房地产开发成本范文

房地产开发成本范文第1篇

【关键词】房地产；成本；控制

房地产开发是通过对多种资源的组合使用而为人类提供居住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。不论房地产开发的目的如何，其最终行为应是一种投资行为。市场化的房地产开发，不论是为满足社会需求还是投资活动，为投资人创造利润是其根本目的之一，这是市场经济和价值规律作用的结果。因而房地产开发成本的控制就是创造投资人利润的基石之一，不同的开发项目有不同的开发成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的规律和借鉴意义。

一、房地产开发的主要程序

理清房地产开发的主要程序，将为研究房地产开发成本提供框架和架构支持。

投资人自有投资意向开始至项目建设完成，出售物业、出租物业或自主经营，其全寿命周期的管理，遵循一个基本的开发程序，包括：投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批―施工建设―市场营销与物业管理。这个程序会因具体工作的不同，在实施顺序上会交替进行，如市场营销与施工建设同时或提前进行。无论顺序怎样变化，这些程序基本概括大多数的居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

二、房地产开发投资的主要组成

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成房地产市场上的增量供给，当房地产开发投资人将建成后的房地产长期持有、出租或自营时，短期开发投资将转变为长期置业投资。（房地产置业投资、房地产股票、债弧⑿磐型蹲实缺疚奈从肷婕埃

对于开发销售模式下的房地产项目，房地产开发投资主要包括：土地费用、前期费用、政府规费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、开发管理费、财务费用、销售广告费、税费和不可预见费等。

三、房地产开发阶段对应的开发成本

表一为根据某具体开发项目总结的开发成本组成分析，虽不能普遍通用，但有一定借鉴参考意义。

通过上表数据分析，建筑安装工程费用约占总开发成本的50%，土地费用和税费约占总开发成本的30%，其他几项费用单个占比2%-5%。开发项目不同，上述比例会有所不同。

投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究阶段，这个阶段主要是寻找投资机会并进行决策分析，主要产生咨询成本。

获取土地使用权阶段，主要参加土地招拍挂活动，取得土地使用权，支付土地出让金、土地交易费和税费等。

规划设计报批阶段主要是前期工程、规划设计、审查、向政府报批以及向政府缴纳城市基础设施配套费等，办理开发前的各种手续，开发成本主要为前期费用和缴纳政府规费。

施工建设阶段，是将批准的设计变为实体工程的过程，是开发成本发生最快、数量最大的阶段。

市场营销与物业管理可能会随施工建设同期展开，销售费用随工程进展逐步产生。

四、房地产开发成本控制

（一）房地产开发的前期阶段（投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批）是影响整个开发成本的主要阶段，虽然这个阶段实际发生的开发成本费用数量不大，占比不高，只占整个开发成本的2%左右，但其影响的开发成本约有70%。这是因为开发产品的定位、规划设计方案的选择以及设计选型，基本确定了开发产品的业态形式，确定了开发产品的初步轮廓，确定了开发产品的设计思路，这些因素综合固定了开发产品的主要架构，而且会影响开发项目建成后的使用成本，因而是形成或确定开发成本的关键阶段。例如：一个在屋顶附带游泳池的建筑因其结构受力影响，通常会比普通建筑工程造价大许多，而竣工后游泳池的使用维护成本也会影响整个建筑的使用管理成本。

因此，开发前期阶段是控制开发成本的主要阶段，而且是关键阶段。对市场进行深入细致的分析，贴合市场进行开发产品的选型，特别需要重视对设计的细化和深入，进行多方案经济比较，择优选择设计方案，是开发成本控制的主要工作。

优化设计方案，对设计指标（如钢材用量，面积使用率等）科学化的限定，最大程度发挥设计者潜力，从设计上控制工程造价指标，也是开发成本控制至关重要的工作。例如：分别由不同设计院设计的两个类似的工程项目，其地下室钢筋用量分别为91KG/m2和110 KG/m2，地下室面积都接近4万平方米，其地下室钢材用量相差760吨，工程造价仅钢材部分就相差约390万元，因用钢量的不同地下室单位建筑面积造价相差96元/m2，对整个工程造价影响比例约为2.6%。可见，设计的指标控制工作是关键。

（二）房地产开发的建筑安装工程阶段，因其资金投入量大，是开发成本控制的第二阶段，这个阶段是优选建筑承包人和控制工程质量、进度、投资的综合阶段。虽然这个阶段投入整个开发成本约50%，但开发成本的控制影响一般仅占总开发成本的10%-15%左右。

房地产开发的建筑安装工程阶段，工程招标选择承包人，通过充分的市场竞争来选择社会平均水平的工程投标价格，是控制开发成本的一个重要手段。

我国的建筑市场已实行招标投标多年，其市场透明度已较高，市场竞争体现优质优价的原则。开发商对建筑承包人有较大的选择范围，工程报价公开竞争，对开发成本的控制较为有利。但也必须看到，投标价格与质量、信誉等的对应关系，避免因低价中标造成后期施工中的扯皮、纠纷等影响，进而影响开发项目的形象、质量等。

施工过程中，开发成本的控制，更多体现为维护施工合同的执行，保证开发项目在合同框架内顺利实施，避免承包人索赔产生额外的成本。保证工程顺利进行，安全如期竣工，按计划销售或运营，取得预期的经济效益，这就是在建筑安装施工阶段开发成本控制的重要工作。

在建筑安装工程阶段，因为投入资金量大，实施精细化管理，避免一些无谓的浪费，对开发成本的控制还是有一定效果的，虽然可能节约的比例不大，但因为工程造价基数大，其节约的绝对数额还是可观的。根据对某具体开发项目的调查，开发商实施施工监督精细化管理， 其节约的工程费用足以支付工程管理人员薪酬，而且还树立了开发项目和管理人员良好的形象。但必须注意的是，开发商实施施工监督精细化管理，不能脱离合同框架，不能一味追求低价，否则将适得其反，降低开发项目的品质。

（三）从表一的数据可以看出，除土地费用（占比16.74%）和建筑安装工程费用（占比48.59%）外，第三个大比例项目为国家收取的税费，约占总开发成本的13.6%。国家对开发项目收取的税费主要有：营业税，城建税，教育费附加，土地使用税，土地增值税，印花税，契税，企业所得税等。税费是必须按国家规定缴纳的，合理的进行账务整理，避免重复交税。

（四）房地产开发中的财务费用是一个不容忽视的数据，虽然在表一中财务费用仅占整个开发成本的2.16%，但不同的开发项目，这个数据可能差别巨大。

财务费用主要包含：融资、贷款资金利息，财务咨询费，银行手续费等。融资、贷款资金利息是财务费用的主要构成，不同的开发项目，开发资金来源和构成千差万别，如果大量利用融资、贷款作为开发资金，必然产生较高的财务费用，从开发成本控制角度看是不利的，而且可能带来金融风险，对整个开发项目也是不利的。

目前，国家对房地产业的调控，对预售商品房的条件很有可能收严格，甚至可能取消预售许可制度，实行现房销售，如果开发项目自有资金偏低，其财务费用将大大增加，成为影响开发成本的重要因素。

五、结语

目前国家在全社会经济结构调整中，房地产行业调控是首当其中的，房地产业开发告别暴利回归社会平均利润水平，是今后必然趋势，也是市场经济作用的必然结果。房地产开发的成本控制将成为开发项目首要的工作之一，和大多数行业一样，市场、研发、营销、成本管理成为企业的必做功课。

房地产开发需整合多种资源，利用多种专业人员、专业队伍共同工作，随着社会的发展，房地产开发变得越来越复杂，房地产开发的成本组成也会越来越复杂和多样。

房地产开发成本范文第2篇

关键词：房地产；开发；设计；成本控制；

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：

当前，房地产市场仍呈‘供’’大于‘求”的状况，商品房空置率逐年攀升，一方面购房者觉得房价居高不下；另一方面房地产开发商认为开发成本上升，利润空间不大。如何使商品房价格下调，让更多的消费者买得起房，进一步推动房地产市场的健康发展，又能使开发商有利可图，有较好的资金回报率和投资收益，这是当前房地产开发商最关心的事。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量，开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是在于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高临下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

二、房地产开发成本特点分析

房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。简言之是一种投入，在其销售时才能实现价值的转移。成本在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。而房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有‘产品生产周期长，投入量大，成本控制变化大”等特点，给企业的成本管理带来了一定难度。其特点如下：

开发成本内容复杂

成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象。

2、开发成本构成的影响因素多。

房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大。其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

三、房地产企业成本控制中存在的问题

1、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够

在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况，很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。

2、合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度

房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况。

3、由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大

当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开笈企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。

四、房地产开发成本控制的对策

1、主动做好成本控制的预算、结算和监督工作

企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和临督成本控制体系。

2、从多方面把握好项目投资成本的控制

根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。

3、利用行为控制对成本进行监控

采用成本行为分析和行为控制能调动每个人的智慧和潜力，把企业经营的好坏、成本的高低，同每个人的行为连接在一起，将每项责任成本落实在每个管理人员身上，使其在实施中经常对成本行为进行分析，从成本行为的分析中找到成本偏高的原因，寻找修正标准的有效途径，及时采取有效的控制措施，只有这样成本的控制才有可能落到实处，开发成本的计划才有可能完成，达到成本控制的最终目的。

4、利用设计阶段控制成本

1）推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。

2）切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

3）改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。

结束语：

长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施过程控制，以利于房地产开发企业资金合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

参考文献：

[1]钟文房地产开发项目成本控制浅析广东建材，2007， (3)

[2]朱亚兵，兰峰．房地产开发经营与管理．上海：立信舍计山版社，2007，（l）

[3]王忠伟．房地产开发项目的成本优化控制，开发与建设，2006，(2)

房地产开发成本范文第3篇

关键词:房地产;开发成本;管理;控制

一　房地产开发成本主要构成

1、土地费用包括城镇土地出让金、拆迁安置补偿费和土地转让契税等。随着土地管理政策的日益紧缩,土地费用上升迅速,房地产开发企业主要通过招、拍、挂获得开发用地,在住宅商品房价格构成中,该部分费用约占整个开发成本的27%～43%。

2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、前期规划、地质勘查、设计以及“三通一平”等费用,这部分约占房地产开发成本的3%～9%。

3、建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等,在整个成本构成中占有30%～40%的比例。

4、市政公共设施费用主要包含了道路、水电、煤暖气、人防设施、通信、绿化等的建设费用和为项目内居民提供配套服务的各种非营利性、营利性的配套设施所发生的赀用,在开发成本构成占据了13%～16%的比例。

5、管理费用主要是企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用,包括人工费、差旅费、办公费、职工教育费等,在整个成本构成占有4%～5%的比例。

6、财务费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系,占成本构成比例相对不稳定。

7、税费一部分主要是房产税、土地增值税、营业税、契税、印花税等;另一部分是行政事业性收费,主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位向房地产开发企业收取的费用,占总成本的10%～14%左右。

8、其他费用指不能列入前七项的所有费用,主要包括销售广告费、费及各种不可预见费等,约占总成本的1%。

二、房地产开发成本不断上升的原因分析

1、土地供应价格的大幅上升

土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下。自2003年第四季度开始,国土资源部对建设用地进行清理整顿,对土地的建设供给实行总量控制政策和严格的审批制度,各级政府为保证重大项目用地抓紧土地储备,开发用地的可供量日益稀少,在此情况下土地拍卖的供应价格一路高涨。

2、行政事业性收费种类繁多,企业赋税较重

近年来国家陆续取消了部分涉及房地产业的不合理收费项目,但房地产企业仍然面对沉重的负担,特别是政府部门所属事业单位收取的事业性收费及垄断性的工程取费,仍然种类繁多。可以说,在房地产的开发运作过程中,缴税费的种类伴随着开发的始终,而在建设过程中缴纳的费用更是层出不穷。各种税费综合计算,可达到总成本的10%～14%左右,相对于其他行业来说,税费偏高,负担较重。

3、融资渠道相对狭窄,贷款利息居高不下

当前多数并发商主要采用银行借贷资金买地、建房、卖房、还贷。然后再开始新一轮循环的开发模式,自有资金比例较低,融资渠道多是通过银行间接融资。由于房地产开发对信贷资金的依赖十分严重,且具有资金量大、投入集中、回收周期长的特点,同时国家不断出台收紧房地产银根的政策,使房地产企业资金链日益趋紧,近几年几次上调贷款利率,导致了开发成本的增加。

4、建材价格和建筑人工费大幅上涨,带动建安成本提高

建筑原材料中钢材、水泥、木材三大主材价格近年来均有较大幅度上涨。如建筑用钢材2006年约为3000元/t,目前则达到了5650元/t,上涨幅度在88.3%左右;建筑综合人工费由2005年的40元/工日上涨到当前的80元/工日,上涨幅度达到了100%。建材价格和建筑人工费的上涨,直接提高了开发成本。

三、有效控制房地产开发成本的对策

1、吃透政策精神,控制税费支出

随着国家对房地产调控的不断深入,土地费用和各种政策性收费日益增多,约占整个开发成本的41%～53%,这些费用一般都有明文规定,但是也有很多费用可以折减或浮动,这就必须要不断的学习培训,掌握相关政策,与主管部门加强沟通、搞好联系。如某公司在住宅楼项目审批中,政府考虑到整体景观,限建3层,经过规划设计师精心设计,并作了项目与环境整体效果图,合理的说明了5层以内住宅建筑在该区位建设的可行性、资源节约性和社会价值的挖掘性,最终主管部门改批限建5层,增加建筑面积3200余平方米,按利润2000元/m2计算,直接增加利润640万元;在这个住宅楼土地费用评估中,政府按照区位相近原则参照附近楼面价格进行评估设定在3800元/m2,公司策划部门从景观差异、地势相异和项目环境不同等角度,多次与主管部门沟通,安排实地观测,最终协商将评估价调减到3050元/m2,减少支出1463.4万元。

2、做好项目前期论证和设计,控制工程造价

要控制好房地产开发的成本,必须充分做好前期论证和设计,这主要包括了可行性研究、方案论证和施工图设计等工作。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,百通公司在过去烟台打捞局三期楼盘开发前。均进行了广泛的客户调查,掌握消费者的心理,对市场的容量和需求进行推断,确定项目设计方案,同时制定出完善的销售计划,保证了各期楼盘的高销售率,消除了房屋空置带来的资金成本支出。有研究表明,开发项目设计阶段通过比选和优化设计方案,可影响工程造价程度为25%～35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%～10%,这表明设计阶段的控制是项目成本控制的关键与重点,所以必须推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,坚持择优选择设计单位,明确项目开发的档次定位、建设成本投资计划、质量标准及景观效果,实行限额设计,重视设计方案的“经济”“合理”,具体内容包括房屋产型、使用功能、建筑造型、结构设计、环境配套等。同时对设计方案和施工图、项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核,在保证工程质量的前提下尽可能从源头上做好成本控制。

3、加强建设管理,控制施工成本

工程建设成本控制主要包括了工程招投标阶段和施工过程成本控制两部分。要通过工程招投标择优筛选施工单位和材料供应商,力求缩短工期、降低工程造价、提高工程质量。在工程招标中要组织造价管理人员收集、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行预测、分析、评价,然后编制招标文件,对招标文件中涉及费用的条款反复推敲,以利于日后的造价控制。对材料和设备,实行货比三家,择优低价选购。对建筑人工费实行劳务竞标、低价中标的原则,同时采用计时与计件相结合的方法降低人工费支出。施工阶段是工程资金投入的最大阶段,施工阶段的成本控制对房地产企业来说要做好以下几点:a　抓好合同管理,减少工程索赔。b　从管理模式上着手,发挥好建设监理的作用,追求项目投资在施工过程中的有效控制。c　从技术措施上改革创新进行项目投资的有效控制。d　从经济措施上监管审批进行项目投资的有效控制。e　抓好竣工核算,根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核各阶段工程款,对送审的竣工决算严格核实工程量和签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。

4、加强内部管理,建立健全成本责任制

房地产开发成本范文第4篇

关键词：成本；成本控制

自从改革开放以来，中国经济高速增长，人民生活水平逐步提高。房地产市场凭借着潜在的巨大的真实需求成为了国民经济的支柱产业。我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，2009年又处于复苏阶段，从2009年1月份以来，有些大中城市的房地产销售量及销售价格又开始逐步升温。作为一名房地产市场的管理人员，保持房地产市场的健康有序发展一直是我们努力的方向，房地产市场的繁荣取决于房地产的价格，而房地产的价格又取决于房地产开产的成本。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本人将从自己熟悉的各房地产集团中选择建业集团来分析房地产开发的成本控制。

建业集团经过改制之后驶入了快速发展的轨道。房地产开发和建筑施工是建业集团的两大主业，而房地产开发又是集团公司的主要利润来源。房地产开发既是集团公司主业，又是利润主要来源，必须费心打理好。作为开发业要获得最大利润，就必须要控制好成本。本人从四方面谈谈控制房地产开发成本的体会。

首先，要控制好开发成本，最重要的是要做好市场定位和市场调研工作，要实地考察当地的风土人情、山川地理、社会治安、政府施政风格以及中央政府的政策导向和周边商品房市场行情，作反复比较，争取以最低的开发成本，获得最大的利润空间。现将集团公司目前开发的江西景德镇市某项目和山东潍坊市某项目作一比较，就能说明市场定位对控制成本的重要。江西景德镇市地处我国东南内陆地区，是世界著名的“瓷都”，雨水偏多，山清水秀，但经济欠发达，市民经济意识不浓，尤其是千年瓷都地下堆积着大量的瓷瓦碎片，地下水位又高，地质状况不理想，基础施工一般要靠打深桩才能满足技术要求，据当地勘察部门预测，某项目地块最深处打桩要40多米，平均要30米左右，基础建造成本高，每平方米建筑面积要摊到130元左右，而景德镇市商品房销售价格较低，2006年底商品房销售价多层楼平均1500元/平方米，高层楼平均1900元/平方米。据初步测算，某项目属20层左右高层建筑，开发成本为1950元/平方米左右，预计2009年底某项目商铺平均售价4000元/平方米，商品房部分2250元/平方米，利润空间为400元/平方米左右。山东潍坊市，地处我国胶东半岛中部，边邻青岛和济南，是中央政府开发天津和渤海湾的政策辐射地，又是世界著名的“风筝都”；地势广阔，一马平川；民风强悍醇厚，儒学圣道浓郁；地质干燥结实，地下水位又低，是基础施工理想之地，挖2米左右深坑槽，砌一些毛石基础，就能满足技术要求，基础施工成本低，每平方米建筑面积摊到30元左右就可以了。商品房售价偏中，2006年底多层楼售价平均2000元/平方米，高层楼售价平均2700元/平方米。据初步测算潍坊市某项目开发成本：多层楼部分1550元/平方米，高层楼部分1900元/平方米。预计2009年，多层楼商品房售价2300元/平方米左右，高层楼商品房售价3000元/平方米；利润空间多层楼750元/平方米，高层楼1100元/平方米。两项目的土地成本基本一样，摊到建筑面积上为500元/平方米，按同样是高层楼标准比较，潍坊市某项目比景德镇市某项目，利润空间要高出700元/平方米左右。平心而论景德镇某项目，利润空间能达到400元/平方米，投资效果也算可以了，但两相比较，不难看出，潍坊某项目要比景德镇某项目市场定位成功得多，这就是开发成本的最大控制。

其次，要控制好开发成本，设计方案的定位也是至关重要的，它决定整个工程建设项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程建设的综合效益。

因此，在设计阶段，应让经济人员积极地参与进来，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下对设计方案进行优化选择。在方案比较时，可以采用成本――效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计管理要严把质量关，不准出现“肥梁”、“胖柱”、超量钢筋以及加大截面和任意提高混凝土标号等级现象。设计方案是设计单位做的，但原则性要求是由开发商设定的，商品房既要销得快，又要利润空间大，这就要考验开发商的综合素质。要将设计方案定位准确，开发商必须要掌握了解当地消费群体的消费理念，一般情况下，消费群体分为高、中、低三档；高档消费群体，品位高、视野阔，喜爱大户型套房（四房以上户型或复式房），注重景观、绿化水准，要求环境优美、功能齐全，售价高点无所谓。中档消费群体，要求生活设施齐全，交通、购物方便，通风、采光、朝向如愿，一般喜爱三房户型，建筑面积100――130平方米。

低档消费群体，一般经济实力不强，注重实用面积，喜爱价位偏低的两房户型，建筑面积60――80平方米，满足居家过日子的要求，对售价比较看重。开发商将自己开发的楼盘定位在那档消费群体上，这就要考验开发商的智慧。如果定位在高档消费群体，那么楼盘设计方案就要考虑：高档次的环境景观、优美的园林绿化、新颖别致的建筑造型、超前高雅的外表饰面，可能开发成本会增高一些，但售价肯定会高得多，利润空间会更大。如果定位在中档消费群体，那么楼盘设计方案在环境、景观、园林绿化、建筑造型上作适度考虑，不能把更多的钱化费在建筑外表上。如果定位在低档消费群体，那么楼盘设计方案就只能考虑紧凑满足居家过日子的标准就行。假如设计方案定位不准确，选择了高档、豪华、别致的设计方案，而市场上高档消费群体很少，开发成的商品房销不出去，退而求其次，将开发成本高昂的商品房售给中档消费群体，售价肯定上不去，会形成开发成本失控、投资亏损；反之，选择紧凑、节俭的设计方案，虽然降低了建造成本，但售价肯定也会很低，虽说投资不会亏损但利润空间一定很小，可能还有许多中档消费群体，甚至有部分高档消费群体有购楼欲望，岂不是错失了赚大钱的机会，对土地资源也是严重浪费。本人愚见，内地三线城市的商品房开发，设计方案按中档户型占55%，高档户型10%，低档户型35%综合考虑定位比较适宜。

第三，施工图出来后，选择什么样的队伍承建，也是开发成本控制的一个重要方面。

选择名牌施工企业承建，可能建造成本会高一点，但工程质量会做得很好，楼盘品牌效应会明显显现，消费群体会蜂拥而来，售价会明显提高；选择资金实力强的施工企业承建，可能会有一定幅度的垫资，建造成本适当会高一些，但开发商的资金压力、财务成本会降低很多，综合平衡也能降低开发成本；也可采取开发商自己供料，施工企业以包清工的方式承建开发商的资金压力、管理难度可能会加大，财务费用也会增加，但建造成本肯定会大幅度降低，从而达到降低开发成本的目的。

第四，施工过程管理到位也是控制开发成本的重要内容，科学的施工管理、有序的计划进程，尤其是各工种、专业配合默契、井井有条，定能确保工程质量，更能降低开发成本。

房地产开发成本范文第5篇

关键词：房地产、成本、控制

中图分类号：F293文献标识码： A

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发成本。同时随着市场竞争的日趋激烈，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。

一、房地产开发成本的构成

开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，即房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

1.土地成为“虚增成本”道具

房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。

规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 ”

2.建材、“人头”和规划都能做“成本文章”

建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍多。”一些房产公司工程部门人员私下说。

修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。

某房开商曾说过，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。

在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。

综上不难看出房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

二、决策阶段的难题和对策：

1.加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：保持项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

2.规划设计阶段的成本控制要点：

研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约55%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为20~30%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

3.招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

4.施工阶段的成本控制：加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。处理好质量与成本的关系。保证工程进度。

5.基础设施建设费：建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。

6.管理费用：根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。

三、方案设计阶段的成本控制

1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。

2、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。

3、做好建筑方案的征集选择

完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：（ 1）、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。

（3）、建筑风格的策略：良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。

（4）、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。

（5）、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。

（6）、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。

四、成本控制的运作机制

1、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。

2、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。

3、建立项目成本的后评价制度。

4、坚持技术手段与经济手段相结合。

5、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。

6、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。

7、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。

8、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。

综上所述：开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。只有加强房地产成本的开发控制才能维持长久的竞争力即获取最大利润。

参考文献：

1、工程造价与控制.北京.中国计划出版社.

房地产开发成本范文第6篇

【关键词】：开发成本；竞争力；房地产开发

中图分类号：F293.33文献标识码： A

随着国家对房地产业宏观调控的逐步深入，房地产开发企业尤其是中小房地产开发企业面临着日益激烈的市场竞争。在这样一个极具挑战的市场中，开发企业应在加强对工程质量管理的基础上，严格控制工程投资，获得最佳经济效益，从而提高企业在市场中的竞争力。因此，在建设满足市场要求的房地产项目的同时，如何有效控制项目投资成本打造极具竞争力的项目和企业，成为每个房地产企业面临的重大课题。

1房地产项目成本组成及影响因素分析

房地产项目自前期策划开始直至最终竣工交付为止，投资成本贯穿其中，主要分为项目前期阶段、建设阶段及后期销售交付阶段。

项目前期阶段成本主要包含可行性研究费用、土地费用、地质勘探和规划设计费用及各类行政收费。首先，土地费用占比较大，该费用受房地产市场景气度、地段、周边配套设施等因素的影响较大，若市场行情旺盛，则土地的强劲需求会带动土地费用上升，反之则会下降或者保持稳定；靠近城市中心及周边配套设施齐全的地块，土地的价格较高，而处于城郊且交通、水暖气等基础设施缺乏的地区，土地价格则较为低廉。其次，勘测设计费用在整个房地产项目投资中的绝对占比一般不大，但产品设计的优劣却对项目的建设投资影响巨大，设计费用受建筑结构形式、材质选取、安全标准等因素的影响；其中建筑结构形式相对固定，而材质选取却有较大选择余地，高品质材质一般会推高投资额度，另外安全标准的选取极为重要，较高的安全标准会极大的推高造价，降低产品的竞争力，反之则会降低投资。最后是各类行政收费，此项费用较为固定，主要受国家及地方有关房地产的各类政策影响。

建设阶段成本主要包含项目主体的建筑成本、安装成本、景观绿化和基础设施投资等。其中，项目自身的建筑和安装成本占投资的绝对主体，室外的景观及配套设施投资占比较小，本阶段投资主要受合同订立、工期和现场管理的影响。工期较短则机会成本较低，现场管理严谨到位，成本的控制就好，否则成本就会大大增加。

后期销售交付阶段成本主要包括广告费用、推广费用。主要受房地产市场景气度的影响较大，市场销售形势好，成本就低，反之营销推盘的难度加大，费用会相应增加。此外，融资成本并不独立存在于某一开发阶段，而是贯穿于整个开发过程中，主要受自有开发企业自有资金多寡、工期及融资方式的影响。若开发企业实力雄厚，自有资金多，融资额度少，成本就低，反之则高；融资时间长短也是重要影响因素，融资时间短，成本就低，反之则高。

2房地产成本控制措施分析

2.1项目前期阶段成本控制措施分析

2.1.1土地取得成本控制

（1）客观投标。充分搜集目标地块的基础数据，以便通过现有房产价格倒推，控制拿地最高价；加强对竞争者的研究，谨慎客观投标。

（2）争取政策支持。考虑国家或区域政策对土地价格的影响，积极与地方政府协商，争取适合的优惠政策。

（3）反周期拿地。适时在市场景气度低时低价获取土地，降低土地成本。

2.1.2 规划设计成本控制

（1）引入竟争机制。以设计招投标的方式选择设计单位，能在保证设计在先进、合理的基础上，增大经济因素在设计评标中所占的比重，还能最大限度减少因设计质量问题导致的工程变更及由此增加的成本。

（2）推行限额设计。由于设计单位不重视工程成本控制,故这一阶段的成本控制应由开发企业牵头与设计单位共同完成，明确地告知设计单位设计意图和成本控制目标。定期会商，从工程、销售等角度对设计方案进行优化分析。尤其在施工图设计阶段,各专业应以限额设计为工作重心, 将造价和工程量控制在限额范围之内，以降低成本，提高产品竞争力。

2.2项目建设阶段成本控制措施分析

2.2.1 招投标、合同洽商成本控制

项目招投标与合同洽商是成本控制的重点环节,招投标和合同质量将直接影响项目建设的成本管理和结算。

（1）严格招投标工作程序。招投标阶段要严格投标单位资质标准，选择信誉良好且合理低价的施工企业来实施项目建设，以保证项目的品质、质量、进度，从而起到控制成本的作用。在招标过程中,工程和造价管理部门应仔细审阅图纸，加强工程清单审核，以减少工程实施过程中的设计变更及因此导致的后期索赔。

（2）固化施工合同。施工合同是竣工结算的主要依据，对于工程造价的影响较大，尤其是涉及合同价款、工程量确认、施工范围确定的条款直接影响工程造价，因此一定要明确和详尽的确定上述各条款，才能较好地控制工程造价。

首先，明确施工范围。合同中明确界定施工范围，防止后期竣工结算中的责任界定不清，导致工程造价提高。其次，规避施工期间因设备、材料涨价导致造价提高的风险。在工程建设过程中，会面临各种建筑设备、材料涨价的可能，故应在合同中明确建筑企业所报的设备、材料单价有效期应满足施工合同规定的工期。

2.2.2 现场管理成本控制

(1) 控制现场变更。为控制工程造价，开发企业应加强施工现场管理，完善企业内部监督约束机制，严格控制建筑企业按图施工，减少变更洽商、材料代用；针对施工现场签证、额外用工等容易发生的环节，规定签证项目应先立项后实施。若有特殊情况，工程主办人发出口头变更指令，须在48小时内对口头指定进行确认，补填报变更、签证单。

(2) 加强索赔管理。推行前瞻性管理，预防或减少索赔事件的发生，定期进行合同履约检查，及时发现不足并予以改进，以便提高服务质量，为合作方履约创造条件。索赔发生后，要分析对方索赔依据的合理性，证据是否充分确凿，以及计算索赔额是否准确，索赔时效是否在合理时间范围内。加强对此类事件的经验总结，完善索赔管理制度。

2.2.3结算管理成本控制

（1）严格审核工程量。根据合同，对施工过程中出现的工程变更、洽商和签证等进行审核，查看隐蔽工程验收记录和变更签证手续是否完备、正确，剔除不合要求的项目增量。按分部分项工程逐项核对工程量，查看有无多算、不合规计算或是否重算。

（2）仔细核对项目单价。核对各定额子目单价的套用、换算是否符合规定。对定额缺项的工程项目，要根据工程现场实际和市场行情分析计算，以便剔除高估虚增的情况。核对各项取费、调差及结算方法是否符合合同约定，对不符部分予以更正。

2.3项目后期阶段成本控制措施分析

项目营销交付阶段，成本控制的核心在于营销费用的安排和物业管理公司的选定。首先，营销费用方面。项目总体营销计划应考虑开发过程中的不确定性，合理安排包括广告费、营销费等方面的营销费用，根据公司和项目实际情况，选择适当的推广媒体和营销机构；根据项目定位，确定销售大厅的规模和样板间的装修档次，控制其建造装修费用。在物业服务介入过程中，通过竞选投标的方式选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，从而达到减少交接沟通成本，提高维修保养质量、提高开发企业信誉的目的。

2.4融资成本控制措施分析

房地产项目的资金密集型特点决定了融资成本是房地产开发成本的重要控制点。一是加强自有资金的积累，减少对外融资的额度；二是保持较好的融资诚信级别，从而能争取较低的融资利率，三是在自有资金一定的情况下，加强项目管理缩短项目运作周期，尤其是建设周期，能大大缩短融资期限，从而降低融资成本。

3结论

综上所述，房地产开发过程中的成本控制是一个系统工程，涉及开发过程诸环节。开发企业要实现对各阶段成本的有效管控，须在制定成本目标的基础上，统筹考虑制定成本控制举措，并在微观上细化落实。开发企业应运用各类经济手段和技术措施加强成本管理，重点控制内部可控性强的设计阶段和建设阶段的各类成本，减少资金浪费，提高资金的投资效益，进而提高公司的市场竞争力。

参考文献：

[1] 唐现杰，王宇. 房地产开发企业项目成本控制对策研究[J].中国商界，2012（6）：178

[2] 张莹璞. 房地产开发过程中的成本控制[J].建筑设计管理，2010（3）：10-12

[3] 王运道. 房地产开发企业工程成本控制[J].技术经济，2001（2）：54-56

[4] 曲 涛. 房产开发工程成本控制重点及方法之我见[J].建设监理，2010（5）：36-38

房地产开发成本范文第7篇

关键词 房地产开发 成本 成本控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产开发成本构成及影响因素

1.1房地产开发成本构成

房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。

1.2房地产开发的影响因素

房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

2我国房地产开发成本控制存在的主要问题

2.1房地产开发前期重视不足

首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，从而造成前期成本过高。

2.2建设阶段控制机制不严密

在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。

2.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要

合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。

2.4缺乏规范的成本控制体系

由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策若有若无，成本计划如同虚设，再加上没有一套科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。

3房地产开发的成本控制措施

3.1项目决策阶段与土地成本控制

房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。除此之外，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

3.2设计成本控制

设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

3.3建设阶段成本控制

房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同的形式约束双方在施工过程中的行为。工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点，严格控制材料价格可以控制工程的成本。

3.4营销策划阶段成本控制

房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制，实现房地产开发项目资金的回收目标，达到预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。影响价格的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订。

4结论

在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，推行设计招标和设计全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。

参考文献

[1] 金海鹏.房地产开发项目成本控制研究[D].长春：吉林大学，2012.

[2] 王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨[J].当代经济，2011（14）.

房地产开发成本范文第8篇

房地产开发成本是房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，所以说房地产开发成本管理不是简单的建设实施阶段成本管理，更不仅仅是某个阶段的费用节约，而是从项目开发的全过程出发，最大限度利用有效的资源，从整体意义上降低项目的开发成本，提高房地产开发成本管理的科学性，从而提高房地产项目的经济效益。本文就房地产开发过程中的一些成本管理要点与措施，谈一下自己的观点。

1 要做好房地产成本管理必须要制定完善的项目成本计划和期间费用计划

房地产开发成本包括项目开发成本和期间费用两部分，所以成本计划也应按照项目成本计划和期间费用计划两部分来制定。

1.1 制定项目成本计划。

成本计划通常是经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程而形成的。具体而言：

首先应通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，待项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

其次要逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

接着要进行成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

最后是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

1.2 制定期间费用计划。

期间费用包括管理、销售（或营业）及财务等各种费用，占成本费用总额的百分之十以上，在制定计划时要注意以下三个方面：

1.2.1 期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本会有重复的地方，但这两者是不矛盾的。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。

1.2.2 期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度情况相结合。

1.2.3 要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

所以只有做好了详细完善的开发成本计划，才能为成本管理提供明确的目标和方向，才能在开发过程中做到有的放矢，而不是钱花到哪算哪，导致成本失控。

2 要做好房地产成本管理必须要对开发的项目实行全过程成本控制

项目全过程成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是开发项目成本管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。项目全过程的成本控制主要分以下几个阶段：

2.1 项目可行性研究和投资决策阶段。此阶段是项目开发中最为关键的阶段，直接影响整个项目的成败。经济学家西蒙曾经说过：“管理就是决策”，所以说对项目开发来说首先要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据是开发项目的可行性研究。可行性研究是一个系统性、专业性的工作，所以必须组织一支优秀的项目团队完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。只有合格通过可行性研究的项目，才能进行下一步开发工作。

2.2 设计阶段。此阶段是项目开发中最为重要的阶段。大家普遍存在的一种共识是开发项目的投资主要花费在施工阶段，，认为只要加强了此阶段的监控，就可以节约成本。为了做好这一点，房产商会加强预算审查，安排施工全过程的材料和质量的监理，为了订购质优价廉的材料，甚至会亲自出马“货比三家”等等。然而等项目建成以后，房产商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题就在于房产商忽略了对设计阶段的监控。有关研究表明，在项目初步设计阶段，影响工程造价的程度为75%，施工图设计（技术设计）阶段，影响工程造价的程度为25%～35%，施工过程中通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%。从中可以看出，施工图纸一旦确定，工程成本也就基本确定。所以房产商可以通过招标方式选定水平高的设计院、做好设计方案评审、加强设计方案优化以及推行限额设计等措施来做好设计阶段的成本控制工作。

2.3 招投标与合同洽谈阶段。项目的招投标与合同的洽谈确定是成本控制管理工作的重要环节，很多相关法律文本在此阶段完成，许多隐患和难点也会在此阶段留下，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理及后期结算工作。因此要根据项目整体施工计划指定详尽的招投标计划，在计划中明确招标原则，界定承发包方式、范围、工程款支付办法等主要合同洽谈条款。在洽谈合同时应首先考虑固定总价合同，要善于将施工期间的风险合理转嫁。签订合同时，除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、违约处理方法以及可能遇到的风险处理方法予以明确，以便避免后期结算过程产生分歧与矛盾。

2.4 施工阶段。此阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，对全过程成本管理来说也是最难、最复杂的阶段。在施工阶段首先要做好施工组织设计方案的论证工作， 施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行，确保工程质量、有效地控制成本的重要工具。每一建设工程都应在保证质量的前提下，对各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低工程成本。其次要健全设计变更审批制度，设计如有变更，尽量把设计变更控制在设计阶段，如若不能则应尽量提前变更，因为变更越早，损失越少。其次要完备工程现场签证手续，尤其是在基础设施工程中，隐蔽工程占工程造价的比重很大。因建成后地面以下部分全不在视野之内，对此，如果缺乏充足的现场签证工作，势必增加工程结算中的难度，为此，应严格控制施工现场的每一隐蔽工程签证，建立完备的隐蔽工程现场签证手续，变事后被动为事先主动控制工程造价。在施工过程中还应特别加强资金计划执行的监控，使工程款的支付与施工进度相协调，与成本的动态控制相结合，保证销售收入与工程支出处于良性循环。

2.5 结算阶段的成本控制。工程竣工结算是造价控制全过程的最后一环，它具有大量性、集中性、复杂性的特点。在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定进行，对完成的工程量、设计变更、现场签证以及各项经济费用实事求是的予以确认。结算完成后，要及时的对相关结算数据进行分析，为项目总决算及新项目的开发测算提供有力的指标参数依据。

房地产开发成本范文第9篇

一、招投标环节的成本控制

在我国，工程施工一般实行项目承包的方式，企业通过招标的方式来选择经验丰富的，优秀的承包商，可以最大限度的降低工程开发成本。然而要想选择出优秀的承包商，必须选择合理的招标方式，我国现行的招标方式有邀请招标方式，公开招标方式，议标方式。要想以招标方式选出优秀的经验丰富的承包商需要做到以下几点要求：第一，要实行公平公正的招标方式，不可以隐藏招标的相关信息，客观公正地对待投标单位，详细了解前来投标的企业。因为承包商的专业水平直接影响到工程成本控制的水平，所以企业在选择承包商时要关注承包单位的技术水平、信誉度、所需工期、所需造价以及以往的施工质量等。第二，要组织好招标文件工作。首先要根据要求，认真制定标书和标底，并由相关人员进行审核评价。此项工作中，招标书的制作至关重，其内容要准确、全面。在签订合同时，明确双方的责任，防止出现经济纠纷，产生不必要的支出。第三，根据市场情况，制定出竞价范围，给前来投标的单位、组织形成参考，从而使竞价相对集中，具有可比性，抵制恶意的压价竞标。

二、材料及设备采购环节的成本控制

材料设备费是工程建设的基础，企业在各个环节都要进行所需材料的采购，所以在这个环节内进行控制是必不可少的。第一，预先进行市场调查，统计各种所需设备的市场情况，安排专业人员对统计数据进行分析，明确各项材料设备的性价比，追求低价保证质量，作出科学的采购决策。第二，确定各项材料的采购模式。在施工阶段材料用量的变化是动态的：施工开始时材料耗用逐渐增加、施工中途材料耗用量比较稳定、结束时材料耗用量逐渐减少。为满足动态的材料需求，企业可以实行经济订货批量，在材料采购过程中，具体到每种材料，根据每种材料的需求量，单价，进货费用等指标计算出每种材料的经济订货批量，以此来减少材料的仓储费用和采购成本。第三，采购人员的选择，应选择专业人才，并且实行采购岗位轮换制度。采购活动由采购人员分组进行，项目组之间相互监督，防止贪污、与供货商损害企业利益。第四，成立调查小组，不定期的对材料市场进行调查，掌握最新的市场情况，制定出采购标准，衡量采购人员的工作效果。第五，采购人员要上报真实的供货单位的信息，方便管理部门进行回访调查。第六，材料采购验收入库时必须由专业人员进行监督，检查。其中主要控制的是：数量验收，是由几方负责人员共同到场确定到货的数量，并且由企业驻工地的代表或者专业的工程师来负责监督验收。质量验收，是由工程部门的相关专业人员对材料的外观进行仔细检查进行验收并且监督材料安装后在试运行时的效果，要及时发现问题、解决问题。

三、材料使用环节成本控制

在材料使用过程中进行成本的控制是直接可行的，企业可以按照下列方式进行控制。由专业人员对材料的各个使用步骤进行管理，从领料投料后期退料，都要进行严格的控制。在领料阶段，由项目经理派专门人员向仓库管理部门提交详细的用料信息表，库管人员根据信息内容仔细填写领料单，着重记录用量和用途。在投料阶段，各项目领料人员要认真记录各道工序的投料数量及投料时间并由负责人签字确认。在后期发生退料时，领料人要及时的将项目剩余材料交还仓库，仓库管理人员及时做好相关记录。每建设期末，企业组织技术人员对材料进行盘点，并作出详细的数据统计，由相关负责人对盘点结果签字确认，然后由盘点人员将盘点结果报送管理部门，企业聘请专业人员调查分析材料使用中存在的问题，提出相应的解决措施和注意事项。

四、工人施工环节

在施工环节，人工费用是成本的重要组成部分。为了控制人工成本，企业可以采取以下有效措施：第一，在每部分开工之前有项目负责人提交详细的计划书，计划书中要包括各个岗位的员工名单，各员工的工作内容，以及完成工作需要的时间等，综合根据企业薪酬管理规定预算每位员工的薪酬。第二，在工人工作过程中，项目负责人进行跟踪调查；及时发现并解决在分工中的不合理现象，避免造成不必要的人工费用支出。根据实际情况修改计划书，使用工安排更加科学，促进每位员工的工作效率，充分发挥其工作能力。第三，建立工作小组，实行奖惩制度，由负责人每天进行评比，对表现良好，工作效率高的员工进行奖励，而对每组业绩中落后的人员进行惩罚。

五、竣工结算阶段的成本控制

工程结算成本控制主要包括对承包人提供材料设备用量的核实、费用价差的调整、工程变更签证费用控制、违约及索赔的处理等。为了在竣工结算环节达到成本控制的目的要做到以下几点：第一，竣工结算就是对项目建设进行验收审查。验收审查的依据就是搜集的数据资料，为了确保审核的准确性就要保证审核依据的真实、完整、有效。所以企业要组织专业的技术人员，根据合同及协议的规定，从期初的项目策划开始，对每一阶段的工作过程进行严格的审核，统计相关数据，检查各阶段负责人上报的账务数据的真实性，完整性，对不足部分作出补充，建立审查资料体系，为结算工作提供高质量的基础信息。第二，聘用经验丰富，职业操守高，工作认真负责的工程造价咨询公司对各项目阶段的造价进行审核。然后由企业内部审核负责人员对造价公司的计算结果进行抽查核实，并到现场查看具体情况。第三，对结算结果进行二次复审，确保结算质量。第四，严格按照合同和协议的相关规定，对各项费用进行规范化控制，遵守公平公正的原则。第五，认真对待项目验收后的评估工作。对评估出的数据进行统计分析，总结经验以及教训，为企业之后的工作提供参考标准。房地产开发以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。只有控制了开发成本，房地产企业的开发效益才会有保障。随着管理科学研究的不断深入，房地产开发成本控制的研究也将会不断发展，成本控制不应仅仅局限于客观财务因素，而应更加关注从业人员的职业道德水平，以及规章制度的建立，只有两者的有效结合才能实现成本的有效控制。

房地产开发成本范文第10篇

[关键词]成本控制;控制措施

房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热,国家加强了对房地产市场的宏观调控,房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革,房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外,也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律,商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力、成本居高不下的缘故。从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源、避免房地产市场泡沫经济、减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展,已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟,房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范,特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿(如国土资源部第11号、21号、71号令等),对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过度的市场消费需求;使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制,练好内功。

房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量。前期工程费和建筑安装工程费是房地产开发成本中最关键的环节。

二、降低前期工程费是成本控制的措施之一

前期工程费是房地产的成本控制的关键环节,它包括前期调研、设计两个阶段。

(一)前期调研。前期工程费,指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分的掌握,对市场的容量没有准确的估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去。

(二)设计阶段。降低前期成本,首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。因此,建设单位应以对前期成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中,要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、硅量等,以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。

三、合理控制建筑安装工程费是成本控制的关键

建筑安装工程费的控制是整个项目实施过程的关键,它采用招标方式发包或采用自营方式自建两种形式。具体包括施工阶段和竣工结算阶段。

(一)施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂家),监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉。

(二)竣工结算阶段。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。

四、结论和建议