房地产论文范文
时间：2023-03-10 01:41:35
房地产论文范文第1篇
在制定房地产产品策略时，需要从以下几个方面进行考虑：
（一）位置条件。房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。就商业房地产开发而言，开发项目应处在交通便利区、人流量集中区，把握好交通及客流“两大动线”，商铺投资的回报率才可能实现。从交通便利性来讲，轨道交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，例如，北京老牌商圈西单、王府井就具备了这些交通优势。另外要注意的是，商业的最佳位置一定不要在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。外部交通固然重要，但商业体内部的交通流线如果不顺畅，同样会将消费者拒之门外。如果说交通动线决定了多少人会经过商业房地产项目，那客流动线就决定了消费者与商品摩擦的机会。曾有这样的例子，很多大商家对一个商业项目的外部环境非常满意，但一进到商场内部就马上放弃了进驻的想法，往往只因为电梯数量不够。因此，从客流动线这个角度讲，商业房地产项目的内部的合理设计能够让消费者在商业体中逗留更长的时间，从而产生更多消费，更多的利润。就一般居民住宅而言，要注意交通便利、环境安静、服务设施齐全等方面的条件。
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
[2]杜宇，试论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）
[3]黄湘红，浅析房地产价格营销策略[J]，广西城镇建设，2005（11）
[论文关键词]房地产营销产品定价渠道促销
房地产论文范文第2篇
[关键词]房地产市场调控宏观经济政策
一、2005年“房产新政”的特点及效果
2005年是中国的“房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现许多特点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权，政令的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，国务院第88次常务会议研究了进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。5月11日，国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策，包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长的说法就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅2005年3月下发的《通知》中明确规定“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”。
在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比第二季度回落1.9个百分点。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现，消费者购房行为渐趋理性，购房者中自住比例持续上升，部分投资者和投机者开始降价出售商品房。
二、对房地产市场要加大调控力度
从2005年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作，全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位，调控可以结束了，应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，对房地产市场的调控仍应继续，应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是中国宏观经济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。
1．房地产市场问题关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为，2005年调控以后，中国的房地产开发并未真正放缓，2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分继续增长，同比增长22%，其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右②。在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后继续出现不同程度的上涨，有些“按下葫芦浮起瓢”的味道。
进一步讲，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没有大涨甚至没涨，房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最具活力的地方，也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局，它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张，导致能源、交通运输的短缺，带动了服务价格水平的上升，成为通货膨胀的重要根源。同时，房地产过热吸引大量资金进入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，加大了金融风险的集聚。
2．使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。
由于国债市场、股票市场长期低迷，其他投资渠道不畅，房地产已经不再是简单的消费品，而日益成为重要的投资品。在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱，很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下，房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。
国际游资（热钱）的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市，国际资本已成为房地产热的重要资金来源③。随着人民币升值预期继续存在，热钱对房地产泡沫扩大的风险也将继续存在。
3．房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应该能够安居乐业。虽然目前关于房价收入比能在多大程度上衡量中国的房地产泡沫存在争议，但上海、北京、杭州等地房价收入比畸高确实使得大量的中低收入家庭“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难实现④。同时，上海、广州等城市也明显地感觉到房价、房租、土地费用等的急剧上升使其商务成本快速上涨，并进而成为吸引和留住外来投资、吸引和留住高层次人才、提高城市竞争力的重要障碍。最近汇丰银行的一份报告显示，上海承接服务外包的成本已经大大高于印度，联合利华、上海大众等企业已经将部分的生产基地搬出上海⑤。所以，中国房地产市场的泡沫依然存在，后果严重，并有反弹的危险，对房地产市场的调控仍需继续。
三、房地产市场调控仍应以国家宏观经济政策为主
2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应以中央政府出台宏观经济政策为主。
1．调控的主导权仍应掌握在中央政府手中。2005年以前对房地产市场调控的失效已经充分说明不能给地方政府大的调控政策空间。主要由于经济利益关系，一些地方政府大多倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地产调控中，一些地方就未能坚决执行中央政府的部署，甚至出现“上有政策，下有对策”的情况。因此应该继续2005年以来实施的中央政府主导房地产市场调控的做法，尽量压缩给予地方政府的政策空间。
2．调控的手段应以国家宏观经济政策为主。在2005年发挥巨大作用的组织（或干部）手段应逐步退出。以行政手段对市场经济的干预和调节在特殊时期是可行的，但不应成为常态。对市场经济的调控应以市场手段，特别是国家宏观经济政策为主。与行政手段比较起来，宏观经济政策作用更为广泛而持久，且不易反弹，同时宏观经济政策不需要依赖地方政府即可直接作用于企业和个人，影响投资和消费的总量及结构。从国际经验来看，无论是发达国家，还是绝大多数发展中国家，当出现房地产市场过热时，最经常使用的调控手段也都是利率、税率等宏观经济政策。在我国开始出现房地产市场过热的几乎同一时间段，英国、韩国等也出现了房地产价格大幅上升的现象。为遏制房地产市场过热，英国中央银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%提高至4.75%。而韩国整治房地产投机的主要措施是税收和利率政策。2005年韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，同时把房地产所有税的起征点由9亿韩元下调到6亿韩元，并计划从2008年起提高房地产所有税的税率。但在利率方面，韩国政府对无房户和低收入者买房予以优惠利率，2005年把无房户和贫困户购买住房的贷款利率由5.2%下调到4.5%。
在我国，房地产市场调控可以采用的宏观经济政策包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等。谈到这些宏观政策，总有人觉得它们的实施必然导致房地产价格出现大起大落的局面。实际上恰恰相反，这些宏观经济政策的有效搭配组合可以实现房地产市场短期调控和长期稳定、保和压、治标和治本的有机统一。
（1）税收政策。房地产税收政策实际上是一个综合性政策，在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。房地产开发阶段的课税将会影响房地产投资的规模和结构；在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税将增加房地产企业的成本；在房地产购买环节对购房者征收契税将增加购房者的购房成本，从而减少需求；在住宅转让环节实行有差别的个人所得税征收，对自住者给予免税或低税可以刺激自住需求，而对短期投机者征收高额所得税可以迫使其改变投机交易行为；在房地产保有环节开征物业税可使得购房者的房地产保有成本提高，有利于抑制房地产投机行为。短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于迅速抑制投机，稳定房价；而从长期看，通过征收房地产保有环节的物业税有助于抑制奢侈性和投机性住房需求，鼓励适度合理消费。
（2）利率政策。前一段时间中央银行出台的利率调控政策包括取消个人住房贷款优惠利率、要求商业银行提高按揭贷款首付比率等。更严厉的政策就是提高房地产企业贷款和个人房贷的利率。利率的提高将降低房产投机中所需要的杠杆效应，提高房地产投机的风险，有助于挤出房产泡沫。虽然利率的提高会给具有刚性的自住型住房需求者带来更高的支出，但住房泡沫的挤出将会带来房地产价格的回归，最终将有利于购房者。
（3）土地政策。土地调控是2005房产新政的重要内容，事实证明也是非常有效的一项宏观经济政策。土地调控政策应继续坚持。国土资源部应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对住宅价格上涨过快的地方，应适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，严格控制高档住宅的土地供应；同时还应加强对已供土地的批后监管，严格转让管理，严格执行1年不动工开发收取土地闲置费，满2年不动工无偿收回土地使用权的法律规定。
（4）汇率政策。热钱的流入和炒作不仅阻碍了汇率制度的改革，也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。要尽可能挤出房地产泡沫，汇率方面政策的主要目标就是要促成在未来一段时期汇率机制调整的确定性预期，使热钱对房地产的投机收益下降，风险提高，使境外投机资金有序撤出。当然这些都必须在国家汇率利率调整和汇率形成机制改革的整体框架内进行。
（5）道义劝告。道义劝告的主要作用也是调整人们的预期。现代宏观经济中的许多理论和实践都表明，有的时候即便没有政策出台，但人们对该项政策的预期就可以实现该项政策的目标。政府利用掌握主流媒体的优势，把握有利于调控的新闻舆论导向，或由政府出面通过座谈会、政策通气会和个别交谈等形式对相关行业协会和大型企业进行劝说，让其配合政府调控等，都能够帮助业界和公众形成正确的市场预期并采取理，从而促成调控目标的实现。
（6）其他宏观金融政策。目前正在进行的金融改革也可以为房地产市场的调控提供比较好的宏观环境。股票市场的全流通改革正在解决长期限制中国股市可持续发展的瓶颈问题，为股市的长期向好打下了基础；随着央行和银监会进一步放宽对外资金融机构的管制、鼓励中外资金融机构创新，金融产品将日益丰富。这些都可以为居民的投资提供更多的选择和渠道。
①引自2005年12月20日《新晚报》。
②引自2005年11月04日《东方早报》。
③根据央行的数据，仅2004年1至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。
④据中国社会科学院刘建昌研究员测算，上海目前80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍。
⑤引自上海社科院副院长左学金教授2005年12月在复旦大学的演讲。
[参考文献]
[1]安体富，王海勇.发挥税收调控作用，促进房地产市场健康发展[J].财政与税务，2005,(11).
[2]包宗华.房地产宏观调控的重大进步和发展[J].中国房地产，2005,(11).
[3]包宗华.韩国“整治”房地产投机的启示[N].中国建设报，2005-12-19.
[4]景学成.利率、汇率政策牵动房地产价格[J].现代商业银行，2005,(9).
[5]刘玉录.应该重视房地产调控中的预期干扰[J].中国房地产金融，2005,(8).
房地产论文范文第3篇
一、房地产抵押权标的物的范围问题
设立抵押的目的是，一旦债务人不履行债务，抵押权人可依法定程序对抵押物变价优先受偿。因此，抵押物应有变价价值，应为可转让之物。
我国实行土地的社会主义公有制，按照宪法的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。土地使用权可以依法转让，但禁止土地所有权的买卖和非法转让。因而，在我国，土地所有权不得设定抵押权，土地使用权可以设定抵押，但受到了一定的限制。
（一）以地上无定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的问题
我国法律有关国有土地使用权的取得方式规定有两种：一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。
（二）以集体土地使用权设定抵押的问题
从我国的基本国情出发，考虑到我国人多地少的实际，为切实贯彻保护耕地这一基本国策，我国现行法律、法规规定，集体所有的土地不能开发经营房地产。对于集体土地使用权能否设定抵押的问题，亦规定的极为严格。我国《担保法》第37条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押；乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。可见，只有经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地的土地使用权和乡（镇）、村企业有地上房屋的集体土地使用权可以设定抵押，其他类型的集体土地使用权不得设定抵押。
（三）以城市房屋所有权设定抵押的问题
我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。显而易见，我国法律是将城市房地产作为一个整体加以规范的，确定的原则是房随地走和地随房走，因为房屋与土地是不可分的，离开土地的房屋是不存在的。因此，土地使用权是实现地上建筑物所有权的前提条件，否则地上建筑物的存在将失去法律依据。在我国，原则上依法取得所有权的城市房屋均可以设定抵押。但是下列城市房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。在以下列城市房地产设定抵押时还须注意法律的限制性规定：①以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。④国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。③以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。④以中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。⑤以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。⑥预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
二、房地产抵押权与承租权、典权的关系问题
（一）房地产抵押权与承租权的关系问题
所谓房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。但是，当抵押人不能履行到期债务而抵押权人将抵押房地产拍卖时，则可能出现承租权使抵押权人不能及时地、充分地实现其权利或者影响承租人继续租用该房地产的权利和利益的情形，这就出现了抵押权与承租权的冲突问题。那么，应如何处理这种冲突呢？须从两个方面来分析：
1.房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。“近代社会立法大多认为，租赁关系可以对抗第三人。根据买卖不破租赁原则，即使将租赁标的物让与第三人所有，设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。”既然连所有权都对抗不了这种已经形成的承租权，那么，抵押当然也不得破坏租赁，抵押权对抗不了承租权。所以，我国《担保法》第48条规定：“抵押人就已出租的财产设定抵押权的，应当书面告知承租人，原租凭合同继续有效。”也就是说，当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时，租赁合同仍对新的产权人发生效力，在租赁期满前，新的产权人不能解除租赁合同，不能随意变动租金，即房地产承租权设定在先时给予承租权以对抗抵押权的效力。
2.房地产抵押权设定在先，房地产承租权设定在后的情况。对此，我国有关行政规章只规定了“经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。抵押房地产出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”而对于抵押权与承租权的效力未作明文规定。我国台湾“民法”第866条规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其他权利，但其抵押权不因此而受影响。”日本民法典第395条规定：“不超过第602条所定期间的租赁，虽于抵押权登记后进行登记，亦可以之对抗抵押权人。但是，其租赁害及抵押权人时，法院因抵押权人请求，可以命令解除该租赁。”日本民法典第602条规定的是短期租赁，在短期租赁时，在处理上的一般原则是承租权可以对抗抵押权，但在特殊情况下，可由法院命令解除租赁，这时的抵押权就可以对抗租赁权了。如果超过602条所定期间的租赁则为过期租赁，日本判例解为承租权不得对抗抵押权或拍买人的所有权。（注：肖峋、皇甫景山著：《中华人民共和国担保法讲话》，中国社会出版社1995年第1版，第165页。）有鉴于此，笔者认为，我国立法机关立法时应根据“先物权优于后物权，物权优先于债权”的原则，注意维护房地产抵押权优先的效力，确立承租权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提，赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利，如：在拍卖抵押房地产时，因拍卖人顾忌房地产上有承租权的存在而无人应买或降低应买，致使卖得价款不足以清偿抵押债权时，则抵押权人有权要求解除承租权。
（二）房地产抵押权与典权的关系问题
虽然典权是我国特有的不动产物权制度，渊远流长，迄今存在，但我国现行法律、法规尚无明文规定，典权关系一直由民事政策及判例法调整，这既不利于财产关系的稳定，也极易造成司法上的混乱，因而有立法化之必要。本文仅就典权与抵押权的关系作一探讨。所谓典权是典权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益的权利。典权与抵押权同为不动产物权，但典权是以使用收益为目的的用益物权，典权的目的在于房地产的使用价值，典权须占有转移房地产，当出典人逾期不行使回赎权时，视为绝卖，典物归典权人所有，而抵押权是以清偿债务为目的的担保物权，其目的在于取得房地产的交换价值，故而，典权与抵押权也为相容之权，可以并存于同一房地产之上。然而，当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时，或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时，势必会发生典权与抵押权的冲突，那么，应如何解决这种冲突呢？对此，也必须从两个方面分析。
1.房地产抵押权设定在先，房地产典权设定在后的情况。对此种情况我国台湾“民法”第866条明文规定：“不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权及其它权利，但其抵押权不因此而受影响。”所谓其它权利，包括典权。台湾“大法官”会议议决释字第119号有如下解释：“所有人于其不动产上设定抵押权后，复就同一不动产与第三人设定典权，抵押权自不因此受影响。抵押权人届期未受清偿，实行抵押权拍卖抵押物时，因有典权之存在，无人应买，或出价不足清偿抵押权，执行法院得除去典权负担，重行估价拍卖。拍卖之结果，清偿抵押债权有余时，典权人之典价，对于登记之后权利人，享有优先受偿权。执行法院于发给权利移转证书时，依职权通知地政机关涂销其典权之登记。”（注：王泽鉴著，《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第475页。）笔者认为，既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值，无须占有转移房地产，为充分有效利用房地产，我国立法应借鉴我国台湾省这一成熟的立法与司法例，允许房地产所有人在设定抵押权后，仍可以在同一房地产上设定典权，但以抵押权不因此而受影响为前提，即先设抵押权之效力优于后设典权，不受后设典权的影响。即使是因出典人逾期不赎回典物，典权人首先取得典物所有权的情况下，由于典物上已有抵押权存在，典权人在取得典物所有权的同时，也得接受典物上的抵押权，即典权人仍应以抵押物保障抵押权人抵押权的实现。因为，依法理，在抵押权设定后取得抵押物所有权的人，其权利随抵押物拍卖而消灭。“他们只有通过代为清偿债务，使抵押权消灭，而取得求偿权与代位权，或参加应买保持其权利。”（注：李湘如编著：《台湾物权法》，中国广播电视出版社1993年6月第1版，第130页。）
2.房地产典权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。出典人将典物出典后，到底能否再设定抵押权，学者见解存在分歧，即有肯定说与否定说两种观点。我国台湾省的判例采否定说。笔者以为，出典人将典物出典后，仍对其典物享有所有权，虽然出典人不得在典物上设定与典权相抵触的权利，如重典或地上权等，但对于与典权不相抵触的权利，应准其设定，以发挥物权的功能，只是典权设定后再设抵押权的，典权的效力优先于抵押权，不受后设抵押权的影响。台湾判例否定说认为，典权既然可以作为抵押权的标的物，再允许出典人就同一不动产为债务的担保，而以典物设定抵押权，会使权利行使发生冲突，且使法律关系愈趋复杂，殊非社会经济之福。（注：王泽鉴著：《民法学说与判例研究》，第1册，中国政法大学出版社1998年1月第1版，第476页。）笔者认为，此说不能成立。因为“典权人以典权设定抵押权时，是以典权为标的物，而不是以典物为标的物，拍卖时，仅能拍卖典权。出典人于典权设定后，就典物设定抵押权，是以有典权负担的典物所有权为标的物，二者标的既不相同，其权利的行使，不致于发生冲突，亦不会使法律关系趋于复杂。”（注：郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（下），第1084页。）既然后设抵押权的效力劣于典权，不能除去典权而为拍卖，则当出典人未能偿还后来设定抵押权的债务，抵押权人可以将典物所有权拍卖受偿，典权人对于拍定人仍有同样的权利，其典权不受影响。如果因实行抵押权影响了典权人的权利时，则典权人享有请求解除抵押权的权利；当出典人逾期不回赎典物，典权人取得典物所有权时，则后设立的抵押权即归于消灭，不复存在。而且债权人既然知道有典权设定在先，仍然愿意再设定低押权，其对自己的利益自有考虑，根本无须法律来禁止，再者，允许典权人将典权设定抵押权，而却不允许出典人以其对典物的所有权设定抵押权，显然违反了民法的公平原则。因此，笔者认为，我国立法应赋予房地产所有权人将房地产出典后，应可以在该房地产上设定抵押权的权利，但以不影响典权的实现为条件。
三、房地产抵押权实现的问题
（一）房地产抵押权实现的条件和方式
房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。
我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”据此，在我国，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利。然而，根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的唯一方式。对此，笔者认为不妥。因为，尽管拍卖通过公开竞价的方式，由竞买者竞价确定抵押房地产的价格，能够尽可能地提高抵押房地产的价格，对抵押人与抵押权人双方当事人均有利，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是，在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买、无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？！为了解决这一问题，最高人民法院早在1951年9月5日华东分院以“为债权人请求查封拍卖债务人之不动产，无人受买，拟由司法机关发给产权转移证书，拟通报试办可否？”为内容请示最高人民法院时，最高人民法院即以（法编）字第9975号函复：“关于债权人请求查封拍卖债务人的不动产，无人受买，债权人请求移转产权时，由司法机关发给产权移转证书的问题，经与司法部联系后，我们基本上同意来件所拟办法。”即“事先与主管地政府机关取得联系，准由债权人持此移转证书迳向该管地政府机关办理登记过户手续”的办法。而最高人民法院法释（1998）25号批复也作了类似规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。所以，司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人受买，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折价抵偿债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续，取得土地使用权或房屋所有权的。因此，笔者以为，《城市房地产管理法》将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一方式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中的适用法律混乱，为确保房地产抵押权得以实现，应将拍卖抵押房地产作为房地产抵押权人实现抵押权时的首选方式，而不是唯一方式，当抵押房地产在拍卖时确实无人受买、无法变现时，抵押权人有权要求采取折价或者变卖的方式实现抵押权。这一点应由立法机关尽快作出立法修改。
（二）房地产抵押权实现中应注意的几个法律问题
1.抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。因为，法律赋予抵押权人的是一种从抵押物上取得相当价值的权利，而不是任意处分抵押物的权利，只要抵押权人能从抵押物上获得相当的价值以满足自己的债权，就算充分实现了自己的抵押权，所以共有人或承租人的优先购买权与抵押权人行使抵押权并不矛盾，应依法保护共有人或承租人的优先购买权。
2.以承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有制性质，也不得擅自改变这些土地的原有用途。
3.设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地使用权应纳入出让轨道，作为一种出让行为，该项拍卖必须由土地管理部门负责。而依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额，即缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只是对缴足土地使用权出让金后的余款才享有优先受偿的权利。
4.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，因为抵押人抵押的是房屋的所有权或土地的使用权，如果土地上新增了房屋，与土地便是不可分的。如果拍卖时将新增房屋从拍卖的土地使用权中隔离出来，是这一新的房屋权利无法得到落实，土地使用权与地上建筑物的权利主体不一致，房屋的权利也得不到实现，因而新增的房屋必须与土地使用权的归属一致起来。但是，抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿。
房地产论文范文第4篇
关键词：房地产泡沫；国际比较；防治措施
一、前言
对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益的预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。
所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
本文从房地产泡沫产生的原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较，并提出了房地产泡沫的防治措施，希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。
二、房地产泡沫的国际比较
（一）美国的房地产泡沫
20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。
从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。
（二）日本的房地产泡沫
日本地价偏高的问题一直存在，随着日本经济在二战后的复苏，日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最高增幅达到42.5%，年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明，1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始，日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀，涨幅惊人。到1987年末，日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。
日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利；三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好，以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。
1990年，日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭，房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机，各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值，纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。
（三）东南亚的房地产泡沫
有关专家认为：银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明：银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。
东南亚各国在十几年的经济高速增长中，房地产价格暴涨，吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。房地产价格下降，房地产泡沫开始破裂，直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机，金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此，消除导致泡沫经济的深层因素，力戒发生泡沫经济，是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题，不可掉以轻心。
三、国际房地产泡沫形成的共同原因
通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。
（一）政府宏观调控失误
政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当，都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业，原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下，房地产投机达到白热化的程度。
（二）银行贷款的过度支持
由于房地产业是资金密集型行业，开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度，大量的资金涌向房地产市场，就会不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显的是东南亚国家。在没有建立有效的银行监督和立法机构的情况下，许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率的领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金的流入使房地产价格极速膨胀。
（三）宽松的金融环境
宽松的金融环境为房地产泡沫的产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生的原因，会发现其中或多或少都有金融环境的因素。例如美国国会在1980年通过的《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定，在一定程度上促进了美国金融业的发展，但是也为房地产泡沫的形成创造了条件。
（四）过剩的国际资本流动
资本在国际间的流动是一把双刃剑：一方面，它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道；另一方面，错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动，则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下，就会被进一步放大。
随着经济的高速增长和人民币的升值，相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期，所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元，其中后三个月外汇储备猛增954亿美元，几乎占到全年增加额的一半。然而，这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来，不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入，过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。
四、房地产泡沫的防治
房地产作为国民经济的支柱产业，直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期，因此，吸取国际房地产泡沫的经验教训，预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。
（一）加强宏观经济调控，防止政府调控失误
房地产业作为国民经济的主导产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此，政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变，对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力，所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制，建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。
（二）加强对银行的监督管理，防止银行贷款的过度支持
推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控，公开尽可能多的市场信息，减少市场中的信息不完全和不对称情况，设计合理的土地税制来控制土地投机，比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时，必须大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。
（三）规范房地产融资行为，防止低利率形成的宽松金融环境
规范房地产融资行为，严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源，控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。
严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理，严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。
（四）警惕过剩的国际资本流动
在金融自由化的背景下，高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施，以防止国际短期投资的投机性涌入。
加强对外资的监控，主要应采取以下的措施：要以外资直接投资为主，间接投资为辅，以长期外债为主，短期外债为辅，控制外债的总规模；控制外债的投向，鼓励外资投向技术领域，严格限制外商投资房地产和金融资产的规模；在引进外资的同时，还应调整本国的产业结构，培育新的经济增长点，提高生产能力，提高抵御外资的能力。
参考文献：
1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.
2、汪利娜.房地产泡沫与预防措施[J].经济经纬,2003(1).
3、徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.
房地产论文范文第5篇
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
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房地产论文范文第6篇
以江苏A房地产有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析，该公司主要进行房地产开发、销售;室内外装饰;建材销售等的业务。
企业特点:
1)产业内的地位:市场占有率低该公司的成立源于母公司的企业化改造，做为非主营业务的房地产开发的部门前身是负责集团内部基本建设的相关部门，主要服务于集团内部办公、居住的需求，在市场化过程中，还存在对母公司依存程度高，相比房地产上市企业，市场占有率很低。
2)管理方式:经营者直接面对员工企业规模小，成立时间短，经营者和员工80%以上来自原集团公司
3)组织结构
企业由小集团投资，采用集中制，资本和技术构成较低
4)经营活动主要在南京市，带有明显地域性公司现有项目全部位于南京市，在未来3年内将结合国家宏观环境和企业自身发展，逐步开发江苏省内集团公司的优质土地资源，将经营活动逐步发展到江苏全省。
5)资本和技术构成较低
6)内部层次较少
由于公司规模小，经营活动区域小，管理层次较少，仅设总经理、副总经理各一人，下设综合办工程部和财务部，项目管理另行抽调人员设置，由副总经理负责。
7)融资方式单一，主要来源于商业银行贷款母公司借款随着公司改制的顺利完成，融资渠道为商业银行贷款。今后准备上市，扩大融资渠道。
8)项目建设
公司组织结构源于集团公司原基建办，有长达20年以上的基本建设经验，在改制前十年间先后建办公楼4栋逾十万平方米，四星级酒店1座逾4万平方米，住宅(含改造)逾20万平方米，其中获鲁班奖工程(建设部优质工程奖)3座，有着丰富的建设经验，在开发项目上同样具备一定的经验。
9)财务信息
江苏A房地产公司的财务信息如下表所示:硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究
表4.IA房地产公司财务信息
4.2总股本对江苏A房地产公司业绩的影响
总股本对房地产上市公司的业绩影响很大且与业绩变化大小为负相关。公司规模变化时，其业绩变化明显，且随着公司规模的扩大，其对业绩的影响越来越小。因此对于中小型房地产企业来说，规模对于公司的业绩影响是大于对大型房地产企业的影响①。
以江苏A有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析，将总股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中总股本单位为亿股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。对于该公司总股本使得业绩增长大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，对于该公司而言，扩大规模是业绩增长的方法之一。
4.3货币政策对江苏A房地产公司业绩的影响
①规模并不是越大越好，也要保持适度，规模的经济性与生产技术水平，管理手段的现代化程度等因素有密切的关系，当一个公司的规模超越了一定限度，会使管理层次过多，管理效率降低，管理费用增加。同时若企业所占市场份额超出一定范围，也会面临政府的反垄断干预。因而充分利用现有的技术和设备，使单位产品(项目)的成本最低，占有并保持相当的市场份额，是实行规模经济要把握的一个度。房地产是目前我国主要调控的对象，这类上市公司在90年代是我国在扩大内需，促进消费时所保护行业，后来由于诸多因素的影响，此行业发展过热，与国家经济发展不相符，所以国家进入21世纪后进行重调控。由上面计算结果可知，2005年、2006年房地产企业的业绩受宏观政策影响较大。因为我国的房地产这个行业近十年来在我国发展迅速，房地产受物价波动影响较大，因为物价上涨，会影响房地产的生产成本，从而提高了房地产的价格，影响购买力，故对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响。中小型企业用于购买土地的资本，有很大比例均来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款。利率的高低影响开发的成本和利润。首先是银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑止房地产投资。利率的上调将直接影响到企业资金使用成本的增加，影响投资者的收益率，影响消费者的购房成本。以当前房地产企业平均75%左右的资产负债率计算，做一个简单的测算。对于一般的房地产开发企业，银行贷款占负债总额的比例为22.5%(根据统计局相关数据)，则在该企业的所有资产中，16.8750k为银行贷款，而自有资金占25%。因此，当商业银行贷款利率提高1个百分点时，所增加的利息费用占自有资金的比例将增加0.675个百分点。同时，央行的加息，使得人们对资金收益率有了较高预期，增加了房地产企业使用其他借入资金的难度，从而提高了现有的其他借入资金的机会成本，从而在一定程度上影响了公司业绩。
4.4股权结构对江苏某某房地产公司业绩的影响
表4.4江苏A房地产企业大股东持股比例
第一大股东
第二大股东
中国邮电工会江苏省邮政局机关委员会
江苏同达通信技术有限责任公司由表中可见，该公司的股权结构比较简单，股权集中度高。但上市后将面临股权结构复杂化，必然会有所分散。股权结构通过对公司治理产生影响，最终就会影响公司的治理绩效。而从模型分析可以得出股东持股比例对公司业绩影响很大。因此对于准备上市的江苏A房地产企业分析股权结构对于公司业绩影响是迫切需要的。股权结构对公司的治理影响主要依靠的治理机制包括激励约束机制②、监督机制③
②激励约束机制主要是处理内部人与外部股东之间的关系。股权结构通过这一传导机制影响公司绩效。
③监督机制是处理公司与其它资金供应者之间的关系。和外部接管机制④。
1)股权结构与经营激励
公司股权结构对公司治理的作用机理，首先表现为股权的集中或大股东的存在一定程度上有利于公司的经营激励，特别是在最大股东拥有绝对控股权的情况下更是如此⑤。由于董事长或总经理是控股股东的直接代表或控股股东本人，因而这些经营者的利益与股东的利益就越一致。这样，公司就可以在一定程度上避免将现金流量投入于净现值为负的项目之中。十大股东持股比例在一定程度上反映了公司股权的集中程度。对于股权极度分散的公司来说，经营者的利益很难与股东的利益相一致，单纯的年薪制与股票期权等对经理的激励措施毕竟作用有限，经营者利用剩余现金流量乱投资往往不可避免。
2)股权结构与收购兼并
公司购并是一种非常关键的治理机制，它可以导致合并后的公司价值大于收购公司与目标公司价值的简单算术之和，而且，收购兼并的目标公司往往是绩效较差的公司，成功的收购将可以更换原公司经理，因而被认为是控制经理随心所欲的最有效方法之一⑥，购并频率直接影响了公司经理的更换频率。股权分散对于收购兼并则非常有利。分散的股权使得收购方极易标价收购成功⑦。在公司拥有几个大股东的情况下，情况趋于复杂化，对于外部收购者(原来并不是公司股东的收购者)而言，公司的大股东无疑对他的收购会产生异议，或许会要求提高收购价，因而阻止收购的成功，但若收购者为公司的大股东之一，则可能有利于其收购成功，因为一方面收购方已拥有了不小的股权，只要获取另外小部分股权，便可以获得成功，这就减少了收购方的成本;另一方面，收购方作为大股东之一，对被收购公司的情况有所了解，这对收购是非常重要的。
3)股权结构与监督机制
对公司经营管理的监督机制，是公司发展、绩效提高以及确保资金和资源得以流向公司的重要保障。对转轨经济来说，内部人控制现象的存在使得股东对经营者或公司内部控制者的监督更为重要。如果缺乏监督，资金提供者便不敢向公司提供资金或购买股票，从而投资萎缩。尽管国家或有关组织机构通过法律规定或其他途径(如在公司法中规定上市公司须成立监事会，让独立审计机构审计公司，公开信息披露等)，可
④外部接管机制是指市场对公司的外部治理，主要包括收购、兼并和破产机制。
⑤根据Holdemess和Sheehan(1988)对美国纽约股票交易所困YsE)和美国股票交易所(AMEx)拥有绝对控股股东的公司的研究，9o%以上的控股股东派出自己的直接代表(当控股股东为公司时)，或自己本人(当控股股东为个人时)担任公司董事长或首席执行官
⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997
⑦这也是在英美两国，收购兼并作为一种重要的机制被企业界普遍使用的原因”在这两个国家里，公司由控股股东或大股东所控制的情况较少，这与德国和日本的情形相反”
以在一定程度上监督经营者或内部控制者，但真正有效与直接的监督，还是来自于股东的监督。而股权结构对于股东监督同样具有至关重要的影响。在公司拥有控股股东而其他股东均为小股东，同时公司经营者又是该控股股东本人的情况下，小股东对经理的监督便成为问题。因为小股东往往无法对控股股东本人形成直接的挑战，在公司股份分散的情况下，对经理的监督便成为一个非常严重的问题。由于监督经理是要付出成本的，因而分散的股东们便各自存有搭便车的动机，而不去对经理进行监督，这是使此类公司出现意义上的内部人控制问题的重要原因。除此之外，由于从避免干扰经营班子经营等因素出发作为立法依据，世界上大部分国家的法律均不对小股东经营班子或经理本人提供诉讼支持，这就使得小股东对股权分散的公司的监督更趋困难。而那些大股东的股权相对集中的公司，股东对经理进行有效监督具有优势。大股东因其持有一定的股权数量而具有监督的动力，他们不会象小股东那样产生搭便车的动机，监督成本与他们进行较好监督所获得的收益相比，后者往往大于前者。另外，极大部分国家的法律都支持大股东对董事会或经理的诉讼请求，这就使得大股东在监督经理方面具有较大的优势，因此，整体而言，此类股权结构的公司在股东监督方面的好处较为突出。
两种股权结构，第三种公司股权结构(股权有一定集中度，有相对控股股东，并有其他大股东存在)，对公司治理的机制作用发挥，总体较为有利。由于治理机制对公司的经营及促使经理按股东利益最大化原则行事具有决定性的影响，因此，该类股权结构比之于其他类型的股权结构，可使公司的绩效最大化。
4.5对以江苏A房地产企业为代表的中小型房地产企业发展建议
房地产开发行业中80%以上属于中小企业，在数量上中小开发企业占了多数，从而构成了微观经济的重要组成部分。笔者对这类房地产企业建议:
1)适度扩大规模⑧，以实现最大的经济效益。
⑧扩大资产规模的方法主要有两种:1.通过自我积累、自我发展，实行资本积累。这种方式发展速度缓慢，是房地产发展的低级方式，在我国房地产发展不规范的初期有一定的效形成规模经济规模开发可以使房地产企业获得低成本优势和差别化优势。扩大规模的途径主要有三条:①充分利用证券市场②并购。③结成战略联盟⑨。江苏A房地产企业适合采用以下方式:
①充分利用证券市场
房地产开发最大的问题便是资金的匾乏、过长的资金回收期以及跨地域经营的困难和巨大的风险。有条件上市的公司可以通过上市迅速作大规模。实现企业内部扩张，形成发展的良性循环。
②并购。
在实现规模经营的过程中并购一直是不可或缺的有效手段。在实际执行过程中分为三种形式:第一种形式是横向兼并，即房地产企业之间的兼并。如兼并有土地资源但无开发实力的企业;兼并出现“烂尾楼盘”的企业。横向兼并可使房地产开发结构更趋合理、资源配置更为集中，有利于推动房地产规模化经营的形成，实现规模效益，就是通常所说的1+1>2的效果。第二种形式是纵向兼并。即房地产企业对设计、建材、施工、物业管理等相关企业的兼并，目的是进行房地产开发经营的一体化运作，实现房地产开发上下游的对接。这种兼并有利于房地产企业进行行业扩张，降低人力资源耗费，增强对市场反应灵敏度，降低中间成本，提高经营效益，从根本上提高企业的竞争力。第三种形式是混合兼并。即房地产企业兼并其他行业或产业部门的企业。这种兼并可以使房地产企业顺利进入新行业，实现多元化经营。在扩大规模，壮大实力，增加总利润的同时，分散经营风险。江苏A公司不仅从事房地产开发、销售，也从事室内外装饰;建材销售等的业务，在扩大规模的同时，也降低了中间成本，提高经营效益，有利于企业竞争力的提高。
2)采用多种融资方式，减轻国家调控带来的影响
在考查公司的绩效指标时，不仅要考虑企业的内因，也要注重企业的发展大环境，因此，企业在进行决策时，应根据各行业的特点，并注重企业所面临的社会大环境，(续前页)果，但是已经不能适应当前房地产发展的要求，依赖这种方式来发展企业的规模经济不太现实。2.通过对外投资、兼并、收购等资本经营的方式，实行资本集中，扩大经营规模。这种方式比较适合房地产业发展现状。
⑨战略联盟是管理学上一种新的组织模式，是一种网络式的联合体。具有反映迅速、机动灵活的优点。例如，房地产企业可以与承包商、供应商结成联盟，发挥各自的优势，共同争取市场份额。而具有管理优势的企业可以与土地储备相对富足但管理相对较弱的企业进行合作，以实现各自的目标。1999年5月圳万科、北京万通、和河南建业等等公司实践，并成立了“全国房地产策略联盟”，后更名为“中城房网”，还有“中住联”和“青年联盟”，以及其他一些区域性房地产策略联盟都是伙伴联盟。以中城房网为例，这种伙伴联盟开发模式初期主要发挥“采购联盟”所起的作用，即为成员争取信息优势和成本优势。显然这种投资运作模式对伙伴的要求较高，恰好适合于我国的大型房地产企业，联盟成功与否在很大程度上取决于联盟成员合作的强度。因此不适合中小型企业。
即要注意我国的物价变动趋势和我国的货币政策对它们的影响。中小型房地产企业往往融资方式单一，主要靠商业银行贷款，国家货币政策变化时比较被动。而在债券市场中，企业债券比重远远低于国债和金融债比例。增加新的融资方式可以减少这方面的影响，从而规避一定风险，变被动为主动。如采用短期融资券来融资。而发行上市对企业的要求高，我国目前企业发行上市实行核准制，上市的门槛非常高，而短期融资券为企业提供了一个新的融资渠道，从发行条件看，短期融资券发行的门槛对一部分房地产企业来说是可行的。在短期融资券管理办法的第10条规定:企业申请发行融资券应当符合下列条件:1.是在中华人民共和国境内依法设立的企业法人;2.具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利;3.流动性良好，具有较强的到期偿债能力;4.发行融资券募集的资金用于本企业生产经营;5.近三年没有违法和重大违规行为;6.近三年发行的融资券没有延迟支付本息的情形;7.具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度;8.中国人民银行规定的其他条件。短期融资券的发行不考察企业的所有权性质，不考察企业的行业差别，只要是优质的企业并且满足国家规定的条件，那么在理论上来说都可以发行。其进入的门槛较低，这就为某些优质的房地产企业开拓新的融资渠道提供了可能。
3)利用保持自身股权结构集中的优势。
中小型企业股权较为集中，且其组织结构扁平化，因此管理和激励机制灵活，在公司管理中注重利用并在今后的发展中保持该优势。加强对企业和产权激励的优化和整合，充分重视技术创新人才的价值，选择适度超前的策略谋求人无我有，人有我优，人优我特的竞争优势。虽然分散化的股权结构在外部市场监督机制较为成熟的美国和英国等国家的公司治理中取得了较好的实践结果，但对于目前市场尚未成熟完善的中国来说，房地产上市公司的股权分散化并不是提升公司治理绩效的最优选择。对我国房地产上市公司来说，应保持一定的股权集中程度，提高委托人对人的监管效率，降低成本。股权的适当集中使得大股东具有足够的动机和能力来获取公司的内外部信息，并有效地监督公司的经营者;这些监督行为也使中小股东从中受益，规避了股权高度分散状态下可能产生的“免费搭车”问题。此外，在当前我国的外部治理机制和证券市场监管体系尚不完善的情况下，股权的适度集中可有效保护投资者的利益。硕
5结束语
本文利用1。git回归模型对深沪两市56家房地产上市公司进行了实证研究，得出房地产上市公司的业绩的影响因素主要为总股本、货币政策、股东持股比例。最后利用结论对案例进行分析，并给出对策建议。本论文研究结果对房地产上市公司清楚的认识自己、分析自己和改进自己都有一定的实用价值，同时可以启发企业的思维，具有一定的实用价值和社会价值。
6本文局限性
1、本文房地产公司的财务数据来自证券市场公开公布的信息数据，由于我国证券市场还处于发展初期，上市公司粉饰财务报表的现象还存在，建立在财务报表数据基础上的实证分析的精确性会产生一定的误差。
2、由于房地产公司业绩影响因素众多，鉴于本文研究对象是上市公司，一些影响因素的量化数据不易获得，因此，在模型分析时没有分析这些因素的影响，比如供求结构、市场竞争状况等。以上是今后研究需要改进的地方。硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究
致谢
本研究及学位论文是在我的导师的亲切关怀和悉心指导下完成的。从课题的选择到论文的最终完成，导师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向导师表示深深的谢意。感谢南京理工大学的经管院的领导和老师们为我提供了良好的研究条件和学习环境，在此谨向各位老师表示诚挚的敬意。感谢我的家人对我长期的支持，他们的关心和爱护是我坚持学习的动力。最后，向我的同事、领导致谢，感谢他们对我的理解与支持。
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房地产论文范文第7篇
5.1政府——建立健全相关的机构和政策
5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构
首先，政府要切实加强对土地资源开发利用的宏观调控与监督管理，对技术落后、浪费资源、污染环境、不符合开发条的中小房地产企业，要依法清理整顿；其次积极推进国有中小房地产企业改革，放开企业改制形式、放开人事管理、放开职身份；第三采取必要的扶持政策，在税收、资金筹集、土地使用等方面给予政策支持；第四按照产业政策化产业导向，加快业化进程，并发展接续产业，促使没有土地筹备的中小房地产企业转型[55]。同时，规范房地产市场，为中小企业的生存与展提供广阔的天地。
5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路
首先，积极构筑与发展中小房地产企业相适应的金融体系；其次广泛建立风险投资基金、产业投资基金、中小房地产企业互助基金等，拓展多种形式的资金渠道；再次建立中小房地产企业信用担保体系。地方政府应积极出面，根据地方实际情况建立起各自的担保机构；第四积极发展面向中小房地产企业的直接融资市场，应该更多地选择具有发展潜力的中小房地产企业上市，实现社会直接融资；最后是财务管理信息化，要大力推广以全面预算、集中结算和动态核算为轴心的企业财务管理信息化。
5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展
5.2.1管理决策的前瞻性、科学性
（1）精心确立经营理念。要依法运作房地产项目，做到可持续发展；冷静选择地块、科学定位项目。参与土地竞标要根据自身能力投标，竞拍前要做好房地产市场的调查、分析和预测，根据市场需求确定项目内容。
（2）建立科学的决策机制。制定科学的企业发展战略，向规模化、集约化、科学化方向发展。要准确把握房地产行业发展趋势，研究房地产行业的环境，熟悉政府出台的关于房地产的法律、法规、税费政策以及管制手段等。
（3）谨慎控制投资风险，提高抵抗风险的能力。风险控制方法有风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期值等；企业转型，未雨绸缪，可以发展替代产业或后续产业，统称接续产业，前者脱离房地产行业，另谋出路，后者仍不脱房地37业，通过搞房地产服务，延长原产业链条而接续之。选择哪一种方式，应因地因时制宜，要用市场的眼光去发挥自己的比较优势。
（4）加强内部组织管理体系的规范化、制度化建设,提高执行力。要建立科学的管理机制，摒弃个人随意性的独裁管理，发挥整体管理功能，不断增强企业活力；可以采用信息化推动企业管理。要用信息社会的思考模式和技术手段改造传统房地产业务的商业模式和组织构架，开发模式从大规模生产转向大规模定制，优化企业的资源配置效果，使企业成为一个高弹性、高效率的企业。
（5）合理组织产业，提高与大企业的专业化协作水平，力争从大企业手中得到资金、技术和管理等方面的支持，通过专业化分工提高效益。
5.2.2探索新的开发模式
（1）联合竞买土地使用权。两个或者两个以上中小企业可以签订协议，联合参加国有土地使用权的竞买，土地使用权竞得后，双方共同投资开发建设，共同分配收益，共担经济风险
（2）联合开发。某开发企业竞得国有土地使用权后，中小企业可与其共同投资，共同建设，共享收益，共担风险。
（3）团购。中小房地产企业如果缺乏资金，可以在有意竞买某宗土地之前，与某单位签订团购意向，由团购方提前支付一部分资金，去竞买国有土地使用权[56]。国家取消福利分房后，有团购意向的单位非常多，这样中小房地产企业就可以获得项目，当然团购的利润相对较低。
（4）代建。有些企业想利用自有闲置土地进行经济适用住房建设，但往往没有前期运作资金，更没有建设住宅的经验。这种情况下，这些企业特别需要有经验的开发商代建。就是由开发企业先行垫付一部分前期资金，报建，监督施工，销售并代办产权证。开发企业从中收取一定比例的代建费。也可以按双方约定的建设标准以包干价的方式代建，比较常见的是后一种方式。
（5）项目转让。有些开发企业在经营性用地全面实施公开出让前，也就是在2002年7月国土资源部的11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前，取得了一些前期报建手续，已经具备协议出让的条件。但这些项目时隔两年仍迟迟未能开发，原因有土地政策方面的，更多是资金匮乏的原因，对这些没有资金的项目，中小开发企业将可以利用自身资金优势，投入资金将项目转让过来，继续开发。
（6）股权转让。有些开发企业手中有项目，但不具备项目转让，更主要的原因是本身以后不打算再从事房地产行业，他们希望把企业连同项目一起转让出去。如果是这种情况，中小开发企业就可以通过股权转让的方式获取项目。股权转让，该开发企业和项目归受让方所有，可以按项目设计要求继续开发。
（7）参股。个别开发企业有项目，虽然无力开发但又不想放弃，为了吸收资金，38可以采取参股的方式，也就是将该项目开发企业的股权转让出去一部分，由有实力的中小开发商出资参股，以便通过行使股东的权利，较好地操作项目，各股东再按股东投资协议承担过来一部分权利和义务。
5.2.3拓宽融资渠道
（1）探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
（2）委托贷款。就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。
（3）固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
（4）与建筑企业合作开发。由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。
（5）发展互担保制度。以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
（6）建立中小房地产企业发展基金。可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题[58]。
5.2.4注重人力资源的培养和提升
一是转变用人观念，任人唯贤。从单纯的技术人才观到多样性、多层次性的全面人才观；从“人才完美”到“人才不完美”；从人才“需要事业”到人才“要事业，也要39生活”；
二是采用多种措施吸引、激励人才[59]。对不同工作性质和不同层次、不同岗位的人才，采取不同的评价标准来考核绩一种良好的人才竞争机制，使人才能够在工作中得到发展，进而促进企业的发展；灵活运用股权，将个人利益和企业利益统一起来，从而在公司内构建“利益共同体”，增强人才的责任心，激发创造力。
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房地产论文范文第8篇
论文摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本研究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要问题，提出可操作性的改善措施。
一、问题的提出
著名的营销专家MariaSicola[1]认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特点，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2]如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本研究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要问题探讨提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的问题，具体表现如下：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满意感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的特殊性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否与消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。如果房地产需求特别大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设与管理。
房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3]但基于房地产品牌的特殊性，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注意力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的训练。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判断及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
5、提升房地产企业营销产品形象
对于房地产企业来说，要提高产品形象，笔者认为：一是建立顾客回声系统(ECHO)[4]。顾客回声系统用来倾听消费者心声，包括疑问、抱怨、建议等，而后根据这些意见和建议对楼盘进行改进。二是制定具体的楼盘品质控制标准。毁掉不合格的楼房，且保证楼盘品质和消费者的期望相一致，甚至超出。最后要建立楼盘品质管理的激励机制。如建立相应的组织品管会，设立品质奖金、品质勋章，对优秀的执行者予以奖励，在企业内部创造一种重视品质的良好氛围。
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房地产论文范文第9篇
论文摘要：在信息社会化逐步深入的今天,房地产档案逐步实现了信息数据化、管理网络化和服务现代化。这就从技术和管理两方面对房管部门提出了新的要求,也必然要求提高档案工作者的综合素质,从而更好地为房地产事业服务。
目前,在房地产管理部门中,由于房屋产权产籍档案的管理方式相对滞后,因而积压了大量历史信息需要录入。要将这些信息在第一时间内全部录入管理系统并且不能产生误差,需要大量的时间和大量的人力、物力、财力来完成。如何利用现代化手段,加强房地产档案数字化建设,实现房地产档案管理的新突破,已成为当前房地产档案管理工作的重要课题。利用计算机对房地产档案信息进行管理,具有检索迅速、查找方便、可靠性高、储存量大、保密性好、寿命长、成本低等优点。这些优点能够极大地提高房地产档案管理的效率,也是房地产管理科学化、标准化、规范化的一个重要条件。
一、确定适用标准
信息技术标准化是实现信息交换和资源共享的根本保证。在数字化建设中,必须建立好相应的技术标准、管理标准和工作标准,最终建立起一个标准化的数字化利用平台,实现档案数字化管理。
二、建设高质量的档案信息数据库
房地产档案管理主要包括两个方面:档案原件及档案数据的管理。档案原件作为房地产档案的原始资料有着不可替代的作用,它是档案数据的来源。房地产档案管理要实行全方位、多元化的服务模式,房地产档案网站作为一种纽带和桥梁,是实现这一多元化服务的有效手段。我们应充分利用这一点,为利用者提供一个交流平台。一方面我们可将房产档案中的建筑面积、房屋坐落以及平面图等无条件公布在网上,对于有条件利用资料的各级用户可根据自身的用户级别查询相关的房产档案。另一方面,利用者可将自身的相关问题留在网页上,房地产档案管理人员可以及时了解适用者的需求,解答问题,搞好服务,方便群众。
三、重视人员素质的提高
档案人员是连接档案与利用者的桥梁和纽带,档案人员的素质直接影响到档案的利用在社会公众心目中的形象。
四、要突出服务理念
就现代管理科学而言,房地产市场管理同时也是一种服务,是一种由我们管理部门提供给社会层面的服务。当前,社会层面越来越需要更为全面、便捷、自主的房地产市场信息服务,也越来越渴望通过房地产市场管理信息系统来获取房地产咨询服务和房地产政策指导,因此,我们只有及时、主动、积极地向新型管理服务职能转变,才能够顺应社会的呼唤、满足公众的需求。房地产市场的信息化建设同样需要
五、要着力强化系统的协作效能
在房地产市场的信息化建设中,需要从全社会的角度去认识和把握市场信息。一是要制定统一的技术规范,包括业务分类、数据分项、数据定义等技术规范与格式,为各相关业务部门、各相关业务系统今后进一步实现信息资源共享奠定技术基础;二是要在系统中尽量延伸和拓宽市场数据的采集面,并规划和设计出必要的数字化实现途径;尽可能多地实现各关联机构、协作部门业务数据的采集、转换,促使更多的业务内容转换成房地产市场所需要和必备的业务信息流;三是要实现系统间的数据交互,新的系统必须支持系统间、部门间数据资源交互和传递,实现同类业务信息的一致和共享。
六、当前房地产档案数字化管理的几点建议1.提高数字化管理的认识,建立完整规范的档案资料,房地产档案数字化的目的是最大限度地提供利用,满足社会需求。
2.制定房地产档案馆数字化建设发展规划,并分阶段有步骤地实施在数字化建设过程中,必须充分考虑到各地房地产档案管理部门历史上形成的数量庞大的库存档案,以及每年数量激增的综合反映,建立一支既懂档案管理,又懂房地产管理和计算机知识的专业队伍,是实现房地产产权档案信息现代化管理工作的关键。
3.档案人员要加强学习房管部门相关专业的一般知识,如《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》等。
4.档案人员树立正确的人生观,培养正确的价值观。要树立全心全意为人民服务、有高度的责任心、有创新的意识。
房地产论文范文第10篇
近些年，随着国家关于房地产行业的宏观政策相继出台，房地产行业的竞争日益激烈。这使得在房地产行业竞争中由于土地资源、资金资源、人力资源欠缺，本来就处于竞争劣势的中小房地产企业更是举步维艰。其次，房地产企业作为市场的供应主体，其竞争力的评价现已成为相关各方最为关心的问题。如何评价中小房地产企业竞争力，从而为提升中小房地产企业竞争力给出科学性的建议，具有现实研究意义。本文从现实情况出发论述了中小房地产企业的发展现状、现存问题，分析了外部诸多因素对中小房地产企业的影响因素。根据AHP法构建了中小房地产企业竞争力评价体系，并对构建的评价体系进行了实证研究。最后在此基础上提出了提高中小房地产企业竞争力的对策和建议。本文初步规划将分为五个章节，具体文章结构如下：第一章，导论。介绍了本文的研究背景、目的意义、研究思路方法及可能创新之处。第二章，中小房地产企业竞争力的相关理论基础。主要介绍了中小房地产企业概念的界定，以及企业竞争力评价的一些理论和评价方法。第三章，中小房地产企业竞争力影响因素分析。着重进行了中小房地产企业的竞争力分析，从一般企业竞争力的影响因素入手，结合房地产企业竞争力的影响要素，总结了中小房地产企业竞争力的影响因素。第四章，基于层次分析法对中小房地产企业竞争力的评价。结合企业竞争力的一般评价原则和方法，针对中小房地产企业的特征，选择评价指标、建立中小房地产企业评价指标体系和竞争力计算公式，并在此基础上进行了实证研究分析。第五章，提升中小房地产企业竞争力的对策与建议。在理论陈述与实证研究的基础上，对如何提高中小房地产竞争力提出了对策与展望。目前的中小房地产企业竞争力研究还缺乏成熟的理论基础，在定量评价方面，由于可获数据的缺乏，实证研究的文献偏少，因此中小房地产企业竞争力评价的研究还有需要进一步探讨。本文的研究将试图在以下两个方面取得创新：（1）运用层次分析法，根据中小房地产企业的特点及房地产业竞争力的影响因素，构建的中小房地产企业竞争力评价指标体系，具有新意。（2）应用的创新。将建立的中小房地产企业竞争力评价指标体系用于实证研究，提出的提升中小房地产企业竞争力的对策和建议，具有实践指导意义。
关键词：中小房地产企业；竞争力；指标评价
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目录第一章导论
1.1研究背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外研究动态
1.3.1国外学者关于竞争力的研究.
1.3.2国外学者关于企业竞争力的研究
1.3.3国内学者关于企业竞争力的研究
1.3.4国内外关于中小企业竞争力评价方法的研究
1.4研究思路与方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5论文可能的创新之处
第二章中小房地产企业竞争力研究的理论基础
2.1中小房地产企业概念的界定
2.1.1中小企业的界定
2.1.2中小房地产企业的界定
2.2企业竞争力评价的理论及相关方法
2.2.1评价理论
2.2.2评价方法
第三章中小房地产企业竞争力的影响因素分析
3.1一般企业竞争力的四大影响要素
3.1.1企业制度
3.1.2企业能力
3.1.3企业资源.
3.1.4企业外部环境
3.2房地产企业竞争力的影响要素
3.2.1土地资源
3.2.2资本规模与资金运作能力
3.2.3市场开发能力与产品竞争力
3.2.4企业发展潜力
3.3影响中小房地产企业竞争力的两大主要因素
3.3.1政策——土地门槛提高
3.3.2经济——资金压力陡增.
3.4其他外部因素对中小房地产企业竞争力的影响
3.4.1销售方式可能出现的变化对中小房地产企业竞争力的影响
3.4.2我国加入WTO对中小房地产企业的影响
3.4.3人民币汇率升值对中小房地产企业的影响
第四章基于层次分析法对中小房地产企业竞争力的评价
4.1层次分析法
4.1.1关于层次分析法（AHP）
4.1.2层次分析法评价指标体系的构建步骤
4.2中小房地产企业竞争力评价指标选定的原则
4.2.1科学性原则
4.2.2目的性原则
4.2.3独立性原则
4.2.4可对比性原则
4.2.5定性和定量相结合的原则
4.2.6可操作性原则
4.2.7真实性原则
4.3中小房地产企业竞争力评价指标体系的构建
4.3.1评价指标体系中指标处理的理论说明
4.3.2评价指标体系中指标处理的方法
4.3.3指标体系的评价模式
4.4中小房地产企业的现状分析
4.4.1中小房地产企业总量多，占有市场份额大
4.4.2中小房地产企业技术性不高，家族化现象明显
4.4.3中小房地产企业活动范围主要在区域市场和住宅产品
4.4.4中小房地产企业更容易满足我国市场多样化的需求
4.4.5中小房地产企业能够拾遗补缺，填补大企业在区域市场上的剩余空间
4.4.6中小房地产企业能够发挥“市场规模”优势
4.4.7中小房地产企业是市场自由竞争的有利推动者
4.5实证研究.
4.5.1企业背景介绍
4.5.2企业竞争力评价
4.5.3结论
4.6本章结论
第五章提升中小房地产企业竞争力的对策与建议
5.1政府——建立健全相关的机构和政策
5.1.1进一步完善我国中小房地产企业的管理政策和机构
5.1.2拓宽融资渠道，为中小房地产企业融资创新铺路
5.2企业——抓住机遇，迎接挑战，努力提高企业自身竞争力，赢得发展
5.2.1管理决策的前瞻性、科学性
5.2.2探索新的开发模式
5.2.3拓宽融资渠道