浅谈房地产成本控制

摘 要：当今的房地产行业，竞争十分残酷，受打压且产品同质化倾向越来越严重的今天，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被破产，成本控制弱势企业都将失去市场份额。

关键词：限额设计工程量清单隐性成本

一、房地产开发成本管理现状

稍上规模的房地产企业都设有成本控制部门，专门负责责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算不是很懂行，财务部门不知道成本的降低点在哪里。很多房地产企业根本回答不出来，房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资等多个环节，所以房地产成本控制越来越难。

二、房地产开发项目成本管理存在的问题

1、缺乏规范的目标成本管理体系及相关程序支持性文件

成本控制就是项目实施过程的全费用支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。

2、成本控制忽视重点及关键点

只重视“看得见”的控制，比如：工程需要购买物品的费用审核非常严格，能省尽量省，对工程上的很多签证和变更却视而不见，忽略对“看不见成本”的控制，而这一部分成本在整个项目建设中比例不高；理不清成本、工期、质量、安全几者之间的对立统一关系，成本控制工作往往被赶工期、抓质量、抓安全为由被绑架、导致成本控制工作难度大。

3、成本控制的忽视前期阶段

通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而这个阶段成本变化只有5%，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本，多数中小型房地产企业都没有做限额设计工作，就算有也是有名无实。限额设计是一个很重要的环节，钢筋的浪费，设计的不专业导致变更过多，签证过多，不仅浪费工期，更增加了很多隐形成本。

4、建设工程成本管理人员的紧缺

目前从事工程造价活动的注册造价师不超过12万人，而房地产行业对该类人才的需求远远不止这个数字，导致很多非专业造价人员从事成本管理工作，使整个成本管理水平不高；工程系统综合性成本管理人员缺少，建设工程成本组成部分相当多，有的部分成本财务人员懂，有的部分成本管理工程造价管理人员懂，往往是懂财务的不懂工程造价管理，懂工程造价的不懂财务管理。

5、垄断行业对工程造价的影响

从事建设工程的人都知道，一些垄断行业对建设工程造价的影响相当大，比如说在房地产开发活动中，水、电、气、暖、消防等等设计到相关部门的垄断利益，开发商的成本控制手段在这些方面毫无作用。

三、房地产开发项目成本管理的弊端问题

成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而没有事前、事中控制的意识和行动。成本管理基础薄弱，缺少一套标准的完善的切实可行的成本管理制度和标准运营体系一及相关支持性文件。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好的跟市场联系起来；奖罚措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。没有做到全过程成本控制。另外和房地产成本控制人才缺少以及流动性较大有关系。成本控制的关键在于控制隐性成本！很多房地产老板钱到自己口袋的时候都觉得是自己应赚的，员工的奖罚到最后根本得不到落实，导致他的成本管理越来越散。

四、提高房地产成本控制措施

由于房地产开发环节较多，周期长，横纵向交叉业务广，设计专业较广，很难由一个单独的部门去控制。因此，需要公司各个部门相互配合、信息沟通共同完场成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。在项目开发前期尽量准确测算出目标成本指标，再按照不同的项目分解到各个责任部门，进行层层分解，最终落实到人，形成责任成本目标，辅以PDCA信息跟踪、监控、调整等措施，利用好合同措施、管理措施、技术措施、经济措施纠偏最终实现房地产成本的控制目标。

1、成本控制意识观念要用发展的眼光看问题

树立全成本价值观念、确定成本管理体系健康运作标准、开发阶段与成本控制要关联互动、用发展的眼光去看待成本管理、知晓“省钱”“花钱”的误区。成本控制并不是一味的去省钱，它是一门如何去花钱的艺术。

2、制定房地产企业成本管理战略体系

房地产企业想要获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。

1、确立“全生命周期成本”管理战略

2、工程招采制度是控制工程造价的核心

3、实行绩效考核方式加强成本管理

五、地产开发项目招投标环节成本控制存在问题及解决措施

招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审人员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书编制，敏感点在于资源参考，重点在于评标。现在招标工作也是一个很难控制的阶段，部分工作人员伙同工作单位联合串标，某领导介绍，政府监管不力、施工单位联合串标等等很多情况给成管理带来了很多坎困难。

1、招标方式的选择公开招标、邀请招标和议标

房地长公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制内行的方法！货比三家。加大对拟投标单位的考察力度。一般房地产企业议标的情况比较多，公开招标增加了成本。

2、计价方法的确定定额计价招标、工程量清单计价招标

实行定额计价，项目最终成本没有清晰的标准在量价上容易发生纠纷和扯皮，核对时间长；签证处理难度大，施工方以时间紧任务重为由要求提高新增项目单价；对于不合理的技术经济指标不能及时发现；即使能及时发现也没有整改的可能，对成本控制人员的个人水平依赖性较大，所以对于业主而言，存在一定的风险，房地产开发企业采用工程量清单计价模式，工程量清单计价模式要对前期限额设计非常重视，必须对工程量清单的编制的准确性负责，且必须前期工作开展顺利，图纸齐全，修改可能性小。工程量清单是量价分离原则，由市场整体水应其报价，便于快速合理选择承建单位，缩短中间支付计价流程，规范解决签证量价问题，缩短竣工结算时间，便于房地产开发企业依照市场整体商品进行成本控制。

六、房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点

施工环节的成本控制主要应注意以下三点，一是因各种变更、现场签证增加的费用，二是材料价格上涨、价款调整以及因工程款引起的费用；三是工程索赔增加的费用。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

结语

房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本与企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够减少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。我们应该对公司各个部门进行培训，部门间相互合作，从每一个步骤做起，我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，还需要创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。

⒖嘉南祝

[1]《房地产项目全过程成本细化管理实务》（马楠第10版2013.8）

[2]《品牌（下半月）》2012年11期

[3]《房地产成本控制方法》01立项环节的成本控制策略