房地产投机与房地产价格

[摘要] 投机被认为广泛存在于房地产市场中，本文回顾了投机的相关理论，通过运用四川省1996年～2005年的统计数据，研究了房地产价格与人均可支配收入、银行年贷款利率和房地产价格年增长率的关系，计算出了四川省房地产市场的投机度，并在此基础上得出相关结论，提出若干政策建议。

[关键词] 房地产 投机 价格

一、引言

投机一词源于“投机之会，间不容”一语，最早出自《新唐书，张公谨传，赞》，其义是指机会极其难得，稍一放松就会错过，表示行事要抓紧时机，不允许有丝毫迟误。投机本身是“迎合时机”的意思，此后，也演变为“趁时机以谋求个人利益的意思”。许多学者认为投机是一种试图通过交易对象短期价格的波动，谋取买卖差价中高风险收益的经济行为。

二、理论回顾

以下是对经济学家在资产投机理论方面研究成果的回顾:

Milton-friedman(1953年)提出市场上不存在不稳定的投机活动，因为一个深具不稳定性的投机者往往会在资产的市场价格上升时买进，而在其市场价格下跌时卖出，这种高买低卖的行为会使他们亏损，这将导致具有不稳定的投机者在市场上难以生存下去，不稳定的投机行为只是一种理论上的可能性。他还认为，如果在市场的投机交易活动中，反馈交易者占了主导力量，那么市场投机行为会放大资产价格波动的方差。

Hirshleifer(1975年)和Feiger(1976年)等学者提出投资者主观信念的不同会诱发市场投机行为。市场中的一些投资者明知市场上某些资产价格高于其实际市场价格，但当他确信将来会有更多的人愿意以更高的价格购买时，他会不断购进此种资产。这种由于投资者主观信念的不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差，最终形成资产泡沫。

Harrison和Kreps(1978年)两位学者提出与投资者必须长期持有某项资产相比，如果投资者拥有随时出售该项资产的权利和可能性，那么投资者就愿意支付更高的价格获得该项资产，这一交易的过程就显现投机的特性。从整个经济总体来看，在资产的流动过程中资产的价值并没有增加，而投资者却支付了更高的价格，说明在经济体中产生了资产泡沫。

Kindle berger(1989年)提出，市场上的投机者可分为两个群体:局内人和局外人。局内人把某项资产的价格抬的越来越高，并在价格的到达高峰时卖给局外人:局外人则高价买进低价卖出。相对于每一个不稳定的投机者，都对应着一个稳定的投机者。他还认为，在经济快速扩张或经济繁荣时期，投机者常被一种“幼稚”的心理预期所鼓动，即认为市场的繁荣将会无限期的持续，或至少足够长，以至可以使最初的投机者出售他们的资产给另外的更不避风险的投机者，获得投机收益，从而形成投机繁荣。

三、基于投机理论的房地产价格形成理论

清华大学房地产研究中心主任刘洪玉教授在《房地产价格变化规律的经济学分析》一文中提到的房地产价格形成的理论，即房地产租金水平、银行的房地产抵押贷款利率和房地产投资者的价格变化预期决定了区域当前的房地产价格。

而Muellbauer和Mushy（1998）认为投资者主要从两个方面获得投机收益:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益，这是假设资本收益的预期为零;(2)房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。可用如下公式表示价格的构成:

通过上面的理论分析，可以清楚的了解房地产价格投机形成的原因，这些影响变量分别为可支配收入、土地价格增长率和过去房地产价格实际增长率，为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论基础。

根据方程(6)建立近似线性方程如下：Pt=α0+α1Yt+α2rt+α3[gt-1/(1+rt)]

其中，Pt――t时期房地产价格

Pmt――房地产预期资本收益的现值

Ht――t时期预期资本的收益

rt――t时期土地价格增长率

gt-1――t-1时期的房地产价格增长率

yt――t时期居民可支配收入

根据南开大学经济研究所周京奎博士对房地产价格与投机行为的研究，房地产投机度可以用α3与α2的比值来表示。

四、数据

以下为四川省1996年～2005年关于房地产价格、人均可支配收入、年贷款利率、房地产价格增长率数据:

注:表中房地产价格和人均可支配收入均考虑了价格影响因素；

贷款利率取的是一年期贷款利率，且运用了加权平均法计算。

五、建立模型

运用EVIEWS 5.0 软件，求得1996年～2005年房地产价格回归方程如下：

P=884.9892+0.103727 Yt -32.38972 rt+13.19481[gt-1/(1+rt)]

(R2=0.9766 R*2=0.9649F=83.3676 D.W.=2.0436)

由上面的回归方程可以得出，房地产投机度为α3与α2的比值，得:

13.19481÷32.38972＝0.4074

由此可以得出，四川省房地产市场的投机程度为40.74％，投机度较高。

六、结论

1.在四川省或者在整个中国，许多人纷纷抱怨，房价太高，工薪阶层买房成为一件可望而不可及的事情。在模型中，房地产价格与人均可支配收入成正比例关系。人均可支配收入变动1%，房地产价格将变化0.103727，这与理论预期相符。

2.房地产价格与年贷款利率成反比例关系。在银行贷款利率高的情况下，理性投资者会将资金存入银行，这样既无风险又可获得较高的利润；由于房地产是一个高投资的行业，大部分投资者的资金都来自于银行贷款，若银行贷款利率较高，会抑制投资者的积极性，更会减少房地产投机者的收益。

3.四川省房地产价格随着时间的推移呈现明显的上升趋势。尤其是在2005年，房地产价格比2004年增长了31％，充分体现了房地产是一个高投资的行业。但是在2000年和2001年，房地产价格有着小幅度的下降，这可能与国家的宏观调控政策、经济政策有着一定的关系。

4.四川省房地产市场的投机度较高。大约有四成左右的房地产集中在投机者的手中，其中不乏吵作成分，这可能也是房地产价格上升的一个原因，但也加剧了工薪阶层购买房产的难度。但有的学者提出，房地产投机度过低会影响一个地区房地产业的繁荣，也会影响经济的发展。若投机度过高，又会产生房地产泡沫经济。房地产投机度在哪个程度最为合适，这是一个值得研究的问题。

政策含义:

1.Robert P. Berrens 和 Michael McKee认为，税收是抑制房地产投机最有效的手段。我国对房地产增值税的征收偏低，因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩，具体可以将房地产增值税与房地产购置与转售的期限、转手的频繁程度等相关联。如果房地产投机者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售额率过高，则应对该房产征收高额的房地产增值税，以此来抑制房地产投机者的投机行为。

2.经济政策。运用货币政策如限制银行贷款额和调整利率（2005年国家提高了购房贷款利率）控制房地产的动态和发展方向。尤其是房地产市场出现过热的迹象时，银行金融机构可以通过控制银行贷款限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法来影响房地产的供求关系和房地产的价格。

3.行政政策。在房地产行业，行政政策在某些场合起着不可替代的作用。如果现实价格与理论价格差距过大，即房地产投机过度时，政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。如与地土地储备制度相结合，控制相应的土地供给规模，扩大土地存储的数量，抑制价格不合理波动的目的，防止房地产投机活动愈演搬烈，保持房地产市场地平稳、有序地运转．达到或倾向于房地产供给与需求的“帕累托最优状态”。

参考文献:

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[5]Bertrand Renaud， Speculative Behaviour in Immature Real Estate Markets――Lessons of the 1997 Asia Financial Crisis，Urban Policy and Research,Vol. 21,No.2, 151～173,2003

[6]Robert P. Berrens, What Price Nondisclosure? The Effects of Nondisclosure of Real Estate Sales Prices，SOCIAL SCIENCE QUARTERLY, Volume 85, Number 2, June 2004，509～521

[7]David E.Mills，Real Estate Speculation and Antispeculation Taxes，Growth and Change，July 1983，13～24

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