房地产价格波动和房地产信贷关系的研究

1.1选题背景

房地产为生产生活提供必要场所,对于人民生活水平的提高、国民经济的发展、产业结构的调整都有着举足轻重的地位。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,它的稳定健康发展是保证整个国民经济健康发展的基石。

在过去的几年中,我国城镇化进入新的阶段,越来越多的人居住在城市,已经有超过一半的全国人口居住生活在城市中,从直辖市到省会城市,从省会城市到地级市,许多城市新区、城市副中心如雨后般冒了出来,支撑这场新型城镇化运动的正是房地产业的繁荣和发展。根据国家统计局数据显示,2013年全年我国房地产开发投资86.13亿元,比上一年名义增长,约占19.8%,全国固定资产投资额的房地产业的发展还可以带动建材、钢铁、金融等几十个相关产业的发展;同时房屋本身既具有使用价值,又具有投资价值,房地产是关系到人民群众切身利益的重要产业,它的波动必然会给经济社会带来不小的影响。

数据显示,2013年全国城镇商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,商品房销售额81428亿元,增长26.3%。那么根据前面数据计算得到全国商品房平均6237元/平方,比2012年平均值5791元/平方增长7.7%。房地产业保持了十五年的连续上涨势头。但是在年一季度,又不断传出房价下跌的新闻,月底杭州降价促销潮如今已经蔓延至常州、苏州、南京等多个城市;在温州和鄂尔多斯,投资资金撤出后,房价大跌,不少人因此而担心三四线城市房地产因供过于求出现崩盘的风险。

房地产市场的商品不同于一般的商品,它的价值大、开发周期长,不仅仅具有使用价值,还具有投资价值,这些特点就决定了房地产业是资本密集型产业,大力发展房地产业必然离不开金融对它的支撑。金融业为房地产业提供资金支持的同时,从房地产开发的巨大利润中分得一杯羹,使自身也得到了长足发展。但是房地产业未来的需求难以预测,是容易被炒作和获利的行业,其价格也容易偏离正常的商品价值,价格容易出现较大的波动,那么金融业对房地产业的投资越大,金融业乃至整个宏观经济的所面临的风险也就越大。历史经验表明,房地产价格的剧烈变动,形象的说就是房地产泡沫破裂,将会给经济社会造成巨大的危害,导致经济增长停滞、居民消费下降、资产价格扭曲、资源配置无效率等等一系列的问题,而金融业作为房地产业高度相关产业,来自房地产业的风险爆发,极易形成银行呆坏账,引发商业银行的信用危机,导致金融危机,一旦发生金融行业的挤兑风潮,即使是健康的金融体系,也可能由于挤兑导致商业银行陷入流动性危机,进而出现大面积的银行倒闭,严重者可能导致整个金融系统的崩馈,社会信用荡然无存。

1.本文的研究目的及意义

由于房地产业和金融业在国民经济中的有着重要地位,而且二者之间存在的紧密联系。一方面,房地产开发需要信贷支持,而且这个投资周期长、贷款金额高。虽然房地产信贷不是房地产价格波动唯一影响因素,但是很多影响因素也是通过房地产信贷来对房地产市场施加影响的。在房地产市场上,银行房地产信贷为房地产开发提供贷款,支持了房地产市场的供给;银行房地产信贷为个人购房者提供按揭贷款,支持了房地产市场的需求。因此调节房地产市场的供给和需求就可以通过房地产信贷来实现,从而对房地产商品价格的施加影响。另一方面,房地产行业属于高风险、高回报的行业,银行支持房地产行业的同时也能获得高额利润,自然银行就有动力为房地产行业提供大量信贷资金。近几年,我国房地产行业在银行信贷支持下迅速扩张,银行房地产信贷额不断增大,其间积累的潜在风险也一定在不断增大,一旦超出可控范围,就很容易出现房地产泡沫裂和金融系统动荡的情况。因此认真研究二者之间相互影响的关系究竟是什么、相互之间的传递影响的机制是什么、相互之间影响的程度有多深,为政府、开发商、金融业者、消费者提供决策依据,为避免出现房地产泡沫破裂教训提供解决方案。

具体而言,本文的研宄目的有三个:找出房地产价格波动和房地产信贷关系,他们之间是否存在因果关系,是单向还是双向。如果这种关系存在,探索银行信贷影响房地产的供给和需求的机制。根据二者之间的关系和作用机制提出防止房地产价格剧烈波动的对策建议。

第二章房地产价格波动和房地产信贷概述

2.1房地产价格波动概述

房地产行业提供的商品同市场上其他商品一样,其价格是房地产价值的货币表现形式,但是房地产又有与其他商品不一样的地方,它不仅仅具有使用价值,还具有投资价值,因此房地产的价格波动幅度要比一般商品更大一些。

房地产价格波动就是指房地产价格偏离其均衡价格,而均衡价格是房地产的长期价格,是由市场供给和需求双方共同作用决定的。房地产业其实是由房产和地产组成,但是一般情况下,房产必然位于地产之上,两者是结合在一起的,房地产业就是房产和地产相结合的产业,同其他产业一样房地产经济运行的实质上是房地产商品在生产、流通、分配和消费四个环节相继的循环过程。同普通商品一样,房地产的价格取决于供需关系,一般商品当供给大于需求时,价格下降,当需求大于供给时,价格上升。但是房地产产品和房地产服务又有明显的周期性,房地产价格波动是伴随房地产业的周期而起伏的,当房地产业繁荣时,大家对房地产的预期是价格会继续上升,那么对房地产的需求就会增加,推动房价上升;当房地产业衰退时,大家对房地产的预期是价格会下降,对房地产的需求就会减少,促使价格下降。同时,它作为资产的一种类型,其价格又与资产的收益有关。

2.1.1房地产价格波动的特点

房地产商品的特殊性和该行业的特殊运行模式,就决定了房地产价格波动的特殊性,主要体现在下面四个方面:

2.1.1.1房地产价格波动在一定程度上反映并反作用于国民经济

房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位,与国民经济中的几十个其他产业都有关联,能够间接甚至是直接引导其他产业的发展。根据国家统计局数据统计,如下表2.1所示,我国房地产业的投资总额占国内生产总值的比重从2000年5%上升到2012年的14%,十二年投资总额上涨13倍之多,可见房地产业在我国经济增长中重要作用。因为房地产行业具有产业复杂、产业链长、关联度大的特点,所以房地产业发展的状况就能够影响到诸如金融、建材、家电、化工、装饰等服务类和生产生活资料行业的发展,这些行业的产品消费增长往往是随着房地产市场的发展而发展的。因此,房地产投资提高直接或间接带动与之相关联的产业的生产消费在无形之中促进了社会就业,进而带动整个国民经济的快速增长。但是,当房地产业投资下降,与之相关的产业自然也会受到影响,降低该行业的生产消费能力,也就促进了 这些行业的衰退。所以说,房地产价格波动不仅仅反映了国民经济的发展,也能带动国民经济的发展。同时,国民经济的发展和政府对房地产业的调控政策会使房地产价格产生影响,再通过房地产价格的波动传递到与之相关联的产业,从而对整个国民经济产生

影响。 2.2房地产信贷概述

房地产业是一个资本密集型产业,房地产产品的单品价值大、建设周期长,因此它占用的资金量不仅大而且利用时间长,房地产的开发、消费等各个环节都离不开金融系统对它的支持,由此就形成了一个特殊行业房地产金融业。房地产金融业就是指金融业通过各种信用方式、方法为房地产业提供资金融通服务的行业,无论是在房地产开发的过程中还是在房地产商品流通过程中,商业银行向开发商、消费者等市场主体发放的贷款就是房地产信贷。房地产信贷主要形式有房地产开发贷款和房个人抵押贷款两种。

2.2.1我国房地产信贷旳特点

房地产信贷资金既是房地产资金同时又是信贷资金,兼具二者的特征,在我国房地产信贷资金运动的过程中主要有以下三个特征:

2.2.1.1房地产贷款主体是抵押贷款

房地产业的中间产品是土地,它的最终产品是建筑物,二者都具有一个共同的特点就是价值高且不易移动,具有很强的保值增值的功能,这就使土地和建筑成为天然的最佳抵押品。信贷抵押理论认为:一方面抵押品有助于防范借贷双方因为信息不对称导致的逆向选择和道德风险问题,降低违约风险;另一方面当借贷双方对借贷项目存在评价分歧时,借款方提供抵押品可以获得较低的贷款价格,贷款方也愿意向有抵押品的借款方提供优惠价格,特别是在经济通胀时期更是如此。对于拥有房地产抵押品的房地产开发商,还可以因为抵押品的存在而获得更低优惠利率贷款,从而降低房地产开发成本,提高利润;对于购房者而言,能够拥有抵押品是顺利得到贷款的前提条件,也是获得优惠利率的条件;所以抵押品贷款对于房地产信贷双方都是一件双赢的事情,银行乐于向有抵押品的房地产商提供贷款,同时房地产商、个人购房者也乐于提供土地建筑等抵押品来贷款。所以不管是房地产开发贷款还是个人购房贷款都是以抵押贷款为主。

2.2.1.2商业银行房地产信贷规模大

1998年以来我国住房制度改革以来,取消了福利分房制度,取而代之是市场化商品房销售制度,从此金融业加大对房地产业支持力度,房地产业走上了迅速上升的通道。我国房地产贷款余额从1999年的5991亿元猛增到了到了2013年末的14.61万亿元,增长了23倍,其中的个人住房贷款余额从1357亿元猛增到了去年的9.8万亿元,增长足足71倍。近些年来,我国房地产开发贷款额一年年呈上升趋势,房地产业的不断升温,其中个人住房按揭贷款己成为居民购房的主要方式,从数据中我们可以看出个人住房贷款增长速度要远远高出银行整体贷款增长的速度,今后,房地产信贷规模不断扩张的趋势还会继续。

第三章房地产价格波动与商业银行贷款关系的实证研究........24

3.1指标、数据的选择与处理.......24

3.2模型设定与检验.........25

3.2.1序列平稳性检验..........25

3.2.2协整检验........26

第四章银行信贷对房地产价格波动的影响........27

4.1房地产信贷通过流动性影响房地产价格.......30

4.2房地产信贷通过利率影响房地产价格.....[文秘站:]...31

4.3房地产信贷通过改变预期影响房地产价格........32

4.4房地产信贷是房地产价格波动的加速器.........33

第五章结论以及对策....38

5.1建议.........38

5.2相关的政策和建议........38

5.2.1控制房地产信贷总量........39

5.2.2调整信贷结构..........39

5.2.3严格贷款审核.....40

5.2.4实施反房地产周期的信贷政策......40

第四章银行信贷对房地产价格波动的影响

4.1房地产信贷通过流动性影响房地产价格

银行对房地产业的信贷是紧缩的还是扩张的,这会直接影响房地产市场上的货币数量,从而对房地产市场的货币流动性产生影响。当房地产市场流动性充裕时,也就是银行用于房地产业贷款量比较大时,房地产开发商就能有大量资金用于房地产开发项目,不会因为缺钱而不得不放弃某些项目,增加了房地产市场的供给,使得房价下降;但是同时,全社会货币供应量增加,人们的名义收入就会增加,这会导致人们对房地产的需求上升,又会使得房价上涨。由于短期内房地产市场的供给难以很快增长,房地产投资者又可以充分利用市场上充足的货币流动性,借贷资金用于投资房地产,便会产生过度投机行为,短期内大量的资金追逐现有房地产商品和未来的房地产项目,使得现期的房地产商品需求远远大于供给,推高了本期房价。房价的上升,又使得房地产抵押价值升高,促使银行增加房地产业的信贷量,形成了一种房价不断上升的循环。而当房地产市场流动性不足,也就是银行用于房地产业贷款量比较小时,房地产开发商会因为缺钱而不得不放弃某些项目,减少了房地产市场的供给,使得房价上升;但是同时,全社会货币供应量减少,人们的名义收入就会降低,这会导致人们对房地产的需求下降,又会使得房价下降。由于短期内房地产市场的供给还是不会变化,房地产投资者曾经的通过借贷资金用于房地产投资的动机就会消失,短期内大量的资金逃离现有房地产商品和未来的房地产项目,使得现期的需求小于供给,降低了本期房价。房价的下降,又使得房地产抵押价值降低,促使银行减少房地产业的信贷量,形成了一种房价不断下降的循环。

4.房地产信贷通过利率影响房地产价格

银行信贷可以通过改变实际利率对房地产价格施加影响。货币供应量增加或减少,实际上是通过利率的改变实现的,因为利率就是货币资金的价格,它可以起到调节货币资金配置的作用。根据前面的论述,当银行房地信贷量增加,货币供应量增加时,房地产开发商和购房者面临的实际利率会降低,那么他们的借贷成本也就会下降,刺激房地产当期需求和未来期供给上升,从而推高了本期房价。同时由于房地产商品也是一种投资品 ,较低的房贷利率会改变社会投资结构,使得更多资金流向了房地产市场,增加了房地产市场的投机需求,也就推高了房地产价格。当银行房地信贷量减少,货币供应量减少时,房地产开发商和购房者面临的实际利率会更高,那么他们的借贷成本也就会上升,刺激房地产当期需求和未来期供给下降,从而降低了本期房价。同时由于房地产商品也是一种投资品,较高的房贷利率会改变整个社会投资结构,当更多资金流出房地产市场,房地产市场的投机需求减少时,房地产价格自然也就下降了。

第五章结论以及对策建议

5.1结论

从前面的论述我们可以看出来,虽然影响房地产价格波动的因素非常多,土地价格、资金融资成本、个人可支配收入、城市化水平、价格预期、金融自由化、信息不对称、投机需求以及政府的权力寻租等等,但是房地产业的兴衰与金融业的支持是否密切相关,从房地产市场的角度观察,房地产企业一般自有资金30%左右,剩下资金基本上都是来自于银行贷款,不论是土地作为抵押物获得贷款支持房地产项目建设,还是收取购房者按揭贷款的购房资金,归根结底都是来源于商业银行。作为资金密集型行业,房地产开发商为市场提供多少住房,一定程度上是取决于从银行得到的贷款量。从金融业角度出发,银行根据房地产价值发放抵押贷款,房地产的价格也就反过来也影响了银行信贷,从现实的实例中也能观察到二者相互作用影响的现象。

从实证分析中我们可以看到,房地产价格和房地产信贷之间长期存在协整关系,协整检验表明当银行信贷资金量每变化1%,房地产价格变化0.16%。在模型VAR

中,房地产价格波动和银行信贷资金量滞后一期对房价的影响比较大,达到了0.94和0.04。格兰杰检验结果证明银行房地产信贷是房地产价格的格兰杰原因,但是房地产价格变动不是银行房地产信贷量变动的格兰杰原因,说明房地产价格上升是银行贷款大力支持的结果,但是银行信贷量的增加可能更多的是受到国家宏观调控政策、当期的货币政策和财政政策的影响,而并非直接接受到房地产价格影响。 5.2相关的政策和建议

从前面实例中我们看到房地产价格的剧烈波动能给金融体系带来如此多而且重大的危害,如何能避免房价波动带来的风险就成了摆在我们面前亟待解决的问题。为了防止房地产泡沫产生和破裂的情况发生,近年来,我国政府的各种房地产调控政策如“国十条”、“国五条”等相继出台,调控力度不可谓不大,但是调控效果却差强人意,“地王”频出,房价越调控越高。