商业地产考察报告范文

商业地产考察报告篇1

关键词：海外项目；投标；采办工作

采办是海外项目投标中的一项重要工作内容，工程承包合同或招标文件中对于承包方的采办工作内容有明确的界定。采办在工程项目中专指生产物资采购和管理，它的工作内容涵盖从物资需求计划的提报至货到施工现场的全过程，包括供应商资质报批、计划申报、采购、催交催运、清关运输、报验、储存保管、发放控制等等。

当获取了海外项目标书、投标组织机构组建完成后，投标工作得以正式展开。在投标的过程中，采办方面需要做哪些工作，我们在这里做一个简单的描述：

1、标书翻译、解读与澄清

投标团队组建后，应马上组织投标团队仔细研读招标文件，必要的时候先要对标书进行翻译（特别对于非英语标书）。

招标文件解读的目的主要是详细了解招标人的需求；发现招标文件中的错误、含糊不清或相互矛盾之处，提请招标人澄清；找出合同中含有的不合理规定或投标人要承担风险的条款，以便采取相应的对策。

招标文件一般包括投标须知、工程范围、合同条款（专用条款和通用条款）、技术要求及计划安排、各种书函的格式及FEED文件等。海外项目招标文件一般组成复杂，内容繁多，投标时间短，每位投标人员不可能、也没必要阅读完全部招标文件，因此投标团队在标书解读方面可以进行分工合作：投标负责人要通读所有文件，以求对工程范围、招标人的意图、要求、标准进行总体把握；采办人员重点要阅读合同条款、技术要求、BOQ、MTO、设备材料技术规格书以及数据表及FEED等文件，以求了解业主对采购、运输、包装及检验等的详细要求，识别采购方面的风险；其他各专业人员则阅读招标文件中与本专业相关的内容即可。

在标书解读基本完成后，投标负责人将召开标书解读会，检查并讨论投标人员的解读成果，编写解读文件汇总，供投标人员共享，用作投标方案编制的参考。各专业负责人将标书解读过程中提出的问题发文控汇总后，发业主进行标前澄清。

2、现场考察

现场考察可分为业主组织的现场踏勘和投标方自己现场考察。不论哪种考察，都需要投标方组织好现场考察、以达到现场考察的目的：进一步了解投标项目背景、项目所在地各种详细情况及业主详细要求，为准确报价及风险控制提供基础。

考察小组中的采办人员负责编制采办部分的考察内容、执行考察任务、编写考察报告并对考察报告内容准确性负责。

3、技术标中采办程序文件的编制

投标过程中，采办人员要参考项目工期计划和采购周期，编制主材到货计划。同时，根据投标项目的实际情况，编制采办执行方案、采办人力计划和仓储设备配置计划。

主材到货计划要列出主要材料的采办节点，如供应商资质报批时间、询价及合同签订时间、生产时间、运输时间、报验时间。主材到货计划是项目编制施工计划的重要依据。

采办执行方案是项目采办工作的整体策划，一般包括采办岗位设置、工作地点设置以及供应商资质报批程序、采办计划的报批程序、招标采购的工作程序、生产过程中的监造程序、催交催运工作程序、物流运输方法、报验程序、仓储管理程序、仓储设备配置等等。采办执行方案应该对采办工作的开展方法进行描述，展示投标人在物资采办工作上的实力，塑造一个有经验承包商的良好形象。

另外，有的招标文件中还要求投标人列出本项目潜在的供货商和分包商名单，采用的采办和仓储管理软件等。

4、商务标中采办费用的确定

4.1制定采办方案/策略

根据业主要求，制定项目的物资采办方案/策略，也就是解决从哪买、怎么卖的问题：业主有供应商名单的，从名单中选择合适的供应商询价；业主没有短名单的，根据调研情况，分析业主以往的习惯，对不同种类的物资，选择国际采购、本地采购、国内采购等不同方式，向不同类型的供应商发出询价。

4.2采办费用的确定

采办询价是投标活动中获取价格信息的重要手段，询价包括设备材料的价格咨询，同样也包括运输费、关税咨询等。在询价工作开展之前，应根据采办策略编制询价文件RFQ（Request for Quotation）。RFQ通过函电形式发给供应商或其它报价人，催其按RFQ要求报价。收到厂商报价后，询价人员应首先将报价的技术方案发给相关专业人员核对，如有偏差需立即澄清，只有符合技术要求的报价才是有效报价。对所有有效报价进行综合对比分析，选出最合理的价格用于测算采办成本。

采办成本应包含物资的采买价格、运费、保险、关税、清关费、备品备件、现场服务、安装维修、第三方检测等费用，另外还应包含采办人员的财务费用、仓库的建设和运营费用、业主代表考察、驻厂建造，培训费用等等。

4.3总价评审

采办报价汇总完毕后，应组织总价评审。首先是投标小组内部评审，然后是各级专家评审。

5、采办风险评估

风险评估的程序通常包括风险识别，风险描述及分析，制定风险应对措施及风险评估报告的编写。

采办风险识别的过程就是收集与项目采办执行相关的各类信息、整理分析，从中识别可能存在的风险点并分类列出风险清单。风险识别的信息来源主要包括：现场考察报告、招标文件（包括附件）、合同文本、投标阶段的澄清与回复、其他参考资料。

风险描述和分析主要是对风险清单中的风险点逐一进行详细描述、阐述风险产生的根源、对工期或成本可能造成的影响（如可能的话应量化为对工期影响多长时间，成本增加多少）、以及发生的概率或频次。风险造成的危害影响分为高、中、低三类。风险发生的概率，分为大、中、小三。风险危害程度及发生概率的级别可通过调查和专家打分法确定。

风险应对的措施主要包括风险转移、风险规避、风险自留。

风险评估报告由专人负责编写，通常合同管理人员牵头，商务、采办及技术人员共同参与，最终形成完整的风险评估报告。

6、投标资料移交和失标分析报告

投标结束后，无论中标与否，投标团队采办人员都应按要求整理投标过程资料，进行存档和移交。项目开标后，投标经理组织投标小组人员认真总结经验教训，对未中标项目要及时编写失标分析报告。

结束语

商业地产考察报告篇2

一、实施范围：本意见所称招商引资项目指通过招商引资由县外资金投资在我县境内落地并建设的工业项目、农业产业化项目、三产商贸物流服务业项目等，县内企业扩建、改建、迁建、退城入园、退乡入城项目等。

二、信息备案：实行招商引资项目集中统一受理制度，凡符合上述条件的项目，项目实施单位或项目引进单位（个人）应及时向招商局进行登记备案，并提供投资意向书、可行性研究报告、投资人身份证明、投资方公司简介、发改委备案通知书、工商营业执照、税务登记复印件等项目材料。

招商局受理后，应及时对项目信息进行梳理，根据项目实际进展情况按线索项目、意向项目、在谈项目、待签约项目等进行分类登记并及时向招商引资工作领导小组进行汇报。凡未向招商局进行登记备案的项目，一律不得提交并列入项目论证会研究。

三、线索把关：对于上报的招商引资项目信息，应由招商局牵头组织发改委、经委、环保局、住建委、规划局、国土局、园区管委会等有关单位及时对线索信息进行初步分析论证，重点论证项目是否符合有关产业政策、是否具备环保、规划、用地等落地条件、是否具有可行性等，招商局备案后3日内报分管县领导初审确定。其中对于线索信息投资达亿元以上项目应由县主管领导牵头进行分析论证。

经论证，凡符合上述条件的应在初步论证后1日内转为意向项目并书面告知项目信息提供单位，该单位即为项目帮办单位，并指定专人负责。否则对项目信息应及时否定，并口头、书面及时告知项目信息提供单位或个人。

四、意向跟踪：对于确定为意向的项目，投资额亿元以下的项目原则上由项目引荐单位（无项目引荐单位的由县分管领导指定单位负责或由招商局负责）3日内主动开展项目跟踪服务工作；对于投资额在亿元以上的项目应由县分管领导会同有关单位予以项目跟踪服务，力争尽快达成投资意向；对于重大项目由县委、县政府主要领导5日内组织实地考察，招商局派人全程参与，考察后1天内要向县招商引资工作领导小组办公室报告考察情况。

在项目跟踪服务过程中应把握好以下工作重点：主动与项目投资主体接触，对项目进行深入考察，进一步了解项目信息（包括项目投资主体、投资实力、投资规模、生产内容、建设内容、项目税收贡献度等）；积极宣传推介我县优势及优惠政策，确保得到项目投资主体的认同与认可，推动项目尽快进入项目实质性洽谈阶段。

五、项目洽谈：牵头领导或引荐单位应与项目投资主体进一步确定项目投资规模（固定资产投资规模、流动资金规模、注册资本金等）、生产内容与生产规模、拟用地规模、项目预期贡献度（值）等，并结合我县有关招商引资优惠政策就政策扶持、供地规模、落地范围、项目建设工期、项目违约责任等有关事项达成框架性投资协议，经县招商引资领导小组办公室汇总初审后，3日内召集相关部门就项目及协议条款进行论证、认定。

六、项目签约：经招商引资工作领导小组论证后，根据项目产业、投资规模等条件，凡同意落地的项目，3日内要确定签约领导进行签约。经论证，认为不具备落地条件或需进一步考察核实的项目，由责任领导和责任单位根据有关事项再行洽谈，完善有关事项后再行提交会议予以论证。

商业地产考察报告篇3

四名最高学历仅为高中毕业的农民，注册了郑州富强节能科技有限公司（以下简称富强公司），承诺客户只需交纳一万多元的费用，公司就向其提供节能灯的生产工具和生产材料，包教包会，只要客户生产的产品合格，公司负责高价回收，客户不承担任何销售风险，坐在家里就能挣钱。

然而，当客户将做好的的成品送回去时却发现，无论产品制作得多么精良，永远被该公司定为不合格产品。

郑州警方调查后判定这是一种新型的犯罪行为，该公司成立仅一个月，共骗取被害人合同款83800元。就在警方深入调查这起诈骗案件时，另一个以同样手法实施诈骗涉案且涉案金额300余万、被害人多达200多人的大型诈骗组织浮出水面。

近日，这两个诈骗团伙中几名涉案人员分别被郑州市管城区检察院批准逮捕。

“兔子”横行

2011年年底的一天，河南省内黄县的韩自强（化名）在家看电视时，看到郑州市红冠科技有限公司（以下简称红冠公司）的一则节能灯项目的广告: 手工加工节能灯，有大量订单需要出口，有意者请主动联系，需要大量的加盟商，详询……

思量再三，韩自强准备实地考察一番，然后投资这个项目。2012年1月，韩自强从内黄来到郑州。

“我刚出火车站，就听见两个人在谈论关于节能灯的项目，经不住好奇，我就上前询问。”韩自强事后回忆说，“那两个人自称是山西人，这次来河南是专门考察‘富强节能科技有限公司’的，这个公司效益比红冠科技有限公司好，只要代加工的商品符合标准，他们负责全部高价回收并负责销售，客户基本不承担任何风险。”

听了这话，韩自强就没有再去红冠公司，而是跟着这两个“朋友”一同来到了富强公司。

“其实，那两个山西人是‘兔子’。”在郑州市第一看守所，原富强公司投资人高鸿说。

高鸿所说的“兔子”，实际上就是托。笔者调查后了解到，一些有实力的企业为了寻找合伙人，推销自己的项目，就花高价钱在电视、广播、网络等媒体上大量做广告，吸引人前来考察并最终加盟。高鸿等人就是看准了这些考察项目的人，在车站撒了很多托，让托把考察项目的带回自己的公司。

高鸿说，之所以称这些托为“兔子”，是因为兔子不吃窝边草，而他们专门抢同行生意。每骗来一个人，高鸿等人收取一万多元不等的“费”，而“兔子”则能从“费”中拿到将近60%的“提成”。

骗签合同

韩自强回忆说，他到了富强公司后，高鸿便向他和“兔子”介绍了自己的公司，称其公司所的节能灯产品市场销路很好，并承诺只要他们的产品合格，公司均以高价收购，客户根本不用考虑销售问题。

之后，高鸿开始游说韩自强签订协议。见其犹豫，“兔子”先签订协议，紧接着高鸿又试图说服韩自强加盟。看到一同前来的“考察者”都签了合同，韩自强消除了疑虑，也与富强公司签订了合同。

与韩自强的经历有些类似，河北省廊坊市大城县的李蒙也是在网上看到了红冠公司的广告，最终被“兔子”带到富强公司的。

“高鸿说为了保护我们客户的经济利益，他们公司一个县城只准有一个加工商。”李蒙告诉笔者，由于头一次来只是为了考察项目，身上没有带钱，于是交了几百元“订金”，把这个名额给占下后就回家筹钱去了。

见李蒙几天没有露面，高鸿使出了杀手锏。高鸿打电话给李蒙，告诉他大城县又来了一个商，如果其再不交费，不但项目要让给别人，而且连押金也不退回。

见此情景，李蒙急忙将借来的加盟费交给高鸿，并与其签订了合同。

据了解，除了韩自强、李蒙，被骗签合同的客户还有很多。

骗局被揭穿

当韩自强、李蒙等人将做好的的成品送回去时，他们发现无论产品制作得多么精良，都会被富强公司定为不合格产品。

当同样被骗的河南省沁阳市西万镇的刘霞（化名），第四次带着产品出现在富强公司的时候，几名质检员从她带来的300支灯泡中仅挑出了45支，“其他的产品质量都不合格”。而这之前的三次，带来的产品均被定位为不合格。

拿着对方给的45块钱，刘霞十分恼火，她当即要求公司技术部经理陈晓亲自做一个。

“非常戏剧性的一幕发生了，当身为技术部经理、负责培训新人的陈晓做出一支节能灯后，刘霞发现竟还没有她做的好。”办案检察官笔者说。

面对刘霞的质疑，陈晓在慌乱中说：我们只是负责教会你们怎么做，师傅领进门，修行靠个人，你们必须做合格。

对于这种回答，刘霞觉得无法理解，感觉自己上当受骗了，于是选择了报警。

办案机关调查后发现，犯罪嫌疑人发给被害人制作节能灯的材料中有一种粘合剂，这种粘合剂在粘合材料的时候会溢出，这本是手工操作不可避免的，而该公司所谓“质检部”的工作人员就以此为借口拒绝接受客户加工的成品。

接到报警后，公安部门迅速采取行动，掌握相关证据之后，对涉案的四名主要犯罪嫌疑人采取措施。

黄雀在后

4月17日，郑州市管城区检察院依法对富强公司四名负责人批准逮捕。4月27日，《河南法制报》大篇幅报道了富强公司的诈骗方式。

媒体报道后，当地公安机关每天都能接到类似的报案，但矛头却多数指向红冠公司。

“在对富强公司进行审查时，我们就注意到了那家在电视、广播、网络投放大量广告真正吸引客户前来的红冠公司。”办案检察官说，“这家看似正规的招商公司被富强公司抢占客源、栽赃诋毁，似乎一直都是以受害者的身份出现，然而随着调查的逐步深入，一个涉案300余万、被害人多达200多人的大型诈骗组织浮出水面。”

“我们以手工制作节能灯为诱饵骗取客户保证金。”在河南省第一看守所，原红冠公司总经理马晨说。

根据马晨交代，红冠公司成立于2011年底，各股东投资约120万元。其间，该公司谎称有大量节能灯销售订单需对外委托加工，以承诺回收加工成品和退还投资款为诱饵与被害人签订合同，再通过验收客户成品时以不合格为由不予回收产品，从而骗取被害人投资款。

该公司的分散加工模式分为：家庭型，保证金9800元；创业型，保证金13800元；工厂型，保证金22800元；规模型，43800元；综合型，95800元。

笔者笔者了解到，红冠公司的部门设置极为精细，共分为业务部、发货部、质检部、司机班、守卫部和招商部7个部门，招商部又包含话务室，最多时在岗员工达数十人。公司先在各个地方电视台、网络、电台投放大量广告，每天仅广告费用就高达15万。

“现在市场竞争十分激烈，我们的工作就是严防‘兔子’。他们不断侵蚀我们的客源，客户还没到我们公司就被他们拉走了。”原红冠公司司机班负责人康辉说，“为了防范‘兔子’侵蚀本已稀缺的客源，我们组织人力，针对‘兔子’的招数专门成立了招商部、司机班和守卫部。”

据康辉交代，招商部内部设立话务室，当有客户看到广告打电话前来询问时，就由公司专门聘请的十几名声音甜美的话务员出面回答，每名话务员面前都有一张清单，清单上列举了数条客户经常问到的问题以及回答内容，目的就是让客户相信这个项目稳赚不赔，并说服客户前来视察。之后话务员将客户信息汇总至业务经理聂海处，由聂海继续和客户联系，直至客户答应前来考察。

“若客户来考察，红冠公司就安排司机班专车接送，如果客人要求自己打车来，公司就报销打车费，安排食宿，并由话务员提醒客人：车站骗子多，不要和陌生人说话！这样做的目的就一是为了防范‘兔子’抢客源，二是彰显公司实力，让客户放心。”康辉说。

红冠公司的“秘密”

“这些节能灯的配件和组装器械大都是广东、山东等地的小厂生产的，这些配件本身就不合格，用这些不合格的配件生产出来的产品能合格就怪了！”办案检察官说。

河南省汝州市的潘亮（化名）曾在红冠公司加盟了“创业型”项目，与其他受害者一样，他生产出的产品屡次被该公司售后部拒收。

一次偶然的机会，潘亮在电视上看到了节能灯检验合格的方法，就是对节能灯的灯头上的塑料件外壳进行燃烧处理，若能够烧焦变黑的为合格产品，塑料件外壳燃烧带火苗的为不合格产品。

于是，他就对自己做的节能灯进行试验，结果惊讶地发现节能灯塑料件外壳竟然出现火苗，这说明红冠公司所提供的节能灯散件本身就是不合格产品。

据办案检察官介绍，不论红冠公司还是富强公司都专门成立了“售后部”，用以“堵截”前来验收的客户。因为此项工作在整个诈骗环节中作用最大，“售后部”普通工作人员的月薪都非常高。以红冠公司“售后部”为例，一名普通员工的月薪就达到6000元，这个月薪甚至超过了公司总经理的月薪。

“售后部”针对上门质检的客户一般采用两种应对方法。第一种是“一退再退，知难而退”。每次客户前来质检，售后均以质量不合格为由不收产品，让客户回家返工。

为了稳定被害人，该组织在收货时严格按照15%的比例收货。他们的理论是如果一支节能灯都不收，被害人会心生猜疑，如果收得多，该团伙根本没有销售渠道，所收的产品都在仓库堆积，便没了利润。“15%的比例恰到好处，被害人会认为自己刚刚进入这个行业，技术不熟，合格率低在所难免。这是搪塞被害人的重要借口。”

笔者笔者了解到，这种手工制作节能灯的方法在近十年之前就已经被淘汰，如今手工制作出来的节能灯根本就没有销路。一些受骗的客户，最终要么自认倒霉，要么被售后部的工作人员连哄带骗，将合同由自产代销改签成自产自销。

“售后部”的第二种策略是“软着陆”。当客户多次送来的产品均被认定为不合格产品而感觉被骗，并要求退款报警时，售后部经理梁峰会先带一帮人上前恐吓，如果恐吓效果不好，客户非要报警，他们一般从“加盟费”的10%开始谈退款，但最多退个两三千元。

“该组织称客户生产的是不合格产品，他们只是按照合同办事，客户违约在先，就是打官司也不怕，不如双方各自损失一些，息事宁人最好。一般客户都会自认倒霉，拿钱走人。”办案检察官说。

以红冠公司为例，为了避免前来闹事的老客户影响新客户与公司签订合同，该公司特意把负责签合同的办公室与负责售后的办公室安排在间距50米的两栋写字楼内。客户签字交钱的办公楼下也安排了“保安”，这些保安见到拿着白色泡沫箱子前来质检的客户，就将其拦在楼下，让他们去“售后部”所在的办公楼，避免与新客户见面。

“这些保安上防工商税务，下防‘兔子’、商托，责任重大。”马辰说。

“于是在红冠公司就出现了一个奇怪的现象：老客户在后面的办公楼里砸门撬锁与售后部周旋，新客户仍旧欣喜地与业务部订合同。”办案检察官告诉笔者笔者，“直到公司售后关门了，这些客户才知道不是自己生产的产品不合格，而是遇到骗子了。”

办案检察官介绍说，很多被害人都是来自偏远农村，被骗后几乎是负债累累。在犯罪嫌疑人的笔录中，笔者看到一段话：有一名客户交完费之后，兜里除了车票什么都没有了，还是我给了他一块钱让他坐公交去的车站。

然而公司的投资者却因此大发横财，以红冠公司为例，在短短的3个多月里，不仅股本全部返还，而且每人还按投资额以1比1的比例分了红利。马辰入股4万元，返还4万股本后，又分红4万元。

加工回收诈骗案频发

5月3日，郑州市管城区检察院以涉嫌诈骗罪对马晨等11人批准逮捕。

“不论富强公司还是红冠公司均系依法成立，经营内容均在合法授权的范围之内。但实质上，该类行为从开始签订合同时就根本不打算履行回收产品的义务，具有非法占有的主观故意，是以商业欺诈行为作掩护的诈骗犯罪。”办案检察官说。

据了解，之前社会上就出现过类似事件，有制作绢花、圆珠笔的，也有制作珍珠领带的，但无一例外都是以高价回收加工成品、提供技术支持、零投资风险、巨大利润空间等为诱饵，诱骗被害人与之签订合同并骗取所谓“保证金”抑或“加盟费”。

当笔者在百度搜索中输入“节能灯”、“珍珠领带”等词汇后，竟然出现了上千条相关搜索项，其中不乏各种售卖商家的店铺链接，有的商家公然以“先销售，后结算，央视品牌推广”或“合作办厂，在家当老板”等信息招揽生意。商家通常留的联系方式为手机号码、QQ号码、电子邮箱或公司网站等。

办案检察官还告诉笔者，有些商家还在各个地方电视台、广播电台大肆广告，蒙蔽那些交通不便、通讯欠发达地区的群众，这次打击的这个犯罪团伙所诈骗的被害人绝大部分来自偏远农村，就是看到或者收听到此类广告信息后来到郑州“淘金”的。

这些广告信息鱼龙混杂，对其态度不能一棍子打死。其中确实有一些正规厂商在诚信寻找加盟客户，但也有相当别有用心的公司借此渠道大做文章。

一般情况下，受害人会将此类情况反映到当地工商局，但是工商局也会觉得相当棘手，因为对于这些手工制作的公司，他们的营业执照、税务登记一般都是合法的，不少被骗者就说是看到对方有营业执照才跟他们签合同的，所以工商部门在平时所做的也只有提醒。

“而且，双方的合同都是自愿签的，表面上看不出什么问题，工商局也找不到哪条规定可以查处这类公司，所以有人投诉到工商局时，他们也只能调解。”办案检察官说。

近年来，此类诈骗行为呈现愈演愈烈之势，吉林、山东、湖北、安徽、河南等地纷纷爆出此类诈骗案件，作案手法雷同，涉案数额庞大。

商业地产考察报告篇4

一、研究方法描述

(一)样本选取标准及过程为考察公允价值会计的应用对金融机构资产负债表的影响，SEC选取了由50家发行人构成的样本。选择标准与过程如下：首先，鉴于公众主体财务数据的获得便利性，取得一份较为完整的上市金融机构(以下简称“发行人”)名单，包括银行、经纪商、保险公司、信用机构以及政府资助企业(GSEs)，以标准行业分类(SIC)代码为基础，合计超过900家。第二。按发行人最近财务年度报告的资产总值排序。第三，按以下标准从经排序的列表中选出50家样本：(1)为覆盖美国金融机构最近财务年度至少75％的资产，选取列表中前30家发行人，并界定为“大规模发行人”，其最近财务年度的资产均超过1350亿美元；(2)为获取小型金融机构的代表性样本，从列表中前30家后的最大型公司开始，每隔42家选出一家，由此得到20个样本，并界定为“小规模发行人”；(3)已入选但未能满足以下补充性标准的公司将被剔除，列表上紧接其后的公司则入选：一是外国私人发行人排除在外，因获取其按照美国GAAP提供的年度与季度财务信息存在困难；二是不以11月30日或12月31日为年度结束日的发行人排除在外，以保证数据的可比性；三是如发行人向SEC提交的年度与季度报告不含当期财务报表、报表附注以及管理当局分析与讨论书，则排除在外。由此，SEC的研究对象以大规模金融机构为主(前30家均入选)，小规模机构则随机抽取，覆盖面广，分析数据源自发行人向SEC提交的10-K表、10-KSB表、10-Q表、10-QSB表、报表附注以及MD&A等公开报告。

(二)研究期间的拓展对于所有以日历年度作为会计年度的公司，SFAS 157《公允价值计量》和SFAS 159《金融资产与金融负债公允价值的选择权》均从2008年1月1日开始生效。因此，为考察公允价值会计对资产负债表的影响，SEC将研究期间主要限定于两份准则对所有样本均生效后的2008年第一报告季度结束。但两份准则允许公司从2007年1月1日起提前应用，11家样本机构(主要为大型银行与经纪商)便作出了这种选择。于是，在提前应用者与未提前应用者之间，2007年度的会计信息缺乏可比性。为理解这一期间内公允价值使用的进展与变化情况，SEC拓展了研究期间，将2006年末(两份准则均未对任何一家机构生效)与2008年第一季度(所有公司均已采用)的财务信息进行比较。在准则不影响特定财务数据的场合，SEC也对2006、2007与2008年连续期间数据作出分析。此外，视发行人的情况，SEC在某些场合也对2008年第三季报进行分析。

(三)样本总体的划分对于样本总体。SEC按发行人所处行业与发行人规模大小两类标准再作细分(具体见表1、表2)，以此检验公允价值(哪些项目采用公允价值计量)和SFAS 157(如何计量公允价值)对金融机构财务报表的影响。

二、研究发现与述评

(一)资产与负债考察主要考察以下几个方面：

一是以公允价值计量的资产与负债的显著性程度。

(1)以公允价值计量的资产与负债比重分析。根据SEC的检验，在总体上，截止2008年第一季度末，样本机构记录的以公允价值计量的资产占资产总额的45％，以公允价值报告的负债占负债总额的15％。SEC强调，此处只考虑持续性公允价值计量的情况(无论是强制要求或应用公允价值选择权的结果)。但在行业之间，这些比重差别较大(见表3)，资产类型及其重要性呈现明显不同的特征(见表4)，并且样本发行人并非均为分布于45％与15％周围(见表5)。

SEC发现，以公允价值计量的资产比重在不同规模机构间的差异主要受其行业构成影响。比重最高的保险公司仅占大规模发行人资产总额约18％，而占小规模发行人资产总额将近72％。小规模组中，保险公司69％的资产采用公允价值计量，仅略低于大规模保险公司报告的71％这一比重。对于非保险公司，大规模组中资产总额的39％以公允价值记录，小规模组中该比例仅为16％。SEC认为两个主要因素导致这一差异：其一，大规模发行人拥有更多被强制要求以公允价值报告的交易性与衍生性资产。对于非保险公司。无论规模大小，以公允价值计量的主要资产类型为投资、交易性资产和衍生工具。这些项目占大规模发行人资产总额的36％，却仅占小规模发行人资产总额的14％。其二，管理层主动对某些资产选择以公允价值报告。在非保险公司样本中，17家大规模发行人选择应用公允价值选择权，小规模发行人则仅一家。

负债方面，几乎所有以公允价值报告的负债均与大规模发行人相关。20家小规模发行人中，14家没有报告任何以公允价值计量的负债；而全部30家大规模发行人均报告了以公允价值计量的负债，主要类型包括储蓄、交易性负债、衍生品、债务、回购协议以及其他负债。在行业方面，经纪商以公允价值报告的负债比重最高，这与该行业近50％的资产采用公允价值计量并将其变动计人收益表相关。为协调资产与负债的计量基础，经纪商广泛地使用公允价值选择权，以公允价值计量诸如回购协议和结构化票据等负债。

(2)以公允价值计量且其变动计入当期损益的资产与负债比重分析。SEC发现，总体上，采用持续性公允价值计量的资产，其公允价值变动并不总是影响当期损益，有些变动额在“其他全面收益”(OCI)中确认，或者被相关负债的等额变动所抵消。以公允价值计量并将其变动额计入当期损益的资产占总资产的25％(占全部以公允价值计量的资产56％)，而余下20％采用公允价值计量，但其变动额不影响损益。负债的公允价值变动通常在当期损益中确认。只有现金流量套期关系中衍生性负债的公允价值变动计入其他全面收益中，而这在金融机构资产负债表中所占比重并不显著。

需说明的是。在大规模发行人组中，经纪商与银行业占较大比重(约15％)。这两类金融机构持有较高比例的被强制要求以公允价值计量且其变动计人当期损益的交易性资产与衍生工具组合(如图l所示，经纪商与银行业持有的以公允价值计量并影响损益的资产比重较高)。小规模发行人则主要由银行业与保险公司构成，持有大量通常被指定为可供出售金融资产的固定收益证券组合(如图2所示，其公允价值变动不影响当期损益)。

(3)公允价值选择权的应用情况。SFAS155,SFAS156和SFAS

159均向公司提供以公允价值计量某些资产与负债的选择权。尽管几份公告生效日期不同，但SEC仍然获取了发行人主动选择以公允价值报告的资产与负债比重。总体上，公允价值选择权并未得到广泛应用，应用比例为总资产的4％与总负债的5％。SEC认为。这可对2006年末至2008年第一季度末期间公允价值使用比例的轻微增加作出解释。从具体项目看，选择权主要应用于为销售而持有的贷款(HFSloans)、抵押服务性权利以及反向回购协议。

(4)应用SFAS 157和SFAS 159前后以公允价值计量的资产与负债比重分析。为确定SFAS 157和SFAS 159对以公允价值计量的资产与负债金额的影响，SEC将其生效前后(2006年底与2008年第一季度末)的公允价值使用情况进行对比。结果显示，以公允价值计量的资产比重由42％上升为45％，以公允价值报告的负债比重则从8％增至15％。如前述，SEC将比重的轻微增加归于公允价值选择权的应用。并且，根据这一比重变化，SEC认为，调到市价会计准则并未显著影响以公允价值计量的资产与负债比重。

二是持续性公允价值计量的资产与负债性质分析。经验数据表明，在持续地采用公允价值计量的资产中，投资性证券占比最大(44％)，其次为交易性工具(32％)。而投资性证券的85％为可供出售型证券，即其公允价值变动须计入其他全面收益。由此，SEC认为，交易性工具是影响损益表的最大资产类型，其次分别为衍生工具(9％)、单独账户(9％)、投资性证券(6.6％)及其他项目(6％)。

在所有以公允价值报告的负债中，强制要求以公允价值计量的交易性负债和衍生性负债占53％，余下47％通过应用公允价值选择权实现。应用选择权则主要出于分离嵌入衍生工具的规则以及避免(用于购买资产的)融资性证券与相关资产在计量基础上的不匹配等要求。具体比重分别为衍生品27％、交易性账户负债26％、回购协议18％、长期负债16％及其他负债13％。

三是公允价值层级中资产与负债的归类情况。SEC在报告中指出，SFAS 157的主要目标之一是改进公允价值计量的一致性与可比性。因此，该准则要求所有持续地采用公允价值计量的项目必须提供列表形式的披露。FASB在该份准则中创造性地提出公允价值层级概念，要求所有以公允价值计量的项目必须以输入变量的可观察性为基础进行分类。SEC的分析表明，在所有以公允价值报告的资产中，大部分资产(75％)处于输入变量可观察的第二层次；其次为处于第一层次的存在报价的工具(15％)；再次为第三层次的重大市场信息不可观察的工具(9％)。以公允价值计量的负债中，84％为输入变量可观察的第二层次工具，11％为存在报价的第一层次工具，余下5％为第三层次工具。

其中，对不同规模发行人的工具构成分析表明，小规模发行人拥有较大比例第一层次的工具。SEC认为，小规模发行人倾向投资复杂性较低且市场报价更易取得的资产，并相应解释了相对于大规模发行人，小规模发行人所持第三层次资产比例较低。

为确定经济条件变化尤其是流动性不断降低的影响，SEC对2008年第一至第三季度末以公允价值计量的资产与负债归类变化情况进行分析。总体上，在三个季度内，除第一层次资产比重降低1％、第三层次资产比重增加l％外，每一层次的分类基本保持一致。以公允价值计量的负债在公允价值层级中(三个层次之间)的归类基本保持一致，未受这一期间市场条件变化的影响。

应用SFAS 157的一个难点在于市场交易不活跃工具(第三层次)的估值问题。为考察这部分工具的分布结构，SEC按归入第三层次资产与负债的比重，对发行人的分布情况进行分析。

其中，第三层次资产主要包括：以次级与次优级抵押贷款为基础的非机构担保证券、私人配置公司证券、担保资产、住宅抵押基础证券、资产基础证券、抵押性债务证券以及流动性较弱的公司债券、贷款承诺和一些场外衍生工具。第三层次负债则主要包括：次级资产的衍生合同、资产基础证券、抵押债务合同、涉及不可观察关系的公司和其他非抵押性标的的信用衍生品、远期性质且(或)存在不可观察关系的权益和货币衍生合同、嵌入权益的结构化票据，远期性质且(或)存在不可观察关系的商品衍生品以及由已并入特殊目的实体(SPE)发行的某些无追索权的长期借款。

(二)权益分析从准则变迁影响及累计其他全面收益考量两方面进行分析。

一是准则变迁影响。SEC报告认为，一般情况下，由SFAS 157重新定义公允价值引起的差异须按未来适用法处理，只在三个场合进行有限的追溯应用。因此，总体上，SFAS 157对样本发行人的准则变迁影响有限。即70％的机构报告按SFAS 157对权益调整无影响，28％的机构报告的权益调整介于0％-5％之间，没有一家机构报告对权益的调整超过5％。但上述结论有一局限性，即SFAS 157的未来适用影响在不同行业间存在差异，而准则本身并未强制要求披露此类影响，许多场合主体并不予以披露。因此，可获得信息的差异很大。如在银行业，不存在充分的披露将特定影响分离开来，于是，SEC考量的是未来适用与追溯调整的综合影响。

SFAS 159的过渡条款要求，在准则应用日，选用选择权的项目其公允价值与账面价值间的任何差异应记录为权益调整。并且，公司须披露选用公允价值选择权的理由。SEC对此类披露的审阅表明，机构选择公允价值为计量属性的理由主要包括：(1)避免对被套期项目适用复杂的套期会计条款；(2)避免引起资产及其相关融资工具的计量不匹配；(3)对那些原本可能不符合套期会计要求的项目提供一个共同的计量基础。

二是累计其他全面收益的考量。以公允价值计量且其变动在权益而非当期损益中报告的工具主要为可供出售证券和指定为现金流量套期的衍生工具。对于前者，直到证券发生减值或被出售，在权益中累积的影响才转入收益表。现金流量套期关系中的衍生工具，则在确认被套期现金流量的相同期间将该影响计入收益表。

对于可供出售证券，截止2008年第一季度末，在累计其他全面收益(OcI)中递延的未实现损失总额为390亿美元，未实现利得为250亿美元。截止第三季度末，递延损失金额呈明显增加趋势，即790亿美元，未实现利得仅为169亿美元。鉴于递延损失与利得金额的重大性，SEC对这部分金额占可供出售证券的比重作了分析。结果显示，第一季度末来实现损失净额占可供出售证券比重为0.5％，第三季度末则上升至2％。第一季度末，在累计其他全面收益中递延的利得与损失占可供出售证券账面价值的最高比重分别为17％和69％。至第三季度末，该最高比重则分别为15％和10％。第一季度和第三季度分别有40和38家机构，递延的未实现利得或损失占其可供出售证券总账面价值的比重低于5％。

对于现金流量套期中被指定的衍生品，2008年第一季度末在

累计其他全面收益中记录的未实现损失与利得总额分别为180亿美元和20亿美元。未实现损失集中于4家发行人(合计损失总额150亿美元)，未实现利得集中于7家发行人(合计17亿美元)。

(三)收益表分析SEC主要从报表附注及管理当局讨论与分析(MD&A)中获取有关公允价值会计对金融机构收益表(重点关注净收益)影响的信息，但这种分析受现行列报与披露条款的限制。在许多场合，现行列报与披露条款未能提供或有助于对公允价值计量进行单独的清晰辨认。从历史考察，美国GAAP并未提供关于收益表项目列报的详细指南。对于以公允价值计量的项目，公司经常不以报表项目形式列报其变动额或不将已实现与未实现变动区分开来，尽管有时会计规则会要求公司在附注中披露其在收益表中记录公允价值变动的具置。SFAS 157明显拓展了针对公允价值计量的项目的强制性披露，但很难确定公允价值变动对收益表的总体影响。因此，SEC承认，这只是对上市金融机构收益表影响的近似而非全面的评估。

在SEE报告中，对收益表的分析分别从持续性公允价值计量与非持续性公允价值计量两方面展开。为考察持续性调到市价对收益表中确认利得与损失的影响，SEC分别审阅了交易性收入、选用公允价值选择权的项目以及第三层次工具的价值变动。总体上，每家样本机构确认的金额(以绝对值计)分别占2008年第一、第三季度权益的11％和10％。当将所有样本机构持续采用公允价值计量的项目上利得与损失相互抵消而以净额表示时，占第一、第三季度权益的份额分别增加3％和4％。然而，在金融危机扩大与蔓延的2008年，来自交易活动的收益明显低于2007年。在样本机构中，经纪商是资产公允价值变动影响收益表比重最大的行业，交易性收益是其收入的重要来源。按年度计，2008年交易性收益比2007年降低65％，这至少部分地导致大量从事交易性活动的经纪商和银行利润率降低。而交易性收益的降低则部分地被那些计入负债公允价值计量的自身信誉变动引起的收益增长所抵消。

SEC对第三层次工具的公允价值变动对收益表的影响也作了分析。结果显示。2008年第一至第三季度，第三层次资产占以公允价值计量的总资产比重从9％增至10％，负债从5％增至6％，且第三层次工具的公允价值变动相较权益是显著重要的。以净额为基础，2008年第一季度和前三季度第三层次工具的利得均占权益的6％。以美元绝对值计算，2008年第一季度和前三季度，第三层次工具的影响分别占权益的10％和7％。

SFAS 157要求公司确定负债公允价值时应考虑自身信誉变动的影响。SFAS 159则要求披露自身信誉变动对公允价值计量影响的程度。SEC在其报告中分析了发行人自身信誉变化引起的公允价值变动，2008年第一季度和前三季度，计入负债公允价值的自身信誉变化对收益和权益的影响分别是68亿美元和170亿美元(利得)。但在行业之间，信誉变动对权益影响的比重明显不同，SEC认为是由于某些行业对负债更多地选用了公允价值选择权。

在考察非持续性公允价值计量对收益表的影响时，SEC主要分析减值总额所占机构权益的比重。即将可供出售证券和持有至到期证券上记录的非暂时性减值损失、为销售而持有的贷款发生的价值调整以及商誉、其他无形资产和长期资产的减值合并考虑。研究显示，2008年第一季度和前三季度，减值费用为110亿美元和910亿美元，分别占权益的3％和8％。对比2006年，减值费用50亿美元占权益的1％。这表明经济状况不断恶化，资产价值不断调低。2008年前三季度，证券非暂时性减值在减值费用总额中占比最大，为620亿美元(占权益的5.1％)，其次为商誉减值280亿美元(占权益的2.3％)。在行业间，政府资助企业报告的非暂时性减值影响最大(权益的17％)，其次为保险公司(权益的12％)。但以非暂时性减值占可供出售证券价值的比重衡量，保险公司第一季度和前三季度的损失仅为1％和2.1％。即相比资产组合，这些资产价值的降低对任何行业都不属于较大的比重，尽管权益明显受此类价值变动的影响。因此，对权益的重大影响似乎来自于这些发行人的总体杠杆化头寸(1everaged position)。

为研究金融机构净收益降低的原因，考察其他重要因素的影响，由此准确评价公允价值会计作为诸多因素之一的作用，SEC拓展了对收益表的分析。分析发现，银行业、信贷机构和GSEs的净收益明显受所提取的贷款损失费用增长的影响。SEC认为贷款损失准备是一个历史成本概念，因其计提主要基于“已经发生的”损失(ineurred losses)，而公允价值在某些贷款估计中只起次要作用。即贷款偿还在多大程度上依赖于抵押品，在确定需要记录的不履约贷款准备金额时，会计规则才会在多大程度上结合考虑使用标的抵押品的公允价值。2008年前三季度，记录的贷款损失准备金额为1210亿美元，使权益降低幅度超过10％。对应2006和2007年分别为270和620亿美元，权益降低的幅度为3％和5％。

通过收益表分析，SEC认为，所有行业均遭受房屋价格下降、经济放慢与抵押贷款违约增加的影响。有些行业的损失表现为大额的(贷款损失)准备费用，有些表现为非暂时性减值损失(OTTI)费用，另有一些则表现为更低的交易性收益。

三、研究结论

(一)样本结论SEC这部分的研究表明，公允价值并未广泛应用于样本金融机构资产与负债的计量中，公允价值金额不显著，仅占样本资产总额的45％和负债总额的15％。公允价值计量影响当期损益的资产比重则更低(资产总额的25％)。余下仅影响权益金额。公允价值选择权也未得到广泛应用，仅占资产总额的4％和负债总额的5％，解释了准则过渡期间公允价值计量的轻微增加。因此，公允价值会计准则(主要为SFAS 157和SFAS 159)并未显著导致以公允价值计量的资产与负债比重增加。这与SEC一直强调的SFAS 157只定义公允价值及其计量框架而非界定哪些项目须以dR价值计量的观点相契合。研究亦显示，那些已采用公允价值计量的项目，主要以可观察输入变量为基础，备受争议的第三层次工具占比轻微。但收益表分析则表明，现行公允价值变动在表内列报的清晰度与表外披露的充分性是不足的。

商业地产考察报告篇5

循此思路，本文所要探讨的问题是：麦氏理论是在何种背景下提出的？其要义是什么？其有效性如何？如何认识市场因素对当代中国新闻生产的影响？

一、麦氏市场新闻业理论的提出及其要义

麦氏的研究源自其在斯坦福大学所写的博士论文《经济和技术因素对地方电视台新闻产品质量的影响》，该论文1986年动笔，1987年完成。在该论文的基础上，麦氏增补了部分二手资料，写成《市场新闻业：公民自行小心》一书，在1994年出版；随后又在1995年11月出版的《传播理论》上发表《新闻生产的市场模式》一文，论文略去了《市场新闻业：公民自行小心》一书中的个案材料，以纯理论探讨的形式呈现，也宣告了其理论的基本定型。

理解麦氏的市场新闻业理论有两个关键：一是市场新闻业的概念，二是商业化新闻生产模式。

早在19世纪中后期，随着便士报的产生，美国的新闻业就已开始市场化生存的旅程，市场理念与新闻理念的冲突自此如影相随。其后，新闻专业理念的形成和职业道德守则的确立，尤其是编辑权与经营权的分离，在一定程度上使事业化与商业化的矛盾得以缓和。然而，到20世纪80年代中后期，美国新闻业发生重大变化：“随着报纸、电视台乃至全国电视网被家族企业卖给了华尔街的投资者，越来越多的新闻由那些股份制大企业所生产，其股票持有者寻求回报的最大化。新闻部门也开始出现有MBA头衔的管理者的意向，而不是那些‘绿眼影人’的理念。读者和观众成了‘消费者’，新闻成了‘产品’，传播领域或曰信号领域成了‘市场’。”①针对此种变化，麦氏提出了市场新闻业的概念。那么，麦氏笔下的市场新闻业与便士报以来的市场化运作的新闻业有何不同呢？一是媒体所有权的变更——由家族企业变成了在华尔街上市的股份制大企业，投资人寻求投资回报的最大化。二是“国家”与“教堂”之间的围墙已经坍塌——编营分离的制度遭到破坏，持市场营销理念的管理者开始主导新闻生产。

麦氏以微观经济学的社会交易理论透视市场新闻业的新闻生产，提出了一个美国民主市场社会情境下的商业化新闻生产模式。麦氏指出，市场化运作、依靠广告作为主要收入来源的新闻媒体必须在投资者、广告商、消息来源、消费者四个市场上与其他媒介企业展开竞争，以获取必备的资源。

在商业化新闻生产中同时存在着四种交易：一是投资者与媒介企业之间的交易。投资者拿出资金和政策以获取利润与影响，作为媒介企业结构的一部分，投资人在新闻生产过程中发挥着最大的影响力。二是广告商与媒介企业之间的交易。广告商向媒介企业支付金钱(广告费)，以获取潜在消费者对其产品(服务)的注意。作为媒介企业的主要收入来源，广告商对新闻生产发挥的影响力仅次于投资者。三是消息来源与媒介企业之间的交易。消息来源向媒介企业提供新闻生产所需的素材，借助媒介报道获取媒体曝光，或传播其理念。四是新闻消费者与媒介企业的交易。新闻消费者付出注意力，或订阅费，以获取信息。消费者在新闻生产中发挥的影响力最小。

置身于新闻部门的新闻工作者按照媒介企业自身的组织文化行事，这种组织文化来源于两套不同的规范——新闻规范和市场规范。新闻规范立足于通过客观公正的报道，来保障公民的知情权，不考虑达成目标所需要的人力物力成本；市场规范则追求媒介企业自身利益的最大化——以尽可能低的成本生产出能吸引最多广告商感兴趣的受众的内容。

麦氏宣称：尽管新闻规范和市场规范并非完全不相容，但二者在实践中时常发生冲突，且一旦二者发生冲突时，市场规范往往战胜新闻规范成为主导新闻生产的逻辑。1994年麦氏出版《市场新闻业：公民自行小心》一书时，认为新闻就是这两种规范互相受协下的产品。1995年，他在《新闻生产的市场模式》一文中，对原有的观点进行了修订——断言经济理性已取代社会责任成为媒介常规的基础。②

二、后续研究者对麦氏理论的质疑

自麦氏的市场新闻业理论提出后，市场逻辑对新闻生产的影响、为市场服务与为公众服务能否协调等问题已成为美国新闻学研究中的显著议题。然而，本领域一些后续研究者的发现却并未对麦氏的结论形成有效支持，反而对其构成了质疑。

1992年，安德伍德(Underwood)等人对美国西部沿海12家报社的新闻采编人员展开调查，其所探讨的问题是：在市场新闻业浪潮席卷美国各大媒体的背景下，报纸的编辑方针与新闻生产管理发生了何种变化？其对新闻产品的质量带来了何种影响？调查结果显示：报纸确实变得更加读者导向与市场导向了。不过，受访者同时认为，他们的报纸依然强调传统的新闻价值观。略占多数的受访者声称，在更加重视市场效益的情况下，报纸的新闻产品质量较之以前却提高了。据此，研究者给出如下结论：报业发生的变化是复杂的。报纸正通过更强调消费者导向的新闻业来赢得市场，不过同时也力图维护了传统的新闻价值观——那些新闻工作者所珍视的专业社区自治及为社会提供公共服务的理念。③

市场驱动的媒体是否会优先考虑经济效益，而将新闻产品的质量的考量置于相对次要的位置？1994年，科尔森(Coulson)就此问题针对报社采编人员展开了调查，结果有47％的受访者给出了否定的答案，39％的受访者给出了肯定的回答，14％的受访者表示不确定。④

对于市场驱动新闻业的一个常见的批评是：受市场驱动的媒体将偏向于 报道娱乐性强的新闻，更少致力于有关公共事务的严肃新闻。对此，毕姆(Beam)在1996年通过严格的抽样调查针对美国报业展开研究，来自全美182家报社的406名高级采编人员接受了调查。研究发现，与市场倾向较弱的报纸相比，具有更强市场倾向的报纸反而更加坚守传统的新闻价值观，更多地致力于有关严肃公共事务的报道，而且更有可能在报道中持对抗性的观点。⑤

1995年，时任《洛杉矶时报》发行人的马克·威利斯为了提高报纸的发行量以增加广告收入，决定采取措施来提高报纸的多样性，一方面增加少数族裔成员担任该报采编工作，另一方面开辟专门的版面与栏目提供少数族裔群体感兴趣的内容。1998年春至1999年秋季，密苏里新闻学院的研究者就此项目对该报的76名采编人员进行了深度访谈，让受访对象就发行人的动机和此项目的效应进行评估。研究发现，大多数受访者认为，发行人提高报纸多样性行为具有双重动机——既有提高经济效益，改善报纸经营状况的考虑，也有改进新闻报道质量的考虑。而且，几乎所有受访者都认为，该项行动所带来的效果是积极的——既改善了报社的经营状况，也提高了新闻报道的质量。换句话说，他们认为，良好的经营状况对提高新闻报道质量可以起到积极作用。⑥

这些研究所获得的结论是一致的：为市场服务与为公众服务可以并行不悖，在媒体更多地倾向于市场导向的同时，传统的新闻价值观并没有被抛弃，新闻产品的质量也并未降低。尽管这些研究本身有其局限性，但至少提示我们，麦氏的市场驱动新闻业理论及其商业化新闻生产模式的有效性需要重新检视。

三、麦氏的理论逻辑与实证基础再审视

先从理论探讨部分来看，在麦氏的分析中，新闻消费者的脆弱(consumer vulnerability)是一个至关重要的决定因素。

麦氏指出，要让市场正常运作，让“看不见的手”来自发调节各方利益，使交易双方共同获利，必须符合以下条件：一是交易双方能够理性行事，以维护自身利益；二是充分竞争的市场提供了足够的选择；三是买方对产品质量有充分的了解。

在与媒介企业展开交易的四个伙伴中，投资者、广告商、消息来源拥有相应的资源和条件，能够像媒介企业一样理性行事。但作为个体的新闻消费者却不可能做到理性、自利地行事，在市场中拥有的选择更少，而且，更为重要的是，缺乏判断产品质量的能力。在市场交易中，脆弱的一方将遭到剥夺。由于四个市场上的结构性失衡，更准确地说，由于消费者的脆弱，媒介企业倾向于按市场规范来组织新闻生产，在满足投资人、广告商和消息来源要求的同时，求得自身利益最大化。⑦

在《新闻生产的市场模式》一文中，麦氏用了一个形象的类比来说明投资人、广告商、消息来源、新闻消费者四方的力量对比及其对新闻生产可能施加的影响。若将四者共同参与商业化新闻生产的过程比作中的一场纸牌游戏，其情形就是这样的：“投资人作为庄家，制定游戏规则，使游戏能吸引参赛者，负责发牌。牌桌的两端分别坐着广告商和消息来源，通常情况下，他们是老练的、甚至是专业的玩家。另一端坐着新闻消费者——尽管不笨却是中的新手，而且还有两个不利因素：他们的赌本及能赢的钱都是有限的；发给他们的牌不能每张都看，要隔一次才能看。”⑧

在对新闻消费者进行界定时，麦氏使用的词是consumers，他的解释是报纸的读者或电视的观众。可见，麦氏所言的新闻消费者也即是大众传播中的受众。透过麦氏的论著，我们可以看出麦氏的受众观：受众是一群孤立个体所组成的集合体，作为个体的受众是非理性的，对媒体传播的消息缺乏判断能力和抵抗能力，会做出一致的反应。此类受众观让人自然联想起柏拉图的洞穴隐喻和李普曼笔下的幻影般的公众，进而显示麦氏在对受众理性的认识上，与李普曼有着一脉相承的血缘关系。

此种受众观无疑是有所偏差的。首先，受众并非孤立个体所组成的集合体。人是生活在社会中的人，是与他人交往的人，作为个体的受众(新闻消费者)置身于具体社会环境中并且与他人互动，每一个个体的身上都具有社会性。

其次，受众在一定程度上是理性的。在麦氏的眼中，受众是非理性的，其文中有言：“即使是‘有限的理性’，现在看来也是对一个消费者追求自身利益能力的过于乐观的估计。”⑨在他看来，个体受众既没有时间，也没有相应的资源了解媒介企业及其产品的情况，无法对新闻产品的质量作出正确的评估，因而只能接受被操控的命运。这种观点倒是与早期魔弹论中的受众观颇为一致，也可跟李普曼和法兰克福学派的观点相通，但受众研究后来所取得的成果早已发现受众理性的存在。1940年代的大众传播效果研究发现了受众的选择性，1970年代的“使用与满足”理论进一步呈现了受众的能动性，看到了受众在多媒介的环境中自主的选择能力、对信息的批判分析能力以及处理和探讨能力。当然，受众的理性与主动性并非绝对的，而是要受到社会结构和媒介结构的制约。

再次，“使用与满足”研究与文化研究中的“接受分析”从两个不同的路径出发，同时发现，对于媒介所提供的信息，受众并非照单全收，也不会做出一致反应。“使用与满足”研究发现：“受众能够积极控制信息处理的结构，与媒介结构和内容产生互动，由此可能对相同的媒介信息产生不同的解释和理解”。⑩“接受分析”发现，“受众按照他们自己的认识和期望，对媒介源所提供的信息的意义进行解码，虽然这种解码常常是在某些共同的经验框架内进行。”(11)麦氏提出，和规范新闻业相比，市场新闻业可能产生的社会效应至少有四种：新闻消费者从新闻中获知的信息可能减少了；受众可能会被误导；新闻来源可能施加更多的操纵力；受众变得对政治更加冷漠。对于前两种效应，麦氏采用的是内容分析所获得的证据，后两种效应则多来自推测。在讨论新闻产品的社会效应这一问题时，麦氏并未针对受众接收行为展开分析，没能呈现不同受众对同一新闻产品的解读与接收情况，因此也就忽视了受众对市场新闻业可能带来的负面效应的抵制能力。

从实证研究部分来看，麦氏的实证研究是围绕美国四家地方电视台的新闻生产展开的，他不仅考察了这四家电视台的新闻生产过程，也通过问卷 调查和内容分析对其新闻产品的质量进行了评估和分析。但其理论探讨却不仅指向美国地方电视台的新闻生产，而是所有以市场为导向、依靠广告作为主要收入来源的媒体的新闻生产。也即是说，麦氏认为，其结论是具有普适性的。

为何选择地方电视台新闻部门作为考察对象？麦氏给出的理由是：其一，市场新闻业最早就是在地方电视台新闻部门确立的。和报业不同，地方电视台新闻业中没有传统新闻理念的束缚，它可以自己创造新的传统。结果出现了一种新的新闻样式，它更关注大众的需要，而不是报业所宣扬的传统的新闻价值。其二，麦氏坚信，地方电视台那时已成为美国新闻产业的主导力量。地方电视新闻成长最快，且比全国性电视网新闻或者报纸新闻更受欢迎，但其重要性却被忽略了，学界对其研究非常不够。

有批评者指出，麦氏的研究无异于在桶中捕鱼，早在研究开始前结论其实就已在预料之中。众所周知，与报业相比，地方电视新闻业更注重赢利。(12)

就麦氏理论产生的基础而言，其结论在效度方面具有一定的时空范围——20世纪80年代中后期美国地方电视台的新闻生产。麦氏并未对报纸和全国性电视网的商业化新闻生产进行实证考察，则其理论与模式的普适性尚需进一步的检验。换句话说，即便是麦氏的理论能够正确地解释和预测地方电视台的商业化新闻生产，但其对报纸、全国性电视网等其他媒体的商业化新闻生产的有效性却需要进一步检视，况且前文所提及的众多针对报业开展的研究也确实与麦氏结论不相吻合。

四、结论与启示

综上所述，麦氏首次应用微观经济学的社会交易理论透视美国地方电视台的商业化新闻生产，提出了市场新闻业的概念，并建构了一个美国民主市场社会情境下的商业化新闻生产模式。该模式将商业化新闻生产过程视为媒介企业与投资人、广告商、新闻来源和消费者进行交易的过程，并将这一过程置入特定的社会环境(文化、法律/法规、科技)中进行考察，既充分地考虑到了内部的各种要素，也顾及到了外部社会环境因素，该模式本身是较为周全也是合适的，对于商业化新闻生产可能出现的一些负面倾向也有很强的解释力。但是，对于模式内部各种力量的博弈过程及其结果，对于外部社会环境要素如何作用于具体的新闻生产过程，却还需要进一步的理论探讨和实证考察。

审视麦氏的市场新闻业理论，自然使人联想到当代中国的新闻生产，麦氏的模式对于我们考察当代中国的新闻生产也能提供有益的启示。但是，对当代中国新闻生产的特定语境先要有清醒的认识。首先，经过30多年的新闻改革，我国的大多数媒体已走上了市场化生存的道路，市场逻辑在新闻生产中开始发挥重要作用。其次，中国有着独特的传媒体制，当代中国的新闻生产是有限商业化新闻生产。从所有制的角度来看，中国的媒体乃国有资产。在传媒管理上，我国实行党管媒体的制度，媒体必须无条件地完成党和政府的宣传任务。再次，中国新闻业尚处于市场化运作的早期阶段，不仅市场机制不健全，外部的法律机制与媒体的自律机制也不完备，新闻专业理念尚在形成之中。来自西方的新闻专业理念与中国传统的“文人办报”理念相遇，共同塑造着中国新闻人的责任意识和家国情怀。

迄今为止，从整体上看，市场逻辑对中国新闻业的影响是积极的。市场化改革不仅催生出新的媒体品种，改变了传媒格局，也催生出中国媒体的受众意识和责任意识，使新闻产品的质量得到了提升。与此同时，市场逻辑的负面效应也开始显现，虚假报道、有偿新闻、低俗之风、不良广告屡禁不止，成为全民公害。

考察中国的有限商业化新闻生产，需要将其置入到当代中国的独特语境中，既看到各种社会结构性因素的制约，也承认包括新闻工作者、受众、广告商、消息来源等在内的各个行为主体的能动性，以主体间性的视角来考察他们之间的互动，从而真正揭示中国当代有限商业化新闻生产的逻辑，建构本土的原创性理论。

注释：

①［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，第11页，新华出版社2004年10月版。

②［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，新华出版社2004年10月版。John McManus(1995): A Market-Based Model of News Production, Communication Theory, 5(4): 301-338.

③Underwood, D., & Stamm, K. (1992). Balancing business with journalism:Newsroom policies at 12 west coast papers, Journalism Quarterly, 69(2), 301-317.

④Coulson, D. C. (1994). Impact of ownership on newspaper quality, Journalism Quarterly, 71(2), 403-410.

⑤Beam, R. A. (1998). What it means to be a market-oriented newspaper, NewspaperResearchJournal, 19(3), 2-12.

⑥Gross, R., Curtin, P. &.Cameron, G. (1999). Diversity advances both journalism, business, NewspaperResearchdournal, Spring 2001 v22 i2 p14

⑦［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，新华出版社2004年10月版。John McManus(1995): A Market-Based Model of News Production, Communication Theory, 5(4):301-338.

⑧John McManus(1995): A Market-Based Model of News Production, Communication Theory, 5(4):321.

⑨［美］约翰·麦克马纳斯著，张磊译，《市场新闻业：公民自行小心？》，新华出版社2004年10月版，第99页。

⑩周葆华，《效果研究：人类传受观念与行为的变迁》，复旦大学出版社2008年11月版，第176页。

(11)丹尼斯·麦奎尔著，刘燕南、李颖译，《受众分析》，中国人民大学出版社2006年4月版，125-126页。

商业地产考察报告篇6

2、 与访问国的有关商业组织或商业服务机构联系，请求代为物色和联系客户。

3、 出国之前，委托商旅接待机构在访问国当地的报纸上刊登贸易访问新闻广告，用广而告之的方法向访问国当地的贸易潜在客户访问团将于何时带何贸易产品和合作项目访问该国，并欢迎光临及交流洽谈等新闻广告，以寻求更多之贸易客房。切忌到了访问国后再现找客户，那已经太晚了，也太迟了。

4、 委托商旅接待机构在访问国当地找一个较好的洽谈场地，可以是所住宿酒店的会议，亦可以是当地商会的会议室等。此外，产品样本、样品应尽可能齐全，这样洽谈效果会更好。

5、 每年需定时定点的组织类型的贸易访问考察团去已访问国进行贸易访问考察，切忌打“游击战”,要有统一规划的长远打算，否则，很难持久地打开已访问国的贸易市场。

商业地产考察报告篇7

因为要去美国，周叔莲拿着上级批件去买了一套西服和衬衫。想起1979年的往事，这位中国最著名的经济学家感慨不已。

周叔莲此行还要追溯到1977年。李先念在听取国家经委英法考察团汇报后认为，管理是发达国家企业发展的核心。后来又经邓小平等人反复强调管理对于企业发展的作用，中国陆续成立了质量管理协会、企业管理协会等机构。

中国企业管理协会第一任会长是袁宝华。他立即开始筹备企业管理干部研究班，对省级、大城市经委负责人和国企负责人进行轮训。

在这种背景下，由中国社科院和国家计委联合组成的中国工商行政管理代表团被派往美国，专门了解如何培养企业管理人才。

时年49岁的周叔莲，刚刚从国家建委调回中国社科院，在新成立的工业经济研究所任副所长。此时，他与吴敬琏等一班人已经在国内经济界小有名气。1977年，他在《光明日报》发表《科学、技术、生产力》，粉碎“”后在中国最早提出了“科学技术是生产力”。

“那时候几乎没有经营、企业管理这些概念。”周叔莲在向本刊记者讲起这次考察时说，之前在中国也几乎没有人知道MBA这样的词汇。

如何培养企业管理人才也是经济转变的核心问题。比如，要让企业管理者明白竞争的意义，并学会如何竞争。这些都是计划经济体制下根本不存在的东西。

十一届三中全会后，开放大局已定。中国的领导人将他们最得力的官员和经济学家们派往各国，系统学习和借鉴世界发展的经验。

日本、西欧、东欧的经济学家也被邀请来到中国，连番讲座。

世界上不同的经济学派和发展经验在这个刚刚打开国门的国家汇集、碰撞，并在之后的30年间掀起阵阵波澜。

0.73元的MBA教材

当时有许多人认为，发达国家的企业管理只会加剧无产阶级和资产阶级的矛盾

1979年夏天，中央开始布置全国经济结构调查研究。当时负责此事的国务院财政经济委员会秘书长姚依林提出，每个题目的调研都要包括现状、历史和国外经验，国外的发展道路也是关注的重要方面。

随后，来自中央部委和高级学术机构的经济考察团开始走出国门。中国社科院和中共中央书记处还专门出版了《经济研究参考资料》和《经济问题研究资料》两个内部刊物，刊登考察报告。

在1979年到1980年间，总数400期的《经济研究参考-资料》中，刊有日本考察报告、资料以及日本专家建议的约40期，涉及美国情况的33期，有关苏联、南斯拉夫、匈牙利等东欧国家的共80多期。此外还有为数众多的比较总结报告、综述性资料。

查阅这些资料可以发现，考察团来自农业、林业、金融等各个行业，有的外国企业甚至在一年中接待了几十个中国考察团。

周叔莲当时是经济结构组的负责人之一，这个组有400多人，一半搞理论，一半做调查。

“很多现在很平常的事情，那个时候没听过、没见过。”周叔莲说，当时有许多人认为，发达国家的企业管理只会加剧无产阶级和资产阶级的矛盾。

在美国，周叔莲发现企业管理人员几乎都接受过高等教育。而中国有相当一部分干部从未接受过系统的管理教育。同行的鞍钢负责人说，他们那里处级以上干部中有近60％的人是初中及初中以下文化水平。

企业管理人才的培养还涉及企业的管理结构。当时国家经贸委日本考察团也反映，日本企业对中国厂长不负责全部管理深感惊讶。

中国工商行政管理代表团回国后，编写了《美国怎样培养企业管理人才》一书，详细介绍了麻省理工、哈佛、斯坦福等5所顶级大学管理学专业的情况，详细到课程设置、考试题及勤工俭学等内容。周叔莲说，这本定价0.73元、不到300页的小册子，差不多是中国第一本MBA教材。

周叔莲还写了《政治经济学应该重视企业问题的研究》一文：企业是否发挥积极性，对于社会主义经济能否迅速发展，关系极大。而此前，企业、管理都不在政治经济学研究的视野之内。

这个世界熟悉而又陌生。周叔莲这一代经济学家大多在“”前接受高等教育，那时的图书馆里还可以找到介绍西方经济理论的书籍。现在他们终于能走进发达国家的工厂，详细追究这些生产线源源不绝的动力。而这些观察，日后影响了中国的发展方向和经济决策。

社科院的“普及班”

捷克人奥塔・锡克阐述了社会主义条件下市场和计划的关系，他受邀在北京、上海连作了7次报告

与官员不同，对现实的关注只是经济学家们在开放之初的任务之一。他们还负有更为重要的使命：从理论层面上了解世界发展的情况，为今后中国的发展道路规划蓝图。

周叔莲说，弗・布鲁斯、奥塔・锡克等人就是在那个时候被请到中国来的。

波兰人布鲁斯曾在1961年出版的《社会主义经济的运行问题》一书中明确区分了“社会主义经济制度”和“社会主义经济模式”。在他看来，在社会主义生产关系的基础上可能有不同类型的经济运行机制。

捷克人奥塔，锡克则阐述了社会主义条件下市场和计划的关系，即所谓“计划性市场经济模式”。

以上两人的理论对六七十年代的东欧改革都产生了巨大影响，对于中国的改革开放也有所启发。

当时主持经济工作的薄一波亲自与弗，布鲁斯交流了经济改革的意见。因苏联入侵捷克而流亡瑞士的奥塔・锡克则在北京，上海连作了7次报告，他的核心著作《社会主义的计划与市场》也风靡一时。

锡克离开中国后，还专门致函国务院发展研究中心总干事马洪，附寄了他的题为《社会主义的计划及其发展》的新作。其中总结了苏联、东欧国家改革的经验教训，并表示希望这篇文章能对中国的经济改革有所帮助。

当各地的工厂、企业开办科普班的时候，中国社科院这个中国最权威的研究机构也走马灯一样迎来了一位又一位“洋老师”。

对于周叔莲这样的第二代经济学人来讲，70年代末的确充满转折意味。这不只是说国家的变化，更是指他们学问的新天地。

周叔莲以及刘国光、董辅、吴敬琏等人，在学校中接受了正统的苏联政治经济学，毕业后到当时的中科院哲学社会科学部经济所工作。70年代末，在研究了十数年马克思主义政治经济学理论后，他们开始转向“中间地带”，后来又试着用西方经济学理论指导中国的发展。

决策层实事求是地选择，经济学家们则负责吸收、消化、演绎。日后中国发展市场经济，进而最终承认市场经济的理论脉络，就从这时开始了。

30年前的商品经济

一位日本经济学家说“中国没有真正的企业”，还举例说鞍钢的自主经营权不如日本公司的一个事业部

80年代初周叔莲去日本参加经济学术交流会时，一位日本经济学家说“中国没有真正的企业”，还举例说鞍钢的自主经营权不如日本公司的一个事业部。他告诉中国学者，企业就是“筹划新事业”。

这些在周叔莲等听来，都非常新鲜。

没想到此后的一二十年间，关于如何在中国建立新的企业制度，周叔莲一次次主动或被动地卷入争论。

1978年国家经委负责人袁宝华等访日归来，即提出必须发展商品经济，其核心是企业根据市场需要生产。这一观点出现在他们给国务院的考察报告中，是为企业改革的先声，并最终写入邓小平在中央工作会议上的讲话。

后来袁宝华访美，再次提出社会主义经济是公有制基础上的商品经济，是计划性和商品性的统一。

周叔莲认为，改革初期把重点放在调整国家与企业关系上，着眼于调动企业和职工的积极性。但它仍是在计划经济的范围内进行的。

1984年，周叔莲曾受当时的中国社科院院长马洪所托起草《关于社会主义商品经济的再思考》一文。此时距中共十二大不过两年，那次大会对社会主义商品经济的主张进行了批评。

据马洪的女儿马雅回忆，虽然邓小平、陈云都对这篇文章作了批示，但“商品经济”仍不能出现在正式文件中。到9月中旬十二届三中全会前夕，《中共中央关于经济体制改革的决定》(征求意见稿)上仍然没有“有计划的商品经济”。直到最后一刻，马洪一派才在争论中占得上风，“社会主义经济是有计划的商品经济”成为之后改革的新方向。

争论还在继续

经济改革中多次发生的火爆争论，都涉及评价经济改革的标准问题，即把生产力还是把生产关系看成是评价改革的根本标准

周叔莲后来曾这样评价1984年至1993年间的国企改革：指导思想是两权分离。广义上的产权改革，也从这一阶段开始。

然而两权分离只承认企业的经营权，并不承认企业的法人财产权。由此衍生的承包经营责任制也导致滥发奖金等大量短期行为。

作为两权分离理论的提倡者，周叔莲于1988年就在《企业改革和两权分离》一文中提出既要坚持这个理论，又要充实和发展它。

1993年周叔莲在《光明日报》发表《关于国有企业产权的几个问题》，因其中提出“所有制是经济手段”而引起巨大争论，并被公开指责为“私有化”。

此前，国内刚刚发生了“姓社”、“姓资”的大争论。而这场核心是“姓公”、“姓私”的争论，也是“姓社”、“姓资”在经济领域的反映。

次年，周叔莲在谈到这场争论时说，这完全出乎他的意料，因为“所有制是经济手段”是一个并不复杂的知识性命题，却被有些人视为“大是大非”。

他对这次争论的总结是，要把学术讨论和政治批判划清界限，“靠帽子和口号是解决不了科学问题的。”

《关于国有企业产权的几个问题》也成为新一轮国企改革的先声。1993年11月，十四届三中全会确立国企改革的方向是建立现代企业制度，承认企业拥有法人财产权。国企改革由此进入新的战略阶段，并对日后中国的成长影响巨大。

似乎从这时起，有关国企改革的争论就一直纷纭不歇，针对“抓大放小”、股份制等一系列具体政策，国企产权以及所谓“公有制地位”一直是争论的核心，包括有人认为国企根本不存在清晰产权。

渐渐地，改革者也发现，不可能让每一个企业都成功。十五届四中全会即提出“从战略上调整国有经济布局和改组国有企业”，这也正是周叔莲等人的新认识。争论当然仍不可避免。

在周叔莲看来，经济改革中多次发生的火爆争论，都涉及评价经济改革的标准问题，即把生产力还是把生产关系看成是评价改革的根本标准。

商业地产考察报告篇8

关键词：事前控制；进场验收；见证取样送检

中图分类号：TU198 文献标识码：A

1 事前控制

（1）认真熟悉图纸设

计文件是监理控制质量的重要依据之一，工程开工前应认真熟悉图纸，对建筑、结构中的疑问做好记录，积极参加图纸会审，同时注意基础、主体结构、楼地面、门窗、内外装饰工程中设计所使用的材料。

（2）熟悉施工承包合同

建设单位应在施工承包合同，分包合同及监理委托合同中明确监理单位在材料监理控制方面的责任和权限。监理工程师特别要提醒建设单位在合同中明确供货方式、品牌、规格、技术指标、质量要求，并要符合设计文件和相关标准、规范要求。

（3）选择材料供应商

总包单位在审查合格的材料供应商名单中选取3家以上供应商，并向监理工程师提供材料供应商的企业资质、营业执照、生产许可证等，经各方联合考察，结合其业绩选择信誉好、质量管理体系、质量保证体系健全、供货能力有保障的供应商。

（4）审核委托建筑工程材料检测单位的资质

根据《建设工程监理规范》和法律、法规要求，应对承包单位委托的材料检测单位进行考察，考察其试验室等级及其试验项目、法定计量部门对试验设备出具的计量检定证书、试验管理制度、试验人员资格证书等。

（5）审批总包单位编制的材料试验计划

总包单位编制的材料试验计划必须由工程技术人员和试验人员共同编制，经项目技术负责人签字，填报工程技术文件报审表后，监理工程师应根据设计图纸审核其结构、回填土、环保、防水、防火、节能要求等内容是否齐全，数量和试验组数是否符合要求。

（6）在监理实施细则中编制见证试验计划

① 根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定》，下列试块、试件和材料必须实施见证取样送检：用于承重结构的砼试件；用于承重结构的砂浆试块；用于承重结构的钢筋及连接接头试件；用于拌制砼和砂浆的水泥；用于承重墙的砖和砼小型砌块；地下、屋面、厨卫间使用的防水材料；国家规定必须实行见证取样和送检的其他试块、试件和材料。

② 根据《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）规定，人造木板、饰面人造木板，涂料，胶黏剂和水性处理剂的游离甲醛含量或游离甲醛释放量其限量应符合规定，且应抽取试样进行见证送检。

③ 根据《建筑内部装修防火施工及验收规范》（GB50354-2005）规定，用于室内装修的木质材料，高分子合成材料，纺织织物等须按防火要求的燃烧性能等级进行复试（见证试验）。

④ 根据《建筑节能工程施工质量验收规范 》（GB50411-2007）规定，对墙面，地面，屋面，通风，空调等保温绝热材料，门窗，幕墙，电线，电缆等材料按规范要求进行见证取样送检。

2 施工过程控制

（1）严把材料进场验收关。检查内容包括建筑材料的生产厂家资质，营业许可证，出厂合格证，出厂质量检测报告及材料包装、产品标牌、标识等；若为进口材料需有进口报关证明。同时还要检查该材料是否为国家淘汰或禁止使用的产品。

检查合格证和检测报告，其内容必须真实，齐全，完整，并符合相关规范标准要求。合格证要求有检测人姓名，检测报告要提供原件，当不能提供原件时复印件上必须注明原件存放地点，抄件人姓名，并加盖销售单位红章，监理工程师还应查看试验日期以保证检测报告的有效性。

检查材料包装须完整，应有生产企业名称、产品名称、品种规格、质量等级、执行标准及编号、数量、批号、生产日期以及生产企业的地址、联系电话等。

检查材料产品标牌、产品标识与材料质量证明书是否一致，检查材料外观尺寸、观感质量是否符合技术标准要求，数量是否与报验数量一致。材料检验符合要求后在《材料构配件进场使用报验单》中签字认可。

（2）对于用于承重结构的主要材料（钢筋，砼等），装修材料，防火材料，节能材料等，在厂家提供质量证明（合格证，检测报告）的基础上，还须按规范规定对进场材料进行复试，并按要求进行见证取样送检。

见证取样送检项目应齐全，按材料进场批次，依据相关规定的频率及方法进行，取样人、见证人需经专门培训，严格按照产品技术标准及检测标准取样，共同参与样品封存工作，并对所取样品的代表性和真实性负责。检测委托单上必须有取样和见证人员签字，然后送具有相应资质的法定检测机构进行检测，合格后方可用于工程中。

（3）对于3C认证的产品，生产企业应提供《中国国家强制性产品认证证书 》，对于实施3C认证的建筑用钢化玻璃等产品应在建筑玻璃实体上标注3C标志。

（4）监理工程师在日常的巡视工作中，要注意施工中所用的材料品牌，种类是否与材料进场验收一致。防止施工单位偷梁换柱，以次充好，一旦发现，一律返工，绝不姑息。

（5）严格执行工序验收制度，在验收中注意施工所用材料是否与材料进场验收一致。如钢筋的品牌，规格等在钢筋上有明显的标志。

3 主要建筑工程材料的质量控制

3.1水泥

水泥进场后应检查水泥的材料备案资料是否符合要求，3d强度报告中强度值是否达到要求，收到厂家补报的28d强度试验报告后，应核对R7和R28编号是否一致，强度值是否达到要求。

水泥复试（见证试验）取样时要特别注意代表性，从1个验收批取样时，应随机从不少于20袋水泥中的不同部位各取等量水泥，混拌均匀，从中称出不少于12kg作为试样。水泥在施工现场存放时要注意防潮，存放超过3个月要重新进行复试，按实际活性使用。

钢筋

检查每捆（盘）钢筋的标识牌，看其炉批号和检测报告的炉批号是否一致，带肋钢筋还要检查外观质量，若有颜色发红，飞边，裂纹等现象多为小型钢厂产品，质量难以保证。一般选用名牌钢厂钢筋，对于进口钢筋还要提供化学分析报告，符合相关要求后方可使用。

钢筋复试（见证试验）应按同一厂别，同一炉罐号，同一规格，同一交货状态，每60t为一个检验批，在任选的2根钢筋中切取。

对钢筋机械连接的工艺检验，是在正式施工前按同批钢筋，同种机械连接形成的接头试件不少于3根，同时应对截取接头试件的母材进行抗拉强度试验。接头的现场检验按验收批进行，同一施工条件下采用同一批材料的同等级，同形式，同规格的接头，每500个为一验收批，每一验收批次须在工程实体结构中随机截取3个试件做单向拉伸试验。当现场连续检验10个检验批均一次性抽样合格时，检验批接头数量可扩大为1000个为一验收批。

砌墙砖和砌块

检查烧结砖时应注意观察其颜色，颜色较淡者一般为欠火砖，由于未烧透，强度不足，敲击声发闷，敲击烧透的砖一般声音较清脆。欠火砖，要对其随机抽取样品送检。

蒸压加气砼及轻骨料小型空心砌块龄期须达到28d以上，否则会影响砌块强度。有的工程砌块进场时还冒热气，生产时间不长就运到工地，这样的砌块根本达不到强度和体积稳定性要求。

应注意各种砖和砌块的检验批量是否满足规范要求，烧结普通砖为15万块为1批，烧结多孔砖不超过5万块为1批，烧结空心砌块和空心砖砌块不超过3万块为1批，而加气砼和小型空心砌块不超过1万块为1批。

商品砼

监理工程师要组织相关人员到商品砼厂家进行考察，审查其营业执照，生产许可证，产品检测报告及业绩，从多家商品砼厂家中优选一家，考察其厂区，车间，生产设备和生产工艺，重点考察产品质量保证体系是否健全，是否能对商品砼质量进行有效控制。

商品砼厂家资料要齐全，每次浇筑砼监理工程师应检查其合格证，每车商品砼进场时监理旁站人员应检查厂家发料单，重点检查发料单中砼强度等级是否与设计相符，发车时间与进场时间是否超过初凝时间。现场实测砼塌落度时，偏差超标的要求退回，并要求施工现场负责人及时通知砼厂家调整塌落度，严禁在施工现场随意向罐车中加水。

防水材料

防水卷材，防水涂料进场后要进行外观检查，检查厂名，商标，批号等。防水卷材还要检查其厚度等是否符合设计要求。防水卷材是从同一生产厂家，同一品种，同一等级的产品大于1000卷时抽取5卷，100—500卷抽4卷，100卷以上抽2卷进行规格，尺寸和外观质量检验，在外观质量检验合格的卷材中任取一卷做物理性能检验。

聚氨酯防水涂料是常用的合成高分子防水涂料，同一生产厂家以5t为一检验批，抽取3kg（多组分产品按配比取）；聚合物水泥防水涂料又称JS复合防水涂料，同一生产厂家以10t为一检验批，产品的液体随机取样，配套固定组分的取样按袋装水泥的规定进行，两组分共取5kg样品。

无机防水涂料中的水泥基渗透结晶型防水材料和无机防水堵漏材料是按同一厂家，每10t为一验收批，在10个不同包装中随机抽取10kg，混合均匀，一分为二，一分供试验用，一份备查。

电线，电缆

电线，电缆要核查出厂合格证，检测报告，3C认证书，外保护层要有明显标识和制造厂标。

给水管材及管件

除检查常规质量证明文件外，还要有卫生许可证和中国疾病预防控制中心出具的检测报告。

新材料

新材料必须是正规生产厂家或研制单位的正式产品，有产品质量标准，并达到合格等级。对涉及地基基础，主体结构安全及环境保护，节能，防火性能及影响重要建筑功能的材料，应经有关管理部门批准。使用新材料应经设计和建设单位认可，并办理书面认可手续。

参考文献

[1] 民用建筑工程室内环境污染控制规范[S],GB50325-2010.

[2] 建筑内部装修防火施工及验收规范[S],GB50354-2005.