房地产价格与房地产政策调控分析

【摘要】近年来，我国房地产市场持续升温，房地产价格持续走高，房地产行业泡沫凸显。我国政府相继出台了一系列的房地产调控政策，并取得了一定的阶段性成果，然而我国房地产市场的“政策市”特征依然十分明显。本文在分析房地产价格与政策协调性的基础上，提出了房地产调控长效发展的政策建议。

【关键词】城市住房 价格波动 政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起，央行出台一连串的加息政策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月，国务院《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种政策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。

2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

三、政策建议

从以上调控政策回顾来看，政府的调控措施主要可以归纳为货币政策、财政政策、土地政策以及直接调控政策。货币政策主要通过利率的升降影响房地产开发企业的资金运用以及购房者的按揭贷款成本，以及通过信贷控制，即法定存款准备金、再贴现和公开市场业务三种货币政策工具，控制商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。财政政策主要是对房地产开发商征收土地增值税、企业所得税、营业税等，增加开发成本，降低开发商的利润，影响其开发积极性，进而影响房地产供给；同时，对购房者征收印花税、契税、房产税、物业税等，降低其购买力，进而影响房地产需求。土地政策主要通过对土地供给量的控制来影响房地产市场。而对房地产市场最直接、最严厉的调控措施当属“限购令”，限购令对于房价波动的影响是巨大的，它直接限制了家庭购买房屋的套数，限制了人们的购房需求，从而导致了住房价格的下降。

通过对以上调控政策影响房价的作用机制的分析，在此提出如下的政策建议：