房地产成本控制分析

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2012)06-000-02

摘 要 在房地产业蓬勃发展的当下，房地产企业要加强自己的竞争力占据一定的市场份额，就需要尽可能的降低自己的成本。本文从房地产业的前期计划、后期施工、营销等方面出发，对如何降低房地产企业在生产销售中的成本问题进行分析，从不同阶段的控制来把握整体的成本控制节奏，使企业能够求得利润的最大化。

关键词 成本控制 前期成本 施工控制 销售成本

随着经济的发展房地产业进入了高速发展的时期，房地产业的竞争也越来越激烈。面对激烈的竞争环境，各大房地产公司纷纷开始寻找一条能够使企业利润最大化的途径。由于市场的充分竞争，行业性价比相对稳定，楼盘销售价格缺乏弹性，所以为了扩大利润空间，房地产企业将降低企业的成本作为重要的手段。通过降低成本来扩大成本和销售收入之间的差距，获得企业的经营利润，追求利润的最大化。如何能在保证品质的前提下最大限度的降低成本是所有房地产企业共同探索的问题。

一、房地产业成本的构成

房地产成本是指在房地产开发的过程中前期的生产和后期的销售总共花费的各种费用之和。在房地产的开发中，企业的成本主要包括以下几点：土地的使用出让金以及原有住户的拆迁安置补偿费、前期的市场调查等费用、建筑安装费（包括土建工程费、装饰工程费、安装工程费）、基础设施费（包括道路、照明、绿化、供电供水）、税费（包括城建税、营业税、土地增值税等）、公共配套设施费、管理费、后期的广告推广费、营销费用等。

二、房地产业的成本控制的认识误区

1.责任主体认识的偏差。一般房地产企业的成本控制部门会被看成是降低成本的主要责任方，因为整个开发的过程中成本控制部门是对所有成本投入起关键作用的。但是成本控制部门只是宏观方面的一个把握，对于实际操作中各个阶段的成本控制不可能把握的很准确。因为成本控制不仅是在房地产项目的前期或者是后期，成本控制始终贯穿于房地产整个项目的完成，需要整个房地产公司的所有员工以及公司的合作方共同努力，进行楼盘交付使用前各个阶段的成本控制。

2.忽视计划的重要性。在房地产开发中，各个阶段都会产生不可预料的困难，在成本控制方面，往往会忽视计划的重要性，比如前期的规划设计，往往会对后期的总的工程成本产生重大的影响。在前期采用比较节省用工时间，性价比较高的材料，而且对建筑整体的效果没有太大影响的计划方案，不仅仅是时间上的节约，更是整个开发过程中的成本的节省。后期的施工计划，管理计划的协调也是保障成本的主要方法。如果后期的计划不能根据施工的现实情况来进行，就会造成赶工超支的局面，相应的就增加了整个项目中的投资成本。

三、房地产成本控制的措施

房地产业是一个集开发销售为一体的商业活动，包括前期的开发，中期的施工，和后期的销售，成本控制要贯穿于房地产业的各个阶段，首先进行分段的成本控制，从而从整体上降低整个活动中总的成本。

1.房地产开发前期成本的控制。第一是土地的使用出让金以及原有住户的拆迁安置补偿费的控制。要控制这项费用，就要注意整个房地产项目的选址。在选择建筑地点时需要注意周围的交通状况，环境位置，尽可能的避免选址上有大量的建筑和住宅，过多的建筑或住宅会增加拆迁补偿的费用。还要熟悉相关的法律法规，在拆迁安置中能够依法行事，避免一些不必要的拆迁事故的发生。在房地产的开发中如果工程选址上有大量的住宅或者是人口聚集区，土地的使用出让金就会大幅上升。一般来说，土地的使用出让金以及原有住户的拆迁安置补偿费在整个的房地产项目总投资中所占到的比例在百分之五十以上，有效的控制此项费用的支出可以为整个房地产项目节省很大的一笔开销，极大的降低整个项目的成本。

第二是前期工程费用成本的控制。主要包括为房地产项目进行的可行性规划、设计研究论证，对施工环境进行勘察、评估，建设期间为施工的顺利进行铺设的临时的水、电、路等各方面的支出。房地产公司在进行前期工作的时候，也要考虑成本，对于前期的建设费用有一个详细的计划，按照计划来进行前期工作的开展。选择施工单位的时候在所有可以选择的服务机构中进行公开招标，选择有经验的施工队伍，选择服务质量相等但是价位低的服务机构，将此项的费用进行压缩，将费用降低到最大的限度。

第三是建筑的设计成本的控制。前期的建筑设计对后期的施工成本会有很大的影响，在建筑设计的过程中，加强设计人员的成本控制，在整个设计过程中不仅要考虑施工技巧方面的难易程度，而且对于各个阶段中所需的费用要有明确概念。在考虑最低成本的情况下，对多个设计图进行比较采用最佳的施工设计图，尽量防止一些过分华丽但是不实用的设计方案，在保证质量的前提下，尽可能选择性价比较高的设计方案。

第四是整个房地产建设中管理费用的控制。管理费用是房地产开发公司的行政部门为管理开发房地产以及经营销售房地产而产生的各种费用，包括人员的工资、福利、办公费以及差旅费的控制。在进行管理费用控制的时候，首先必须制定预算考核体系，合理安排管理费用的支出，不产生超出预算的情况。

2.施工期间成本的控制。第一，房地产的施工阶段是将设计图纸上的意图最终以实物的形式展示出来的阶段，也是最终形成工程使用价值的重要阶段。在整个房地产成本控制中施工阶段的成本控制是其最核心的阶段。在施工管理上，要加强管理，根据计划保证施工进度的顺利进行，防止施工事故的出现，选择优秀的施工队伍，尽可能的减少返工的现象，节约人力和物力资源。比如，提高工人的工作时间可以适当的加快施工进度，在施工的过程中，寻找更加快速，省时，安全、效率高的施工方法。

第二，施工阶段所需要的设备、材料等的费用控制。在施工过程中需要大量的建筑材料和建筑设备，整个施工中所需要的材料和设备的数量是很庞大的，在这个环节做出节约成本的计划是可行的。集中大规模的材料采购，在选用材料的时候最好的方式是进行招标，选择一些有实力，质量达到国家建设标准的材料供应商，这样能有效的降低材料和设备的费用。在选择材料的时候，要严格把关，保证材料的货真价实，杜绝出现由于施工方面材料出现的问题而向项目合作方进行违约赔偿。而且房地产开发企业可以货比三家，选择价位低，质量好的材料和设备，这样既能体现各个供货商之间的公平竞争，又能降低工程的施工成本。

3.房地产销售期的成本控制。房地产开发的最终目的是为了进行销售，从目前的情况来看，房地产的销售和工程建设几乎是同步的，在整个房地产开发中，相对于其他行业，房地产行业的销售费用在整个费用中占有非常大的比重。虽然鼓励利用广告等手段为取得好的销售业绩助力，但是过高的销售费用会增加整个房地产开发中的成本比重，导致整个项目投入费用过高，降低企业的营业利润。控制销售期间的费用，首先要组织合理科学的营销团队，吸纳有销售经验的营销人员，用较高的工作能力缩短房地产的销售期限，从而节约销售成本。其次制定合理的销售计划，一般是与施工同时开始，分阶段进行销售，确保每一阶段的销售计划都是合理的，在销售过程中对不合理地地方进行及时的调整，防止由于计划的不合理延长销售周期，增减销售期间的费用。最后，在营销推广工作环节，选择对房地产销售最有利的推广平台，在选择之前，对所有的推广平台进行对比，看看哪些推广平台对自己的作用是最大的，哪些是没有作用的，在选择广告设计的时候，尽可能的选择新颖的，有刺激感的广告，这样的广告能在公众的心理留下印象，广告的效果也是最突出、最明显的。这样既达到了宣传的效果，又减少了销售的成本一举两得。

四、结语：

房地产成本控制是一个全公司成员共同参与的，贯穿整个房地产开发过程的活动，需要重视每一个阶段的控制措施。房地产业的成本控制是一个复杂并且充满变动的活动，需要企业内部各个部门相互合作，从宏观上制定出一个详细的计划表，采取正确的控制成本的方法，给企业增加利润空间。在房地产开发的成本控制中，能够较好的把握前期成本、施工期的成本和后期的销售成本的控制，使得整个房地产开发中的成本大大降低，让企业在市场的竞争中占得一席之地。

参考文献：

[1]文洪奇.试论成本控制.商业经济.2010(05).

[2]郑静.浅议成本控制与成本抑减.财税与会计.2011(03).

[3]王志磊.我国房地产开发成本控制研究.河海大学.2008(2).