房地产监管资金管理办法范文
时间：2023-12-29 17:15:52
房地产监管资金管理办法篇1
关键词：存量房；监管流程；监管特点
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02
近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。
一、南京地区存量房交易资金监管的形成
1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。
2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。
随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。
3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。
南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经中介公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，中介机构不通过网上操作办理存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：
二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点
目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。
1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。
2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、中介机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款办理、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。
3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。
4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与中介公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。
三、关于南京模式的几个观点
自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。
1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。
2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了中介机构的抵制。近十家中介负责人向南京住建委，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少中介机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝中介机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励中介机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。
总之，南京存量房交易资金监管模式是完全符合当今行/部文件的相关规定的，切实保障了交易资金的安全，维护了买卖双方的合法权益。虽然目前机制上、制度上仍有不够完善、不够健全的地方，仍需要市场的检验。但随着实践的发展，南京的存量房监管会日趋成熟，从而进一步规范存量房市场秩序，全面促进房地产市场的健康发展。
房地产监管资金管理办法篇2
日前，建设部、中国人民银行联合颁布了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，二手房交易结算资金安全问题再次受到普遍关注。
二手房交易资金之所以受到民众普遍关注，主要是由于买卖双方在交易过程中均处于弱势地位，在信息并不透明的情形下，不断发生房产中介公司挪用、侵吞二手房交易结算资金的恶性案件，这严重侵害了买卖双方的权益。继上海在2005年春季试行二手房资金监管以来，北京也在近日宣布对二手房交易结算资金施行监管，各地陆续开始在二手房交易环节引进监管体系。那么，北京、上海、广州等国内二手房交易比较活跃的地区，对资金安全监管方面的做法有什么不同呢?记者分别就各地的具体做法进行比较，通过对比来发现其中的不同之处。
北京：资金监管自行选择
北京有关方面在近日宣布，从4月15日起对二手房交易资金施行监管。
二手房资金监管对于买卖双方，尤其是对于买家来说，可避免购房款被中介机构挪用甚至被侵吞，从而使得资金的安全得到保障。北京市建委规定，如果是选择通过中介公司来进行二手房交易，必须选择资金监管。当然也可选择自行划转交易结算资金，不过需签订一份《存量房交易结算资金自行划转声明》，在办理转移登记手续时提交给交易管理部门。
如果想要对交易结算资金进行监管，与此前的交易过程有何不同呢?据介绍不同之处主要在两个方面：一个是在签订买卖合同时需确定是否采取资金监管，若采取，买卖双方需与保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，否则，需签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。其实这两个文件签订也很简单，手续并不繁琐。二是买卖双方在各项税款交纳完毕、产权过户完成、买方取得产权证后，卖方增加一个手续就是需要到房屋所在区建委领取“转移登记办结单”，并将其提交给保证机构，由保证机构通知相关银行将房款放至卖方个人账户。
上海：资金监管难执行
上海在此前宣布对二手房交易结算资金施行监管，但是直至目前资金监管政策尚未落到实处。记者从上海各二手房中介机构了解的信息显示，资金监管难以执行的主要原因是因为过程太繁琐，交易过程太长，大多数人宁愿选择不进入资金监管程序。
通过与北京的二手房交易资金监管程序对比，记者发现最大的不同之处表现在几个方面：
首先是在于上海方面需要先在交易中心受理处提出挂牌申请，此后才能进入下一步交易环节，而北京则不必如此，只需按照传统的方式，将房源在中介机构挂牌即可。
其次是资金监管账户的开立时间节点也有所不同，上海的做法是等到在买卖双方签订买卖合同之前便需要建立监管账户；而北京则选择在签订买卖合同之后建立资金监管账户。
记者从上海部分中介公司了解到，由于各种各样的原因，上海虽然早在2005年春季就开始推行资金监管措施，但至今收效甚微，很多人宁愿冒着资金被挪用的风险而不愿意选择资金监管程序，这到底是为什么呢?上海德佑地产交易部工作人员杨永俊分析认为，这有可能是因为选择资金监管之后，卖方无法尽快拿到钱款而导致他们不愿意选择该程序。
广州：尚在摸索之中
广州在推行二手房交易资金监管方面稍许有些落后，据了解，广州市还没有正式推行资金监管措施。但记者通过各种渠道得到的信息显示，广州市房管局在今年春节后曾对穗各中介公司下过口头通知，让各公司自行引进监管账户。
根据设想，广州市房管局希望买卖双方交易时，可以先把定金等房款存入具有公信力的第三方账户进行监管。在确保交易安全完成后，卖方可以直接从该第三方领取房款，既避免交易中“吃差价”，也可以避免假业主卷走房款等情况。如果资金出了问题，该监管方也可以负起责任，真正保障交易资金的安全。初步拟定免费服务，不会增加交易的额外费用，买卖双方可自行选择是否加入。
不过这种设想尚未真正变成现实。广州中原天河区总监潘婉霞告诉记者，目前广州还没有推行二手房交易资金监管程序。“在今年春节后我们曾经接到口头通知，称要开始试行资金监管措施。但是目前还没有见到主管部门的具体措施。”她说。据了解，目前广州有中介公司号称已经引入了监管账户，但业内对此不以为然。潘婉霞告诉记者，这些公司只不过在银行开设一个账户罢了，到底能否切实起到监管作用不得而知。
据潘婉霞介绍，目前广州二手房交易过程中，对于一次性付款的交易来说，房款主要分两次支付给卖家，第一次是在办理申请过户手续的前一天，将首笔房款(约总房款的30％)支付给中介公司，在缴纳契税并凭契税完税证递交过户手续之后，这笔房款将由中介公司转交给卖家；剩余的房款则在领取房产证的前一天由中介公司代收，等到买家领到房产证之后，再转交给卖家。也就是说，房屋买卖资金必须经中介公司之手，而在这过程中是否被挪用甚至侵吞，则完全要看中介公司的信誉了。潘婉霞坦承，此前广州的确发生过不法中介公司卷款潜逃的情形，“正是因为有这样的情形发生，广州才准备引进二手房交易资金监管体系。”她说。
自我保护意识不可或缺
如果要保证交易结算资金的安全，引入具有公信力的第三方对其进行监管是十分必要的。而对于目前已经实行监管的地区来说，一定要将该程序纳入交易环节中来。
在传统的交易模式中，买家一般不大情愿在尚未办理房产证过户的前提下将购房款(或部分购房款)交给卖家，但苦于资金无处存放，房产中介便顺理成章地成为“理想”的监管方，但这在现实面前却变成了买卖双方的一厢情愿。北京坚石房地产公司诈骗案曾利用诈骗手段，非法获取379万元，震惊全国的北京“佰家事件”，以及天津“汇众卷款案”、大连“力天事件”等等，都无情地昭示着，把交易结算资金交与房产中介公司监管，等于是与虎谋皮。
记者在采访中了解到，在北京、上海，如果将交易结算资金存入监管账户之后，必须在所有交易手续全部办理妥当，买家取得房产证之后，监管机构才会将购房款项转入卖家账户，而传统方式是在办理转移登记申请之后，便会将第一笔约30％的房款打进卖家账户，两种方式的时间差为20天左右。
房地产监管资金管理办法篇3
汪光焘部长在全国住房公积金工作电视电话会议上的讲话
（20__年12月25日）同志们：今年9-12月份，住房公积金工作联席会议有关部门联合对18个省（区、市）和新疆生产建设兵团贯彻落实《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》（以下简称《通知》）情况进行了执法检查，并于近日向国务院报告了有关情况。这次会议是在执法检查基础上，由联席会议成员单位共同召开的。会议的主要任务是，总结和通报各地贯彻落实《条例》和《通知》情况，交流经验，部署今后一段时期住房公积金管理工作。下面，我代表联席会议成员单位，讲两点意见。第一，关于贯彻落实《条例》和《通知》基本情况去年3月，国务院修订了《条例》，印发了《通知》；5月召开了全国住房公积金工作会议，同志到会做了重要讲话。根据《条例》和《通知》精神，建设部会同财政部、中国人民银行等有关部门，联合下发了《关于严禁在住房公积金管理机构调整工作中发生违纪违法行为的通知》、《关于完善住房公积金决策制度的意见》、《关于住房公积金管理机构调整工作的实施意见》等配套文件。中国人民银行、铁道部和全国总工会召开专题会议或者下发文件对贯彻落实工作提出具体要求。一年多来，各地紧紧围绕同志提出的“健全决策体制、调整管理机构、强化监督工作、规范发展业务”四个关键环节，认真贯彻落实《条例》和《通知》精神。各省（区）和设区城市政府重视并加强对住房公积金管理工作的领导；地方各级建设、财政、人民银行、审计、监察、编制管理等部门密切配合，加大指导和监督力度，协调解决《条例》和《通知》贯彻执行中的有关问题。总体看，贯彻落实《条例》和《通知》，建立住房公积金管理新体制工作取得阶段性成果，有力保证了住房公积金制度的持续健康发展，有效发挥了这项制度在促进职工住房消费、解决职工住房问题中的作用。（一）“管委会决策”体制基本确立截止今年11月底，全国344个应设立管委会的设区城市（含地、州、盟以及新疆生产建设兵团，以下简称设区城市）中，已有327个城市成立了管委会，占总数的95％。其中，北京、天津、重庆、新疆生产建设兵团以及吉林、黑龙江、安徽、江苏等16个省（区）的所有设区城市均设立了管委会，并开始履行决策职能。管委会委员组成基本体现了“三个三分之一”原则，反映了住房公积金管理各方面的权益，具有广泛性和代表性。各地按照《条例》规定和国务院有关部门的原则要求，拟订了管委会章程，健全了议事规则和决策程序，完善了“管委会决策”体制，初步形成了民主决策、科学决策和自主决策的机制。目前，管委会主任委员一般由市政府市长或分管副市长担任，管委会日常会议的筹办和决策事项的督办工作大多由房改办（房管局）承担。（二）“管理机构”调整取得较大进展各地按照“冻结、清理、审计、移交”程序，稳步进行住房公积金管理机构调整。全国原有2444个管理中心，这次计划调整为344个，设立分支机构169个，经办网点1781个。目前，已有324个设区城市机构调整方案已经实施；304个设区城市已按《条例》规定成立了新的管理中心；290个设区城市完成了资产清理和审计工作，住房公积金资产基本做到账账相符、账表相符、账实相符，对审计决定和审计建议提出的问题，有关管理机构都作出了相应处理；129个设区城市完成了资产移交工作，新的管理中心开始履行统一管理职责。福建、吉林、辽宁、黑龙江、云南、江苏、湖南、新疆等省（区）一半以上的城市，以及北京、天津等城市完成了资产移交工作，进展较快。总体看，新组建的管理机构体现了精简、效能原则，安徽、湖南、广西、江苏、山西等省（区）缩编或者人员分流比例超过25％，其中安徽、湖南达到41％。对未留用人员，县（区）政府、原挂靠部门（单位）进行了妥善的分流安置，反映平稳。在机构调整中，不少部门和单位表现出较强的大局意识，起到了示范作用。原北京市、国管局、中直管理局、北京铁路局分别管理的住房公积金资产，安全完整地移交到新设立的北京住房公积金管理中心，编制和管理费用纳入管理中心统一管理。广东、山东、贵州省直机关以及上海铁路局、大庆石油管理局等单位，不设立分中心，资产全部移交当地管理中心管理。新疆区直管理中心原下属建设厅，这次将所属人员、资产全部移交乌鲁木齐管理中心管理，建设厅会同有关部门集中精力加强监管职能。大连市行动迅速，去年9月已基本完成机构调整工作。（三）资金清收力度进一步加大各地结合机构调整，采取经济、行政和法律等多种手段，加快回收挤占挪用资金和项目贷款，缓解了住房公积金管理风险。全国住房公积金工作会议以来，全国共收回资金89亿元。全国有97个设区城市的项目贷款已全部收回。浙江、以及新疆生产建设兵团的项目贷款全部收回。未回收的贷款中，1830笔共54.1亿元已签订还 款协议，对332笔共9.3亿元提起了法律诉讼，对167笔共4.9亿元申请法院扣押了资产。上海市管理中心专门成立资产管理办公室负责清收工作，目前资金回收率达到95％。江苏省共清理回收15.48亿元，占应回收总额的75％，余额5亿元办理了资产保全手续。南京市政府与区县政府负责人和财政局负责人分别签订《还款责任书》，落实还款渠道。吉林省政府与所有设区城市政府，部分设区城市政府与区、县政府签订《还款责任书》。一些城市还积极采取拍卖房产等措施，归还政府项目贷款。（四）“监督体系”逐步健全建立健全了省级监管机构，初步建立了自上而下的监管体制。全国有20个省（区）在建设厅房地产处（房改办）加挂住房公积金监督管理处（办公室）牌子，新疆、江西、吉林3省（区）在建设厅新设立监管处，负责住房公积金行政监督的具体工作。完善了同级监督。财政部门认真履行财政监督职能，进一步加强了住房公积金财政财务管理和会计核算监督；人民银行分支机构加强了对受委托银行承办公积金业务的监督；审计部门加强了审计工作，建立了年度审计报告制度。强化了社会监督。在发放缴存凭证、定期对账和建立公积金查询系统基础上，完善了社会公告制度、丰富了信息披露内容。全国住房公积金监管信息系统建设取得一定进展，监管手段进一步完善。重庆、天津、河北、河南、吉林、云南、新疆、湖北等省（区、市）以及新疆生产建设兵团监管信息系统，已经实现与全国监管信息系统的联通。（五）住房公积金业务稳步发展在建立决策新体制和调整管理机构的同时，住房公积金归集和贷款等项业务保持了不断、不乱。截止今年9月底，全国累计归集公积金5016亿元、归集余额3467亿元，分别比去年底增长21.4％和18.6％；职工因购建住房和退休等累计支取公积金1549亿元；累计发放个人住房委托贷款2075亿元，个人住房委托贷款余额1375亿元，占归集余额的40％,支持了276.4万户职工家庭购建住房。其中，江苏、重庆今年1-9月个人贷款同比增长110％以上。上海、北京、浙江、天津个贷余额占归集余额的比例分别达到96％、75％、63％和58％。西部地区中，青海、内蒙古个贷发放率分别达到42％和39％，发展较快。住房公积金管理规范化、法制化工作加快。南京市最快5个工作日可办结贷款，徐州市设立“贷款超市”。长春市通过处罚和申请法院强制划缴等途径，加强了执法工作，努力提高住房公积金覆盖面，切实维护职工合法权益。杭州市实行逾期个人贷款金额、笔数指标双控制度，并建立了五类分级管理，保证了信贷资产质量。在贯彻落实《条例》和《通知》工作取得重要进展的同时，也存在不少值得高度关注的问题。从这次执法检查情况看，各地进展不平衡，与国务院要求还存在一定差距：管理机构调整工作没有完全到位。全国还有215个设区城市没有进行资产移交。个别省直机关还想单独管理，违反《条例》规定。部分省（直）和煤炭、铁路、石油、石化等行业管理机构还在等待观望，不落实资产移交工作。海南省以及浙江省相当部分的设区城市，机构调整工作迟缓。重庆市管理中心隶属市国土资源和房屋管理局，且只负责城区范围内的住房公积金管理。部分城市管理中心没有与原主管或挂靠部门脱钩，少数分中心的设立不符合国家有关规定。宁夏自治区建设厅的住房公积金直接管理职能与监管职能还未分开。此外，仍有17个设区城市还没有设立管委会，决策体制还没有建立起来，部分地方的管委会会议制度和决策制度需进一步规范。清收挤占挪用资金和项目贷款工作，任务仍很艰巨。尤其是原县（市）管理机构项目贷款清收情况不理想。目前，全国项目贷款余额约占住房公积金归集余额的2.3％。某市还有项目贷款15亿元。一些煤炭企业挪用住房公积金，用于企业生产经营或者发放工资。某省（区）未收回的违规资金占归集余额的10.6％。部分地区购买国债不规范，用于违规融资。住房公积金制度覆盖面仍然偏低。按照在岗职工计算，全国还有约40％、4430万职工没有建立住房公积金制度。部分地方执法不力，不少应建能建公积金的单位没有履行缴存义务。特别是，在非公有制经济组织建立住房公积金制度进展缓慢、工作力度不够。资金使用率低，住房公积金制度作用尚未充分发挥。目前全国住房公积金使用率只有48％，还有约1800亿元资金沉淀在商业银行。宁夏、贵州、陕西、海南、河南、新疆、山西、重庆、甘肃、河北和等11个省（区、市），个贷余额不到归集余额的15％。一些地方仍然存在贷款审批手续复杂、办理时间长、贷款费用高、服务不规范以及难以办理与商业贷款衔接的组合贷款等问题。个别地方个人住房委托贷款逾期率高。全国平均逾期率为0.26％，资产质量较高。但云南、湖南、贵州3省逾期率分别达到3.64％、3.59％和2.31％；山西运城、临汾分别达8.5％和5.8％。针对检查中发现的问题，联合执法检查组与有关省（区、市）主管领导交换了意见，建设部经商财政部、中国人民银行印发了执法检查建议书。有关省（区、市）非常重视，抓紧整改工作。新疆、四川、福建、广东、上海、北京、天津等省（区、市）积极纠正检查中发现的问题，效果明显。比如，联合执法检查期间，广西自治区政府立即召开会议通报检查组初步意见，主管副主席对全面完成机构调整提出明确要求，北海、百色等市行动迅速，加快了工作进度。检查组离开长沙市当天，长沙市机构调整领导小组就下发通知，要求在10月15日前，全面完成资产清理、审计和核实工作。湖南省政府办公厅11月17日即发出通知，要求尽快完成管理机构设立，切实做好住房公积金管理工作。我们也看到，各地整改工作还有差距，要认真研究解决执法检查 意见书提出的问题。特别是整改工作尚未落实的地区，应当认真切实做好工作。明年，联席会议成员单位还将组织对部分省（区、市）进行执法检查，各地贯彻落实工作要有新的突破。第二，关于今后一段时期的住房公积金管理工作同志曾深刻指出，加强住房公积金管理是深化房改的基础。今年8月印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了今后一段时期促进房地产市场持续健康发展的指导思想和主要政策措施，把住房公积金制度的建设作为深化住房分配制度改革、促进房地产市场持续健康发展的重要内容。从实践看，住房公积金制度要求加大住房公积金归集和个人贷款发放力度，是扩大住房消费，促进房地产市场持续健康发展的重要举措；是健全城镇住房供应体系和保障体系、加快解决职工住房问题的有效手段。在全面建设小康社会的伟大历史进程中，住房公积金制度的建立和完善，有利于增强职工的住房支付能力，促进住房消费，推动国民经济的持续快速健康发展；有利于解决城镇化过程中广大中低收入居民家庭住房问题，保持社会稳定和长治久安；有利于不断提高广大居民的居住水平，实现向全面建设小康目标的新的跨越。搞好住房公积金管理工作，事关经济体制改革、国民经济发展和社会稳定工作的许多方面。各地要从贯彻落实"三个代表"重要思想、切实维护群众利益高度，树立大局意识，增强使命感和责任感，把住房公积金管理工作与贯彻落实中央经济工作会议精神结合起来，与扩大内需、促进国民经济持续健康发展结合起来，与认真解决好关系人民群众切身利益的问题结合起来，扎实做好各项工作。（一）继续做好管理机构调整工作切实推进住房公积金管理机构调整，是进一步加强住房公积金管理的基础。要坚决执行一个设区城市设立一个管理中心原则，按规定做好新机构的设立和资产移交，加快完成机构调整工作。当前，还没有设立新管理中心的设区城市，要按照《条例》规定抓紧设立，落实编制和职能；管委会要抓紧管理中心负责人的推荐工作，按照干部管理权限报有关部门尽快任命，保证新管理中心正常运转；在完成审计和新管理中心设立的基础上，要抓紧进行资产移交工作，实现住房公积金的统一管理。分中心的设立要严格把关。不符合条件的，不能设立分中心；符合条件设立分中心的，也要防止简单的“翻牌”，更不能成为独立法人，按规定实行内部核算。已经进行资产移交的新的住房公积金管理机构，要对照“统一决策，统一管理，统一制度，统一核算”的原则，切实履行管理职责，完善法人管理体制，规范内部授权，加快实行统一的政策措施和操作规程，执行统一的规章制度，确保机构调整工作全面到位。（二）进一步加大违规资金和项目贷款清收力度要从防范风险、保持稳定、维护住房公积金缴存人权益出发，高度重视违规资金和项目贷款清收工作。地方各级人民政府要加强领导，建立督办制度，坚决贯彻"谁决策贷款，谁负责回收"原则，切实采取经济、行政和法律手段，加大资金清收力度，确保追收工作取得实效。加强经济合同约束。借款单位要制订还款计划，明确还款渠道；管理中心和有关责任人要加强督促落实。没有担保或者担保无效的，应当重新签订担保协议，提供担保单位或者担保财产，保证还款计划的执行。加强责任追究。政府和政府有关部门挪用或者批准挪用住房公积金和发放项目贷款的，有关负责人要切实负起追收责任。对住房公积金管理中的违纪违法行为，纪检监察部门要加大查处力度，构成犯罪的，要移送司法机关追究刑事责任。加强法律手段的运用。对恶意拖欠住房公积金贷款的债务人，要向法院依法或申请强制执行。要及时申请法院冻结或者扣押债务人的财产，做好资产保全。（三）强化归集工作，努力扩大覆盖面归集工作是搞好住房公积金管理的首要环节。各地要对建立住房公积金制度情况进行一次全面清理，对没有办理缴存登记手续和不正常缴存住房公积金的单位要详细摸底，分析具体原因，有针对性地做好工作。加强协调配合。管理中心要积极与工商、税务、劳动保障、编制管理和社团管理等部门联系，及时掌握企事业单位和社会团体等组织的设立、登记、分立、重组和解散等情况，督促缴存住房公积金。要充分发挥工会监督作用，建立住房公积金缴存情况向职工代表大会报告制度，提高透明度。上级监督部门和管委会要加强对管理中心归集业务考核，强化其归集责任。加强执法。管理中心要依《条例》关于督促单位按时足额缴存住房公积金的规定，切实行使行政执法权。对拒不建立住房公积金和无故欠缴、少缴住房公积金的单位，要依照《条例》规定进行处罚，或者申请人民法院强制执行。要重点做好非公有制经济组织建立住房公积金制度工作，按照《通知》规定范围，做到应建尽建、应缴尽缴。妥善处理困难单位的缴存问题。对效益状况不佳、缴存住房公积金确有困难的单位，要按程序办理降低住房公积金缴存比例或者缓缴手续，经济效益好转后要补缴。（四）大力发展个人住房委托贷款业务大力发放个人住房委托贷款，切实发挥住房公积金的使用效益，改善中低收入居民家庭住房条件，既是建立住房公积金制度的根本宗旨，也是这个制度健康发展的重要保证。各地要结合本地实际，认真分析个人住房委托贷款发放情况，针对存在的问题，抓紧清理影响职工贷款的制度性和政策，有针对性地提出解决措施。要拓展贷款范围，积极发展职工购买商品房、经济适用住房、“二手房”、“危改房”、“房改房”及职工建造住房贷款。要积极推行“一站式”、“一条龙”服务，建立有关部门（单位）联合办公制度，切实简化贷款手续，缩短办事时间，增强服务意识，提高服务质量，为职工提供便利。要清理贷款各环节的收费项目，取消不合理收费，按照市场化、社会化原则由借款人自主选择贷款、评估、担保、 保险、公证、律师服务等收费性中介服务，不得强制或者以任何形式指定中介服务机构。要加强与银行的合作与协调，建立良好的委托关系，积极推行组合贷款，满足职工的不同贷款需求。中国人民银行正在商建设部等有关部门，研究更有利于发展个人住房委托贷款业务的措施。同时，要加强贷款风险管理，建立健全风险控制制度，明确风险控制责任，建立风险防范机制，确保资金安全。要健全内部管理，加强贷前审查和还款情况跟踪制度，建立对逾期贷款的预警和催收机制，完善个人贷款档案管理。（五）推进管理工作制度化、规范化和信息化加强住房公积金管理，要推进管理工作的制度化、规范化和科学化，大力提高管理水平。建立健全管理制度，加强内部管理。要建立包括财务制度、统计制度、岗位责任制度、档案制度、审计制度以及考核奖惩制度等在内的内部规章，加强内部管理，提高管理服务水平。规范业务政策。随着住房公积金管理新体制的确立，实现了设区城市住房公积金的统一管理。由于历史原因，设区城市内原有管理机构实行的具体管理办法不完全统一，单位和职工办理公积金缴存、支取和贷款等业务，存在诸多不便。从全国看，各地实施的具体办法和业务流程也存在较大差异，不利于统一规范管理。建设部已经将住房公积金管理规范纳入国家标准，正在组织力量编制，争取20__年下发实施。各地要结合实际，加强规范化管理。大力推进住房公积金管理信息化。管理科学化和信息化是提升管理水平的重要手段。要加强信息化建设，把公积金管理的各项工作纳入信息化管理轨道。当前的重点是，要逐步统一业务管理信息系统，规范业务流程，提升系统质量，保证安全运行，为全面实现统一管理和核算奠定基础。加强人员管理，提高人员素质。加强管理，推进制度化、规范化和信息化建设，关键在人。要积极推行全员聘用、竞争上岗、公开招聘等用人制度，形成优胜劣汰的人事管理制度，优化人员结构，提高人员素质。（六）加强调查研究，推进住房公积金制度创新住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，是解决我国城镇居民住房问题制度创新的结果。在全面建设小康社会的新的历史进程中，要继续保持强烈的创新意识，加强调查研究，不断适应新的形势要求，及时研究新的情况，努力解决新的问题，用创新的思维，创造性地开展工作，这是保持住房公积金制度持续健康发展的根本出路。当前，住房公积金制度发展过程中，存在一些涉及长远发展的问题，要积极研究予以解决，在解决问题中取得新的发展。比如，在城乡一体化发展的新形势下，要积极研究进城务工人员的住房问题，针对其流动性较大的特点，探索将他们纳入住房公积金制度、提高其住房支付能力的具体对策。比如，目前全国有个人住房公积金委托贷款资产1300多亿元，今后还将不断增加，如何加强管理、保证资产质量，如何增强资产的流动性，必须深入进行研究。再比如，“低存低贷”是公积金制度的政策优势，但目前商业银行自营性个人贷款发放总额远远高于公积金贷款总额，管理中心应当正视差距，积极拟订措施，力争凡是缴存职工购房首先使用公积金贷款，并带动商业贷款。要全面认识住房公积金制度面临的形势，研究对策，创新制度，促进住房公积金制度持续健康发展。此外，要加强住房公积金制度的宣传，为住房公积金制度发展创造良好的舆论和群众基础。一项好的制度，如果群众不了解或者不清楚，就不能发挥作用，失去了存在的意义。要加大宣传力度，采取多种宣传形式，宣传住房公积金制度的重大意义、住房公积金的作用和“低存低贷”的政策优势，住房公积金的缴存权利和义务，全面介绍个人住房委托贷款有关政策和办理程序，努力使住房公积金制度真正深入人心、家喻户晓，培育职工维权意识，提高缴存积极性，引导居民使用住房公积金贷款购房，改善居住条件。同志们，全面贯彻落实《条例》和《通知》，进一步加强住房公积金管理，充分发挥住房公积金制度的作用，意义重大，任务繁重。我们要从实践“三个代表”重要思想的高度，紧紧把握发展这个主题，按照国务院的统一部署，扎实工作，狠抓落实，开拓创新，努力开创住房公积金管理工作的新局面，为解决广大中低收入居民家庭住房问题，促进国民经济持续快速健康协调发展发挥积极作用。
房地产监管资金管理办法篇4
第二条本办法所称经济适用住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。
第三条本办法所称贷款人是指中华人民共和国境内依法设立的商业银行和其他银行业金融机构。
本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。
各政策性银行未经批准，不得从事经济适用住房开发贷款业务。
第四条经济适用住房开发贷款条件：
（一）借款人已取得贷款证（卡）并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户。
（二）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。
（三）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
（四）建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。
（五）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
（六）建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设。
（七）建设项目规划设计符合国家相关规定。
（八）贷款人规定的其他条件。
第五条经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用住房项目建设，不得挪作他用。
严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。
第六条经济适用住房开发贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
第七条经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行，可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。
第八条经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。
第九条贷款人应当依法开展经济适用住房开发贷款业务。
贷款人应对借款人和建设项目进行调查、评估,加强贷款审查。借款人应按要求向贷款人提供有关资料。
任何单位和个人不得强令贷款人发放经济适用住房开发贷款。
第十条借款人申请经济适用住房贷款应提供贷款人认可的有效担保。
第十一条贷款人应与借款人签订书面合同，办妥担保手续。采用抵（质）押担保方式的，贷款人应及时办理抵（质）押登记。
第十二条经济适用住房开发贷款实行封闭管理。借贷双方应签订资金监管协议，设定资金监管账户。贷款人应通过资金监管账户对资金的流出和流入等情况进行有效监控管理。
第十三条贷款人应对经济适用住房开发贷款使用情况进行有效监督和检查，借款人应定期向贷款人提供项目建设进度、贷款使用、项目销售等方面的信息以及财务会计报表等有关资料。
第十四条中国银行业监督管理委员会及其派出机构依法对相关借贷经营活动实施监管。中国人民银行及其分支机构可以建议中国银行业监督管理委员会及其派出机构对相关借贷经营活动进行监督检查。
第十五条经济适用住房开发贷款列入房地产贷款科目核算。
第十六条经有关管理部门批准，符合相关政策规定的单位集资合作建房项目的贷款业务参照本办法执行。
第十七条本办法由中国人民银行、中国银行业监督管理委员会负责解释。
房地产监管资金管理办法篇5
“新上海人”杨诚近日在浦东世纪公园附近买了一套二手房，把钱交给中介公司之后他便一直在心里暗暗祈祷：“中天事件”不要发生在我身上啊。他所指的“中天事件”发生在2007年11月份，深圳中天置业评估有限公司法人代表、总裁蒋飞突然失踪，众多购房者的钱款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家号称全国规模最大、网点最多、在全国有1800多家门店的深圳房产中介创辉租售也相继关闭了开设在上海、广州、惠州、中山、佛山等多个城市的门店，一时间讨债人云集公司深圳总部。
二手房交易资金安全问题已成为社会焦点。建设部在2007年底下发了《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》，强调各地必须加强交易结算资金管理，并再次声明中介机构不能“染指”交易资金。《通知》要求有条件的地区，要发展专门从事交易结算资金监管的保证机构。
今后，二手房交易资金将会变得越来越安全。据了解，目前国内有北京、上海、广州等大城市已经开始对交易资金进行监管，其中北京已从去年4月开始逐步推行，而上海从去年10月份开始试点，等制度完善之后再大面积铺开推行，广州市政府相关部门也在近日发出通知，要求对交易资金实行托管。至此，国内主要一线城市对于二手房交易资金的监管已经全部启动。
那么，京沪穗三地是如何对交易资金实施监管的，又各有些什么特点呢?
北京：两种模式可以选择
北京从去年4月15日开始对二手房交易资金实施监管制度。不过从目前的执行情况来看，其力度并不是很大，截至去年年底仅60余家中介公司参加，而目前由于市场行情走弱，有不少公司已经退出。业内人士分析认为，这主要是北京并未强制执行该项制度，同时由于参加资金监管系统还需缴纳100万元的保证金，这使得不少实力一般的公司“望而却步”，甚至“临阵退缩”。记者从北京中介行业协会了解的到的信息显示，目前参加资金监管的公司已只剩下47家，仅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是诸如北京链家地产、中原地产、美联物业等注重品牌建设的中介机构。
不过值得肯定的是，北京实施的资金监管制度对于二手房交易双方来说，是非常有利的。据北京链家地产有关人士介绍，在北京二手房交易的过程当中，从签订买卖合同，到房屋交易过户，一般需要一至三个月的时间，房屋交易不可能像一般普通商品一样实行“银货两讫”，无法做到产权证与房款的即时交割，在这期间，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。
链家地产市场研发中心认为，目前能保障资金绝对安全的只有两种模式，即资金监管模式和银行资金托管模式。
资金监管模式
二手房交易资金监管是“二手房房交易结算资金专用有款账户”(以下简称“专用账户”)的通俗理解，其是指专门用于划转二手房房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方(即经纪公司或担保公司，下同)自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。
根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办下：第一种是房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款；第二种是房屋未设定抵押，买房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，买房人抵押贷款。
但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤。分为签订买卖合同、签订资金监管协议、办理产权转移登记等手续以及银行资金划转，而这四大步骤可以细分为13个交易环节(具体见北京市二手房交易资金监管模式流程图)。
银行托管模式
银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实施冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、以及买卖双方一起到银行，银行给予放款。
其基本流程为：买卖双方签署《二手房房买卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后买卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后买卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照买方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果买方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果买方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发中心认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个最大的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。
上海：增加试点完善监管制度
上海方面将在今年5、6月份增加试点公司，以完善资金监管制度。其实，上海是最早提出资金监管的城市。早在2005年春季，上海二手房网上挂牌系统推出时，就一并提出实行资金监管制度。但是由于监管程序设计上的问题，尤其是增加了中介公司的负担，以及增加买卖双方的交易复杂程度，因此市场不大采用这种监管模式。
不过政府部门已经注意到了这种情形，于是开始对监管模式重新进行设计，进行改进和完善，并从去年10月份选择21世纪不动产、汉字地产、上房置换等中介公司进行试点。
21世纪不动产上海区域分部金融服务中心总监苏晓江在接受记者采访时表示，在新的监管模式下，交易双方在签订房屋买卖合同时，必须与中介机构共同签订《二手房交易资金监管协议》，在房地产交易所登记过户的同时，交易资金进入独立第三方(试点期间由政府部门代管)在银行开立账户，根据合同履行的程度，由中介公司向银行发出支付指令，独立第三方作为结算公司，对合同履行进行审核，符合条件后方将房款交付卖家。
苏晓江介绍说，新模式与原来的模式相比，就是引进了独立第三方作为交易资金结算方，交易资金的走向由买家存入该的银行账户里，而后转入卖家的账户，其间中介公司无法接触的交易资金。“根据试点的情形来看，中介公司无法接触交易资金，因此交易资金的安全得到了保障。”苏晓江如是说。
那么结算公司能否保证资金的安全呢?业内人士表示完全没有必要担心这个问题，目前上海市房地产交易中心准备选择有社会公信力，以及自身实力足够强大到与责任对等的公司来作为结算公司；同时交易资金虽然名义上是进入了结算
公司的账户，但实际上买卖双方在该账户中分别设有子账户，资金一直是在自己的账户中；还有就是中介公司是监管方，没有它发出的指令，结算公司是无法动用资金的。
至于哪家公司会成为结算公司呢?上海市房地产交易中心有关人士表示目前尚未确定下来，不过有业内人士表示，上海住房置业担保公司很有可能全市统一的二手房交易结算公司。
就试点目前运行情况来看，苏晓江表示非常顺畅，虽然在交易过程中增加了一些环节，但是由于事先对交易程序本身进行了优化，没有增加交易双方的难度，也没有加长交易时间，整个过程用时与旧模式相当。他举例说，此前要进行资金监管程序时，房屋买卖合同与资金监管协议分开签订，而且，这让买卖双方感到麻烦，尤其是一些外地卖家，更是不变，而改进之后两份文件可以同时签订。
至于目前缘何尚未全面推广?业内人士分析认为，主要是现在整个交易过程都必须上网，交易中心与银行信息、以及各家银行的贷款程序需要一个磨合的过程，即数据共享的问题。上海市房地产交易中心有关人士表示，随后的步骤是引入更多的公司进行试点，对系统进行“压力”测试。“一手房交易过程中变数较多，我认为政府部门是考虑等到系统完全健全之后才会正式推出。”苏晓江说。
广州：实行交易资金托管
近日，广州市国土房管局和中国人民银行广州分行联合了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求对二手房交易资金委托银行进行托管。这有助进一步规范广州市房地产市场行为、保证二手交易资金安全。
广州中原地产项目部拓展总监潘仲宇表示，目前与《通知》配套的实施细则尚未公布。他说，由于目前接连出现“中天时间”、“创辉事件”等，相信政府部门会加快制定实施细则，广州二手房交易资金托管制度将会全面开展。
目前广州二手房的资金交易主要有两种形式，一种是通过房产中介公司进行，另一种即是买卖双方直接交易，两种做法的比例大概各占50％。但由于交易双方相互不熟悉，没有足够的信任基础，于是只能借助于第三方如中介公司。但这种方式风险较大，一旦中介公司出现问题或者经纪人携款潜逃，都会给买卖双方造成极大的损失，诸如“中天事件”就造成很多人“房财两空”。
《通知》规定，二手房交易资金支付方式由买卖双方当事人在合同中自行约定，可以委托银行对交易资金进行托管，也可以约定其他支付方式。房产中介不得对买卖双方约定的资金支付方式实行强制和干涉。
房产中介在与买卖双方签订《房地产买卖合同》时，必须在合同中书面注明：“根据国家有关规定，本公司不代收代管买卖双方的交易资金。”同时，房产中介必须主动向买卖双方提示可向银行申请办理交易资金托管业务，并协助办理该项业务。
银行在办理存量房交易资金托管业务之前，须与二手房卖双方当事人以及房地产经纪机构共同签订《存量房交易资金托管协议》，托管协议中必须明确托管资金划转条件、解除或撤销协议条件等条款。
交易资金托管不会增加交易双方任何额外费用，《通知》中明确指出，银行开展该项业务是不得向二手房买卖双方收费的。同时，房产中介在协助买卖双方办理该项业务也不得额外收取服务费。也就是说市民在选择银行托管交易资金新业务时将不会产生任何新的费用。尽量选择监管模式交易
资金监管的提法虽然已有不短时日，但是尚未真正进入交易过程中来，但它对于保障买卖双方的资金和产权安全非常有益，因此业内人士提醒说，在有条件的地区，一定要选择在有监管的情形下进行交易。
记者分析对比发现，京沪穗三地的做法中，上海较为严谨合理。因为上海目前已经建立了完善的网上二手房交易系统，挂牌、签约等所有重要手续都可以在政府部门的监控下完成，而且上海方面由于房屋产权证、土地使用证两证已合一，二手房交易过程中各项手续办理起来更为便捷。因此可以预期，上海的监管系统全面运行之后，交易资金安全问题将会彻底解决。
按理说，北京方面的资金监管系统也比较健全，但业内人士表示，由于各种各样的因素，所以无法全面推广，覆盖面不大，这不能不说是一种遗憾。广州实行的资金托管制度从表面上看，其宗旨与北京、上海无异，只是叫法不同而已。不过目前尚未出台实施细则，购房者还需耐心等待。
此前上海推行二手房交易资金监管时，就因为交易双方嫌麻烦而不愿采用这种方式，而目前在北京也遇到了同样的情形，记者从北京链家地产、中原地产等公司了解到，市场上的确存在交易双方不选择资金监管方式的情形。北京中原地产三级市场部有关人士表示，主要是由于采用监管方式之后，卖方取得房款的时间要比在不监管的情形下晚20～30天。
房地产监管资金管理办法篇6
【关键词】房地产;信托投资基金;REITs
2009年下半年以来,我国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引起中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今年,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将确立并得到大力发展。
一、房地产信托投资基金的概念及特点
房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts),英文简称REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年,美国首先推出REITs。经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的一类金融产品。作为一种投资基金,REITs同样具有投资基金的基本特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,由于REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与房地产投资相比,REITs具有较高的流动性;REITs有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;REITs的投资者还可享受税收优惠。
二、当前我国发展房地产信托投资基金面临的主要问题
2008年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条正式明确了我国房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质。尽管我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,但是还面临着一系列的问题与障碍。
1.相关法律法规、政策体系的缺失。目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,我国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的关于信托的税收制度,致使REITs的发展存在重大的税收阻碍。
2.信息不对称问题严重。在当前情况下,REITs通过购买股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。特别是我国目前房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。
3.我国房地产开发市场发展的不稳定性。REITs是一项以长期投资、持续经营为特征的金融业务,剧烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来各种冲击和影响。我国房地产行业既是拉动GDP增长的重要支柱,也是政府抑房价、保民生的重点行业,可以说充满着变革与博弈。
4.缺乏高素质、专业化REITs的管理人才队伍。REITs的投资活动即涉及房地产市场,又涉及资本市场,重点是房地产资产运作,又涉及房地产开发和房地产投资运作等,因此需要具有良好的政策理解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财专家,当前国内能够符合这些条件的专业人才并不多。
三、发展我国房地产信托投资基金的政策建议
1.加快建立健全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,我国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章――《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(REITs方案),由银监会联合央行草拟完毕,很快将颁布实施。在此基础上,要加快出台《产业投资基金法》,以建立一个完备的符合REITs运行条件的金融环境;此外,应进一步完善《公司法》、《信托法》,制定针对投资基金特别是REITs发展的专项法规和管理规定。另一方面,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,尽快建立规范REITs的法律体系,使其有法可依。
2.建立完善的REITs内部组织结构。REITs必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在我国,证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构,受发起人的委托,制定投资计划,管理运用基金,与住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,保险公司对开发项目进行信用担保,还要建立房地产评估机构和房地产证券评级机构。
3.加强对REITs监管,建立严格的信息披露制度。要建立一个系统性、跨部门的监管体系,降低协同监管成本,借鉴美国经验,将房地产投资信托产品当作证券类产品监管,制定房地产投资信托的发展规划,理顺房地产投资信托的监管体制;政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构,提供透明化、高效性的信息采集、处理、等公共服务,并逐步完善产权交易市场,使REITs资金收入与回收机制更加完善。
4.建立发达的房地产信托产品二级市场,培养机构投资者。首先,要培育一个成熟稳定的物业市场;同时,调整对房地产信托产品的监管制度,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题。其次,应积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs,拓宽资金来源,加快培养大量机构投资者。
5.加强税收透明度,建立完善的风险防范措施。在国外,80%的房地产投资靠税收驱动,20%靠投资理念驱动。美国REITs的成功经验表明,设计合理的税收优惠政策,是中国房地产投资信托基金持续发展的关键因素。同时,应建立一套完善的风险规避措施,通过制定相应的投资策略和管理制度来最大限度地避免或降低房地产行业风险和管理风险。
6.完善人才培养制度。加强房地产信托专业学科的建设,为房地产信托发展储备人才,尽快建立起一支既熟悉相关理论,又具备战略投资眼光,精通基金业务、了解房地产市场的管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才队伍的建设。
参考文献
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[2]庄铁丽,钟蔚敏,等.中国房地产投资信托基金(REITs)发展模式探索[J].经济研究导刊,2010(30).
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[4]颜永廷.我国房地产信托投资基金发展趋势[J].金融与经济,2008(4).
房地产监管资金管理办法篇7
第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第二章交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。
负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。
开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户帐。
第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。
第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：
（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。
（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。
第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；
（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。
发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。
第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四章监督管理
第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。
直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。
财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。
第五章法律责任
第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：
（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；
（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；
（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。
第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。
第三十九条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。
第四十条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第四十一条省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十二条本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门依据本办法制定。
房地产监管资金管理办法篇8
甲方（卖出方）___________________________________
乙方（买入方）___________________________________
丙方（监管方） ____________房地产展销服务有限公司
为保证二手房交易资金安全，丙方受______房地产交易中心委托提供二手房交易资金监管服务。甲、乙、丙三方共同友好协商，就办理二手房交易资金监管事项达成如下协议：
第一条 甲、乙双方买卖的房屋位于______新区______路_____弄______号______室，建筑面积：______平方米，产权号：______，______交易价款为人民币（大写）__________________.
第二条 本协议所示资金监管期限从乙方第一笔监管房款存入丙方指定银行帐号之日起至______新区房地产交易中心完成该房地产转移登记，甲方收到全额监管房款、乙方收到房地产权证之日止。
第三条 甲、乙双方委托丙方监管购房款为
（1）一次性全额付清？（2）全额分期付清 （3）首付款加贷款？（4）部分款：______元
第四条 根据甲、乙双方相关协议，乙方自本协议签订之日起______ 日内分______次，将监管房款存入丙方指定银行中国建设银行______市______支行帐号______，具体付款方式、金额、期限如下：
______年______月______日前/后_____日第一次向丙方指定银行帐号存入房款人民币_________________（大写）？
______年______月______日前/后_____日第二次向丙方指定银行帐号存入房款人民币_________________（大写）
______年______月______日前/后_____日第三次向丙方指定银行帐号存入房款人民币_________________（大写）
第五条 付款方式经三方协商，按下列第________ 款处理，甲乙双方所签订《买卖合同》之付款方式以本协议约定为准。
（一） 丙方应在乙方全额监管房款划入丙方指定银行帐号，且丙方收到《______市______新区房地产交易中心收件收据》所示受理日期后第______日（如有退件，受理日期应从交易中心收到补件之日起计算），通知甲、乙双方双方同时到场，至丙方处领取甲方全额监管房款及乙方产权证。（如遇双休日及国定假日顺延）
（二） 甲、乙双方约定，上述监管房款中的部分款项作为交房尾款，具体金额为人民币（大写）_________________.
甲、乙双方办妥物业交接手续出具书面意见后，同时到场，至丙方处领取。
（三）甲、乙双方自办贷款，则本协议所示放款日期自乙方全额监管款项到帐后第______日（以银行到帐凭证所示日期为准）由监管方通知甲、乙双方同时到场，至丙方处领取甲方全额监管房款及乙方产权证。
第六条 甲、乙双方确认：丙方按本协议约定书面通知甲、乙双方后，甲、乙双方应于收到通知十日内同时到场至丙方处领取监管房款及乙方产权证；如逾期不领，丙方再以书面方式通知甲、乙双方，通知发出七个工作日内，甲、乙双方无法同时至丙方处同时领取，丙方视作甲方或一方自动放弃权利，可向甲方或乙方单方发放监管房款或产权证。
第七条 在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，因不符合产权登记条件而导致不能办理转让交易过户登记，不予登记书一经作出，丙方通知甲、乙双方，并于不予登记书作出______日内向乙方退还已收房款，本协议自然终止，已收监管费用不予退回。
第八条 若甲乙双方于正式签订《买卖合同》前签订本协议，但因故终止该房地产交易，或由甲、乙双方所签《买卖合同》引起的纠纷造成交易登记终止。本协议自然终止，已收监管费用不予退回。
第九条 丙方实行房款监管后，不能对抗司法机关、行政机关依法对该房地产的查封或以其他形式的限制房地产权利的裁定、决定。如发生丙方所监管房款被司法机关、行政机关因非为丙方原因而依法冻结造成丙方不能将监管房款交付甲方或乙方。本协议自然终止，已收监管费用不予退回。
第十条 丙方对房款的监管不意味着对乙方付款义务承担保证责任；丙方对房地产交易的合法性、可行性以及其他与房地产买卖合同有关的任何问题均不承担任何责任。甲、乙双方在履行房地产买卖合同过程中发生与本协议无关的任何争议均应由双方自行协商或通过法律途径解决。若因甲、乙双方原因导致监管方未能及时完成本协议委托事项，则按甲乙双方签订的《房地产买卖合同》的约定负相关违约责任。本协议自然终止，已收监管费用不予退回。
第十一条 因甲、乙双方不按本协议中规定的程序办理而造成的后果，由违约方承担责任。本协议自然终止，已收监管费用不予退回。
第十二条 监管费用为_____元，由甲方支付_____元，乙方支付_____元。
第十三条 甲、乙双方如委托丙方办理贷款、产证等其他事宜，具体见附页。
第十四条
1. ____________________________________________________________
2. ____________________________________________________________
第十五条 本协议经三方签字、盖章后并由乙方按协议约定将监管房款存入丙方指定银行帐号之日起生效。未尽事宜三方另行协商解决，本协议一式三份，三方各执一份。
本协议经甲方收到全额监管房款、乙方
收到房地产权证后，自行失效。
甲方/法定代表（签字）_______________
人（签字）______________________
证件号：______________________________
联系方式：____________________________
联系地址：____________________________
日期：________________________________
乙方/法定代表（签字）_______________
人（签字）______________________
证件号：______________________________
联系方式：____________________________
联系地址：____________________________
日期：________________________________
丙方（盖章）________________________
人（签字）______________________
证件号：______________________________
联系方式：____________________________
联系地址：____________________________
日期：________________________________
鉴证方（盖章）________房地产交易中心
联系地址：____________________________