公寓式酒店范文

公寓式酒店范文第1篇

关键词：公寓式酒店；设计

Abstract: the apartment hotel, it is to point to set on a hotel internal, exist in apartment hotel suites. Because both the illicit close sex of the apartment hotel apartment and living atmosphere, and a good environment to hotels and professional service, because this equipment accepts a batch of the attention of consumer and welcome. This paper first discusses the design principle of the apartment hotel and design basis points, and from the apartment hotel apartment hotel, suite design of supporting facilities design, apartment hotel internal space design standards and apartment hotel security facilities of the design key points of the design of the relevant contents of this hotel, and finally analyses the apartment hotel under related to think, for reference.

Keywords: apartment hotel; design

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

1前言

所谓公寓式酒店，简单地说，就是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。这种套房的显著特点在于，其一，它类似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换及一些商务服务等等。由于公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，因此备受一批消费者的关注和欢迎。在此，本文就公寓式酒店的设计进行简要阐述，以供参考。

2 公寓式酒店的设计原则和设计基本点

2.1 公寓式酒店的设计原则

2.1.1整体有机原则。作为一个复杂的大系统，公寓酒店内部的每个单元又都是完整的小系统，系统之间相互关联，相互影响。因此，无论是公共部分的设计还是每个单元的设计都要有整体概念。

2.1.2 动态有机原则。公寓酒店住户的居住时间、个人需求等因素都很复杂，所以在设计时要采取动态的弹性原则，以适应各种可变因素。

2.1.3 系统的次序与程序原则。不同的客人同时提出不同的需求，物业管理者在处理时需遵循一定的顺序及程序，所以在设计中必须考虑系统的等级与优先级的问题。

2.1.4个性化及均好性原则。公寓酒店住户的需求较为个性化，物业管理者需提供个性化的家居及服务，因此设计时应根据需要体现个性化的概念，并讲求户型的均好性。

2.1.5 材料选用需遵循亲和力、家居性，舒适性和实用性的原则。

2.1.6 颜色系统的“能级跃迁”原则。为使公寓酒店在色彩的运用上，既多样变幻又协调统一，所以，在设计时需要首先确定主色，然后根据色温和色差变化建立一个专门的色彩体系表，作为参照。

2.2 设计的基本点

2.2.1 要为客人的舒适度下工夫，以人为本。

2.2.2 使酒店的功能布局最大合理化，包括：酒店的客房数量和公共区域的比例，酒店的合理化流程等。

2.2.3 不做过多的装饰，以避免对客人产生一种强迫感。

2.2.4 配套服务设施要完善，不遗漏任何一个细节。

2.2.5 设计要贴合客人的心理需求，使客人在置身酒店时，能感受到一种温暖、松驰、舒适和备受欢迎的氛围。

2.2.6 设计应考虑酒店利润诉求点，除了考虑其美观之外，还应考虑到它的适用和盈利。合理的客房数量、配有其相应的餐厅、咖啡厅等等，这些都是有国家标准的。

3 公寓式酒店设计的相关内容

3.1 公寓酒店的套型设计

公寓酒店的套型设计基本分为“简单型”和“复合型”两个系列。“简单型”的套型格局，是以酒店式的客房为主要居住体系，客厅与卧室及全部的服务配套设施集中在一个大房间内。“复合型”的套型格局，是将客厅与卧室分别设置在不同的房间内，可以是两室、三室或三室以上的户型。而且对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。

3.2 公寓式酒店的配套设施设计

公寓酒店作为稳定的居住建筑形式，配套设施应齐全，并满足基本居住功能的要求，具体包括独立卫生设施、厨房操作区、就餐区、书写工作区、梳妆区、衣储区等，其中独立卫生设施与厨房操作区是设计中不可缺少的必备内容。

公寓酒店以小户型为特征，因此在小面积条件下做到功能设施齐全是值得深入研究的问题。在设计时，公寓式酒店配套设施设计的基本原则宜为“小而全”。具体有两种解决方案：①“浓缩布局”―― 采用小型化的家居设施；②“空间借用”―― 利用同一设施安排多种功能。

另外，在设计时还应注意以下几个因素：①两居以上的户型应考虑设计步入式更衣间和储藏间；②卫生间的设计应体现时尚感，有条件时，可将干、湿分区或设计双台盆；③采用中央空调系统，分户计量，房间温度可独立调节；④应充分考虑能源消耗和强弱电的配置，除电话外，还应设置网络与宽带、卫星电视、信息补强等系统。

3.3 公寓酒店的内部空间设计标准

3.3.1大堂设计应具有开放性和现代感，面积适宜在300-400m2之间，且设有休息区和接待区。

3.3.2标准层室内净高不低于2.7m，中央空调低区部分室内净高不低于2.4m。

3.3.3二居以上的户型，客厅面积不小于35m2，采光面宽不小于4.2m，进深不大于12.5m，主卧面积不小于16m2，采光面宽不小于3.6m，主面积不小于8 m2。

3.3.4位于建筑综合体中的公寓酒店应同与之配套的写字楼、商业中心、会展中心、酒店之间有便捷、安全的连接通道。

3.4公寓酒店的安全保卫设施的设计要点

3.4.1应设置四道安全防范措施，第一道为电视监控系统，第二道为门禁管理系统，第三道为防盗报警系统，第四道为巡更系统。

3.4.2有条件的可考虑应用安全防范集成技术，在夜间设防时段里如果有人闯入设防区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近的摄像机进行录像。

3.4.3可考虑应用门禁系统与电梯的集成技术，当住户在进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候；重要的住宅楼层，也由门禁根据输入的数据自动将住户送到指定楼层，防止不同楼层的居民之间互相干扰。

3.4.4可考虑采用停车管理系统与电梯的集成技术，当住户通过停车场入口时，停车管理系统会记录入口的信息，根据该用户所停车位，打开相应区域的照明，并在一定延时后自动呼叫电梯到该层等候，节省用户的候梯时间。

4 对公寓式酒店设计的思考

4.1 公寓式酒店是一种综合性强、多功能的建筑综合体，它既吸收了高档酒店的建筑功能和管理模式，又吸收了信息时代办公楼的特点，集公寓、酒店、办公、会所等多种功能于一体。因此，公寓式酒店各种功能体系纷繁交错，无论是私密空间――户型的空间处理上，或是开放性空间――公共配套设施的配置上，都必须达到各大功能空间的合理、有效以及整体运营流畅的要求，这是公寓式酒店建筑设计过程中的一个关键要素。

4.2 公寓式酒店无论是户型设计、配套设施标准上，还是区位功能、环境功能、社区功能、商务功能等多方面，都应体现设计处理方法的差异性和多样性。如户型设计上既应充分体现其功能的多样性和灵活性，还应满足亲切的居家气氛，满足较高的商务和会客标准。

4.3 在环境设计上应充分利用场地资源，在有限的空间内创造出丰富的景观效果。一般，项目用地面积有限，绿化布置应尽量利用建筑与基地之间的空隙，紧凑布置，充分设置立体绿化和屋顶绿化，这样不仅提高基地绿化面积，还可以创造出环境怡人的绿色邻里空间。

5结束语

综上所述，公寓式酒店作为一种新兴的大城市酒店营业模式，在我国的设计和开发管理仍属于初级阶段。在本文中，主要就公寓式酒店的设计原则和设计基本点、设计的相关内容和相关思考展开阐述，以期能使公寓式酒店在更多方面具有挖掘优势的潜力，从而使这一新型的酒店营业模式更为成熟和得以推广。

参考文献：

[1]聂磊.酒店式公寓设计要点[J].广东建材，2009（3）.

公寓式酒店范文第2篇

关键词：公寓式酒店、绿坡、组团

Abstract: In function and combination of innovation, energy saving and sharing as the guidance, rely on technical analysis and scientific and technological innovation, to create a comfortable, safe, green energy-saving residential environment, meet the functional positioning midrange The Residence Hotel, create ecological homes Expo, so that the "city, better life".

Key words: residence Hotel, green slope, group

本项目基地位于规划的世博国际村内，为规划中的中档公寓式酒店区域，建成后将在世博会举办期间为各参展国家和国际组织人员提供完善的住宿保障，并与周边A、B、H、I等地块共同承担起生活居住和商业餐饮等功能。在世博会成功举办之后，作为一个国际化的生活区域继续发挥作用，并提供一个先进的人居建筑的示范。西侧为城市干道雪野路，东邻世博村路，北侧隔沂南路与A地块的五星级酒店遥相呼应，南侧为街坊路，而西北方向即为黄浦江江面。

本项目主要功能为中档的公寓式酒店，共有户数922户，配备适量的沿街商业及餐饮功能，七幢主楼，其中三幢16层，三幢20层，一幢24层。地上总建筑面积111302m2，地下一层，地下建筑面积29738m2。

地下一层为汽车停车库、设备用房等，并配合适量的服务辅助用房，如库房、垃圾房及服务人员用房等。地面一层为半室外广场、酒店大堂及辅助空间（例咖啡、商务、花店及休闲空间等）,沿街商业及餐饮等，并配备适当的地面临时停车。地面二层为会议，简餐，健身等配套功能，并与室外绿化环境相通。地面三层及以上为标准公寓式酒店，会中按一层8户设计。

建筑布局是本设计的设计亮点之一，本地块内拟建7幢中档公寓式酒店，高度按城市天际线和景观面考虑，由北向南，由西向东逐次递减，高度分别为24F、20F和16F，7幢主楼错落排布以让出尽量多的江景观赏面，并共同座位于一个绿化大平台上。这种布局非常有趣味性，充分利用了原有城市脉络以及西北方向的江景，通过沿江错落有致的建筑布局，通过向江面打开的绿色视觉通道，使新建范围融入整个基地环境中. 与周边规划地块内外大地肌理和谐统一,在建立并丰富世博村区域的沿江天际线的同时，使基地内建筑群均有良好的城市景观.建筑的位置错落有致又非常利于清新的江风进入基地并且形成气流循环，营造舒适自然的人居环境。

对基地地形的重塑及优化是本项目的设计亮点之二，设计依靠技术措施，一层裙房屋面大面积的覆盖绿色植被，并且堆土造坡创造山地景观，建筑就直接坐落于大片的绿坡上，大大改善公寓式酒店的环境条件，营造人与自然交流，建筑与绿色对话，使建筑真正生长在绿色环境中，体现人居建筑“绿色、环保、节能”的理念。

而为了营造绿坡的形态，设计依靠的技术措施就是本项目的设计亮点之三。设计做了大量的绿坡技术分析，从绿化、生态、节能等角度出发，进行绿坡的地貌设计，分三种层次：一为硬质铺地，点缀条状草皮或小型灌木，地形平整，作为二层室内咖啡休闲的室外延续,提供户外活动场所；二为大面积的自然草皮，土层为300～600不等，局部可堆坡至1.2~1.5米；三为消防紧急通道和登高场地，为地面植草砖，最大程度接近绿色地貌。同时绿坡的保护措施是必须的，为防止泥土下滑和水土流失,采用绿坡下设结构台阶的构造措施,在减少绿坡上层土方荷载的同时,为下层留出空间,利用绿坡的高差,设置自行车库或地下室统高的设备用房等功能.使地形和功能完美结合。考虑到植被的成活，裙房屋面采用排水组合+疏水管的形式来排除屋面上的雨水,排水组合可形成”堵-排-堵”的防水模式,使防水层表面不存在水量.从材料和水力学两方面同时进行防水,因此可更有效的提高建筑的防水质量.设计在整个二层绿化平台下按0.3%找坡,并均布疏水管,并在东西两侧及中间适当的位置设置了排水沟,这样,上部绿化的渗漏水通过排水组合有组织的排入疏水管，疏水管通至排水沟，排水沟内设置地漏将水排入总体废水管。

绿坡下的环境舒适及安全设计是本项目的设计亮点之四，由于一层裙房顶若完全被植被覆盖将无任何采光通风，环境极差。因此设计在一层裙房中结合景观插入了成组的圆形和矩形的采光庭院。在每个组团中心均设置了一个直径16米的圆形采光庭院，在引入阳光和清风的同时，营造了组团的中心景观，在靠近每个组团公共空间处又增设了两个与主楼平行的景观内院，这样，风、光线的引入大大改善了室内环境质量，我们在这些景观内院里采用了中式庭院的造景语言，追求清幽雅致的效果。这些景观庭院在赋予组团公共空间和酒店景观视觉面的同时，由于挑空空间的存在，也赋予了二层绿坡一些活泼的造景元素。在景观内院内，局部加设了钢质楼梯直达二层绿化平台，在完成安全疏散的同时，也增加了庭院内竖向的界面。

组团的建筑，共享的理念是设计的亮点之五，设计基本单位为两个或三个塔楼一组，和它们共同的半室外公共空间围合而成，利用共同的室外空间的联系，组团内的建筑可共享交通组织，共享停车，共享管理，共享设备系统，共享能源，而绿化庭院也将被最大化的利用，在方便管理的同时，也体现了“合理、经济、节能”的理念。

平面和立面的模数化是本项目的设计亮点之六，为适应时代和城市不断变化的需要，考虑会中和会后的功能需求，平面和立面模数化以配合多重适应性。平面我们采用了8.1m的模数，在满足客房使用开间的前提下，也符合了地下车库停车位的要求，立面上以4.05m×3.3m为一个模块，无论是窗、空调百页还是实墙面，均以水平三等分的尺度设置于这个模块中，这样，赋予立面极大的适应性和可调整性，可根据平面的调整相应调整窗、百页或实墙的位置而保持整个立面效果的统一性和完整性，丝毫不会破坏立面的节奏感和韵律感，符合“多重适应性”的理念。

公寓式酒店范文第3篇

关键词：公寓式酒店；未来发展应对策略

一、公寓式酒店的特点

公寓式酒店概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

1.公寓式酒店的依托背景

酒店式公寓的经营就是以住宅产品为依托、以提供服务为支柱的管理活动，服务是酒店式公寓经营的最重要增值环节。

2.公寓式酒店功能显著

公寓式酒店的共同特点是把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设。公寓式酒店出现底商繁盛的景象，而自己酒店本身不去经营这些功能，最只要的功能就是提供给顾客高要求的住宿环境，真正享受到家的感觉。

3.公寓式酒店成本低

公寓式酒店的的运营成本相对星级酒店而言大大的降低了，公寓式酒店就是以基本租赁为主要渠道，是一种特殊的房地产的行业。酒店管理机构与小业主和开发商签订三方合同，酒店管理机构把房子从小业主手里租来，每年小业主给予两个月的免租期，单单从这点，管理机构的风险就在降低。

4.市场定位明确

随着对外开放的深入发展。国际人才交流愈加频繁，其居住需求出现分化，即希望能获得在短期居住条件限制下的最自由的居家环境，而这是酒店和产权公寓所不能满足的。因此，结合了宾馆与公寓特色的酒店式服务公寓应运而生。例如海晟名苑与A派公寓的设计是完全欧洲式的也就是每一层的设计都是完全一样的。它的市场定位大约两个层次：低层次主要接待国内旅游或商务等散客；高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人，这就是公寓式酒店完全跳出星级酒店的模式的原因之一。

二、公寓式酒店的发展前景与升值空间广阔

1.公寓式酒店前景广阔

近年来，我国酒店市场的客源结构及需求发生了很大变化，一个数量庞大、日渐富裕的消费阶层正在形成，这个阶层拥有更高的可支配收入，更加丰富的海外旅行经验，消费观念也更加老练和成熟，期望获得高品质的产品和服务，他们外出时会更多地选择物有所值的住宿设施。

2.公寓式酒店的投资潜力大

酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为，酒店是作为一个经营的实体在运作，而共享其功能配套的公寓。享受其综合环境效应，则不承担其经营风险。酒店式公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被动地守着特定市场对该物业的升值影响，而当房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时，房屋的升值就变得比较难了。而酒店式公寓的房间升值空间使很有潜力的，位于北京东直门的海最名苑公寓式酒店就其地理位置与装修风格在一上市就突破3万每平米了，所以很多人愿意投资公寓式酒店，在其投资的同时就在影响着公寓式酒店的发展

三、公寓式酒店在发展过程的存在问题

公寓式酒店在其兴起工程中也有很多的问题产生，在高速发展中亟待解决

1.公寓式酒店的产权不清晰

相比星级酒店，公寓式酒店的产权很不明晰，例如北京的A派公寓和海晟名苑团酒店式公寓每一间房间都是有小业主业主的，也就是一个好的酒店管理机构把房子租来管理这家公寓式酒店。

所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏感，也缺乏主动性。在传统体制下，此类为满足特殊的体制利益而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。

2.缺乏统一规范、规格不一

酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。而且酒店式公寓性质混杂，由于名称不规范，酒店(提供一部分行政楼层)、公寓(高档物业管理，仅用于自住)、住宅(居民区)、商务楼(公司进驻办公)、酒店式公寓(符合上述定义的)等不同性质的物业往往纠缠在一起。

3.缺乏完善的管理标准和经营标准。

目前，北京的公寓式酒店没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。政府要为这一行业设立合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改。

4.违法经营，住客权益无保障

酒店式公寓虽是按酒店模式进行经营，但均未取得合法营业资质。此外，大多数公寓式酒店的管理者和服务人员未经过专业培训，游客权益难得到保障。据朝阳区工商局透露，目前在该局注册登记的公寓式酒店大多以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投诉机构的经营主体难度很

四、公寓式酒店在发展中的一些应对策略

1.建立行业与政府的协调机构，成立相关行业协会。

行业协会可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。而且针对近几年来长沙酒店式公寓的迅速发展，有必要建立一种协调机制，以沟通信息、交流经验和约束行业行为。在法规尚未建立之时建立行业协会是目前长沙酒店式公寓这一新兴业态发展进程中的当务之急。

2.建章立法，开拓规范市场。

酒店式公寓在法规建设的最终目的，就是要通过建章立法，开拓规范市场。用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力的作用。目前长沙相关法规建设滞后于酒店式公寓的发展。为使酒店式公寓市场尽快纳入规范化轨道，政府旅游管理部门应将研究制定《酒店式公寓管理条例》提上日程，出台一套标准，改变目前各行其是的自发状态。据悉。国家旅游局《旅游公寓(别墅)星级的划分及评定》已呼之欲出，长沙可以提前考虑有针对性的配套措施。

3.结合实际出台措施，引导产业有序发展。

政府部门应根据国内外旅游业发展的趋势及市场变化特点。及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划，掌握宏观调控主动权。政府主管部门还应协同行业协会建立科学规范的评估指标体系，向酒店式公寓提供市场信息和分析结论，利用行政调控手段引导新兴产业合理布局、优化结构、有序发展。

4.优化组合，提升企业核心竞争力。

政府作为行业行政管理和体制改革的主导，需要采取措施，推动体制与机制创新，尽快培育和扶持企业的集团化经营，以应对国际挑战：一是推广互联网的应用，提高效率，降低成本；二是提高经营管理水平，全力营造中国酒店式公寓的品牌产品，三是输出品牌，扩大经营规模，逐步形成连锁经营网络，四是扩大影响，抢占市场。从根本上提升酒店式公寓企业的竞争力。

公寓式酒店范文第4篇

6000套酒店式服务公寓抢滩北京楼市

时下，北京酒店式服务公寓的扎堆入市似给遭受冷遇的房地产市场带来丝丝暖意。据世邦魏理仕统计，今年上半年北京酒店式服务公寓总套数比2007年末增长8.4％，达到7549套。预计，下半年北京还将掀起酒店式服务公寓的供应热浪。据不完全统计，全年新增供应预计将达6190套。

2008年4月，位于新城国际的北京逸兰新城国际服务公寓(Lanson PlaceBeijing)面世，提供了108套公寓。当月，位于建国门内贡院西街9号的莎玛长安(Shama Luxe Chang’an)服务公寓开业，为市场提供了199套豪华公寓。同样是在4月份，位于丰台区的东亚三环中心开盘亮相。三个项目在同一月入市，拉开了今年酒店式服务公寓集中亮相的序幕――

2008年5月，位于光华国际的北京辉盛阁国际公寓(Fraser Suites CBD)开业，提供了357套公寓。

2008年6月25日，亚洲领先的精品服务式公寓Shama(莎玛)集团宣布，旗下豪华服务式公寓品牌Shama Luxe在北京的首个物业Shama Luxe

Chang’an(莎玛长安)正

式开始营业。

2008年6月28日，位于丰台区万柳桥西北侧的CUV国际公寓正式开盘。

2008年8月6日，位于三环方庄桥边的酒店式公寓亚胜・铂第公馆开盘。当月，辉盛阁国际公寓投入使用，357套酒店式服务公寓推向市场。

2008年9月上旬，位于东城区朝内大街的凯德・华玺样板间开放，月底有望正式开盘。

原定于9月份开盘的波菲特行政公寓，因参加山西房展，于是将开盘时间推后至10月。

除上述酒店式服务公寓外，年内有望入市的该类项目还包括北京财富中心千禧公寓、上东酒店公寓、伯朗峰、励骏酒店式公寓、擎峰等。(详见表)

酒店式服务公寓供应量的骤增令市场竞争加剧，各项目为了抢占市场，分别拿出了自己的看家本领。比如东亚三环中心于6月21日正式开展“无理由退房”活动，并在前不久宣布，将该活动截止时间延长至11月30日。而位于燕莎区域的波菲特行政公寓，在奥运前曝出5套优惠房源，精装修带家具家电，售价20800元/平方米，比该项目的销售均价低了5000元。而只租不售的项目，如逸兰新城国际服务公寓、北京财富中心千禧公寓等，为吸引租客，在前期也纷纷推出了不同程度的优惠。类似案例，不胜枚举。

集中入市皆因看好奥运商机?

在淡市之中，酒店式服务公寓出现供应热潮的事实，多少有些令人费解。而因为奥运会的举办，业内外人士纷纷猜想酒店式服务公寓扎堆入市主要是为了赶北京奥运会的商机。诚然，作为百年盛事，奥运会对各行各业的影响不容小觑，就房地产而言，其对酒店以及服务式公寓的租客带动尤为明显。然而，今年酒店式服务公寓市场出现的“逆市热”完全是因为奥运吗?

《楼市》记者深入采访之后发现，奥运会无疑是酒店式服务公寓集中入市的“催化剂”。根据世邦魏理仕最新统计数据显示，以租期大于1个月的酒店式服务公寓租金看，平均租金(包括管理费)为235.1元/平方米’月，季度同比上升0.7％，年度同比上升9.9％。(近年北京酒店式服务公寓租金指数见图1)很多项目正是因为看好奥运期间较高的租金回报，纷纷赶在奥运前入市，如逸兰新城国际服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、莎玛长安等。

此外，酒店式服务公寓的“井喷”，还缘于部分开发商对奥运会期间市场的过高预期。“一些开发商认为奥运会势必助涨市场行情上行。因此，一些项目还没有达到入市、开业标准，便纷纷在奥运前亮相或接受预定。而事实上，酒店式服务公寓的租金经历了奥运会前及奥运会期间的成倍增长后，奥运会结束便出现明显下滑，其中一些项目的租金在奥运期间就已经开始下滑。”世邦魏理仕住宅部董事邓健分析。

在邓健看来，除受较高租金回报吸引，以及开发商对市场的过高预期外，奥运期间不让动工的政策也是催发酒店式服务公寓集中入市的因素之一。“今年入市的酒店式服务公寓项目，大多是几年前拿到的土地，并报批的规划。因为奥运会期间无法施工，所以，很多项目为了迎接‘奥运团’纷纷赶工期，力求在奥运前推出。”邓健说。

当然，酒店式服务公寓供应出现“逆市热”也并非全部因为奥运。第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，一些酒店式服务公寓选择在奥运年入市可能属于无奈之举。因为，从前几年土地供应的情况来看，一块几十万平方米的土地，往往配行几万平方米的商业金融用地，住宅部分在经过几期开发之后现已接近尾声，下一步必须开发商业金融用地。如果做商业，难度较大，况且有些区域的商业已趋于饱和做酒店，需求又有限。开发商为降低风险，便将其定位于酒店式服务公寓。此外，还有一类是纯粹的商业金融用地，40年产权，不能做住宅，做商业、酒店同样面临上述问题，于是也只能定位于酒店式服务公寓。这类项目，大多在前两年就已经明确了定位，从推盘节奏来看，今年已具备开盘条件，不得不推出。对于此类项目而言，选择现如令入市，更多的是一种无奈。

而开发商的无奈不仅体现于此。北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲在接受《楼市》记者采访时道出了多数开发商的心曲：“从政策层面讲，‘90m2・70％’政策导致开发商不可能再一味求大，只能做小。做小，开发利润随之变薄。因此，很多开发商为了保障利润，纷纷提升产品品质，如加精装修、加酒店式服务等。‘90m2・70％’政策是2006年出台的，而一个项目的运作往往需要1～2年，所以，今年酒店式服务公寓的‘井喷’也可以说是一种政策效应。”

如果从市场层面分析，贾金哲认为，近两年购房群体越来越年轻化。很多工作不久的年轻白领，收入非常可观，但财富积累相对较少，对房屋总价的支付能力偏低，但又渴望住高品质住宅。为了迎合这一需求特征，开发商开始大量推出户型小、总价低、品质相对较高的酒店式服务公寓。

“井喷”之后能否抵御楼市寒冬?

在大势处于低谷之际，集中供应的酒店式服务公寓其后市命运成为时

下业界关注之焦点。

“只租不售的酒店式服务公寓受影响相对较小。”邓健说，“据不完全统计，与租客签订长期租约的酒店式服务公寓，约占整体市场份额的一半，其中以一年期租约居多。也就是说，市场上有一半的酒店式服务公寓的租价，将维持奥运前的高租金水平至明年。”

“但对于签订短期租约的酒店式服务公寓而言，其租金在奥运后肯定会下滑，但不是降，而是合理回归。因为，很多酒店式服务公寓的租金在奥运前成倍增长，奥运后自然会回落，有的可能回到奥运前的水平，或低于奥运前的水平。”邓健如是说。

对于出售的酒店式服务公寓而言，受市场波动影响相对大些。由于时下市场观望气氛浓郁，该类物业的成交量也将有所下滑。为此，部分项目延迟了开盘计划，位于昌平区的伯朗峰便是其中之一。该项目副总经理贾金哲告诉记者，伯朗峰原计划于今年9月份开盘，但考虑如今大市低迷，于是推迟了入市时间，具体时间未定。“前两年，房地产增长速度过快，今年出现回调是正常的。我们要坚持下去，相信难关一定会度过去。”贾金哲说。

除出售、出租类物业市场表现不一外，不同区域的酒店式服务公寓与萧条大势抗衡的力度也不尽相同。市场分析人士认为，位于CBD的酒店式服务公寓，借助CBD地段好、外商多、商务往来活跃等种种优势，受市场影响较小。除此之外，虽位于边缘区域，但环境好、配套全、生活舒适、出行方便的酒店式服务公寓，诸如伯朗峰，未来市场前景同样看好。

就整体酒店式服务公寓能否抵挡楼市寒潮而言，徐伟成进行了如下分析：第一，从历届奥运会举办城市来看，奥运后接纳了大量旅游人士。(见图2)今年，奥运会在北京的成功举办，必将使北京成为受全世界瞩目的旅游城市，未来游客量的增长可见一斑。第二，都市年轻白领阶层的增加促使该类物业的自住型需求稳步增长，对于方便舒适的商务公寓类产品，仍然存在不少新增的潜在需求。第三，2010年上海世博会的临近，使频繁往来的国内外商务人群持续增长。第四，优质地段的产品，配以精装修、高品质、好物业、佳环境、齐配套等优势，那么，该类产品将具有良好的保值、增值性。

公寓式酒店范文第5篇

[关键词]性能化设计；框剪结构；高层结构 文章编号：2095-4085（2017）02-0044-02

1工程概况及设计条件

本项目位于湖南省永州市零陵区阳明大道、湘口馆路与荔枝东路三路交汇处，地块交通条件便利，用地地势平坦开阔。本项目以城市综合体为规划理念。项目规划总用地面积约93914 m2，项目拟分两期开发，由南向北开发，住宅产品类别包括100 m以下的高层住宅和50 m以下的中高层住宅；大型家居建材市场、地下建材超市、小区会所、沿街店面等。开发计容总建筑面积约421392 m2。1#～5#楼为一期已建建筑，1#楼28层，2#17层，3#楼30层，4#楼1+31层，5#楼30层，底部设两层商业。6#～15#为二期规划建筑，28层，13#楼21层公寓式写字楼，15#楼6层，16#楼公寓式酒店。16#楼1～6层为商业，7层以上为酒店。地下室1层，底板面标高为-6.0 m，用作车库和设备房。本文主要讨论塔楼16#楼。该结构为框架一剪力墙结构体系。建筑抗震设防类别为丙类，建筑结构安全等级为二级，基础设计等级为甲级。设计基准期为50年，建筑场地类别为Ⅱ类，特征周期0.35 s。基本风压0.40 kN/m2，地面粗糙度为C类。

2结构设计

2.1结构体系

2.1.1竖向及抗侧结构体系

塔楼主体高96.90 m；裙楼高度23.80 m；地面以上27层，地面以下1层。框架剪力墙结构。

2.1.2各主要构件尺寸和材料

（1）墙截面，如表1所示。

（2）柱截面，如表2所示。

（3）梁截面，如表3所示。

（4）混凝土强度等级（梁、板混凝土强度等级为C30），如表4所示。

2.2基础型式

本工程采用人工挖孔桩基础，桩端持力层为微风化石灰岩，桩端阻力极限值为15000 kPa。桩身直径900 mm～1800 mm，扩底为桩身直径+300 mm～700 mm。混凝土强度等级C35，桩端进入持力层深度大于等于1000 mm。

3结构超限判断和抗震性能化设计

3.1结构超限判断

本工程采用一个初步模型对规范涉及结构不规则性的条文进行了检查，得出以下结论：最大扭转位移比为1.37，仅一项超限。

3.2抗震性能目标

根据永州市规定，零陵区不考虑抗震。

4结构计算与分析

4.1结构在风荷载作用下计算分析

主要结果见表5。通过上述计算分析可知：①本结构属风荷载控制，位移角满足规范要求；②剪重比、位移比等指标均满足规范要求。

4.2小结

（1）小震弹性计算，整体结构主要技术指标满足规范要求。（2）中震弹性计算，底部加强区（-1F～2F）剪力墙、框架柱均能满足抗震性能目标；在中震作用下，楼板面内拉应力大部分区域小于混凝土抗拉强度标准值。楼板能保持较好整体性。（3）在大震作用下，所有构件均未发生脆性破坏，结构的整体性能满足生命安全性能目标的要求。

5结语

公寓式酒店范文第6篇

编号：酒店租字(201 )第 号

出租方(甲方)： 承租方(乙方)：

甲、乙双方按政府有关法规，就甲方租赁给乙方XXX综合楼单元及相关部分的经营管理等事宜，在平等互利的基础上，通过友好协商达成一致意见，特签订本协议书。

第1条 乙方租赁甲方位于XXX时代综合楼第 层第 单元及相关部分(简称“委托物业”)

第2条 租赁期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，自甲方签定并付清XX时代综合楼开发商(XX房地产开发有限公司)房款及各种税费时生效，如甲方未付清以上所指各项款项视同甲方违约，至甲方付清以上所指各项税费款项并与开发商协商一致时生效。

第3条 甲方租赁物业由乙方日常经营及管理。

第4条 租赁费用:乙方每年向甲方支付房款总额的7.5%的租赁费，且必须于每月10 日前将上一月的租赁费XX元(税后收益)转到甲方指定的帐户内(不足一个月的，按当月应付天数除以当月日历天数乘以该收益计付)，如逾期则乙方必须每天另外按应付租赁费的20%向甲方支付滞纳金。

第5条 本协议第4条中支付的租金所产生的现行各项税费由乙方承担并由乙方自行去税务单位交纳。

第6条 本协议书生效之日起，视为乙方已从甲方处获得物业的完整使用权、并完成将委托物业的管理、使用、经营及收益权交付给乙方。

第7条 甲方在租赁期间不得占用委托物业，或以任何形式制止乙方对租赁物业的正常使用和经营管理。

第8条 租赁期间，甲方无需另行向乙方交纳租赁物业的物业管理费。

第9条 租赁期间，甲方及其任何相关方应遵守乙方制定的受国家法律法规保护的酒店管理的一切规章制度，不得有任何影响酒店正常经营、管理的行为。

第10条在租赁期间，酒店装修、翻新、设备的更换、维修、购臵费用由乙方承担。

第11条 在租赁期间，乙方负责承担酒店开业所必须的水、电、线路分户、改造的全部费用以及相关的全部税费。

第12条 在租赁期间，乙方所租赁经营房间所产生的水、电、环卫费、垃圾清运费、电梯营运费、通信费(包括电话费、上网费)均由乙方自行承担。

第13条 在租赁期间，如甲方转让委托物业，应事先告知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。乙方放弃优先购买权而甲方将物业转让给第三方的，甲方应配合乙方办理相关手续并保证受让方接受本协议书的所有条款。乙方应按本协议书的约定对租赁物业进行日常经营管理。

第14条 乙方应按本协议书的约定对租赁物业进行日常经营管理。

第15条 乙方在对承租物业进行装修装饰及设备添臵前应书面告知甲方，否则视为乙方未对甲方出租的物业进行任何的装修装饰及设备添臵。

第16条 租赁期内，如甲方违反本协议书约定或单方解除协议的，以本协议书约定的租赁期扣除已履行的协议期后的剩余租赁期的物业免费使用权归乙方所有，作为甲方违约对乙方的赔偿，乙方保留向委托物业停止的供应水、电、电梯及其他经营管理服务的权利，同时，甲方还应承担如下义务：

(1)与乙方办理委托物业管理的相关协议，并遵守酒店的受国家法律法规保护的所有规章制度，不得有任何影响酒店正常经营、管理的行为。

(2)向乙方支付物业单元水、电设施改造为独立供应的全部费用，并向乙方交纳按面积分摊相关水、电费用及物业维护费用(单独水电表等)。

(3)每月应按2元/平方米建筑面积的收费标准向乙方交纳酒店经营管理费(该收费标准经政府有关部门批准作调整的，甲方应按新的标准交纳)。

(4)向乙方支付热水供应费50元/立方米(该标准经核定作调整的，甲方应按新的标准支付)。

协议期满后，甲方不再与乙方签订租赁合同时，甲方不再承担上述义务。 第17条 本合同到期后，在同等条件下，乙方拥有优先续约权，如在同等条件下甲方不再与乙方签订租赁合同、又不与乙方办理物业管理的相关协议的，视为甲方同意乙方无偿使用该物业;如在同等条件下乙方不再与甲方续约的，则乙方必须在协议期满30内将甲方的出租物业恢复原状，且所发生的各项费用均由乙方自行承担。

第18条 本合同到期后，甲方不再与乙方签订租赁合同、又不与乙方办理物业管理的相关协议或甲乙双方还未就协议履行达成一致意见的，在协商期间继续履行协议。

第19条 乙方(或乙方入股的集团股份公司)在做上市IPO准备的适当时机，甲方同意在乙方进行IPO准备时(证监会审批时)按市场评估价(第三方资产管理评估公司评估价)入股(委托托管股份)或市场评估价卖与乙方。

第20条 租赁期间，若发生战争、暴乱、动乱、地震、水灾、火灾(火灾应承担责任)、疫情、政府行为等不可抗力事件，导致本协议书全部或部分无法执行的，则双方均互不承担违约责任。受不可抗力影响的一方应当及时书面通知其它各方。

第21条 甲、乙双方就本协议书执行中的一切争议，都应首先通过协商解决;如协商不能解决，任何一方均可向酒店所在地人民法院。

第22条 本协议书有关的未尽事宜，甲、乙双方协商一致后，另外签订补充协议书或协议并组成本协议书的有机部分，均具协议书同等效力。

第23条 本协议书一式叁份，甲方执壹份，乙方执贰份，均具同等法律效力。

第24条乙方违约责任：

(1)为保证合同能正常履行，乙方先预付二年的租赁费给乙方作为履行合同的保证金。

(2)乙方超过当月10日支付上一月的租赁费的，每超过一天须另外加付月租赁费的20%的滞纳金给甲方。

(3)在租赁期间，乙方单方解除合同或者经营不善造成酒店倒闭、停业、停产的，须支付年租赁费的五倍作为甲方的损失赔偿。

(4)在租赁期间，第三方(旅客、房客、酒店工作人员)在房间内财物丢失、被抢、被盗、损坏和造成他们自己人身安全、伤害、死亡的，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何赔偿责任或连带责任。

(5)在租赁期间，乙方在经营过程中违反国家法律、法规和地方政府行政规章被处理或要求承担法律责任的，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何赔偿责任或连带责任。

(6)酒店土地使用证使用权为四十年，乙方交付甲方的《土地使用证》必须是从乙方接手酒店时的使用权为四十年，土地使用权每减少一年，由乙方支付给甲方2年的收益作为土地使用权每减少一年对甲方的赔偿。

(7)租赁期满后，甲乙双方解除租赁协议的，乙方负责将酒店甲方房间的水、电、线路分户到户(包括水表、电表、数字电视、宽带网线)，改造的全部费用由乙方承担。

(8)租赁期满后，甲乙双方解除租赁协议的，乙方负责将酒店甲方房间交给甲方，房间应有(电视、床、柜、卫浴应写明厂牌、规格、标准)。

第25条 本协议书自签字盖章并经国家公证机关公证之日起生效。

公寓式酒店范文第7篇

关键词：超高层星级酒店外方经营给排水设计设计管理

1 工程概述

广州方圆奥克伍德公寓式酒店是外贸经营的五星级酒店，坐落于广州天河中心区体育东横路，西邻天河城广场、正佳广场，东临万菱会广场及广州市设计院，正位于广州市天河区核心商圈中心。

本项目总建筑面积约6万m2，酒店塔楼高度162m，地下4层，地上43层。地下室部分为车库、设备用房及酒店后勤管理用房，地上裙房4层，一层为酒店大堂，办公，后勤出入口及堂吧。2层3层为各式特色餐饮，4层，5层为健身，水疗休闲区。6层~11层为生态型甲级写字楼；，13层以上为超五星级酒店服务公寓，其中12层及26层为避难层（含部分设备用房），14层大堂局部有挑空8米的中庭，是集商业、办公、酒店式服务公寓为一体的综合型高端商业体。

2 设计阶段的管理

按照国际惯例，在业主（酒店建设投资方）与其引入的酒店管理公司签订管理协议后，管理公司会指派专门的设计及工程总监指导，协调酒店的设计及建设过程。设计初期，设计总监便会按本集团内部的要求首先向设计院提出一套完善，严格的技术标准，这其中包括了机电标准，消防与安全标准，饮食标准以及建筑方面的众多参数指标等。与此同时，酒店集团也要求业主方聘请专门的声学、消防、机电、厨房、内装修等专业顾问进行相关设计工作。作为代表投资方的设计管理人员，职责就是需要在项目设计过程中，协调设计院方、酒店管理方及各专业顾问公司，根据投资方的要求―在满足酒店管理公司要求及国内规范的前提下，确认方案，推动设计工作开展，优化相关设计以尽量节省设计及工程造价。故此，笔者有了与此类酒店管理公司合作的机会，接触到一些相关与国内不大相同的流程，也经历了一些理念碰撞及磨合，整理于此，希望能给初次接触外方管理公司的设计同仁一点参考。

奥克伍德集团是美国最大的公寓管理公司，全球知名、领先的服务公寓提供商，在外方管理公司的理念中，对酒店的机电设备的要求极高，下面结合本项目特点，就本专业的设计管理方面的一些思路及心得体会介绍如下。

2.1酒店热水系统设计

由于酒店位于闹市中心，占地面积较小，现状条件决定了不能采用传统锅炉加热的方式，设计院方根据本项目特点，采用了模块化风冷热泵加闭式承压水罐循环加热的闭式热水系统。这个闭式热水系统的特点是：冷热水管道同源、同程、同分区布置，冷热水压力容易平衡，热水效果好。但缺点同样明显，就是：热泵数量多及闭式承压热水罐的设备造价太高，循环加热时间过长，产水量较低，需要较大容积的热水罐储藏全天热水量。酒店管理公司代表方机电顾问的意见也是采用闭式系统，唯一不同的是采用大功率的空气源热泵+容积式热交换器及设备要求采用全部进口品牌。作为业主方设计管理人员，在衡量了各方优缺点后，并据此详细做了相关的市场考察及调研。决定采用大功率的空气源热泵热水机组+开式热水箱+冷热水两套变频泵组的热水供应系统。（空气源热泵热水机组采用进口品牌设备，冷热水变频泵采用同品牌同扬程的国际知名进口品牌水泵）这个开式热水系统的特点是：冷热水管道同程、同分区布置，热水产量大，加热时间迅速，热水效果好，设备造价低。缺点是：冷热水压力平衡需经过一定技术措施处理。经多方面阐述及技术经济比较后，最终说服设计院方及酒店管理公司机电顾问调整方案，采取业主的方案重新设计。

2.2酒店厨房含油污水处理设计

五星级酒店有各式各样的中西餐厨房，含油污水量较大。广州市环保部门要求厨房含油污水须经处理达到《广东省水污染物排放限值》（DB44/26-2001）第二时段三级标准。才能排放。设计院方根据相关的环评批复要求，对本项目含油污水采用压力溶气气浮处理方法处理。厨房含油污水收集至地下室污水处理间，经气浮处理装置除油处理后，达标排放的污水有潜无泵提升排至室外污水检查井。工艺流程如下：调节池（66m3）-----提升泵（同时加药）-----气浮处理设备（处理能力22m3/h）----污泥收集和污水收集-------污水提升排放。酒店管理方并为对此点做强烈要求，只是要求厨房含油污水能够按当地环保部门的排放标准排放即可。作为业主方的设计管理人员，必须对设计院的设计方案和可行性进行评估。经过市场调研和各五星级酒店的考察，发现污水处理设备设置在酒店地下室存在很多问题，如地下室各层臭气散布，潜污泵耗能大，清理垃圾余泥时影响地下车库使用及酒店运营等等。所以，本项目含油污水采用压力溶气气浮处理方法处理是不适宜的，需要重新优化设计。为此，我方咨询了广州市具有环保设计资质的相关单位，采用了平流式隔油池代替压力溶气气浮设备的方案作为含油污水处理的最终方案。具体工艺流程如下：

此方案利用隔油池原理，加于专业上的优化，降低工程及设备造价，不占用地下室空间，污水能重力自流至市政污水检查井，避免二次提升能耗，也可满足广州市环保部门的排放要求。

2.3 自动喷水灭火系统设计

本工程自动喷水灭火系统设计的主要依据是各现行国家规范、地方法规，如《高层民用建筑设计防火规范》、《自动喷水灭火系统设计规范》等等。所有的设计内容及思路都满足现行国家规范要求，同时也尽量满足酒店管理方及机电顾问的意见。在本项设计内容中，设计院方和机电顾问方及我设计管理方均有不同方面的思想碰撞及沟通。

2.3.1 自喷系统与消火栓系统共用高位消防水箱，同时设自喷系统气压水罐稳压装置来维持系统处于正常压力。管网在系统报警阀前设成环状，同时将湿式报警阀分散设置在地下2层，地上12层及26层设备层间，以减少管网长度和满足承压的要求。这点是国内比较常规的设计，而酒店管理方基于对喷淋支管供水安全性的考虑，曾经要求设计双报警阀双水流指示器的环状自喷系统，即各楼层喷淋管均需接自两个不同湿式报警阀及水流指示器后的管道，且需围合成环状。但是经我设计管理人员咨询本地消防部门，其并不认同这一做法，他们认为火灾初期仅有1只喷头爆裂时，1只喷头的水量平均份到2个水流指示器及报警阀上，可能会因通过的流量过小而导致其动作的延误甚至失误。双方的意见都各有理论支持，后经三方多次协商，最终酒店管理方接受了国内单报警阀单水流指示器的传统做法。

2.3.2 对于高度超过100m的高层建筑及其裙房自喷系统的设置区域，高规规定：“除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外，均应设置自动喷水灭火系统”，相对笼统。而机电顾问公司的要求则更为详细，明确除以下部位均必须设置自喷系统：（1）面积小于5m2的卫生间、浴室；（2）主要开关控制室（包括强弱电井、消控室、变配电间等）；（3）不适宜用水扑救的区域（包括电脑机房、成空转换机房、变电站、变压器房、电梯机房和大型冰冻库）。另外对于游泳池周边休息区规范的条文解释并不明确，机电顾问也十分明确的指出仅游泳池水面的正上方可以不设自喷系统。

2.3.3 五星级酒店有各式各样的中西餐厨房，是消防灭火的重点部位。应酒店管理公司要求，专业厨房公司在烟罩内设置了美国某著名品牌的灭火系统（此部分有厨房公司设计，其灭火原理是在发生火灾时，通过易熔片的分离触发释放机构，向强制通风道区域、过滤罩、厨具表面和排烟道等地按预定的流量喷射液体灭火药剂来扑灭火灾；药剂冷却油脂的表面，并与高温油脂产生反应，在表面上产生一个泡沫层，隔绝油脂和空气，防止可燃蒸汽的弥散，达到灭火效果）。我方设计管理人员也要求设计院配合这块的设计，故设计院也在厨房油烟管道内（主要是为有油锅及以油脂烹调这，尤其是在风管穿过疏散走道或人员众多地区）设置自喷系统保护装置，具体做法如下：（1）烟罩后的水平风管内设置高温喷头，每3m设1只，前三个采用260℃、之后的采用180℃的高温喷头；（2）竖向烟道内不设置喷头，仅在竖向风管顶部设置一只180℃的喷头即可。（3）喷淋管道穿烟管需以防火泥或专用封堵材料加以密封，以防漏烟。

3管材、设备的选型管理

在设计初期阶段，业主方的设计管理人员会根据项目的特点、定位，所需使用设备的功能、档次，结合设计规范，国标图集等资料，提供一份设计要求给设计院方，希望设计院方按照业主方要求进行相应的设计。等酒店管理方机电顾问介入时，也会提供一份详细管材，设备的选型要求给业主方。此时，设计管理人员应仔细核对2份选项要求，取舍原则可以是：求同存异，联系实际，多方沟通。机电顾问公司给出的设备，管材要求往往质量很好的，价格很高，并多为进口品牌的产品。设计院方给出的可能只是满足规范要求的产品，没有明确具体型号，具体品牌。此时就需要设计管理人员和成本控制人员多方面比较，多进行品牌调研和项目市场考察，确定质优价廉，能共同满足设计要求和酒店方的实际使用要求。

4设计管理体会

在此类和外方管理公司合作的项目中，在设计管理方面应先认真解读其技术要求，结合甲方自身的需求，在造价控制，功能使用效果控制等方面与设计院方取得平衡和一致。同时也应积极寻找与我方常规设计或常用规范中的不同之处，参照我方要求，与各顾问加强沟通，紧密配合，共同探讨既满足我国规范与我方实际需求又满足外方管理公司要求的设计管理之道。同时还应充分考虑工程实际运行的效果和可操作性，充分降低成本造价，节省投资，才能真正做到比较完美的设计管理。

以上简单论述只反映了设计管理在项目中的一部分内容，设计管理还包含了各专业设计之间、项目施工进度和成本造价之间的协调、平衡和沟通。设计管理贯穿了整个工程阶段，从方案确定到施工图确定、从设计各专业间配合到施工现场技术配合、从设备选型到设备最终定版等各方面，设计管理工作都参与其中。做好设计管理工作，就是为了更好的优化设计、节省投资、提供更好的技术支持，建设更优秀的项目，为业主创造更多的价值。

公寓式酒店范文第8篇

关键词：酒店公寓 中国酒店公寓 发展趋势

中图分类号：F719 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）05-035-03

目前我国的酒店公寓的发展尚处在初级阶段，还是在模仿和改进中摸索着成长，整个行业缺乏统一的，规范化的管理和监督，对其现状的分析，有助于让人们更加了解中国的酒店公寓，并对这个新兴行业的发展趋势作出正确的判定。

一、酒店公寓的含义和来源

1.酒店公寓的含义。酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务的公寓。

所谓“酒店式服务”是指按照一般的星级酒店的服务流程，办理入住登记，退房手续，还包揽定期打扫房间、换洗被单。退房后也按照酒店的流程操作：查房、打扫房间、换洗布草、整理客房、补充一次性用品。而“公寓式管理”则是指客房内配备有一般公寓所有的厨房，厨具（包括：炊具、筷子、碗、碟、刀等）、冰箱、洗衣机，有的还配有微波炉，房内普遍配有免费宽带、上网、电视、衣橱等。客人入住期间可以像在家一样按自己的习惯和喜好洗衣服、做饭、睡觉，是完全的私密独立的空间，不受到外界的干扰。打扫卫生也可以随自己的需要决定是否需要打扫，什么时候让清洁员进入打扫。还可以招呼同事朋友来公寓聚会，家人来时也可以留宿，完全是家的感觉。

2.酒店公寓的来源。酒店公寓最早流行于1994年欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。盛行于美国的“B&B”家庭旅馆，所谓“B&B”,即“Bed and Breakfast”，从字义上直译是“住宿和早餐”的意思，实际上是一种“自己管理自己”的小型家庭旅馆，有农舍旅馆、青年旅馆、汽车旅馆、公寓式旅馆等。

近年酒店公寓由外国投资商、外国的商人、海归人士传进了中国，国内的酒店公寓最早出现在深圳，后来又陆续出现在上海、北京、厦门等地。传入中国后，经营管理者结合中国的国情、经济的发展情况和现状等因素以及中国本地的元素，发展成为一种集住宿休闲于一体的有中国特色的酒店新类型。刚开始时只是针对国外的游客和外国的商旅人士、来华出差的外资公司人员，中国式酒店公寓的建立确实得到了他们的认可。不久后，这一新兴的酒店公寓也被我国的商务人士、白领阶层、出差员工所接受。目前在我国的各大中型城市都已经有酒店公寓的存在，被越来越多的人们所接受，也受到了各界人士的关注，是未来酒店业的佼佼者。

二、酒店公寓的发展现状

（一）集中于成熟的商务中心

酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。

从短期住宿的角度看，对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士。对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外，便捷才是他们最关注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷，这都构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。

从长期租住的角度看，这主要的目标客户是外籍公司派出的高级员工，国内大型私企的老板、高层人士、港澳同胞等高阶层人士，均以商务居住为主，并长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为三个月以上半年以下，由公司担负高额的房租费用。这类的客户群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店公寓所具备的酒店加公寓模式完全符合他们的居住需求。

而成熟的商务中心是外国企业和外籍人员聚集流动地带，拥有便捷的交通，配套发展成熟的商业和娱乐业，无论是针对短期的客户还是长租的客户，成熟的商业中心都满足了公寓客户的需求，因此目前的酒店公寓大多数都是建立于成熟的商务中心。

（二）酒店公寓的同行竞争越来越大

1.投资商越来越多，加大同行竞争。

（1）酒店公寓的特点决定。酒店的单位小、好管理、易出租、投资风险小、回报大等特点，吸引了大量的投资商。据资料显示，北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家，可提供住房约3万套；上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓项目有八十余个，总建筑面积在200万平方米以上；成都也有酒店数十家。

（2）金融海啸的影响。2008年的金融海啸波及了全球，中国也难以独善其身。受到金融海啸的影响,①酒店投资商资金紧张，许多已开工的酒店项目进程放慢，而未开工的项目被取消。据LE的统计显示：2008年第二季度亚洲131家酒店的建设项目已在2008年上半年被取消或延期。例如中国澳门几家酒店，其中包括澳门的希尔顿和洲际酒店。②全球多个城市酒店的出租率普遍下滑，中国的香港、北京和上海与去年同期相比都出现不同程度的下跌。五星级酒店不再吃香。③上市公司业绩下滑比较明显，如锦江酒店、金陵饭店都有普遍下滑；欧美三季度上市公司业绩下挫更为明显：洲际盈利下降28%，精品国际利润下降6.5%。金融海啸对酒店业的打击，吓坏了大量的酒店投资商。他们开始另觅投资产业，新兴的酒店公寓在金融海啸面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率还出现了上升的趋势，使投资商们看到了海啸中的曙光。酒店公寓比星级酒店的投资小、风险小、易管理、易出租等的优点更加坚定了投资商们的决心。因此大量的酒店投资商开始投资酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行竞争越来越大。

2.需求量越来越大，加大同行竞争。

（1）酒店公寓自身的优点吸引大量的客人。酒店公寓与一般的星级酒店相比有其自身的优点。①价格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星级的酒店便宜30%左右。下面是位于广州天河区五羊新村、珠江新城一带的广州星之旅酒店与广州雅家酒店公寓的价格表：

从上面两表格不难看出两酒店的最低房价相差120元，在相同的环境中一般人们都会选择价低者，明显酒店公寓优势大很多。②交通便捷：前面说过大多数的酒店公寓都建在成熟的商业中心，具有便捷的交通网络，对于客人来说交通条件也是选择酒店的重要的考虑要素。酒店公寓不输五星级酒店的交通条件，也是吸引客人的重要因素。③家的感觉：与一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都会设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间也不像酒店那么局促，还提供了床铺被褥等居家必须用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一样，尽享家的温馨与方便；不仅如此，酒店公寓还可以给您家一般的隐私，灵活的生活；却没有家的烦锁。这也是酒店公寓的吸引客人的一大优点。

（2）金融海啸加大酒店公寓的需求。受到金融海啸的影响，人们的消费水平有所下降，大型公司对高层员工的出差消费也有所下调。对于以前住惯四、五星级大酒店的客人来说屈身于二、三星级的酒店是对其身份的贬低，而且二、三星级酒店也很难满足到他们的需求。而酒店公寓不仅能够为他们提供舒适的环境，便捷的交通，安全的周边环境，还能不降低客人的身份。因为酒店公寓本身就是针对白领阶层的，所以入住酒店公寓并不会使他们的身份降低。这就成功地成为他们出差外出的第一选择。

目前市场上的酒店公寓是需大于求，敏锐的投资商决不会看不到酒店公寓的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状，纷纷加入这一行业，酒店公寓也会越建越多，竞争的增大是无庸置疑的。

三、酒店公寓在发展过程中存在的问题

酒店公寓在其发展中也存在着很多的问题，在高速发展的21世纪亟待解决。

1.酒店公寓的产权不清晰。酒店公寓中的每一间独立的客房就是一套独立的公寓，对于有足够资金的投资商来说购买十几至几十套的公寓不是问题。但是大多数的投资商都是采取自己向业主长期租下房间，再以短期出租的方式把房间再转手出租至客人。这种经营方式就致使酒店公寓中的每一间客房都有一个并非酒店管理者的业主。其实就是一个酒店管理机构为各位业主出租房子，从中赚取房间的出租的差额。例如北京的A派公寓和海晟名苑式公寓就是这种经营模式。

在酒店公寓的发展中房子是作为不动产出现的，这就难免一些小业主在合同期内就把房子出售出去，这样就会对酒店管理机构产生一些问题，例如北京美化世纪公寓式酒店在2007年就遇到了这样的问题，业主在合同期内就把房子出售了。

所以，从立项建设，资金性质，功能设置，运作管理，人事管理，经济效益看，都不完全是商业化运营。在传统体制下，产权不清晰，只是为满足特殊的体制利益下而建立的酒店，推向市场经济的基础较差。

2.缺乏统一规范，性质混杂。毕竟为一个新兴的产业，在很多的方面都没有统一的规范。例如说酒店公寓空间应该配备什么标准的设备、是不是在星级酒店的基础上加设厨房就可以说是酒店公寓了；酒店公寓又应该提供什么种类规格的服务，需要具备什么样的品位的内涵等。目前酒店公寓的设备、提供的服务都是由经营者按照自己心目中的理想酒店公寓来经营。例如同位于广州天河区珠江新城铂林国际公寓里的广州家世界酒店公寓和广州雅家酒店管理有限公司两者的客房规格大致一样。广州家世界酒店公寓将客房划分为：单身公寓、豪华公寓、豪华标准间、经典复式。广州雅家酒店管理有限公司划分为：简约雅家、商务雅家、温馨雅家、复式1床、复式2床。单身公寓与简约雅家的体格相当，面积一样，那它们是否是同一等级？因为没统一的规范，这就影响到客人的判断。

而且酒店公寓的性质也比较混杂，由于名称不规范，酒店（提供部分行政楼层）、公寓（高档物业管理，仅用于自住）、住宅（居民区）、商务楼（公司进驻办公）、酒店公寓（符合上述定义的）等不同性质的物业往往纠缠在一起。

3.缺少完美的管理标准和经营标准。目前，中国的酒店公寓还没有统一的管理标准，多数的酒店公寓的管理模式都是参照经济型酒店的管理，从中取自身能力所及的从之，不能及的弃之，随管理者的管理意识而定，有的甚至是自立标准，随心所欲的管理。我国的政府相关部门对此还没制定完美的行业经营标准，包括经营资格、经营场所、经营规模、安全防范等各个方面。如果有完善的管理标准和经营标准，这不仅能够帮助国家对这一行业的管理，也可以使经营者能够根据标准进行整改，促进酒店公寓在中国的发展。

4.法律规定不明确，住客权益不保障。中国目前还没有那部法律有明确的肯定酒店公寓是合法性的或是非合法的。虽然酒店公寓是按照酒店的模式进行经营，但并没有取得合法的经营资格。此外，大多数的投资经营者都是冲着发展的可观性而成立公司的，找几个有酒店服务经验的员工帮忙管理，有很多的小型酒店公寓甚至是家族式经营。无论是管理者，还是服务人员都是没有可遵循的培训教程，没有经过专业的培训，住客们的权益就难得到保障。据北京朝阳区工商局透露，2008年在该局注册的酒店公寓大多数以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投诉机构的经营主体难度就很大了。例如广东，广州雅家酒店管理有限公司就是以管理公司的名义注册，实际从事酒店公寓的出租。甚至还存在不注册经营的。没有明确的法律，住客们的权益很难得到保障。

四、酒店公寓未来的发展趋势

1.合法化、标准式的经营。酒店公寓的出现是时代的潮流，是酒店行业发展的历史产物。它的壮大和快速发展不容我们忽视。国家应该制定相关的法律法规约束它，免除现在它并不合法也非不合法的尴尬。法律法规的最终目的也是用“法”保障这一行业的服务质量，规范这一行业的管理，建立诚信、公平、有序的市场环境，最后达到保障消费者的合法权益。据悉，国家旅游局《旅游公寓（别墅）星级的划分及评定》已呼之欲出。酒店公寓的合法化、标准化指日可待。

2.同盟式经营。酒店公寓的传入至今不过短短的几年，无论是在管理经营方面，还是推销布置上都有很大的讨论空间。行业同盟可以定期地组织聚会，通过加入同盟协会的方式获得出席聚会，一起讨论如何去更好地发展酒店公寓，合各家之所长，可以制定一定的法规约束行业。也可以把在经营时遇到的难题说出来，让大家讨论一个解决的方案。对酒店公寓行业的发展将会起到促进的作用，也可以避免一些可能会遇到的错误。

同盟协会的成立也可以成为政府部门与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带，成为行业自律的协调性机构。

3.连锁式经营。酒店公寓的客源主要是公司的白领、商人。这些客人都会全国各地跑。从人的心理分析，人具有怀旧、懒惰、怀疑的特性。对于大多数的人来说，住过的酒店觉得满意都会怀旧，外出时的第一反应就是查询目的地是否有这家店的分店。如果有他就有90%以上的机率会选择它。连锁式经营是酒店公寓的发展进一阶段的标志。

参考文献：

1.石义胜.酒店式公寓的由来[N].深圳特区报，2003（12）

（作者单位：广东女子职业技术学院 广东广州 511450）

公寓式酒店范文第9篇

【关键词】酒店式公寓；发展现状；发展趋势

一、 前言：

“酒店式公寓”也被称作“酒店式服务公寓”是由英语单词serviced apartment转化而来，近几年由于旅游业的发展，这种提供酒店式的服务以及营造家庭氛围的经济、快捷酒店形式正在成为出门在外的旅客首选。

二、 酒店式公寓的概念

酒店式公寓，指提供酒店式管理服务的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，是综合性很强的物业。它包含酒店式管理、兼具居住和投资功能、产权分配等特点。

三、 我国酒店式公寓发展现状：

1、集中于成熟的商务中心

酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住

宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样，为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。从短期住宿的角度看，对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士：对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外，便捷才是他们最关注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷，这都构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。

2、酒店公寓的同行竞争越来越大

（1）、投资商越来越多，加大同行竞争。

（2）、需求量越来越大，加大同行竞争。

目前市场上的酒店公寓是需大于求，敏锐的投资商决不会看不到酒店公寓的发展前景。越来越多的投资商看到了市场的现状，纷纷加人这一行业，酒店公寓也会越建越多，竞争的增大是无庸置疑的。

四、酒店式公寓发展中存在的问题；

1、缺乏统一规范，从而导致市场混戳。由于没有专门的部门对酒店式公寓进行鉴定和监督，只要是租的公寓，配有一套家具、家电，就可以挂名为酒店式公寓。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、停工什么种类和规格的服务，尚没有统一的尺度。因此，造成酒店式公寓的名目繁多、规格不一，有的酒店式公寓称之公寓，如丽苑公寓；有的称之为中心、花园、别墅，如嘉里中心、中新花园、东湖别墅，而有的则另冠其名，如雅诗阁、第一城等。让人容易混淆，不便从名称直接判断其性质，从而也就不敢轻易居住。

2、缺乏专业、有序的管理.虽然有些公寓是由一些比较知名的酒店进行管理，但大部分酒店式公寓都是由一些不够专业的酒店甚至没有酒店进行管理。因此我国大城市的酒店式公寓均没有统一、专业的管理，不仅在产权管理上混乱，而且也会因此无法提供好的产品给顾客，从而破坏酒店式公寓的口碑，最终造成业主对酒店式公寓投资的怀疑。

五、酒店式公寓的发展对策

1、推广连锁经营管理。聚集品牌效应

现阶段我国市场上的酒店式公寓良莠不齐，很多酒店式公寓的服务质量和管理水平的差距很大，所以在我国发展酒店式公寓的问题上，各地可以利用自身的地域特色，民族文化、民俗风情等打造当地特有的独特风格的品牌，实现品牌化管理、创建品牌形象，逐渐发展壮大后，企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额，实现酒店式公寓的可持续发展。在当地其他区域内开设分店，形成精品高端的酒店服务形象。

2、加强政府管制。规范市场环境

企业行为。虽然现在有相关的政策对酒店式公寓的投资和发展有一定的抑制，但是相关政策的实施是为了更好地规范酒店式公寓市场环境。酒店式公寓的立法、执法的重点是相关管理部门利用政策法规保障服务质量，培育诚信、公平、有序的市场环境，最终达到维护消费者合法权益、提高企业竞争力。

3、充分利用外部优势，合理定位目标市场

酒店式公寓的客源市场大部分来自于国内外商务客源、白领阶层以及具有新兴消费观念的客人，所以酒店式公寓的领导者需充分利用本区域广阔的会展会议、旅游资源等外部资源，针对不同的消费者群体提供不同的市场服务，比如对商务客人需重点配套优质的住宿环境和商务环境：对热爱生活和旅游的年轻人市场注重配套家庭式的服务功能。而这些成功的条件都取决于自身酒店式公寓的市场对象。

4、提高产品服务质量，推广个性化和差异化竞争

酒店式公寓服务质量的提高与酒店服务个性化和差异化竞争息息相关。根据客人的学历、客源结构、客源需求的不同在房间布局、占地面积、装修和房间内部的各种配套设备设施及提供的服务上提供差异化和个性化的服务，满足不同客人商务或办公的需要。如以热爱生活的年轻人提供的居家式酒店式公寓，为他们提供必要的厨房进行DIY制作，提供必要的电视、网络等娱乐设施供他们游玩，极大地满足了此种客户的需求，避免了经营者利用价格进行恶性竞争，还建立起开发商和公寓管理者的特色品牌，使得公寓项目在更多方面都占据优势，让酒店式公寓的发展的道路更加顺畅

结语：

总之，酒店式公寓在我国的发展前景是比较光明的，随着经济的发展和人们个性化需求的增强，酒店式公寓的需求量会越来越大，酒店式公寓的定位会更加细化，产品户更加多元化和差异化，酒店式公寓的市场也会越来越完善，管理也会越来越成熟，相信酒店式公寓今后在我国一定会得到很大发展。

参考文献：

[1] 石义胜 酒店式公寓的出来[N].深圳特区报，2003（12）

[2] 任欣颖，黄丽英.广州酒店式公寓发展的困境与对策[J] 现代商业。2008

[3] 刘致良.对深圳发展酒店式公寓的思考[J]_商业研究 2005

公寓式酒店范文第10篇

[摘 要]本文在对上海酒店式公寓发展现状作深入调研的基础上，给莫衷一是的酒店式公寓界定了基本内涵，并对其类型、规模、特征、

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