公寓物业人才工作计划范文

公寓物业人才工作计划篇1

推进农民公寓房建设的调查与思考

近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。一、农民公寓房建设基本情况自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[20xx]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[20xx]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[20xx]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。20xx年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，20xx年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。二、农民公寓房建设中存在的问题推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运 作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[20xx]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自20xx年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。第三，坚持政策扶持与市场运作并重。在当前市、镇两级财力趋紧，又急需回购资金的形势下，政策扶持与市场运作是解决资金来源的主要出路。要加大政策研究和创新力度，有必要完善99号文件有关规定，进一步放宽限制，做活部分土地出让和部分农民公寓房上市两篇文章，以解回购资金的燃眉之急，确保工程建设顺利进展，确保动迁户早日入住。第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自20xx年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》第8号规定“公开上市的公寓房数量必须严格控制在总量的25以内”的精神，各地应抓紧落实公寓房上市工作，通过市场运作，积极筹措建设资金。（三）依法行政，规范农民公寓房建设过程中的行政行为。要引入听证会机制，扩大动迁农户的知情权、参与权和作主权；规范工程招投标机制及质量监督机制，确保工程质量万无一失；加强农民公寓房的审计，确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为，确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策，在解冻农村危房审批的基础上，可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批，让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建。（四）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的第三产业，鼓励有条件的农民发展个体私营经济，以不断提高动迁农民的收入水平。

公寓物业人才工作计划篇2

论文关键词：高校学生公寓文化活动，项目化管理，实践研究

 

高校学生公寓文化作为校园文化的有机组成部分，是高校培养高素质人才的重要抓手。在高校学生公寓文化建设工作中引入项目化管理模式，是遵循大学生教育规律和成人成才发展规律，进一步加强校园文化建设，创新学生公寓文化活动方式，培养学生的实践能力和创新能力，增强校园文化教育工作实效的有意义探索。

一、高校学生公寓文化活动项目化管理的内涵及意义

1.1项目管理的内涵

项目通常是指为完成某一独特的产品、服务或结构而进行的一次性努力，是一个动态的概念，项目侧重于过程。一个项目通常包括三个因素：确定的目标、明确的开始与结束时间、既定的预算。

项目管理是近年来新兴的一门科学，是以项目为对象的科学管理方式。它以系统论为指导，以现代先进的管理理论和方法为基础，通过特有的组织形式，实现项目全过程的总和动态管理，从而有效完成项目任务。[1]项目管理对项目进行组织管理，可以更好地解决项目开展过程中所遇到的各种问题或困难，最大程度地优化所需资源配置，做到项目在特定的范围、有限的时间、预定的成本及质量之间的相对平衡。

1.2高校学生公寓文化活动项目化管理的内涵

高校学生公寓文化是指以学生公寓为主要载体，形成、体现和传播各种文化现象的总和，伴随大学生思想、认知、性格、追求的不断碰撞、磨合直至互相融合，最终形成极富凝聚力的文化氛围。[2]高校学生公寓文化活动是依托学生公寓这一载体免费论文，有目的、有计划、有步骤地组织大学生参加的一次性活动，具有很强的目的性、起止时间明确、参与对象明确、活动预算简单等特点。

高校学生公寓文化活动项目化管理是指将高校学生公寓文化的各项具体活动视为一个个项目，运用项目管理的理论、方法，对具体活动内容进行科学设计，以具体的项目带动物力、人力方面的资源整合，通过建立项目的计划、组织、实施、控制、收尾、考核评估的管理体系，增强校园文化教育的针对性和实效性的工作运行模式。具体而言，在学生公寓文化活动项目化管理过程中，学生工作处作为学生公寓主管部门，在制定学生公寓文化教育工作计划时进行项目统筹规划，提出总体要求，实施目标化管理，建立文化活动时间安排表，坚持学生主体性原则，采取招投标制度进行立项操作，通过公平竞争、公开评审，采取项目负责人制度，做到目标到位、责任到人。

1.3高校学生公寓文化活动项目化管理的意义

将项目管理引入高校学生公寓文化活动管理，有利于优化学生公寓文化活动的管理，充分调动大学生组织和参与文化活动的积极性和主动性，使校园文化真正地走到大学生生活中去，增强校园文化对大学生思想、行为、人格发展等方面的影响，进一步培养大学生的创新精神，提高大学生的综合素质，营造和谐的、可持续发展的校园文化氛围。

近几年来，莆田学院在学生公寓文化活动中也尝试实施项目化管理模式，如每年一届学生公寓文化节就是在学生公寓文化建设工作中运用项目化管理的成功案例。通过组织“好学风”优秀宿舍评选大赛、“宿舍文化风尚大赛”、“寝室舍标设计大赛”、“安全知识知多少”之社区安全教育主题海报设计大赛、“迎奥运、树新风”之社区文明标语征集大赛、“节约我先行”之社区节能宿舍评选大赛等活动，运用项目管理的目标导向、过程控制、团队激励、绩效评估等专业理论，充分利用人、财、物等方面的资源，做到责任到人、专款专用，提高了工作效率，增强了校园文化建设实效，取得了良好的教育效果。

二、高校学生公寓文化活动项目化管理的流程

2.1酝酿准备阶段

在学生公寓文化活动中引入项目化管理模式，首先，需要明确目标。学生公寓文化活动的开展作为在校大学生文化素质教育的重要内容，由学生工作处负责牵头组织实施，专家组经过调研，根据学校实际情况提出总体构想，明确教育总体目标，确立正确导向。其次免费论文，进行目标任务分解。对学生公寓文化建设任务进行分析研究，进一步选择适合项目化管理的任务，确定公寓文化活动项目的目标和具体要求，制定并公布学生公寓文化活动项目的申报指南，面向全校师生公开征集公寓文化活动方案，营造“人人可以申报，人人可以参与”的氛围。。

2.2项目申报与审批

在立项通知公布之后，申报活动的学生团体必须在了解学校的情况以及学生公寓文化活动各项具体规定的基础上，深入调查学生的活动意向和需求、活动场地情况，并对活动的开展时间、地点、规模、主题、内容、形式作出详细的计划或实施方案，在充分论证之后向学生工作处投递活动计划书，参与项目申报。活动计划书须体现时代特色，能反映当代大学生的精神面貌，对广大学生具有吸引力，并具有较强的操作性和一定的校园影响力。

在审批环节中，由学生工作处统一组织活动立项评审，对所有活动项目计划书的可行性、影响力、内容、活动形式、安全应急预案等方面进行全面审核，保证审批过程的“公开、公正、公平”，择优立项。

2.3项目实施与监控

项目实施与监控是学生公寓文化活动项目化管理的主体部分。通过审核的立项活动项目，由学生工作处与活动主要负责人签订《学生公寓文化活动立项协议书》，以协议书的方式确保活动任务的正常开展和配套经费的及时落实。学生公寓文化活动立项的计划书不得擅自改变，在活动的实施阶段，学生工作处组织立项活动督查小组对活动项目的开展情况进行不定期抽查及督导，检查活动项目主要负责人及活动组织者是否按照计划开展活动，活动进度是否符合计划的要求，活动经费是否合理使用。学生工作处对活动项目进行中期评测，如发现活动项目负责人未按计划开展活动，或是活动方案执行难度大，或是活动经费不合理使用，则可以中指活动项目的实施，停止拨款、撤销立项的处理，做到尽量避免资源的不必要浪费。

2.4项目验收与评价

学生公寓文化活动项目化管理与传统活动管理方式的最重要区别之处就在于活动项目的验收与评价环节。在学生公寓文化活动项目运行结束之后，活动项目负责人应做好活动项目的工作总结，全面总结出活动的成功之处以及存在的不足之处，并向学生工作处提交文本材、图片、DV等多种形式的资料，积极配合学生工作处进行活动项目的审核与验收工作。学生工作处组织验收专家组对活动项目进行全面的、最终的评审和反馈，根据活动项目的开展情况、成效、影响力等，评选出学生公寓文化活动的精品项目、优秀项目、合格项目以及不合格项目；同时对活动项目主要负责人的工作表现进行评价，评价结果作为下次该负责人或团体申报立项的参考指标。

项目验收结束后，学生工作处要做出公正的评价免费论文，及时兑现奖励和处罚，及时表扬和奖励开展得好的活动项目；批评不合格项目的负责人及申报团队。活动项目运行过程中的好经验、好做法要及时总结推广、宣传，可在校内媒体中开辟学生公寓文化活动专栏，广泛交流活动项目开展的经验，也可对成功的活动项目进行深入分析，进一步推动学生公寓文化建设工作的可持续发展。

三、高校学生公寓文化活动项目化管理过程中应把握的原则

3.1坚持资源整合原则

学生公寓文化活动开展过程中，常常出现部门之间、院系之间各自规划，各行其事，未能形成有效的“齐抓共管”的局面，资源整合也无法得到实现。在有限的资源得不到统一规划的情况下，学生公寓文化活动的重复现象就不可避免地存在着。项目管理的目标是最大限度地利用组织内外的各种资源，优化工作流程，化解项目矛盾与冲突，提高项目资源利用效率。[3]学生公寓文化活动项目化管理过程中，应根据学校实际情况，深入调研，精心规划，围绕大学生的成人成才需要科学设置学生公寓文化建设总目标，完善学生公寓文化活动具体项目的申报指南，严把活动立项审批关，对申报的同类相似的活动项目，采取合并立项的方法，倡导竞争与合作，避免学生公寓文化活动重复开展的情况出现，有效地整合资源，以最低的成本去达到最好的效果。

3.2坚持强化负责人责任原则

立项项目的实施与管理过程中能否按计划开展，人力物力是否到位、经费是否合理使用，这些都与项目负责人的工作是紧密相连的。活动项目通过立项之后，倘若项目管理部门放开初期管理，项目负责人责任心不够，待到活动中后期才开始管理，则会延误了活动项目实施的最佳时机，活动效果可想而知。在学生公寓文化活动项目化管理过程中，如何提高活动的效果和影响力？如何变活动项目负责人的被动管理为积极管理？总的来说，只有坚持强化负责人责任原则，加强负责人的项目管理技能和经验培训，结合往届优秀项目案例，培养负责人项目管理所需要的策划、组织、公关等方面的能力，强调负责人在项目实施过程中的重要性，宣传学生公寓文化活动项目管理的规则和实施办法免费论文，以及项目成果的鉴定办法和具体标准。通过强化项目负责人的责任意识，促使项目负责人在通过立项审批时，能够明确其工作职责，能按照学生公寓文化活动项目管理的具体要求，及时着手开展工作，如进行活动人员安排、进行活动的前期宣传、协调解决活动场地的使用问题、合理安排经费预算等等。在项目的实施与监控环节，通过立项活动督查小组的不定期抽查与督导，项目负责人的责任意识、全局意识、进度意识会得到不断的提高与加强，有利于项目负责人有效地、保质保量地开展活动。

3.3坚持过程监督原则

在活动项目化管理过程中，监督是项目目标顺利实现的重要保障。实施学生公寓文化活动项目化管理过程中，应坚持过程监督原则。学生公寓文化立项活动中的每一个环节都应给予重视和监督，任何一个环节的完成情况都可能影响到其他环节的完成，进而导致整个活动项目无法按时保质完成。项目管理部门应定期或不定期地对所有立项活动项目的实施情况进行抽查和督导，与活动项目团队进行有效沟通，直观了解项目的实施情况，发现问题，及时提出建议意见，协助解决问题。

项目管理应用到高校学生公寓文化活动的管理中，实现了学生公寓文化活动管理的科学化、规范化、制度化，对校园文化的可持续发展有着十分重要的意义。通过学生公寓文化活动项目的具体实践，搭建大学生自我教育、自我管理、自我服务的工作平台，激发大学生参与文化活动的积极性、主动性，发挥大学生的聪明才智，对培养大学生的实践能力、创新能力以及培养大学生团队精神有着积极的作用。

[参考文献]

[1]杨卫兵，王务均.大学生廉洁教育项目化管理的基本内涵及运行机制研究[J]. 学校党建与思想教育，2010，5.

[2]刘建荣.探索公寓文化建设途径，强化公寓文化功能[J]. 赣南师范学院学报，2006，2.

[3]郝丽丽，宋岩，蔡慧慧.浅谈大学生社会实践活动的项目化管理[J]. 中国环境管理干部学院学报，2010，2.

 

公寓物业人才工作计划篇3

关键词 培训管理平台 B/S SQL Server

一、引言

国网安徽省电力公司是国家电网公司全资子公司，承担着优化全省能源资源配置、满足经济社会发展电力需求供应的重要职责，主要从事电网建设、生产、经营、科研、设计和培训等业务，公司下设16个市级供电公司、72个县级供电公司和9家直属单位，管理各类员工近6.5万人，服务电力客户2300多万户。安徽省电力公司的人才强企战略是把队伍建设作为提升公司可持续发展能力的关键，实施全员教育培训，全面推进各级领导班子、干部队伍和各类人才队伍建设，抓好紧缺人才的培养和引进，不断优化队伍结构，增强队伍素质，激发员工创造活力，为建设“一强三优”现代公司提供人才保障和智力支持。

针对国网安徽省电力公司安庆市培训基地培训人数众多、培训流程繁杂、业务逻辑复杂、管理困难的情况，我们设计了一个基于的培训基地管理平台。

二、平台总体架构

结合培训基地管理工作的实际需求，在本平台中我们采用Browser/Server工作模式，这样的界面友好，操作简单。例如，培训班班主任可以通过浏览器申请班级培训资料；基地主任可以通过浏览器审核年度计划、住宿申请、烟酒申请等；技能培训处人员可通过浏览器添加用工申请、对课程表进行汇总等。

本平台我们采用数据访问层（DAL）、业务逻辑层（BLL）和界面层（WEB）三层架构模式。设计模式中的每一层单独实现自己的功能，互不干涉，所以如果某一层的需求发生了变化，就只需要修改这一层中的代码而不会影响到其他层中的代码。这样就能更好地实现开发中的分工，有利于组件的重用。

三、系统结构与功能

本平台分为五个模块，分别为培训计划管理、培训班全过程管理、培训设施及工器具管理、后勤物资管理、用户管理。

（1）用户管理模块。用户的增加：添加新用户的新信息，包括姓名、密码、员工编号、性别、所属部门。用户的修改：包括姓名、员工编号、性别、所属部门。用户的删除：删除数据库中的用户。角色的管理：添加新的角色，包括角色名称、角色级别、领导姓名等。权限的分配：不同的角色具有不同的权限，用户登录时进入不同的模块。

（2）后勤物资管理模块。后勤物资申请：包括桌饭申请、烟酒申请、自助餐申请、住宿申请。用户可通过平台申请桌饭、烟酒、自助餐等后勤物资，各部门主任首先在系统中填报申请表，然后提交到后勤管理处审核批准并发放。维修申请：查看各个部门的维修申请。审核申请：查看和审核各个部门提交上来的用工申请，对其批准或否决。消防设施：实现了消防设施的增删改查的基本功能，并且具有对消防设施停用的功能。公寓信息：包括公寓信息、公寓信息视觉图、公寓平面图。公寓信息模块实现了对公寓房间本身以及其实时住宿状态的增删改查的基本功能。

（3）培训设施及工器具管理模块。用户可在系统中建立设备的台账，并提供查询接口供用户查询。同时提供到期检测、报废、更新等功能，并能提交给后勤部门处理。设备台账：具有基本的增删改查功能，并且可以批量导入设备台账，导出设备台账。设备查询：根据入账时间、入账人、负责人、设备名称、设备类型、规格型号、设备编号、使用状态等条件查询相应设备。设备更新：可以单个添加设备，也可以批量导入设备。设备报废：某些设备到了报废的时间，应该将其添加到报废列表中。设备到期检测提醒：设备到了过期检测时间或者报废时间会在初始页面给予提醒。

（4）培训班全过程管理模块。各组收到开班通知，由班主任通过智能排课系统和教学资源安排生成排课表。教学资源包括教室、教师、兼职教师、设备仪器和教材等（分理论和实操）。自动生成具体课程表后，各组可通过系统查询、修改、生成报表等。用户（组）：填报年度培训计划；上报培训计划，上报培训策划书和大纲（固定格式通过附件形式上传），填报培训项目中所需的培训教师和设备、材料；上报培训项目中所需的培训教师和设备、材料、资料，上报对象技能培训处。技能培训处：审核并上报年度计划，上报对象培训管理处；调整并下发月度计划，下发对象各组。审核并上报培训大纲和培训所需的各种资料，上报对象培训管理处。下发开班通知，下发对象各组。培训管理处：审核并汇总并上报年度计划，上报培训大纲和培训所需资料，上报对象分管领导。并上报到省公司；调整并生成月度计划并下发，下发对象技能培训处。下发开班通知，下发对象技能培训处，下发的同时创建班级。分管领导：审核批准年度计划；审核批准培训大纲和培训所需资料。

（5）培训计划管理模块。在模块中各组可根据现有培训设备、设施和上级要求在系统中填报或批量导入年度培训计划。然后提交给技能培训处审核，再提交到培训管理处进行调整汇总审核并上报分管领导批准，最后由培训管理处统一汇总上报给省公司。由培训管理处根据省公司年度计划线下生成相关月度计划报表并下发到技能培训处，然后下发到各组。用户（组）：填报或导入年度培训计划，培训策划书和大纲（通过附件形式上传），培训项目中所需的培训教师和设备、材料、资料，然后上报到技能培训处。技能培训处：审核并上报年度计划，培训大纲和培训所需资料，培训项目中所需的培训教师和设备、材料、资料；上报对象培训管理处；下发月度计划，下发开班通知，下发对象各组。培训管理处：审核并上报年度计划，调整后的培训计划，培训大纲和培训所需资料，培训项目中所需的培训教师和设备、材料、资料，上报对象分管领导。汇总上报年度计划，上报对象省公司。调整并生成月度计划并下发，下发开班通知，下发对象技能培训处，下发的同时创建班级。分管领导：审核批准年度计划；审核批准培训大纲和培训所需资料，培训项目中所需的培训教师和设备、材料、资料。

四、结语

目前，培训基地业务智能化管理平台已经投入试运行，从平台运行的效果来看，本平台提高了培训管理的效率，方便了教职工，方便了管理人员，平台运行效果很好。

参考文献

[1] 刘奎，付青. SQL Server 2008从入门到精通[M].北京：化学工业出版社，2009.

[2] 高扬.基于. NET平台的三层架构软件框架的设计与实现[J].计算机技术与发展，2011，21（2）.

[3] 陈刚，魏东明，李利.企业培训管理系统的设计与实现[J].计算机工程与设计， 2004.

[4] 李铭. 4.5高级编程（第8版）[M].北京：清华大学出版社，2013.

[5] 奥利弗莫里森，等. HTML与CSS入门经典（第7版）[M].人民邮电出版社，2007.

[6] 戴林松.湖南省电力公司员工培训开发研究[D].贵州大学硕士论文，2009.

公寓物业人才工作计划篇4

关键词：高校 艺术教育 公寓文化建设 思考

一、前言

艺术教育是教育的重要组成部分，从狭义的角度理解，它是对培养专业艺术人才所进行的各种理论与实践的教育，即培养专业艺术工作者的专业教育，如各种专业艺术院校培养的画家、作曲家、歌唱家、导演、演员、艺术设计师等。这种艺术教育隶属职业人才培育的教育系统。而本文关注的是国民素质教育的文化范畴，即广义的艺术教育，是以美育为核心，普及艺术基本知识和原理，并通过对优秀艺术作品的鉴赏来提高人的审美修养和艺术鉴赏力的通识教育，它的根本目的是培养全面发展的人。当前，由于国家和各级政府教育管理机构的高度重视，以及出于对人才培养的需要，各高校都在不同程度地投入人力、物力来推动艺术教育的建设和发展。例如，在教育部2006年下发的《全国高等学校公共艺术课程指导方案》指导下，各高校均开设了相应的“公共艺术”课程，此外还有社团、演出、讲座、展览等第二课堂作为补充，这种课内课外的互补有效地促进了艺术教育的开展。但我们往往忽视了大学生在校期间停留时间最长的生活区域，即大学生公寓这一阵地。本文立足于大学生公寓文化建设，将其作为高校艺术教育的一种有益的补充，试图通过一些切实有效的方法，将艺术教育形式与内容渗透到公寓文化建设中，在丰富学生的业余生活的同时潜移默化地提高学生的艺术素养。

二、高校公寓文化建设对大学生成长的重要意义

环境作为一种社会存在和特定的时空，在很大程度上影响着人的观念和行为，对人的素质养成产生了很大的影响。这一重要性我国古代哲人早有深刻的认识和精彩的描述，如《荀子・劝学》中有“蓬生麻中，不扶自直；白沙在涅，与之具黑”，比喻生活在好的环境里，能得到健康成长；又如西汉刘向的《列女传・卷一・母仪》中记载：“孟子生有淑质，幼被慈母三迁之教”，这是环境育人中最为经典的案例。

学校是育人的重要场所，而高校公寓是大学生学习生活的重要区域之一，其良好的人文环境对学生在校期间的学习、生活起着重要作用，且将持久地影响着学生进入社会后的职业价值取向、工作能力、生活态度等。对于大学生来说，公寓就相当于他们的另一个“家”，而这个“家”的氛围直接影响着“家”中成员的学习和生活。大学生的生活阅历还不深，容易受到外界环境干扰，仅仅为他们提供一个干净整洁的生活和学习环境明显不够。公寓文化对大学生精神与情感上产生的影响是意义深远的，它的好坏将直接影响大学生归属感、责任感、价值观的形成，这对他们接触社会、了解社会都会产生很大影响。

三、高校公寓文化建设的现状分析

随着我国高校招生规模的不断扩大，学生公寓建设实施了社会化改革。高校学生公寓管理模式由行政化管理职能转变为社会化服务职能，一定程度上削弱了行政管理育人、思想教育育人、文化环境育人和规章制度育人的力量，即使部分高校设立了“大学生公寓管理服务站”，通过一些党团活动加强了常规思想教育，但学生公寓中仍然出现了“文化缺失”的现象，偶尔开展的一些活动，不成体系、内容单调、品味不高，难以形成积极向上的精神风貌。

大学生自身艺术修养欠缺导致高校公寓文化建设中艺术氛围不浓。由于我国中小学阶段艺术教育普遍受重视程度不够，尤其是在中学被称为“副科中的副科”，学生所接受的是重分数轻能力的应试教育，培养的学生有着“先天不足”的缺点；在大学阶段，普通高校重视的是专业教育，强调专业理论知识学习和技能训练，艺术教育也没有引起足够的重视，部分高校的艺术教育只是应付检查或是装扮门面的一种形式，在此教育状况下，所培养的学生又“后天失调”，普遍存在艺术知识贫乏、文化素养残缺的状况。

此外，由于高校后勤社会化，学生公寓管理经济效益最大化的杠杆作用，使得从事学生公寓一线管理和服务工作的人员知识层次偏低、文化素养不高，这与思维敏捷的大学生群体之间存在极大反差。公寓管理人员缺乏教育管理的知识和经验，管理缺乏力度，执行力不强，服务水平滞后，在很大程度上也影响了学生公寓文化的建设和发展。

四、高校艺术教育融入公寓文化建设的切入点

高校艺术教育在提升大学生综合素质，实现人格完善过程中具有举足轻重的作用，而高校公寓文化建设又对大学生在校期间的学习、生活起着重要作用，从重要性角度来说具有统一性；高校艺术教育除了可以通过第一课堂正面灌输外，还要结合第二课堂的潜移默化与渗透，而公寓的环境及人员结构形式为高校实施艺术教育第二课堂提供了平台，从实施形式上看具有互补性；高校的公寓文化建设不仅包括纪律管理、卫生管理、思想教育等层面，还需要渗透人文、艺术等方面的知识内容，以提升公寓文化建设的水平和层次，从实施内容上看具有一致性。因此，笔者认为，高校完全可以将艺术教育融入公寓文化建设中进行统一规划设计，实现相互促进，共同提升高校教育管理水平。

五、高校艺术教育融入公寓文化建设的有效途径

（一）教学内容有效渗透

大学生公寓文化是高校长期办学所形成的一种内在文化积淀，一般来说主要包括公寓物质文化、制度文化、行为文化、精神文化5。其中，公寓精神文化是指学生公寓管理理念、精神风貌建设、大学生群体对公寓的认知评价等方面的价值观念，是大学生公寓文化建设的核心。良好的公寓精神文化对公寓物质文化、制度文化、行为文化具有促进作用，对大学生健康成长起着至关重要的作用。将公寓精神文化内容与艺术教育内容有机结合是实现两者有效融合的关键点。

高校以每幢公寓楼为单位，成立“艺术学习社”，定期开展艺术学习和宣传活动。内容包括：音乐、舞蹈、绘画、摄影、书法、文学、电影等。艺术社由“大学生公寓管理服务站”管理，顾问由艺术类教师担任，社长由具有一定艺术特长的学生担任，社员由一、二年级的学生组成，用于开展活动的经费由学校专项经费和学员会费两部分组成。通过艺术的学习，帮助学生开启艺术灵感，使其能更好地感受生命、生活中最有趣、最微妙的内容，让其在日常学习、生活和工作中不断地发现美、认识美、体验美，进而创造美、展示美，使人的内心情感和谐发展，并以积极健康、乐观向上的态度面对生活与人生。

（二）教育形式的潜移默化

高校以学生公寓为载体，实施艺术教育，可以采用多种形式、全方位展开。一是依托宣传栏反复刺激。在每幢公寓一楼大厅，设立艺术专栏，用于张贴学校及所在城市的各类大型艺术活动海报，如近期电影大片、音乐会、艺术作品展览等；二是依托文化长廊默默熏陶。学生公寓最大的特点是均有较长的走廊，并且学生每天必须经过。高校可将世界名画和艺术作品照片，也可以将学生自己的艺术作品张贴在走廊里，让学生在行走的过程中接受艺术作品无声的熏陶；三是依托公寓广播营造氛围。公寓管理中心广播台设立艺术欣赏专栏，每天定时播放世界名曲、流行音乐、名家轶事等内容，在帮助学生释放学习压力的同时让其接受艺术教育；四是依托微信、QQ等网络通讯手段实时传递信息。通过建立以公寓楼为单位的微信群、QQ群、论坛等实时传递信息，其中包括各类艺术活动信息。一方面可促进公寓舍友间友谊的发展，增强归属感，另一方面可以及时将各类活动通知等信息传送出去。通过宣传栏、文化长廊、广播台、网络四种形式的组合，可以全方位、立体化地对学生实施艺术教育。这不但促进了公寓文化建设，同时也实现了对公寓的有效管理。

（三）管理模式的有机融合

高校公寓管理是一项综合性管理工程，其目标是通过科学规范的管理为学生创造安全、舒适、健康地学习和生活场所。在高校后勤社会化改革逐步深入的背景下，学生公寓管理的力量受到了严重影响。因此，可在学生公寓中建立艺术学习社，要求学习社的社长和相关小组负责人每学期必须在艺术顾问的指导下拟定工作计划，定期开展活动，公寓管理站的辅导员仅需适当监督、指导和审核经费即可。通过这种形式，一方面可以让学生实现自我管理，在提升艺术修养的同时又提升了管理能力；另一方面有效地减少了宿舍管理辅导员的工作量，缓解了工作压力；此外，社员的学习与活动情况也可作为大学生综合素质测评中加分的参考。

（四）活动内容的完美统一

高校艺术教育的实施不仅依托第一课堂知识的灌输，更需要依托第二课堂能力的培养，而第二课堂教学的开展又大多依托课外活动进行。因此，将艺术教育活动与公寓文化建设活动融为一体，具有一举两得的效果。以每幢公寓艺术学习社为单位，定期举办公寓文化艺术节，通过多种形式展现学生在艺术学习中学到的知识和技能，并在各公寓楼之间展开竞赛，激发学生学习热情，增强学生学习动力，营造良好的公寓文化艺术氛围，帮助学生培养积极、阳光、向上的心态，促进其专业文化知识的学习。

（五）教育师资的高效辐射

很多高校艺术教育师资力量十分有限，将艺术教育与公寓文化建设相融合可以最大化实现师资辐射功能。每位艺术教师可担任1-3个艺术学习社的指导教师，定期与学习社社长进行交流，帮助学生制定学习计划，指导学习内容，了解学生学习需求，开设学习沙龙，考核学生学习情况。通过此方式，可以通过一个艺术学习社带动一幢公寓楼的学生展开学习活动，还能有效缓解师资不足的压力。学生则一方面能受到专业教师的指导，另一方面得到宿舍辅导员的监督管理，同时又有学习社社长负责组织联络，可从不同层面得到帮助，有效保障了学习效果。

六、结语

近年来，我国普通高校艺术教育，在内容、形式和手段上正得到不断的拓展和丰富，但同时，我们也应该清醒地认识到高校艺术教育是一个系统工程，涉及课程建设、内容建设、师资建设、管理建设、评价体系等，还有很长的路要走，我们需要从以人为本的角度，以科学的态度、理性的思维、艺术教育的规律来开展这项工作。作为一名高校艺术教育工作者，笔者仅从公寓文化建设的角度，如何将艺术教育“融入”其中进行了浅显的思考与分析，总结出大学生艺术教育从教学内容、教育形式、管理模式、活动内容、教育师资五方面融入公寓文化建设是促进学生个性健康发展，培养良好的心理素质和高尚的艺术情操的有效方式，是实现高校人才培养目标，提升人才培养质量的有效途径之一。希望本文能为高校公寓文化建设提供一些有益的参考，为高校艺术教育的开展提供一些有益的补充。

参考文献：

[1]刘希里.论艺术教育与大学生全面发展[J].艺术探索，2006，（05）.

[2]王国义.大学生公寓文化的育人功能及其实现形式[J].黑龙江高教研究，2008，（04）.

[3]王桂龙.环境育人的教育心理学解读[J].现代教育科学，2005，（06）.

[4]张海鹏.加强大学生艺术教育提升大学生艺术素养[J].丝绸之路，2009，（14）.

[5]白海雄，劳晓燕.新形势下高校公寓文化建设探索[J].宁波大学学报，2009，（02）.

公寓物业人才工作计划篇5

“酒店式公寓”也称作“酒店式服务公寓”(serv-iced apartment),是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题,集住宅、酒店、会所功能于一体,主要用于租住(或投资)的公寓型住宿单元。酒店式公寓的雏形起源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的临时住家。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。上世纪90年代,酒店式公寓进入中国,最早出现在深圳,当时由于深圳是我国改革开放的前沿阵地,也就最早地吸收了外来的信息,之后在北京、上海等一线城市有了较好的发展,目前已经深入到我国的一些二三线城市中去,其中尤以旅游、经贸发展迅速的城市如南京、苏州、青岛、大连为主。2003年,位于南京市鼓楼区定淮门2号的丽晶国际作为南京的第一家酒店式公寓正式开业。同年,苏州也有了第一家酒店式公寓小川香樟。2004年,青岛的第一家酒店式公寓三度空间开业。可以说,二线城市的酒店式公寓是从21世纪初产生并发展起来的,由于二线城市的酒店式公寓发展时间较短,相对一线城市而言,其市场还不成熟,还存在一些问题。然而,在国际金融风暴影响下,主攻国际客源的一线城市所受到的冲击比较明显,这就为酒店式公寓在二线城市的发展提供了契机。

二、我国二线城市酒店式公寓供求关系分析

(一)市场供给

目前来看,二线城市实际意义上的酒店式公寓大多位于成熟的商务区以及外企和白领聚集地带。但由于二线城市专业的酒店式公寓市场容量相对有限,如果短期内供应量很大,就有可能出现问题,例如,市场供应量的膨胀,无疑会导致租金下滑,一部分投资者“以租养房”的计划无法实现;租金持续滑坡,长线投资者开始转战短线,即出售房屋。目前,随着一部分投资者的淡出,二线城市酒店式公寓市场总体有所下滑,存在供大于求的状况。未来酒店式公寓的发展方向应当有所调整,才可以在稳定现有客户群体的基础上立于不败之地。以杭州市为例,据统计,目前在杭州市场上,已经建成和在建的酒店式公寓以及带有酒店式公寓的综合性物业达30多个,主要集中在市中心、钱江新城和滨江地区。其中在售的包括滨江•新城时代广场、星光大道、元丰•钛合国际、华润•西子中心等。此外,同方国际、和顺•风尚蓝湾、和城广场等也将在2011年以酒店式公寓的形式亮相。在不久的将来,钱江新城也将有大量酒店式公寓项目面世,特别是华润新鸿基•万象城、凯德•来福士和高德广场三大综合体项目,各自都有相当体量的酒店式公寓。但是,如果新供应的酒店式公寓档次拉不开,就不能形成合理的梯级供应布局,如该物业形态继续大肆扩张,难免会有更多的投资者遭套牢,更不利于酒店式公寓的长远发展。

(二)市场需求

酒店式公寓作为“类住宅”,可以充当许多角色。最简单的是用于投资,每月收租金;有些外地人会把它作为出差时的“据点”;有些年轻人买来做过渡居所;有些创业者则用于SOHO办公。尽管短期市场反应良好,但未来二线城市酒店式公寓市场供应过剩的压力将增加。仍以杭州为例,近年来,杭州住宅供应有向大户型和小户型两个极端分化的迹象。如在2009年,最大的购房需求依然是普通公寓,所占比例接近80%。开发商针对浙江私营企业主众多的特点,也开发了许多高档住宅,需求量约占8%。而酒店式公寓的主要需求来自于年轻白领的过渡性购房。这一点与一线城市酒店式公寓主要购买者不同。如在上海,酒店式公寓购买者以外贸公司及国际知名企业驻沪高级员工、海归派创业人士、投资者为主,年轻白领顾客群所占比重较少。然而,酒店式公寓在二线城市的发展尚不成熟,其发展很容易受到经济波动的影响。在二线城市中,虽然以酒店式公寓名义立项建成或再建的项目很多,但实际真正经营后依然以酒店式公寓模式发展的项目数量依然有限;此外,二线城市中酒店式公寓目前主要以小业主持有的模式为多,租赁客户以商务客为主;而2009年的金融危机实际上对酒店式公寓租赁市场冲击较大,部分酒店式公寓采取整体打包出售的方式来寻求新的出路。所以在未来酒店式公寓的经营管理中,需要重点加强风险防范的管理。

三、我国二线城市酒店式公寓发展中存在的问题

(一)缺乏统一的行业规范

1.名称混乱

目前市场上的酒店式公寓名目繁多,如“服务式酒店公寓”、“花园”、“大厦”、“广场”等,因为名称的不统一,不仅无法直观地判断其性质,更不利于市场监管。由于名称不统一,酒店(提供一部分楼层作为公寓)、公寓(仅用于自住)、住宅、酒店式公寓等不同性质的物业交织在一起,无法进行科学的统计。

2.缺乏行业标准

酒店式公寓究竟应该配备什么标准的设施、提供什么类型的服务,都缺少统一的尺度。而酒店式公寓唯一可参照的质量控制体系便是酒店的星级评定标准,再加上没有行业组织予以协调和自律,问题就更难以解决。有些酒店式公寓是改造而成,设计不适宜。酒店式公寓作为房地产市场的一种特殊产品,受到投资者和开发商的一度追捧,为了争夺客源市场,赚取高额利润,许多开发商以酒店式公寓为幌子,对外出售自己的产品,但其内部的设计以及地理位置和配套设施并不适合酒店式公寓的发展。

3.经营形式多变

还有一些二线城市,前期酒店式公寓的供应充足,其中不乏无证经营的酒店式公寓,然而面对经济危机带来的客源减少,加上内部无序竞争导致经营成本不断上涨,有限的客源被无限地瓜分,最终导致很多酒店式公寓支撑不住而被迫关门,或者是纷纷转型,向酒店或家庭旅馆的方向发展。

(二)缺乏行政监管

酒店式公寓是近年来经济发展的新鲜产物,一直是一个管理上的盲点。虽然酒店式公寓出现热销和高利润增长,但没有专门的部门对酒店式公寓进行鉴定和对地产开发商进行监督,只要是可以出租的公寓配有一套家具家电,隔开一个厨房,就可以以“酒店式公寓”的名义进行对外租售。笔者调查了部分项目发现,为了规避政府的监管,一些聪明的开发商在商业用途的土地上规划设计出可以基本满足居住功能的独立空间,但并不明示酒店式公寓的性质,而仅模糊地表述为商业(例如写字楼、商铺等),行政管理部门会因此将其项目性质确认为商品房,从而顺利取得商品房预售许可证。待到销售时,再由销售商将酒店式公寓作为销售概念包装推出,从而达到“曲线救国”的目的。而实质上,这样的开发项目已不属于本文探讨的真正意义上的公寓式酒店。由于政府只在项目立项之前进行严格把关,缺乏项目建设过程中以及建成后的监督和审查,致使目前二线城市的市场上出现了许多“伪酒店式公寓”。

(三)内部管理混乱

1.管理模式多变

目前二线城市的酒店式公寓存在三种基本的管理模式,一是物业管理模式,二是酒店管理公司管理模式,三是物业和酒店管理公司共同管理模式。从目前二线城市的酒店式公寓管理来看,能够提供专业的酒店式公寓管理的物业公司非常少,存在物业公司缺乏酒店经营管理能力,而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾,所以多数的酒店式公寓存在物业公司和酒店管理公司共同管理的状况,物业公司负责日常的保安和清洁工作,酒店管理公司负责酒店式公寓的正常运行。

2.缺乏品牌管理

品牌是最有效的识别手段,可以帮助消费者识别和选择商品,而品牌的价值并不是通过营销或者促销可以达到的,国际高端品牌自然会成为酒店式公寓吸引客户的“金字招牌”。要做到专业化的酒店式公寓,一定要有专业化的管理。从酒店管理公司的品质来说,在一线城市已经有不少国际知名的酒店管理公司进入,如喜来登、嘉德置地等,酒店式公寓直接运营全权管理的方式更为普及,也带来了更多的客源。与一线城市相比,二线城市的酒店式公寓缺乏品牌化的管理,运作并不成熟,权责不分的纠纷时有发生。

四、我国二线城市酒店式公寓发展策略

(一)规范市场,加强监管

政府应加大对酒店式公寓市场的监管力度,对目前市场上的不规范操作和无序竞争进行有力地整顿,从对酒店式公寓的土地审批、内部设计等方面进行审查跟踪,加强行政监管,并根据市场发展趋势及变化,及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划,掌握宏观调控主动权。为使酒店式公寓市场尽快纳入规范化轨道,政府及相关管理部门应尽早制定出一套酒店式公寓管理办法,出台一套标准,以提高酒店式公寓市场的进入壁垒,加强行业集中度,改变目前的“名称不一、标准不清”的混乱状态。同时需要各相关部门通力协作,包括地税、工商、公安、消防等部门,共同对其加强约束管理,用行政调控手段来保障酒店式公寓的服务质量,建立公平有序的市场环境,从而提高企业竞争力,维护消费者合法权益。

(二)重视产品设计,完善配套设施,突出个性化服务

酒店式公寓的产品设计要讲求个性化,这是酒店式公寓生命力所在,是酒店式公寓实现高投资回报的核心因素。对于目前二线城市的酒店式公寓着力打造的小户型公寓来说,其产品设计更要注意以下几点:创造一个良好的小区环境;营造和谐的居住氛围;建筑风格以现代派为主流;大胆取舍,瞄准目标客户设计;提高居住的舒适、安全和便利性;提供酒店式的服务等(智能化服务、会所服务、封闭式管理)。酒店式公寓的公共配套设施主要是根据公寓的规模和市场定位来进行规划,公寓的规模越大,档次越高,功能越齐全,其公共配套设施就越高档、越完善。综合二线城市酒店式公寓的市场定位,建议配备商务中心、健身中心、餐厅、咖啡厅、洗衣店、自助银行、便利店、儿童活动或游乐场所、会所、停车场等公共配套设施。当然,由于酒店式公寓一般位于繁华地段,周边配套设施已经比较完善,因此酒店式公寓的自身配套设施可以酌情添加设置。同时,随着智能化时代的到来,智能化配套设施的运用也是提升酒店式公寓档次的必要手段,因此建议酒店式公寓有选择地采用一些智能化设施,比如安全环保系统、管理自动化系统、有线电视及国际互联网连接系统等。除了上面提到的一些基本的内部配套设施之外,建立独具特色的服务项目是酒店式公寓为客户提供优质服务不可或缺的。个性化的服务也是酒店式公寓的一大卖点,一般应针对其客户群体的需要提供相应完善的服务。如以居家为主的酒店式公寓,可提供照顾老人、小孩、接送学生之类的服务,衣服洗、熨服务,代购日常用品、家居清洁等服务。

(三)提高物业和酒店管理公司的管理水平

酒店式公寓既有公寓的特点,又吸收了酒店的服务功能和管理模式,是一种多功能的物业概念,与传统酒店相比,拥有更多更全的生活、办公配套功能。提供良好的管理是吸引客源的最直接的条件,国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题,打击了部分投资者的信心。因此,要做成真正的酒店式公寓,一定要有专业化的管理。对于消费者来说,酒店式公寓是否优于经济型酒店很大程度上也取决于其物业管理的质量,好的酒店式公寓管理公司或物业管理公司不仅要具有专业的物业服务能力,还要具有良好的市场经营能力。在整体的市场环境、硬件水平相当的情况下,物业服务将是未来酒店式公寓乃至整个酒店业竞争的焦点,运营商的综合素质直接影响到投资者的效益。酒店管理公司或物业公司拥有高效、系统、专业的市场开发能力,才会保证业主较好的服务和投资回报率。同时,专业的物业公司还能够帮助业主塑造物业形象,推动物业增值。因此二线城市发展酒店式公寓应更注重品牌效应,针对二线城市的高端市场,也可以引入一些国际品牌。比如,雅诗阁集团也曾表示,除在主要城市大力发展酒店式公寓之外,接下来将会对二线城市更加关注。事实上,早在2006年4月,雅诗阁便已斥资4亿元大力拓展其在中国业务,以四项新合同正式进入西安、苏州等二线城市。以苏州为例,2007年3月雅诗阁在苏州的第一家酒店式公寓———苏州馨乐亭星海服务公寓正式营业,2007年12月其第二家酒店式公寓———苏州盛捷绿宝广场服务公寓也开始运营。

公寓物业人才工作计划篇6

［关键词］学生公寓制度创新管理育人服务育人制度创新和谐学生社区

［中图分类号］G47［文献标识码］A［文章编号］2095-3437（2014）03-0140-04

近年来，我国高等教育的改革与发展取得了巨大成就。2011年全国高等学校本专科招生680万人，与10年前相比翻了三倍，各类高校在校生超过2300万人。全国高校学生公寓建设随着学校大规模的扩招而蓬勃发展，高校学生公寓建设对于发展我国高等教育奠定了良好的物质基础，但由于后勤部门与学工部门关系不顺，缺乏先进的管理理念、完善的管理制度和优秀的管理人才，于是学生公寓管理成了高校教育发展较薄弱的环节，学生公寓在某种程度上成为无规则的自由市场。这种状况对于学生公寓的物业管理和人才成长极为不利，亟待解决。

《教育部关于进一步加强高等学校学生公寓管理的意见》中指出，“要坚持管理育人、服务育人、环境育人的宗旨，积极探索、大胆实践、努力完善教育管理机制，提高学生公寓的管理水平”。依照教育部的文件精神，遵循教育规律，进行观念创新、制度创新和方法创新，是理顺后勤部门与学工部门关系，搞好学生公寓管理的根本途径。

一、观念创新，理顺思想关系

学生公寓管理必须树立四个基本观念：学生公寓是学校教育学生、培养人才的重要阵地；学工部门在学生公寓管理活动中处于主导地位，应当发挥积极的主导作用；学生在学生公寓管理活动中处于主体地位，应当发挥积极的主体作用；后勤部门在学生公寓管理活动中处于基础地位，应当发挥积极的保障作用。牢固地树立这四个基本观念，是理顺学生公寓管理中后勤部门与学工部门关系的前提。后勤部门与学工部门关系不顺，这首先是观念不顺，即思想观念不统一。

（一）更新管理理念，建立以教育为中心的先进管理理念

长期以来，我国高校后勤管理都是沿用计划经济时期的管理模式，实行全福利、封闭型管理，管理体制落后。后勤工作在很多人眼里就是一份杂务事，只要杂工就能完成，没有专业化观念和专业化人才，后勤工作只有管理理念而没有教育理念。落后的管理理念及后勤人员待遇差、社会地位低等各种原因，使高校很难留住倾心于后勤工作的管理干部，管理人才流失较严重。后勤人员的学历和基本素质总体水平偏低，工作中畏难情绪较多，制约和影响着管理水平和效率。更新管理理念和引进人才，是搞好后勤工作的当务之急。

据了解，国外大学有相当部分的学生愿意从事后勤管理工作，美国宾夕法尼亚大学学生宿舍管理部的部长是一位教育学的博士，长期从事学生宿舍管理工作。威斯康星大学学生宿舍聘请的12位宿舍管理员均是硕士毕业，他们人均年收入约35000美元，略高于同年毕业工作的大学教师。优厚的待遇为吸引优秀的管理人才创造了条件，每年的报名者远远超过需求量，给选拔提供了众多的人才资源。在国内很多高校也十分注重后勤人才的培养，如华中科技大学后勤队伍拥有博士6人、硕士20多人、本专科生150多人，可谓是人才济济，为建设一流的高校后勤打下了坚实的基础。只有首先树立了管理育人、服务育人、环境育人的新观念，狠抓队伍建设，努力改善后勤人员的工资待遇、社会地位，使后勤工作者牢固树立献身教育、甘于奉献的思想意识，善于管理，善于育人，真正成为教育工作队伍的一部分，关系才能理顺。

（二）增强责任意识，建立集管理与育人相结合的全面责任意识

在公寓管理中，学工部门担负着教育管理学生的职责，后勤物业管理部门承担对学生住宿安排、管理、设施维修、卫生清扫等工作。公寓管理人员24小时入住在学生宿舍，但只管物而少管人，甚至不管人，疏于对学生的管理和教育，认为教育是学工部门的管理范畴，工作效率事倍功半。而学工部门的工作较少深入学生公寓的日常生活和学习过程中，管理和教育脱了节。学工部门不仅要注重在课堂上对学生进行思想道德教育内容的传授，还要认识到学生公寓正逐步成为大学生学习、生活的重要场所，是培养学生树立正确人生观、世界观、价值观的新阵地。

对学生公寓管理分工又分家的片面责任意识，是形成公寓难管理的主要原因。后勤社会化了，学生公寓也渐渐实行物业化管理，可以由企业完全按市场化来运作，但对公寓内部的管理与教育则要以学工部门为主导。只有增强责任意识，树立包括公寓活动在内的全程教育观念，建立在学生生活实践中育人的全面责任意识，将思想品德教育的重心从课堂转移到公寓，转移到学生在公寓的日常学习、休闲和生活之中，才能真正地搞好学生公寓的管教工作。

（三）引导学生建立主、客体统一的科学主体意识

大学生在学生公寓管理活动中是被管理的客体，同时也处于主体地位。在旧的教育体制中，学生一直扮演的是纯粹的被动的受教育者的角色，缺乏教育主体意识。进入高校的大学生在集体生活中，一方面保留了被管理者的意识，缺乏管理主体意识，另一方面又产生了“我出钱，你服务”的享乐主体意识，导致自我放任，错误地突出了主体意识，放松了对自身修养的培养和提高。这些观念是计划经济体制下形成的管理观念和市场经济条件下片面的享乐观、自由观的表现。部分学生懒惰散漫的习性，既不利于学生的身心健康，也不利于宿舍的日常管理，学生公寓成了教育的盲区。

要充分发挥学生在公寓管理中的主体作用，通过从事管理和服务工作等勤工助学方式，提高学生遵纪守法的自觉性，培养学生自我教育、自我管理、自我服务、自我约束的能力，把学生参与宿舍自我管理作为进行素质教育的重要途径。

学生公寓管理中，由于学生众多而管理者较少，学生知识水平较高而后勤管理者知识水平较低，学生追求放纵而管理者要求约束，这是学生公寓管理中的几个基本矛盾，若不实现观念转变，总是将学生当作管教的客体，以少数人来管多数人，以弱势群体来管理强势群体，以呆板制度的条规来制约活泼的生活，不深入了解大学生的思想动态和特点，则永远也不可能有学生公寓管理的革命性变化。后勤员工、学生工作者以及广大学生的思想观念都要及时更新，推动公寓的建设和管理工作。

二、制度创新，理顺工作关系

学生公寓管理中后勤部门与学工部门的关系不顺，主要是指工作关系不顺，而工作关系又是由一系列规章制度所确定的。因此，要理顺工作关系必须进行制度创新。制度创新，就是要根据市场经济规则，制定物业管理制度；根据育人规律，建立新的学生工作制度；根据成才规律，制定学生自治制度。逐步形成后勤公寓管理人员、学生公寓辅导员共同管理和大学生自我约束的学生公寓管理新模式。

（一）根据市场经济规则，制订物业管理制度

现代物业管理要求对学生公寓、设备设施等实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，以人为核心提供精神和物质两方面的服务。

首先，后勤部门应当为高等教育的发展提供更多、更适应当代大学生全面发展所需要的学生公寓。当前，许多高校积极吸引社会力量和社会资源，多渠道增加投入，通过“校企结合”、“银校结合”及“校地结合”等方式，利用多种形式发展学生公寓建设。这些年，全国高校新建的学生宿舍总面积是过去50年学生宿舍面积总量的几倍。辽宁省政府为大学生公寓建设减免各种费用，河北省政府在《关于高等学校学生公寓建设有关规费减免的通知》中明确规定，学生公寓建设用地优先给予保证，免征征地管理费、市政公用设施配套费、拆迁管理费等费用。国家和各级政府在高校学生公寓建设方面给予了资金和政策的大力支持，大学生公寓建设取得了令人瞩目的成绩，也有效地提高了学校的办学条件和竞争实力。

其次，正确处理学生公寓管理市场化与教育工作行政化的关系。学生公寓建设社会化必然要求学生公寓管理市场化，讲究经济核算和经济效益。随着高校后勤社会化改革的深入，后勤经费改拨款使用制为服务收费制，改行政指令方式为合同制约方式，从无偿服务或部分有偿服务转变为规范的有偿服务，建立起健全的“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”机制，逐步实现后勤实体按照市场规则进行运作。当然，学生公寓是教育设施，不是用来追逐最大经济效益的商品，而是服务于提高全民族素质的政府行为的物质条件，后勤部门应当建立以服务育人、满足合理需要和保证微利为宗旨的物业管理制度。坚决反对只管建设、使用，不管经济上可持续发展的错误倾向；也坚决反对利用学生公寓谋取学校、后勤部门甚至管理者个人私利的错误倾向。

再次，正确处理学生公寓管理法制化与教育工作人情化的关系。根据市场经济原则建立的物业管理制度，只有通过具有法律效力的契约才能真正得以实施，制定系统的具有法律效力的契约，将学生公寓管理纳入法制化的轨道是完全必要的，决不可轻视。当然，法治不是万能的，也可以靠德育、德治，靠人的自觉性。“德”是一种品格，是教化，要依靠管理服务者和教师身教言传。“法”是一种措施，是管理，要依靠学工部门和学校的规章制度来保证。“法治”是“德治”的升华，“德治”是“法治”的思想前提，二者相互联系，缺一不可。物业管理契约化，道德教育人情化，二者也应当结合起来。这种结合必须形成制度，才能理顺关系。

根据市场经济规则，制定和完善各项物业管理制度，既要遵循学校办学规律又要符合学生身心成长规律。

（二）根据育人规律，建立新的学生工作制度

学生公寓是学校教育学生、培养人才的重要阵地，这是学生公寓区别于社会旅店宾馆的基本特色，如果丢失了这个特色，就丢掉了学生公寓的灵魂。加大学工部门在学生公寓中的职责，采取多种形式使学生公寓从教育盲区变成重要的教育阵地。成立由分管校长负责，保卫、后勤、学工等部门和学生代表联合组成的学生公寓管理委员会，统一思想和认识，建立起共同协调合作的管理机制、检查机制、监督机制, 积极探索思想政治工作进公寓的思路和措施。前教育部部长陈至立曾经指出，各地党委教育工作部门和高校党委要探索学生党团组织进公寓，辅导员进公寓，学生自我管理组织进公寓，校园文化建设进公寓，安全保卫工作进公寓的有效途径和机制。四川师范大学从2002年开始就安排年轻的辅导员分别进住新生寝室，节假日不休息，全天候工作，其考勤由公寓值班员填写，辅导员既当老师又当“保姆”。现在已有越来越多的学校，把辅导员进公寓，学生自我管理组织进公寓，校园文化建设进公寓，安全保卫工作进公寓作为管理和教育相结合的契机，很多学生公寓除了安装有电话、计算机网络接口，还配有电视间、阅览室、会客室等。上海30多所高校借助社会企业的力量，把5.5万份《文汇报》引进学生公寓，给大学生提高了丰富的精神食粮。在学生公寓楼设置一些学习设施是加强管理和教育的具体表现，有条件的学校还在学生公寓设自助洗衣房、公用计算机房、图书资料室、餐厅、娱乐室等。国外高校还邀请教授或心理学专家与学生同住，便于解决学生的思想问题和辅导学生学习，以营造学生宿舍内更高层次、更浓厚的学术气氛，激发学生学习的主动性和创造力。

高校要以“管理育人、服务育人”为宗旨，实行政治辅导员参与、学生自我管理与社会化物业管理三结合的公寓管理新制度。把学生的思想政治工作、党团组织活动、法制教育、行为规范和意志品质教育、心理健康教育以及课外文化建设等方面的内容充分渗透到公寓管理中，把学生公寓建设作为高校精神文明建设的重要阵地。

（三）根据成才规律，制订学生自治制度

高校应遵循大学生成才的基本规律，总结学生教育管理工作的经验教训，制定、修改、补充和完善有关学生教育管理工作的规章制度，加强学生的思想政治教育工作，培养学生的高尚情操、个人修养、社会责任感和崇高的人生价值取向，弘扬人文精神，培养和提高学生自我管理和社会管理能力。南京大学学工处与学生签订《南京大学教育管理与学生自律协议书》，明确学校与学生各自的权利与义务，明确学生行为规范，强化学生法纪观念和自律意识。学工部门根据大学生“自我教育，自我管理，自我服务，自我约束”的原则，指导设立由学生代表组成的学生公寓自我管理委员会，依托学生基层组织，以学生干部、学生党员为骨干，以其他学生积极主动参与为目的的管理运作系统，充分调动学生自我管理的主动性和积极性，发挥学生干部的管理才干和模范带头作用。学生公寓自我管理委员会的任务是配合学校公寓管理委员会，宣传公寓管理规章制度，进行公寓管理和服务，组织和发动大学生投入公寓文化建设、环境建设和精神文明建设之中。美国教育十分注重给学生表现和表达的机会――“show and tell”，老师让学生自己来制定规章制度，这对学生的触动非常深，值得我们借鉴。

三、方法创新，改革考评工作

如果确认学生公寓是学校教育的重要阵地这个基本思想的话，那么将学工部门、后勤部门和学生在这个阵地内的表现纳入考核范围，这是顺理成章的。所谓方法创新，在这里指的是确定学生公寓管理考核的内容、标准和程序并付诸实施的活动。这是一项全新的工作。

（一）依据主导地位和主导作用的要求，考核学工部门的工作

高校后勤社会化改革对学生工作提出新的挑战，学生思想政治教育和管理工作如何进学生公寓，面对校内外学生吃、住、行的差异性，如何有效地确保学校的稳定，都是需要深入研究和探讨的问题。学工部门要准确把握学生思想动态和掌握学生关心的热点、难点、焦点问题，建立健全学生动态信息库，围绕学生素质教育，在实际工作的基础上，积极开展调研工作，加强思想政治教育自身工作的研究，着眼于解决实际问题。加强对学校学生工作干部的职业道德、工作职责、政治理论和实际处理问题能力的培训工作，改进工作作风。学工部门工作者要爱岗敬业、为人师表，以自己的道德追求、道德情感、道德规范和道德形象去教育影响学生；还要负责学生的思想品德、行为规范、法律法规、集体主义教育，引导学生开展健康向上的各种活动；同时，积极创造条件，选派优秀政工干部和政治辅导员与学生同住，负责学生的日常思想品德、行为规范、法律法规、集体主义教育，指导学生进行党团建设和公寓文化建设，促进学生公寓的社会主义精神文明建设。

（二）根据主体地位和主体作用的要求，考核学生在公寓里的表现

坚持把学生在公寓的表现与学生品德鉴定、优秀学生评选及奖学金的评定结合起来，建立完善的学生评价体系。大学生必须遵守校园管理制度，爱护校园公共设施，维护校园正常秩序；讲究文明礼貌，公共卫生；团结同学，关心集体，热爱劳动；创造整洁、优美、安静、安全的学习和生活环境。同志在纪念共青团成立八十周年大会上的讲话中指出，青年要树立正确的世界观、人生观、价值观，树立正确的名利观，努力培养良好的品德，提高自身素质，完善人格品质，做有益于祖国和人民的人。

教育的目的不只是传播文化知识，还要关心学生品德、性格的培养。《扬子晚报》报道，成都某名牌大学大四学生将一只仅三个月大的小鹿犬活生生放入微波炉中煎烤。清华大学学生刘海洋则两次将硫酸泼向动物园的黑熊。虽然这些纯属个例，却给了我们一个关于大学生精神健康的危险信号，大学校园对学生开展品德教育的同时，对精神健康的教育和引导也不能丝毫放松，而学生公寓就是一个有效的教育场所。这要求学校切实制定出一些具体可行的行为规范和措施，有了措施，学校对学生的教育和考核以及学生对自己的行为，就有了具体的准则。同时对考核学生在公寓里的表现，还要与其奖学金、操行评定、评优表彰以及组织进步、就业等挂钩。教育与管理必须相辅相成，管理和教育必须相互促进，缺一不可。

从社会学的视角来看，教育是一种社会化形式，它通过各种各样的方式将基本生存技能、求知能力和社会规范等内化在个体之中，从而使个人成为合格的社会成员，遵循社会的游戏规则，调节自身行为。对学生在公寓里的活动引导、教育在先，依靠学生进行积极的自我管理在后，在此基础上对他们的表现进行准确的考核，能够发挥十分积极的育人作用。

（三）根据基础地位和保障作用的要求，考核后勤部门的工作

后勤工作始终要坚持“三服务，两育人”的宗旨，发扬吃苦耐劳的优良传统，把公寓管理工作落到实处，通过利用校报、广播站、宣传栏、网络等媒体和开展多形式、多途径的丰富文化生活以及各种评优活动，展开对学生公寓脏、乱、差现状的重点整治。同时，加强后勤员工思想政治工作和工作技能培训，努力建设一支素质高、责任心强、精干高效的后勤员工队伍，是搞好学生公寓管理的基本保证。公寓管理服务人员要增强服务意识，想学生所想，急学生所急，要满腔热情地为学生排忧解难，切实帮助学生解决学习、生活、工作中的实际困难，多为学生办实事，办好事。考核后勤工作，还要定期在公寓管理服务人员自我小结的基础上，结合住宿学生的选评，对每位管理服务人员进行全面的考评，提高公寓物业管理水平。

理顺学生公寓管理中学工部门与后勤部门的关系，是涉及教育思想和管理制度变革的大事，只有建立起校领导负责制，在全校广大师生员工的共同努力之下，尤其是校长强有力的领导之下，才能实现。

正确处理好学生公寓管理中后勤部门与学工部门的关系，有利于促进高教事业的发展，有利于推动高校后勤社会化进程。我们要抓住高等教育快速发展带来的前所未有的新机遇和新挑战，继续实施科教兴国战略，以饱满的工作激情和与时俱进、开拓进取的精神，投身到教育事业的改革发展和建设之中，为创建符合中国特色的高等学校“和谐学生社区”作出积极的贡献。

［参考文献］

［1］蒋景华，等主编.高等学校后勤管理［M］.北京：北京师大出版社.

［2］上海市教育委员会《关于高校学生公寓管理的若干意见（试行）》.

［3］李继宏.我们需要什么样的教育［J］.新华文摘，2002（9）.

公寓物业人才工作计划篇7

关键词：理性；人性；活性；生存需求；社会需求；自我需求

中图分类号：J59 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2014）05-0153-02

一、传统民居保护研究

（一）传统民居保护的必要性、紧急性

传统民居是中国传统建筑设计中的一个重要组成部分，与广大人民世世代代的生活和文化传承息息相关，有着浓厚的生活基础、民间色彩和历史韵味，它的设计灵活、功能合理、构造经济、外观朴实大方，而且密切结合自然环境、地质地貌，运用有限的朴素材料资源创造出无限的可能性，由于南北差异、气候差异、名族文化差异的存在，传统民居自成体系，反映出浓厚的民族特色和鲜明的地方风格，传统民居是我国传统建筑文化体系的一个重要分支，其为总结我国建筑文化遗产、追寻传统文脉提供了非常重要的史料和实践资料，并为现代建筑起到了良好的借鉴学习作用

中国现今地产业的飞速发展让我们更加意识到让大众了解传统民居存在的意义是十分急迫的，目前中国滋生了一种“房产”现象，因为经济利益的诱惑使众人拱之，房产业开始像滴入清池中的一滴黑墨一样迅速扩散入侵到各个地方，为追求利益最大化他们的宗旨应该就是“能盖房子的地方必须盖房子，不能盖房子的地方我劈山毁林也要盖。”这些不幸渐渐的延伸到了我们的传统民居上面，肖复兴先生专门编辑了《蓝调城南》一书来描写那些被拆除和遭到破坏的北京民居和胡同，其中多为我们耳熟能详的名人故居，梁启超、鲁迅、康有为、纪晓岚等等，“拆”字像毒瘤一般渐渐的蔓延和感染到那些阻碍了所谓的城市建设、新农村建设、城市规划改造、CBD经济商圈建设、旅游文化示范等等形象利益工程的古建、古街、古镇。在利益的诱惑下越来越多的建筑文化和生活文化气息被吞噬。

（二）目前国内传统民居保护的局限性

目前中国传统民居保护方式大致可总结为四种：分区式、民居博物馆式、生态式、景观景点式。其各有可取之处，但是我个人认为这些方式都忽略了或者是逐渐吞没了民居的生命力。

我们可以通过部分侥幸残存的古建筑中可以深切体会到，整个环境被充斥其中的旅游元素和刻意营造给搅的不伦不类，旅游景区的规划建设，当然也有他的优点，更多的人可以来认识古文化、欣赏古文化，但是我们在乌镇、西塘、凤凰还能够彻底体会得到那种韵味吗，答案肯定是否定的，我至今对西塘的印象是一个被臭豆腐和灯红酒绿文化淹没了的“商业街”。如此形容并不过分，就像我们教小孩子“人”的概念，我们攥着一个完全仿造人形的布偶说“你看这就是人，人有眼睛、鼻子、嘴巴、四肢，”这难道就完全诠释出人的概念了吗？答案当然是否定的，人最区别于他物的是生命力、思想、人性，这才是“为人”的最重要部分，我们如何指望通过一个假娃娃来体现这些呢，孩子们必须不断的从生活经历中去学习和积攒，所以我们如果想通过旅游基地的建设来凸显传统民居的文化内涵还是需要继续探索方式方法，如何才能不被那些外来物入侵，如何才能保持其固有特色和生活气息、文化环境，如何能够使传统民居“活”下来，并延续它之前的生命力，散发其原有的“芬芳”，使人们能够生动的感受到其魅力与艺术价值，使传统的建筑文化可以代代传承屹立不倒，这是传统民居保护的最终归宿。

二、老年公寓建设的必要性、可行性

（一）中国人口老龄化发展趋势越来越严重

老龄化社会是我们现如今面对的另一个重要难题，而且我国老年公寓的建设相对匮乏，截止到2009年末，全国老年福利机构共有38060个，床位总计266.2万张①，2014年1月20日上午，国家统计局2013年国民经济运行情况显示：2013年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136072万人，比上年末增加668万人。其中，60周岁以上人口增加853万人，占总人口比例增加了0.6个百分点②。民政部副部长窦玉沛在14年2月19日在国新办举行的新闻会上透露，目前我国60岁以上老年人数量已超过2个亿。而中国老龄人口仍以每年以近800万的速度增加，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的1/3。③如此我们不难看出到2050年中国会成为一个老龄化及其严重的国家。

（二）四二一家庭模式催化了养老观念的变化，老年人养老逐步趋向集中化

中国自古秉承“养儿防老”，但是由于计划生育政策，中国目前的家庭模式多为“4+2+1（四位老人、两名中青年、一个孩子）”的家庭模式。而且由于生活成本增加，竞争压力增大，养老问题已经从单纯的家庭问题演变为我们无法逃避的社会问题。

老年人入住到老年公寓可以减轻子女的养老压力，解除子女的后顾之忧，间接的提高了整个社会的效率。正规的老年公寓建设系统化、服务专门化，老年人可以安心享受生活，生活上的担心与不便消除，可以保持老年人心情愉悦，直接利于保持老年人的身心健康。

（三）国家政策鼓励

1、鼓励和调动社会力量，采取民办公助、政府补贴等多种形式，推动养老机构较快发展④。

2、制定鼓励和引导社会力量兴办各类老年福利服务设施的政策；建设一批以老年服务为主体的综合示范性社区福利服务中心；开展多层次、多种类、多方式的养老服务，建立健全老年福利服务网络⑤。

3、坚持政策支持与资金扶持相结合的原则，采取多种形式从政策和资金等方面鼓励和支持社会力量兴办福利机构，促进社会办福利机构的健康、有序、规范和可持续发展⑥。

4、对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税⑦。

三、目前老年公寓建设存在的问题

（一）老年公寓建设供不应求

根据资料统计发达国家老年公寓可容纳的老年人数量占老年人总数的五个百分比，我国目前能入住到养老机构的人数占老年人总数不到一个百分比，部分老龄化特别严重的城市地区，一个床位就有N多个老人在排队名单上，老年公寓的数量远远不满足实际情况。

（二）目前老年公寓的选址布局不合理

以济南为例，老年公寓的建设多在人流较为集中的市区，老年公寓设在市区虽然方便了老年人的生活需求，但是也存在一定的弊端，例如市区的人流、车流较多，对老年人的出行造成了一定的心理压力和不安全隐患，市区的空气质量不尽人意，不利于老年人的健康，市区寸土寸金，所以老年公寓的建设要么用地有限要么经济成本增加。

（三）部分私营老年公寓建设追求经济效益大于公益性质，老年人的生活质量并不能保证

目前根据我国老年公寓的性质大致可以划分为三种模式：（1）公办公营模式，又称福利院。（2）公办民营模式，多称之为敬老院。（3）民办民营模式，指由民间人士或组织创建并有自主管理权，规模自定，配套服务设施、服务等级与费用挂钩。

（四）目前老年公寓的设计缺乏特制性，缺乏规范性、人性化的设计

老年人特殊的生理和心理特点都要求我们为其量身定做一份标准尺寸，老年人的感觉机能、神经系统、运动系统和免疫机能等方面的退化对居住环境都提出了新的要求。老年人感觉机能的退化表现在视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉等方面，这就对我们居住环境的灯光系统、标识系统、通风感光系统产生了影响。老年人随着神经系统的衰弱，会出现记忆力减退、敏感性增加的反映，这与我们室内的陈设和装饰装修息息相关，我们在设计时，室内空间划分尽量简单直白，色彩上尽量避免刺激感和容易影响情绪的浓重色彩，避免情绪化元素，同时又要增添一些引导性的设计。

老年人由于年龄增大，其与社会接触也受到一些影响，尤其是退休后没有工作和爱好的老年人的心理变化也是相当敏感的，其心理安全感下降、缺乏成就感和自信，容易自我否定和消极，出现自卑感、失落感、空虚感，所以在老年公寓的设计上交流空间和老年休闲娱乐设施的建设也是必不可缺的。但是目前老年公寓建设在这些方面都是有所欠缺的。老年公寓的建设应以满足老年人的需求和青年人孝顺的心愿来建设，而现如今老年公寓的建设止步于配套设施和规模、档次、回收效益上面，多建设为包豪斯的方盒子式或者是华而不实的欧式风格，更甚者仅仅是一栋民居楼，室内布局与病房的布局不约而同，如此冷冰冰的环境对老年人很可能产生逆反心理或者是逆来顺受的接受心理，就像是医院的病人，病的轻一点的希望自己能够早日康复早日出院，有些病入膏肓者既然已经知道最后无法避免一死，则消极等待、逆来顺受。我们民间经常挂在嘴边一句话“老人就如同孩子”，这是因为老年人特殊的心理造成的，因为他们害怕孤独，害怕被遗忘，相信看过《疯狂老人院》这部电影的人士都能对老年人有或多或少的了解，对于他们的希望和寄求也能多少有些体会。“家”和“归属感”“安全感”才是老年公寓设计的重中之重。

四、老年公寓建设与方峪传统民居保护相结合的可行性、优势

（一）方峪村孝文化背景

方峪村位于山东省济南市长清区孝里镇，孝里镇位于长清区西南20.8公里。汉孝子郭巨是我国历史上的孝子典范，系传统孝文化二十四孝的重要内容。孝里镇在每年的文化旅游节期间都会隆重举行郭巨纪念仪式。在“孝”文化背景下建设老年公寓最为合适不过。

（二）经济因素

在方峪村建设老年公寓，利用传统民居，只做局部的处理和改造，节省了开支费用。老年公寓管理部门还可以租赁村里闲置的土地种植蔬菜水果，还可以分租给感兴趣的老年人，自产自销，不仅节约了生活，还健康安全。也可以建立小型养殖场。总体成本下降，老年人需要担负的费用也就降低了，但生活质量确没有下降反而提高了。

（三）环境因素

随着雾霾逐渐淹没了中国的大中型城市，PM2.5数值不断报表，都市中的人轻易不愿意暴露在室外，越来越多复杂的疾病和流行病毒开始充斥在我们的生活中。同时都市生活节奏越来越快、都市扩张面积越扩越大、交通拥挤等等一系列都市病的出现，山水行老年公寓将更加受到老年群体的青睐。山水型老年公寓多建设在郊区和山区，但是附近交通网络发达，可以在有限的时间内及时通往医院等重要场所，还可以免受到堵车等意外困扰。山水型老年公寓的空气质量较高，环境放松，不会对老年人造成过多的心理压力，老年人可以远离喧嚣安详晚年。

方峪古村开阔的地理环境使我们有条件建设一个综合性通用的老年住宅，集合医院、康复中心、公园、老年活动中心、管理中心等所有部门集一体的完整型老年公寓，而且方峪古村的特殊优势老年人还可以根据自身的条件选择登山望高、侍华弄草、养鸡逗鱼、春天种菜点豆、夏天树荫下棋唠嗑、秋天摘果收菜、等等，可以日出而作日落而息，早上鸡叫鸟鸣作闹钟，夜晚享受虫鸣安眠曲。这才应该成为“安享晚年”。

如此看来将老年公寓建设与方峪村民居保护相结合是一项双赢的决策。

参考文献：

①全国老龄工作委员会.[R].2011年度中国老龄事业发展统计公报.

②http：///tongji/42217.jhtml.

③百度知道.

④《中国老龄事业的发展》白皮书.

⑤《中国老龄事业发展“十一五”规划》.

⑥民发〔2005〕170号.

公寓物业人才工作计划篇8

关键字：总体构思建筑设计景观设计

中图分类号：TU2 文献标识码：A文章编号：

一、项目概况

本地块规划用地面积约为21649平方米，容积率为4.3。用地规划以大型商业，商务酒店（酒店式公寓），商务办公为主，辅以餐饮、娱乐、休闲等服务性配套功能。 总建筑面积约110440平方米，（其中地下17350平方米，地上93090平方米）。

二、总体构想

城市规划的构想为清晰的几何形式建筑肌理。设计指导思想及愿景是将建筑综合体众多的功能需求整合为一个整体，同时还要塑造出不同建筑特点。酒店公寓，商务办公楼，大型商业综合体通过一条严谨的轴线贯穿，垂直插入广信大道与规划城市公园之间，所有空间视轴均指向城市公园与轴线平行。并在轴线上穿插有浓厚商业氛围的城市广场，商业中庭。动与静、外向与内向、活泼与成熟，通过一种富有形式感的穿插方式实现了不一样的价值。

1、酒店公寓，商务办公楼

设计的基本模块是长方形的，长方形模块具有较宽的视野面，可以使基地内每个房间都能看到城市公园。同时长方形可以提高使用率，有效解决本项目高层标准层面积较小的难题。

酒店公寓与商务办公楼以相同尺寸的标注层，分布在基地三个最重要的点上，有利于底部商业综合体复杂交通流线的组织，更有利于在城市空间中任一路口识别出该标志性建筑。两栋酒店公寓紧邻西侧规划道路，可以最好的享受城市公园的美景，同时可以给商业综合体让出最大最完整的商业面，亦可使商业综合体较为复杂的人流车流线路与酒店公寓人流不交叉，提升酒店公寓档次。商务办公楼相对较为开放，与商业综合体的结合并在底层脱开形成一个商业广场，广场成为有活力的商业集散场所。酒店公寓标准层约850方，公寓套型面积80方左右约占60%，70方左右套型约占20%，40方左右约占20%。酒店公寓层高3.3米，共有套数600套。商务办公楼标准层面积约910方，层高3.6米。

2、大型商业综合体，会所

商业综合体则以一个十分柔美而生动的形式贯穿整个场地，。它飘逸的曲线，巧妙的划出一个商业广场恰好与商务办公楼形成一个特殊的场地，激活了地块内的商业流线。形成独特的场所精神和商业氛围，在提升区域价值的同时也实现了对于商业价值的发掘。并通过一条南北贯通的商业中庭与西侧的酒店式公寓衔接，中庭与空间主轴相交处为4层会所的圆形大厅，通过景观电梯可直达会所。商业中庭可做为商业辅的出入口。西侧酒店式公寓底层设置一些辅的餐饮服务功能。商业综合体每层面积约7800方，层高5.2米。空间灵活，可以满足大型超市的布置需求，同时亦可转变为商业百货精品店。顶部四层为会所，可从西侧会所入口进入，集休闲，娱乐，餐饮于一体，并配建有一个室内游泳池。

三、交通

该地块地下车库共有两个出入口分别引入西侧道路。避免与东侧商业人流交叉间，并针对商业购物停车需求，适当增加了地面停车位。

车行道路和步行系统是完全分开的，避免了相互交叉。办公人流：与商业中心空间及广场空间相结合，从广场直接进入大堂。商业人流：场地东面临广信大道的广场可以将人们直接引入到地块内部，从而保证商业街区内能够有充足的人流。同时南北贯通的中庭形成的小广场也为人们提供了不同的进入可能性。酒店公寓人流：大堂设置在西侧紧邻城市公园，相对独立，可从西侧规划道路直接进入。

这一设计方案的精彩之处是由城市广场、街道、商业中庭、屋顶花园会所和城市公园组成的完善的商业购物体系，它就像一张网一样覆盖了整个区域。内部道路和内部步行系统是完全分开的，避免了相互交叉。因此行人可以完全不受干扰地在地块内体验不同的购物乐趣。

高层建筑体设有独立的机动车专用道，车辆可以直接驶到主入口前。

为了满足规范的要求，地块内围绕建筑群体设置了一条消防通道。这些通道平时用交通屏障进行管制，只在维修保养和紧急救援时放行。

四、景观设计

城市建筑群和谐的融入周边环境中，环境设计中包括一系列公共空间和精心设计的绿化水景，与的公园相连接。鉴于该项目的规模较大，外部的绿化具有重要意义，这样才能为在这里生活工作的人们提供一个舒适并且高品质的生活环境。

广场绿化根据其造型的变化会带有不同的色彩特征。白色、金色、红色和绿色交替出现在不同的植被种群中，并由此而强调自身的特征。具有地域特色的植物辉映着独特的建筑形式，塑造的就是一种和谐的、多姿多彩的室外空间形式。

广场沿街设置的眼泉水池不仅使道路景致生机勃勃，同时也改善了局部区域的小气

候。位于4层的屋顶绿化庭院主要为会所造就了一种方便顾客倍感温馨的氛围，在适宜的季节中顾客可以在露天就座。这些外部空间既可以通过室外直接到达，也可以通过室内楼电梯和室外的观光电梯进行联系，这样可使得这些庭院变为娱乐和休闲的空间。

严谨的轴线关系，结合广场综合功能需求及未来的可持续性多变性发展，运用点、线、面的景观组合设计，通过广场水景、屋顶绿化等将景观立体化，采用与建筑同步的模数划分场地铺装，巧妙地插入植物绿地设计，运用几何图案创造出绿茵场地和可休憩的后现代特色空间。

五、风格造型——以简欧风格为主题，通过肌理的微妙变化凸显时尚与现代。

设计遵循的原则：材料的使用与建筑个体的功能和形式相对应。

商业综合体以圆弧的形式贯穿整体来提升场地的商业价值；高层建筑的竖向韵律和底部大面积的开窗形成强烈的对比，使商业空间更加活跃。

立面形式简洁而质朴，同时利用光影的虚实对比，来强调建筑的体量感。充分考虑灯箱广告在商业建筑设计的重要性；立面表层采用石材、格栅百叶、铝板来形成，根据模数来控制划分，形成不同表皮质感。建筑群组的高低与体量比例富有节奏感，体现了韵律之美。建筑立面肌理层次丰富，并且使建筑立面整洁端庄，尤其在夜晚通过灯光的照射，整幢建筑尽显高贵气质。连接体的金属框架，玻璃在比例上仔细推敲，几种材质相互对比，又相互映衬，表现出材质的真实感和精美感。

建筑造型设计模数控制设计是近年来十分活跃的设计思想，我国古建筑也有十分优良的模数经验。在本工程的建筑群设计中，普遍采用统一的模数，这样有利于建筑造型的统一化。施工的方便和节约。所以大到整个体量，小到石材的划分，都在良好模数的控制下进行。使一切设计变为有机。

立面采用竖肋作为构图要素，加强建筑的竖向线条，同时利用光影的虚实对比，来强调建筑的体量感，整体的韵律是设计的主要追求，立面表层采用石材，仿石涂料和彩色铝合金窗来形成，根据模数来控制划分，形成不同表皮质感。设计希望达到的效果不是夸张的，时髦的，而是内敛的，精致的建筑。创造平和、简洁素雅的建筑形象为目标，着重对建筑内涵、细部、材质潜力进行挖掘，实现形式与功能、形式与结构的一体化，并在城市群中温文而雅地与“邻居们”相处。建筑群组的高低与体量比例富有节奏感，体现了韵律之美。

在建筑造型设计上，我们没有采用复杂的手法，而是采用粗细交错不同材质的竖向线条及楼层自然划分出的横向线条进行组合。使建筑体型简洁、明快，凹凸有致，形成较为丰富的空间层次，塑造城市空间的韵律美感。

六、结语