房地产开发企业成本管理探讨

【摘 要】本文主要介绍了房地产项目开发的成本构成，重点从土地购买阶段 、规划、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段 、竣工阶段分析了成本管理要点。

【关键词】房地产开发企业，工程成本，成本控制，措施

中图分类号： C29文献标识码：A 文章编号：

【前言】

伴随着房地产行业的发展，行业内部竞争日渐激烈，行业之间的竞争很大程度上取决于成本，加强对建设项目管理中的工程成本的控制，已经是企业提高经济效益和竞争力的重要举措。

1．房地产项目开发的成本构成

房地产作为我国支柱性产业，其经营受到多方面的因素控制，造成了其成本影响因素也比较复杂，主要有以下几个方面：

1.1.土地成本：土地成本是房产经营成本的主要方面，主要包括国有土地使用权转让金，土地拆迁补偿费用、耕地占用费用有关地上、地下附着物拆迁补偿费用、安置动迁用房支出等费用，这些费用的投入比例一般都比较大，往往会造成开发商资金压力，这就需要企业在进行成本管理时，做好这方面的控制，将这种压力降低到最低限度。

1.2.前期成本：在房产开发之前，需要对项目进行可行性研究、规划、设计、地质勘、测绘等工作，这些都需要进行前期投入，当这些问题都解决后，还需要进行市政公共基础配套设施建设费用评估，这是房产开发必须考虑的费用。

1.3.建筑安装工程成本：在建筑安装施工中，如果需要承包给承包单位，这时就需要支付给承包单位建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费，这些费用一般根据市场竞争体制计算得到，在一定的建筑结构特征下，这些费用的支出比较固定，很少有变化。

1.4.公共配套设施成本：房产开发不仅仅是建筑施工这么简单，在房产开发施工中往往涉及到房产周围的道路、供水、给电、排水管网等施工，这些都属于公共配套设施成本。

1.5.财务成本：财务成本主要是企业为了筹集资金所支付的费用，一般包括企业经营管理过程中的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹集资金中产生的其他费用。对于开发商来说，这些费用是影响投资成败的关键，只要融资的成本低于销售利润，就存在适当的环节自有资金所带来的压力。

1.6.开发间接成本：这些费用主要是指房产开发企业进行组织、管理开发项目所产生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。

1.7.销售成本：在房产企业进行房产销售或提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

2、成本管理要点

2.1.土地购买阶段

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让，随着国家对土地宏观管理政策趋紧，获得开发用地成基本以后两种方式为主。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

这两年土地拍卖市场频频出现地王，某房企在某项土地转让过程中成为新地王，听起来很风光，但企业经营的目的是获利，赚钱才是真正的王道。要想控制土地成本，必须要有超前的眼光，抢先进入土地费用低，升值潜力大的城市和区域。再者土地出让费支付方式也是企业需要考虑，土地款是一次付清，还是分期付清，是一年付清，还是两年付清，每次支付比例是多少，这些不仅影响企业的资金成本，还会影响到后期开发资金流是否充裕。

2.2.规划、设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的1.5%-2%，但对工程总造价却影响很大。

设计阶段最有效的成本控制手段有两种：一种是多种设计方案经济性比较，另一个手段是推行限额设计。在多个设计方案中选择“功能成本比”高的设计，也可在满足安全、可靠、实用的设计要求下选择造价最低的设计方案；限额设计首先确定合理的限额设计目标，一般是根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的。初设阶段要求对设计方案和设备选型做出合理选择，做出设计概算。施工图设计阶段则要保证在满足设计规范的前提下，不得突破技术上的限制值，如建筑结构钢筋含量、砼含量、砼标号、窗地面积比等。

2.3.招标投标阶段

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。本文认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：

（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

（3）合理低价者中标。，避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

（4）做好统筹安排，对于较大型项目或多个项目可以采用统一招标，以数量换得供应商和服务商的让利。大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行提供，以保证质量、降低造价。

2.4.施工阶段

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：

（1）抓好合同管理，减少工程索赔，在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制，尽量减少变更，对于那些必要的变更要提前做出变更预算，预知对总造价的影响。

（2）从技术措施上展开项目投资的有效控制，对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低。

（3）对施工进度做好监督，工期超合同的案例比比皆是，对于施工企业来讲增加了施工成本，对于房地产企业来讲则也会增加管理成本，更严重的是影响预售许可的取得、影响销售回款、超期交房面临的经济索赔。影响施工进度的因素很多，不仅仅有施工单位的原因，有时甲供材料设备不能及时进场、多个分包单位协调配合不利都会影响施工进度，所以房地产企业在材料管理、分包协调管理也要加强。

（4）度款拨付分为几种方式，一是按实际完成工程量拨付，二是按合同造价比例拨付，不论哪种拨付方式都要求房地产企业造价部门事先做好工程预算，严禁超付。

2.5.竣工阶段

竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。这就要求房地产企业加强自身造价管理水平，不论是委托审核，还是本企业自已审核都要做到心中有数，并对决算数据进行分析整理，构建本企业的目标成本数据库。

房地产企业成本组成包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用。以上我们重点介绍了项目成本控制的各个阶段，项目成本控制是房地产企业成本控制的重点，是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。

【结束语】

本文重点阐述了房地产开发项目的成本管理要点，希望对于房地产开发企业的成本控制具有一定的积极意义。

【参考文献】

[1]尹感良《房地产项目的成本构成与控制》2010年

[2]邓红梅《浅析房地产开发企业成本管理方法》2010年