公寓与别墅

人们提到公寓以为是上等商品房的称谓。这个印象是开发商多年售楼策略的文化成就，同时也模糊了公寓的原意和本质。别墅亦如此。

别墅，中国古代又称别馆、别业。别墅原意是在家宅之外于山野另营建的、园林环绕的、供人游乐休养的房屋。《晋书・谢安传》有言：“又于土山营墅，楼馆林竹甚盛。”

墅，本指建在田野的草房，又指农村简陋的房子。别墅是主人对自己在山野别地建馆的谦雅之称。在英国，别墅(Villa)自古也是第二居所(secondHome)，建在郊外靠山临水之处。我们的开发商常将“别墅”高密度地建在城市里。这些“别墅”其实是一些独立房屋(single House)。独立房屋不都是别墅。北京的四合院属于独立房屋一般都是家宅，绝非别墅。

再说公寓(Apartment)。商品房中典型的非独立房屋就是公寓。“寓”原意是寄托，后指居住，如寓所。中国公寓旧指租期较长、房租论月计算的旅馆。外乡人长期客居在这种旅馆里旧称“寓公”。1986年版《新华词典》解释“公寓”：“房间成套，设备较好，出租给许多家庭居住的大楼房。”如今公寓是开发商唱高的高档商品房。其实，将楼房营建成按单元出售的商品房不论价值高低皆公寓。公寓不是高档商品房的名誉称呼。今后，如果国家坚持商品房70年土地使用权的话，今天的公寓式商品房还相当于“旅馆”，房租70年一付。

自从1981年9月深圳“东湖丽苑”商品房开始，能容纳许多人家居住的楼房在中国开始整体私有化(单元区分所有)。楼房一人所有自管容易。楼房众业主区分所有如何自管成为问题。楼房若为出租，成套房间(Apartment)外的公共部位，房东一人管理。如今，众业主区分一座楼房怎么管理?答案是：业主一并成为房东，照旧管理。“一并”的意思是业主共有楼房(共有物业)、共同管理。我国闽粤山区的大型围楼自古就是一种楼房共有、住宅单元区分所有、共同管理的房屋。闾粤的围楼即属英语的Condominium(简称Condo)。

Condominium这个单词源自古罗马，其拉丁文的意思是共同的。因为共同的而共管。共同的边界由共有物业的物质边界确定。现在普遍将英语Condominium理解为“公寓楼中的一套公寓房”，甚至等同于公寓大厦(Apartment)。这是错误的。Condominium原意不是一种独立房型，不是单元式楼房。应该是公寓权利人的产权组织形式，或是一种所有权形式。业主区分所有一座楼房，需要一个业主组织代替旧时出租楼房的一个房东。这个业主组织的法律地位要相当于原来那个房东。香港鼓励业主成立“业主立案法团”源于Condon~inium之共管原意。Condo可以组成各种共管式房屋的英语词汇：共管式公寓(Condo Apartment)、共管式连栋房(CondoTome House)，共管式独立房(Condo Single House)。我们的开发商威片开发的“别墅”就是共管式独立房(Condo Single House)。Condominium在英语特定语境下也表示共管式房屋甚至“公寓楼中的一套公寓房”，那是语言共通的一种简略，非Condominium本意。