房地产政策对房地产价格影响的探究

【摘要】研究房地产政策与房地产价格的关系，搞清如何有效地运用房地产政策，对于抑制当前虚高的房价，缓解居民的住房压力具有重要的研究意义。本文采用2006年至2012年的经济数据构建线性回归模型，实证分析了影响我国房地产价格的主要因素，并重点研究房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，试图通过研究找到有效运用房地产政策抑制房价的方法。

【关键词】房地产政策 房地产价格

一、房地产政策及其传导机制

（一）房地产价格及其影响因素

供求关系决定房地产价格，当供给量大于需求量时，房价下降，当需求量大于供给量时，房价上升。房地产价格还受到诸多其他因素的影响，经济因素方面，房地产价格还受到国民经济水平、财政政策及金融环境以及税负的影响。社会因素方面受到人口状况、社会稳定状况、城市化以及房地产投机的影响。政治因素方面，还受到土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更的影响区。

（二）房地产政策传导机制

（1）房地产金融政策。信贷政策。我国房地产业高度依赖于银行贷款，因此信贷总量控制和信贷结构控制对房地产的供给和需求有着重要的影响。若央行采取紧缩性的信贷政策，将会减少房地产开发商可从银行获得的资金量，从而缩小投资规模，导致房地产市场的供给量下降。房地产信贷政策主要是通过调控房地产开发商与购房者可获得的资金总量，从而改变房地产市场供求关系，进而影响到房地产价格。利率政策。中央银行可通过调整贷款利率的方式来影响房地产市场中各主体的行为，进而影响整个房地产市场的供求关系，最终影响房地产价格。目前，中央银行采取的利率政策主要包括：调整中央银行基准利率，再贷款利率，再贴现率，存款准备金利率等。意图通过调整房地产利率政策，使得房地产开发商与购房者可获得的资金产生改变，从而调节房地产市场供求。

（2）税收政策。对开发环节收税，将提高房地产开发商的开发成本，可有效抑制房地产的开发规模，减少房地产市场的供给。对流通环节征税，可以限制房地产市场上的投机行为。如果提高流通环节的税收，可以降低投机者的利润，抑制房地产市场的投机性需求。此外，在保有环节，若房地产保有环节税收过重，使得房地产经营收益降低，削减了房地产投资或投机者的收益，减少了房地产投资或投机需求。

（3）土地政策。房地产土地政策主要通过土地供应量和地价对房价产生影响，房价与地价之间相互影响，房价上涨导致了地价的上涨，而地价上涨又进一步促使房价上涨。房价上涨扩大了对土地市场的需求，地价的地区性差异也是因为各地区房价的不同。地价上涨是房价上涨的一个因素，因为先有地价，才形成房价，地价上涨是房价上涨的一个因素。土地供应量决定房地产供应量，它掌控着房地产开发商的开发规模。具体而言，如果增加土地供应量，房地产开发商的开发规模将扩大，促使房地产供给量增加。

二、房地产政策对房地产价格影响的实证分析

为研究房地产政策对房地产价格的影响，本文从信贷政策选取房地产开发贷款额和个人住房贷款利率，金融政策选取货币供应量和存款准备金率，土地政策选取土地供给量共5个解释变量。然后分别将这5个解释变量划分为供给方面和需求方面的影响因素，从供求均衡角度构建房地产价格变动的理论模型。

由均衡价格决定公式可以得到关于房地产价格变动与房地产供给需求关系的理论公式为：

Po=f（Qd，Qs） Qd=f（X1，X2，X3） Qs=f（X4，X5）

其中Po代表均衡价格，Qd代表房地产需求，Qs代表房地产供给，X1代表货币供应量，X2代表存款准备金率，X3代表个人住房贷款利率，X4代表土地供给量，X5代表房地产开发贷款额。

将Qd和Qs的公式带入供求关系公式，简化建立多元线性回归方程可得：

Po=β0+β1X1，+β2X2，+β3X3，+β4X4，+β5X5+μ

本文自变量数据均选取2006-2012年间7年相应数据，数据来源为各年中国统计年鉴，其中，使用土地成交量来反映土地供给量，经适房开发投资额反映保障房投资额，5年期以上贷款利率反映个人住房贷款利率，广义货币供应量（M2）反映货币供应量，商品房销售均价反映房地产价格。

本文设定显著性水平为5%，本次回归利用eviews5.0进行，根据回归结果的分析如下：

由X1 ，X2，X3，X4和X5的斜率系数的t值（查表可知，显著性水平为0.05，自由度为7的t的临界值为2.365）或P值可以看出，它们在0.05的显著性水平上是显著的，R2为0.953267，表明该模型的解释变量解释了2006-2012年间我国房地产价格变异的程度较好，说明回归直线对观测值的拟合程度较好。

三、结论和建议

（一）金融政策

房地产业过度依赖于银行贷款，这使得银行等金融体系带给房地产业的资金越多，越能推动房价的快速上涨。因此，为了防止由此产生的房地产泡沫，政府需要建立与完善房地产金融调控政策。当前采取的紧缩的货币政策，延长房地产开发期，抑制商品房购买力的方式。这使得房地产市场的供需结构失衡，从长期来看，不仅没有降低商品房价格，反而还会推高房价。因此，在此领域实行紧缩的货币政策与供给不足的现实存在着一定的矛盾。对于社会保障范围内的住房，我们应当坚持社会公平正义的价值取向，解决中低收入群体的住房问题应当更多的采用财政政策，如贴息、贴租等。

（二）税收政策

在税收政策方面，应从房地产开发、房地产流通与房地产保有三个方面入手。从长期来看，开发环节和流通环节征税，税收容易发生转嫁。而购房者的需求弹性决定了税收的转嫁方向，如果需求弹性越小，那么绝大部分将转嫁给购房者，则房价升高。

国家应该利用适当的税收政策在房地产流通环节征税，而在此阶段的税收过重，会严重影响房地产的正常流通。在房地产保有阶段征税，可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用，目前来看，我国对此阶段的税收政策不到位，不仅使政府无法参与房地产自然增值的分配，而且也导致了房地产资源的闲置和利用的低效率。由于税收政策具有强制性，将房地产开发商与购房者的收入重新分配，在控制房价方面的作用较为突出，因此在今后对房价进行调控的房地产政策应适当加大税收政策在房地产保有阶段的作用。