，内部梳理问题，分门别类处理。

县有关主管部门在自查、检查工作结束之后，要将全县及本部门检查总体情况于7月15日以前报市级主管部门和县房地产市场专项整治工作领导小组办公室，报告中应包括查处的典型案列。

县房地产市场专项整治工作领导小组办公室对各部门自查和抽查中发现的问题严重、情节恶劣的房地产开发企业依法委托审计部门进行审计，对涉嫌犯罪的国家工作人员、房地产开发企业和中介机构人员移送司法机关。

8月底，县房地产市场整治领导小组对房地产市场专项整治工作进行总结，形成我县开展房地产市场秩序专项整治工作的书面报告，并分别上报市国土房管局、市建委、市财政局、市审计局、市监察局、市国税局、市地税局、市工商局和县政府。

（三）总结巩固阶段（**年11月10日）

1、总结专项整治工作。召开全县房地产市场秩序专项整治工作会议，对专项整治工作进行总结。

房地产审计报告篇8

【关键词】 房地产；质量；控制

【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

2目前房地产开发项目有关问题的剖析

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。

3开发项目前期工作的质量管理

3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。

4设计阶段的质量控制

4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。

5施工阶段的质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。

参考文献

1周帆.当代房地产策划方案解读[M].广州；广东经济出版社，2006