房地产价格影响因素评析

摘要：房地产作为我国的支柱产业，其稳定的发展关系到国民生计。近几年，伴随着房地产业的高速发展，相应的问题得以显现，特别是持续走高的房价，已经影响到民众的生活质量，因此，分析房地产价格的影响因素对于有效调控房地产市场有重大的意义。本文主要从房地产供需、经济、社会等角度分析影响房地产价格的因素，依据分析结果，提出了调控房地产市场的政策建议。

关键字：房地产，因素分析，价格

中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：

1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁布，标志着中国以取消福利分房，住房市场化为特征的住房制度改革的开端，也标志着中国房地产价格的逐年攀升的开始。据中国统计年鉴显示，全国房地产价格从1998年到2006年，年均上涨幅度达到了7.98%。特别是进入2006年以来，伴随政府相应出台的一系列调控房价的政策，房地产价格上涨幅度仍高居不下，截止到2011年末，相比较于2006年，年均涨幅接近于12%，可以说房地产价格在政府的调控下，越调越高。究竟是什么因素影响着我国房地产价格的连年攀升？而又是为什么我国房地产价格在连年的调控下还能持续上涨？文章基于此背景，主要论述影响我国房地产价格的主要因素及影响机制。

一、房地产价格概述

房地产价格是指地上建筑物连同其所占用土地的价格总和，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。目前，我国房地产价格（买卖价格）主要是由以下九项费用所构成：土地取得费、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、贷款利息以及企业利润。

房地产价格在国民经济整个价格体系中，处于基础价格的重要地位，这也决定了它在国民经济中非常重要的功能和作用。具体体现在：首先，作为基础性价格，房地产的价格水平在一定程度上决定了市场总体价格的水平。其次，房地产作为较为重要的消费资料，房地产价格对调节居民的生活水平有重要的影响。再次，价格作为市场经济中最为重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的作用。

二、影响因素分析

1、供给因素

根据价值规律分析，对商品供需的多与少决定其价格的高或低。很显然，房地产的供给是影响房地产价格的最主要因素之一。房地产供给是指房地产拥有者和生产者在一定价格条件下，愿意并且能够提供的房地产供应量。而影响供给的主要原因则是房地产开发成本。

随着社会经济的发展和向世界市场的靠拢，人们对住房质量的要求会不断提高，这也相应的增加了房地产的建设质量和成本，另一方面，房地产建筑材料价格和劳动力价格的拉动作用，也会提高建安成本，而开发商的经济效益和开发目标则直接会受到建安成本的影响，相应的房地产价格也会出现变动。

图1 房地产成本影响机制分析图

2、需求因素

房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在某一定特定价格水平上愿意而且能够购买房地产的商品量。由于人们对房地产需求的多样性，进而导致影响房地产需求的因素也是多样的。总的来说，人口状况、收入水平和消费者的预期是决定房地产需求的主要因素。

图2 人口与收入影响机制分析图

任何消费行为或投资行为，都要受到当前经济形势和市场主体对未来经济发展预期的影响。消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。消费者需求行为是否实现，将取决于对未来房地产市场的预测。

图3 消费者预期影响机制分析图

3、经济因素

房地产业因其支柱性、先导性和基础性的地位为社会创造了大量的财富，成为国民经济的重要组成部分，也对整个国民经济有着重大的贡献，同时，国民经济的高速发展是房地产业健康发展的基石，国民经济的发展状况也是影响房地产价格的直接因素。

由于房地产业对资金的需求量很大，使用周期长，所以房地产业是典型的资金密集型行业，开发商和消费者往往都需要向银行贷款来弥补自由资金不足，因此，贷款利率对房地产的价格有一定的影响。

图4 贷款利率影响机制分析图

房地产价格是由建安成本、土地价格和税费等组成的，而近年来土地价格在房地产价格中的比重越来越大。土地价格的高低则直接影响房地产的价格，文章所讲的土地价格是指土地在土地交易市场上交易时产生的以货币形式表现出来的土地价值，即土地出让价格。

图5 土地价格影响机制分析图

4、政治因素

我国房地产业持续增长，房地产价格的过快上涨，对金融市场、居民生活都形成了较大冲击。政府为了稳定房地产价格，先后采取了许多政策措施。政府部门采取的各种房地产政策措施，基本都是通过直接、间接地作用于各种影响因素，达到稳定地价、房价，调控宏观经济的目的。其中主要包括土地和房地产制度、房地产价格政策、城市规划。

土地和房地产制度主要是政府通过强制手段规定其所有权和使用权的取得、转移等方式，以此来影响土地价格和房地产价格。而房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预措施和方式等。当然，城市发展规划对房地产价格也有很大的影响，特别是城市规划对建筑高度、容积率、用途等的规定，使得不同用途对土地条件的要求不同，进而影响相应房地产的价格。

图6 政治因素影响机制分析图

5、社会因素

首先对房地产价格影响最大的社会因素就是房地产投机。房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获得利润的行为。一般来说，房地产投机会直接引起房地产价格的上涨。当房价节节飙升时，那些预计房价还要进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，会给市场造成一种需求假象，肯定会使房价继续上涨。另外，当投机者判断失误，或者被过度的乐观或悲观的心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。

其次是政治、社会的安定也会影响到房地产的价格。通常来说，政治不安定，意味着社会可能动荡，就影响人们置业、投资的信心，会造成房地产价格的低下。另外，若房地产所处的地区如果经常发生抢劫、偷盗、杀人等形势犯罪情况，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。

三、调控措施分析

1、完善土地供应制度

土地购置价格是房地产开发成本的极其重要组成，是影响房地产价格的决定因素之一。对土地的需求以及土地的供应则直接影响土地的价格。土地的市场供应必须建立在科学预测和论证基础上，要根据市场的实际需要投放土地，既要防止过度从紧，又要防止过量供给，努力保持供需结构平衡。努力培养规范土地流动市场，完善市场交易的配套政策，建立健全市场化、商品化的土地流通体系。

2、规范金融机构的信贷投放

房地产行业作为资金密集型行业，其需要占用大力资金，也就是说要有大量的信贷资金的支持，金融机构贷款总额和贷款利率对房地产的开发具有重要作用。同时，作为大宗投资性商品，消费者在购买过程中也需要金融机构的贷款。因此，金融机构可以通过三个方面来控制房地产价格的走势。金融机构可以通过向房地产开发商提供贷款，支持房地产开发建设，促进了房地产供给的持续增加；消费者需求方面，可以控制多套支付贷款，提高贷款首付比例，提高房地产信贷的门槛，同时还可以通过提高贷款利率等政策提高购房成本，利用价格杠杆来调节房地产价格；供给方面，央行利用提高利率等手段打击市场投机活动，控制房价。

3、强化公租房、经济适用房的建设

强化公租房、经济适用房的建设即可以惠及无购房能力的低收入群体，也可以抑制房地产市场过分不正常的发展。在此阶段，政府不单单要作为市场的监管者，还要积极参与其中。在公租房和经济适用房的建设方面，不仅要通过政策引导，控制高档商品房的规划和建设，提高公租房和经济适用房的供应比例。还要成立专门的机构或组织进行经济适用房的建设和分配，协调各主体之间的利益关系和运行规则，有效地调控市场。

参考文献：

[1]刘清华.重庆市房地产价格影响因素研究及实证分析[D].重庆工商大学,重庆.2010.

[2]刘菁菁. 房地产价格影响因素与房地产调控措施研究[J].科协论坛,2007(6)，116-117.