探究城市规划与房地产的关联

摘要房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业,房地产业能否健康持续发展,关系国计民生,影响子孙后代。城市是自然环境与人工环境相结合产生的人口相对比较集中的生活空间。人们的生活、工作、学习等社会活动都是在城市当中进行的，科学的城市规划与设计在城市发展中具有非常重要的意义。本文旨在分析当前我国城市规划与房地产发展之间的联系，探究在市场经济条件下，城市规划对房地产业发展的调控及规划引领作用。

关键词：城市规划；房地产；发展方向

中图分类号： TU984 文献标识码： A 文章编号：

有人说，城市规划和房地产发展实际上就像一对矛盾，相互影响、相互作用。的确如此，城市规划对房地产发展有一定的调控作用，可以防止房地产发展过快，导致泡沫经济，房地产的发展又能够极大地拉动城市经济的发展，为城市规划提供充足的资金支持，环顾我国当前城市规划与房地产发展的现状，不难发现他们之间存在着许多问题，当前我国房地产发展过热，城市规划滞后于房地产的发展，如何解决这一问题，是我们所要探讨的主要内容。

一、城市规划对房地产发展的调控作用

1.城市规划能够指导房地产发展的方向

城市规划对一个城市的发展方向和建设规模有着极强的指导意义，它关系到整个城市的空间布局、人口分布、职能分化以及建设规模等，公共基础设施的建设也得服从城市规划的安排，城市规划涉及到城市建设和发展的方方面面，房地产的开发不是任意而为之的，而是有规划、有秩序的进行，城市规划能很好的为房地产的发展指明方向。

2.城市规划能够为房地产发展提供有效的信息资源

房地产发展需要进行大量的市场调查，包括所要开发的地域周围的人口分布情况、交通状况、未来发展方向等，而城市规划能够为房地产发展提供丰富而准确信息，有很强的前瞻性和指导性，为房地产发展扫清道路上的障碍，能够大大增强房地产投资者进行投资建设的信心，从而促进房地产的发展。

3.城市规划能够提高房地产发展的经济效益

城市规划能够确定城市的性质，对于城市的空间布局有着建设性的意义，城市规划将城市的用地进行职能划分，确定城市用地的性质，同时又对城市交通发展的发展起到规划作用，这一切都是房地产发展所必须的因素，也就是说，一旦城市规划对某一区域的发展方向做出了规划，投资者便可以根据这一区域的性质决定是否开发房地产，如果这一区域的人口比较密集、交通比较便利，那么房地产发展就会有很好的市场，所以说，城市规划能够提高房地产发展的经济效益。

4.城市规划能够有效对房地产发展进行调控

城市规划属于政府行为，它能够决定城市用地的性质，在房地产发展过热的时候，政府可以通过限制房地产用地的方式，即不批准城市用地用来开发房地产，加强对房地产发展的约束，从而起到调控房地产发展的作用。这种调手段，既能控制房地产发展的过度膨胀，又能加强对城市用地的保护，促进城市的生态发展。

二、房地产业与城市规划之间的关系

1.促进了城市规划的不断完善

城市的规划大都伴随着房地产的发展，房地产的发展对经济的发展有着极大的促进作用，能够带动包括建筑、冶金、化工、建材等诸多行业的兴起和发展，加快城市的产业结构的升级与调整；与此同时，房地产的发展能够加快其周围城市用地的建设，提高周围城市用地的利用率，优化城市用地的布局和功能，有助于实现城市发展的协调性、整体性和平衡性。总而言之，由于房地产的开发和利用，大大加快了城市规划的速度，而且为城市规划填充了很多内容，使得城市规划更加完善和充实。

2.加快了城市规划的进程

城市规划是一个复杂而又漫长的过程，从决定对城市进行规划开始，需要进行大量且长时间的调查和研究，最终才能决定城市规划的方向，待方向确定好之后，对于规划用地的建设也需要很长的时间才能完成，在这一个时间内，政府需要投入大量的财政资金，有时甚至会导致财政赤字，而房地产的发展很好的弥补了这一缺点，在房地产发展初期，政府就可以从投资者手中拿到一大笔资金，这笔资金能够填补财政赤字，因此，房地产发展对于城市规划有着不可小觑的作用，能够带动城市规划的发展。

3.推动了城市规划的创新

城市的格局不是一成不变的，随着市场经济的不断发展，城市的建设水平也在逐渐上升，城市建设越来越向着个性、新潮的方向发展，这为城市规划提出了新的要求和挑战。如何创新城市规划的手段和方法是当前我国城市规划所面临的首要任务，房地产的发展对于推动城市规划的创新有着不可忽视的作用。受市场经济的影响，现在房地产开发不断采用新材料、新技术和新理念，在结构创新、景观创新和环境创新等方面做出了突出贡献，对城市规划的创新有着极强的借鉴意义。

三、城市规划与房地产发展之间的矛盾

1.规划相对滞后，开发有些盲目

经济的快速发展带动了城市的建设，但同时很多城市片面追求经济效益，在对城市规划时没有充分考虑城市自身的特点，一味的发展经济，而房地产对经济的拉动作用最为明显，因此，很多城市对房地产的开发大开绿灯，导致了房地产发展过热，开发比较盲目，出现了圈地占地、资源浪费的现象，由于盲目发展，房地产的市场极度饱和，出现了大量的闲置楼以及不少烂尾楼。与此同时，城市规划没有跟上时代的步伐，城市用地没有得到合理利用，城市布局也不够科学。

2.调控力度不够，开发肆意违规

在具体实践中，城市规划对房地产发展的调控力度十分微弱，导致了房地产的发展不可遏制，违规行为比比皆是，有的开发商违背城市规划的原则，肆意圈占城市用地，破坏了生态平衡，这都是因为城市规划对房地产的发展调控失效造成的。许多城市片面追求经济效益，违背城市规划的原则，将大量的城市用地划为房地产开发用地，而开发商也借机圈地占地，一味迎合市场虚假的繁荣，大肆开发房地产，严重破坏了生态平衡，也使得城市规划陷入混乱之中。

四、协调城市规划与房地产发展的策略

1．提高城市规划编制水平，深化控制性详细规划和近期建设规划的内容

编制城市规划一般有总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划的规划期限为二十年。近期建设规划规划期限为五年，重点布局重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设等内容，而控制性详细规划的编制则涉及到各块土地所处的具置，各宗地的用地性质、容积率、建筑密度、绿化率和交通出入口的设置控制指示，又是房地产今后的开发建设时的依据，但城市在发展，很多不确定因素会发生，所以城市规划水平要不断的提高、完善，必须要有超前性、前瞻性和灵活操作。

2、增大城市规划对房地产发展的调控力度

针对当前我国房地产发展过热的现象，必须进一步加强对房地产开发的制约和调控，加强规划管理工作效率和法制体系与监督体系建设，积极发挥城市规划对房地产发展的约束作用，这就要求在城市规划时，严格按照有关国家规范规定进行，根据城市自身的特点和实际情况制定城市规划的目标和计划，严格房地产开发用地的审批秩序，建立起规划机构与房地产商、社区居民的沟通渠道将公示参与纳为规划管理的一项重要制度，落实公众的知情权、参与权、监督权，增强对城市建设的认同感、关注度，同时更好的防止房地产任意开发、无序发展现象的出现。

2．房地产发展应严格执行城市规划的原则

房地产的发展应当建立在稳定、和谐发展的城市建设基础之上，不能一味追求房地产的发展而忽略城市的规划，应该按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。不能仅看到当前房地产发展短时间给城市带来巨大的经济效益，而破坏城市规划的原则，任意发展和肆意开发，必将造成十分恶劣的影响，拖慢城市建设的步伐，导致城市发展变缓甚至停滞，无法改善生存和生活环境，达到环境和发展的协调一致。

总结：

城市规划与房地产开发的协调发展，必须本着规划先行的原则，坚持以人为本，以发展经济、全面提高人民的生活质量为核心，保障人与自然、人与环境和谐共存的发展，在发展目标上既要提高全体人民生活水平，又要提高自身素质，改善生存和生活环境，提高生活质量；在发展方式上既要保证经济的持续、快速、健康发展，又要使自然资源和环境得到永续利用和保护，最终达到环境和发展的协调一致。目前房地产经济投资不仅要促进经济的稳步增长，还要建设一个适宜于人类居住和生活，生态环境优美、舒适的社会环境，实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。两者是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，后者要服从前者，但前者又要兼顾后者，若处理不好，会给城市建设和发展带来问题。【】参考文献：

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[2]范长云.房地产开发与城市规划协调发展的路径分析[J].中国城市经济,2011(8)