房地产工程造价控制与管理分析

【摘要】近年来， 随着房地产快速发展，房地产企业必须最大限度提高企业投资收益，主要是工程造价途径降低工程成本。其工程造价逐渐成为热门话题，有关单位对房地产工程造价控制越来越严格。房地产工程造价控制是一个动态过程，如何让房地产工程在保证质量的前提下降低造价，追求利润最大化和利益最大化成为整个工程相关行业的控制点。

【关键词】 房地产 工程造价控制 管理分析

【 abstract 】 in recent years, with the rapid development of real estate, real estate enterprise must maximize enterprise investment income, mainly is project cost way to lower the project cost. The project cost gradually become the hot topic, related units on real estate project cost control more and more strictly. Real estate project cost control is a dynamic process, how to let a real estate project to quality premise reduce cost, the pursuit of profit maximization and benefit maximization into the whole engineering industry control points.

【 key words 】 real estate project cost control management analysis

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、有关房地产工程造价控制原理

工程造价控制是一个系统工程，涉及方方面面。工程造价控制要立足于事先控制，即主动控制，也就是工程造价控制不仅反映投资决策，反映设计、发包和施工，更要主动编制投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，只有竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。工程造价控制是指行为主体为保证在变化的条件下实现目标，按照事先拟定计划和标准通过采用各种方法对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值对比、检查、监督、引导和纠正的过程。包括三个步骤：确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。工程造价控制贯穿于项目建设全过程，在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，随时纠正偏差以保证项目管理目标实现。首先设置好各阶段工程造价控制目标，使其成为一个有机联系整体，各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则工程造价控制将成为一纸空文。其次在工程造价全过程控制中必须重点突出。

二、房地产工程决策阶段工程造价控制内容

工程造价是制定投资计划、控制投资的有效工具，又是筹集建设资金、加强房地产工程成本控制和评价投资效益的依据。房地产企业投入大量人力、财力和物力，对产品市场容量、前景及经济效益等方面深入调研，投资估算力求准确。估算作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为奖金筹措及向银行贷款的依据。在经济工作中应实事求是反映设计内容，反映建设地区的经济状况，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。投资估算中应实事求是反映设计内容，要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始，应渗透到设计的全过程，按照房地产工程工程造价管理原则，合理预测房地产工程投资估算中各种动态因素变化。

三、房地产工程设计阶段工程造价控制

在审查设计单位的设计时，要重视房地产工程设计方案优化，利用各种指标对厂区总平面图设计、工业建筑的空间平面设计进行分析比较，房地产工程在选择工艺技术方案时应从实际出发，以提高房地产工程投资效益为前提，积极稳妥地采用先进的技术方案和成熟技术、工艺。通过设计监理监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反过来促使设计单位改善管理，优化结构，提高水平，真正做到“量体裁衣”。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解房地产工程投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解实现对投资限额的控制和管理，同时实现对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的控制。目前的房地产工程设计往往只对重点部位进行方案比较。设计阶段，克服设计方案不足或缺陷，花费代价最小，可取得的效果最好。房地产开发企业在设计出图前，应对图纸技术的合理性、施工的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作。在施工前尽可能得对施工图纸中的问题详细会审，对提出问题的人员进行一定比例奖励，提高相关人员积极性，降低工程造价。

四、招投标阶段工程造价的控制

具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析与内部标底对比，特别是重点研究工程量大的项目单价，投标单位常采用不平衡报价法，比如在保持总造价不变的情况下，将可能变更减少或不变的项目的单价降低，将可能变更增加的项目单价增大，这样在竣工结算时，可达到追加工程款目的。对工程总价、各个项目单价组成的要素的合理性进行分析、测算，最终选择最优报价的中标单位。中标后，施工合同条款的签订应严谨、细致，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象。房地产开发企业应设立建设工程施工合同审阅会签制度，有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围之内。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效，直至合同失效为止。我们不仅要重视签订前的管理，更要重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对我方不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。

五、房地产施工阶段工程造价的控制

房地产工程项目的施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对房地产工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。由于房地产建设工程的复杂性，影响因素的多变性的特点，房地产工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用。房地产开发企业在施工阶段对工程造价的控制除了加强合同管理外，还应重点加强房地产工程施工现场管理，杜绝浪费。建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先要强调办理工程签证的及时性。对签证一般要求自发生

之日起14天内办妥。对签证的描述要求客观、准确，并要求隐蔽签证。隐蔽签证时，要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成的情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签,工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行合同及投标书中的有关规定，经办人员不得随意变通，同时对变更部分要到现场再次检查，防止变更后又变回、却未办手续等现象的出现。房地产工程施工过程，审价人员和费用控制人员经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，有

时与房地产工程监理、总承包方及施工人员进行座谈了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态。

六、结语

房地产开发企业有效控制造价，作为一个项目的造价负责人，一定要全程参与，根据项目定位的要求做一个较为准确、详组的估算，坚持限额设计，在过程中动态控制，确保项目的定位的档次，又能把投资控制的目标实现。也要意识到要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平，成本控制目标不仅仅是为了节约成本，也是在提高项目的功能水平必须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，尤其设计阶段未雨绸缪，严控决算超预算、预算超概算、概算超估算。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。