房地产宏观调控范文
时间：2023-12-10 17:01:00
房地产宏观调控篇1
:房价调控目标宏观调控
自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005年1-4月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长11.9%和12.9%。随即,国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,马上引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势,但是对房价上升速度过快的问题仍然没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的熟悉。
房价成为调控的目标
无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中心不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供给量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。
稳定房价不等于降低房产的绝对价位
房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度
按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上,而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性,这也是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控,仅是控制土地与银行信贷,仅是遏制过热行业的发展等。土地供给政策的偏向与脱节,加剧了土地供求的矛盾,反而迅速推动了房价的上涨。如2003年12月18日,国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供给调控的紧急通知》,其中要求停止别墅用地的供给,这种针对产品类型的土地限制政策显然与市场规律相悖,否定了一部分高收入人群对高端产品的需求,其结果导致全国别墅大干快上,销售形势一片大好,销售价格一路飙升。而银行的加息政策,对开发商或者房产投资者而言,都是微不足道的。此通知没有从根本上改变银行贷款的易获性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过其他国家发展几百年的房地产市场。发达国家房地产市场发展几百年,从个人住房持有率来看,法国与德国仅30%-40%,美国仅68%,但北京则为85%、上海为81%。从短期看,其对房价的调控影响不大,从长期看,能否有效,要看其政策的长期性,以及利率的多少来进行调控。2004年夏,在英格兰银行小幅上调利率1.5%后,英国房价开始下滑。我们是否通过贷款利率逐步放开,以灵活、有效的金融手段调控供求关系,都会影响到我国房价的走势。
房价调控不等于调控住房需求
不论是政府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,非凡要经常注重房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向社会准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价—预期—再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。
住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
参考文献:
1.经济时评.调控房价应注重的几个问题J.经济视角,2005.6
2.王宁.建设部多管齐下为房价降温——访建设部副部长刘志峰J.城乡建设,2005.6
3.刘洪玉,马亚男.住房价格与政府调控J.住宅与房地产,2005.6
4.吴雄虎.城市高房价的生成机理与抑制之道J.技术经济,2005.7
5.周大研.影响房价上涨的政策和行为分析J.经济问题探索,2005.5
房地产宏观调控篇2
1、我国房地产市场调控政策回顾
2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。
2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。
2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。
2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。7月，国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
2013年3月，国务院再次重申五项政策措施（“国五条”政策），进一步明确了坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的决心。
通过政策面不难看出，国家在调控过程中注重经济性、政策性调整，重经济手段而忽视法律规范，过分关注于解决表层显性问题，从整体上看，房地产市场宏观调控的深层次和法律性问题尚未得到解决。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题。
2、房地产宏观调控存在的主要问题
房地产市场的宏观调控是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定运作。宏观调控措施以经济性手段（税率、利率、汇率）为主，以行政性手段与法律手段为补充，法律手段应该作为经济手段与行政手段的基础。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
我国房地产调控历经10年。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控的经验，这些政策一般很难长期持续发挥作用。这说明我国房地产市场尚未进入健康发展的快车道，房地产市场中一些棘手问题并未得到彻底的解决。
通过分析宏观调控政策所采取的具体措施及效果，发现宏观调控存在以下问题和不足。
2.1 宏观调控法律规范体系不完善
我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。从调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。试图用行政权威而不是法律制度，用部门通知而不是法律来调控房地产市场。由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠有关部门发文调控房地产市场的做法日益显得与时不符。
2.2 宏观调控主体不明确，调控权配置上产生诸多矛盾
调控主体包括建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资部、人民银行、税务总局、银监会、和各级人民政府等，显得权力分散，责任不明。由于我国并没有完善的宏观调控法律体系，导致我们在调控权的配置上产生了诸多的矛盾，其中最重要的是对中央与地方之间的调控权的配置缺乏必要的法律保障，从而形成了“上有政策、下有对策”的中央与地方的博弈模式以及中央政府各部门之间各自为政、争夺部门利益的局面，进而影响宏观调控的效果。
2.3 金融调控存在的法律问题
2004 年以来中央银行制定了密集的金融调控政策。房地产金融调控措施多次采取了提高贷款利率的措施，但贷款利率的提高不仅抑制了房地产开发商的投资热情，还进一步加重了普通居民的购房负担。央行的几次房贷款利率频繁变动影响了居民正常购房的利益。运用以货币政策为主的各种金融手段调控房地产市场投资至为关键。而货币政策的运用应依据当时房地产市场本身的状况和和条件而定，不易在短时间内几次进行调整。货币政策的实施主要是中央银行通过货币政策工具来实现的，而这必须有相应金融法律来规定。运用金融法律规范调控房地产市场，有利于合理控制流入房地产市场的资金总量，拓宽融资渠道，确保房地产市场信贷资金安全。
2.4 政府土地调控存在的法律问题
政府运用土地政策调控房地产市场，在清理整顿开发区、遏制部分行业过度投资和重复建设、提高土地集约利用水平以及防止房地产投资过热和稳定住房价格等方面取得了阶段性的成效。然而，政府在运用土地政策调控房地产市场中存在一些问题。
由于我国实行的是条块分割的管理体制，在房地产土地调控领域，中央政府出台的各项土地调控政策有时会难以达到预期的目标与效果。宏观调控各项措施互相分解，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象，最终导致这些政策逐渐失去效用，部门之间的博弈和地方政府的态度使房地产政策难以落到实处。管理房地产市场的责任是由多个部门共同承担的。在房地产领域，这种管理体制的弊端在于：从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、推诿扯皮、职责不清、效率低下诸问题，导致中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用，直接损害了房地产宏观调控的稳定性和工作的高效率。
3、完善房地产宏观调控法律建议对策
3.1 制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依
鉴于目前国家在宏观调控领域中授权、决策、执行、监督的混乱与冲突，以及相关调控主体法律责任的缺失所带来的宏观调控失效的问题，有必要在不断加强和完善宏观调控体系研究和借鉴他国的先进经验的基础上，制定一部规制国家全部宏观调控行为的统一的宏观调控法。促使立法决策和行政执行、国家监督在操作过程中形成一个动态的回环，提高公共权力运作过程的透明度，使宏观调控真正有法可依。
3.2 完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能
税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”，在调控房价中的作用不可小视。在房地产市场领域，税收调节功能表现为在房地产开发、转让、管理等环节中，通过各种相关税收开征、停征、减免等各项措施来达到对特定时期特殊情况下的房地产市场调控的目的。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。
我国房地产税收体系的构建以及税种的设置欠缺税收公平方面的考虑。“重流通、轻保有”的税负结构，转让环节的诸多税收等等这些因素，给中低收入者购买住房设置了人为的障碍，导致房地产价格持续上涨，买不起住房的弱势群体继续扩张，两极分化日益严重的恶性循环。
针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者经济负担，可以对遏制投机行为真正发挥作用。这得我们借鉴和采纳，应尽快开征物业税。
3.3 加大对房地产市场投机行为打击力度
在当前房地产市场秩序混乱的背景下，加强执法、司法方面的各项工作就显得尤为重要。这就要求行政执法、司法部门要加大力度，提高效率，严格执法，违法必究。加大对违法开发商的整治力度，对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
3.4 建立专门机构对各主体进行协调
房地产业牵涉面广，多部门多方参与管理使得与房地产政策相适应的有关行业配套措施显得并不是很协调，或者说实施起来难度较大，甚至是不能及时出台， 显然这样的局面会在很大程度上影响政策的有效实施。由于房地产具有极强的属地性，各个地区有着自己独特的特征，因此，建议设立专门机构，统筹协调有关部委的行政行为。这样能够加强执政能力，有利于政策的有效实施。
3.5 加强政府职能的定位
除了协调中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中各自的功能定位外，总体上明确政府在房地产宏观调控中的角色定位很重要。面对相对混乱的房地产市场，政府应更好的定位其具体职责，维护房地产市场竞争秩序的公平以及保护弱势群众的利益。
在房地产宏观调控方面，国家宏观调控应该把更多的精力放在对市场的引导和促进上面，尽量做到资源的最优配置，发挥资源的最大价值。政府最核心的职能应该是对房地产市场经济竞争法律秩序加以维护和完善。
3.6 建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制
各个宏观调控主体对房地产进行宏观调控，这是国家赋予他们的权力，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。
参考文献：
[1]刘宇星.房地产市场宏观调控法律问题研究[D]江西财经大学2009.12.
[2]法律教育网 宏观调控的合法性研究（上）[J]20011.9.
房地产宏观调控篇3
宏观调控，即宏观经济调控，指的是政府为实现社会总需求与社会总供给之间的平衡，并且保证国民经济持续、稳定、协调的增长，而运用经济的、法律的、行政的手段对社会经济运行调节和控制。宏观调控法包括宏观调控职权和程序法定、维护国家宏观经济利益、宏观调控主体分工和协调三项基本原则。宏观调控法的原则是调控主体参加宏观调控活动所必须遵循的基本准则，在房地产领域也不例外。
从宏观调控的三个基本原则立足，可以看出调控的主体是政府，政府的调控行为是抽象行政行为。故要评价抽象行政行为的合法性，我们必须从这三个方面分析：主体合法，即调控的主体是否为具有宏观调控权的政府机构；内容合法，即政府是否在授权的范围内实施调控行为；程序合法，即政府所实施的调控行为是否符合程序方面的要求。
但在我国，实际情况却是土地财政的存在促使政府违法批地现象严重；调控政策、调控措施本身缺乏合法性，尤其是调控政策的出台，缺乏法律程序，各部委之间缺乏协调性，政策内容更是相互冲突，缺乏应有的统一，丧失了政策文件的权威性。宏观调控的法治化是完善宏观调控的必然要求，法律应当明确规定宏观调控的主体及其权限，同样应该确定相应的宏观调控决策程序。
一、调控主体合法性分析
依据1998年国务院机构改革的决定，我国宏观经济管理部门的组成主要包括国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、中国人民银行等。宏观调控涉及经济运行的重大方面，对一国经济的影响甚大，其总体目标是保持国民经济总供给和总需求之间的基本平衡，宏观调控的具体目标是促进经济增长、充分就业，维护币值稳定和外汇收支平衡。因此，只有中央国家机关才有权按照法定程序进行调控，只有中央政府才是宏观调控的主体，而地方政府仅仅是辖区内经济调控的主体。如果地方政府，甚至是行政监察部都有权调控如此重大的事项，那么最终必将导致权力的分散和责任无法追究。
但是，从2005年5月9日国务院转发文件的发文政府部门看，调控的主体包括建设部、发展和改革委员会、银监会、财政部、人民银行、税务总局、国土资源部七个部门。而从2006年5月24日国务院转发文件的发文部门看，除了上述的七个部门以外，还多了监察部和国家统计局；此外，从文件的内容看，调控的主体还包括各地政府。
二、调控程序合法性分析
宏观调控的法律程序包括：决策制定、颁布流程，建立救济制度和建立监督机制。其中，决策制定、颁布流程包括：提议程序、论证程序、建立评估机制和预警机制。 以上这些法律程序不仅能够保证宏观调控的民主和科学，又能对公民的合法权利进行保护，从而保障宏观调控的正当性和合理性，符合法治社会的要求。反观此次调控，如"国十条"对于首套房首付比例，要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%，然而还没有达到充分的验证政策执行效果的观察期，时隔半年不到又调整为不分首付大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。反映出一些随意的朝令夕改，连起码的公众和地方政府听证会都没有，缺乏严肃性。同样的例子屡见不鲜。
显然，这次房地产宏观调控并没有遵循任何程序的要求，因此其程序合法性是值得商榷的。
三、调控内容合法性分析
宏观调控只是政府对市场存在缺陷的一种干预，是对在市场机制下不能发挥作用的一种补充方式。宏观调控在任何情况下，都无法也不应代替市场机制，更不应直接干预企业的自主经营或管理活动。如果要从宏观调控偏重于政策性这个观点看，宏观调控更应该是间接的、抽象的和具有导向性的，因此，宏观调控无论如何不应当直接指挥市场主体的经营活动。
从这次房地产宏观调控的措施来看，我们会发现政府干预太过的现象，有些甚至是违反相关法律的。如《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第三条规定："商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款"或第六条，"保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，并优于保证供应。"上述提到的这些市场主体的行为，是属于企业自主经营和营业自由的范围，没有违反任何法律的强制性规定，政府对企业的营业自由做出干预是没有基本依据的。这样的调控已破坏了市场机制的作用，是不可取的。
可以看出，当前宏观调控的问题在于，中央政府习惯性的依赖行政手段对市场进行调控，政府往往在计划思维的指导下动用行政手段对房地产市场进行简单而又粗暴的干预，破坏市场经济的正常运作机制。这种做法已经脱离了宏观调控原有的意义，带有浓厚的计划经济色彩。鉴于转型中中国的现实，在房地产市场宏观调控中适当的运用行政命令本也无可厚非，但现状是这种调控手段在当前混乱的房地产市场中似乎也举步维艰，解决不了任何问题了。
房地产宏观调控篇4
从宏观调控的三个基本原则立足，可以看出调控的主体是政府，政府的调控行为是抽象行政行为。故要评价抽象行政行为的合法性，我们必须从这三个方面分析：主体合法，即调控的主体是否为具有宏观调控权的政府机构；内容合法，即政府是否在授权的范围内实施调控行为；程序合法，即政府所实施的调控行为是否符合程序方面的要求。
但在我国，实际情况却是土地财政的存在促使政府违法批地现象严重；调控政策、调控措施本身缺乏合法性，尤其是调控政策的出台，缺乏法律程序，各部委之间缺乏协调性，政策内容更是相互冲突，缺乏应有的统一，丧失了政策文件的权威性。宏观调控的法治化是完善宏观调控的必然要求，法律应当明确规定宏观调控的主体及其权限，同样应该确定相应的宏观调控决策程序。
一、调控主体合法性分析
依据1998年国务院机构改革的决定，我国宏观经济管理部门的组成主要包括国家发展计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、中国人民银行等。宏观调控涉及经济运行的重大方面，对一国经济的影响甚大，其总体目标是保持国民经济总供给和总需求之间的基本平衡，宏观调控的具体目标是促进经济增长、充分就业，维护币值稳定和外汇收支平衡。因此，只有中央国家机关才有权按照法定程序进行调控，只有中央政府才是宏观调控的主体，而地方政府仅仅是辖区内经济调控的主体。如果地方政府，甚至是行政监察部都有权调控如此重大的事项，那么最终必将导致权力的分散和责任无法追究。
但是，从2005年5月9日国务院转发文件的发文政府部门看，调控的主体包括建设部、发展和改革委员会、银监会、财政部、人民银行、税务总局、国土资源部七个部门。而从2006年5月24日国务院转发文件的发文部门看，除了上述的七个部门以外，还多了监察部和国家统计局；此外，从文件的内容看，调控的主体还包括各地政府。
二、调控程序合法性分析
宏观调控的法律程序包括：决策制定、颁布流程，建立救济制度和建立监督机制。其中，决策制定、颁布流程包括：提议程序、论证程序、建立评估机制和预警机制。 以上这些法律程序不仅能够保证宏观调控的民主和科学，又能对公民的合法权利进行保护，从而保障宏观调控的正当性和合理性，符合法治社会的要求。反观此次调控，如"国十条"对于首套房首付比例，要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例不得低于30%，然而还没有达到充分的验证政策执行效果的观察期，时隔半年不到又调整为不分首付大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。反映出一些随意的朝令夕改，连起码的公众和地方政府听证会都没有，缺乏严肃性。同样的例子屡见不鲜。
显然，这次房地产宏观调控并没有遵循任何程序的要求，因此其程序合法性是值得商榷的。
三、调控内容合法性分析
宏观调控只是政府对市场存在缺陷的一种干预，是对在市场机制下不能发挥作用的一种补充方式。宏观调控在任何情况下，都无法也不应代替市场机制，更不应直接干预企业的自主经营或管理活动。如果要从宏观调控偏重于政策性这个观点看，宏观调控更应该是间接的、抽象的和具有导向性的，因此，宏观调控无论如何不应当直接指挥市场主体的经营活动。
从这次房地产宏观调控的措施来看，我们会发现政府干预太过的现象，有些甚至是违反相关法律的。如《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第三条规定："商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款"或第六条，"保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，并优于保证供应。"上述提到的这些市场主体的行为，是属于企业自主经营和营业自由的范围，没有违反任何法律的强制性规定，政府对企业的营业自由做出干预是没有基本依据的。这样的调控已破坏了市场机制的作用，是不可取的。
可以看出，当前宏观调控的问题在于，中央政府习惯性的依赖行政手段对市场进行调控，政府往往在计划思维的指导下动用行政手段对房地产市场进行简单而又粗暴的干预，破坏市场经济的正常运作机制。这种做法已经脱离了宏观调控原有的意义，带有浓厚的计划经济色彩。鉴于转型中中国的现实，在房地产市场宏观调控中适当的运用行政命令本也无可厚非，但现状是这种调控手段在当前混乱的房地产市场中似乎也举步维艰，解决不了任何问题了。
房地产宏观调控篇5
一、房地产业宏观调控立法研究
一方面，房地产市场是一个多级市场，在这个市场上，“即包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入适用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等”；另一方面，房地产业的生产要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了销售服务、管理等服务要素。这一过程涉及到一系列的交易关系，形成了一个以房地产交易为中心，旁及金融、建材、中介和服务内外两层的市场结构体系。在这样一个复杂的市场上，国家对一个环节的调控就会产生牵一发动全身的影响。随着房地产的商品化程度的提高，政府对房地产业的调控也经历了从起步到深入再到调整的过程。我国的住房制度改革大致经历了以下几个阶段：
（1）住房制度改革的启动阶段(1978-1985)。这个阶段首次提出了中国将实行住房商品化政策。（2）住房制度改革的深化试点阶段(1986-1991)。住房制度改革方面，国务院在总结前期改革经验教训的基础上，于1986年2月专门设立了“住房制度改革领导小组”，并提出了以“提租增资”为中心的改革方案。基本思路是：提高房租、增加工资、变暗贴为明贴、变实物分配为货币分配，通过提高租金，促进售房改革，并在烟台、唐山、常州、蚌埠等中等城市进行，初步获得成功。（3）住房制度改革的催化促进时期(1992-1993)。政府开始全面介入房地产市场的相关环节，并将培育房地产市场运作的各类要素为工作的重点。同时房地产市场在快速发展的过程中也开始出现结构失衡和过度膨胀的特点。由于政府将工作的重点放在提高房地产的供给方面，忽略了对房地产市场的监督调控和无序炒买炒卖行为的约束，结果使全国的房地产价格出现失控的局面，房价与地价普遍上扬。（4）住房制度改革的结构调整阶段(1994-1996)。房地产泡沫的快速膨胀暴露出我国经济生活中制度性的缺陷和深层次性矛盾。从1993年下半年开始，国家开始了为期三年的治理整顿，商业银行自营性住房贷款受到了中国人民银行的全面监管，房地产投机所需的资金来源受到了限制。（5）住房制度市场化阶段(1998年-现在)。国务院从1998年下半年开始停止住房的事务分配，转变为逐步实行住房的分配货币化。以此为标志，中国住宅房地产的市场化运作开始正式启动。
二、政府干预房地产市场的必要性
房地产市场价格的波动，对社会许多领域会产生明显的波及效应。
第一，商品住房价格波动，对系列商品链的价格变化产生重要影响。由于不能对吃、穿、医疗、教育等消费形成任何替代，住房价格高涨容易形成其他生活必需品如粮油价格的比价复归。我国出现生活必需品价格上涨的现象，一定阶段内，一定程度上可以归结为在住房价格不下降情况下，其他产品的比价复归。如果由于住房价格高涨导致粮油价格翻番上涨，进而导致国家出现恶性通货膨胀，后果将不堪设想。
第二，对个人财富变动产生重要影响。房价高涨会对收入分配造成很大影响。表现在城乡之间，由于现行政策不允许农民对土地做商业开发，只能交给政府，由政府再批发给开发商统一开发，最后销售给公众。表现在政府和公众间，政府得到土地收益，某种程度上形成了政府获取财富的分配效应。表现在公众中间，财富占有方面资产收入效应激增。表现在即得利益上面，借助于现行体制下的公共信息的不透明，出现通过权力获得财富的阶层。
第三，对金融和国民经济的稳定和安全产生重要影响。房地产金融安全问题在美国的次贷危机中得以暴露。房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产的发展。房地产业的房子为金融发展和创新提供了广阔的空间，但是，房地产业的发展，也给金融业的发展和创新提高了广阔的空间，但是，房地产业的房子，也给金融业的发展造成潜在的危险。银行不注意防范房地产贷款中的风险，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫。泡沫的破灭，通过危及银行的贷款安全乃至金融安全，从而影响经济稳定、社会稳定，甚至是政治稳定。
第四，对经济结构的合理构成产生重要影响。现在房地产开发赢利模式的资本吸引力非常大。资本的不合理流向，降低了对自主创新的经营实体的投入；各种投机行为，抑制了制造业等产业合理发展。同时，房地产投机的结果，导致地价、房租大幅度上涨，造成其他产业的成本上升，从而降低国家在其他产业方面的竞争力。
因此，房地产市场的调控，不仅对房地产经济有序发展有着积极的意义，而且对宏观经济健康发展、经济安全、社会公平、经济和社会稳定都有着重要的意义。
三、政府宏观调控的不可诉性分析
邓正来老师认为，中国市民社会与国家应当是良性的结构性互动关系。一方面要保持市民社会和政治国家的相对独立性。因此，在房地产中，我们要强调市场自身的运行，一种相对独立于国家的状态。另一方面，市民社会和政治国家是相互影响、相互渗透的。对市民社会来说，要确定国家干预的具体方式、内容和限度，同样，对于国家来说，要为市民社会的独立性确定一个合理的限度。这正如恩格斯所指出的：“国家权力对于经济发展的反作用可以有三种：它可以沿着同一方向起作用，在这种情况下就会发展得比较快；它可以沿着相反方向起作用，在这种情况下像现在每个大民族的情况那样，它经过一定的时期都要崩溃；或者是它可以阻止经济发展沿着既定的方向走，而给它规定另外的方向——这种情况归根到底还是归结为前两种情况种的一种。但是很明显，在第二和第三种情况下，政治权力能给经济发展造成巨大的损害，并造成大量的人力和物力的浪费。”正因为政府的行为具有负面效果，所以，当其行为对社会公共利益造成损害时，我们要求有有效的救济手段来对这种损害进行预防或者说使这种损害发生在尽可能小的范围内。诉讼手段是解决纠纷的有效手段，但是由于宏观调控的政策性与法律行并存，使之具有自己独特的特性，因此，笔者认为，政府的宏观调控具有不可诉性，不可能通过诉讼途径来救济权利。
据统计，自2003年以来开展的新一轮房地产宏观调控，国务院和中央部委、直属机构了大约三十个文件。这些文件，从《立法法》等法律的规定看绝大多数文件并不具备行政法规和部门规章的法定形式。其中包括对房地产行业影响极其巨大的“国六条”和“九部委意见”。但是，其内容很多都违反了《行政许可法》、《行政处罚法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《担保法》等法律的强制性规范。宏观调控行为的对象是不特定的多数人，它涉及的都是国家的重大公共利益，若其不合法、不合理将会侵害多数人的普遍的、不特定的利益，所以，需要加强对政府宏观调控行为的监督以及限制其权力依法行使。权力违法行使，就应当承担法律责任，对公众造成损害就应当给予赔偿或补偿。但是，宏观调控行为是一种国家行为且很多是抽象性的法律、行政法规和规章。基于国家行为和抽象行政行为不可诉的特征，我认为，房地产中的宏观调控也是不可诉的。
首先，缺乏合适的原告和被告。一种行为是否可诉，一方面要求当事人与案件有直接的利害关系，这种关系是个人和特定的，不是全社会共同的关系；另一方面，要求有具体的原告和被告。而宏观调控行为是典型的以不特定人为对象的国家行为，且其涉及的都是国家和社会的公共利益，而在当前中国司法现状下，我国是不承认公益诉讼的。王名扬老师在《美国行政法》中说“如果损害的范围很广，包括全体公民在内，没有一个人比其他人受到更多的损害，大家在损害面前平等，这是一种不可分化的抽象的损害。抽象的损害不对任何人产生资格，例如美国在越南进行战争，行政当局不采取措施制止通货膨胀，全体美国人民受到损失，任何人不能因此取得资格。”
其次，缺乏合适的管辖法院。如果宏观调控行为可诉，那么，管辖的法院确定被告时，应该是政府，而且是中央政府。如果从这点出发，按照我国现在的四级法院设置，无论哪级法院都没有管辖权，是无法启动司法程序的。
四、建立和完善宏观调控的法律责任机制，确保政府依法调控
政府是促进经济发展的根本动力，但是也可能阻碍经济的发展。正如前面所述，政府的宏观调控不可诉，但是，这并不意味着宏观调控权可以任意行使而不受约束。法的可诉性不等于可救济性，有权利必有救济，没有救济的权利就不是真正的权利。因此，我们要积极探究权利救济的多种方式。
首先，要设立各种监督机制。（1）可以采用复议的方式。复议机关对明显不合理的宏观调控行为可以宣布无效或者事后补救；对违法的宏观调控行为予以撤销,使其不发生效力,或消灭已发生的法律效力。通过建立宏观调控复议制度，为权利主体提供一条救济道路，有利于约束政府权力依法行使。（2）也可以设立宏观调控决策听证制度，对于不符合社会整体利益或者有损市场机制的政府决策予以制止。
其次，要加强对宏观调控行为的责任追究。法律强调有权力就有义务，违反义务就要承担责任。政府的宏观调控行为涉及全局，关系到千家万户，对政府来说，如果其某项决策失误，将给社会经济造成严重不利影响，也会影响到政府在群众心目中的公信力。在经济法下，我们更强调对政府干预经济造成的不良后果进行强有力的约束和制裁。因此，在政府行使宏观调控权力的同时，要严格限制权力的依法行使，对社会利益造成损害必须要追求相关责任人的法律和政治责任。其负担的法律责任为民事、刑事以及行政法律责任，而相关的政治责任则包括有关职务处分，严重的可以剥夺其宏观调控的权力。
房地产宏观调控篇6
【关键词】 房地产 宏观调控 困境 房产税 住房保障
近年来我国房地产业快速发展，房价持续快速上涨。为了稳定房价，保障居民的住房消费能力，促进房地产市场健康发展，中央政府连续出台了一系列调控政策，但效果不尽如人意。自2010年4月17日“新国十条”以来，各地陆续实施了最严厉的调控手段——限购后，有效地抑制了非刚性需求，为房价的下行打开了通道。但放眼长远，限购带来的负面影响也不可忽视，它在过滤非刚性需求的同时，必然会大大压缩房地产的总需求。因此，当前我们应该重新审视限购政策，逐步调整政策的着力点，在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上，寻找未来房地产市场调控的有效途径。
一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理
1、2003年初—2005年上半年，规范管理阶段
2003年2月8日，国土资源部《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，旨在严格控制土地供应总量。2003年6月5日，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式。
2、2005年下半年—2008年上半年，适度控制阶段
2005年3月17日，个人住房贷款利率从即日起再次上调，宣布取消住房贷款优惠利率。2006年5月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，称之为“国六条”。2006年5月30日，国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》，坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。2007年9月27日，央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率，以抑制住房需求增长。
3、2008年下半年—2009年底，大力发展阶段
2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。
4、2010年初至今，从严调控阶段
2010年1月7日，国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，规定“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%。2010年4月17日，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。2011年1月26日，国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。2011年7月20日，总理在第164次国务院常务会议上，要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
从中央对房地产调控的时间阶段上可以看出，我国对于房地产的调控具有多样性，同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控。每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的，根据市场的反应，来决定调控的时机和力度。但纵观近几年房地产市场的震荡发展，虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用，但同时也产生了很多负面影响，有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍。尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来，房地产交易量出现了较大幅度的回落，房价也呈现出稳中有降的趋势。从表面看来，这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的，符合了当前民众及政府对房价的期望。但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞，甚至会影响到众多的相关行业。因此，为避免整个行业的剧烈波动，需要有效把握调控政策的走向和时机。
二、房地产宏观调控面临的困境
1、宏观调控与地方政府之间的矛盾
从税收上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少，造成中央靠税收，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资的现状。其中，卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。虽然土地收入越多，但是房价却始终没有办法从根本上控制下来。从体制上来看，目前中央对地方政府政绩的考察过多关注于GDP，而房地产作为一个关联性与带动性极强的产业，其发展可以带动上下游很多产业的共同繁荣，这就足以让GDP有显著的提升，而诸多产业发展的同时也增加了居民收入，从而提高了普通居民对住房的需求量，最终带动了房价快速上扬。房地产规模越大，房价越高，其对GDP的贡献也就越大。因此，过高的土地价格与地方政府盲目的发展都是推高房价的成因，也是调控房价中最难以克服和解决的问题。
2、宏观调控与经济发展之间的矛盾
房地产宏观调控篇7
[关键词]房地产 宏观调控 政策走向
[中图分类号]F293.3 [文章标识码]A [文章编号]1009-9446（2013）1-2-0019-02
2003年至今，中国房地产宏观调控全面展开，政府出台了一系列房地产调控政策，具体包括投资政策，土地政策，消费政策，信贷政策，利率政策等。面对国内房地产经济现状，政府如何充分发挥房地产市场调节机制，如何应对房价非理性上涨、供不应求等情况。同时，还要区分购房的需求是否合理，抑制不合理的投机倒把行为。政府为了维持经济稳健发展，加大了经济适用房、廉租房的调控力度，以解决中低收入家庭的住房困难问题。
一、当前房地产宏观调控的重难点
1.调控政策的连续性
调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预，调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期内供求形势的变化，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。要尽量避免为了应对短期出现的问题，实施不同的调控措施，前后不衔接、不协调，影响房地产市场的平稳运行。
2.地方政府与房地产市场的关系
稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实。但在当前的体制下，房地产市场与地方经济紧密联系，地方政府难以认真执行。一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，而房地产行业是大多数城市的支柱产业，房地产投资陕速增长成为地方GDP的主要支撑，地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑。二是在当前分税制的财政体制下，土地出让金是地方财政的主要来源，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益，地方政府很难有动力去抑制房地产价格。
3.保障房建设面临的问题
我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段。但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决。一是筹资问题，按照住房和城乡建设部测算，2011年完成1000万套保障性住房工程年度投资额需1.3万亿元。其中，8000多亿元要通过保障对象及其所在的企业来筹集或社会机构投入，所占比例达62%。由于保障性住房投资回报期长且利润薄，社会资金进入情况并不理想。二是用地问题，为了确保经济增长和增加财政收入，地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建设用地。在住宅用地上，不少地方为了获得更高的土地出让收入，把商品房用地作为主要供给对象，保障房用地在计划指标中占比不足。三是监管问题，一些地方的保障性住房建设屡被媒体曝光存在质量问题，“楼脆脆”、“瘦身钢筋”等安全问题令人担忧。一些地区的保障房配套设施和服务还不到位，群众安居难，在部分保障房和商品房社区混建的大型小区里，公共配套“肥瘦”不均的现象也较为严重。
二、我国房地产调控的政策走向
1、完善我国的法律体系
首先，必须尽快制定我国住宅保障法。住宅保障法是在充分考虑各地居民住房需要的前提下，按照城乡规划一体化的原则，合理确定我国住宅公共产品供应规模，确保每一个中国居民都能平等地享受政府提供的住宅公共产品福利。其次，必须尽快制定政府信息公开法，明确政府在房地产信息公开方面的责任。未来的《政府信息公开法》应当明确房地产信息披露的具体内容，并且要求各级地方政府建立房地产信息互联互通机制，防止房地产投资者利用信息的不对称，规避国家房地产宏观调控制度，损害国家利益和社会公共利益。第三，必须尽快修改我国《土地管理法》、《房地产管理法》，建立全国统一的土地开发和商品房交易市场。《土地管理法》应当在巩固我国宪法土地公有制的基础上，进一步完善农村集体经济组织土地流转制度。在坚持城乡规划一体化原则的基础上，法律应当有条件承认集体经济组织的土地开发权和收益权。
2、慎重推行房地产税
房地产宏观调控向长效机制与制度转型，现在看来，中央更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上。如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样，那这个税所起到作用是十分有限的。房地产税的作用，关键是要去除房地产市场赚钱效应。在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下，通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作，应该是房地产宏观调控最大的储备政策。
3、明确房地产调控的思路
房地产宏观调控篇8
关键词：房地产；宏观调控；可持续发展
1房地产经济宏观调控的必要性
政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体,通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制,对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制,以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。
1.1房地产资源优化配置的需要
市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础,但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵,保证其健康运行,政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统,其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上,同样要受到政府的调节和控制,以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源,特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源,它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展,所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。
1.2加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要
房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大,是基础性、先导性产业,房地产业的发展状况,直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
1.3保证我国房地产经济可持续发展的需要
我国房地产经济处于起步阶段,其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面:（1）发展不稳定；（2）地区间发展不平衡。（3）竞争无序,市场运行不规范;（4）房地产价格秩序混乱,价格体系尚未理顺;（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验,操作不规范;（6）房地产供给结构不合理,需求增长过快。
2房地产宏观调控的相关举措
国家两会的召开和宏观调控的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。
2.1严控高档住宅用地和别墅用地
针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地处置力度，其依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设，继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。
2.2土地增值税将采用清算后多退少补的方法
土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面作出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2.3彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为
建设部日前公布的2007年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。其中，在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。
2.4推动住宅产业化,大力推广节能和绿色建筑
节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑;绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间,同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源(能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。
2.5完善房地产法律制度
运用以法律手段为主的政策配置,建立法制化、规范化的房地产业运行环境,是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段,主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式,在协调各方利益的基础上,从而创造房地产业的法制化环境,引导房地产业健康发展。
参考文献
［1］洪开荣.房地产经济学(第一版)［M］.武汉：武汉大学出版社,2006.
［2］陆昀.房地产业宏观调控对市场的影响在明后年将以体现［N］.中华工商时报,2004-11-24.