公寓工作计划范文

时间:2023-10-10 13:03:34

公寓工作计划

公寓工作计划篇1

一、常规工作

1、制度建设

完善档案和各项规章制度,包括上一年度的档案的保存和本年度的档案分类整理。完善卫生监督小组成员日常管理制度,制定卫生监督小组成员评优制度、公寓委员工作职责等。

2、常规卫生检查

每周二或者周四对外国语学院学生公寓进行检查,每个月不定期对大功率用电器进行2—3次抽查。对卫生检查中出现的未叠被子、寝室内务差的寝室上报学生科,进行全院通报。对大功率抽查出现的违规使用大功率电器的寝室或个人,收缴其大功率用电器,并上报学生科,由学生科对其进行处理。

二、特色活动

1、九月份到十一月份的工作重点:引导新生尽快适应大学生活。

(1)“心连心——走访新生寝室”活动,了解新生寝室的动向,为新同学排忧解难,并为新生寝室美化大赛及公寓文化节做好宣传。

(2)整理寝室档案,收集外国语学院大一、大二寝室长的联系方式,实行床铺对人制,为今后的工作做好基础。

(3)结合校公寓部的“新生寝室美化大赛”的安排,为此活动进行宣传和相关的指导,并争取在美化大赛中取得优异的成绩。

(4)十月份将举办为引导新生处理好寝室的各种问题为主要目的的主题班会,加强新生寝室的各方面建设。

(5)十一月份为了构建和谐安全的寝室,我们将举办以普及用电安全为主的消防安全知识一系列活动,并展示我院前一年度的星级文明寝室,鼓励新生同学处理好寝室的各种问题。

2、十二月份的工作重点

(1)做好本院新生寝室美化大赛的表彰工作。

公寓工作计划篇2

论文关键词:高校学生公寓文化活动,项目化管理,实践研究

 

高校学生公寓文化作为校园文化的有机组成部分,是高校培养高素质人才的重要抓手。在高校学生公寓文化建设工作中引入项目化管理模式,是遵循大学生教育规律和成人成才发展规律,进一步加强校园文化建设,创新学生公寓文化活动方式,培养学生的实践能力和创新能力,增强校园文化教育工作实效的有意义探索。

一、高校学生公寓文化活动项目化管理的内涵及意义

1.1项目管理的内涵

项目通常是指为完成某一独特的产品、服务或结构而进行的一次性努力,是一个动态的概念,项目侧重于过程。一个项目通常包括三个因素:确定的目标、明确的开始与结束时间、既定的预算。

项目管理是近年来新兴的一门科学,是以项目为对象的科学管理方式。它以系统论为指导,以现代先进的管理理论和方法为基础,通过特有的组织形式,实现项目全过程的总和动态管理,从而有效完成项目任务。①项目管理对项目进行组织管理,可以更好地解决项目开展过程中所遇到的各种问题或困难,最大程度地优化所需资源配置,做到项目在特定的范围、有限的时间、预定的成本及质量之间的相对平衡。

1.2高校学生公寓文化活动项目化管理的内涵

高校学生公寓文化是指以学生公寓为主要载体,形成、体现和传播各种文化现象的总和,伴随大学生思想、认知、性格、追求的不断碰撞、磨合直至互相融合,最终形成极富凝聚力的文化氛围。②高校学生公寓文化活动是依托学生公寓这一载体,有目的、有计划、有步骤地组织大学生参加的一次性活动,具有很强的目的性、起止时间明确、参与对象明确、活动预算简单等特点。

高校学生公寓文化活动项目化管理是指将高校学生公寓文化的各项具体活动视为一个个项目,运用项目管理的理论、方法,对具体活动摘要求,实施目标化管理,建立文化活动时间安排表,坚持学生主体性原则,采取招投标制度进行立项操作,通过公平竞争、公开评审,采取项目负责人制度,做到目标到位、责任到人。

1.3高校学生公寓文化活动项目化管理的意义

将项目管理引入高校学生公寓文化活动管理,有利于优化学生公寓文化活动的管理,充分调动大学生组织和参与文化活动的积极性和主动性,使校园文化真正地走到大学生生活中去,增强校园文化对大学生思想、行为、人格发展等方面的影响,进一步培养大学生的创新精神,提高大学生的综合素质,营造和谐的、可持续发展的校园文化氛围。

近几年来,莆田学院在学生公寓文化活动中也尝试实施项目化管理模式教育管理论文,如每年一届学生公寓文化节就是在学生公寓文化建设工作中运用项目化管理的成功案例。通过组织“好学风”优秀宿舍评选大赛、“宿舍文化风尚大赛”、“寝室舍标设计大赛”、“安全知识知多少”之社区安全教育主题海报设计大赛、“迎奥运、树新风”之社区文明标语征集大赛、“节约我先行”之社区节能宿舍评选大赛等活动,运用项目管理的目标导向、过程控制、团队激励、绩效评估等专业理论,充分利用人、财、物等方面的资源,做到责任到人、专款专用,提高了工作效率,增强了校园文化建设实效,取得了良好的教育效果。

二、高校学生公寓文化活动项目化管理的流程

2.1酝酿准备阶段

在学生公寓文化活动中引入项目化管理模式,首先,需要明确目标。学生公寓文化活动的开展作为在校大学生文化素质教育的重要内容,由学生工作处负责牵头组织实施,专家组经过调研,根据学校实际情况提出总体构想,明确教育总体目标,确立正确导向。其次,进行目标任务分解。对学生公寓文化建设任务进行分析研究,进一步选择适合项目化管理的任务,确定公寓文化活动项目的目标和具体要求,制定并公布学生公寓文化活动项目的申报指南,面向全校师生公开征集公寓文化活动方案,营造“人人可以申报,人人可以参与”的氛围。。

2.2项目申报与审批

在立项通知公布之后,申报活动的学生团体必须在了解学校的情况以及学生公寓文化活动各项具体规定的基础上,深入调查学生的活动意向和需求、活动场地情况,并对活动的开展时间、地点、规模、主题、内容、形式作出详细的计划或实施方案,在充分论证之后向学生工作处投递活动计划书,参与项目申报。活动计划书须体现时代特色,能反映当代大学生的精神面貌,对广大学生具有吸引力,并具有较强的操作性和一定的校园影响力。

在审批环节中,由学生工作处统一组织活动立项评审,对所有活动项目计划书的可行性、影响力、内容、活动形式、安全应急预案等方面进行全面审核,保证审批过程的“公开、公正、公平”,择优立项。

2.3项目实施与监控

项目实施与监控是学生公寓文化活动项目化管理的主体部分论文参考文献格式。通过审核的立项活动项目,由学生工作处与活动主要负责人签订《学生公寓文化活动立项协议书》,以协议书的方式确保活动任务的正常开展和配套经费的及时落实。学生公寓文化活动立项的计划书不得擅自改变,在活动的实施阶段,学生工作处组织立项活动督查小组对活动项目的开展情况进行不定期抽查及督导,检查活动项目主要负责人及活动组织者是否按照计划开展活动,活动进度是否符合计划的要求,活动经费是否合理使用。学生工作处对活动项目进行中期评测,如发现活动项目负责人未按计划开展活动,或是活动方案执行难度大,或是活动经费不合理使用,则可以中指活动项目的实施,停止拨款、撤销立项的处理,做到尽量避免资源的不必要浪费。

2.4项目验收与评价

学生公寓文化活动项目化管理与传统活动管理方式的最重要区别之处就在于活动项目的验收与评价环节。在学生公寓文化活动项目运行结束之后,活动项目负责人应做好活动项目的工作总结,全面总结出活动的成功之处以及存在的不足之处,并向学生工作处提交文本材、图片、DV等多种形式的资料,积极配合学生工作处进行活动项目的审核与验收工作。学生工作处组织验收专家组对活动项目进行全面的、最终的评审和反馈,根据活动项目的开展情况、成效、影响力等,评选出学生公寓文化活动的精品项目、优秀项目、合格项目以及不合格项目;同时对活动项目主要负责人的工作表现进行评价,评价结果作为下次该负责人或团体申报立项的参考指标。

项目验收结束后,学生工作处要做出公正的评价,及时兑现奖励和处罚,及时表扬和奖励开展得好的活动项目;批评不合格项目的负责人及申报团队。活动项目运行过程中的好经验、好做法要及时总结推广、宣传,可在校内媒体中开辟学生公寓文化活动专栏,广泛交流活动项目开展的经验,也可对成功的活动项目进行深入分析,进一步推动学生公寓文化建设工作的可持续发展。

三、高校学生公寓文化活动项目化管理过程中应把握的原则

3.1坚持资源整合原则

学生公寓文化活动开展过程中,常常出现部门之间、院系之间各自规划,各行其事,未能形成有效的“齐抓共管”的局面,资源整合也无法得到实现。在有限的资源得不到统一规划的情况下,学生公寓文化活动的重复现象就不可避免地存在着。项目管理的目标是最大限度地利用组织内外的各种资源,优化工作流程,化解项目矛盾与冲突,提高项目资源利用效率。③学生公寓文化活动项目化管理过程中,应根据学校实际情况,深入调研,精心规划,围绕大学生的成人成才需要科学设置学生公寓文化建设总目标,完善学生公寓文化活动具体项目的申报指南,严把活动立项审批关,对申报的同类相似的活动项目,采取合并立项的方法,倡导竞争与合作,避免学生公寓文化活动重复开展的情况出现教育管理论文,有效地整合资源,以最低的成本去达到最好的效果。

3.2坚持强化负责人责任原则

立项项目的实施与管理过程中能否按计划开展,人力物力是否到位、经费是否合理使用,这些都与项目负责人的工作是紧密相连的。活动项目通过立项之后,倘若项目管理部门放开初期管理,项目负责人责任心不够,待到活动中后期才开始管理,则会延误了活动项目实施的最佳时机,活动效果可想而知。在学生公寓文化活动项目化管理过程中,如何提高活动的效果和影响力?如何变活动项目负责人的被动管理为积极管理?总的来说,只有坚持强化负责人责任原则,加强负责人的项目管理技能和经验培训,结合往届优秀项目案例,培养负责人项目管理所需要的策划、组织、公关等方面的能力,强调负责人在项目实施过程中的重要性,宣传学生公寓文化活动项目管理的规则和实施办法,以及项目成果的鉴定办法和具体标准。通过强化项目负责人的责任意识,促使项目负责人在通过立项审批时,能够明确其工作职责,能按照学生公寓文化活动项目管理的具体要求,及时着手开展工作,如进行活动人员安排、进行活动的前期宣传、协调解决活动场地的使用问题、合理安排经费预算等等。在项目的实施与监控环节,通过立项活动督查小组的不定期抽查与督导,项目负责人的责任意识、全局意识、进度意识会得到不断的提高与加强,有利于项目负责人有效地、保质保量地开展活动。

3.3坚持过程监督原则

在活动项目化管理过程中,监督是项目目标顺利实现的重要保障。实施学生公寓文化活动项目化管理过程中,应坚持过程监督原则。学生公寓文化立项活动中的每一个环节都应给予重视和监督,任何一个环节的完成情况都可能影响到其他环节的完成,进而导致整个活动项目无法按时保质完成。项目管理部门应定期或不定期地对所有立项活动项目的实施情况进行抽查和督导,与活动项目团队进行有效沟通,直观了解项目的实施情况,发现问题,及时提出建议意见,协助解决问题。

项目管理应用到高校学生公寓文化活动的管理中,实现了学生公寓文化活动管理的科学化、规范化、制度化,对校园文化的可持续发展有着十分重要的意义。通过学生公寓文化活动项目的具体实践,搭建大学生自我教育、自我管理、自我服务的工作平台,激发大学生参与文化活动的积极性、主动性,发挥大学生的聪明才智,对培养大学生的实践能力、创新能力以及培养大学生团队精神有着积极的作用。

参考文献:

①杨卫兵王务均.《大学生廉洁教育项目化管理的基本内涵及运行机制研究》[J].学校党建与思想教育,2010(5):46

②刘建荣.《探索公寓文化建设途径,强化公寓文化功能》[J].赣南师范学院学报,2006(2):119

③郝丽丽宋岩蔡慧慧,《浅谈大学生社会实践活动的项目化管理》[J].中国环境管理干部学院学报,2010(2)

 

公寓工作计划篇3

關键词:长租公寓;价值决策;规划定位

Key words: long-rent apartment;value decision;building planning

0  引言

随着中国经济快速发展,人们向城市迁移,寻找更好的工作和生活机会,逐渐成为城市的常住居民。近些年,由于大城市住房价格昂贵,加上各种限制外地户口购房的政策,多数外来居民望楼兴叹,需要长期租房居住。一线城市租赁需求庞大,供需矛盾突出,如果长期不能有效解决,将导致城市就业劳动力减少,助推城市老龄化进程,影响城市经济发展和社会繁荣稳定。党的明确房子是用来住的、不是用来炒的定位后,长租公寓作为住房供给侧改革的实验田,被社会各界寄予厚望。产业界、学术界和媒体从不同的角度进行分析和研究,地方政府也出台了诸多鼓励长租公寓建设的政策。房地产开发商纷纷启动长租公寓业务,一些风险投资企业和传统房产中介机构也大胆试水,在一、二线城市收集分散的房源统一租赁。市场的喧闹难掩业务的艰难,负面的声音不时传来,让人莫衷一是。中国长租公寓发展之路将会比较漫长,过去在商品住房大力发展时期积累的产业认知和经营管理经验可能不再适用。本文以一个运营多年的青年公寓项目为例,尝试描述和说明两种不同的价值观在集中式长租公寓的建筑规划和公寓运营中的差异,给致力于开展长租公寓业务的房地产业同行提供借鉴和参考。

1  集中式长租公寓的投资决策

顾名思义,长租公寓是有专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中式长租公寓的位置相对集中,规模相对较大。与酒店式公寓相比,长租公寓的租期较长,服务内容较少,价格也较低。目前,在中国一线城市,成规模的集中式长租公寓还比较少,大多租客借助房屋中介服务,租住在遍布全市的居民小区中。近几年,有不少新兴企业看好住房租赁巨大需求市场,通过收集私人家庭闲置或散租的房屋,与业主签订长期包租协议,快速整修后以统一品牌对外租赁。由于房屋地理位置和产权非常分散,这类公寓被笼统称为分布式长租公寓。

房地产开发商拥有丰富的开发经验及管理团队。部分企业企实力很强,无论是融资渠道,或者土地储备资源都非常丰富。这些企业涉足长租公寓业务时,一般会选择自己开发。在做建筑规划和公寓运营模式选择时,企业一般会受到两种不同价值观的约束和影响。

1.1 以财务风险最小化为目标的决策

以财务风险最小化为目标,使项目预期风险完全可控。企业在作长租公寓项目投资规划时,更多地依赖财务模型进行决策。项目的中短期的经营利润和现金流成为企业最为关键的决策指标。当面对一幅目标地块做建筑功能和形态规划时,企业会偏向于选择租售组合的开发策略。有的采用空间组合,即在同一地块或项目中将部分住宅作为商品房建成出售,剩余部分用作长租公寓,以平衡整个项目的资金流,规避或减少长租公寓的运营风险对项目投资收益的影响。有的采用时间组合,在项目竣工后持有住宅对外租赁若干年,待房价上涨或出让条件满足后伺机出售。无论如何组合,开发商都是将长租公寓作为财务投资工具,或者作为获得土地资源的权益之计,公寓建筑的规划和房型设计基本上是基于“可供出售”这个前提,公寓的运营也要受此约束和影响。

1.2 以客户需求为导向的决策

第二种决策思路是以客户需求为导向的决策思路。开发商将将房屋租赁业务作为企业长期发展战略,视公寓建筑为企业长期资产,认可此项资产带给企业的长期价值。因此,企业在项目规划时,会重点关注如何识别、理解和满足目标客户的需求。此种决策思路并非不考虑投资项目的财务指标,而是将单个项目放到企业整体发展战略中进行价值考量,将长租公寓作为企业资产,而不是可供快速出售的成品来看待。在作投资测算周期更长,在资源分配和融资安排方面,对资产所能创造的收益及其价值增长速度有更合理的预估。

2  青年公寓项目的定位和规划

2.1 规划约束

青年公寓项目的初衷是为了响应地方政府号召,帮助功能开发区工作的年轻人解决住房困难,促进区域的招商引资。其目标客户是新进职场的单身白领,他们具有以下特点:①年龄在22至30岁之间,刚出大学校门或初进上海,收入不高。②成长在互联网时代,向往独立而有个性的生活。③多为家中独子,不善或不喜家务。④地域观念和婚恋意识不强,工作时间长,工作单位常有变动。

该项目位于城市新区,距离目标客户群体工作地有6公里多,无公交巴士直達,最近的地铁站在2公里外。项目用地是开发商早期拿到的自有住宅土地。该项目运酿之时,城市商品房交易如火如荼,房价快速上涨。项目周围已建成的多个住宅小区,房屋租金比较低。从投资角度看,这里不是长租公寓的理想地点。事实上,若非政府倡导加上开发商转型战略的驱动,将目标地块开发成普通商品房出售在当时是最顺理成章的选择。

该项目的开发商看好一线城市的租赁市场,认为土地稀缺性和外来人口持续导入决定了一线城市住房供需矛盾将长期存在。客户的支付能力会随城市经济发展逐渐提高,如果产品和服务符合甚至超过目标客户的期望,该项目就一定能为企业带来稳定的收益,资产的市场价值会逐渐提升。在这种观念指导下,开发商非常关注目标客户的特点和租住需求。通过调查分析,得出客户的三个主要需求点。一是安全可靠,管理规范;二是交通出行方便,有基本的生活配套设施;三是租赁价格适中,与其收入水平基本匹配。随后的建筑规划主要围绕这三项需求展开。

2.2 公寓的规划决策思路

青年公寓的目标客户大多是初入职场的大学毕业生,他们走出校门来到陌生的城市,工作和生活环境的安全性是客户本人和家人最为关心的。公寓的安全性由外部环境和内部环境决定。外部安全性受项目所在区域整体环境影响。开发商需要因地制宜制定公寓安全的管理措施。一般来讲,采用严格出入管理的纯租赁小区的安全性优于租售混合小区,整幢租赁公寓建筑的安全性优于商住混用建筑。青年公寓项目规划建筑面积近6万平方米,开发商从安全管理、规模效应和品牌塑造三个方面考虑,决定全部建成公寓出租。在房型选择方面,既要满足目标客户对生活独立性和起居私密性的要求,又要考虑其支付能力。经过反复酝酿,最终大胆地选择一种融合大学集体宿舍和小型家居为一体的单室整租房型。在公寓楼中间有过廊,租户通过走廊进入分列南北两侧的房间。每套公寓仅供一人居住,室内可沐浴、如厕、洗衣和简单炊饮。每个房间有内阳台供晾晒和绿植。项目原计划全部建成25平方米的小面积户型,在前期市场推广时,部分客户强烈要求面积更大一些户型,愿意支付高租金。因此在工程二期装修时,将少部分25平方米房间合二为一,增加了餐客厅,床铺宽度增加。每个房间均配备了基本的家具和家用电器,客户签约当日即可入住。

根据规划,整个将容纳近3000人租住,为确保整个公寓安全运行,小区实行封闭式管理。在小区出入口、每幢公寓大楼入门厅和房间均设有门禁,客户需刷卡进出。考虑到长租公寓公共服务设施的特点,在整体安防监控和消防设施的规划设计方面,也借鉴酒店标准,以完善公寓安全管理手段。公寓建筑材料和机电设备选型也充分考虑长期持有并运营维护的特点。

长租公寓适宜选址在轨交站附近,这样可以吸引更远距离上班的客户。青年公寓项目远离轨交站点,为解决客户出行难的问题,青年公寓开发商协调政府相关部门,由企业出资,在出行高峰时点提供定点接送班车。另外,小区内也规划地下车库和少量地面车位提供租户有偿使用。

青年公寓的租户基本是单身,平日里早出晚归,依赖外部生活配套服务。开发商在小区规划了8000多平方米可灵活组合的沿街商铺,可用于开设餐饮店和超市,也可以做银行网点和健身会所,既满足公寓租户需求,也对周边社区居民开放。

3  集中式长租公寓的运营

3.1 三种运营模式

长租公寓项目在规划阶段就需要考虑未来公寓运营方式。市场上大致有三种模式可供选择:自主运营、半委托运营和全委托运营。

自主运营即开发商组建并依靠自己团队完成公寓的招租、客户服务和物业管理。运营团队既对公寓租赁服务收入负责,也对公寓资产的保值和增值负有责任。运营管理团队与公寓业主的长期利益是一致的。运营团队通过尽心服务塑造客户口碑,通过对公寓建筑物的养护,使建筑物的品质和寿命得以保证。目前,市场上有经验的长租公寓运营管理人才比较稀缺,成本比较高。当如果公寓项目规模小,或者硬件条件先天不足的话,开发商要维持运营队伍的成本会比较高,运营管理队伍也很难稳定。

半委托运营类似于聘请酒店管理团队,公寓业主向受托团队支付基础服务费和一定比例的租金提成,收取公寓租金相关的收入。这种模式借用专业运营服务商的能力和营销渠道快速提升公寓的有效出租率。如果合作紧密,运营团队还可以在公寓设计和建造阶段给业主提供建议,使产品更加贴近目标客户的需求,维修维护更加方便。专业运营服务商非常昂贵,有些业主会纠结其中风险得失,尤其在项目投运初期及市场低迷时期,当业主的期望与实际运营绩效存在差距的时候,双方合作就可能出现嫌隙。另一方面,运营团队如果为了完成短期承诺租赁目标,采用激进的营销手段,放松对目标客户的筛选,或者为了节省运营成本忽视建筑物的日常养护,降低客户服务质量,最终影响公寓的品质和声誉。

完全委托模式是业主将公寓建筑以约定的价格长期委托第三方运营管理。受托方负责租赁并收取租金,受托方享有租金溢价,承担全部经营风险。有的受托方在承租了标的物业后,会根据自己企业品牌风格,进行二次装修改造。采用这种模式的业主大多是将长租公寓作为财务性投资的金融机构,或者为了盘活闲置资产的企事业单位。这种模式对房地产开发企业而言,规避了短期的财务风险同时,放弃了运营服务的收益,难以形成企业自己的公寓品牌。

3.2 青年公寓项目的运营决策思路

青年公寓项目的开发商将一线城市商业地产的开发和长期运营持有作为企业转型战略。公司开发该机写字楼积累一定经验后,主动开展长租公寓业务,并将住房租赁作为主营业务的重要组成部分。在公寓运营模式的选择上,自一开始就坚持招募和培养自己的专业运营队伍。主要基于是以下三方面的价值考量。

一是有利于培养企业的长租公寓运营能力。长租公寓运营仅次于酒店,是一项24小时运转的业务,每天面对不同的客户,处理各种繁杂的事务,需要有一支稳定的有经验作业队伍。开发商希望员工在实战中不断积累经验,表现良好的可以被提升到新的项目,以支持公司长租公寓业务的持续拓展。由于青年公寓的运营团队与公寓业主是利益共同体,因此在项目投运初期的混沌阶段,运营团队愿意本着主人翁的精神,做事主动跨前一步,使项目磨合期间的矛盾冲突减少。如果是委托运营,无论哪种模式均需要借助第三方的专业资源。受托方为了维护自己的长期利益,会设法避免向委托方传授运营相关的技能和知识,对专业人员离职去向也会设置竞业限制条件,防止委托单位挖人。

二是有利于维护长租公寓的品质和寿命。开发商长期持有公寓资产,如果公寓在运营阶段出现质量问题,将直接影响客户满意度和公寓的租赁收入。公寓的质量保障首先体现在開发阶段,如果开发商过分依赖财务模型决策,有时会为了减少项目总投资,降低建筑造价。即在建筑材料和机电设备选型方面,沿用企业内部的一般商品房的建设标准。或者开发商自己缺乏租赁公寓开发经验,又不主动邀请专业运营团队参与前期产品设计及建筑工程阶段验收。公寓设计和建设阶段问题和缺陷迟早会运营阶段暴露出来,纠错改造的成本将更高。长租公寓的质量保障还体现在日常的维修保养。由于运营团队与业主的利益一致,青年公寓项运营团队在公寓建设阶段就参与进来,不遗余力地推广营销,将市场需求信息及时反馈给开发商,使建筑缺陷在投运前就得到改进。运营团队委派有经验的物业人员和机电工程师参与物业验收,制定建筑机电设备和室内家电设备维修保养标准,以延长建筑极为其内部机电设备使用寿命。

三是有利于提高项目长期投资收益。住房租金水平与城市常住居民的收入水平密切相关。居民收入增长是随着城市经济发展的渐进过程,因此公寓的租赁不可能像销售商品房一样,借助豪华样板房和短暂的造势宣传使租金水平快速上升。长租公寓需要借助良好的服务取得客户口碑,并因此获得品牌溢价,提升市场竞争力。这需要运营团队苦练内功,既有真诚服务态度,又具备专业服务能力。同时也需要公寓业主提供价值引导,虚心听取运营团队的意见和建议。任何一方急功近利,都有可能损害长租公寓的声誉,从而影响项目的长期收益。从这方面讲,运营团队如果和业主同属一个公司,容易形成相近的价值观和经营风格。

青年公寓项目规模大,开发商选择了自主运营。通过董事会领导下的经营实体负责公寓的日常经营管理。为增加租赁收入,运营团队还通过董事会向开发商提出合理化建议,将闲置建筑空间改造成可租赁房增加总租赁面积,缩短新老客户交接时间,增加公寓有效出租率。在配套商铺的招商和建筑养护方面能主动考虑公寓的整体服务品质和建筑的长期价值。通过6年多的探索和改进,青年公寓项目的租赁收入稳步增长,客户满意度和公寓资产市场价值也在不断提升。

4  结语

过去20年,许多房地产开发企业在波澜壮阔又跌宕起伏的城市住房改革进程中,依靠高杠杆和快周转的经营模式快速成长壮大,企业经营规模和营业收入同步增长。在新一轮住房改革中,过去行之有效的经营管理手段应用在长租公寓业务中可能会遇到困难。青年公寓项目的开发商秉持以客户需求为导向的价值观,因此在做项目规划时,优先关注客户的需求,并将这些需求落实在建筑布局、房型设计、设施配套和运营管理各个方面。该项目一经推出就受到客户热烈欢迎,投运六年至今一房难求。既满足目标客户的需求,又符合地方政府的期待,租赁收入也持续增长,资产的市场估值也逐年提升。

公寓工作计划篇4

【关键词】新建本科院校;公寓;管理工作

公寓管理工作是高校教育教学和学生思想水平的重要因素。在高校生存发展的诸多因素中,最根本的因素之一就是生活环境,有了水平高、素质高的生活环境,才更有可能培养出品德好、学识高、能力强的建设者和接班人。对于新建本科院校来说,为了能够肩负起本科院校教育教学的任务,适应新时期高等教育改革和发展以及人才培养的需要,必须不断地探索公寓的管理工作,并在如何提高公寓管理工作的实效性方面创建全新的视点和理念。

(一)制订有效措施和计划,使工作有序、稳定地开展

学生公寓管理中心要全面贯彻落实学校党委的各项指示方针,认真学习、领会、贯彻落实国家关于高校学生公寓管理的最新精神,结合新建本科院校的具体情况,制定切实可行的工作计划。制定和完善各项规章制度并认真贯彻落实,保证政令畅通,保证各项工作顺利进行。

公寓管理中心应根据本部门工作实际情况,成立公寓管理委员会(寓管会),和校学生公寓部一起从寝室内部直接管理和各系间接管理相结合,全面系统的开展寝室管理工作。同时公寓管理中心应认真研究制定年度工作行事历,严格按照行事历开展工作,顺利完成行事历的计划工作。此外,公寓管理中心应制定和完善一系列切实可行的规章制度,如:《文明寝室和先进个人评选方案》、《寓管会成员工作考核细则》、《学生公寓管理委员会章程》、《公寓检查量化评比制度》等,同时根据学校寝室的实际情况和重要问题,制订并完善《学生公寓管理条例》和《处罚条例》。对全校学生住宿情况建立电子档案,建立公寓中心管理网站,加强学生公寓的管理和宣传力度,每周的检查情况以通报形式上传到校园网站上。在公寓管理网站上不定期出“公寓简报”,定期开展辅导员例会,定期进行各学院走访,与各个学院建立起经常、密切联系关系,听取意见、反馈信息,为做好公寓工作打下良好基础。

(二)加强工作人员业务学习及公寓管理意识,努力提高服务质量

各公寓楼配设楼长,专门负责楼内的公共区卫生及寝室内务和消防安全的检查和管理,学生寝室的水、电、灯等日常维修维护工作。公寓内大型维修、维护项目统计报予相关部门及时维修,学生日常报维修问题认真登记,及时报修。坚持每周例会制度,学习公寓管理规章制度,加强服务理念提高,

(三)完善制度,规范程序,加强管理,进一步做好学生公寓的安全与稳定工作

1.坚决落实“依法治校”原则,注重加强制度建设,推行程序化管理,规范统一,补充完善公寓管理制度,践行学生公寓量化管理,逐步使公寓管理工作有章可循,有法可依。

2.与时俱进,开拓创新,逐步探索公寓管理新模式。改进学生住宿公寓管理方式,初步实现信息化的管理,提高工作效率。通过规范统一的数据化管理系统提高工作效率。在每个公寓楼安装意见反馈箱,进一步完善公寓管理中心和学生的沟通的平台,制作“公寓管理问卷调查”,了解学生心声,并把解决的问题及时反馈。

3.丰富寝室精神文化生活。倡导学生向“自我教育、自我管理、自我服务”的延伸,公寓管理中心要通过学生会公寓部和学生公寓管理自律委员会的共同努力,充分调动学生的积极性,直接在寝室开展活动,以此丰富大学生的精神生活,提高大学生的团队合作意识。

4.加大管理力度。对于安全稳定工作,注重正面引导,在各公寓楼加以公示,做好政策的解释工作;另一方面,对于用电、防火、防盗等安全事项,加强检查力度,有力确保学生公寓的安全稳定。按照奖罚分明的原则,在检查时记录违规违纪和优秀寝室的情况,评选出“文明寝室”和“文明寝室先进个人”,调动大学生的积极性,倡导向优秀的寝室学习,对存在不足的寝室提出批评,将检查结果及时公布在公寓中心网站,同时粘贴在各寝室楼宣传板上,使大家更关注我们的工作,我们的寝室。

(四)认真做好毕业生离校前的清点公共物品及登记工作

毕业生离校期间,认真做好清点公共物品及登记,清理寝室及安全防卫工作,制定并出台《公寓文明离校倡议书》、《文明离校通知》等相关文件,做好保证毕业生顺利离校的各项准备及防范工作,毕业生离校前两周,要要求各楼工作人员经常巡视,加强检查管理力度,毕业生离校期间,安排负责人留守学校。

公寓工作计划篇5

关键词:外口公寓;统一规划;居住分异

中图分类号:TU241.2

文献标识码:A

文章编号:1008-0422(2007)10-0022-04

“外口公寓”这个概念主要出现在厦门地区,意指为城市外来人口提供的住房。在厦门频繁出现这个特别的概念,在某种程度上说明厦门地区的外来人口居住问题早已引起政府部门和房地产开发商以及社会各界的重视,同时也表明厦门在对外来人口安置问题的长期探索中已经形成了一些有益的有效模式。“外口公寓”是一个概念,一项工程,更是一种现象,一条途径。

1 关注城市外来人口

我国的外来人口流动始于上世纪的80年代初,农村的解放了许多农民,大量的农村富余劳动力涌入城市,在推动城市经济建设发展同时,也给城市原有的管理体制带来了巨大的冲击。城市化进程飞速发展,将有更多的外来人口涌入城镇。

以厦门为例:1988年厦门市仅有流动人口1.2万人,1992年发展到8万多人,1994年增加到18万多人。厦门市统计局的厦门外来人口现状调查报告表明,到2005年,涌入厦门的外来人口已经达到68.4万人,占全市常住人口的30.4%;外来人口从业人员数占厦门市社会从业人数的66%。近10年来,厦门的外来人口以年均6%的增速发展,接近全市常住人口年均6.94%的增幅。

外来人口为厦门社会经济的发展提供了强有力的人力资源保障,大量外来人员的进入,降低了劳动力成本,为厦门提供了丰富的劳动力资源,吸引了大批外商来厦投资办厂,从事经贸活动。外来人口已经成为厦门城市发展不可或缺的重要力量,他们增强了城市的流通功能,促进了城市经济的繁荣和市场的活跃,在协调城乡关系、推动城乡一体化和乡村城市化进程中起着至关重要的作用。

但是另一方面,由于历史的、国情的以及外来人口本身的原因,外来人口的剧增加大了社会各方面管理工作的难度(尤其是城乡结合部),加大了城市基础设施和服务设施的压力,给城市规划、环境保护工作增加了难度。

2 统一规划解决住区诸多问题

2.1 外来人口住区现状

由于外来人口是一个与当地户籍人口有差异的群体,因此大量外来人口进入城市,引起了传统的城市社会空间重构,一些社会现象,如“城中村”问题,与外来人口的空间分布是紧密联系在一起的。在外来人口集中的地域,已经形成一些带有其家乡色彩的社区,这些城市社会空间重构只是一个城市巨变的开始,其将产生的影响目前还很难明确回答。

长期以来,城市没有为这一社会人群提供必要的生活空间,多数外来人口租住在私房、民工棚和私搭乱盖的棚舍之中或工厂提供的临时简陋住处。随着近年经济持续发展,外来人口连年增加,原有的村落民房已越来越不能满足人口增长的需求,为了扩大寻租空间,许多原有居民在现有的居住空间中大量的插建住房,造成居住条件的恶化。

对外来人口密集居住地区的调查结果表明,外来人口住区存在着以下几个主要问题

2.1.1 卫生问题:外来人口租住的私房、民工棚和私搭乱盖的棚舍大多拥挤、杂乱,生活基础设施供给不足,尤其卫生设备严重匮乏,容易滋生和传染疾病,同时给城市环境卫生造成了压力。

2.1.2 治安问题:外来人口密集地区违章搭建严重,许多旧有的建筑早已不堪重负,危房越来越多,基础的居住安全都很难满足。而且没有整体的规划,空间死角多,为犯罪提供了温床。另一方面居住分散造成外来人口底数不清,情况不明,管理混乱的局面,辐射到周边地区,给城市的治安带来了重大隐患。

2.1.3 文化生活:住区缺少公共的活动空间,大多仅有的零星的、设备简陋的录像厅、餐饮业等公共活动和服务设施,这些公共设施多为私房改造,散落在街巷中,条件不完善,制度不完备,很难提供有质量的服务,外来人口的精神文化生活极度苍白。

2.1.4 居民间交往淡漠:外来人口租住的私房、民工棚和私搭乱盖的棚舍秩序紊乱,分散各地,未形成连续有序的界面,不能创造积极的外部环境,形成人性化的交流空间。居民间的交流甚少,导致了住区内淡漠的交往氛围。

2.2 统一规划

针对城市外来人口居住的诸多问题,厦门市开展了环东海岸综合整治建设工程,对厦门同安区环东海岸地区进行统一规划(见图1),市政府进行土地一级开发,建设项目严格按规划进行,这样,即使在城市扩张,城乡分割和人口流入同时存在的条件下,城中村也不会形成。而且集中建设,便于管理,可大幅度减少外来人口在城市中造成的负面效益。并能更好地为外来人口的工作和生活提供完备的设施和服务,保障他们各方面的合法权益。统一规划建设利于全面综合考虑外来人口住区的各方面的需求,形成活力有生气的公共空间,各种文化娱乐休闲设施也将系统化,完备化,规范化,为外来人口精神生活填补空白。

3 居住分异满足各种层次需求

3.1 居住分异

居住要求直接决定着居住供应的规模,需求结构的变化带动住宅供应变动,只有把握不同群体的公寓消费水平和居住需求的普遍倾向,才能从总体上制定出外口公寓的发展模式,形成一个合理的居住空间结构。另一方面,在现今经济体制下,伴随城市社会结构的分化,不可避免的会出现居住格局的空间分异。适度的居住分异有利于城市机能良性运作,在规划和建筑设计中必须适应住户需求的多样化。

居住要求主要受以下因素制约:

(1)收入水平:居住需求受住宅消费者的支付能力的制约。高收入阶层由于具有较高的支付能力,对住宅的面积、设备、质量的要求都很高,相反,低收入者由于受经济条件的制约,只能选择价格便宜的公寓居住。

(2)家庭结构:家庭结构是指住户的家庭人口、代际数、婚姻情况和年龄结构等状况。一般来说,短期有效住宅需求主要有收入等经济因素决定,而家庭结构是制约住宅潜在需求的基本因素,尤其当社会经济水平达到较高程度,住宅消费水平处于中、高层次时,家庭结构对住宅需求的影响更大。

(3)社会背景:住户的文化背景涉及家庭成员的民族和种族成分,社会地位,受教育水平等情况,出身背景不同的社会群体常常具有不同居住倾向,而出身背景相同或相近的社会群体则具有比较一致的居住倾向。社会文化背景出身相同的群体,出于共同的文化、习惯、兴趣上的需要,倾向于相互聚居,在特定区域形成具有特定文化氛围的居住社区;

而出身相异的社会群体之间则有相互排斥的倾向,在空间上形成居住分离。城市外来人口因户籍差异而出现的居住分化现象在全国各大城市中都有不同程度的表现,且有日益强化之势。

3.2 一组外口公寓方案

今年7月,厦门市政府规划局对这次环东海岸综合整治工程的通用厂房和外口公寓部分进行了方案征集。此次方案征集意图在王程前期探寻工业开发区外来人口合理的居住模式,为进一步的整治工作提供前瞻性的导向,厦门市泛华建筑设计有限公司的外口公寓方案在征集中荣获第一名。接下来将介绍这组方案。

对于此次环东海岸综合整治工程来说,外口公寓主要是为工业区内大量的外来务工人员提供住宿和生活的建筑。设计者分析这些外来打工的人群,发现庞大的人群中层次多样且需求各不相同。该地区外口公寓拟可租可售,厂家自行管理和小区统一管理相接合的形式,家庭结构和社会背景虽然会在一定程度上影响公寓的选择,但居住需求最主要的制约因素应该是收入水平。设计者把这些人群分为三大类型,根据人群的集体需求针对性地进行设计。

3.2.1 第一种类型:

金领阶层,这类人群大多数都属于中年骨干行人才,他们可能是独自在外工作,也可能是带口在外谋职,经济收入比较高,自然住宿要求也相当较高,因此,设计“家庭式”的独个单元来满足他们的住宿要求。

一共设计了三套户型,其中顶层为跃层式,配有屋顶花园,使该类型的户型更加丰富,在该阶层内有更大范围的选择。

3.2.2 第二种类型: 白领阶层,这类人群多属于中青年高学历人才,他们大部分单身,事业起步不久,而经济能力相对普通工人稍胜一筹。因此,设计单元式套间型单身公寓来满足他们的住宿要求。

公寓北面露台层层退台,每户入户均通过植满绿化的露台,使每天的工作在绿色的祥和和清新划上休止符;传统宿舍串联式连接,缺乏公共空间,即使分设公共空间也可能因为条状布局的限制,使用性降低。普通住宅因为家庭成员的组成,卧室有主次之分,家庭生活还需要各种不同功能大小各异的房间,相对于公寓的要求,便显得标准化不足。因此,公寓采用以活动室为核心的发散式寝室格局,使公寓公共交流和个人私密能并行不悖,房间尺度的相似性为公寓的租赁管理制度化提供了坚实的基础;在这个大标准的前提下,公寓设计进一步在细微处显现灵活性,给日后厂房的多方面要求埋下了伏笔。每套房间数目的多样性满足不同规模厂家的要求,1~4层分别有4、5、6间不同规模,5~6层采用跃层形式,特意为规模较大的厂家集中管理而设计,根据需要有7、8、9间等规模,(其中南面正中间的房间可灵活设置,调整套间的房间数)。

3.2.3 第三种类型:

大众阶层,这类人群属于一线工人,在工厂企业中占绝对多数。生活规律简单,作息时间固定,外出活动较少,收入水平偏低,对住宿要求不高。针对这一人群,设计要尽可能在有限的资源状况下解决产业工人的住宿和生活问题。并适当考虑其他精神生活层面的需求。

在这种类型中考虑分成二种方向。

3.2.3.1 普通多层单廊宿舍:

这种普遍性的多层单廊宿舍以其各方面的优点在当下仍然有着广泛的适用性。采用多层,施工快,造价低,单廊,通风好,符合闽南气候特点,在这些标准单元,根据不同需要同一标准单元可安排1~8人使用。

3.2.3.2 大型集合式公寓

对于外口公寓服务最广大的群体,大规模的集合式公寓应该成为考虑的一种重要形式。这种具有针对性的生活居住模式应该表现为一种集体、积聚、聚合的状态。设计者试图在建筑设计中改善外来人口居住现状中的一些问题,进行丰富外来人口文化生活改善人际交往环境的探索。建筑一层作为公共空间,一层屋顶作为室外共享空间,将来应该可以成为居住者最愿意停留的休息的一个交流平台。

4 结语

城市外来人口日益增加,外来人口在城市的居住问题已经影响到了城市的方方面面,关注“外口公寓”这一现象,将解决城市外来人口的居住问题提上重要议事日程,关注“外口公寓”这条途径,以城市结构、城市发展为大前提,着眼于外来人口的切身需求,同时权衡各方面的利益,统一规划,居住分异,使外来人口能更好的在城市建设和经济发展中发挥作用,让外来人口和当地居民能和谐健康相处,构建和谐健康文明进步的社会环境。

该组方案为作者在厦门市泛华建筑设计有限公司方案所实习参与项目,其中类型二为作者设计,其它三个方案分别为同事方春山、张伟锋、胡博完成。

作者单位:华侨大学建筑学院

公寓工作计划篇6

关键词:农民公寓;项目代建;困难;特点

Abstract: this paper introduces enterprise area and high-rise apartment farmers construction project of the construction business, according to the construction background on the construction project characteristic the are analyzed in detail, and introduces the related to the construction work difficulty, from the construction projects department put forward the construction of the perfect work ideas and Suggestions.

Keywords: farmers apartment; construction project; Difficulties; characteristics

中图分类号:TU2 文献标识码:A 文章编号:

为拓展项目代建市场,我公司于2010年2月进入农民多高层公寓建设项目的代建业务,至今已过两年,先后承担了杭州市余杭区五常街道农民高层公寓“福鼎家园”和余杭区闲林街道“何母桥农民高层公寓”项目代建。通过二年多来的农民多高层公寓项目代建实践,为我们参与农村城镇建设,多高层农民公寓以及拆迁安置用房住宅小区的项目代建积累了经验。根据农民多高层项目建设的特点,结合项目操作者的具体工作体会,提出在项目代建招投标和代建管理过程中的一些感受。

1. 背景

近几年,根据党的十六届三中全会《决定》提出的“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展”的新要求,杭州市区周边城区坚持以农村土地综合整治,清理存量建设用地,盘活土地资源,达到土地资源节约集约目的。实行农村土地综合整治,其主要目标是进行村镇改造建设,以安置点、中心村为重点,通过对农村住房改造建设和基础设施、公共服务设施配套建设,建成规划科学、村容整洁、设施配套、服务齐全、生活舒适、邻里和睦、管理民主的农村新社区。杭州市余杭区提出要在2015年前完成1200个村的农村土地综合整治,重新规划原有的22个中心村。特别是自2007年以来,取消农村宅基地审批,实行拆村建居,逐步实行农村居民集中安置,通过建设农民多高层公寓,达到节约集约用地。为我们介入农民多高层拆迁安置房建设项目及村镇建设的代建管理带来了契机。

2. 农民多高层项目建设特点

2.1 一户多套房,高层建筑为主

目前余杭区在建的农民多高层公寓,由于区域土地综合整治、引进外来投资项目、开发科技园区、筹措资金做地出让等因素,涉及原有农民住宅的拆迁安置。考虑失地农民存在今后将以房维持生活的现实问题,拆迁安置分配方案一般考虑每户3到4套住房,以便除自住用房外,有房出租并用租金收入解决生活来源;同时按人均不大于80平方米作为分配面积控制标准,户型按大、中、小搭配,建筑以高层为主。由于整治前农民以分散居住、独门独户、厅院宽敞的居住环境为主,要农民“自愿住高楼”的城市居住生活形态目前尚缺乏接收度。因此,经常有部分农民不愿意搬迁,成为“钉子户”,影响农民多高层公寓项目的建设进度。

2.2 安置对象主要是当地村民,村民对建设项目关注度极高

村镇(街道)一般设立“农民多高层公寓建设管理中心”(下简称“建管中心”)作为独立法人主体,负责本地拆迁安置和农民公寓建设。村民对于自己居住的用房及周围环境,施工质量、配套设施、户型设计等关注度极高,时常在项目方案阶段就会介入,对此“建管中心”会特设村民监督委员会。施工过程中经常出现村民进工地,找质量缺陷,甚至拍照录像,掌握施工质量证据,特别是当地村民要求直接介入施工,包括土方工程挖、运、填,地方材料的供应,令代建单位大为头疼。部分村民为争取业务,不惜采用堵路、断路、破坏施工围墙、强行运料进场等手段,有的漫天要价,造成中标施工总承包单位无力接受。施工进度、投资控制、原材料质量深受影响。代建单位按委托要求,既要接受业主“建管中心”的监督管理,也要接受村民监督委员会非正规的监督管理,由于施工过程中村民的介入,特别是对当地村民强行要求施工分包问题的协调,在现场安全、质量、进度、投资控制等目标控制上,作为代建方总是显得很无奈。

2.3户型面积要求特殊,建造成本限制严格

设计要求“面积不大功能全,造价不高质量好,占地不多环境美”。考虑到拆迁安置为当地失地农民,一般都会有三~四套住房,每户安置面积定在350平方米左右,为满足分配时面积的搭配,各“建管中心”相应确定单套住房设计控制面积,常规为80平米、120平米、150平米三档。由于安置农民本身对集中住房心存抵触,超过安置面积部分很少愿意出钱购买,缺少面积又不愿接受。因此,户型设计的面积控制相当重要,“建管中心”也要求代建单位控制户型面积。现实中,代建单位多在建设项目方案设计后介入,此时建筑设计基本定型,户型单套面积基本确定,套内面积调整的可能性不大。根据建设项目投资主管部门2011年关于农民多高层公寓建设标准的调整规定,全建造成本多层建筑每平方米为2200元,高层建筑每平方米为2500元。建造过程成本控制实施跟踪审计,竣工结算须经财政确认。

2.4 一次性建设规模大,功能设置蕴含农村特色

农民多高层公寓建设项目规模大,一个“建管中心”同时开工建设几个小区,小区建设规模,总建筑面积在10~50万平方米不等,总投资在几个亿到几十个亿间,资金来源为多途径,区财政、街道留用资金、做地出让筹措、村民购买等方式筹措建设资金。建设周期基本上需要3—5年,甚至更长。考虑农民生活习惯和农村风俗,设计农民多高层公寓功能时,每户至少配置一个储藏室;设置具有社区食堂功能的独立会所,满足农村红、白喜事操办。

2.5 建设依据存在缺陷, 项目处于“三边”运作

农民多高层公寓建设处于初期起步阶段,大部分村镇、街道详细规划还未到位,目前只能根据区域组团控制性详规确定建设用地范围,控制性指标通过具体设计进行调整后,经专家论证和规划领导小组批准,作为项目设计规划条件。由于受当地政府农村土地综合整治五年目标要求的压力,难免忙中出错,如不了解城市规划控制条件,使设计建筑高度超限。同时,大部分农民公寓项目虽然发改委已同意立项,但建设用地指标限制又成为项目实施的瓶颈。由于建设用地农转用指标不到位,土地征用拆迁不能实质进行,使项目实施任务后压,“建管中心”为完成上级考核目标,一旦农转用指标批下来,就鞭打快牛,敦促代建单位加快进度。一边进行拆迁补偿和办理供地手续,一边施工单位进场,受拆迁钉子户影响甚至被迫一边修改施工图设计。

3. 农民多高层公寓项目代建的难点

公寓工作计划篇7

一、*市规划区内的建设项目,经确定为城市配套服务公共建筑(特别是居住区公建配套用房)的,任何部门和单位不得以任何方式改变其用地性质和建筑用途。

二、凡房地产市场推出的各类土地,市规划管理部门应进一步明确其用地性质和建筑用途,对混合类型的建筑应当明确分项内容、比例等详细规划指标。

三、今后出让的地块中,除由市规划管理部门明确为重要地段并有景观要求或特殊用途(社会服务功能)的公共建筑外,允许建设可分割销售的公共建筑,并按下列规定进行审批、办证和管理:

(一)市有关职能部门按照用地性质和建筑用途,对公共建筑提出规划指标、消防设施、停车位配置、日照间距、卫生防疫等要求,并按公共建筑的标准进行审批;

(二)公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称,建设单位和审批部门在对名称进行审批时,应严格规范其用词,避免误导消费者;

(三)单元式公共建筑类项目设计应明显区别于住宅项目,套内不得设置通管道煤气的厨房和外挑式阳台;

(四)公共建筑房屋产权不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据;

(五)对上述项目,市规划、国土资源、房管等管理部门应按公共建筑项目核发工程建设规划许可证、土地使用证和房屋产权证等证书。

四、允许分割销售的公共建筑(公寓或写字楼)应符合下列具体条件:

(一)具有独立或公共的出入通道,公摊面积不大于分割销售面积的30%;

(二)交付使用后,使用管理的各类配套设施具备独立计价计量条件;

(三)整个项目的公共设施和配套用房等内容,均需明确产权、使用和管理性质;

(四)建设单位应负责做好经营管理和提供物业配套设施等服务工作;

(五)物业管理应按有关政策执行。

五、本意见颁布之前已经方案批复批准建设的类似公寓式酒店、公寓式写字楼(含单身公寓)等项目,在尊重历史、实事求是和符合土地政策的前提下,逐个研究处理。

六、本意见自之日起施行,由市建委负责解释。

公寓工作计划篇8

20xx企业后勤工作计划范文(一)一、指导思想:

20xx年是xx公司经营发展最为关键的一年,后勤管理部将围绕公司20xx年的工作要求,实行现代企业运作模式,强化素质求生存,规范管理树形象,为广大员工提供优质的服务,为公司的经营发展提供可行的后勤保障。

二、20xx年后勤工作计划工作目标:

1、以食品卫生安全为中心,强化食品卫生安全管理,确保全年不出现一例食物中毒现象

2、以职工公寓管理为重点,完成20xx年新员工的住宿安排工作,保证职工公寓内不发生安全事故。配合公司搞好员工思想政治工作进公寓,使员工公寓管理水平上一新台阶。

3、以员工满意为目标,树立后勤服务新形象,力争员工对后勤服务满意率较20xx年有一定的提高。同时,为公司文明单位创建和经营发展评估提供较好的后勤保障。

4、以深化后勤改革为动力,确保220xx年公司按现代企业模式运作,规范并开拓公司后勤经营服务市场。

三、20xx年后勤工作计划主要工作:

(一)、以开展诚信教育为主题,加强后勤员工的职业道德教育,提高公司后勤员工的综合素质,增强后勤员工的凝聚力。

1、认真组织后勤全体员工学习潘总20xx年年终工作会议讲话要点,让后勤员工能了解公司的“五个一工程”,进一步增强员工的责任心和紧迫感,做到爱岗敬业,诚信服务,乐于奉献。

2、按照公司20xx年的工作计划,抓好后勤人员服务公司员工的积极性,提高员工的思想政治素质和职业道德水平。

3、定期开展公司文化、体育和娱乐等集体活动及劳动竞赛,增强公司员工的凝聚力,形成积极向上的风气。今年五四青年节,公司将搞一次体育竞赛活动,我们要购置必要的体育器材,以保障此项工作的顺利开展。

4、做好公司开业前的筹备工作,确保此项工作能在预定的时间内如期完成。

5、为公司员工的培训工作提供有力的后勤保障工作。配备好培训室内的设备器材,每次培训结束后,将培训室的卫生清扫工作完成好,保证员工下一次培训时能有一个干净舒适的环境。

(二)、以食品卫生安全为中心,加强食堂管理,确保无员工食物中毒现象的发生,做好餐厅经营工作。

1、把安全工作放在伙食工作的首位,高度重视,层层负责,环环相扣,措施到位,确保不发生一例员工食物中毒现象。

2、建立食堂三餐时间部门负责人巡查制度,确保饭食的质量和数量,发现问题及时处理。

3、定期召开饮食工作会议,强化厨房工作人员的责任意识和卫生意识,做到面菜质量达标,做作过程规范,质量价格相符。

4、加强检查和处罚的力度,不断改善伙食质量,提高服务水平。

5、努力在饭菜花式品种和饭菜质量上下功夫,做到让绝大多数员工满意。

(三)、以员工公寓和食堂为重点,以车间维修区为龙头,以办公楼和厂区院内外为主线,每月开展一次全员参与的无尘日大扫除活动。

1、购置必要的清扫工具,以保证清扫工作的顺利进行。

2、成立由行政总监为组长,行政人事和后勤部门负责人为成员的考评领导组,每次清扫完成后要对本次清扫工作进行考评,并将考评结果予以公示。

3、制定相应的考评标准:

a、区域卫生清理由部门或责任人按照规定执行。

b、院内及院内通道经常保持地面无烟头、纸屑、泥土、砖块和其它杂物等。

c、厕所必须经常保持清洁干净。

d、室内做到窗明几净,楼道楼梯做到清洁干净、不留死角。

e、随时清理烟灰筒。

f、车间、办公区和宿舍环境优美、布置有序、无垃圾污染物、不乱放私人物品,墙上墙顶无灰尘。

(四)、以员工满意为目标,加强与各部门的联系,经常听取员工对后勤服务的意见和要求,提高服务质量,树立后勤服务新形象。

1、牢固树立始于员工需求,终于员工满意的公司服务理念,不断提高服务质量和员工对后勤服务的满意度,打造后勤服务的新形象。

2、定期召开员工座谈会,设立员工公寓、饮食服务等意见箱,经常听取员工对后勤服务的意见和要求,并及时处理,加以改进。

3、加强和学公司相关部门的联系,制定员工食堂、员工公寓突发事件应急预案,并组织演练。

总之,20xx年我们要扎扎实实的做好各项工作,给公司的快速发展提供有力的后勤保障。

20xx企业后勤工作计划范文(二)一、指导思想:

20xx年是后勤发展总公司发展关键的一年,随着学院新校区建设工程初具规模,学院的后勤管理和服务工作面将愈来愈广,后勤发展总公司将围绕学院党委和行政工作的要求,深化学院后勤社会化改革,实行准企业化运作模式,强化素质求生存,规范管理树形象,抓住机遇谋发展,集思广义创效益,团结协作争一流,为广大师生提供优质的服务,为学院三大工程提供有力的后勤保障。

二、工作目标:

1、以食品卫生安全为中心,强化食品卫生安全管理,建立食堂食物中毒应急预案,确保全年不出现一例食物中毒现象。同时,确定新校区餐厅的经营方案。

2、以学生公寓管理为重点,完成20xx年3500名新生和1105名办学点回本部学生的住宿安排工作,保证学生公寓内不发生重大安全事故。配合学院学生思想政治工作进公寓,使学生公寓管理水平上一台阶。

3、以师生员工满意为目标,树立后勤服务新形象,力争师生对后勤服务满意率较20xx年有一定的提高。同时,为学院文明单位创建和办学水平评估提供较好的后勤保障。

4、以深化后勤改革为动力,确保20xx年公司按准企业化模式运作。规范并开拓学院后勤经营服务市场。

三、主要工作:

(一)、以开展诚信教育为主题,加强公司员工的职业道德教育,保持共产党员的先进性,提高公司员工的综合素质,增强公司员工的凝聚力。

1、认真组织全体员工学习20xx年学院党委和行政工作要点,让公司员工能了解学院的三大工程和四项改革,进一步增强员工的责任心和紧迫感,做到爱岗敬业,诚信服务,乐于奉献。

2、按学院宣传部、组织部下发的计划,抓好公司直属党支部中心组、党员和入党积极分子学习及以诚信为主题的员工的政治学习,发挥党员的先锋模范作用和党支部的战斗堡垒作用,保证共产党员的先进性,调动聘用员工党员的积极性,提高员工的思想政治素质和职业道德水平。

3、制定公司员工岗位技能培训计划并组织实施,强化员工的综合素质和业务能力,为下半年做好新校区服务和管理工作打下基础。

4、倡导学先进、讲奉献、高要求、上水平的良好氛围,表彰20xx年度总公司服务明星和先进班组,并在各服务窗口进行一次宣传。

5、定期开展公司文化、体育和娱乐等集体活动及劳动竞赛,增强公司员工的凝聚力,形成积极向上的风气。

6、稳定公司员工队伍,加强后勤外来务工人员的管理,完善临时工管理办法,逐步提高临时工的待遇,引进优秀人才,提高后勤人员的整体素质。

(二)、以落实规章制度为抓手,加强公司规章制度的学习和宣传,严格日常工作的检查,力求把制度落到实处。

1、将《后勤发展总公司规章制度》编印成册,并多层次、多渠道地组织学习、宣传和考试,做到人人了解、个个遵守总公司的相关规定。

2、进一步明确公司各岗位职责,抓好班组建设,发挥各中心管理人员和班组长的作用,实行责任追究制。

3、狠抓规章制度的贯彻和执行,坚持总公司值班制度,加强公司劳动纪律,严格对各部门及员工日常工作的检查,真正做到日常考核和绩效工资挂钩。

4、加强公司运行成本核算,节约开支,杜绝浪费。重点加强卫生工具、劳保用品、维修材料和办公用品的管理。

5、进一步加强公司直属党支部制度建设,按学院党委要求开展树、讲、保、攻活动,建好台帐,做好预备党员、入党积极分子的教育考察工作。

(三)、以食品卫生安全为中心,加强食堂管理,确保无学生食物中毒现象的发生,做好新餐厅经营方案的确定和相应的准备工作。

1、把安全工作放在伙食工作的首位,高度重视,层层负责,环环相扣,措施到位,确保不发生一例学生食物中毒现象。

2、建立24小时值班制度和食堂三餐时间部门负责人巡查制度,发现问题及时处理。严禁外来人员进入加工场所。

3、加强对现有租赁食堂的内部管理,定期召开饮食中心会议,组织卫生培训,强化租赁负责人的责任意识和从业人员的卫生意识,做到进货质量达标,生产过程规范,质量价格相符,剩余饭菜保存好,销售过程防感染。

4、开展文明服务窗口评选活动,加强与伙食管理委员会的联系,加强检查和处罚的力度,不断改善伙食质量,提高服务水平。

5、继续办好教工餐厅,努力在饭菜花式品种和口味质量上下功夫,让教职工满意。

6、积极参与学院新校区餐厅建设的相关工作,配合做好厨房设备供应、安装工程的招标工作。同时,认真考察并研究确定新餐厅经营方案,做好各项准备工作。并对原餐厅两年的租赁情况进行总结,提出老餐厅的改造方案。

(四)、以学生公寓管理为重点,加强学生在公寓内的行为规范教育,总结学生公寓物业管理的经验,开展公寓文化建设,切实与学生系统共同做好思想政治工作进公寓工作。

1、严格按省教育厅下发的高校文明宿舍创建、评比活动标准,加强学生公寓的日常管理,在原有各类台帐基础上加以规范,并定期进行检查。

2、发挥学生自管会和勤工助学学生在学生公寓管理中的作用,不断摸索学生公寓内物业管理的新方式。

3、提倡亲情式的服务,帮助学生解决生活中的困难,为学生提供特色的公寓服务项目。

4、加强对学生公寓教导员业务指导,充分发挥其在学生日常生活管理中的作用,加强学生在公寓内的行为规范教育,试行建立学生在公寓内综合表现档案,力争年底有一定成果。

5、积极配合学院学生思想政治工作进公寓工作,开辟公寓宣传阵地,加强公寓文化建设,组织社区文化活动,开展宿舍卫生竞赛。

(五)、以师生员工满意为目标,加强与各部门的联系,经常听取师生对后勤服务的意见和要求,提高服务质量,树立后勤服务新形象。

1、牢固树立始于师生需求,终于师生满意的公司服务理念,不断提高服务质量和师生对后勤服务的满意度,打造后勤服务的新形象。

2、坚持与学生系统联系制度,发挥学生公寓管理委员会和伙食管理委员会的作用,召开学生公寓教导员与系学生辅导员、班主任联席会议。

3、定期召开学生座谈会,设立学生公寓、饮食服务等意见箱,经常听取师生对后勤服务的意见和要求,并及时处理,加以改进。

4、加强和学院相关部门的联系,与后勤管理处、保卫处共同制定学生食堂、学生公寓突发事件应急预案,并组织演练。

5、配合后勤管理处做好新校区教室、公寓设施的招标选购工作,为学生提供价格合理、质量优良的学习和生活设施,以便公司今后更好的管理。

6、注重员工的文明礼仪教育,力争年内能统一服装,挂牌上岗,要求员工以文明的语言和良好的形象影响学生,做到管理育人、服务育人。

20xx企业后勤工作计划范文(三)转眼之间又进入新的一年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年有一个好的计划,我是一个从事管理工作不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和发展。

一、工作目标:

1、在杜绝所辖部室重伤以上事故的基础上,确保年度事故为零;

2、继续在后勤服务工作上深化改革,勇于创新,保持创先争优的良好势头,力争再上一个新台阶;

3、宣传教育工作要继续保持全县先进单位。内宣要向规范化、常态化、现代化迈进,外宣要超额完成上级下达的指标;

4、职工培训在适应安全生产、岗位技能需求的同时,要进一步强化责任、提升水平;

5、形象建设要有所创新,企业文化建设、精神文明建设和思想政治工作要继续保持省、市级荣誉称号;

6、全力实施节能降耗、修旧利废工作,争取各种材料消耗下降到指标范围内,水、电、油、煤气等指标严格控制在规定范围内,实现所制定目标。

二、工作计划:

1、安全管理工作

(1)全面落实党、政一把手对安全工作负责的岗位责任制;

(2)突出抓好饮食安全工作,确保职工饮食健康;

(3)细化措施,明确责任,强化监督,严格检查,奖惩严明。

2、两堂(塘)一舍工作

(1)食堂管理:严把进出库关、销售等重要环节,做到绝不松懈,提升饭菜质量,本着“一切为了职工健康”的服务理念,增加饭菜品种,改善服务态度,确保主食8个品种以上,副食不少于12个品种;

(2)在现有条件下对饭菜时常翻新,降低成本,全面提升职工生活质量;

(3)澡塘、更衣室管理:要提高环境卫生,努力实现“三无”标准,即“无杂物、无异味、无灰尘”,进而实现澡塘先淋后浴,节约用水,减少浪费的局面;

(4)宿舍管理:要继续推行公寓式管理,条件允许时要统一配备衣柜、电视柜,实现星级管理;

3、其他服务部门

坑木场要确保产品质量,满足安全生产需求。同时,推行单独核算计件管理。水电组要实行工量和计时考核办法,提高工作效率和服务水平。

4、经营管理

(1)食堂要推行餐饮挂牌名码标价服务;

(2)各营业餐点实行独立核算,当日、当班核到班组;

(3)食堂对外招待在已经制定相应标准,建立业务招待账户的基础上,继续推行业务招待签字制度,严格控制超标准招待和非业务招待。

5、宣传教育工作

(1)对党的各项方针政策、法律法规宣传要广泛及时,反馈有力,提升水平;

(2)围绕公司安全生产及其他各项工作,充分利用广播、标语、板报、简讯、电视、网络等各种媒介搞好宣传;

(3)外宣要具有超前意识,抢抓时机,采取多种渠道进行及时报道;

(4)围绕年度开展的“四、五、六、十”评选活动,做好日常检查督导工作,充分利用先进人物、典型案例起到影响和带动的效果。

6、职工培训

结合县安监局和相关部门,做好公司地面单位特殊工种的认证、审证及换证工作。对不同层次的干部、员工进行专业技术和岗位技能培训,确保达到相应的职业水准。

7、企业形象建设

(1)企业文化建设,精神文明建设和思想政治工作要在方法方式上有所创新,继续保持全县领先地位;

(2)在企业显要位置悬挂5—6条符合企业科学发展要求的固定标语;

(3)推进公司亮化、净化工程。在巩固以往公司场区,电厂路面的亮化工程方面,抓好地面各卫生区域的管理,实现区域卫生常态化管理。

8、节能降耗工作

实行材料消耗、物耗有计划,定指标,实现定量、定额、计量管理,采取以旧换新、回收利用制度,杜绝跑、冒、滴、漏现象,使水、电、煤、气、油等指标实现最大限度有效利用。

三、方法措施:

1、制定任务目标和分期实施计划,按计划步骤开展工作。

2、搞好分工、落实责任、完善细化管理制度、现场督导、严格检查、定期考核、奖惩严明。

3、深入实际,调查研究,掌握民情,了解下情,针对实际采取有效措施,解决干部职工生产、生活方面的困难和问题。

4、超前思维、了解当前最新政治动态,经常与上级主管部门和业务单位联系,以掌握不同时期的信息动态和宣传主题,提高宣传效果。

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