房地产论文范文
时间：2023-10-01 22:53:55
房地产论文篇1
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
[2]杜宇，试论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）
[3]黄湘红，浅析房地产价格营销策略[J]，广西城镇建设，2005（11）
[论文关键词]房地产营销产品定价渠道促销
房地产论文篇2
关键词：销售价格；租赁价格；背离；虚拟性
1销售价格与租赁价格的理论关系
租赁市场是房地产市场的重要有机组成部分，销售价格与租赁价格有紧密的关系。图1是房地产买卖市场与租赁市场的四象限模型，从理论层面探讨销售价格与租赁价格之间的关系。
图1中第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表租赁市场，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表房地产买卖市场。我们首先从第Ⅰ象限开始按逆时针方向解释租金变化对销售价格的影响。为了使租赁需求量和租赁存量达到均衡，必须确定适当的租金水平，使需求量等于存量。需求是租金和经济状况的函数：D（R，经济状况）=S。因此，对于横轴上某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准。第Ⅱ象限代表房地产买卖市场。以原点作为起点的射线的斜率代表了房地产资产的资本化率。一般的讲，确定资本化率，要考虑经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入量相关的风险以及政府管理部门对房地产的税收政策。以第Ⅰ象限确定的租金水平为起点，画一条平行于横轴的直线，这条直线与资本化率相交，再以该交点为起点，向下画一条垂直于横轴的直线，该直线与横轴相交，这个交点便是在既定租金水平下确定的房地产销售价格。第Ⅲ象限代表房地产买卖市场中的新增部分。这个象限对房地产的资产形成的原因进行了解释。这里的f(C)代表房地产的重置成本。新项目开发建设的重置成本随着房地产开发活动的增加而增加，所以这条曲线向下延伸。从第Ⅱ象限确定的房地产资产价格，向下画一条垂直线，再从该直线与开发成本线相交的点画一条水平线，这条线与纵轴相交，这个交点就是在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产价格P=f(C)。第Ⅳ象限，年度新开发建设量C，被转换为房地产物业的长期存量。在一定时期内，存量变化S，等于新增房地产数量减去由于房屋拆除导致的存量损失。折旧率用表示，则：ΔS=C-δS，以原点作为起点的这条射线，代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一存量水平。这意味着，由于折旧及新竣工量，物业的存量不随时间变化，此时，ΔS=0,S=C/δ。
通过对房地产市场与租赁市场关系四象限模型的分析，我们认为销售价格与租赁价格的关系可以概括为：租赁价格的涨落会带动销售价格的沉浮，二者相互影响，相互制约。2销售价格与租赁价格的实证分析
房地产作为一种投资品，价格将在一年内发生显著变化，运用年度数据难以反映这种变化，应尽量使用季度或者月度数据。为反映重要城市的房地产价格变化对其它城市的影响，我们以上海为基准进行研究。由于我国1998年才逐步从福利分房向货币分房转变，而我国城市级房价所得数据从2001年才开始对外公布，将以2001年1月-2006年1月的季度数据作为基础。
在进行协整检验前，①对上面选定变量的平稳性进行检验，然后在对他们之间的协整性进行检验。由于销售价格与租赁价格具有很高的波动性，为消除异方差将各变量取对数，得到新的变量lnXJ、lnZJ。新变量的ADF检验结果表明，原序列lnXJ、lnZJ都是非平稳序列，而一阶差分序列均已平稳。检验结果如表1所示。
由于销售价格与租赁价格均为一阶单整序列，满足协整检验前提，可以对其进行协整检验。用变量lnXJ对lnZJ进行普通最小二乘法回归，得到回归模型估计。此时将估计模型残差序列存储为e值。最后对e做单位根检验，ADF检验结果如表2所示：
有表中结果看出销售价格与租赁价格之间不存在协整关系，说明房价与租赁价格之间出现了偏离。
用Granger因果性检验，来观察销售价格与租赁价格之间的关系。如表3所示：
结果显示，可以看出房价与租赁价格之间不存在因果关系。
3结论
在某些特定的时期，住房销售价格与租金价格的波动表现出相分离的趋势。房地产租金主要决定于对房地产实际的生产或消费的需求，而房地产价格是未来租金的现值，两者的变动应该是一致的。但是从20世纪90年代初期以来，在我国香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度远远超过了租金的增长速度。这说明房地产作为虚拟资产，发展到一定阶段就可以在特定时期独立于实际经济而波动，体现了虚拟经济运行的独立性。
参考文献
［1］陈伯东，张东.房地产金融［M］．北京：中国财政经济出版社，2001．
房地产论文篇3
房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系和之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关新问题，以及纠纷的避免和处理也必须充分重视和探究。
我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，并一直规定为摘要：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违反了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
土地使用权抵押，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实。
本文针对上述新问题进行了探索，而对房地产抵押中存在的房屋产权抵押，房屋产权和土地使用权抵押相关法律新问题并未作出说明。
房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权和土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程和所产生法律后果中存在着若干法律新问题。
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系和之对应的法律后果，所映射出的我国现行法律的相关新问题，以及纠纷的避免和处理也必须充分重视和探究。
一、房地产抵押的法律原则及相关新问题
(一)房和地的相依性原则摘要：
在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附和相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为摘要：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违反了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
在实际中，对房屋产权和土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式摘要：一是，将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押，此时的抵押设定可能是同时设定，也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的，也可能是两个抵押权人。二是，根据一项债务需要，同时将房屋产权和土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违反土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产，其原因虽和抵押人、抵押权人的内心动机分不开，而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
应当注重的是摘要：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时，即撤销抵押以及撤销抵押登记时，另一种权利的抵押也将随之撤销。
（二）抵押权和房地产转让之间的法律原则摘要：
我国《担保法》第四十九条规定摘要：
抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向和抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
因此，受让（购买）抵押房地产一定要谨慎和仔细审查，以避免得到的是无效转让的房地产。
（三）法定抵押登记担保期限的原则摘要：
《担保法》公布施行快十年了，担保抵押设定的当事人现已完全接受和认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的熟悉。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一新问题，在法律上没有明确的规定，在学理上也存在多种不同的理论观点，一种观点认为摘要：抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权，但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则，应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。假如当事人约定了抵押期限，视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制，抵押权人只能在该期限内实现抵押权，更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为，所以这种约定并不违反强制性法律规定，应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性，但并不排除其他物权的有期限性，以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为，我国《担保法》第25条明确规定摘要：“一般保证的保证人和债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律答应保证合同的当事人约定保证期限，而且在当事人未约定的情况下，应当适用法定期限，那么也应当答应抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为，抵押合同是附属于主合同的从合同，假如主合同未能得到清偿，主合同并未终止，主债权人的债权仍然是有效的，这样附属于主债权的抵押权也仍然有效，抵押权人仍然有权向抵押人主张权利，而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权，并从属于主债权，只要主债权存在，抵押权也就同时存在。也有人认为，当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款，这种免责条款的约定，目的在于限制和免除抵押人的担保责任，所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《有关适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干新问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
（四）抵押物的特定化登记原则摘要：
对于房地产抵押登记，不少的抵押人和抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得，一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下，按照房屋建筑的独立体（幢、栋、楼，即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位）发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证，即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时，抵押人和抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押和登记，而未将其按商品房的实际套为单位进行细化，即未特定化，这样的抵押登记是无效的。
二、土地使用权抵押
（一）法律法规规章所规定的土地使用权抵押的前提。
这里主要讨论国有土地使用权，以及-些非凡情况的集体土地使用权。《担保法》第三十四条第三、五项规定摘要：（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘，荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；第三十六条第三款规定摘要：乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；《担保法》第五十五条第二款规定摘要：依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押；而划拨土地使用权不能直接抵押，符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准，并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。这在进行土地使用权抵押时必须注重的。
同时，土地使用权抵押应当持土地使用权证书办理登记手续。根据《担保法》第四十四规定摘要：办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件摘要：
1.主合同和抵押合同；
2.抵押物的所有权或者使用权证书。
《城市房地产管理法》第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
所以，土地使用权抵押必须具备两个基本条件摘要：一是依法取得的国有土地使用权以及依法能够抵押的集体土地使用权；二是必须是办理了土地登记、领取土地使用权证书。
（二）有关划拨土地使用权抵押的前提条件。
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说，获得划拨土地的使用人，虽得到国有土地使用权，但因没有支付出让金给国家，因此其使用权的价值不能等同，应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。
1990年5月19日国务院令第55号了并自之日起施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定了划拨土地使用权“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。因此，国家以行政法规的方式规定了，划拨土地使用权不能直接抵押。
国家土地管理局〔1997〕国土〔籍〕字第2号《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》“三、有关土地使用权抵押登记申请”中规定摘要：“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。
但是，同时又带来了如下几个新问题摘要：（1）、我国历来对土地、房屋等不动产有严格的管理制度，应当说不能以办理了抵押登记手续，就和“经市、县人民政府土地管理部门批准”的规定划等号；（2）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于国家行政法规，国土资源局和最高人民法院无权以行政政策文件以及司法文件来修改国家行政法规，这样的作法不符合《立法法》；（3）刊登在2004年6月25日四川省国土资源厅〖国土资源-全国土地日专刊〗上的广西壮族自治区国土资源厅陈书荣所著《解读土地使用权抵押相关新问题》中，仍认为“划拨土地使用不能直接抵押”、应“符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准”，而压根没有提及国土资源部的国土资发[20049号文；（4）、从维护国家土地的立场出发，《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》“以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”这一规定表明了应当确定了出让的划拨土地使用权方可抵押。
（三）法律规定不能抵押的土地所有权、使用权。
《担保法》第三十七条下列财产不得抵押摘要：
1.土地所有权摘要：
2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5.依法被查封、扣押、监管的财产；
6.依法不得抵押的其他财产。
根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。
（四）土地使用权和地上建筑物一致的原则
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须土地和地上有建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外，《城市房地产管理法》第31条规定摘要：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定摘要：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第36条“第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。“明确规定了”三个同时抵押“。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定摘要：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
（五）相关证实
这是和房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证实文件。抵押人若是三资企业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证实。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证实。其他类型的企业的相关证实要求如房屋产权抵押登记的要求一样。
（六）土地使用权抵押前，应进行土地评估
一是办理抵押登记的需要；二是确保抵押土地价值的准确性，贷款或者借款的全额收回。根据规定，办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告，而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前，应请具有土地评估资格的评估机构予以评估，确保土地价值的准确性，确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。
（七）签订抵押合同
土地抵押权的设定属于要式行为，因而设定土地抵押权必须订立书面的抵押合同。抵押合同的内容根据《担保法》第三十九条抵押合同应当包括以下内容摘要：
1.被担保的主债权种类、数额；
2.债务人履行债务的期限；
3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
4.抵押担保的范围；
5.当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
抵押合同自登记之日起生效。
（八）办理登记手续
我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的抵押不能对抗第三人。办理土地使用权抵押登记时，假如是地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，应到国土资源管理部门进行登记；假如是地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，则分别到国土资源管理部门和房产管理部门登记，并办理他项权利证书。
（九）有关土地抵押合法凭证
根据〔1997〕国土〔籍〕字第2号《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证实书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
过去很多银行、金融机构在办理抵押登记时，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。
（十）保险新问题
根据《担保法》第五十八条规定摘要：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。
所以，土地使用权抵押非凡是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。假如被抵押的土地因非凡原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让和的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传和广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议和不必要的讼争。
（十一）有关房地产抵押权和房地产出租的法律关系
根据《最高人民法院有关适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干新问题的解释》第六十五条摘要：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情况租赁关系成立在先，抵押权设定在后，抵押和租赁关系互不影响，只要抵押人以书面形式将抵押事实告知承租人，原租赁合同继续有效，即所谓“买卖不破租赁”。另一种情况是房地产权利将已经抵押的房地产出租，这种情况下抵押权设定在先，租赁关系成立在后，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁关系应随着抵押权实现而解除。
参考文献摘要：
1、王利民《有关抵押权若干新问题的探索》法律出版社2001年
2、陈书荣《解读土地使用权抵押相关新问题》法律出版社1999年
3、石少侠《房地产管理法》法律出版社1999年
4、邹海林常敏《债权担保的方式和应用》法律出版社1998年
房地产论文篇4
这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。
如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。
其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。
前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。
在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？
从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。
有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。
一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。
二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。
还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？
如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平、地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，这是不可能的。
目前想通过一些所谓“救市政策”形成2007年房地产那种火暴的场面已经不可能了。反之，地方政府越是这样救，广大没有支付能力的居民越是对房地产没有信心。因为，一则地方政府推高房价，民众不接受；二则本来过高的房价绝大多数居民没有支付能力购买，房价一推高更是把这些居民推出到房地产市场之外。除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。
房地产论文篇5
【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。
一、《投资性房地产》准则的创新
（一）将投资性房地产单独列示
本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。
长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。
（二）有限度地运用公允价值
1、引入公允价值
财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。
2、公允价值的运用范围
在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。
3、转换差额的处理
在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。
（三）区分投资性“房产”与“地产”
我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。
二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响
（一）对分析对象的一个简单描述
笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。
（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期
在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。
沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）
名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产
（待定土地)
金桥
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天创
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析
1、对总资产的影响
采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。
2、对利润的影响
如果相关公司按照《投资性房地产》准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。
三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题
（一）公允价值的选择
公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。
确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。
（二）关注未确定用途的土地使用权
笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。
（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求
新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：
其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。
从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。
主要参考文献
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2、财政部.2006.企业会计准则.
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5、清议．2006．新会计准则，警惕误判．上海经济，3
房地产论文篇6
一、房地产抵押权标的物的范围问题
设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
（二）房地产抵押权与典权的关系问题
虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）
2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
三、房地产抵押权实现的问题
（一）房地产抵押权实现的条件和方式
房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。
我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。
房地产论文篇7
1.房地产业服务营销开展现状。
所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境的分析﹑资源的整合，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是对市场的深刻理解基础上的高智能的策划、推广和销售的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定、设计理念、价格定位、形象定位、媒体选择、中介服务和售后服务以及信息反馈等一系列活动组成。目前我国房地产业存在的营销方式主要有以下几种常见的类型：传统的4P营销、房地产绿色营销、房地产关系营销、房地产全程营销、房地产整合营销和房地产服务营销等。服务营销是企业在充分认知消费者需求的前提下，为充分满足消费者的相关需要在营销过程中所采取的一系列活动，其中服务作为营销中最关键的要素。我国房地产服务营销经历了一个从局部到全面、从单一到综合的发展历程。随着我国房地产开发环境的变化、市场竞争加剧，以及房地产营销本身所存在的不足，房地产营销必将继续向前不断发展。房地产业属于第三产业，即服务业范畴，房地产业具有显著的服务特征，随着服务营销理念的广泛传播，服务营销中的相关思想和营销方法已经被房地产业普遍接受。服务营销的思想正逐步深入到房地产开发的全过程中，其将整合房地产的各种营销理念，成为未来房地产业营销的主流，将房地产营销引领到一个新的高度和阶段。
2.房地产业服务营销问题分析。
2.1居高不下的投诉。在房地产供不应求的时代，房地产的各类产品均会受到不同程度的追捧。但随着市场竞争的加剧，行业日趋成熟，房地产业已遭到“社会集体声讨”。一些房地产商唯利是图，诚信度不高，比较严重的影响到行业声誉，众多的投诉由此产生。这些投诉的重点，简而言之的概括，就是“质次价高”，这个“质”，既指产品质量，也指服务质量。其中房屋质量问题一直是投诉的焦点，工程施工质量、材料质量不佳造成的问题层出不穷，同时由于面积差距较大引发的纠纷也屡见不鲜，更有不少热销项目由于出现供不应求的局面，反而造成开发商履约不到位，承诺不兑现的情况，最终导致居高不下的投诉。
2.2过于强调销售业绩。一些有实力的开发商为提高竞争力，提升楼盘形象，迅速实现物业的销售，成立了以销售和服务为一体的营销中心。从目前不少开发商具体运营来看，营销服务中心更多是以销售功能为主，而服务功能相对较少，甚至形同虚设，造成客户体验不足，满意度低。其原因是：服务的建立是一个综合利益各方、涉及公司各个部门的系统化工程，需要一个较为长期的过程，是一个从不完善到健全的过程；当下的营销重视销售业绩，不可能系统的将服务落实到营销工作的方方面面。这就导致了众多的开发商比较短视，甘愿放弃持续服务的建设。但强调服务的企业，能够实现客户源源不断的积累，形成口口相传的口碑效应，从而减少营销成本。因此，对于多项目开发的企业或责任企业，则必须成立一个职能部门来处理售前、售中和售后面临的诸多问题。
2.3服务雷同缺少特色。在众多的房地产开发企业中，服务营销提供的服务雷同现象较为普遍，特色化的服务较少。比如一些青年社区，开发商以青年追捧的歌星为主题举办歌迷见面会，则会引来更多的开发商跟风至歌迷见面会四起。生硬照搬的服务营销，往往不会取得预期的效果，就是因为每个社区定位不同，面向的客户也不相同，其活动的影响力更不一致。正是这种开发商的“不用心”，到处照搬一样的活动，导致房地产营销缺少特色服务。由于房地产竞争日趋激烈，房地产的竞争已成为服务的竞争。建立差别服务营销，以创新的特色服务区别于竞争对手，这才是服务营销的出发点。尽管服务营销已被开发商重视，但缺少自己的品牌服务，导致公司和产品不能脱颖而出，不能迅速抓住客户。
2.4客户满意度不高。在房地产市场中，消费者大多数买的都是“期房”——心中期待的房子，有所期待就有“期望值”。在房屋交付前，客户需要开发商进一步的引导和说明，希望知道房子有关的方方面面，希望了解有关物业的进度情况。房屋交付后，客户也需要开发商的持续关怀，需要在产生房屋质量问题时开发商能及时解决问题，希望有咨询和寻求帮助的地方。因此，无论是在交房前，还是在交房后，客户需要开发企业能从他们的角度考虑，为其着想，并帮其解决迫切的问题。可现实的问题却是众多的开发商在销售之后便“逃之夭夭”，或者在面临众多的问题时相互推却责任，没有良好的解决问题的态度和行动，最终导致客户满意度不高。
二、房地产服务营销的服务形式与策略分析
1.房地产服务营销的服务形式。
1.1全程服务。全程服务，即是全过程服务。全程服务是在房地产售前、售中及售后的每一环节对顾客进行细致而深入的服务。也就是从顾客产生购买欲望的那—刻起，到产品使用价值耗尽为止的整个过程，都对顾客进行细心适当的呵护，使顾客与企业和产品紧密相联，让顾客在每—个层面都感到满意。
1.2全员服务。全员服务就是以客户为中心，企业的全体员工直接面对客户，每位员工都是服务员。全员服务要求企业增强员工的群体意识和团队精神，并在企业内部形成新的服务关系。首先，总经理为各部门经理服务，各部门经理为销售一线人员服务；后有销售—线人员为顾客服务，从而形成一条以顾客为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位服务于顾客并以此作为工作信念和发展目标，在企业内部逐步形成以服务文化为核心的企业文化。
1.3特色服务。特色服务就是企业推出个性鲜明、差异显著的服务，在形式和内容上都独树一帜，其服务的识别性较强。任何竞争手段之所以有效，是因为它具有因人而异的差异性，符合实际的需要。服务也一样，没有差别的服务竞争等于没有竞争。解决服务竞争的方法是建立差别服务形象，以创新的服务特色来区别于直接的竞争对手。通过有特色的服务，增强企业竞争力，使之在竞争中占有一席之地。
1.4承诺服务。承诺服务就是企业向客户作出服务质量和服务时限等的承诺，通过媒体向社会公开，并自愿接受公众监督的制度。作出的承诺服务必须践行，违诺应予相应的处理或处罚。在“让顾客满意”的经营理念下，许多企业将承诺服务作为经营发展的核心环节，不仅使顾客在购买消费中感到满意，让顾客产生信任，而且在各种因素的影响下，这种满意甚至可能超过顾客期望。如今有很多房地产项目，从建筑立面到材料设备、家具装修等领域都做出了相关的承诺，每一个购房客户会拿到一份清单，附在合同中，赢得了客户的信任。
2.房地产服务营销的策略分析。
2.1树立全程服务意识。一个以服务营销为重要营销手段的房地产企业，应该从以下方面培养营销团队比较系统的服务意识：
(1)全面掌握相关知识。商品房这一特殊商品涉及到众多领域的相关知识，从建筑设计到施工工艺，从房屋房型到建材设施，从社区环境到楼盘管理，从价格走势到投资升值，所有这一切都须详实掌握。全体营销人员只有在对自己营销楼盘的方方面面都掌握后，才能切实为顾客提供相应的服务，才有充足的理由打动顾客。
(2)加强售前服务准备。做好市场调查，商品房建设的目的就是要满足市场需求，为了达到此目的，开发商就必须做好市场调查工作。重视商品房开发设计工作对商品房质量具有决定性的作用，如果开发设计效果不好，不能满足客户需要，那么商品房就存在诸多的缺陷。开发商建造的商品房质量好，品牌忠诚度就会越高，是房地产企业进行市场竞争的根本所在。因此企业必须树立全面质量观，全面推行贯彻质量管理体系。开发商要为购房者提供咨询服务，使得购房者对产品的结构、功能、式样等有较全面形象的认知。信息传递是开发商售前服务的主要内容，而媒体宣传则是进行信息传递的有效手段，需要开发商选择适宜的媒体便于双向沟通。这些方面都需要在销售前进行系统充分的准备。
(3)提高售中服务效果。销售前的服务可以提高顾客信赖，增加成交机会，而销售过程中的服务则可以提高顾客满意度。销售中的服务是开发商与顾客直接进行交流的过程，是达到交易的重要一步。处理得好就更容易实现交易，否则企业前面所做的努力将付之东流。由于购房需要花费诸多精力和时间，因此致力于节省购房者的时间和精力也是赢得消费者的一种手段。从主动送资料上门到接送顾客实地看房，从设立更多的销售网点到进行全程服务等，开发商考虑与金融部门合作，发展房地产金融，为消费者提供还款时间长、利息低的优惠贷款，激发消费者的热情；针对已经购房的客户，开发商举办家居装修、购置家具等相关知识的培训；甚至还可协助其购买各种装修材料，联系装修公司以及提供其他一切相关服务。
(4)注重售后服务跟进。售后服务的范围非常宽广，这就要求开发商从小处着眼，从消费者的实际需求出发，逐一加以完善和落实，并注意如下几点：注重对已有消费群体的回访调查，建立客户信息系统，及时发现营销策略中的机会与问题，以便在制定下一步营销策略时加以弥补和完善；做好与已有客户的交流，使之产生更为深刻的认同感，从而利用老客户的消费实践扩大影响面；突出售后服务在营销策略中的重要地位，培养更多的潜在消费者对项目、对公司的认同。
2.2规范打造服务品质。规范打造营销服务品质的前提就是要认真研究客户，房地产企业一定要认真研究客户。(1)客户细分标准一定是从客户出发，而不是从产品出发，选择能够反映客户价值的因素来衡量和区分不同客户的需求。(2)对不同客户一定要真正做到区别对待，在不同的区域，根据严格的市场调查推出针对性的产品。(3)客户细分必须能够为运营流程提供指导。公司利用客户关系管理系统，搜集、追踪和分析每一个客户的信息，建立客户数据库，企业可以深入了解市场信息和客户的价值取向，为拓展市场创造条件。在此基础上，选择最有价值的客户，并与其建立密切的长期合作关系。最为重要的是，房地产开发企业需从态度、技术、责任性、硬件环境和软性管理上制定规范服务的办法，结合实际的运营情况推行标准化、人性化的服务，并在实践中加以完善。
2.3重视处理客户投诉。房地产开发是一项系统工作，涉及到规划、设计、建设、营销和物业管理等方面，不可能做到万无一失。长期从事房地产开发的企业不可能避免客户投诉。客户投诉是在客户找不到适当解决问题的办法后的选择，同时顾客投诉和埋怨能够使开发商更加直接的看到产品或者服务中存在的问题。因此，开发商不要回避投诉，重要的是正确对待投诉，及时解决投诉问题。只要态度真诚，按照相关的法律或规定，处理相关的投诉，相信客户的投诉终将得到妥善解决。综合应用服务营销的相关理念，来做好相关的工作，客户投诉便会减少。
2.4提高客服中心效能。建立高效的客户服务中心。客服中心是指利用电话、手机、传真、WEB等多种信息方式，以人工、自动语音、WEB等多种手段为客户提供各类售前、售后服务，建立起来的企业与客户沟通的组织平台，简称“客服中心”或“客服”。开发商要转型为客户服务型企业，以客户服务为中心，打造核心竞争力，适应新的竞争。客服中心能够快速的响应顾客，以最便利的方式沟通供需关系，完成投诉，传递维修服务要求等，可为客户提供更富有个性化的服务项目，加强客户资源管理；畅通的企业顾客交流，成为获取市场需求信息的重要窗口，有利于市场信息的统计分析；统一集中管理顾客资源，让服务延伸到生产、销售等运营环节；更高效的服务流程管理，降低服务成本。建立高效的客户服务中心，既能提升楼盘形象，又能提高企业的竞争力。
三、结语
总之，在我国房地产市场正逐渐走向成熟，发展日益规范的时期，消费者对住房、对物业需求愈发理性的同时，服务营销在房地产营销已占有不可逾越的地位，服务品质的高低将直接关系到企业的生存和发展。所以我们要重视服务营销，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、个性化、人性化等方向发展，使之成为房地产企业的核心竞争力。
房地产论文篇8
就整体来看，1997—2011年之间，全国GDP急速增长，2011年之后增速渐缓，与此同时，全国房地产投资量大幅增加。全国房地产投资与GDP趋势相当。西部地区房地产投资是否有与区域经济协调发展的状态或可能性需要进一步实证检验。这里以贵州为例。
贵州省房地产投资与区域经济发展的关系主要可划分为以下四种可能：（1）二者相互促进、影响和制约；（2）区域经济发展对房地产投资促进较大，而后者对前者影响微弱；（3）房地产投资对区域经济发展促进较大，而后者对前者影响微弱；（4）二者之间没有明显关系。选取贵州省1995—2011年房地产开发投资完成额L和GDP作为衡量标准，数据来源于《贵州统计年鉴》。首先对这两个指标进行ADF平稳性检验，发现，lnL，lnL，lnGDP,lnGDP序列在5%的显著性水平下无法拒绝原假设，二阶差分在5%的显著性水平下可以拒绝非稳定序列的原假设，即二者都为二阶单整。理论和趋势上，二者有存在长期均衡的可能性。其次，对二者进行JJ检验方法来进行协整检验。协整分析结果如下表：5%的置信水平下，lnL和lnGDP存在长期均衡关系，即贵州省的房地产投资与区域经济发展存在长期的稳定的均衡态势。最后通过Granger因果检验，检验结果如下：以上结果显示，区域经济发展对房地产投资促进较大，而后者对前者影响微弱。
可见，贵州省房地产投资尚处于初级发展阶段，对GDP的贡献和促进作用尚小。这可能是因为，作为房地产市场重要组成的房地产投资促进GDP增长主要是通过资本的积累来拉动经济增长。发展较为落后的贵州省偏向于工业和制造业的发展，发展以工业导向性，对房地产开发投资的重视力度不够，因此，房地产投资对贵州省GDP的贡献较小。
二、如何实现西部地区房地产投资与区域经济协调发展
（一）与生态环境发展相协调。一直以来，西部地区房地产投资偏重于粗放型，主要依靠土地等资源的过度消耗来换取区域性GDP的增长。因此在房地产投资中应当听取城市规划专家和生态保护专家的意见，使房地产品与生态环境有机衔接。
（二）逐步加强对房地产投资的重视。检验证明，西部地区房地产开发投资对区域经济的增长贡献微弱，这与西部地区以工业发展为导向的粗放型生产方式有关。而区域经济的增长对西部地区房地产开发投资影响较大。西部地区应加强工业建设，在此基础上，以工业发展带动经济发展，进而促进房地产市场的进一步发展，最后使西部地区房地产投资与区域经济实现协调发展。房地产开发投资在西部地区发展尚处于起步阶段，应在集中工业投入和发展的同时，逐步重视西部地区房地产市场的发展，重视房地产投资。
（三）将“人文”和“和谐”的理念引入房地产投资。应响应政府“加强人文建设，实现社会和谐发展”的号召，将“人文”和“和谐”等新时期发展的重要关键词引入到西部地区房地产投资建设中去，确保西部地区房地产投资与区域经济的发展在“人文”和“和谐”的背景下逐步实现。