浅析房地产造价控制

【摘要】本文首先分析了房地产建设项目工程造价控制与管理的内涵，然后分析了当前房地产工程建设造价中存在的问题及现状，最后重点从房地产建设项目的设计、房地产建设项目的施工及房地产建设项目竣工结算等方面探讨了切实可行的房地产建设项目的造价控制与管理对策。

【关键词】房地产 建设项目造价控制；

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

管理对策控制和管理好房地产建设项目的造价，有利于改善人民的居住条件和城市的整体发展。房地产开发企业逐步认识到了房地产建设项目造价控制和管理的重要性，开始采取有效的管理措施、先进的管理模式、全程的造价控制，将房地产建设项目造价的发生控制在合理的范围之内。

1房地产建设项目工程造价控制与管理的内涵分析

这里所指的建设项目工程造价控制与管理的基本内涵是在优化设计方案的基础上，然后在施工的各个阶段采取一定的措施和方法将建设项目工程造价的发生控制在一定的合理范围之内。通常来说，房地产建设项目从筹建、建设到投入使用必须要经历几个非常重要的阶段，即房地产建设项目的可行性研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工及验收阶段。因此，房地产建设项目工程造价的控制和管理就应该从这几个方面入手：房地产建设项目的可行性研究阶段要编制好投资估算；房地产建设项目设计阶段要编制好概算；房地产建设项目的招投标阶段要编制投标控制价、投标报价；房地产建设项目的施工阶段要编制好施工预算。同时要充分考虑好设计中难以预计，但是在房地产建设项目实施阶段的确又实际发生的工作内容和费用；房地产建设项目的竣工验收阶段要编制好竣工决算。

2当前房地产工程建设造价中存在的问题及现状

2.1一般由于房地产建设项目中各个部门之间缺乏有效的沟通协调的原因，造成了很多房地产建设项目造价偏高。通常来说，房地产开发商都是将工作的重点和精力放在了房地产建设项目的施工阶段中的施工了，而忽视了房地产建设项目设计阶段和施工阶段中的造价控制和管理问题。再加上各个项目联系的部门又缺乏沟通协调机制，经常会造成房地产建设项目工程造价不必要的提高。并且，因设计、施工等各个方面的人员存在着互相不能协调一致工作的情况，导致了很多专业工种之间的互相矛盾，结果必然会导致施工过程中的合同变更或者施工的返工现象，房地产建设项目的造价自然就偏高了。

2.2房地产开发项目工程造价的前期控制不到位

房地产开发项目工程造价的前期控制不到位，致使房地产建设项目“三超”现象频发。房地产开发单位对于房地产建设项目的前期可行性研究和设计阶段工作不够重视，只是将工作的重点放到房地产建设项目的施工阶段和项目的结算阶段。在这样的指导思想下，房地产开发项目的“三超”现象就成为了常态。

2.3房地产工程项目在施工过程中对成本管理和控制不全面，不科学

房地产项目在施工中因为各种原因忽视了成本控制管理，对房地产建设项目施工中出现的各种问题没有及时发现，造成了房地产建设项目施工过程中的大量的浪费，只有等待项目竣工验收和结算的时候才发现结算超预算。之所以会出现这样的问题，很多原因都是建设、施工单位自身造成的，他们有时会为了赶工期不惜以浪费成本为代价。而且，在建设项目的施工过程中，技术员同管理人员也缺乏沟通协调，这就使得房地产建设项目工程造价控制与工程施工各个环节之间不能相互配合，造成人为的浪费，导致项目建设的成本大幅度提高。

2.4房地产建设项目财务管理不规范，财务管理和工程管理相互脱节

财务管理全面贯穿到房地产项目的始终，因此从这个角度上讲，房地产项目的财务管理直接影响到房地产公司的投资收益和项目的成本控制效果。但是，在房地产项目建设和成本控制管理的实践中，我们却发现房地产建设项目工程管理和房地产的财务管理有相互脱节情况，房地产建设项目工程管理和财务管理两条线各行其道。经常是工程项目管理者对工程建设非常熟悉，但是对于财务管理却非常陌生，有时候无意间就给房地产建设项目增加了不必要的税费，长期以来必然会造成房地产建设项目成本的提高。

3房地产建设项目的造价控制与管理对策

3.1做好房地产建设项目设计阶段的造价控制与管理

从影响房地产建设项目投资的多个因素和阶段分析来看，影响房地产建设项目投资最大的阶段是房地产建设项目的决策阶段和设计阶段。在正确的投资决策下，如果对设计这个阶段的成本控制得好，就抓住了房地产建设项目造价控制的核心。因此，一要认真执行房地产建设项目的设计招投标制度。通过设计招投标制度从众多的企业中选出最优的，以保证房地产建设项目设计的合理性和准确性，有效避免因为设计问题出现的返工现象。二要坚决实行限额设计制度。确保各个专业都能达到使用功能的前提下严格按照分配的限额进行设计，控制和管理好成本。三是要不厌其烦地加强房地产建设项目设计方案的会审。在房地产建设项目设计图纸选定之后，多组织有关部门对房地产建设项目图纸的合理性和施工的可行性进行分析论证，看是否做到了工程造价上的最经济性。从而有效避免因房地产建设项目设计方面的缺陷给施工造成的不必要的损失和浪费。四是要对房地产建设项目设计的变更严格控制。在设计图纸结束之后，经过严格的会审，如果发现有问题需要及时修订，以提高设计质量，为以后施工的顺利实施提供基础。

3.2 做好房地产建设项目招投标阶段的造价控制与管理

房地产建设项目工程的招投标通常包括四个方面：一是房地产建设项目设计；二是工程设备；三是材料采购；四是房地产建设项目施工。房地产企业要在公平、公开和公正的原则上，做好招投标文件的编制和控制，杜绝不正当的招投标现象。另外，要做好房地产建设项目合同的管理，要按照合同的相关规定，对合同中所涉及到的各种项目都要进行明确的规定，发现合同签订中的不够明确和具体的内容要通过积极的协商解决，尽力避免不必要的经济纠纷。

3.3 做好房地产建设项目施工管理阶段的造价控制与管理

房地产建设项目成本控制管理实践中，一要严格控制好房地产建设项目合同的变更问题，减少经济赔偿事件的发生。房地产企业在项目成本造价控制方面一定要高度重视，要做到对房地产建设项目施工过程的动态监控和全程监控，尤其是要对工程施工过程中的各种变更严格控制，同时要采取一切有效措施来减少因为房地产建设项目合同变更造成的各种经济损失。在房地产建设项目合同中必须要对材料结算及设备结算方式等有明确的规定，要对采购情况及各种发票形式有明确的要求；二是要建立科学有效的监督机制，按照一定的规则施工，彻底从源头上加强管理。三是要积极从技术措施更新的层面来提高劳动生产率，缩短劳动工作时间，节省开支。技术层面的革新可以体现在新材料的应用方面，新工艺的实施方面，新办法的应用等。四是要不断加强和完善现场签证的管理。房地产建设项目现场签证管理主要包括两个方面，首先是现场签证的办理，其次是现场签证的审查。在房地产建设项目施工过程中如果发生现场签证，我们必须要做到先算账，然后再实施。并且要在办理每一签证之前都要对工程量及造价进行重新的分析论证，做到工程造价的事前控制。五是要在房地产建设项目施工过程中认真把好建筑工程材料价格关和建筑设备价格关。在建筑工程项目施工阶段要对工程材料的价格及设备的价格控制好，并且认真做好施工记录，建设单位完全可以根据材料价格的变动要求施工单位选择使用更为物美价廉的材料，以达到降低工程造价，但是同时又不影响工程质量的目的。

4 做好房地产建设项目工程竣工结算阶段的造价控制与管理

房地产建设项目成本控制的最后一个阶段是房地产建设项目的竣工结算阶段。一般来说，要严格按照房地产建设项目有关合同的内容，然后根据竣工图结合隐蔽签证及现场签证等进行审核计算。管理人员必须要严格按照国家和地方相关的法律和法规严格审查项目的款项，审核的重点是看是否按照图纸的要求和合同的规定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切实际的签证等。在房地产建设项目竣工结算时一定要认真，要有耐心，工作要细致，以便使得审核能尽力真实体现房地产建设项目工程的实际造价。

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