房地产政策金融范文

时间:2024-02-08 17:45:59

房地产政策金融

房地产政策金融篇1

关键词 房地产 贴现率 信贷总量 信贷结构 权益融资

房地产业的资金大部分来自于各种金融机构,金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力,这种影响力可以从两个方面来看:一是面向全社会金融政策对房地产业的影响;二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导,以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控,在所有房地产业调控的方法中,金融政策是较容易以低成本的方式执行,并且调控迅速,效果较好的措施。日本在这方面就有成功的经验和失败的教训,很值得我们借鉴。

1 日本催生房地产泡沫的三大金融因素

1.1 贴现率与利率调整导致的货币供应量扩大为房地产泡沫提供资金源头

在金融市场上,中央银行贴现率是市场利率的核心,后者一般追随前者变动,进而影响银行贷款规模及广义货币供应量(M2+CD)的变化。在日本房地产泡沫形成的过程中,贴现率的调整有着重大的作用。日本1985年9月之后的货币供应量呈不断扩张的趋势,1987年2月日本银行下调贴现率后,货币供应增长量超过10%,特别是1987年1月达到12.4%,创下了高增长率的纪录。在货币供应量大大增加的同时日本的货币流通速度却很低。1987年的货币流通速度是1.059,1988年是1.043,1989年是1.034,1990年是1.01。流通速度变化慢说明了货币供应量相对增加。没有转向流量的过剩流动性自然就会被用来购买存量,具体地说就是进行土地投机。

1.2 信贷总量膨胀为房地产投机资金大开方便之门

1984年末,日本全国银行业对不动产的贷款余额为16.7万亿日元, 1989年末上升到超过40万亿日元,1991年年底时,借款余额上升至45.5万亿日元(含通过非银行金融机构贷款部分),其中的一半为城市银行贷款。除了银行界加大对不动产的融资以外,以长期投资著称的寿险公司对土地和建筑物的投资也有明显增加。寿险业1988年度对土地和建筑物投资总额达到5.5万亿日元,1989年进一步扩大至6.5万亿日元。寿险公司历来将其收入的一半以上用于对企业的融资,泡沫经济期间企业融资需求大量减少后,寿险业对不动产贷款激增。据统计,1989年9月,日本生命、住友生命和第一生命三家寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积排名之第2、第3和第5名。

1.3 信贷结构失衡进一步加剧房地产业投机

1984年末,日本全国银行业对不动产的贷款只及制造业贷款的27%,而1989年则上升到约相当于制造业贷款的74%,房地产业信贷迅猛增加,整体信贷结构失衡。表1列出了银行业向房地产业贷款的情况。

从表1可以看出银行对房地产的贷款在泡沫时期以年增2位数的速度增加,而对制造业的贷款1984年以来增势趋缓,1987~1989年3年间,竟出现了负增长。

2 日本政府针对房地产过热采取的不动产融资的总量控制措施

1986~1990年间,针对与土地有关的融资上升过程过猛的现象,日本大藏省曾采取了行政上的干预措施。

1986年7月和1987年4月、12月,大藏省曾先后三次要求各家金融机构自行控制不动产融资,以免诱发投机性土地交易。大藏省要求银行界的行业团体———全国银行协会的成员对投机性土地交易采取慎重的态度,同时还加强了与土地有关的交易的专项报告制度。

对不动产融资产生直接影响的,是大藏省自1990年4月1日所采取的不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施,就是对不动产融资增长速度的一种直接管制,以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标,该直接管制措施曾在1973年付诸实施过。此次实施,前后时间将近两年,实施对象除银行外,还包括信用金库、寿险公司和外资金融机构在内,它具体要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额,控制在总贷款余额的增长率以下。日本银行利用窗口指导,积极配合大藏省的行动。1989年7~9月后,连续四个季度要求金融机构减少对不动产投资的增加额。1990年9月开始,要求城市银行第四季度的新增融资额较上年同期减少30%。

大藏省和日本银行的干预很快奏效,1990年第二季度城市银行贷款额减少了16.7%,这是10年以来的首次减少。

由于针对泡沫经济的上述政策干预性极强,因此其执行期间都不是很长,随着资产价格下跌以及实体经济方面的向下调整,金融政策从1991年7月开始转为缓和,当年连续三次对官方贴现利率作出向下调整,同年底还取消了对不动产融资的总量控制。

3 总量控制失效的原因分析

3.1 政策漏洞,资金仍通过间接融资方式流入房地产业

日本大藏省1990年4月1日所采取的不动产融资总量的控制措施不包括农林系列金融机构和非银行金融机构在内。因此,在泡沫期间,有大量的资金通过住宅金融公司等非银行金融机构以“迂回融资”方式贷出,以此回避大藏省要求减少与不动产相关的融资的措施。这些非银行金融机构在当时并没有独立的资金来源,主要依靠银行贷款生存。1984年末,全国银行业对非银行金融机构贷款余额为15.1万亿日元,1985~1991年间,累计增加了25万亿日元,长期信用银行和信托银行占了总增加额的六成。据大藏省对占非银行金融机构贷款总额70%的前200位公司的调查,1989年3月~1990年3月的1年间,这些非银行金融机构的融资额增加了47%,而同时银行贷款只增加12%。大藏省推算非银行金融机构通过各种渠道将融资的60%投入了不动产。通过非银行金融机构进行的迂回融资,成为土地价格在股价崩溃后得以继续维持的重要原因。

3.2 企业融资方式变化是总量控制措施失效的又一原因

在企业自有资金比率提高的同时,日本银行多次降低贴现率,致使有价证券的价格上升,股票、债券的筹资成本低于银行贷款,促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。1986年以后,企业改变了以往向银行借款的方式,转而利用权益融资。所谓权益融资就是伴随可调换公司债券、附认股权证公司债券的发行来发行新股票从而筹措资金的方法。然而通过权益融资形式以极低的利率筹集到的巨额资金并没有完全用于企业的设备投资上。从1986~1987年间,企业设备总投资额在5兆日元水平上,而且由于此时日本的经济增长速度不够,实业投资利润不大,而房地产市场趋升。因此,通过权益融资而筹集到的大量资金投向了房地产市场,以期获得投机利润。

4 对中国的启示

4.1 制定金融政策时,要结合实际情况全盘考虑货币供应对不同行业的影响

尤其是在整个社会利润率低下,新的高利润行业有待开发,社会游资增加的情况下,更应该考虑金融政策对资产价格的影响。房地产行业与其他行业有着密切的联系,并且是投机资金较好的选择,很容易因为投机资金的作用而畸形发展。一个明显的循环如下:社会中其他行业利润率低———长期投资减少,游资增加———因为房地产具备资产特性,理论上可以在任何价格达到市场出清,游资进入房地产———房地产价格上升,房地产投资利润上升———更多游资进入房地产———房地产价格进一步上升———……进入恶性循环。日本进入20世纪70~80年代后,社会发展已经进入相当平稳的时期,再加上日本政治文化体制总的来说依然缺乏创新活力,社会各行业利润率逐渐下降。而此时政府已采取了金融缓和措施,调低了银行利率,替房地产投机资金来源拓宽了渠道。

4.2 控制金融系统对房地产业贷款的过快增长,密切关注信贷结构状况,采取措施避免信贷结构畸形

房地产业的发展离不开金融系统的支持,但金融资金大量流入房地产业不仅不利于房地产业的健康发展,而且往往对整体经济产生巨大的危害。尽管日本政府在1985年、1986年房地产业增长率达到22.1%和31.6%时成功地意识到信贷结构的畸形,房地产业应该加以干预,并且采取了窗口指导的措施,但仍未有效制止大量资金涌入房地产。如果日本政府更早采取有效的手段,日本经济所受危害将大大减轻。

4.3 制定金融政策时,要有清晰的政策目标,防止出现政策漏洞,在实际执行过程中根据反馈信息不断修正

日本在执行总量控制措施时,本来的目标是控制金融系统风险和房地产价格的过快上升,但在执行过程中又怕打击房地产业,整个过程中摇摆不定,政策执行者决心不坚定,目标不明确,导致政策效果不明显、出现系统漏洞,并且没有及时弥补,造成了更大的损失。目前我国政府面临与日本当时相似的处境,在其他可以进入发展的行业已经成熟,社会利润率降低,国内社会经济相对而言缺乏创新,新的高利润行业极少出现的情况下,大量游资正进入房地产业,试图利用其资产特性获得投机利润。

4.4 金融政策的制定应该是一个动态的过程

对于不断出现的新的变化,应该采取有效的措施保证目标得以实现。日本政府在面对企业融资方式改变,权益融资及自有资金比率提高的情况下并未采取任何措施,使得整个金融体系风险依然进一步扩大,为经济崩溃的后果又加上重重的一笔。结合中国目前现状,自从央行121文件颁布实施后,房地产资金来源明显紧张;但与此同时,也催生出不少新的融资方式,特别是最近以房地产信托为代表的融资方式迅猛发展。对于这一新生事物,我们既不能简单的加以抹杀,也不能放任其自由发展,最终造成整个金融系统的风险增加;而应该对其进行具体的分析,按照降低金融系统风险和减少房地产投机的目标对其进行规范、指导。

参考文献

1 罗清.日本金融的繁荣.危机与变革[M].北京:中国金融出版社,2000

房地产政策金融篇2

关键词:房地产金融调控;VEC模型;脉冲响应分析;方差分解

作者简介:邱强(1969-),男,汉族,江西临川人,上海对外贸易学院教授,博士,研究方向:房地产金融。

中图分类号:C812文献标识码:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.05.010文章编号:1672-3309(2010)05-0025-03

一、文献回顾

关于金融调控对房地产价格的影响,国内外的研究比较多。研究前期集中在房地产信贷对房地产价格的影响上。如Collyns等(2001)对4个东亚国家或地区(泰国、韩国、新加坡和中国香港)的研究表明,银行信贷的增长对房地产价格上涨具有显著的同步效应。谢经荣等(2002)通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明资产价格与信贷数量相关。袁志刚等(2003)用房地产市场的局部均衡模型说明金融支持对房地产价格的影响。周京奎(2006)通过对全国及北京、上海等9个城市数据的分析说明我国住房价格的迅速上涨与金融支持紧密相关。梁云芳等(2007)对我国房价区域波动差异的分析表明,不论是长期还是短期,信贷规模对东西部地区影响都比较大,而对中部地区影响较小,实际利率对各区域的影响差异不大,且影响较小。肖本华(2008)运用Granger因果分析方法对我国银行信贷总量与住房价格之间的关系进行了探讨,认为我国的信贷扩张为住房价格的膨胀提供了支撑。刘莉亚和苏毅(2005)研究发现上海房价与贷款利率负相关。张涛、龚六堂等(2006)运用协整方程研究了2002―2005年中国房地产均衡价格,表明按揭贷款实际利率和房屋价格负相关。许承明和王安兴(2006)研究发现,在利率内生的条件下市场利率与房价正相关;在利率外生的条件下房价与利率负相关。梁云芳、高铁梅等(2006)运用1995―2005年的季度数据,实证研究得出利率及货币供应量与房价负相关。原源(2009)研究认为货币供应量上升、低利率都是促进房价上升的重要因素。徐乐乐和薛永晓(2009)运用VAR模型进行分析,检验了2000―2008年货币政策调控房地产价格措施的效果,得出短期内利率的提高并不能有效调控房地产价格,长期来看利率与房地产价格负相关。货币供应量与房地产价格正相关,短期内通过货币供应量调控房地产价格能得到较好效果。

综上可见,目前国内外的相关研究存在两个不足:一是结论不一致,如对货币供应量与房地产价格之间的关系,有的认为正相关,有的认为负相关。二是法定准备金政策调整对房价的影响没有作出研究。为此,本文在考虑货币供应量、金融机构贷款利率和法定准备金率等因素对房价影响的情况下,运用向量误差修正模型(VECM)对我国住房价格上涨中的金融调控政策因素进行定量检验。

二、指标选择和数据处理

1、指标选择

反映房地产金融调控效果指标的主要是需求指标,需求指标主要包括:商品房销售面积、商品房销售额和商品房销售价格。考虑到房地产需求受房地产供给影响,而供给又存在时滞,使用商品房销售面积的指标不能直观反映金融调控的效果,商品房销售额是房地产销售面积和销售均价乘积的加权和,因此,同样受制于商品房销售面积这一指标的局限性。所以,我们采用商品房销售均价这一指标作为衡量房地产金融调控效果的唯一指标。经过数据模拟发现,商品房销售面积和商品房销售额两个指标对金融调控的相关性不够强,显著性较差。而商品房销售均价对金融调控的相关性和显著性都比较高。

2、数据的来源及其处理

全国房地产成交均价加总指标,选取56个大中城市2004年7月至2009年6月平均成交均价加总,用CJZJ表示。考虑房价数据过大,因此采用对数处理。M2数据来自同期中国人民银行货币供应量,RL为金融机构1年期贷款年利率,数据同样来自同期中国人民银行。考虑到2008年底住房抵押贷款采取了7折优惠措施,因此,将2009年1月以后的贷款都作了7折处理,以便数据真实可靠。RL为金融机构法定准备率,数据来自同期中国人民银行。为与房价配合方便计算和分析,其他指标也都采用对数形式。为排除季节因素的干扰,在数据处理前,我们用X11方法对所有数据进行了季节调整。

三、房地产价格与金融调控效果检验的向量误差修正模型

1、单位根检验

为避免使用非平稳变量进行回归时可能造成的谬误回归,我们首先采用ADF方法对所有变量的平稳性进行单位根检验。从带截矩项、带趋势和截矩项、不带趋势和截矩项3种模型逐步检验。平稳性检验结果如表1所示。

从表1中看出,货币供应量LNM2、金融机构贷款利率LNRL在显著性水平为10%时,在带截矩项、带趋势和截矩项以及不带趋势和截矩项情形下ADF值不显著,说明这两个原始序列存在单位根。存款准备率LNRS在显著性水平为10%时,在带截矩项、带趋势和截矩项ADF值不显著。在显著性水平为1%时,不带趋势和截矩项情形下ADF值不显著。而所有序列的一阶差分序列的ADF值都在10%的显著性水平下拒绝了单位根的零假设,可知各变量都是一阶单整序列。

2、协整检验

虽然上述各变量都是非平稳序列,但根据协整理论,单整阶数相同的非平稳变量间的线性组合却可能是平稳变量,这种平稳的线性组合即所谓的协整方程,它揭示了各变量之间长期稳定的均衡关系。一般进行协整检验的方法是Engle和Granger提出的EG两步法。然而,当两个以上变量进行协整检验时,这种方法存在较大的缺陷:把不同变量作为被解释变量时,可能检验出不同的协整向量。Johansen协整检验法不仅克服了EG两步法的缺陷,而且进行多变量检验时还可以精确地检验出协整向量的数目。由于法定准备率在不带截距和趋势项时,在5%水平显著,其他情况都不显著,因此我们采取带截距项和趋势项的各变量全国房价成交总均价对数值、广义货币供应量对数值、金融机构1年期贷款利率对数值和金融机构法定准备率对数值进行Johansen协整检验,结果见表2。

从表2看出,特征根迹检验和最大特征值检验的结果都在5%的显著性水平下拒绝r≤0的零假设而接受假设r≤1,说明各变量之间存在长期稳定的均衡关系。关于全国房价成交总均价的正规化长期协整方程如下:

lncjzj=-32.9692+3.2355lnm2+1.0148lnrl-0.6694lnrs

(-13.54)(19.85) (12.12) (-5.47)

括号中的数字表示各系数的t统计量。从上式可以看出,所有系数都在1%的显著性水平上显著。从变量系数的大小看,全国房价的货币供应量弹性最大,为3. 24%;全国房价的贷款利率弹性,为1.01%;全国房价的法定准备率弹性最小,为-0.669%。这表明,在全国房价与其影响因素变化的长期关系中,货币供应量对住房价格影响显著,我国房价主要属资金推动型。贷款利率对房价推高起到正作用,这和建筑成本和投资成本提高密切相关。法定准备率对房价影响方向相反,主要是影响银行的可贷资金量,进而影响到货币供给量和房价。可见,货币政策对房价影响较大,但效果差异也比较大。如果经济变量之间存在协整关系,这些经济变量之间一定存在某种长期静态的稳定关系,但不能反映经济变量之间的短期动态关系。这就需要建立误差修正模型来研究经济变量之间的短期动态关系。根据Granger定理,可以建立误差修正模型。

3、误差修正模型

lncjzj=-0.041Coint Eq1+2.06lnm2(-1)+2.83lnm2(-2)

-0.72lnrs(-2)

(-4.88) (1.5) (2.19)(-1.44)

由上式,误差修正项系数为-0.041,且在1%的显著性水平上显著,说明短期内房价偏离长期均衡状态时存在向均衡调整的趋势,但调整力度很小。货币供应量的一阶滞后项系数为2.06,但不够显著,在20%水平显著;货币供应量的二阶滞后项系数为2.83,且在5%的水平显著。这说明短期内货币供应量对全国房价有明显的推动作用,这和长期相一致,且滞后二期作用比滞后一期作用更显著,这和货币政策存在时滞有关。法定准备率二阶滞后项系数为-0.72,也不够显著。机构贷款利率系数既小又不显著,因此就没有给出。可以看出,近年来房价上涨主要是资金推动型。

四、主要结论及政策建议

通过建立向量误差修正模型,本文对货币供应量、贷款利率和法定准备率三大货币政策对全国住房价格的影响效果进行了检验发现:在长期内,货币供应量、利率政策对房价影响为正,其中货币供应量影响最大。法定准备率对房价的影响为负,且力度不大。在短期,对房价有显著影响的变量主要是货币供应量和法定准备率,以货币供应量为主。不过,法定准备率的影响比之长期有所加强,方向没有任何改变。脉冲响应分析和方差分解的结果表明,在前期,全国房价对自身、货币供应量和机构贷款利率结构冲击的响应较大;在后期,对货币供应量结构冲击还具有持续的较大响应,对法定准备率结构冲击的响应不断扩大。房价自身、货币供应量和金融机构贷款利率等外生变动对房价波动方差贡献较大,最大的是金融机构贷款利率。

总之,近年来我国住房价格的持续快速上涨完全是资金推动型。2008年底到2009年初,房价之所以在极短时间内逆转,主要是货币供给量之闸大开,加之法定准备率下降,间接增加了市场的资金供应量。高房价的预期对房价本身进一步推高具有火上浇油的功效。从方差分解看,短期金融机构贷款利率对房价波动贡献率最大。这和年内降息并执行7折的优惠利率密切相关。由此,笔者建议:第一,目前我国采取宽松的金融调控政策,特别是增加货币供给量,放松首套房首付比例对于房地产市场走出金融危机的影响,促进房地产市场的恢复和繁荣有着重要意义。但考虑到降低法定准备率对增加货币供给量的叠加效应,一旦房地产走出危机,就必须严格控制货币供给量,以免出现泡沫现象。并且,目前已经出现房价涨速过快的迹象,货币供给量过大的现象。对此,货币监管部门应该有所警惕,并适时加以控制。第二,通过提高信贷利率的方法来调控房地产市场价格的策略基本上是失效的。与其用提高二套房贷款利率的方法去控制房地产投机行为,不如直接规定不允许给二套房贷款来得直接,并且效果会显著得多,关键是对银行放贷行为的监督。第三,控制房价上涨的预期比控制房价上涨本身更重要。因此,政府要像对股市那样爱护房地产市场。政府要给市场以明确的信号,房价不可能像股价那样暴涨和暴跌。 (责任编辑:郭士琪)

参考文献:

[1] 谢经荣、朱勇.地产泡沫与金融危机[M].北京:经济管理出版社,2002.

[2] 袁志刚、樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究,2003,(03).

[3] 周京奎.房地产泡沫生成与演化:基于金融支持过度假说的一种解释[J].财贸经济,2006,(05).

[4] 梁云芳、高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究,2007,(08).

[5] 肖本华.我国的信贷扩张与房地产价格[J].山西财经大学学报,2008,(01).

[6] 刘莉亚、苏毅.上海房地产价格合理性研究[J].经济学季刊,2005,(03).

[7] 张涛、龚六堂、卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J].金融研究,2006,(02).

[8] 许承明、王安兴.风险转移规制与房地产价格泡沫的控制[J].世界经济,2006,(09).

[9] 梁云芳、高铁梅、贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006,(03).

[10]原源.货币、利率、汇率对房价影响的实证分析[J].山西财经大学学报(高等教育版),2009,(02).

[11]魏巍贤、原鹏飞.住房价格上涨的金融支持及检验――基于VEC模型的实证分析[J].财贸研究,2009,(02).

房地产政策金融篇3

【关键词】房地产市场;金融发展理论;金融风险

中图分类号:F293.35 文献标识码:A文章编号:

一、研究背景

过去的五年里,在全球经济疲软、全国物价普遍上涨的宏观背景下,我国多个一线城市的房价地价呈现剧烈上升态势,多地二三线城市房价也有不同程度上涨,引发群众不满与政府关注。为此,国务院于2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,内含10条宏观调控政策,揭开了史上最为严厉的房价调控的进程。两年来,各地房价涨势均得到一定程度的遏止。但行政手段毕竟治标不治本,要深刻研究中国房地产市场,需从经济金融方面着眼。

本文认为,近几年中国房地产市场发展所暴露的问题,是其多年积聚的金融风险的外在表现。分析中国房地产所面临的金融风险,应从金融发展理论入手。

二、文献综述(金融发展理论)

金融发展理论主要研究的是金融发展与经济增长的关系,具体包括金融体系在经济发展中发挥的作用,如何建立有效的金融体系以最大限度促进经济增长,以及如何合理利用金融资源实现金融与经济的可持续发展。金融发展理论的典型代表是金融抑制、金融深化和金融约束理论。

1.金融抑制和金融深化理论

1973年,美国经济学家麦金农和肖在其先后出版的《经济发展中的货币与资本》和《经济发展中的金融深化》两部名著中,分别从不同的角度对发展中国家金融发展与经济增长之间的辩证关系作出了开创性的研究,提出了“金融抑制理论”和“金融深化理论”。根据麦金农和肖的论述,金融抑制是政府对金融活动和金融体系的过多干预抑制了金融体系的发展,而金融体系的滞后又阻碍了经济的发展,从而造成了恶性循环。金融抑制现象在发展中国家普遍存在,其主要表现形式为:

(1)名义利率限制

发展中国家一般都对贷款和存款的名义利率进行控制,实际利率一般很低,有的甚至是负利率,压制了社会对金融中介机构实际债权存量的需求。同时,这些措施导致只能依靠信贷配额来消除对中介机构贷款的过高要求,然而中介机构的贷款利率水平往往偏低,某些利率还为特殊类别的借款人带来净补贴收益。

(2)高准备要求

在一些发展中国家,商业银行将存款的很大一部分作为不生息的准备金放在中央银行,贷款组合中另有很大一部分由中央当局直接指定。同样,储蓄银行将存款的一部分作为不生息的准备金,还有一部分投放于低收益的住房债券。

(3)外汇汇率高估

发展中国家为了保持本币的稳定,往往将本币价值盯住某一发达国家的坚挺硬通货,然而其经济情况却无法同该发达国家相比,从而导致了本币价值的高估,汇率无法真实反映本币价值,国内商品的出口受到很大限制。于是,政府便采取出口补贴和出口退税等措施,鼓励国内企业扩大出口。

(4)政府通过干预限制外源融资

在金融抑制下,由政府决定外源融资的对象。麦金农说,银行信贷仍然是某些飞地的一个金融附属物。甚至政府往来账户上的普通赤字,也常常预先占用存款银行的有限放款资源。而经济中其他部门的融资,则必须由放款人、当铺老板和合作社的不足的资金来满足。

总之,金融抑制现象的出现不是发展中国家政府的主观愿望,而是其管制和干预金融的后果。发展中国家应该放弃金融抑制政策,实行金融深化改革,充分发挥市场机制的作用,利用金融中介(包括金融机构和金融工具),扩大金融活动的广度和深度,让利率既反映资本的稀缺性,又反映跨期消费的成本收益,以沟通储蓄与投资,提高资本的使用效率。

2.金融约束理论

20世纪70年代初,以金融抑制和金融深化理论为基础,发展中国家掀起了以自由化为趋向的金融改革浪潮。然而,令人失望的是,多数发展中国家尤其是非洲和拉美国家的金融自由化结果离理论描述相差甚远,并未能形成金融发展和经济发展相互促进的良性循环。在此背景下,随着国际金融发展理论研究的不断深入,一些经济学家开始对麦金农和肖的金融发展理论提出了挑战。

90年代以来,以斯蒂格利茨为代表的新凯恩斯主义经济学家从不完全信息的角度提出“金融约束论”,认为:麦金农和肖的金融发展理论的假设前提为瓦尔拉斯均衡的市场条件,即整个市场上过度需求与过剩供给的总额必定相等的情况。但现实中,这种均衡条件难以普遍成立。况且,由于经济中存在着信息不对称、行为、道德风险等,即使在瓦尔拉斯均衡的市场条件下,资金资源也难以被有效配置。所以政府的适当干预是十分必要的。金融约束的目标是政府通过积极的政策引导为民间部门创造租金机会,尤其是为银行部门创造租金机会,使其有长期经营的动力,减少由信息问题引起的不利于完全竞争市场形成的一系列问题。金融约束的实质是政府通过经济金融政策使银行部门因“特许权价值”而获得租金。通过“租金效应”和“激励作用”可以规避潜在的逆向选择行为和道德风险,鼓励创新,维护金融稳定,从而对经济发展起到正向效应。因此,在政策上,金融约束论更强调政府干预的重要作用,是一种通过政府推动金融深化的政策。

本文认为,中国是社会主义国家,是最大的发展中国家,应综合金融深化与金融约束理论,既发扬社会主义市场经济功效,又确保政府的宏观调控能及时到位。

我国房地产市场金融风险分析

房地产业与金融业的联系

房地产业与金融业息息相关,这一方面表现为房地产业需要金融业的资金支持,另一方面也表现为房地产业是金融业的重要服务领域。据统计,在2010年5月至2011年5月年房地产开发投资资金来源中,平均有17.55%来源于国内银行贷款,有24.87%主要是定金和预付款的其他资金来源(表1)。如果假设其他资金来源中有60%是金融机构提供的预售商品房按揭贷款,同时按揭贷款又没有及时替换出开发贷款,则房地产开发资金来源中有34.47%来自金融机构。

商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款,是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据中国人民银行每季度货币政策执行报告显示,1998年以来,个人住房贷款余额迅速上升。2001年末比1997年末增加了55425.95亿,增长了32.55倍。到2002年6月,金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。2002年至2010年我国个人金融机构住房抵押贷款余额如下(表2)。这说明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。

表1 全国房地产开发投资资金来源(单位:亿元)

(来源:中国经济景气月报2011年6月刊)

表2 我国历年个人金融机构住房抵押贷款余额(单位:万亿元)

(来源:中国人民银行季度货币政策执行报告)

2.房地产金融风险

(1)银行风险

银行的风险表现为:既是风险的最大承担者,又是最大的风险源,具有双向性。

房地产政策金融篇4

这次房地产新政的指导思想是坚决遏制部分城市房价过快上涨。文件要求各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生和经济发展。该文还对各部门和各地区政府提出了建立考核问责机制问题,要求实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,并要求住房建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度、对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的相关人员要追究责任。

其次,房地产信贷政策的主要内容是,实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房但套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%(原来可以不低于20%);对购买第二套住房的家庭,贷款首付比例不得低于50%(原来为模糊的40%),贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可暂停发放购买第三套及以上的住房贷款(以前没有类似要求);对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。当地人民政府可根据实际情况,采取临时性限购套数措施(以前没有类似规定)。

第三,房地产新政内容不仅在于差别化信贷措施,更具威力的在于二套房的认定标准方面。在此次房地产新政之前,二套房或以上的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”。这次房地产新政规定,二套房及以上的认定标准以房为限,而不是以贷为限。而且。所谓一套房贷。二套房贷以家庭为单位,而不是以个人为单位。家庭成员由本人、配偶和未成年子女组成。一个家庭只要有一套住房(不管何种方式取得),再买房就是二套或者以上套。这种新规定的出发点是信贷仅支持居住住房的需求,不支持投资房屋的资金需求。这个规定将使一大批原来可享受一套房优惠信贷比例和利率的借款买房者,只能用新的二套房比例和利率来按揭贷款。另外,要想利用银行按揭贷款购买三套及以上住房的投资客,基本上已经难以为继,无法合规操作。

第四,房产新政还规定了对土地开发贷款和土地储备贷款“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款:对于住建部门查处并认定的浯盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给予贷款;对挪用银行贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。

房地产政策金融篇5

一、当前房地产调控政策之主要内容

2004年8月,国务院颁布8.31土地政策,从源头上规范土地市场,政策调控力度开始逐渐加大。10月底,央行提高商业银行存贷款利率,5个月后的05年3月再次上调个人住房贷款利率,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。4月底,国务院出台了“4.27”加强房地产市场引导和调控的8项措施。5月初,国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,七部委新政引发持币待购的观望气氛。05年6月1日后,宏观调控年之最严厉的房地产税收政策出台,在房产交易过程当中开始征收高昂营业税、个人所得税和土地增殖税,连二手上市的公房也不能幸免,“三税”征收的效果显著。

二、房地产宏观调控政策之一般效应分析

首先,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的。目前的政策尽管从供需双方来进行调控,但从政策影响力度来看,对供给的调控似乎更大一些;对需求的调控主要在于抑制对房屋投机性炒作和投资性需求,特别是税收政策作为目前中央调控房价的重要手段之一,其效果已初步显现。从一般宏观经济管理的原理来讲,应该强调需求管理,通过抑制和鼓励需求来影响经济运行;从增加供给方的商品结构着手,效果可能会慢一些。

第二,从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上是以微观行政方式来代替宏观调控。行政手段作用仍然举足轻重。因为政府要调控房地产市场,只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求,通过市场需求来影响房地产市场价格。所以,无论是“稳定房价”还是“调控房价”,都不能算作严格意义上的宏观调控,这次房地产新政基本上都是一些微观手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,不能算是对房地产市场的宏观调控。行政手段在短期内效果明显,但从长期来看,还是应该更加注重经济手段的运用,需要建立和完善房地产市场的宏观调控长效机制。

第三,在对金融政策的应用上,出现了新的特点,宏观金融政策开始逐渐发挥其应有的作用。通过对在货币政策执行中重要传导机制之利率的变动在房地产调控中所产生效用的分析发现,在金融市场欠发达、企业以间接融资为主的我国,能够充分发挥金融政策的作用的主要传导机制仍然是信贷政策。从目前房地产金融政策、实际利率调整后执行情况来看,央行宣布停止对个人住房贷款实施优惠利率已经是调控房地产需求的明确信号,但在中国的金融格局现状下,小幅的利率上调,其作用相当有限,而利率的大幅度上调,虽然打击了投机性需求,但同时也打击了居民真实住房需求,有导致房地产市场“硬着陆”的可能。

三、对宏观调控政策的长期效应分析建立健全和完善使房地产经济政策发挥作用的长效机制

1、执行稳健的经济政策,尽量避免政策的大幅起落,积极发挥产业政策的作用

从02年刺激经济的发展经济政策,肯定房地产的支柱产业地位到05年一系列调控政策的出台,市场经历了较大的起伏,这些变化,无论对于市场的各方,特别是对宏观经济,将会产生直接的、间接的影响。一项政策的出台及实施,影响绝不可能是单方面的,经济政策是一把双刃剑,应用起来应该慎而又慎。目前中央政府为降低房价,实施的是限制供给与需求的双紧措施,双紧的措施一定会改变发展商的投资预期,房地产是个长期的投资与生产的行为,减少投资很容易,但要再启动投资就比较难了。住房贷款利率的提高对投资与投机者产生作用的同时,也对实际自住购房者的需求产生同等的影响。

从金融货币政策本身的特点来看,其优点也可能导致一些问题的发生。由于货币政策相对灵活,所以可以针对经济形势的变化适时调控,在调控的过程中,难免出现判断失误。政策出台的时候,要密切注意,会否出现太快太严厉的现象,特别是金融政策切忌大起大落,信贷政策是非常敏感需要高度调控艺术的。国际学术界认为金融政策始终存在一个难题,就是金融政策何时产生效果不确定,多数历时1-2年时间才能显现效果,效果能有多大也很难确定。所以,政府部门在实际推出类似政策时,要把握一个思路,就是缓慢、稳健一点为好。房价的过快下跌,就是财富缩水效应,即使房价有泡沫,针对泡沫下猛药不一定是最合适的,房屋政策有可能导致经济社会的连锁反应。

应建立政策的长效机制,相机抉择,避免经济的大起大落。实际上在房地产的宏观调控中,更应该充分发挥产业政策的作用,与其他经济政策相比,产业政策最明显的特点是调节供给,正确的产业政策可以使产业结构和国内消费结构等关系大致协调,并保证产业结构不断趋于合理化和现代化,针对行业的产业政策对于产业发展和引导作用是长期积极和有效的。同时注意对政策的细致化、区域化、差异化、时效性的研究,使政策在运用时,能够发挥最大的作用。从而为房地产业的健康发展、国民经济的平稳运行创造一个良好的市场环境。

2、充分发挥和灵活运用税收政策在房地产调控中的作用,健全和完善我国的房地产税收制度

国外经验表明:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。它的有效运行,不仅可以增加财政收入,为城市建设积累资金,而且可以调整土地等资源的配置,通过对房地产市场的干预,调节城市经济运行及收入分配。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素,由于我国的房地产税是在经济体制改革的过程中陆续制定的,因而缺乏总体思路,且每个税种也存在不足,随着经济形势的变化,这些问题就逐渐暴露出来,阻碍我国房地产业的健康发展。因此,有必要借鉴国外房地产税制的成功经验,健全完善我国房地产税制,从而促进我国房地产市场的健康发展。

我国房地产税制改革方向之一,是真正降低住宅建设与经营中的税费负担。房地产开发阶段不课税,因为这一阶段实际是房地产商品的生产过程,如果课税,将会挤占开发资金,抑制房地产供给。房地产经营阶段是房地产价值的实现过程,也是设置房地产税收的主要领域。这一阶段可设置营业税、契税、印花税、所得税等。房地产退出流通领域后便进入了房地产保有阶段,对此阶段课税可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用,为体现税收效率的原则,课税对象应包括所有的土地和房屋,故应开征房地产税,从而加大房地产持有人的持有成本,抑制对房地产的短期投机炒作,从根本上保证宏观调控目标的实现。

3、积极推进金融体制改革,运用市场机制配置资源,逐步发挥金融市场在市场

机制的主导和枢纽作用

现代经济的发展依赖于市场机制的运行对资源进行合理的配置。金融市场在市场机制中发挥着极重要的主导和枢纽作用。它可以以其完整又灵敏的信号体系配合政府有效地引导经济资源向着合理的方向流动,对整体经济进行宏观调控。利率传导机制是发达金融市场条件下货币政策的重要传导渠道,只有利率具有充分弹性,中央银行通过调整基准利率,影响货币市场短期利率,从而影响金融市场参与者的资产选择行为,才能最终对实体经济发生影响。比如美国联邦基金利率即商业银行间的隔夜拆借利率,它直接影响银行向个人或企业的放贷利率,从而影响消费与投资以及整体经济形势。

我国目前还是一个以间接融资为主的国家,虽然金融政策在目前我国房地产调控政策中作用弱于有关行政、财政政策,但随着金融市场的发展和深化,我国货币政策调控将逐渐从以直接调控为主转向以间接调控为主,利率也将逐步实现市场化,因此,货币政策的传导机制也会逐渐从当前的以信贷传导为主转向信贷传导、利率传导、资产价格传导、汇率传导等价格型传导工具共同发挥作用,并最终实现以利率传导作为货币政策传导的主渠道。所以,应不断加大价格型工具的运用力度与运用范围。价格型工具的优势在于赋予微观主体根据宏观调控信号调整行为的能力,运用利率等价格杠杆进行调控,对银行体系和实体经济可以产生渐进式的影响,更富有弹性,也更有利于发挥市场在资源配置中的基础性作用。

4、应该提倡和大力发展房地产直接融资,提倡房地产领域的金融创新

近年来房地产贷款中中长期贷款比重不断增加。截至去年,房地产贷款占整个中长期贷款的33%,而中长期贷款又占银行贷款的40%。中长期贷款所占比重过高,意味着银行对风险的控制更加困难。房地产金融风险既来自房地产信贷的过快增长,也来自金融系统以及房地产信贷本身存在的缺陷。加之以银行为主导的金融体系,监管体系落后,资本市场不发达,大部分外国资本直接通过银行体系流入本国经济。房地产金融系统风险随着房地产业的快速发展在不断加大。从长远来看,要防止房地产金融风险拖累整个金融体系,当务之急是尽快改变房地产业过度依赖银行信贷、银行房地产信贷缺少出口的问题。

对照西方国家的企业融资,虽然在融资方式及融资结构上各国存在差异,但由于企业的长期资本按规定不能通过银行获得,所以房地产开发的资金主要依靠直接融资。有关资料显示,在美国房地产开发的资金总额中,04年非上市公司股权融资和债权融资之比约为6 :4 。其60%的股权融资资金源于资本市场,可长期使用,投资者有机构也有个人,投资风险自担且分散,规模不断扩大,具有安全性高、需求大的特点;40%的债权融资中,源于商业银行的融资只占约五成的比重。在上市公司的股权融资中,房地产投资基金在90年代后发展迅速,其在住宅、写字楼、产业物业、企业自有不动产投资中所占比重不断上升;上市公司债券融资中,资产抵押债券包括资产证券化发展也很快。房地产领域金融创新产品不断出现。

房地产政策金融篇6

关键词:宏观调控政策,房地产,融资

中图分类号: F293.33 文献标识码: A 文章编号:

引言:从 2003 年开始至 2008 年全球金融危机爆发之前,我国对房地产业连续五年出台一系列宏观调控政策 。2009 年为应对全球性金融危机,国家实行了宽松的货币政策和财政政策。2009 年全国房价达到前所未有的高点,当年房地产上市公司平均业绩增长达到 45%,2009年的疯狂透支了未来。2010 年伊始,国家调控政策开始出台,说明宏观经济的主基调已从保增长过渡到调结构和防止通货膨胀,货币政策从过度宽松回到真正意义上的适度宽松。目前,国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成,这一机制放在当下的房地产调控背景下,将使 2010 年房地产企业资本市场融资变得比较困难,今后几年,房地产企业融资困难也会成为常态。

1、我国房地产企业融资概况

众所周知房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关,它的发展需要金融业的持续支持,同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加,因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展,又需要合理地防范金融风险。因此,房地产企业的融资就显得尤为重要。从 2003-2006 年资金结构看,房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金,其中其他资金主要为房地产预售过程中的定金及预付款、国内预算内资金比例和债券比例持续下降, 年这两项比例均为 0;国内贷款比例分别为23.78 %、18.40 %、 18.11 %、19 .58 %,由于2004 年国家的紧缩“银根”房地产宏观调控政策,国内贷款比例在 2004年和2005 年比例处于历史最低水平, 年国内贷款比例比年增加 了1. 47个百分点 , 利 用外资比例从1998~2003 年处于持续下降过程中,最低比例为 1.98 %(2003 年 ), 最高比例为8.19 %( 1998年),企业自筹资金比例 2003年前均低于30%,自 2003年后,自筹资金比例均超过30 %,其中企事业单位自有资金比例在2006年达到最高58.52%,其他资金来源比例最低为41.4%( 年 ), 最 高 比 例 为49.87%( 2004年)。二、股票融资和债券融资所占比重较小目前,我国上市的房地产企业非常少,即使是已经上市的房地产公司,由于其业绩的波动性比较大,也只有很少一部分公司具备再融资的条件,从总体来看,房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,这主要是由于我国对发行企业债券限制较严,一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。(三)外资所占比例呈上升趋势1998 - 2006 年,我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的 1.9%,尽管所占比例非常小,但在 2002 年后呈上升趋势。2006 年以来,我国房地产企业利用外资增势强劲,一方面,从宏观层面看,国外资本在分享中国经济快速发展的成果;另一方面,随着人民币升值,伴随外资进入的还有大量热钱,尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件,但还有继续扩大流入量的发展趋势。(四)房地产资金信托近期最为活跃房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占 0.5%,但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。

二、当前国家进行宏观调控的情况分析

2007年以来央行次调高利率,10次提高存款准备金率同时通过特别国债正回购操作回收流动性,6次加息,通过融资成本适度上升来合理调控货币信贷投放。未来货币政策组合拳的力度更大,会通过汇率政策和利率政策的有效配合实现宏观调控。但在货币政策转向“从紧”的同时,今年财政政策将继续保持“稳健”,财政支出结构进一步优化,社会保障、改善民生、经济结构调整等各项工作将依然能够得到财政的大力支持。同时,中央经济工作会议提出将节能减排目标完成情况作为检验经济发 展成效的重要标准,巩固完善强化支农惠农政策,推进产业结构优化升级,着力改善民生,促进社会和谐等。流动性过剩、投资增长过快、环境与资源压力持续加大以及通胀压力抬头等问题带有一定的必然性和长期性,短期内难以从根本上予以消除,上述问题仍然是 年我国宏观经济运行中的主要矛盾。为确保经济社会的长期稳定发展,进一步提高发展质量,政府将继续保持宏观调控的力度,“适度从,紧”仍然是 年我国货币政策的主基调。

三、宏观调控对房地产行业的影响分析。

(一)运用利率杠杆,控制房地产企业

投资规模房地产投资规模较大比例增长,这种房地产企业过快的膨胀的行为,对于房地产业的健康发展构成了很大的潜在威胁。一方面,被较高利润所诱惑的房地产商,在面对房地产开发过程较大风险时,仍然选择大量涌入,而开发过程的长期性,使得房地产需求的结构及数量存在较大的可变性,一旦外部环境风吹草动就会导致大量房地产企业遭到损失,对于房地产行业的长远发展十分不利。另一方面,由于我国房地产企业开发资金有很大一部分来源于商业贷款,故银行业也成为这种风险的主要承担者,而银行业作为我国单一金融体系中的主体,房地产行业所承担的风险一旦实现,银行业的损失,就将牵动众多行业的发展。

(二)提高房地产企业外部融资门槛,增强房地产企业自身实力。无论是通过提高房地产企业贷款自有资本金的比例,四证的取得的要求,还是通过对房地产企业境外融资或房地产企业信托发展的规范中我们不难发现,中央正在寻求一种融资要求的标准化,各种融资模式在门槛的制定上趋于相同。

(三)信贷紧缩将控制开发总量中央经济工作会议提出,进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用,严格控制货币信贷总量和投放节奏,严格控制新开工项目,防止投资反弹,促使经济增长保持在合理水平。

结 语:

房地产业属于资金密集型产业和金融业息息相关,它的发展需要金融业的持续支持,同时房地产市场的过度发展特别是房地产泡沫的存在会导致金融风险的增加,因此政府既需要通过金融政策促进房地产市场发展,又需要合理地防范金融风险。

参考文献:

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[2]高聚辉,房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J],中国房地产金融,2006

[3]丁烈云,房地产开发(第二版),北京:中国建筑工业出版社[M],2004

[4]刘晴、葛长银、段敏,我国房地产业融资问题及对策研究[J],黑龙江对外经贸2006

[5]陈琰,银监会表示个人购买多套房屋首付将大幅提高[N],京华时报,2006

房地产政策金融篇7

关键词:住房公积金;制度缺陷;改制;政策性住房金融

中图分类号:F830.31 文献标识码:A 文章编号:1006-1428(2008)09-0019-04

政策性住房金融机构是指围绕住房融资由政府发起或支持成立的金融机构体系。旨在调控住房贷款规模和结构,提高住房贷款流动性,实现政府在住房市场上的公共性职能。从国际经验看,我国应该建立专门的政策性住房金融机构,并以此为主体解决普通消费者的住房金融需求,改变目前以商业银行为主的局面。目前,各地住房公积金管理中心具有这种政策性住房金融机构的雏形。政府可以在此基础上,对公积金管理中心进行相应改制,成立国家住房银行,采取强制储蓄与自愿储蓄相结合的方式筹集信贷资金,实行资金封闭运行,并给予住房储蓄银行一定的财政补贴,保证机构的正常运行。

一、改制的必要性

(一)政策性住房金融主导的住房市场比较稳定

保障基本住房是改善和保障民生的基本内容之一,解决住房问题需要金融的支持。目前,我国住房金融支持仍存在根本性的问题未解决:没有真正的政策性住房金融机构,住房公积金制度对中低收入家庭的保障作用没有完全体现;低收入家庭住房融资十分困难,中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能获得住房商业贷款。由于住房产品具有特殊社会性,完全由市场机制来完成住房产品的供求协调与金融支持是不可能的。日前我国的实际情况已充分说明了这一点。除住房公积金贷款以外,我国尚未有直接面向中低收入者发放的低息或无息贷款。对于广大中低收入人群来说,如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持,就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标,难以满足弱势人群的住房需求,对社会稳定和发展将带来不利影响。

(二)政策性住房金融是健全有效金融体系不可或缺的部分

1、住房产业关系到国计民生和宏观经济稳定。市场机制是无法自行缓解住房市场上的供求矛盾与金融扭曲的,政府有必要通过政策性金融手段来建立可持续的宏观调控机制。

2、由于住宅产品的特殊性,各国政府往往都根据住宅产品的结构特征,在相应的金融支持制度安排中,分别采取政策性金融支持与商业性金融支持的不同方式。市场机制解决的是高收入人群的住宅供求问题,政府参与的政策性金融机制解决的是中低收入人群的住宅供求问题。

3、建立完善的现代政策性金融体系,要求补上住宅政策性金融这一环节。市场经济发展经验证明,在住房产业中要处理好政府与市场的关系,需要有政策性金融机制。显然,在五个部分中,我们最缺少的就是政策性住房金融,相关制度、机构、工具的创新已迫在眉睫。

(三)住房公积金制度由于设计的缺陷无法发挥政策性住房金融的作用

1、住房公积金管理中心定位模糊。按照《住房公积金管理条例》,公积金管理中心被定位于“不以营利为目的的独立的事业单位”。但实践当中,公积金管理中心却并不是一个“不营利”的单位许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色,定位比较模糊。

2、住房公积金制度设计存在缺陷,形成新的收入分配不公。住房公积金的缴存,是以职工工资为基础的,这就使收入分配中的不合理现象投影到了住房公积金作为一种福利的分配上。更为严重的是,现行制度只规定了缴存公积金的月缴存基数上限,没有严格限定最低缴存基数的下限,导致城市低收入职工公积金的缴存额偏低。公积金缴存本应是“高收入者不补贴,中低收入者较少补贴,最低收入者较多补贴”,但国家住房公积金政策在执行中体现出的“嫌贫爱富”,扩大了收入差距,并且印证了一种马太效应――收入高的人群住房公积金提取也高,享受的优惠贷款政策也多;相反,收入低的人群住房公积金提取也低、享受的优惠政策也少。

3、覆盖面仍然有限,住房公积金使用效率低。据统计,在全国尚有40%计430万左右的职工未参加住房公积金,而且这部分职工收入相对偏低,住房条件又急需改善,但他们却无法享用政策性住房金融融资。形成政策性住房金融的空白。这违背了政策性住房金融建立的初衷和愿望。作为住房金融政策性金融融资的住房公积金贷款,其优势在于贷款利率低,年限长,理应受广大城镇职工居民的欢迎。但在实际运作中住房公积金贷款政策性强,贷款额度低,制度限制多,运作方式复杂、繁琐,归集余额中沉淀资金存款占46.46%,致使住房公积金贷款所占的比例不足住房金融融资总规模的1/8。

4、公积金筹集渠道狭窄和增值渠道单一,资金积累不能满足实际需求。我国住房公积金从建立至今,其来源仅为城镇在职职工,没有其他的筹资渠道作补充,也没有形成公积金贷款的证券化机制;同时,增值渠道的单一性(只能购买国债)使公积金的增值收益不高,加上现有的利率体系的弊端等也影响了公积金作用的进一步发挥。据中国社科院代东凯测算,截至2006年底,累计缴存了10多年的住房公积金只够应付21%缴存人的个人住房贷款需求,另外79%的缴存人只能处于奉献的位置,根本无法索取回报。

5、住房公积金缺乏内控和监督机制,违规现象屡禁不止。近年来,全国发生了多起挪用、骗取住房公积金的案件,从一些县、市爆出的住房公积金管理中心负责人动辄贪污挪用上亿元资金的情况看,这笔资金的流失已不在少数。反映出住房公积金制度运行中确实存在一些问题。由于监督机制不健全,体制不顺,多头管理等,使违规使用、挪用公积金的现象屡有发生,对查出的违规行为处罚较轻甚至不作处罚,使这些现象有愈演愈烈之势,严重抑制了公积金作用的正常发挥。

(四)商业银行难以发挥作用

由于银行的住房贷款与公积金贷款之间存在一定的利益竞争关系,因而银行和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够,这是造成公积金个贷率低的直接原因。据了解,房地产开发商在获得银行商业贷款时与银行达成某种“协议”,银行要求其在办理购房贷款时,必须推介银行自营性贷款,而银行自营性贷款利率比公积金利率要高。银行接受住房公积金管理中心的委托发放贷款仅收取手续费,还不到商业银行贷款收入的1/20。而且住房公积金的手续繁琐,因此,开发商往往与银行约定使用商业贷款而不是公积金贷款,这使得公积金贷款的利用率不高。实践表明,目前我国政策性与经营性住房金融业混合运作有诸多弊端。前者的运作方式往往会拖垮后者,以政府行为

取代市场行为;后者的趋利性又往往会侵蚀前者,使前者的社会性项目变形走样。

二、国外的经验借鉴

(一)普遍建立了政策性住房金融体系

由于住房关系到每个社会居民最基本的生存权利与个人福利,因此发达国家普遍建立了有本国特色的政策性住房金融体系。对于政策性住房金融,美国是较早的践行者,其由政策性和商业性金融互动形成的机制,是目前世界上最富成效的住房金融体系。

一是建立了新的监管格局。如成立OTS取代了联邦住房贷款银行的大部分监管职能,最终形成了OTS、联邦住房贷款银行体系、美联储、货币监理署等交叉监管的体制。二是住房金融二级市场得到高度发展。美国政府先后成立两个带有明显政策性特征的住房金融机构,联邦国民抵押协会和政府国民抵押协会,负责对政策性住房贷款进行担保、资金支持、购买抵押贷款以增加流动性。在这一阶段,两大机构开始大量推出住房抵押贷款证券化,使得住房金融结构获得了革命性的变化,大大拓宽了住房金融二级市场的边界。使得商业性的抵押银行、共同基金等非金融保险机构都全面参与到住房金融业务中,住房产业和住房金融都进入了空前繁荣。

除了美国,战后各国都根据自身需要设立了政策性金融机构来实施政府住房政策。代表性机构例如日本住房金融公库、法国土地信贷银行、韩国住房银行、泰国政府住房银行、印度住房和城市开发公司、巴西国家住房银行、加拿大抵押贷款和住房公司等。

(二)政策性住房金融机构的资金来源广泛

1、政府财政资金。政策性住房金融机构对政府资金依赖较强,政府提供其全部或大部分资本金,还向其提供一定的运营资金。政府以此来管理或影响其住房金融活动,使其有能力从事住房政策性金融业务。

2、发行债券筹资。发行长期住房债券是一种主要筹资手段,通过这种方式进行融资的比例正在逐步提高。

3、吸收储蓄资金。吸收储蓄对于住房金融机构而言更为重要。它不仅将闲散小额资金集中起来用于住房信贷,更重要的是在于将其他消费资金转换为住房建设资金。但为了避免与其他金融机构的摩擦,住房政策性金融机构一般不直接吸收普通储蓄。较为常见的是,通过其他金融机构(尤其是储蓄银行)吸收储蓄,然后再转借给政策性金融机构使用。

4、开展强制性储蓄。一些发展中国家在资金不足的情况下,采取强制性储蓄方式解决住房信贷资金来源问题,保障住房信贷资金规模。

5、从其他机构借入。这些机构主要为中央银行、储蓄银行、契约储蓄机构(养老金、人寿保险公司)等长期资金机构。

(三)政策性住房金融机构的资金运用针对性强

住房贷款具有以下特点:(1)重点支持购房者,提高自有住房率。发达国家住房政策性金融机构一般不对建房予以支持,而重点支持购房者。(2)对低收入者给予倾斜的优惠政策。(3)间接贷款较为典型。不直接对个人贷款,而是贷给州或地方的住房机构,作为这些机构对低收入住房户发放补贴贷款的再贷款。(4)仅提供部分资金,以国家资金推动民间资金。

三、住房公积金改制为政策性住房金融体系的构想

现在住房公积金管理中心的职能是资金归集、管理和支取等相对的业务。改制后由政策性住房银行来运作更为专业化和更富有效率。同时,公积金本身的长期性、闲置性和强制储蓄的特性,使得政策性住房银行能够更有效地管理资金。

(一)明确定位

让住房公积金成为真正的政策性住房金融机构,以现有公积金为基础,以政府注资、政府的信誉为担保,为政府的住房政策目标服务。政策性住房金融是由政府支持的非赢利机构。其目的是为配合国家特定的经济与发展战略,协调社会住房生产与消费,支持国家的住房改革制度,重点解决中、低收入家庭住房金融融资。

(二)构建政策性住房金融体系的具体构想

1、建立起以政策性住房金融机构为主体的住房金融组织体系。

(1)在机构设置方面,将住房公积金中心改制为政策性的国家住房银行。目前,全国已形成了星罗棋布的公积金中心,仅北京市就有81个住房资金管理中心。我们可以依托这些组织体系建立政策性金融机构的分支机构。依托从中央到地方的住房公积金中心,最高层次是全国性住房政策性金融机构,中层机构是在各大经济区域省(市)设立地方性机构,基层机构是各县设立的分支机构。同时,待建立的政策性住房金融体系应充分发挥其他金融机构在住房开发中的作用,允许合作住房金融机构、商业银行和个人参与住房金融活动,从而建立起以政策性住房金融机构为主体,其他金融机构协同参与,国家、单位和个人相互配合的住房金融体系。

(2)在政策性住房金融体系建设中,必须避免误区,充分关注各级政府间的职能分解,防止权力交叉和博弈,例如通过政策性住房金融运行,中央政府应更关注总体供求结构和金融稳定,而地方政府应多考虑对居民住房福利的具体影响。

2、形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。从国外经验看,高效而又具有强大集聚力的资金组织系统是保证住房发展的前提。因此必须形成以政策性住房金融机构为中心的住房资金组织系统。

其一,资金来源:

(1)已出售公有住房回收的资金和现有住房公积金资金。据测算,上述两项资金加起来的总量,已经超过了1万亿元。可与之对比的一个数据是,2004年末,我国住房贷款余额为15922亿元。目前,数额如此巨大的资金既游离于金融体系,又游离于财政体系,不仅难以发挥其应有的作用,还成了滋生腐败的温床。要真正使公积金贷款充分利用起来,政策性金融提供了良好的出口。一则可通过法规形式把地方滚存公积金纳入国家住房银行,二则可规定公积金结余只能放在国家住房银行,由国家住房银行进行严格监控,由于国家住房银行往往对应某区域多个城市,因此可以适度防止公积金管理机构与银行的合谋腐败。

(2)借鉴国外政策性金融机构的经验拓展资金来源。借鉴世界其他国家的经验,以财政支持、发行住房抵押债券、建立储蓄银行吸收存款和向其他金融机构拆借,如中央银行、养老基金和就业保障基金等方式进一步拓展资金来源。具体操作时,开始可以由财政或中央汇金公司出部分资金,通过发行政策性金融债券、引进国家开发银行资金、邮政储蓄资金、人寿保险资金等来获得持续经营的财务基础。

其二,资金运用:

中国政策性住房金融机构的资金运用主要应包括:购置住房贷款、新建住房贷款、旧房改造贷款、其他相关贷款、贴现及担保等。住房政策性金融机构可以对其他从事住房融资的金融机构提供贴现和担保业务。目的在于鼓励吸引更多的金融机构从事住房融资活动。

3、构建完善的内外监管体系。待建立的国家住房银行应按照金融机构的标准建立有效的监督管理机制,以及规范的会计审计、信息披露制度和相应的风险防范机制。目前我国对金融机构的监管形成了相对比公积金管理更为成熟的一套监管体系。我们可以按照现代金融机构的监管规则对政策性住房金融机构进行控制,以便更有效率地利用好资金并进行更为有效的风险控制和管理。

4、形成住房金融的风险分担与化解机制。从各国经验看,住房权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征,往往是金融衍生产品最关注的领域。可以通过改革创新,使住房金融产品层出不穷,除了抵押贷款证券化和住房收益证券化,还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具,最终有利于分散银行信贷风险,解决流动性和短存长贷等问题,形成一套持续有效的风险分担机制。

5、形成由政策性和商业性金融互动的机制。应充分发挥政策性住房金融融资的政策优势,体现国家对政策性住房金融融资政策的支持。让每个中低收入社会成员都能真正享受优惠的政策性住房金融贷款政策,不足部分用商业性住房贷款补充。同时,使政策性住房金融对商业性住房金融具有强大的引导和支持作用,带动商业性住房金融的资金投向、运作和发展。要为其提供政策性担保、保险等信用补充,为商业银行开拓业务提供支持和保障。在支持商业性住房金融的同时。使政策性住房金融的功能、作用得以充分发挥和扩张。

房地产政策金融篇8

1.金融资源配置不当,将使制造业发展虚弱数据显示:2014年,无锡全市实现地区生产总值8205.31亿元,同比增长8.2%,其中:工业增加值3017.5亿元,同比增长4.9%。但是,截至2014年末,全市制造业贷款余额3033.21亿元,同比下降5.08%。制造业贷款不增反降,增速与地区经济尤其是工业经济增速不相匹配。而无锡市制造业现在正处于转型升级的关键时期,离不开金融业的资金支持。信贷资金结构重心偏移,将使制造业发展得不到足够的资金,难以顺利完成这一艰难的转型升级过程,不利于其持续健康发展,从而有损于整个实体经济。

2.资金大量流向低产出效率领域,不利于经济增长数据显示,2014年,房地产与基础设施行业增加值在GDP中的占比合计仅为11.31%,低于制造业的35.45个百分点。与此同时,房地产与基础设施行业贷款增量在行业贷款增量中的占比合计为91.4%,高于制造业的153.4个百分点。信贷资金明显大量流向了低产出效率的行业领域,而产出效率较高的制造业等行业资金支持相对不足,降低了银行信贷资金的使用效率,不利于经济增长。

3.信贷资金大量投向房地产业,加剧房地产金融风险2014年以来,虽然无锡市区房地产市场销售持续低迷,但是房地产业融资需求依然较为旺盛。2014年房地产开发贷款累计增加139.88亿元,较同期制造业贷款多增300.49亿元;增速8.98%,高于各项贷款增幅3.56个百分点。但是,信贷资金源源不断进入房地产行业,会进一步推高房价,房地产行业难以进行理性调整,使得房地产泡沫会越来越大,加剧房地产金融风险。

4.政府融资平台的债务负担加重,偿债风险不断加大调查显示:70%左右的政府融资平台或类平台企业的资产负债率高达50%以上。而政府融资平台或类平台投资项目一般具有建设周期长、资金需求量大、投资见效慢的特点,很多项目并没有充裕的现金流来偿债,主要依靠财政资金来还款。加之大量2009年投放的平台贷款集中到期,2014年全年政府融资平台贷款到期金额达320亿元。在偿债压力较大的情况下,个别政府甚至纯粹进行偿债性融资,借新账还旧账,不断提高政府融资平台的杠杆率,进一步加大了政府融资平台的债务风险。

二、引导信贷资金投向的思考

1.加强政策引导和信贷指导,加快产业转型升级一是通过税收减免、财政补贴等措施对企业自主创新与技术进步给予大力支持,激发企业投资需求和扩大再生产融资需求。二是推进融资对接工作,依托已建立的企业融资信息服务平台,与经济主管部门合作,继续全市产业政策信息、重点行业和企业名录库、企业融资需求信息,通过“银企对接”等方式,为有信贷规模的银行和有信贷需求的企业搭建平台,满足有效信贷需求。三是充分利用政策工具,推动产业转型升级,深化“央行票据通”业务,激活央行政策工具杠杆作用,引领金融机构优化科技型企业、现代农业企业融资模式,加快推动全市产业转型升级。

2.加快信贷结构调整优化,提高信贷资产产出效率一是继续调整优化信贷结构,加大对产业升级、节能环保等重点领域的支持力度,加大优质中小企业的培育力度,培育信贷需求新增长点;二是引导商业银行将信贷政策多向小企业倾斜,提高对小企业信贷风险的容忍度,继续加大支小再贷款和再贴现的支持力度;三是引导商业银行合理设定银行盈利目标和不良资产目标,建立风险与效益统筹、当期与长远兼顾的银行绩效考核制度,防止银行机构为了片面追逐短期利益,将过多信贷资金投向房地产和基础设施建设领域。

3.建立房地产调控长效机制,加强房地产市场风险管理一是保持房地产调控政策的稳定性和连续性,建立房地产调控长效机制。完善房地产税收和金融政策,抑制不合理房地产投资、投机需求。二是准确把握房地产信贷调控政策的内涵、力度和节奏。各银行机构应根据房地产信贷导向要求,在各自上级行信贷政策框架内积极实施差别化的授信管理政策,加大对惠民、民生领域的金融支持,重点支持普通房地产项目,积极支持保障房项目。三是商业银行应提高房地产市场的风险管理水平,密切关注开发贷款的投向及流向,做好贷后检查管理;同时,密切关注房产的产权抵押情况,特别是部分高端住宅产权的二次抵押或查封,以有效防范房地产市场信贷风险。

4.合理控制地方政府融资平台发展,增强政府财务约束一是商业银行要继续严格执行政府融资平台清理与规范政策,密切跟踪政府融资平台现金流状况,实施存量授信调整,稳步退出一些高风险的政府融资平台项目,重点支持一些资质良好的政府融资平台项目。二是强化对政府财政的监督和约束,地方政府应根据当地财政收支情况合理控制政府投资规模和举债规模,督促政府融资平台加强信息披露,提高投融资平台行为透明度。三是多种举措确保贷款本息偿还。建议在制度健全、风险可控前提下,赋予地方政府发债权,如推动市政债发行试点,解决地方政府面临的财政收支矛盾。

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