商业资产管理范文

时间:2023-09-15 11:00:25

商业资产管理

商业资产管理范文第1篇

【关键词】 商业资产 资产管理 创新

商业地产是资金密集型的行业,商业物业的年租金收益越高,其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资,不同于传统的房地产开发,其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中,对商业地产的资产管理不够重视,造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此,本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变,将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中,实现商业地产的资产运营效率的提升,实现商业物业的净利润的最大化,提升商业地产开发的投资收益率,促进商业地产经营目标的实现。

一、我国商业地产管理存在的主要问题

1、资金链管理形式单一,缺乏完善的资金循环机制

商业地产不同于其他房地产项目,商业地产的开发对资金的依赖性较强,因此,商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达,商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入,并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务,积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷,造成商业地产资产管理的不足,影响商业地产的开发管理和资产安全。

2、产权分散,资本市场参与度不高,未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大,因此,商业地产在建成之后,大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式,使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润,地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散,造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现,甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系,导致资金的外部循环机制未形成,商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏,造成商业地产开发商兼顾投资人的职能,造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用,企业在投资商业地产中直接融资的比例较低,严重影响商业地产运作效率的提升。

3、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异,造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式,在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼,这种模式相对低端,造成商业地产开发的筹资困难,造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果,造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展,对地产开发已经积累相当经验,但是,许多开发商在进行商业地产的开发过程中,对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验,导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才,导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力,严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足,导致商业地产的资产运营和管理的效率低下,以及商业地产保值、增值目标存在困难。

5、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业,根据相关统计数据显示,房地产行业的利润率达到了20%以上,许多地方的商业地产的利润甚至超过100%,商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格,因此,许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是,由于商业地产的开发利润较高,造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发,这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发,而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源,导致开发商重视地产开发的短线操作,而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法,确定商业资产的租金水平及其变动,通过加强对商业地产的资产管理,能够科学地掌握商业地产资产运营管理,获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理,其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象,改善商业地产开发商的融资能力,资产升值之后,开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行,能够促进商业地产租金的提升,实现资产的价值的升值,提高商业地产的人气、品牌效益,有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发,商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动,形成良性循环,促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式,从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理,实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先,商业地产应该加强资产运作的计划性,通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析,充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次,商业地产的运作应该具有综合性,完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合,完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等,提高商业地产区域性竞争实力。再次,提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助,围绕统一主题开展商业地产经营管理工作,促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划,才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性,实现商业物业的整体经营管理,促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制,只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题,通过建立和完善健康合理的投融资机制,才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金,提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式,创新融资渠道和融资方式,缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新,应该借鉴发达国家先进经验,引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域,从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移,促进商业地产的统一经营管理,从而实现商业地产整体资产管理能力的提高,促进商业地产通过科学的资产管理,实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中,应该加大对商业地产功能的提升,促进混合型的商业地产的发展,保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中,通过对不同的商业形态进行组合,实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体,促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施,实现科学的功能分区,通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合,实现动静分区,促进商业地产的开发形成完整的城市生活链,形成大型的商业综合体,有助于商业地产的资产整体效益的实现,保证商业地产资产的保值增值,促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值,必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此,加强商业地产项目的后续经营,能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言,应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营,促进商业地产资产管理价值的实现,保证商业地产成功运作并持续保值增值,提升商业地产整体物业的形象水平,促进投资者和经营者的利益最大化。

商业地产应该重视资产管理,将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中,加强对专业化的商业地产管理人才的培养,创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理,避免投资者的无序竞争,促进商业地产整体经营管理水平的提升,实现商业地产资产保值增值目标的实现。

【参考文献】

[1] 杨宝民、江禾、邓力维:商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社,2007.

[2] 章惠生:城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发,2010(3).

[3] 张健、董英兰:商业地产潜力规模的影响因素及决策研究[J].中国房地产,2010(3).

商业资产管理范文第2篇

1、产权分散,资本市场参与度不高,未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大,因此,商业地产在建成之后,大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式,使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润,地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散,造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现,甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系,导致资金的外部循环机制未形成,商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏,造成商业地产开发商兼顾投资人的职能,造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用,企业在投资商业地产中直接融资的比例较低,严重影响商业地产运作效率的提升。

2、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异,造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式,在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼,这种模式相对低端,造成商业地产开发的筹资困难,造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果,造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展,对地产开发已经积累相当经验,但是,许多开发商在进行商业地产的开发过程中,对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验,导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才,导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力,严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足,导致商业地产的资产运营和管理的效率低下,以及商业地产保值、增值目标存在困难。

4、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业,根据相关统计数据显示,房地产行业的利润率达到了20%以上,许多地方的商业地产的利润甚至超过100%,商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格,因此,许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是,由于商业地产的开发利润较高,造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发,这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发,而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源,导致开发商重视地产开发的短线操作,而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法,确定商业资产的租金水平及其变动,通过加强对商业地产的资产管理,能够科学地掌握商业地产资产运营管理,获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理,其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象,改善商业地产开发商的融资能力,资产升值之后,开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行,能够促进商业地产租金的提升,实现资产的价值的升值,提高商业地产的人气、品牌效益,有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发,商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动,形成良性循环,促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式,从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理,实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先,商业地产应该加强资产运作的计划性,通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析,充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次,商业地产的运作应该具有综合性,完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合,完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等,提高商业地产区域性竞争实力。再次,提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助,围绕统一主题开展商业地产经营管理工作,促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划,才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性,实现商业物业的整体经营管理,促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制,只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题,通过建立和完善健康合理的投融资机制,才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金,提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式,创新融资渠道和融资方式,缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新,应该借鉴发达国家先进经验,引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域,从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移,促进商业地产的统一经营管理,从而实现商业地产整体资产管理能力的提高,促进商业地产通过科学的资产管理,实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中,应该加大对商业地产功能的提升,促进混合型的商业地产的发展,保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中,通过对不同的商业形态进行组合,实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体,促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施,实现科学的功能分区,通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合,实现动静分区,促进商业地产的开发形成完整的城市生活链,形成大型的商业综合体,有助于商业地产的资产整体效益的实现,保证商业地产资产的保值增值,促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值,必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此,加强商业地产项目的后续经营,能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言,应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营,促进商业地产资产管理价值的实现,保证商业地产成功运作并持续保值增值,提升商业地产整体物业的形象水平,促进投资者和经营者的利益最大化。

四、总结

商业地产应该重视资产管理,将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中,加强对专业化的商业地产管理人才的培养,创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理,避免投资者的无序竞争,促进商业地产整体经营管理水平的提升,实现商业地产资产保值增值目标的实现。

商业资产管理范文第3篇

论文摘要:银行不良资产是指处于非良好状态经营的,不能及时给银行带来正常利息收入甚至难以收回本金的银行资产。目前国际上处理银行不良资产的方式有:折价出售、不良资产剥离、成立专门的资产管理公司,其中最为主要的是资产证券化。积极实施我国银行不良资产证券化这种低成本的融资手段,对于加快货币市场和资本市场的链接与融合,拓宽金融调控空间、扩大投资者选择范围、促进商业银行经营模式转变具有非常重要的现实意义。

商业银行不良资产是指处于非良好经营状态的银行资产,在此主要指不良贷款资产,包括逾期未能收回的贷款、呆滞贷款和呆帐贷款等不能给银行带来正常的利息收入,或者不能及时给银行带来正常的利息收入或连本金都未能及时收回的贷款等银行资产。根据中国银行业监督管理委员会的统计资料表明,截至2007年3月末,中国主要商业银行(5家国有商业银行和12家股份制商业银行)五级分类不良贷余额为11614.2亿元,不良贷款率为7.02%。

一、银行不良资产证券化的概念

所谓资产证券化,通常是指以证券进行融资,包括债务融资证券化和资产证券化,其实质是金融资产以证券形式转让的过程。银行不良资产证券化就是将处于非良好状态的,不能及时给银行带来正常利息收入甚至难以收回本金的银行资产以证券形式转让的过程。

二、我国银行推行不良资产证券化的意义

(一)不良资产证券化有利于提高我国商业银行的资产流动性。通过证券化,可以将流动性较差的不良资产转化为在市场上交易的证券,在不增加负债的前提下,商业银行可以获得一定资金来源。从商业银行资产负债管理的角度看,不良资产证券化能够加快银行资产的周转,提高资产的流动性。借助资产证券化,国际先进商业银行有效解决了借短贷长的资产负债期限错配问题,大大增强了资产负债管理的主动性和灵活性,抗风险能力显著增强。

(二)有利于改善我国商业银行的资本结构。按照1988年的《巴塞尔协议》,银行的核心资本和全部资本比例应该分别达到4%和8%。这一监管要求银行为了提高和维持资本充足率,要么增加资本金,要么降低持有的风险资产。通过资产证券化,一方面银行大量的风险资产,诸如住房抵押贷款、信用卡应收款、商业抵押贷款等从资产负债表中移出,使银行的风险资产减少,从而达到了提高银行资本充足率的目的;另一方面,利用资产证券化进行融资不会增加银行的负债,是一种不显示在资产负债表上的方法,即发行人可不通过增加负债获得融资。

(三)有利于我国商业银行分散风险。从我国现实情况看,资本约束、利率市场化和汇率形成机制改革,已经从如何有效配置风险层面对银行风险管理提出了要求。但是,我国商业银行的资产业务以贷款为主,而贷款中蕴藏着较大的信用风险。在一个金融市场不太发达的市场环境中,信用衍生工具使用较少,银行信贷资产很难像证券那样进行及时的价格评估,更不能转移给第三方。商业银行还缺乏有效的、主动的风险管理手段和风险管理工具。鉴于资产证券化是一种将银行静态的、难以分割交易的资产,以标准化合约的方式,分散成小额的可交易资产,然后打包在金融市场上发售的活动,它为我国商业银行有效解决信贷资产的流动性、收益性和安全性,增强风险管理能力提供了一条新的途径。

三、我国商业银行资产证券化的发展现状

我国的资产证券化的探索实践先于理论。早期的资产证券化实践可以追溯到1992年三亚地产投资券。在此以后,资产证券化的离岸产品取得了很大的成功,国内已经有多家企业进行了资产证券化的尝试,其中涉及基础设施资产支持证券、地产开发收入支持证券、出口应收账款支持证券以及不良资产的证券化等方面。

已发行的银行信贷资产证券化产品包括国家开发银行信贷资产证券化和建设银行个人住房抵押贷款证券化等;已发行的企业资产证券化则品种较多:如中国联通CDMA网络租赁费收益专项资产管理计划、莞深高速公路收费收益权专项资产管理计划、中国网通专项资产管理计划、浦东建设BT项目资产支持收益专项资产管理计划、南京城建污水处理收费资产支持收益专项资产管理计划等。

四、我国商业银行实行不良资产证券化需要注意的问题

(一)需要完善的资产证券化法律环境体系比较而言,我国现行的与证券化相关的法律很不完善,物权法刚刚出台,住房制度改革正在进行中,房地产登记政出多门,破产法及证券法也无法满足证券化需要,证券化本身特有的会计、税收、评估方面的法律法规更是空白,证券化涉及的一些法理问题也需进一步梳理,这些都是我国资产证券化面临的法律障碍。我国于2005年颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》,其中初步体现出了以保护投资者利益为宗旨,涉及管理模式的规范、机构的资格认定、业务流程的设置等一系列机制。但是,资产证券化市场的建设应该具有专门的资产证券化法律,而且一个完善的资产证券化市场应包含:发行制度、信息披露制度、退市制度、评级制度、证券法律制度和监管制度等方面的相互协调和制约,这些都需要建立起适应资产证券化发展的法律环境体系。

(二)注重资产证券化过程控制,防范各类风险由于资产证券化流程的复杂性、资产证券化交易的多样性,因此需要加强资产证券化的过程控制,防范可能出现的各类风险,保护投资者利益。

1、切实做好信用提升。信用提升是资产支持证券的投资者得到投资收益的信用保障,在资产证券化过程中要顺利发行资产化证券,就要求提高企业资产的信用级别。信用提升有内部信用提升和外部信用提升两种。内部信用提升是指特定的交易机构(SPV)保留当担保资产的债务人违约时有直接追索的权利、SPV作超额储备担保、SPV发行优先和从属证券;企业的外部信用提升主要有信誉良好的保险公司出具保单、更高信用级别的商业银行出具信用证、第三方购买从属类证券。在资产证券化过程中商业银行要切实做好信用提升,它是吸引投资者,防范风险,保护投资者利益的必要环节。

2、证券评级严把关。资产证券化评级的核心因素是资产支持证券的信用风险,同时要求被评级的资产需与发起人的信用风险相分离,即证券化资产必须真正实现真实销售以实施破产隔离。评级机构对评级的证券要保持经常性的信用监督并制度化,定期公告证券的信用等级的变化,使投资者及时了解所持证券资产的状况。

3、完善资产证券化市场的信息公告制度。作为资产证券化市场,其信息公开是基本原则之一,它包括信息披露制度、监管机构行政公开制度、责任追究制度等等。

(三)调整资产结构,加快金融创新加快经营战略转型,对我国商业银行实现可持续发展是不容置疑的。但是,在现有的融资制度和社会融资需求条件下,在商业银行传统的业务领域,仍存在大量获利机会。信贷资产证券化出现以后,商业银行需要重新思考资产结构的调整策略和资本配置策略。最理想的状态是,在转型过程中,既大力发展零售业务和中间业务,又不放松许多传统业务的发展机遇,在更高层次上,充分实现资本充足率、业务发展、风险和盈利之间的综合平衡。

(四)鼓励创新,推动资产证券化品种的多样性资产证券化的发展与产品的多样性不无关系,产品的多样性增加了市场的广度和深度。在我国,对于资产证券化产品有巨大的需求和供给潜力。鼓励创新,推动各项资产证券化,增加市场上资产证券化的品种,有利于资产证券化发展。因此我国商业银行应鼓励创新,增加资产证券化产品的品种。

参考文献:

王晓珉,我国资产证券化发展模式探讨,苏州大学,2007年4月

林治海,银行资产证券化:借鉴与创新,东北财经大学,2004年12月

陈亦强,我国资产证券化的风险及防范研究,会计之友,2007年第1期

商业资产管理范文第4篇

一、当前我国的商业批发公司实物资产管理的现状与不足

一是实物资产管理意识淡薄,未严格执行各项资产管理制度。商业批发企业虽然营业额大,经济效益好,但核算简单,管理者往往看重的是经济指标,对内部管理不是特别重视,资产管理制度都是照搬照抄通用的相关管理制度,没有结合商业批发企业的实际情况摸索出一套适合自身的资产管理制度,导致制度的执行和实际操作存在一定的难度,特别是对实物资产管理意识淡薄,只是简单登记,应付检查,从思想上不认同。二是对实物资产管理重视不够,责任主体不明,管理缺位。企业没有专门的资产管理部门,资产管理员一般也是办公室人员兼职,由于岗位职责不明确,出现多人有实物资产采购权限,受各种利益驱使,人们更看中的是实物资产采购权限,而对管理则互相推诿。对于购进没有达到固定资产核算要求的低值易耗品等实物资产也主要依赖于财务账本的记录,作为财务部门和实物资产管理部门如果不去一一盘点,就很难核实实物资产的真实存在性。三是实物资产管理制度不完善,缺乏科学的考核体系。由于尚未建立起较完整的实物资产管理体系,使得实物资产采购、验收、使用、保管、维修、处置、清查等管理制度和考核奖惩制度难以落实,导致实物资产管理力度不强。

二、优化商业批发公司实物资产管理的策略与建议

一是建立科学的商业批发公司实物资产管理机制。从我国目前市场上的商业批发公司管理经营情况来看,很多商业批发公司采取实物资产管理负责人的管理方式,但该种资产管理方式存在维护困难、执行不便等问题与弊端。追究其具体原因,主要是由于公司出于生产与经营需要,经常变动员工的工作地点,因此其使用的办公用品与物资也需要随之调整和变动,这种频繁的实物资产变更与调整,如果缺乏及时、有效的监督管理,将造成实物资产管理工作的混乱。因此,建立了实物资产管理机制后,有益于增强公司内部员工对实物资产的管理意识,优化资产管理部门的责任与职能,从而不断提升公司实物资产管理的水平。二是提升商业批发公司领导管理者对实物资产管理的意识。当商业批发公司领导管理者的思想认识提升后,能够对公司实物资产进行全面、宏观、科学管理,也有利于提升其他各部门的资产管理职能,监督其他公司人员自觉遵守公司关于实物资产管理的规定。公司组织管理层能够察觉到实物资产管理工作中的问题与风险,并制定出行之有效的解决方案及应对策略,组织实物资产管理机制的构建,建立配套的人员绩效评估与考核制度,奖励正确的实物资产管理行为,惩罚错误的实物资产管理活动,在公司内部形成氛围良好的实物资产管理模式。三是明确各部门的实物资产管理职能,优化公司内部的组织管理结构。只有提升公司内部各部门的管理职能、优化组织结构,才能够确保商业批发公司实物资产管理的质量、水准与效率,对实物资产的报废、领用、保管、采购每个环节进行严格控制与全面跟踪监督。作为负责商业批发公司实物资产管理的财务主管部门,应当尽职尽责地履行好自身管理与监督责任,改变过去财务管理部门的实物资产管理意识模糊、职能管理能力较低、后续监管与跟踪意识不到位等问题与毛病。做好对公司实物资产的管理,首先需要公司财务管理人员对实物资产形成清晰、正确的价值认识,并能够应用科学管理的手段,对公司的实物用品与物资的报废、处置、使用、盘点、领用、入库、采购进行动态监管和控制,建立实物资产的处置账目、领用跟踪卡片;其次,各部门应当明确本部门对于拥有实物资产的管理与使用、维护职责。举例说明,各个部门需要对部门内部的容易消耗物资用品、固定资产,实施登录、统计、管理和维修与跟踪,尽可能避免实物资产的流失与损耗,为公司节约经营成本。财务管理工作者应当积极主动与各部门的物资使用与管理人员进行沟通,加强对公司实物资产的监督与管控。四是提升公司实物资产管理人员的职业素养。从商业批发公司内部各部门中选拔、任用具有财务管理能力、职业责任心高的工作人员负责其部门中的实物资产管理工作,并制定相对应的实物资产管理工作绩效评估与考核。在应用信息化实物资产管理系统之后,该职务人员还应当具备计算机操作、软件应用的专业能力,将商业批发公司的办公实物更新、报废、采购、领用等情况,及时收集汇总并录入信息管理系统当中,确保实物资产管理数据与信息的真实客观。公司领导与管理层应当重视对实物资产管理工作者的培养,通过制定学习考核计划、培训制度、交流会与讲座等形式,多方面鼓励实物资产管理工作者不断提升个人职业素养和专业能力。五是实施与实物资产管理相配套的绩效评估与考核机制。通过实物资产管理绩效评估与考核机制的建立与实施,对违反公司实物资产管理规定,违规操作的人员进行责任追究与惩处。举例说明,当盘点公司实物资产时,首先要明确划分各实物保管人、采购人员、领用人员和申购人员的各自责任,跟踪实物资产的使用与维护情况,对各人员进行责任评估与考核。其次,财务管理部门应当定期对公司实物资产进行全面统计、核对与清查,核对公司实物资产的数量、性能和现状,同时对公司其他员工形成警示作用,要求公司员工爱惜并自觉节约使用公司实物资产。最后,评估、考核公司设施设备的性能、维护与使用情况,统计考核各责任人履行职责的情况。实物资产管理做到专职、专人管理,防止闲置、毁损、丢失等问题的发生,建立规范、科学的实物资产管理机制。

总而言之,商业批发公司应当结合公司自身的经营与生产特点,查找到自身在的实物资产管理工作中的不足之处,并提出针对性的优化策略与解决方法,不断提升实物资产管理的质量。

作者:陆晓波 单位:大连市体育彩票管理中心

参考文献:

[1]白雨燕.基于国有企业实物资产管理体系优化的思考[J].现代商业,2016,(14):109-110.

[2]徐晓霞.企业实物资产管理的薄弱环节及完善策略探究[J].中国管理信息化,2014,17(24):20-21.

[3]庞林,邹可茗,陈富强,马允.国有成品油销售企业实物资产管理的制度设计初探[J/OL].中国商贸,2014,(25):70-72+74.

[4]杨林波.商业批发企业实物资产管理初探[J].商业会计,2012,(15):73-74.

商业资产管理范文第5篇

关键词:烟草商业企业;固定资产;全过程管理

烟草商业企业是资产、资金密集型的企业,对固定资产进行科学的管理,能够使得固定资产的经济效益、使用效益得到全面的提升,有利于企业资源的优化配置,保证资产能够实现增值、保值,这对于企业管理水平的提升是极为有利的。

一、烟草商业企业固定资产管理的特点

首先,固定资产基数较大,数量也较多。近些年来,烟草商业企业通过各项举措,例如规范资产基础管理工作,清产核资工作等,理顺了管理流程,但是仍然存在一些基层企业管理混乱不规范的现象。其次,固定资产年投入量逐渐增加。随着烟草行业进一步发展,固定资产的规模也逐渐增加,相应要求固定资产管理水平提升,管理难度增加。再次,多部门合作式分工管理。在固定资产的全过程管理中,涉及到很多部门,如管理、财务等部门,这些部门需要依据固定资产管理的实际需要进行分工,对固定资产管理某一环节、某一方面进行管理,但是由于资产管理的部门比较多,因此管理的难度也比较大。最后,当前烟草企业的资产管理主要是利用固定资产卡片进行管理,通过财务系统形成新型的功能体系,对资产进行科学化管理,但是还没有形成全方位的财务综合管理体系。

二、烟草商业企业固定资产全过程管理的有效策略

在烟草商业企业固定资产管理中,需要提高管理意识,实现资产的全过程管理,形成科学化的管理理念,使得固定资产管理能够顺利推进。1.完善管理制度的建设,实现资产的全面预算一方面依据固定资产管理的实际需要,结合业务发展特点,建立完善的固定资产管理长效机制,完善管理制度,做好日常的监督管理工作,保证责任的有效落实,使得固定资产管理更加规范。二是严格按照预算管理、内部控制制度进行固定资产采购。遵循“无预算不得采购”的原则,统一采购,按流程申请,依据经济技术论证,对价格进行询问和比较,相关部门会签批后再进行购买。对于比较大的项目,还需要做好全过程的、动态化的审计。2.借助于信息技术手段,优化管理效果在固定资产的日常管理过程中,需要对各个管理环节进行监督,避免固定资产出现流失,明确资产管理的相关责任,减少固定资产的维修成本。在固定资产信息化管理过程中,要科学的使用信息技术,加强固定资产实物与价值管理,完善制度,明确责任,使得管理流程得以优化。通过全过程的信息化管理,对烟草商业企业固定资产进行统一、集中的管理,对固定资产进行科学的分配,对固定资产的来源以及去向进行动态化的管理,提升固定资产的使用效率,避免固定资产管理出现漏洞而导致的固定资产流失现象。3.规划内部调拨流程,定期盘点固定资产对固定资产内部调拨流程进行规范,烟草商业企业中的办公设备移动起来比较便利,比如电脑、打印机等,随着时间、科室以及人员等变化,移动设备的管理、使用无法查清,事后也不能及时通知财务,导致账实不符。即使每年都定期对固定资产进行盘点,但是不能了解其原因,也没有明确的责任人,因此需要建立完善的内部调拨流程,对固定资产进行调拨,并通过相关部门签字,做好相关记录工作,保证实物转移。要使固定资产更加安全、可靠,需要建立固定资产定期盘存制度,依据制度对企业财产进行细致的核算,通过定期或者不定期的方式对相关资产进行盘点、核查,对固定资产的利用效果进行考核,及时发现,对固定资产进行科学的调配,对不能及时利用的资产要及时处理,确保固定资产的高效利用。4.完善奖惩机制,避免固定资产流失在固定资产管理中,报废资产的处理是极为重要的,但是这一工作在实际中很容易被忽视。在固定资产处理过程中需要科学、及时,对于利用效率不高或者闲置的资产需要科学的评估,对这些资产要公开、公平、公正的处理,对处理流程进一步规范,对监督管理机制进行进一步完善。加强资产处理,完善考核机制,依据相关的指标对资产进行盘点,考核生命周期成本等,[3]使得固定资产的管理更加科学、高效,实现良好的发展。

三、结语

总而言之,烟草商业企业是一种资产、资金密集型的产业,做好固定资产的管理,使固定资产的经济效益、使用效益等得到全面的提升,实现资源的优化配置与管理,实现资产的保值增值,促使管理水平得到全面的提升。

参考文献:

[1]田甜.烟草商业企业固定资产管理的问题探析[J].重庆与世界(学术版),2015,12:118-120.

[2]周向容.试析如何加强烟草商业企业固定资产管理[J].财经界:学术版,2016,11:69.

[3]王富国.烟草企业固定资产管理问题研究[J].合作经济与科技,2013,14:52-53.

商业资产管理范文第6篇

在企业财务管理中有一项重要内容是固定资产管理。在新的历史时期,如何加强企业固定资产管理,提高固定资产的使用效益,适应社会主义市场经济的需要,是我们财务管理部门的一项重大任务,新的商品流通企业财务制度也明确指出:企业财务部门应履行财务管理职责,有效利用企业的各项资产,努力提高经济效益,为使企业固定资产发挥最佳效能,我公司对固定资产进行了全面清理,现就如何加强企业固定资产管理,发挥其使用效益,谈谈本人看法,以抛砖引玉。

一、商业企业固定资产管理的特性现状和不足

商业企业的基本职能是组织商品流通,即通常所说的从事买卖活动,但是商业企业这种买卖活动,既不同于没有货币作媒介的物物交换,又不同于生产者和消费者之间的直接的商品流通。这是一种借助于货币,又借助于中介人(即商人或商业企业)媒介生产者和消费者之间交换的买卖活动,商业企业的固定资产的管理包括很多方面,主要有:固定资产的投资管理,固定资产的使用管理和固定资产的维修管理。

我公司是一个集批发与零售为一体的综合大中型医药商业企业,经营药品、中药材、医疗器械、化试玻仪、营养保健等六大类医药商品的供应工作,原来固定资产都分布在所属各单位使用及管理,按照固定资产所分的三大类,公司的房屋及建筑物类约占固定资产原值的80%,而且我公司经营是点多面广、固定资产又分散于市内各地,这样就带来了一系列管理上的问题。

(1)房屋建筑物类出现的问题是:经营用房分散于各所属核算单位管理,企业的房屋更新改造由公司统筹安排,公司只收取折旧费,那么由于经营用房建造时间的不同,以及座落地点不同,给经营者带来的效益和受益期也有所不同,如房屋座落地段好,建筑设备新,经济效益也相应会好,相反,房屋座落地段偏僻,房屋年久简陋的,效益也会相应不好,企业内部各经营者不能在一条起跑线上竞争。

(2)通用设备和专用设备类在我公司主要是运输车辆,柜台货架,也分布在各核算单位使用管理,购买汽车等设备由公司拔款解决,至于汽车如何加强保养延长使用寿命,这些都有欠考虑,由此产生各核算单位,纷纷向公司递报告要求拔款购买车辆,给公司财务管理工作带来了新问题。

二、新形势下企业固定资产管理的改革成果和发展前景

新的商品流通企业财会制度改进了专款专用的资金管理制度,企业可以自主决定预提或待摊大修理费,这都使企业可以更灵活地筹措和使用资金,但改革后并不是说企业可以任意使用资金了,除了要继续受国家的宏观控制外,还应受企业有关制度约束。商品流通企业的固定资产不同于工业企业,首先是三大类固定资产所占有的比重不同,商品流通企业房屋类占固定资产原值的大部分,我公司也是如此。工业企业机器设备比重较大,其次是企业生产方式不同,在固定资产磨损上差别很大,有些设备因技术进步产生的无形损耗,使得固定资产的价值应在较短期限内收回,这就牵涉到企业折旧政策的选用。对于这种情况,我公司对固定资产的管理制定了具体有关规定,对现有固定资产进行了清理,建立了内部固定资产管理制度。

(1)固定资产实行分类管理,以利于维修使用。将公司现有固定资产按经济性质划分为二大类分别管理。第一类是房屋建筑物类,包括经营生产性用房、营业网点、仓库、办公室、职工宿舍等土木建筑及其附属设备、土地、围墙等。第二大类是通用设备类和专用设备类,包括动力设备、传导、通讯、机器设备、检测仪器、交通运输工具、电梯、储存设备,以及管理用具等。第一大类固定资产统一由公司按制度建账核算和管理,以利于集中资金,统筹安排,有计划地做好房产的购置和更新改造。第二大类固定资产由使用单位建账核算和管理,实行谁使用,谁购置,谁管理的原则,促使核算单位合理管理,购置和维护固定资产。

(2)严格审批程序,掌握资金使用界限。

新制定规定,企业计提折旧不再建立折旧基金(更新改造基金),取消专户存储,允许统筹使用,这不会影响企业的技术改造。企业提取的折旧不再形成更新改造基金,只是不再将更新改造基金从固定基金中转出而已,这部分固定资产的磨损价值计入成本费用后,还是要从企业的经营收入中得到补偿,这部分收回的补偿资金与企业的流动资金统一存放,统筹使用,并没有脱离企业的生产经营过程,更没有脱离企业。只是在未购置固定资产前,可以参加流动资金周转,在购置固定资产时,再退出流动资金周转,这样处理的结果,是给企业在更大范围内调度,使用资金的权力,同时也给企业经营者在资金管理上提出了更高要求,如何合理、有效地调度使用资金,提高资金使用效益,已成为企业经营决策者的重要任务,企业要进行正常的生产经营活动,要考虑流动资金的正常需要,不盲目购置并不急需的固定资产。

对于固定资产的购置,维修,转让,报废严格审批程序,按制度规定的管理权限逐级审批办理,所属批发单位和大型零售药店其固定资产的购置维修控制在5 000元以内,超过此额度上报公司及有关部门,其它单位控制在3 000元以内,并规定转让,报废在3 000元以内由使用部门自行处理,超过此权限上报公司有关部门审批在购置固定资产时,掌握资金使用界限,虽然企业的资金可以统筹使用,但是不能随意增加固定资产投资,购置时仍然要考虑资金使用是否合理,是否有更新改造的能力,这给企业经营者和财务部门在资金管理上提出了更高的要求。

(3)提高折旧率,加速企业更新改造。

折旧政策选用对企业财务影响的多面性,决定了企业应以自身的财务状况及其变动为基础,同时考虑预付资金的及时收回与成本的真实和均衡,固定资产折旧是指把固定资产的应计折旧额按有规则的,合理的方式系统地分摊配比到其预计使用年限的过程,对企业的经营状况与成果产生重大影响,因此,折旧政策的选用极为重要。

我公司已有四十多年历史的老企业,营业场所,仓库,设备等很多是多年前建造或购置,长期以来,固定资产折旧年限长,不利于企业更新改造,根据新制度规定折旧年限的弹性区间,结合企业实际,我们对固定资产折旧年限进行了分类规定,在企业内部得到统一,即房屋类,折旧年限为20年,通用设备类折旧年限8年,专用设备折旧年限为10年,这样就缩短了折旧年限,加速了企业折旧,增强了企业发展后劲,符合财会制度的谨慎,稳健原则。

(4)企业内部实行房屋租赁,提高使用效益。

公司对各经营单位所使用的经营生产用房,实行内部租赁有偿使用,公司除正常提取折旧外,按照座落地点,使用层次,房屋新旧程度,制定了经营用房租赁(有偿)使用办法,对20处不同的经营用房使用面积情况进行了落实,定面积、定价格、定地段,综合各种因素来定租赁价格,这样提高了房屋的使用效益,各单位都能在较公平的基础上经营,有利于提高企业的经济效益,并规定,使用单位应对所使用的房产负责,定期维修,维护财产安全,延长房产使用寿命,不准私自转租和移作它用,对于收取的各单位的租赁费,用在非经营用房维修保养改造,这部分资金的筹集,有利于公司统筹安排,逐步改善工作环境,达到以房养房目的。

(5)建立固定资产定期盘点制度,注重利用效果,为了保证固定资产的安全可靠,企业内部建立了固定资产的定期盘存制度,各使用单位对所使用的财产,按制度规定设置账户,进行明细核算,定期盘点和不定期抽查核对,对于新购置改造第二大类固定资产的资金由需要部门自行筹集,对购置有困难的单位可由公司按情况拨款解决,注重考核固定资产利用效果,主要考核固定资产利润率,固定资产利润率说明每百元固定资产所提供的利润,是企业一定时期内所实现的利润总额同固定资产平均占用额的比率。每百元固定资产提供的利润越多,说明固定资产利用效果越好。促使企业增加销售,降低成本,减少营业外损失和减少因定资产占用。

综上所述,企业加强固定资产管理势在必行,应作为财务管理的一项重要内容,在工作中把固定资产的管理制度逐步建立健全,形成一整套制度,并把它作为企业内部考核的一项内容。

商业资产管理范文第7篇

在企业财务管理中有一项重要内容是固定资产管理。在新的历史时期,如何加强企业固定资产管理,提高固定资产的使用效益,适应社会主义市场经济的需要,是我们财务管理部门的一项重大任务,新的商品流通企业财务制度也明确指出:企业财务部门应履行财务管理职责,有效利用企业的各项资产,努力提高经济效益,为使企业固定资产发挥最佳效能,我公司对固定资产进行了全面清理,现就如何加强企业固定资产管理,发挥其使用效益,谈谈本人看法,以抛砖引玉。

一、商业企业固定资产管理的特性现状和不足

商业企业的基本职能是组织商品流通,即通常所说的从事买卖活动,但是商业企业这种买卖活动,既不同于没有货币作媒介的物物交换,又不同于生产者和消费者之间的直接的商品流通。这是一种借助于货币,又借助于中介人(即商人或商业企业)媒介生产者和消费者之间交换的买卖活动,商业企业的固定资产的管理包括很多方面,主要有:固定资产的投资管理,固定资产的使用管理和固定资产的维修管理。

我公司是一个集批发与零售为一体的综合大中型医药商业企业,经营药品、中药材、医疗器械、化试玻仪、营养保健等六大类医药商品的供应工作,原来固定资产都分布在所属各单位使用及管理,按照固定资产所分的三大类,公司的房屋及建筑物类约占固定资产原值的80%,而且我公司经营是点多面广、固定资产又分散于市内各地,这样就带来了一系列管理上的问题。

(1)房屋建筑物类出现的问题是:经营用房分散于各所属核算单位管理,企业的房屋更新改造由公司统筹安排,公司只收取折旧费,那么由于经营用房建造时间的不同,以及座落地点不同,给经营者带来的效益和受益期也有所不同,如房屋座落地段好,建筑设备新,经济效益也相应会好,相反,房屋座落地段偏僻,房屋年久简陋的,效益也会相应不好,企业内部各经营者不能在一条起跑线上竞争。

(2)通用设备和专用设备类在我公司主要是运输车辆,柜台货架,也分布在各核算单位使用管理,购买汽车等设备由公司拔款解决,至于汽车如何加强保养延长使用寿命,这些都有欠考虑,由此产生各核算单位,纷纷向公司递报告要求拔款购买车辆,给公司财务管理工作带来了新问题。

二、新形势下企业固定资产管理的改革成果和发展前景

新的商品流通企业财会制度改进了专款专用的资金管理制度,企业可以自主决定预提或待摊大修理费,这都使企业可以更灵活地筹措和使用资金,但改革后并不是说企业可以任意使用资金了,除了要继续受国家的宏观控制外,还应受企业有关制度约束。商品流通企业的固定资产不同于工业企业,首先是三大类固定资产所占有的比重不同,商品流通企业房屋类占固定资产原值的大部分,我公司也是如此。工业企业机器设备比重较大,其次是企业生产方式不同,在固定资产磨损上差别很大,有些设备因技术进步产生的无形损耗,使得固定资产的价值应在较短期限内收回,这就牵涉到企业折旧政策的选用。对于这种情况,我公司对固定资产的管理制定了具体有关规定,对现有固定资产进行了清理,建立了内部固定资产管理制度。

(1)固定资产实行分类管理,以利于维修使用。将公司现有固定资产按经济性质划分为二大类分别管理。第一类是房屋建筑物类,包括经营生产性用房、营业网点、仓库、办公室、职工宿舍等土木建筑及其附属设备、土地、围墙等。第二大类是通用设备类和专用设备类,包括动力设备、传导、通讯、机器设备、检测仪器、交通运输工具、电梯、储存设备,以及管理用具等。第一大类固定资产统一由公司按制度建账核算和管理,以利于集中资金,统筹安排,有计划地做好房产的购置和更新改造。第二大类固定资产由使用单位建账核算和管理,实行谁使用,谁购置,谁管理的原则,促使核算单位合理管理,购置和维护固定资产。

(2)严格审批程序,掌握资金使用界限。

新制定规定,企业计提折旧不再建立折旧基金(更新改造基金),取消专户存储,允许统筹使用,这不会影响企业的技术改造。企业提取的折旧不再形成更新改造基金,只是不再将更新改造基金从固定基金中转出而已,这部分固定资产的磨损价值计入成本费用后,还是要从企业的经营收入中得到补偿,这部分收回的补偿资金与企业的流动资金统一存放,统筹使用,并没有脱离企业的生产经营过程,更没有脱离企业。只是在未购置固定资产前,可以参加流动资金周转,在购置固定资产时,再退出流动资金周转,这样处理的结果,是给企业在更大范围内调度,使用资金的权力,同时也给企业经营者在资金管理上提出了更高要求,如何合理、有效地调度使用资金,提高资金使用效益,已成为企业经营决策者的重要任务,企业要进行正常的生产经营活动,要考虑流动资金的正常需要,不盲目购置并不急需的固定资产。

对于固定资产的购置,维修,转让,报废严格审批程序,按制度规定的管理权限逐级审批办理,所属批发单位和大型零售药店其固定资产的购置维修控制在5000元以内,超过此额度上报公司及有关部门,其它单位控制在3000元以内,并规定转让,报废在3000元以内由使用部门自行处理,超过此权限上报公司有关部门审批在购置固定资产时,掌握资金使用界限,虽然企业的资金可以统筹使用,但是不能随意增加固定资产投资,购置时仍然要考虑资金使用是否合理,是否有更新改造的能力,这给企业经营者和财务部门在资金管理上提出了更高的要求。

(3)提高折旧率,加速企业更新改造。

折旧政策选用对企业财务影响的多面性,决定了企业应以自身的财务状况及其变动为基础,同时考虑预付资金的及时收回与成本的真实和均衡,固定资产折旧是指把固定资产的应计折旧额按有规则的,合理的方式系统地分摊配比到其预计使用年限的过程,对企业的经营状况与成果产生重大影响,因此,折旧政策的选用极为重要。

我公司已有四十多年历史的老企业,营业场所,仓库,设备等很多是多年前建造或购置,长期以来,固定资产折旧年限长,不利于企业更新改造,根据新制度规定折旧年限的弹性区间,结合企业实际,我们对固定资产折旧年限进行了分类规定,在企业内部得到统一,即房屋类,折旧年限为20年,通用设备类折旧年限8年,专用设备折旧年限为10年,这样就缩短了折旧年限,加速了企业折旧,增强了企业发展后劲,符合财会制度的谨慎,稳健原则。

(4)企业内部实行房屋租赁,提高使用效益。

公司对各经营单位所使用的经营生产用房,实行内部租赁有偿使用,公司除正常提取折旧外,按照座落地点,使用层次,房屋新旧程度,制定了经营用房租赁(有偿)使用办法,对20处不同的经营用房使用面积情况进行了落实,定面积、定价格、定地段,综合各种因素来定租赁价格,这样提高了房屋的使用效益,各单位都能在较公平的基础上经营,有利于提高企业的经济效益,并规定,使用单位应对所使用的房产负责,定期维修,维护财产安全,延长房产使用寿命,不准私自转租和移作它用,对于收取的各单位的租赁费,用在非经营用房维修保养改造,这部分资金的筹集,有利于公司统筹安排,逐步改善工作环境,达到以房养房目的。

(5)建立固定资产定期盘点制度,注重利用效果,为了保证固定资产的安全可靠,企业内部建立了固定资产的定期盘存制度,各使用单位对所使用的财产,按制度规定设置账户,进行明细核算,定期盘点和不定期抽查核对,对于新购置改造第二大类固定资产的资金由需要部门自行筹集,对购置有困难的单位可由公司按情况拨款解决,注重考核固定资产利用效果,主要考核固定资产利润率,固定资产利润率说明每百元固定资产所提供的利润,是企业一定时期内所实现的利润总额同固定资产平均占用额的比率。每百元固定资产提供的利润越多,说明固定资产利用效果越好。促使企业增加销售,降低成本,减少营业外损失和减少因定资产占用。

商业资产管理范文第8篇

摘 要 金融资产管理公司商业化转型是金融体制改革及其自身发展的需要,机遇与挑战并存。本文分析了金融资产管理公司转型的现实基础和面临的困难与挑战,对金融资产管理公司如何推进商业化转型提出相关性建议。

关键词 金融资产管理公司 商业化转型 现实基础 挑战 建议

一、金融资产管理公司商业化转型的必要性

四家金融资产管理公司成立至今,以政策性方式分别收购、管理和处置了四大国有商业银行自建国以来所产生的数万亿元不良资产,对不良资产实施商业化收购,取得了不良资产处置的规模效应,也为国家处置巨额金融不良资产积累了初步经验。随着不良资产处置进程的不断推进,目前政策性不良资产已基本处置完毕,甚至各省个别办事处因所剩损失类资产无多大变现价值而面临业务经营难以为继的困境,因此金融资产管理公司商业化改革是其自身发展的必然选择。另外,由于我国正处在经济转轨时期,金融资产管理公司的商业化也是国家经济发展的客观需要。

二、金融资产管理公司商业化转型具备的现实基础

(一)金融资产管理公司自身具备了商业化转型的良好内部条件

1.多年的资产管理与处置实践使之具有一定的专业优势

在多年处置不良资产处置的实践中,金融资产管理公司自身在业务创新、内控建设、国际合作、国企改革、资本金流动性等方面形成了特有的比较优势,积累了丰富的不良资产处置的经验,建立了一套较为完善、科学、有效的规章制度、业务运作和风险防范机制;另外,通过与国际上一些投行的合作,掌握了国际上先进的资产处置手段,逐渐摸索出了一套适合中国国情、具有较高技术含量的资产处置技术和手段。同时,培养了一只业务素质较高的专业化队伍。这支队伍知识结构较合理,实践经验较丰富,为公司拓展商业化业务奠定了坚实的基础。相应培养了大量的专业人才,从而为其商业化转型提供了天然的条件。

2.具有与商业银行建立良好伙伴关系的基础

作为从国有商业银行“母体”中脱胎而生的企业,与“母体”银行具有历史渊源关系,易于得到“母体”银行按照市场化方式和互利合作的原则给予的支持和帮助,有利于资产管理公司寻找市场资源,拓展业务领域。

(二)金融资产管理公司商业化转型具有良好的外部环境

我国宏观经济长期稳定发展,经济结构调整不断加快,国有企业改革进一步深化,鼓励和支持金融创新综合经营的趋势成为金融机构发展的主流。国内金融市场、资本市场、资产市场正逐渐发育成熟,为金融资产管理公司发展综合性非银行金融业务提供了更为有利的发展空间。当前,证券、基金、信托理财以及房地产成为居民投资的主要渠道;国有企业重组改制、整合上市以及中小企业从资本市场获取资金意愿强烈,为IPO、财务顾问等投资银行业务带来了商机。此外,我国的市场经济制度和法律体系正日趋完善,社会信用监督和失信惩戒体系正逐步发展,为金融资产管理公司的转型发展创造了有利条件。

三、金融资产管理公司商业化转型面临的挑战

(一)巨额挂账亏损引发的挑战

由于四大金融资产管理公司成立时,对国有商业银行的不良资产采取以账面价值进行等额收购的方式,先天决定了其政策性亏损的必然性。由于最初接收的不良资产背后历史遗留问题众多,以及不良资产处置中的“冰棍效应”,再考虑到金融资产管理公司每年应归还的央行再贷款利息和所发行金融债券利息,以及自身的经营和运行成本,最终损失仍将是一个巨大数额。虽然国家规定了这一损失“由财政部提出解决方案,报国务院批准执行”,但这一规定是基于金融资产管理公司政策化的前提,如果进行商业化转型,其最终巨额亏损的弥补问题必须设计一套符合现实、积极稳妥的解决方案

(二)股权结构问题引发的转型后生存压力的挑战

当初,金融资产管理公司资本金由国家财政全额拨付,国家为唯一出资人。公司受政府委托,接受管理、处置国有银行剥离的不良资产产权结构是国有独资,主要采取行政型治理,与公司政策性机构性质和承担政策性业务相适应。商业化转型后,公司治理要从行政型治理向经济型治理转变,要按照现代企业制度的要求,在市场上求生存发展。金融资产管理公司向商业化转型初期,自然失去了国家既给政策又给资源的这张“护身符”,而且尚未建立起现代企业制度,况且当前地区间发展不平衡,财务政策还有待配套。同时,由于缺少稳定的资金投入,已建立或拟建立的业务平台缺乏资金的支撑,满足不了商业化转型发展的需求。

(三)现行经营模式难以适应商业化转型的挑战

经营管理行政化特征明显,控制机制效率不高。金融资产管理公司权力高度集中于公司总部。总裁对公司各部门和办事处通过行政命令授予具体业务权限,办事处通过对所属各部门转授权开展业务营运。其弊端主要体现在:一方面,内部管理层级多,审批环节繁杂,耗时长、效能低,不利于分清责任主体;另一方面,不分地区和风险程度,完全按资产损失额度大小转授权的“一刀切”管理模式,对经济较发达、自身管理较好、回现量较大的办事处授权额度明显偏小,影响其处置效率,不能调动处置的积极性;反之,对个别管理松懈、面临风险较大的办事处则难以进行有效监控。

四、实现金融资产管理公司商业化转型的相关建议

(一)多种途径化解沉重历史包袱

对处置政策性不良资产形成的超过万亿元的挂账损失,仅靠金融资产管理公司自身未来商业化业务的利润来逐年冲销是不现实的。在政策性不良资产处置终结后,国家应在严格进行审计和确定损失的前提下,尽快研究既能防范道德风险、又有利于金融资产管理公司轻装上阵的清算和分担方案。从目前情况看,可考虑采取将金融机构所持金融资产管理公司的债权转为股权、引入看好其发展前景的战略投资者事前承担部分损失、自身未来商业化业务利润冲销等多种途径来分担,不足部分由财政部通过发行特别国债、呆账核销等方式予以最终解决。同时,延长金融资产管理公司金融债券偿还期限,对央行再贷款适时进行停息处理,以切实减轻商业化转型过程中的财务压力,帮助其走上正常发展轨道。

(二)建立现代企业制度

引进包括汇金公司、原母体银行、其他金融机构和国有大型企业、境外资本、民营企业在内的多元化投资者,金融资产管理公司之间也可根据需要进行业务整合和股权整合,构建金融资产管理公司“三会一层”的公司治理组织架构,切实解决其股权结构单一的问题,确保决策权、执行权、监督权相互分离和制衡。在此基础上,制定科学的转型战略和发展规划,建立持续的资本补充渠道,完善符合市场规律、激励约束相容的业绩评价机制、风险控制机制、薪酬机制、决策机制,培育特色鲜明、凝聚人心的公司文化,为金融资产管理公司的长远发展奠定坚实基础。

(三)加快金融创新步伐

金融资产管理公司的商业化转型最终能否成功,关键还是要看其自身能否适应市场发展需要,不断通过机制创新、产品创新、服务创新,快速提升在国际、国内金融市场的竞争能力和盈利能力。未来,金融资产管理公司应积极利用已初步搭建的平台,充分发挥总部、分支机构、平台公司之间的协同效应、规模经济效应和范围经济效应,在建立有效的风险隔离机制的前提下,将不良资产处置业务与银行信贷、证券承销、责任保险、信托理财、投资咨询、资信评级、财务顾问、金融租赁等其他金融业务进行有机整合,开发设计基于不同风险和收益水平的结构化产品,逐步变资产经营为资本运营,使业务链真正转化为价值最大化链。在积极开发国内市场的同时,转型后的金融资产管理公司还应着眼长远,谋划布局,为全面进军国际市场做好充分的技术准备、业务准备和人才准备,进一步拓展未来发展空间。

参考文献:

[1]张湛.我国AMC商业化转型策略研究.上海金融学院学报.2006(4).

[2]朱志强.金融资产管理公司商业化转型与发展问题探析.商业研究.2006(17).

[3]黄金老.中国资产管理公司的运营及前景.国际金融研究.1999(11).

[4]李超,邵伏军.我国金融资产管理公司的改革和发展.金融研究.2006(04).

[5]李作胜.我国金融资产管理公司战略转型研究.武汉:武汉大学工商管理系.2005.

商业资产管理范文第9篇

一、抵债资产管理和处置中存在的主要问题

商业银行对于回收的抵债资产,由于缺乏专门人才和对实物管理的有效措施及经验,加上国家处理抵债资产的政策不到位,其管理状况令人堪忧,处置变现前景也不容乐观。主要表现在:

(一)抵债资产的受偿价格大大高于其实际价格,价值背离相当严重。商业银行收回的抵债物中,绝大多数是质次价高、物所不值、物不足值。原因:一是借款企业发生经营风险,出现亏损、倒闭等情况时,用于抵债的资产往往可选择性差,甚至无从选择;二是评估机构在对抵债资产进行评估时,受利益驱动的影响(评估费用按评估额的一定比例收取),往往高估抵债资产的价值;三是某些债务人利用以物抵债作为逃废银行债务或变相牟利的手段等等。

(二)抵债资产保管难,形成现实损失和潜在损失的威胁日益加大。商业银行回收的抵债资产大多集中在基层行,由于人员少,专业人才缺乏、场地有限等原因,基层行无法设立专人保管,也无法提供抵债资产的存放场所,难以实施有效管理。同时,商业银行现行的对抵债资产的操作规程也没有明确该部分资产由哪个部门负责管理,结果形成谁都管、谁也管不好的尴尬局面,使得抵债资产随着时间的流逝,逐渐发生不同程度的自然损失和人为损失。

(三)抵债资产手续不全、权属不清,处置政策不明确,难以处置变现。据笔者调查,有相当多的抵债资产案例存在手续不健全、权属不清晰的情况,这其中既有主观方面的原因,也有客观因素。主观上,银行缺乏专业人员和专门技术手段,无法辨别质量优劣、产品真伪,难以鉴别相关权属文件的真实性和有效性,同时,也存在着新官不理旧账,认为不良资产是前任造成的,去处置会揭前任的短,因而不积极采取措施落实抵债资产的相关手续、不努力追索抵债资产权属文件现象。客观上,一方面许多相关政策不明确、不配套,制度规定滞后。如损失额度、比例的管理权限不明确,呆账核销的损失出口无规定等。另一方面借款人、地方政府及其他有关部门为了各自的利益,极力促成企业以质次价高的资产了结银企之间的债权债务关系,无形中给商业银行处置变现抵债资产埋下了隐患。

(四)抵债资产的处置变现费用高、税负重。商业银行在信贷资金运作过程中,已按税法有关规定分别缴纳了印花税、营业税和所得税。在抵债资产的处置变现过程中,交通工具仍要按变现额的6%、其他资产按4%缴纳增值税。另外,还要缴纳诸如评估费、过户费、产权登记费、变更费,营业税、城建税及教育费附加、契税、土地增值税等等。如果抵债资产经拍卖公司拍卖,还要按拍卖收入的5%给拍卖公司提取佣金。更有甚者,某些抵债资产还存在着原所有权人的各种欠费(税)需银行补交的问题。总的算来,抵债资产处置变现需缴纳的各种税费占到变现额地20%以上,进一步增加了商业银行的资产损失。

二、对策及建议

借款人或担保人无力以货币资金偿还商业银行贷款,银行采取回收抵债资产的方式来保全信贷资产,为盘活信贷资金开辟了一条新的有效途径。抵债资产的经营管理不同于一般银行信贷资产管理,其关键环节在于资产的最终变现,即从实物(权利)资产向货币资产的最终转换,变低效资产为有效资产。笔者认为以资(产)抵贷(款)是市场经济的必然产物,既有生存的条件,必将有一定的生命力。抵债资产对商业银行保全信贷资产的不良影响,在工作中还不能根本杜绝,而且将是商业银行今后面临树立市场经济的观念,建立一整套适应现代经济规律的有效机制。

(一)做好抵债资产回收工作,是处置抵债资产的基础。商业银行要加强对贷款企业的监控,密切关注企业经营动态,从而掌握保全资产的最佳时机。在具体实践中,对破产企业要依法及时进行清收,清收要快速,否则抵贷资产可能被转移或损害;对抵贷资产的评估价格要严格把握,既不能低价高估,做到公平、公开、公正,防止道德风险;抵贷资产的手续要齐全、完备、合法。(二)抓好抵债资产管理工作,健全管理制度,是处置抵债资产的可靠保证。商业银行完善的抵债资产管理制度应明确抵债资产的范围、标准、回收权限和回收方式,以及与之相应的贷款风险责任认定、评估定价、审批程序和审批权限;抵债资产取得后的台账设置、保管措施、财务核对;处置方法、变现价格确定、资金回收和差额损失的处理办法;明确会计处理方法和财务管理办法、各有关职能部门的职责划分及监督检查等规定,使抵债资产管理工作有章可循,有据可依。同时,行内各相关部门要协调配合、各负其责,行政部门全面负责抵债资产的日常管理和维护;信贷部门、保全部门负责抵债资产的接收、清理、登记和处置方案的可行性研究;财会部门要对抵债资产视同自有资产,认真进行财务、会计处理。

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