房地产开发与经营范文
时间：2023-02-24 23:03:18
房地产开发与经营范文第1篇
关键词：房地产开发；经营；管理；策略分析
Abstract: in recent years, due to the rapid development of China's economy, the real estate industry have mushroomed, arises spontaneously. Domestic real estate industry is developing rapidly, and the produced great economic benefits in the meanwhile, the competition is becoming increasingly enormous pressure. Therefore, the real estate development enterprise for scientific and reasonable management and management is to ensure that its shares of market, in an increasingly competitive real estate industry to an invincible position in the inevitable requirement. This paper starting from this background, this paper mainly discusses the development and management of real estate management process problems, and in the light of the problems of the practical and effective solution to, aiming at China's real estate enterprise to provide necessary theoretical guidance.
Keywords: real estate development; Business; Management; Strategy analysis
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、房地产开发企业经营管理的主要部门
1.工程部门
工程部门主要代表开发商对其所建设的工程项目进行日常管理，其主要内容包括：工程材料的采购与库存；确定施工企业并协调相关事宜；对施工质量和施工制度进行有效监督；对相关合同进行有效管理；在施工过程中给出适当的合理化建议等。
2.财务部门
财务部门主要负责企业的资金管理，定期并提供能够显示本企业财务收支状况和经营状况的资金支配报表，主要包括三部分内容：其一，建立保证工程项目顺利实施的融资计划；其二，负责施工单位的各个款项的发放；其三，处理企业自身在经营过程中产生的营业费用等。
3.销售部门
销售部门主要负责把企业产品――楼房推向市场，其主要工作内容包括销售方式的选择、销售方案的策划、销售价格的制定和销售渠道的建立和探索等。
4.人事部门
企业人事部门的职责是：对企业项目开发的相关人员的工作进行科学分配、对企业员工的相关资料进行有效管理，对员工进行绩效考核，建立行之有效的激励体系等。
房地产开发企业的各个部门分工十分明确，其经营管理的过程就是各个部门相互协作的过程，因此，房地产企业必须加强各个职能部门的管理，同时还要不断强化各个部门的协作意识，确保其经济效益的顺利实现。
二、当前房地产开发企业经营管理过程中出现的问题
随着我国经济的不断发展以及经济体制的不断完善，房地产开发企业在经营中管理过程中存在着许多问题，这些问题出现既有观念的原因，同时也有体制方面的因素，具体分析主要包括以下几个方面：
1.观念上的危机
观念危机是导致房地产开发企业经营管理出现问题的根源所在，这种根源性问题主要包括三方面的内容：
第一、被动的市场意识。这种市场意识认为，用计划经济的体制和行政的手段能够完全替代市场经济自主调节的手段，究其根源，还在于一些政府和行政主管部门的行政干预，这些部门认为：现有的市场体制并不完善，许多开发公司在面对市场竞争时，已经做了充足的准备，但却无用武之地，只好被动的等待市场竞争的到来，进而导致了开发企业市场机会把握不准、竞争条件不均等、信心不足，怨天尤人，严重影响了房地产开发企业的经营和管理。
第二、盲目的市场意识。这种意识认为：房地产开发企业唯有靠引进外资才能带动房地产开发企业的发展，而不是从企业自身的经营和管理模式入手，以至于使企业不能准确的进行市场定位，进而影响房地产开发企业的经济效益。
第三、狭隘的市场经济意识。这种经济意识认为：市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开发投机，这种意识只注重企业的短期效益，不注重企业的长远利益，专心于市场漏洞，无心于企业内部经营管理，最终导致了企业经营管理的失败。
2.资源配置不合理
一些规模较小的房地产开发企业，其人、财、物配置不甚合理，资源浪费现象严重，以有限的资金进行多头投资，经营规模小，其社会、环境以及经济效益根本无法同步实现。这些问题也是房地产开发企业在经营和管理过程中必须考虑的问题，因为，资源配置不合理往往会导致这些企业难以应对由于市场扩张而产生的危机，进而面临倒闭的危险。
3.部门协调能力差
部门协调是房地产开发企业经营和管理成败的关键，同时也是其能否顺利实现其价值的关键。然而就当前我国房地产企业的发展来看，也多企业不能够彻底解决企业内部各个职能部门之间的关系，其管理缺乏系统性和有序性，各个部门之间缺乏协作意识和协调能力，这样不仅使得企业各个部门的办事效率大大降低同时也大大削弱了房地产开发企业的综合实力。
三、房地产开发企业经营管理的有效途径
针对房地产开发企业在经营管理过程中出现的问题，笔者认为可以从以下三方面入手作为其解决问题的有效途径。
1.更新经营管理理念
房地产开发企业在其经营管理过程中要不断更新和完善自身的管理理念，革新原有观念，时刻以市场为中心，时刻关心相关政策法规，便被动为主动，变狭隘为开阔；变盲目为有目的性，使自身的经营管理理念与市场相一致，与时代相契合。
2.合理配置企业资源
设置专门的企业资源管理机构，既包括人力资源的管理，同时也包括成产及投资资源的管理，完善企业人力资源管理和监督机制，充分发挥企业人力部门在员工考核、激励以及机制设置的作用，确保房地产开发企业在经营管理过程中的有序进行。
3.强化部门协调
加强企业内部各个部门人员之间的交流，引入同级别换岗学习机制，强化员工的团队精神和合作意识，强化团队意识的注入和培养，定时对换岗人员进行考核，根除企业内部个人英雄注意的不良之风，企业各个部门要加强与其他部门的互助协作能力，以达到房地产开发企业产、销系统化的经营和管理目的，确保房地产开发企业自身经济和社会效益的顺利实现。
参考文献：
[1]: 兰峰等:房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社，2008.
[2]:王新军,王霞:房地产经营与管理[M].上海:复旦大学出版社,2005.
房地产开发与经营范文第2篇
【关键词】房地产；开发项目；市场定位
引言
目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.
1、房地产开发项目市场定位的相关理论
房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.
1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容
房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：
（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.
（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.
（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.
（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.
（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.
（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.
2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题
2.1 与市场定位的理论和原则相偏离
一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.
2.2 缺少规范的市场定位工作的主体
目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.
2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差
通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.
2.4 差异化策略运用不当
目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.
3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议
（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.
（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.
（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.
（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.
4 结论
房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.
参考文献：
[1]苏亚莉.房地产开发项目风险管理研究[J].东华理工大学学报（社会科学版）.2011（01）
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[4]路红.市场调研在房地产项目定位中的实践应用[D].对外经济贸易大学 2007
[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）
[6]崔进.房地产开发项目定位研究[D].广西大学 2012
[7]李耀峰.论房地产开发项目的市场定位[J].四川建材.2010（02）
房地产开发与经营范文第3篇
[关键词]房地产 开发与经营 风险 防范 对策
一、我国房地产开发与经营的现状及主要问题
1. 我国房地产业的现状
近年来,房地产业逐渐成为中国的经济支柱,随着房价的不断上涨,人们对房地产业的关注越来越密切,毕竟,住房是人民生活的最基本要求和保障。然而,现阶段房地产业发展地过于快速,以致出现了一种不正常的发展轨迹和一股房地产热。自1998年以来,房地产每年开发投资额平局增长率为22.6%,而国内生产总值平均价增长率为12.9%,由图1可见,房地产开发投资额的增长远远超过了GDP的增长,带来了房地产增速过快、发展过热的局面。商品房每年新开工面积平均以19.6%的增速增长,具体见图2所示。
为了调控我国的房地产市场,抑制房地产业的现象,国家出台了一系列政策和法规,以降低房价,限制房地产开发,控制房地产业的不正常发展。尽管国家进行了大力度的调控,房地产发展过热的现象仍然存在。2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%。全国房地产开发景气指数为105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点,见图3所示。商品房空置面积分类指数为103.48,比4月份提高1.70点,比去年同期提高14.43点。
2. 我国房地产市场存在的主要问题
分析我国房地产业的发展现状,我们可以看出,目前我国商品房房价仍然过高,商品房空置率也在增加,房价与空置率之间处于一种不平衡的关系。房价产投资过快增长,连续几年超过了国内生产总值的增长,每年商品房新开工面积也以极快的速度增加。这些现象导致了房地产市场越来越热,继而带来一些问题。首先,房地产业的不正常快速发展必会引起国家的重视,为了保证房地产市场的正常运行,国家会采取严厉的措施来打压房价、调控市场。其次,炒房团应运而生,这些群体利用手中闲置资金,在大中城市大量购置房屋,再转手以高价卖出,赚取其中差额,达到投机的目的。炒房团的存在进一步导致了房价的居高不下。再次,房价过高导致普通消费者无力购买,银行贷款无力偿还。另外,投资者为了获取更多的利益,大量投资开发,这可能会带来资金周转链断裂的后果。
二、房地产开发与经营所面临的主要风险及其影响因素
1. 主要风险
房地产与一般商品相比,具有位置固定性、品质差异性、需求普遍性、供给稀缺性、使用的耐久性和用途的多样性等特点,而房地产开发是一个长期的过程,它具有开发周期长、投资规模大等特点。房地产的经营往往会遇到营销策划、物业管理方面的问题。这些,会给房地产的开发与经营带来很大的不确定性,而这些不确定性会带来很高的风险。另外,我国房地产业过热的现状也会带来一定的投资风险。基于市场调查的风险识别方法,在房地产开发与经营的过程中,我们可以识别到以下几类风险。
(1)政策风险。在房地产开发与经营过程中的政策风险主要有政治环境风险、经济体制改革风险、房地产业政策风险、金融政策变化风险、土地政策风险、住房政策风险、法律风险等等。政策风险对房地产市场的影响是全局性的。
(2)经济风险。经济风险主要是指由于经济环境和经济发展的不确定性因素,对房地产市场产生影响,导致房地产投资经营者遭受损失的可能性。包括市场供求风险、通货膨胀风险、资金变现风险、开发费用变化的风险、税率变动的风险、地价变化风险、国民经济状况变动风险等。
(3)自然风险。房地产开发项目有不能移动、施工时间长、露天作业等特点,决定了其受自然因素的影响比一般项目大很多。在房地产开发与经营过程中的自然风险有火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险、地质状况风险等。
(4)经营风险。经营风险存在于房地产项目的经营活动之中,主要有策划风险、管理风险、融资风险、合同纠纷风险等等。经营风险如果处理得不好,就可能导致整个开发过程前功尽弃,造成投资者的巨大损失。
2. 风险的影响因素
房地产开发与经营是一个长期而复杂的过程,存在许许多多的不确定因素,对所有的影响因素进行具体分析不大可能也没有必要,现选取几个对结果影响较大的风险影响因素,结合现阶段的具体行业情况分析。
(1)政策因素。政策因素中对房地产业影响较大的是房地产业政策、土地政策和税收政策。2010年上半年,国家推出的政策文件有:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》([2010]4号)、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》、《中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国民政部、中华人民共和国财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》等等。由这些文件可以看出,国家正在积极地在宏观方面调控房地产市场,抑制房地产市场的不正常发展,使其能稳定、合理、有序地发展。对于房地产投资商和经营者来说,频繁的出台的抑制房地产过热的政策会带来开发方式、开发时机、开发规模选择的改变,也会带来开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化,可能会导致房地产项目偏离本来的意图或达不到预期目标,甚至可能导致亏损。
(2)市场供求。现阶段,市场对住房的需求的确大于供给,以上海为例,2006年上海市人口比上年增加了0.62%,2007年人口数环比增长了0.85%,2008年人口数比2007年增长了0.96%,2008年末达到了1321.7万人。可见,上海是人口呈现加速度的增长。每年都有大量外来人员进入上海工作或学习,因而产生大量对于住宅的需求,而上海本地人对住房的需求也是有增无减,因此,可以说,市场上对于住房的需求是极大的,房地产市场供不应求。而事实上,许多开发出来的楼盘并不能满足人们的住房需求,高房价使得大多数人望而却步、“望房兴叹”,而买房子的很多都是炒房团或投机者。这导致了另一种供求不平衡现象:一般收入的人需要的是中低档的、有能力负担的自住房,而开发商开发出的楼盘房价太高,买不起;开发商建造的住宅吸引来的不是住房的需求者而是投机者,只买不住,并抬高房价,转手卖出,造成空置率升高和房价的进一步上升,从而致使普通人更加买不起房。这一现象的存在对房地产投资者来说也是一种风险。
(3)融资。房地产的开发是一项规模大、周期长的活动,需要大量的资金的连续注入,如果资金链中断,就会导致开发过程不能正常进行,经营活动也就无从谈起了,也就无法保证资金的流动。因此,融资活动是保证房地产开发与经营活动顺利进行的基石。资金的来源的渠道主要有自筹资金、银行贷款、外商投资、发行债券、发行股票等。自筹资金来源安全、使用成本低,因而,使用自筹资金风险很小。但是,自筹资金数量有限,只能用于项目前期的费用支付,分析近十年房地产开发投资资金来源(见表)可知,其在所有资金来源中所占的平均比重不超过30%。银行贷款具有财务杠杆效应,但是银行贷款的限制条件很多,并且受利率影响较大,具有一定的风险。根据测算,国内银行贷款占融资金额的平均比重为21%。利用外资和外商直接投资在融资金额中所占比重较小,分别为3.19%何2.33%,故不予分析。剩余45.52%的资金来源于其他融资渠道,包括发行债券、股票和其他金融工具。这类融资方式比较灵活,没有沉重的利息负担,使用期限限制不大,可以有效地保障资金的周转。但这种融资方式相应地存在一定的风险,不仅仅有财务上的风险,还涉及公司形象等问题。
表 1999年-2009年各年房地产开发投资资金来源(单位:万元)
年份 国内贷款 利用外资 外商直接投资 自筹资金 其他资金来源 资金来源小计
1999 11,115,664 2,566,022 1,804,807 13,446,210 20,631,956 47,959,012
2000 13,850,756 1,687,046 1,348,026 16,142,122 28,192,905 59,976,309
2001 16,921,968 1,357,044 1,061,150 21,839,587 36,705,562 76,963,877
2002 22,203,357 1,572,284 1,241,285 27,384,451 46,198,961 97,499,536
2003 31,382,699 1,700,040 1,162,667 37,706,891 61,060,503 131,969,224
2004 31,584,126 2,282,001 1,425,587 52,075,627 85,625,867 171,687,669
2005 39,181,000 2,578,000 1,714,093 70,004,000 102,215,576 213,978,000
2006 53,570,000 4,002,000 3,030,476 85,971,000 127,813,327 271,356,000
2007 70,156,000 6,410,000 4,853,862 117,725,000 180,487,514 374,780,000
2008 76,057,000 7,282,000 6,349,940 153,121,000 159,733,517 396,194,000
2009 112,927,000 4,697,000 3,917,000 179,060,000 274,592,000 571,276,000
(4)房地产经济周期。与宏观经济的周期性波动一样,房地产业也存在这样一种周期性的波动规律,称之为房地产经济周期。房地产经济的周期性波动是由供给与需求的周期性波动造成的(见图4)。房地产经济周期大致分为四个阶段,繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏阶段。因此,对于投资者而言,房地产经济周期对其开发与经营的影响说到底就是开发的时机选择的问题。如果开发时机选择不当,可能无法带来预期的效益,甚至可能有所损失。
三、风险防范的对策
房地产开发与经营的过程中存在各种各样的风险,其中政策风险、经济风险、社会风险、自然风险、国际风险属于系统风险,对这类风险,投资者不易进行判断和控制;另一类是非系统风险,包括经营风险和技术风险,这是易于控制与防范的风险。针对以上提出的各种风险,结合我国房地产业现状,提出一些风险防范的对策。
1. 做好全面的市场调研,以尽量避免项目开发与经营决策的失误
在进行房地产开发前,进行细致的市场调研,找准切入点,正确选择项目的目标定位并确定目标群体。调查项目所处的政治、经济、自然、社会、文化环境,发现并分析潜在的风险因素。针对发现的风险因素,寻找应对策略,尽量回避或转移一些风险,对于无法回避的风险,制定详尽的风险管理计划和风险控制措施。完备、全面、细致的开发前市场调研能有效地规避和认识风险,达到风险预防的目的。
2. 进行区域化、多样化投资,以分散风险
由于各个区域房地产供给与需求存在差异,因此,各区域房地产经济周期的波动也存在差异,有些地区处于繁荣期的同时一些地区可能正处于房地产衰退期,这为跨区域的投资策略提供了可能和前提。跨区域的投资策略可以均衡地区经济发展不平衡的影响,同时可以减少地方性的经济动荡带来的风险。另外,不同类型的房地产产品的风险及收益也有很大的区别,投资者可以采用组合投资策略,同时投资于不同类型的房地产,既能够获得可观的收益,又能够有效控制风险。运用这两种策略可以实现风险分散的目的。
3. 购买适当保险,以转移风险
对于开发过程中可以预测损失并且损失程度适当的一些风险,可以购买保险,通过向保险公司支付一定的保险费用的方式,将风险转嫁给保险公司。投保人缴纳了保险费后,如果发生了风险损失,保险公司必须分摊损失,给投保人以经济补偿。在这一过程中,可以购买的保险有建筑安装工程保险、货物运输保险、雇主责任保险、工程第三者责任保险、合同保证保险和人身保险等。尽管只有限定范围的风险可以购买保险,但这一风险转移方式还是能够及时、有效地控制一部分风险的。
4. 签订必要的合同文件,以转嫁风险
通过签订正当、合法的合同,可以将房地产开发与经营过程中的一些可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转嫁给签订合同的另一方,达到减少自身风险的目的。某些无法通过投保方式控制的风险,也可以通过合同条款的拟定来实现对其的控制管理。在房地产开发与经营过程中,常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。
5. 优化融资结构,以降低财务风险
由于不同的融资方式伴随着不同程度的风险,因此,合理地选择融资模式,选择最优的融资结构可以降低融资风险。首先,拓宽融资渠道,选择多种融资方式,实现资金来源分散化。其次,计算各种融资方式的资本成本,并估计其风险大小。再次,结合不同融资渠道,平衡各种融资方式的风险,提出多种融资方案。最后,选择资本成本低、风险小的融资方案作为最优融资结构。最优融资结构具备低资本成本、最大程度地融得资金、低风险的特点。
6. 缩短开发周期,以降低市场的政策风险
房地产开发的长周期是带来许多潜在风险的根源,开发周期越长,对开发期内的政治经济形式变化就越难调整,就越无能为力。因此,缩短开发周期也是一个控制风险的方法。当然,缩短开发期并不意味着工程质量的相应“缩水”,也不意味着以耗费更多的成本为代价。缩短开发期要求引进更高效率的技术、设备等,加强对开发人员的培训与教育,加强项目管理,保证工程质量,并在此基础上合理地控制成本。
四、结语
目前,我国的房地产市场处于调整期,国家正在积极调控房地产市场。在这一时期的房地产项目面对着多种压力与挑战,投资者要能够识别出各种风险,并时刻关注各种潜在的风险因素,尤其要特别注意国家政策和经济环境带来的风险,应用各种风险防范措施,做好风险的防御应对工作,及时、合理地管理和控制各种风险,从而保证房地产业稳定、健康、持续地发展,进而带动整个社会的健康发展。
参考文献:
[1]邱少君:房地产业发展面临风险的思考.城市发展研究,2009(12):页15-18
[2]兰峰等:房地产开发与经营.北京:中国建筑工业出版社,2008
[3]申立银 俞明轩:房地产市场风险.天津:天津大学出版社,1996
[4]王新军 王 霞:房地产经营与管理.上海:复旦大学出版社,2005.3
[5]中国经济信息网
房地产开发与经营范文第4篇
【关键词】房地产开发 经营风险 对策
一、房地产开发经营行业风险的特征
不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。
可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。
综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。
损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。
二、影响房地产开发经营风险的因素
开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面：
房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。
高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。
位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。
三、房地产开发经营风险的防范对策
提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。
完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。
营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。
总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。
参考文献：
房地产开发与经营范文第5篇
摘 要 随着我国经济社会的发展，人们对房地产的需求增加，极大地促进了房地产行业的发展，房地产行业逐渐发展成为我国国民经济中的重要行业。房地产行业具有资金投入量大、项目周期长、项目政策性和地域性强等特点，风险因素复杂多样，并且存在于房地产开发项目的整个过程中。因而，对房地产开发项目的风险进行识别，进而提出防范对策，具有重要的现实意义。
关键词 房地产开发 经营 风险分析 对策
房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，或者说对房地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产开发的风险，明确导致开发投资效果明显变化的因素，并进行控制，以提高房地产开发投资效益，减少或避免不必要的风险损失。
一、房地产开发项目的风险分析
根据房地产开发项目的流程，可将房地产开发项目的风险依次分为政策风险、经济风险、建造风险和销售风险等四类。
1．政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失，近两年国家加大房地产的调控政策，从国家和各地区的房地产房价、销售的数据来看，对房地产业影响巨大。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失，例如2010年1月国家出台房地产“国十一条”，到2010年4月的“国十条”，再到2010年“9.29新政”，一年三波调控，一波紧似一波，给房地产企业带来巨大压力；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响，如2011年1月国务院出台“新国八条”房地产调控政策，1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。（2）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失，如2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。（3）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。
2．经济风险。指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动,造成房地产开发商经济上的风险，如2011年2月9日，住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性,房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性,使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺,这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如一般住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。当然,不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3．建造风险。建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等；如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。
4．销售风险。销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但营销又可能因为费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。
二、房地产开发投资风险防范对策
1．重视可行性分析。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下，由房地产的供求现状及发展趋势、确定投资项目的用途、规模、类型并做出各种预测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分析正确与否，将直接影响到房地产项目的成功与否。
2．建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。
3．重视工程质量。房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中，施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。
4．创新营销方法。（1）实行分期付款：灵活的付款方式是促进房地产销售的有效方式，也是目前大多数国家房地产业销售的成功经验。分期付款是指在取得房屋居住权时已交纳了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。（2）实行贷款购房：也称为按揭方式，是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保，购房者提供全部房屋价款的20%~30%作为购房的首期付款，其余由银行贷款垫付，并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。购房者须按贷款合同规定的还款方式与期限每月到银行归还贷款本息。（3）预租预售：为了分散投资风险，减轻借贷压力，投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。若在一个项目开发前就能采取这种措施，会减少风险，增加安全性，但是，预售价一般要比工程完工后的最终售价低，造成一些损失。投资者取得的收益会因其风险的降低而减少。因此，在投资决策时，应正确处理收益与风险之间的关系。
参考文献:
[1]张明珠.房地产项目开发风险管理研究.天津:天津大学.2004.
[2]王巍.房地产开发项目风险评估.呼和浩特:内蒙古工业大学.2005.
房地产开发与经营范文第6篇
关键词：房地产开发；财务预算管理；应用；实践方法
在房地产企业预算管理中，财务预算管理是核心的部分，作为一项综合性的财务计划，企业预算包括的内容主要有：财务预算、资本预算以及经营预算等。而在资本预算以及经营预算的基础上，财务预算的工作则是安排现金流，并预计一定时期末企业的资产负债表以及一定时期内的损益表。
一、房地产开发经营中的财务预算管理作用
在开发房地产的活动中，获得一定的经济效益是其根本目的，因而在开发经营房地产时必须将传统管理职能的局限性打破，并将经营活动与房地产开发看做是一个整体，这样才能有效地提升市场竞争力以及经济效益。通过这种方式，有关从属单位、经营管理部门以及房地产开发才能将子目标完美的结合起来，从而使得经营者的管理行为以及投资者的决策战略能够始终保持一致。因此房地产开发企业必须将所属单位的经营活动与各职能部门的管理行为有效地贯穿起来，这样一来整个企业才能达到提高经济效益以及管理效率的目的。而房地产开发经营中的财务预算管理，是围绕其初期发展战略目标，在科学合理的预测和决策经营的前提下，对一定时期内筹集、使用、分配企业资金的财务活动所制定出的有关规划和计划，财务预算管理能够促使企业对自身的财务活动进行高效的控制和管理，从而达到满足市场需求，获取最大经济效益的目的。
二、房地产开发企业财务预算管理情况
（一）损益预算
在损益预算中，成本预算、收入预算、税费预算以及费用预算等都是主要的内容。在有关通行办法中具有明确的规定，即房地产企业在确认销售收入时，必须满足以下要求：已经签订商品房销售合同，已经确定销售收入；获得竣工备案表，且验收竣工商品房合格；已经科学合理地计量了商品房的有关成本；客户验收商品房时，商品房移交的相关手续已经办妥。通过成本管理部门、工程部门、营销部门等的通力合作，财务预算管理部门就能获得有效的信息支持，并能够将费用预算、成本预算以及收入预算等高效地加以完成。而税费预算涉及到较广的范围，即包括城市维护建设税、营业税以及土地增值税等，且与收入成本预算以及项目管理存在一定的关系。
（二）现金流量预算
在房地产开发经营过程中，财务预算管理既能够对企业的现金流量进行科学合理地控制和规划，又能对资金进行集中强化管理。通常现金预算主要包括两大部分，即流入现金以及流出现金的预算，而流入现金主要包括销售回款以及银行贷款等。针对销售回款，市场环境以及销售政策的约束是其重要的制约因素。而流出现金的制约因素则主要包括银行贷款政策以及工程进度等。
三、房地产开发经营中的财务预算管理问题
（一）财务预算编制认识不全面
在房地产开发经营的过程中，财务预算管理的作用主要有两个，一是企业的经营成果，二是可以预计的企业未来一定时期内的财务状况。但是目前当地产企业在进行财务预算管理的过程中，由于财务预算编制认识不全面，很多部门认为，财务预算管理仅是财务部门的工作，因而各部门之间缺乏有效的合作，从而导致财务预算管理存在一定的问题。
（二）缺乏对财务预算项目的科学分解与准备执行
房地产企业不同，执行和制定财务预算的方式也不同，分析其原因：首先在对财务预算进行制定时，客观性不足，且没有对企业明年的财务状况以及计划进行认真的分析，因此导致了实际经营情r与编制目标分解联系不足。其次是相关的业务部门缺乏较强的执行力度。
（三）项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足
在房地产开发经营中，存在较多的不确定因素，而开发周期长则是最重要的一点。而房地产开发经营中，由于套用了以往的财务预算方法，导致财务预算管理存在一定的问题，即项目开发预算、企业战略目标及年度财务预算联系不足等。
四、房地产开发经营的财务预算管理实践方法
（一）合理编制财务项目预算
在房地产开发经营中，如果项目预算存在问题，就不能充分利用企业的资金，进而会出现加重财务负担以及造成资金短缺的情况。因此在项目实施之前，企业需要收集大量资料，并对其进行整理分析，以便对整体项目情况进行全方位的考虑，从而达到合理编制财务项目预算的目的。另外各个部门也需要加强监督和合作，并将整体大于部分的作用充分发挥出来，从而促使企业获得最大的经济效益。
（二）强化各部门的配合度、现金预算及损益预算
在财务预算管理的工作中，其涉及到前期手续费、建安工程费、项目研发费、综合地价等多个方面，而通过预算收入成本，就能分期规划现金预算，并将准备筹资工作做好。因此在财务预算管理实践工作中，需要不断强化各部门的配合度，同时对现金预算以及损益预算进行强化，这样才能确保财务预算管理达到真正的目的。
（三）提高财务预算的考核程度
企业要实现发展目标，就必须展开一系列的经济活动，而这是财务预算管理的基本要求。在执行财务预算管理的过程中，企业要想实现强化管理，就需要切实落实好经营策略。而企业在构建预算管理体系的过程中，提高财务预算考核程度，增强预算的约束力以及控制力，加强财务预算以及业务预算是最有效的方法。在实际工作中，特别是针对建设部门与销售部门的工作，就必须根据预算范围落实和开展好预算工作以及经济活动。
（四）财务预算管理执行与监督的优化
在房地产开发经营的过程中，针对财务预算管理需不断优化执行与监督，即通过财务预算管理，在项目实施前，对发展目标进行制定，并对各项工作加强控制。而在项目实施的过程中，财务预算管理能有效监督各项工作，还能及时找出问题并加以解决，以便将资产支出控制在预算范围内。而在项目实施之后，财务预算管理还能对其进行公正、客观的评价，并找出和分析错误的原因，以避免其再次发生在下一个项目中。
五、总结
综上所述，房地产开发经营过程中，财务预算对决策的制定以及正确性具有直接的影响。因此房地产企业必须以现金流控制为主线，构建一个完善的财务预算管理体系，加强执行和考核财务预算，督促各个职能部门之间加强协调和沟通，这样才能顺利实现财务预算管理的目标。
参考文献：
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[2]刘军.关于如何加强房地产开发企业财务预算管理研究[J].现代经济信息，2015，03：151.
[3]靳兴德.财务预算管理在房地产开发经营中的应用探讨[J].中外企业家，2015，10：69+71.
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房地产开发与经营范文第7篇
【关键词】经营策略 战略意义
随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。而许多公司正是因为经营策略制定存在重大的失误，无法为公司发展提供必要的保障，导致公司最终为市场淘汰。
在制定企业的经营策略之前，首先必须从以下两个方面对地产企业做全面的了解。
一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环
供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。
二、房地产企业经营决策理念
基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。
1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求
对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。
2、加强企业信誉的管理
企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。
3、树立终身服务观念
从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。
4、基于价值链构筑竞争优势
房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须设法提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。
5、进行人文关怀，树立社会责任
一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务；重视经济增长的质量和可持发展；为和谐社会做出贡献。例如国内最知名的房地产企业――深圳万科当许多房地产企业可获得50%、100%的利润时，却提出一句著名的口号――“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”的原则为万科公司在中国地产界赢得巨大声誉，而一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。
以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。
三、A房地产有限公司经营策略制定过程的分析
A房地产有限公司作为一家正在成长中的小型企业，起步晚、规模小、资金有限，信贷能力较弱，面对日益增长的土地价格与各大型地产企业，在追逐大型楼盘时，其本身竞争力极弱，可以说不堪一击。但该企业也存在自身优势：擅长策划包装、资源整合、创意。
该企业在结合上述理念及通过对房地产市场的调查、分析、比较，最后找到市场切入点。其对房地产市场的调查、分析、比较的结论如下。
1、2006年上海房产市场总体概况
去年以来，全国房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但从整体情况来看，上海房产市场新房依旧保持平稳发展的态势。去年沪上多个热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征，从各方面数据来看，整个住宅销售市场处于结构性调整之中。
“政策细分执行力加强，市场步入适应调整时期”是2006年二手房市场最显著的特点。2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价下跌的态势。
在2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头；商业地产在去年下半年呈现出增量迅猛的特点。
由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移。
去年商业地产另一个值得关注的现象是境外资金整体收购商业地产项目增多；此外，作为泛商业地产的创意地产去年也亮点频现。去年下半年被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，总数达到了75家。
总体来说，去年供求平衡已是尘埃落定，而谈到未来市场走势如何则更多的是感性方面的预测，判断未来楼市走向其实即判断政策走势。预计今年的政策无论是广度还是深度都应弱于去年，因为政策具有滞后效应；加上去年的“70”“90”政策会在今年发力，未来5年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅来自本地，更有国际需求。在价格方面，2007年楼市无论是住宅项目还是商业项目都仍将稳中有升。
2、市场总体供求分析
2006年上半年，上海土地出让面积延续了2005年持续减少的态势，并且减少幅度有进一步加大的趋势。全市平均地价水平较低。
3、上海市房地产市场客户需求最新调查
根据调查，未来一年消费者购房选择最热门的区域是：浦东、徐汇、杨浦、闵行，客户选择的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地产交易中心的最新统计显示，浦东新区商品房的交易量呈节节攀升之势，其主要原因是其区域的总体房价的性价比颇高。调查显示上海人在未来一年房价接受程度在各区域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，单价在20000元/平方米以上的楼盘仅有少量的购买意向。有50%以上的客户会选择购买小房型2房1厅。三口之家是房产消费的主力军。在房屋面积的选择上，面积在80～100平方米的房子最受消费者青睐，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到许多外籍人士及国内成功人士的青睐。购房者在未来一年购房看中的依次要素有：配套设施、物业管理、小区环境、房型、价格和地段。
4、高端住宅市场供求情况分析
高档住宅市场供应总量开始放大，且市场需求量也有很大的增长，从1999年的7.1%市场份额，上涨为2001年的13.9%，升幅达到将近1倍。
2006年，随着国家对房地产市场宏观调控的措施具体落实，对高档物业虽造成一定影响，一定程度上抑制了高价楼盘的继续上扬，但局部区域房价仍居高不下。由此可见，在未来几年当中，全市高档住宅需求量的增长还将持续。
近日来，由于受到新一轮的旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在静安、长宁、黄浦、卢湾等区域，而沿江等具有独特景观资源的区域，黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为豪宅的主要集中区。
近几年来，消费者对高价位楼盘产品的品质要求有很大提高，高价位楼盘经过多年的激烈发展，竞争已不再是简单的地段和部分产品要素的竞争，而面临着全方位产品要素、品牌、环境、营销企划等综合高指标项目的挑战。消费者大致会从地段、品质、景观、品牌等几大方面来作为选择楼盘的最基本要素。从版块分布来看：全市高价位楼盘的价格相对比较明晰，苏州河、黄浦江沿岸区域的价格最高，景观是支持豪宅价格的重要因素；其次，虹桥、古北地区和建国路沿线区域，淮海路和镇宁路版块，徐家汇和人民广场辐射区域版块等，也是高价位楼盘集中的区域。客户区域分布：从区域来细分，黄浦区主要以外省市私营业主居多，徐汇、长宁两区以本区域高级白领、企业家为主，全市性客户其次，浦东新区以境外人士、外籍华人为主。杨浦区因其渊源的教育背景，以大学教授、留学生、留学归来人士居多，他们注重未来发展大环境和增值空间。
5、上海市写字楼市场研究
市场概述：受2002年-2004年写字楼市场价格的高涨及投资写字楼市场所产生的高额利润的驱动，大量发展商投资兴建写字楼，使上海的甲级写字楼供应量自2006年开始出现了超常规的增长；良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。2006年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到10000平方米的面积都有成交，跨幅惊人；一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升，估计可能出现新的租金上涨高潮。
从近年上海写字楼租金的变化可以看到，受整体市场环境的影响，各个区域的写字楼租金水平均有不同程度的下降,但总体租金水平在不断上升。各写字楼主要分布在南京西路板块、淮海中路板块、徐家汇板块、虹桥开发区板块及陆家嘴板块。
市场空置率分析：2006年一季度对办公楼的强劲需求使得上海办公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦东空置率大幅下降，从12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供应的出现轻微上扬至11.6％。上海大多数商业区出现了空置率下降的情形。
市场租金分析：一季度继租金持续两个季度上升后继续保持长势。
未来市场展望：上海甲级写字楼供求紧张趋势依然紧张，面临供不应求的局面。从目前投资及在建项目情况分析，预计未来4年内还将新上市400万平方米甲级写字楼，2008年将达到供应高峰期。
6、市场亮点――创意工业房地产
继去年年末甲级办公楼市场出现强劲需求态势后，创意工业房地产也应运而生且颇受市场青睐，正蓬勃发展，大有与甲级办公楼分庭抗礼之势。
其领军代表包括近来颇受关注的“八号桥”创意时尚工业园区。
“八号桥”位于建国中路8-10号，占地11亩，其前身为上汽集团所属上海汽车制动器公司，厂区内有上世纪50至80年代建造的老厂房8栋。
2003年，在市经委和卢湾区人民政府的支持下，由上海华轻投资管理有限公司、香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司共同对上海汽车制动器公司生产场地实施改造，创立“八号桥”。
“八号桥”保留了工业老建筑特有的底蕴，注入新产业元素，从而成为一个激发创意灵感，吸引创意人才的新天地。由于楼与楼之间用桥巧妙连接，因此得名为“八号桥”。
经过一番设计和包装，老厂房彻底改变了面貌，抛开工业老厂房原有的沉重感，随处可见的是前卫的创意，并利用原厂房的高空间、多层次的布局，开展各种时尚展览活动。
目前，“八号桥”已成为各类设计创意企业的集聚区。来自欧美与港澳的80余家企业已入驻，如英国ALSOP设计公司等。这些企业主要从事建筑、产品、服装、和企业形象的设计、影业制作。
创意产业将经济、文化、技术和艺术有机的结合，成为二、三产业共同发展的结合点，这也是当今国际大都市产业发展的新趋势。“八号桥”已成为全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点，是上海都市旅游的新景点。
通过对上海市房地产市场全面的调查、分析，A房地产有限公司领导班子认为在高端住宅市场、办公楼市场虽有一定的市场需求，但对中小房地产企业来说，风险太大，而创意工业房地产的开发和改造是一条适合中小型房地产企业持续发展的道路。
首先，旧厂房的改造无须投入大量的资金，而资金正是中小型房地产企业的软肋。大型房地产商由于品牌效应、规模效应的聚积，更能得到金融机构的垂青，因而愈发显得财大气粗，一出手即是大手笔，这是非A房地产有限公司力所能及的。因此，公司领导决定扬长避短，另辟蹊径，把创意工业房地产的开发和改造作为公司生存发展的切入点和机会点。
其次，工业房地产的改造，创意为上。该公司可充分发挥策划包装、资源整合的强项，精心打造出类似且超越“八号桥”这样规模的新产品，为企业的持续发展闯出一条新路。
通过以上分析，A房地产有限公司领导班子最终成功制定合理、科学的经营策略，并经过实践取得成功。
最后，通过深入了解上海房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，A房地产有限公司制定了科学的经营策略，找准企业发展的专业化定位，明确努力方向，通过运作，该企业正不断取得成功。
四、结束语
A房地产有限公司成功制定了科学的经营策略并获得成功的实例，反映了了解房地产市场，细化地产服务领域，契合企业自身实际情况，在此基础上制定出先进、科学的经营策略是一个成功企业的关键所在。总之，作为一个企业，要想获得成功，首先必须从经营策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【参考文献】
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[2] 上海市房地产经纪行业协会：房地产经纪基础[J].协会培训教材，2005：1～195。
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[4] 孔令文：招商引资300问[J].外资利用，(2003)第079371号。
[5] 王方华,顾锋：市场营销学[J].高等学校教材，(2003)第121823号。
[6] 张大成：现代商业企业经营管理[J].高等学校教材，(2004)第106500号。
房地产开发与经营范文第8篇
关键词:公允价值;投资性房地产;会计处理;纳税调整
中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)09-0008-02
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物等。房地产开发企业将其开发的完工产品以经营租赁方式出租,以赚取租赁收入为目的的行为应视为将存货转换为投资性房地产。在采用公允价值模式下计量的投资性房地产,该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。在公允价值模式下,不计提折旧,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入投资性房地产(公允价值变动)和公允价值变动损益。当出租的建筑物被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时,应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》(国税发[2006]第31号)中规定,开发企业将开发产品转作固定资产或经营性资产等行为应视同销售,售价可以由税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得权利时确认收入或利润的实现。《国家税务总局关于印发(企业所得税税前扣除办法)的通知》(国税发[2000]第84号)中规定,纳税人的固定资产等各项资产成本的确认应遵循历史成本原则,纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用可以扣除。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第11条明确规定,在计算应纳税所得额时,企业按照规定计算的固定资产折旧准予扣除。《财政部国家税务总局关于执行(企业会计准则)有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2007]第80号)中规定,企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或者结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
通过上述相关规定的比较可以看出,房地产企业将开发的产品转换为投资性房地产,在公允价值模式下会计处理与纳税处理存在以下几点差异:(1)转换当日的初始确认上存在差异。新会计准则规定,房地产开发企业将产品转作投资性房地产是一种内部结转关系,不存在销售行为,也不满足销售实现的条件,因此不确认为销售。而所得税法规定,开发企业将开发产品转作经营性资产应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移时确认销售收入的实现。(2)持有期间公允价值变动的处理方法存在差异。新会计准则规定,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,而税法规定公允价值的变动不计入应纳税所得额。(3)出租期间价值损耗的处理方法存在差异。新会计准则规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。而税法根据其真实性原则对公允价值模式计量不予确认,允许固定资产的折旧费用在计算应纳税所得额时扣除。
对于采用公允价值模式对房地产开发企业将产品转作投资性房地产进行计量,其期末价值为公允价值。而税法规定该项资产在持有期间因公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失不计入应纳税所得额,则其计税基础应为取得时历史成本减去按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额,所以该项资产在持有期间的账面价值与计税基础之间存在着差异。由于税法允许税前扣除的折旧费用,按照会计准则规定处置时最终得到扣除,只是税法允许扣除的时间早于会计准则允许扣除的时间,所以账面价值与计税基础之间的差异是暂时性差异,而此时的暂时性差异将于未来期间计入企业的应纳税所得额。
例,A公司为一家房地产开发企业,2007年3月,A公司与B公司签订了一份租赁协议,将A公司开发的一栋办公楼租与B公司,租赁期为2年,当年5月31日办公楼达到预期可使用状态并开始起租。由于该办公楼处于商业街繁华地段,所在城区有活跃的房地产交易市场,A公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价及其他相关信息,所以A公司决定利用公允价值模式对出租的办公楼进行后续计量,转换日该办公楼造价6 000万元,公允价值为7 200万元,预计使用年限为20年。2007年12月31日,该办公楼的公允价值为8 000万元,2008年12月31日该办公楼的公允价值为7 800万元。2009年5月31日租赁合同到期,A公司收回该办公楼,并于2009年6月10日以8200万元的价格出售,出售款已收讫银行。出售过程中按售价的5%缴纳营业税。2007―2009年度利润表中的利润总额均为5 000万元,并利用资产负债表债务法核算所得税。2007年度适用的所得税率为33%,从2008年1月1日起所得税率改为25%(折旧按直线法,不考虑残值)。
A公司的会计处理与纳税调整如下:(单位:万元)
1. 2007年5月31日,A公司开发完成办公楼并出租
借:投资性房地产――成本 7 200
贷:已开发产品 6 000
资本公积――其他资本公积 1 200
2. 2007年12月31日,A公司以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:投资性房地产――公允价值变动 800
贷:公允价值变动损益 800
3.2007年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整及会计处理:
(1)税法规定将开发的产品用于出租应视同销售,销售收入7 200万元,销售成本6 000万元,实现销售利润1 200万元(在不考虑营业税等的情况下),则计税基础为7 200万元。而会计准则规定在转换日将公允价值高出造价的部分计入资本公积,待处置时计入当期损益,因此少计应纳税所得额1 200万元,应调增。(2)税法规定允许计提折旧210万元,而会计准则不计提折旧。因此多计应纳税所得额210万元,应调减。(3)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此多计应纳税所得额800万元,应当调减。(4)A公司办公楼的账面价值8 000万元,计税基础6 990万元,因为二者之间的差额1 010万元会增加企业在未来期间的应纳税所得额和应交所得税,属于应纳税暂时性差异,应确认递延所得税负债。(5)2007年度应纳税所得额=5 000-210-800+1 200=5 190(万元),2007年度应交纳所得税=5 190×33%=1 712.7(万元),应确认递延所得税负债=1 010×25%=252.5(万元)。
借:所得税费用 1 965.2
贷:应交税金――应交所得税 1 712.7
递延所得税负债 252.5
4.2008年12月31日,以公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:公允价值变动损益 200
贷:投资性房地产――公允价值变动 200
5. 2008年度终了,计算A公司的所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提折旧360万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额360万元,应调减。(2)税法规定投资性房地产持有期间公允价值变动不计入应纳税所得额,因此少计应纳税所得额200万元,应当调增。(3)A公司办公楼的账面价值7 800万元,计税基础6 630万元,二者之间的差额1 170万元属于应纳税暂时性差异,所以,应确认递延所得税负债=1 170×25%=292.5(万元),但递延所得税负债的期初余额252.5万元,因此当期应确认的递延所得税负债40万元。(4)2008年度应纳税所得额=5 000-360+200=4 840(万元),2008年度应交纳所得税=4 840×25%=1 210(万元)。
借:所得税费用 1 250
贷: 递延所得税负债 40
贷:应交税金――应交所得税 1 210
6. 2009年6月10日,收回该项投资性房地产并将该栋办公楼以8 200万元的价格出售,按售价的5%交纳营业税。
借:银行存款 8 200
贷:其他业务收入 8 200
借:其他业务成本 7 800
贷:投资性房地产――成本 7 200
投资性房地产――公允价值变动 600
借:公允价值变动损益 600
贷:其他业务收入 600
借:资本公积――其他资本公积 1200
贷:其他业务收入 1200
借:营业税金及附加 410
贷:应交税金――应交营业税 410
7. 2009年度终了,计算A公司所得税时的纳税调整与会计处理:
(1)税法允许计提的折旧150万元,而会计准则不允许计提折旧,因此多计应纳税所得额150万元,应当调减。
(2)处置投资性房地产,会计确认处置收益=8 200-7 800
-600+600+1 200-410=1 190(万元),税收确认的处置收益=8 200-(7 200-210-360-150)-410=1 310(万元),会计比税收少计处置收益120万元,应当调增。
(3)因为办公楼账面价值与计税基础二者之间的暂时性差异,随着办公楼销售的实现而消失,所以递延所得税负债期末余额292.5万元应全额转销。
(4)2009年度应纳税所得额=5 000-150+120=4 970(万元),2009年应交纳所得税=4 970×25%=1 242.5(万元)
借:所得税费用 950
递延所得税负债 292.5
贷:应交税金――应交所得税 1 242.5
从上例可以看出,会计利润总额:2007年度、2008年度、2009年度均为5 000万元,累计数为15 000万元;纳税调整额为:2007年度190万元、2008年度-160万元、2009年度-30万元,累计调整数为0,应纳税所得额为:2007年度5 190万元、2008年度4 840万元、2009年度4 970万元,累计数为15 000万元。由此可见,在不考虑其他因素的情况下,房地产开发企业在将产品用于经营租赁期间,由于会计与税法的处理方法不同,导致会计利润总额与纳税所得额产生差异。
参考文献:
[1]财政部会计司.新企业会计准则(三)[J].财务与会计:综合版, 2007,(5):41-42.
[2]刘刚,董立刚.房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整[J].经济研究导刊,2008,(5):95-96.
[3]郭爱武.企业会计准则第3号――投资性房地产的理解分析[J]. 财务与会计导刊,2008,(6):7-9.
房地产开发与经营范文第9篇
对于政策性垄断,是指“国家基于社会经济总体和长远利益及政治、国防、外贸和其它国计民生等方面的政策性考虑,对于某些特定行业、特定主体和特定行为的垄断予以法律规制的例外许可,或法律规定予以鼓励和扶助,或实行国家垄断。”政策性垄断不同于普通经济行为的垄断。普通经济行为垄断的产品生产者和价格制定者具有同一性,以通过控制产量来操纵价格,进而实现利润最大化的目的。政策性垄断因为公共政策取向的影响,其生产者与定价者分离,无利润最大化的目的,以成本的控制来影响产品价格的制定。政策性垄断也不同于行政垄断。行政垄断的终极目的是为了地方、行业或者部门的利益,与政策性垄断的公共利益倾向截然相反。行政性垄断的存在破坏了统一、自由竞争的市场秩序,而政策性垄断恰恰对维护公正、有序的自由竞争市场有利。
房地产业政策性垄断起因于房地产市场的失灵。传统的市场失灵理论认为:完全竞争的市场结构是资源配置的最佳方式;但在现实经济中,由于垄断、外部性、信息不完全和在公共物品领域,仅仅依靠市场价格机制来配置资源无法实现效率――帕累托最优,于是便出现了市场失灵。“现代广义的市场失灵理论又在狭义市场失灵理论的基础上认为市场不能解决的社会公平和经济稳定问题也需要政府出面化解,从而使得政府的调控边界突破了传统的市场失灵的领域而大大扩张。”目前,我国房地产市场由于注册资本以及专业从业人员的要求已经形成市场进入的壁垒;由于房地产开发商与普通购房者的优弱势地位,房地产市场已经形成信息不对称;由于房地产与人民生活息息相关,房地产已经具有准公共物品属性;另外由于房地产存在区域垄断以及房地产价格的过快上涨影响了社会的公平和经济的稳定等因素,房地场市场已经存在市场失灵,需要政府进行干预。政府对房地产业进行干预可以采取直接接管或者价格管制两种形式,这两种干预形式都可以归结为政策性垄断。
二、房地产业政策性垄断的利弊分析
对房地产业进行政策性垄断,可以有效的解决房地产市场失灵现象,有利于加强对房地产业的宏观调控,促进房地产业的健康发展,降低房地产业的成本,发挥规模效益,降低房地产价格,并有效的保障房地产生产质量的安全。但是房地产业进行政策性垄断也必然会产生一定的突出问题。
(一)房地产开放发商经营者成本最小化与利润最大化的矛盾
对房地产业实行政策性垄断后,当前房地产价格可以按照上期(比如是上年)房地产的成本加上一定的利润后进行测算,上期成本越低则当前房地产的价格越低,如此以来降低房地产的成本尽管可以减少普通大众的购房付出,却无助于房地产开发商切身利益的提高,反倒会提高其工作努力的代价而又降低其利润,在这种情况下,房地产开发商成本最小化与其利润最大化发生矛盾,成本最小化不再是房地产开发商追求的目标,房地产开发商的经营无法进行有效的激励,进而会造成房地产经营者懒散、松懈、工作效率低下的局面。
(二)房地产开发商私人利益与社会公共利益的矛盾
由于实行政策性垄断后,房地产市场基本不存在竞争,生产成本的依据只能由房地产开发商自身提供,于是,房地产开发商为了提高自身的利润和减轻为增加自身的利润而要付出的工作代价,房地产开发商会采取虚报上期成本的手段,进而使得房地产的价格高于正常价格,从而危害到普通民众的利益。
综上可知,尽管政策性垄断解决了房地产市场的失灵问题,但是因为政府对房地产业进行政策性价格管制,以上期成本为导向进行规制房地产经营者的利润,由此造成房地产经营者利润最大化和成本最小化的矛盾以及房地产经营者私人利益和普通公民公共利益的矛盾,因此,房地产业进行政府垄断又陷入了“政府失灵”的困局。
三、房地产业政策性垄断中“政府失灵”的解决方法
由于房地产进行政策性垄断后,预期利润的确定性比较强,这一低风险特征使其极具投标吸引力。因此,如果在房地产业政策性垄断后引进有效的经营权投标竞争机制,可以有效的解决房地产业政策性垄断的“政府失灵”现象。
(一)形成政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式
房地产的开发与经营无论是资本还是风险都较大,因此单纯政府投资或者房地产开发商投资都难以承受,另一方面单纯由房地产开发商投资房地产的公共倾向也很难保证。因此以政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式,全部投资者进行共同分红,不仅可以将房地产开发的成本和风险进行分散,而且有利于进行资本的筹集和房地产公共倾向的保证。这不仅可以有效的解决目前地方政府靠土地财政吃饭的现象,而且有利于规制房地产开发商的暴利,并且可以引导众多房地产投机者的资本的良性流动,避免房地产投机行为。
(二)房地产开发商以最优成本形式进行投标经营
房地产开发以众多房地产开发商以成本报价的形式进行投标经营,由成本最低的报价者取得房地产开发的资格,这一方面不仅有利于激发房地产开发商努力提高生产效率,降低房地产开发的成本,稳定房地产的价格;另一方面以标书的约束可以保障房地产开发的质量。
(三)赋予政府对房地产的定价权
由于房地产具有准公共物品的属性,为了保障房地产政策性垄断的公共倾向性,因此房地产的最终定价权仍该赋予政府。引入价格听证制度,在吸收普通民众对房地产价格的现实承受能力的基础上,参照房地产开发商以最优成本中标后经营所成的房地产加成一定的利润进行定价,从而实现普通购房者、政府、房地产开发商以及其他投资主体利益共享。
对于房地产业,由于市场进入的壁垒、房地产市场的信息不对称、房地产的准公共物品属性以及房地产存在区域垄断以及房地产价格的过快上涨对社会公平和经济稳定的不利影响,房地产市场已经存在市场失灵,需要政府采取直接接管或者价格管制的政策性垄断形式进行干预。形成政府投资为主导、房地产开发商和社会其他投资主体参与的多元化投资形式,房地产开发商以最优成本形式进行投标经营,赋予政府对房地产的定价权的综合模式可以保证房地产公共政策的倾向性,分散房地产开发的成本和风险,有效地筹集资本;解决目前地方政府土地财政的短期行为,规制房地产开发商的暴利,抑制房地产的投机行为。
房地产开发与经营范文第10篇
关键词：房地产产业；风险；经营管理；风险预测
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-00-01
本文介绍了房地产开发经营风险的评估与预测，建立风险管理以及风险监控，从而避免房地产经营风险的相应对策。
一、建筑房地产开发经营风险的涵义以及风险现象特征
（一）建筑房地产开发经营风险涵义。风险，就是指问题没有得到控制解决或者没有预测到则导致危险的局面。建筑房地产开发经营风险就是某些因素没有得到预测或者没有及时控制，使得企业实际开发经营利润与预计利润发生误差，从而导致企业经济出现巨大损失。
（二）风险现象特征主要体现。房地产开发经营过程中存在风险的主要特征有以下几点：1.综合性，体现在企业的财务活动与经营活动过程中的矛盾激化综合。2.模糊性，主要体现在风险形成原因以及已经导致的经营结果不能做到事先察觉。3.损失性，风险一旦出现就会给企业经营带来一定的损失，导致其原因可能是财务管理不力或者无法预计，也有可能是决策者的失误从而导致本应该获得的利益丧失去了。4.补偿性，如果对未来的风险预测到了，给经营者提出适当的整改措施从而让企业避免了风险来临而产生巨大的经济损失，这样便相应的得到了风险报酬。5.激励性，建筑房地产开发经营过程中，风险与竞争是同时存在的，在如此情况下，企业为承担风险背水一战，通过改善经营管理、增强竞争能力来实现经济效益不丧失。
二、房地产开发经营的特点与风险分析
（一）房地产开发位置固定性。房地产商品是一种特殊性的商品，并且区别于其他商品，因此，在将其作为投资的时候与其他投资要区别开来。房地产是一种不能移动的商品，这就决定了房地产是一项位置固定的商品。而其他商品是可以根据需要随时搬运或者通过运输条件进行搬运，体现了灵活性、移动性，因此，房地产的特殊性、固定性决定了房地产市场是一个区域性市场。即使是一套房子，其朝向、面积大小、楼层、地区位置等因素差异也决定着其价格不一致性。因此，房地产开发商在进行投资或建设之前要首先考虑到环境地理条件的变化会给自身带来的风险，这种风险就是因为房地产的固定性而引起的。一旦房地产开发商实施了，将不能为其做改变，因此，在投资前要慎重考虑清楚。其风险表现在以下几个方面：
1.自然环境风险。自然环境风险包括各种自然背景下产生的各种风险，例如：风暴风险、洪水风险、地震风险、泥石流风险、施工地基风险等等。这些风险一旦出现将对房屋建筑产生毁灭性的危害，虽然几率很低，但是在为其做投资的时候要充分考虑到环境条件这个方面，分析该地区的地质地貌、气候环境等条件。不仅可以避免将来投资以后出现巨大的损耗风险，而且减少人身伤亡数量。
2.国际风险。国际风险是因为国际经济的变化引起地区性经济变化，从而对房地产市场上的投资经营者造成一定影响或者损失。
3.区域和区位风险。如果在建筑房地产开发时候，这个区域相对于其他区域比较更繁华、道路更通达、交通更便捷等社会经济位置，那么这个区域开发的房子要比其他区域的房价要高。但是，这些社会经济位置会随着交通建设和市政设施的变化而变化的，因此，房地产价格会因为这些社会经济位置优劣而变化。
（二）开发经营周期、环节。建筑房地产开发到交易，有一个很漫长的时间过程。时间是房地产经营者进行开发活动的时候一个永恒的不确定源。因此，开发期间的时间长短决定着开发风险存在的重要因素。
1.社会经济条件。社会经济条件是一种变化的因素，开发期越长，其开发后期的费用、建设租金和售价标准将会越不能确定，因此，其风险相对来说也就越大。
2.市场收益寿命。随着房地产使用年限的增长，其维修费、保险费、管理费等也越来越高，而经济收益相对越来越低。当这些费用超过租金的时候，其经济收益会低于市场收益，那么房地产商品的经济寿命就要结束了。
3.土地使用权。建筑房地产开发商在使用土地的时候均有时间限制，一旦使用期满时，国家便将土地收回，并且将土地上的建筑物一并收回。因此，房地产开发商不仅要考虑到土地使用权而且考虑到建筑物的经济寿命。
4.人们需求。人们随着社会经济的发展，生活的水平也会随着提高，因此对房屋的建筑要求以及智能化系统要求也会高。由此可以看出，房屋改建周期将会越来越短。一旦出现改建的情况，房地开发商会因为自身的落后性而很难转租或卖给其他业主。而此时，房地产开发商将会承担闲置的风险。
5.开发过程中涉及各个环节。建筑房地产在开发过程中涉及到各个环节，每个环节都要紧密衔接、有条不紊的进行，这样开发经营活动才能顺利的进行。
三、房地产开发经营风险管理
房地产开发经营风险管理是指对房地产开发的时候进行风险识别、评估、应对、监控，从而采取措施或者技术手段来对项目风险实现有效的控制。
1.识别风险。房地产开发项目投资风险管理中首先要识别风险，在投资前要对市场发展趋势进行全面调查和分析，从中识别投资过程中面临的所有风险，这样才能让房地产开发项目建立在良好的基础之上。
2.评估风险。评估风险就是指开发商进行开发活动的时候对不利因素进行分析，这些不利因素会带来什么样的程度后果及影响并且进行风险量化。
3.风险应对。风险应对，就是对识别及评估出来的风险采取一定的措施或者手段加以防范和预防。
4.风险监控。风险监控是指开发商进行风险评估以及风险应对实施管理过程进行监控，不仅让风险管理程序顺利实施而且不让企业承担更大的经济损耗。
四、结语
房地产开发经营过程中必然会出现各种风险，因此，房地产开发商在进行建筑开发投资前要对各个因素进行分析预测各种风险，从而制定一套适合本项目开发的风险管理方法并且强化对风险管理过程的监控。
参考文献：
[1]蒋东丽.房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J].今日南国，2009（4）.
[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业，2010（1）.