房地产开发项目范文

房地产开发项目范文第1篇

关键词 房地产开发 项目 精细化管理

一、引言

随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。

二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性

精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：

从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。

在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。

三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析

第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。

第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。

第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划设计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。

四、房地产开发项目精细化管理组织实施

第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。

第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。

第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。

第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。

五、结语

在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。

（作者单位为潍坊晨琳经贸股份有限公司）

参考文献

[1] 薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

[2] 朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013（4）：329.

房地产开发项目范文第2篇

关键词：房地产；项目开发；成本管理；措施

1引言

但随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。然而目前我国房地产行业形势不容乐观，大多数企业在成本控制方面缺乏有效的管理机制，无法准确把握项目成本控制的关键点，导致房地产开发项目成本往往超支或失控，损失了企业的经济效益。所以，基于当下我国建筑市场的发展背景，房地产企业需要从长远的发展为出发点，进行自身开发项目成本管理的改革，建立全面有效的成本管理体系，提高企业整体竞争力。

2房地产开发项目成本管理概述

2.1房地产项目开发特点

房地产项目开发具有以下特点：开发投资规模大、周期长，房地产项目的开发程序复杂，包括土地获取、设计、招投标、施工、验收等多个环节，因此需要大量的人力、物力、财力资源，而且即使是一个小住宅区也需要3~4年的时间，大规模房地产建设需要将近10年或更长时间完成；高风险高收益，房地产开发效益和风险共存，竞争激烈，而且国内房地产需求相对较大，参与者越多，市场竞争越激烈，受到各种因素的影响，具有很大的不确定性，加上建设周期较长，企业需要承担很大风险；建设环节多，要求高，房地产开发是一个复杂、系统的工程，不仅满足消费者居民的需求，还涉及到众多其他行业，建设过程中出现的问题会引起一系列的后果，带来严重的影响，因此需要有高水平的风险、成本、质量管理的配合。

2.2房地产开发项目的成本管理原则

不同于传统的房地产开发项目的成本管理，当下房地产的成本管理不仅仅要考虑企业自身的内部因素，还需要从全局出发，兼顾其他方面的成本控制，实现整体利益的最大化。首先需要以人为本，全员参与，企业上下所有员工必须具有成本管理的意识，将成本控制贯穿实施在每一项工作中；其次，要形成健全的成本管理制度体系，结合相应的标准规范，落实每一项成本控制管理措施；再次，加强监督管理，使房地产项目成本管理落到实处；最后，着眼于大局，项目成本管理是一项长期、持续的工作，不能中断。

3提高房地产开发成本管理的措施

3.1加强房地产开发可行性研究

房地产项目可行性研究可以确保开发项目以最小的投资消耗获得最大投资效益，因此在进行项目可行性研究报告编写时，应充分考虑到实际情况，把握市场需求，全面收集整理各方面资料，做好前期的准备工作，使得报告内容充分反映项目开发的可行性。此外，房地产项目的开发规模、选址、建设条件、预期的收入以及今后的经营利润等内容都应列入房地产项目开发的可行性研究报告中，结合房地产企业自身的优势、不足以及承受能力，进行房地产开发的可行性研究，以确定房地产开发项目是否值得发展。

3.2构建健全的房地产开发成本管理体系

健全的房地产开发成本管理体系是以项目经理为核心的，包含项目开发、财务管理、材料管理、预算管理等多个职能部门的，对房地产开发项目的决策、设计、施工、竣工等环节进行全面管理的全员参与管理机制。通过对房地产开发项目实施情况的分析总结，明确其成本管理的方向，实现成本管理的良性循环发展。在这种机制中，项目经理应该按照部门职责，将具体的工作任务分配给各部门，为房地产开发项目的实施奠定基础。在房地产开发项目成本管理的施工阶段，要充分渗入成本管理制度，要加强相关人员的成本管理相关的培训，引进先进的房地产项目成本管理方法和流程，不断提高相关人员的成本管理意识，提高房地产开发项目成本管理的水平。

3.3强化房地产项目施工中的成本管理

房地产项目成本管理在施工阶段发挥着重要的作用，可以节约大量的人力、物力以及财力资源，建设不必要的浪费。对于房地产项目施工的成本管理，主要可以通过控制以下几个方面来实现：材料设备方面，相关部门应该严格按照标准进行施工材料的采购、验收，并制定专人进行管理，做好施工材料的出进登记情况，避免不合格的施工材料的使用，或是施工材料浪费严重、丢失、管理混乱的情况发生；项目设计变更方面，在房地产项目施工过程中，会由于一些原因导致施工方案和设计内容不符，存在变更，这种情况需要尽快处理，比如强化现场签证管理、加强变更的审核等，否则可能导致更大的损失；工程款的支付方面，工程款一旦支付就成为了项目的实际成本，如果出现问题，会给企业带来经济损失，因此需要以合同为依据，及时发现并且处理问题，对工程款支付的程序进行严格的审查，妥善保管相关的单据凭证等，避免不必要的纠纷。最重要的是成本管理要系统化，加强各个部门之间的积极配合。

4结语

综上所述，房地产开发项目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，通过对资源的合理配置利用，时房地产项目建设工作顺利开展，进而获得良好的经济社会效益。因此，在进行房地产开发项目的成本管理中需要充分考虑项目涉及的众多环节，包含的众多影响因素，结合项目各种变更请求，制定切实可行的项目管理计划，进行项目成本的研究和分析，不断总结分析影响成本管理的原因，进而及时调整工作内容，试下房地产企业效益的最大化。

参考文献：

[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息,2010.

[2]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].广东科技,2011(14).

[3]王陆,王新.论房地产项目现场成本控制[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2011(6).

房地产开发项目范文第3篇

【关键词】房地产开发项目；投资控制；策略分析

房地产开发项目的投资控制，需要相关人员根据科学的技术原理，科学的计价方法计价依据，在房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段进行造价方面的控制管理，利用好房地产开发项目投资控制己有的经验，进行工程开发成本的减低，然后提供房地产开发商的投资效益。

1 房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析

1.1 房地产开发项目的投资组成

房地产开发项目投资大体上可以分成两种：一种是动态的投资部分，另一种是静态的投资部分。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成；动态投资部分是房地产开发项目的建设期内，由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策（建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动）带来的建筑资金增加的部分共同构成。

1.2 影响房地产开发项目投资的因素

影响房地产开发项目投资的因素有很多，例如资源耗用量以及价格方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求，进行的两个方面的工作，这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗，产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资.资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素，资源价格可以通过物资采购来控制。

2 房地产开发项目投资控制的策略初探

2.1 可行性研究阶段

房地产可行性研究阶段有土地评价以及市场分析两个阶段。市场分析的方式是委托专业市场部门分析或者开发商进行自主分析，它的流程有市场预测、市场调查、营销战略，这些都可以影响房地产开发项目的功能、规模、定位情况。土地评价阶段需要开发商考虑到产品的投资估算以及销售价格，测算出土地的最大化成本，然后进行决策投资，在这个阶段里进行房地产开发投资项目的估算控制需要保持15%左右的估算误差，使房地产开发商能够根据现有的工程编制来完成指标的估算工作，打造项目造价的信息数据平台，让有丰富经验的估算人员对项目进行估算，保持项目投资估算有个正确的值。

2.2 决策阶段的投资控制策略

决策阶段，需要把握客观性、科学性，加强投资方案研究，根据项目实际情况，进行多个方案的比选，利用博弈论思想DEA方法、AHP方法来促进项目的投资决策。例如，在项目的规模进行确定或者在项目的最优产量进行确定时，不能仅仅靠定性的分析，还可以建立一个博弈模型，提高决策的质量，使投资得到客观控制效果。优化方案，简化建设流程，合理选用设备，给项目节约大量资金。

2.3 设计阶段的投资控制策略

在房地产设计阶段的投资控制主要有四个阶段的设计：施工图纸设计、初步设计、方案设计、总体规划设计，然后对施工图预算、总概算进行初步设计。在设计阶段需把项目的投资估算当成控制依据，当初步设计的总概算大于项目的投资估算时，需要对原因进行分析，评价。在项目的初步设计完成后，需要对整个房产地开发项目的总概算进行编制，然后审定出投资概算标准。①需要根据招标方式选择设计单位以及设计方案，在设计单位这一块需要优先考虑到设计质量，然后再去考虑设计成本；②要根据合同条款里面所需的设备材料消耗量，推广限额设计以及标准设计；③要借助于动态费用计算法、多指标对比法，评选出总体的规划设计方案，结合好价值工程优化设计选定的方案计划；④需要创新设计理念，提高产品的附加值，增大房地产楼盘的卖点；⑤需要有审图中心和成本控制中心，对房地产设计深度进行严格控制，评审设计出符合质量要求的项目策划方案，尽量减少在施工阶段的变更设计。

2.4 采购阶段的投资控制

项目在采购阶段的投资控制需要在施工图纸完成后，在咨询服务采办过程。土建工程采办过程，对项目投资进行控制，把施工图纸的预算当成上限来控制。考虑到设计阶段既定的材料消耗量，对采购阶段采用以下控制策略：①要合理的编制计划，划分好招标批次以及招标批量，使项目的财务成本得到有效降低。②进一步完善招标制度，做到公平性、公正性的原则，制定出合理的评标方法。③控制好采购价格，培养合同谈判的能力，优化房地产项目的合同条款，使合同风险得到有效转移。④建立动态的符号市场价格的数据库，对材料的市场价格进行长期的预测研究，使合同谈判有个充足的力量支持。

2.5 合同实施阶段的投资控制策略

当项目产生变更时，就会带来工程投资的变化，有些工程项目可以还会影响到工期目标、质量目标，以及项目功能目标的调整。①是预测成本以及评价经济效益，然后进行设计方面的变更；②需要建立严格的变更审批程序，避免设计变更变的很随意，让不需要的设计变更变的更加合法化、合理化、在这个过程中还要加强工程变更文档的管理工作以及工程变更的监督跟踪工作；③需要把工程监理单位的应有效用发挥出来，考虑到房地产开发项目施工的实际情况，正确估计出房地产开发项目的工期以及费用，然后协调好房地产开发项目变更带来的相关事项，跟踪监督房地产开发项目的变更情况，进行有效的控制掌握；④房地产开发商需要对工程的签证索赔做到既定的标准，防止签证代表情况的发生，还要根据合同的判决情况进行承包商的索赔工作。

2.6 竣工验收时的投资控制策略

当项目到了竣工验收阶段时，需要把“项目结算”当成房地产投资控制的核心内容，即根据房地产开发项目签订的合同来结算审核房地产项目。房地产项目的合同双方根据合同既定的约定，结合好工程变更、竣工图纸、签证等一系列竣工资料，复核、计算出房地产开发项目产生变动的工程量，、根据有关文件规定以及合同来核实综合单价以及材料价格。然后计算出房地产开发项目的投资，对房地产工程结算文件的数据信息进行结算核对。虽然竣工验收时的投资控制不会对房地产开发项目投资方面带来很大的影响，但竣工验收时的投资控制可以给房地产开发商以后进行相似项目开发时带来有效的数据信息支持。

3 结束语

房地产属于资金比较密集的产业，对房地产开发项目进行投资控制，需要在房地产开发项目的投资决策阶段、发包阶、段设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段分别进行投资限额管理控制，使投资限额出现的偏差能够得到及时有效的纠正，保证房地产开发项目投.资控制既定目标的实现，本文先是论述了房地产开发项目投资的组成以及影响房地产开发项目投资控制的几个因素，然后从几个方面提出了房地产开发项目投资控制的策略。

参考文献

[l]陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑，2009（06）.

[2]刘洪磊，董培生.代建项目的投资控制策略田.价值工程，2010（17）.

[3]徐洁，房师新.利用工程造价咨询为投资者提供项目开发资金监管服务闭建筑施工，2010（11）.

房地产开发项目范文第4篇

关键词：房地产；开发项目；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言

房地产开发项目投入资金多，工程危险性高，施工要素繁杂，因此，做好施工管理的工作是保证房地产项目开发质量的前提，所以，针对当下房地产开发项目管理存在的问题提出管理对策极为必要。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

1、房地产开发项目工程施工前期管理欠缺准备

我国目前多数房地产项目开发企业管理者，与管理工作的重视程度相比他们更加注重所开发项目的商业价值，而实际的建筑施工单位，他们往往只负责按照既定计划实施施工工作，不关注工程前期的准备工作。开发商往往只重视工期的提前，忽视项目规划准备等较为细节的工作，由于施工前期缺乏完备的管理规划，施工后经常容易引发各种问题，面对很多紧急状况也相应的缺乏应急机制。甚至导致最后的建筑物整体结构问题严重进而影响正常使用，不仅给房地产项目的开发企业造成极大的损失也给人们的生命健康安全带来了巨大的隐患，都不利于房地产项目工程的正常施工。

2、不够重视施工许可规定

由于房地产项目开发需要有巨大的资金投入，所以，房地产开发企业都希望项目能够尽快的开工，尽快的顺利完工，收货投资的资金，获得经济利益。所以，很多房地产开发企业过于心急，没有足够重视施工资质的审批和审核工作，在没有获得相关部门许可的情况下就开始开发。同时，也有少部分的房地产开发企业通过先获得开挖和填坑手续的办法来提前动工开发，这种做法一旦被相关部门察觉，项目立即就会被停止，施工单位和房地产开发企业要同时受到惩罚。以上这两种错误的行为都反映了有部分房地产开发企业不够重视对施工许可文件的审批和审核工作。

3、监理制度不规范，完工验收不严谨

由于设计单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量设计问题，很多施工单位随意变更设计图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度保证和规范监督。许多开发单位对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程竣工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不足情况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。

三、改善房地产开发工程项目管理的措施

1、房地产开发在施工之前做好充分的准备工作

房地产开发在施工之前应当做好充分的准备工作，切实履行好一系列的手续，只有在得到国家相关单位的批准之后才能真正开展工程建设工作。在开始房地产开发项目工程以后做好相应的工程的规划管理工作是十分必要的，不仅需要有秩序的循序渐进予以完成，而且要求房地产开发商充分了解市场行情，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点，进行充分的市场调查，合理规划所要开发的产品。并且尽可能及时与国家相关规划部门进行沟通与协调，依据具体的政策进行房地产项目的开发，再进行相关工程的施工工作，为了保障建筑物的施工安全一定要做好充分的防护措施，把保证施工人员的生命安全作为第一任务。

2、加强施工现场质量管理

为了确保房地产开发项目现场质量管理效益的提高，房地产开发企业及工程施工单位应当在理解现场质量管理目标及管理重点内容的基础上从以下几个方面入手：项目主管做好现场质量的监控工作，及时搜集反映质量情况的数据，同时协同工程参与各方，对工程数据进行实时的分析，及时发现数据中的异常状况，并有针对性的研究质量问题的纠正措施。会同监理单位落实纠正措施，并及时收集质量处理情况的反馈结果。在质量关键部位及易于发生质量通病的工序上要求承包商编制具体的专项施工方案，对工序技术标准及施工质量要求做出明确的规定，然后由监理单位监督执行。参与并监督监理单位加强对材料，成品，半成品的进场检验工作，并按照施工材料标准的要求，进行严格的材料取样检测。监理完善且严格的质量付款机制，将监理费用及各个承包商工程款的发放和工程施工质量进行直接挂钩。

3、加强成本管理和风险控制

价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善加强项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。

4、控制工期

控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到施工企业与开发商的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并配合施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。

5、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

6、房地产开发项目完工后的实行严格的验收管理工作

为了在激烈的市场竞争中保证自己的竞争实力，使企业处于不败之地，必须加强完工后的质量监理工作，及时检查施工工程的各个环节的质量以能够保障有效的控制施工工程的质量标准。注重培养施工中工程管理质量控制意识，发现施工企业在施工过程中出现的技术难题并及时进行解决，保障技术方面的质量。因此建筑工程的真正竣工，并非指建筑物的简单的完成建造工作，工程竣工一定要保证工程的各项工作完全符合相关质量标准，一定要严格按照国家法定质量检测标准，开展工程的验收工作，保证对工程各个阶段的严格审核，相关管理人员要对全局负责，只有给部分验收合格才能最后进行竣工结算。

结束语

总之，企业必须重视开发项目的工程管理，这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。项目工程的开发商是项目开发过程中的组织领导人，也是作为投资者以及收益者的双重身份，要下足功夫，做好项目的各个过程的管理，最终实现项目的成功建设，只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。

参考文献

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）

[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.

[3]顾鹏.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].现代经济信息.2013(05)

房地产开发项目范文第5篇

关键词：开发项目成本 问题 策略

一、房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目的成本包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、营销费用、财务费用、税费等诸多方面。房地产项目开发的成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制，它不是简单的某个阶段的费用节约，而应从项目开发的全过程综合的进行考虑，优化企业的资源配置，降低项目的开发成本，最大限度的提高企业的价值。

二、房地产开发项目成本控制中存在的问题

我国房地产行业在房地产开发项目成本控制实际工作中由于种种因素的影响，仍存在不少问题，从总体上来看，有以下几个方面：

（一）房地产开发项目的成本控制缺乏全过程的关注

房地产企业普遍对项目施工建设期间的成本控制非常重视，一般都设有专门的工程部门或聘请专业的工程监理对项目施工进行直接的监控。决策、设计、招投标等阶段由于发生的成本费用不多，房地产企业往往没有给予重视，决策阶段的可行性研究及投资估算不精确，投资决策流程随意性强，影响后期的成本控制；设计阶段缺少造价约束，设计方案深度不够，常有随施工改动的现象；招投标工作实施不严谨，公开招投标没能起到节约成本作用；忽略了经营使用期间的成本管理，造成不必要的不可预见成本的增加。

（二）成本控制各个环节相互脱节，尚未形成完善的体系

房地产开发项目的管理是一个价值链的管理，房地产开发项目的成本控制是全过程的成本控制。很多企业开展项目管理往往都是各部门各管一段，各自为政的现象严重，企业将成本的核算与分析工作集中于财务部门，没有强调其他部门的成本管理职责，各个部门之间、各级别之间关于成本控制缺少有效的沟通，导致成本控制各环节相互脱节，增加了项目的隐性成本。

（三）成本管理的组织和制度设置不够科学，缺乏监督和激励机制

良好的组织保障和制度保障是实施成本控制管理的基础和前提。许多房地产开发企业在成本控制过程中组织上没有设置专门的部门，通常将成本控制职能嵌入到财务部门，导致其他部门认为成本控制只是财务部门的职责，而且财务部门的决算报告一般是滞后的成本说明，不能对成本发生进行及时的反映；在制度上缺乏有效地成本监督制度及必要的激励制度，公司员工缺少主动的参与和完善成本管理的动力。

（四）开发项目缺乏持续改进的成本控制机制

房地产企业的成本控制工作集中于项目期间，轻视了事后的成本考核和分析，缺少完善的成本控制指标体系，项目开发完毕不能及时的进行成本管理工作的自我总结和反馈，从而导致成本管理无法实现持续改进，本期成功的成本管理活动不能在下期成功的进行复制。

三、房地产开发项目成本控制策略

（一）更新观念，重视成本控制的全过程管理

房地产企业要充分关注成本控制的全过程：决策期要进行精确的项目可行性研究和投资估算，做好项目开发定位，设置严谨的投资决策流程，充分考虑项目可能的风险因素，提高项目决策的前瞻性；设计阶段重视方案的优化，可以实行招标和监理制度，并且设置设计费用限额，严格设计方案评审工作，避免工程变更成本；严格实施招投标制度，加强合同责任管理，真正实现成本节约；建设期严格按照设计及计划进行，优化施工顺序，并建立有效地市场信息机制，加强材料采购的标准成本控制，同时保证工程质量，并且强化合同管理，建立施工风险规避及补偿机制；销售阶段要建立一支高效的营销团队，使用灵活的营销手段，可以利用网络开展营销；经营管理阶段要加强对空闲房产的管理，做好与消费者的关系管理，控制售后维护成本。

（二）加强各部门的沟通与协调，形成成本管理体系

房地产企业内部要建立起互动的成本管理组织体系，加强企业内部各部门之间的沟通与协调。成本管理部门在保证工作质量的基础上要加强与设计管理部门、营销策划部门和采购管理等部门的沟通交流，在项目开发的过程中进行阶段性的涉入，更好的实现成本信息的共享与回馈，以便消除各自为政的现象，及时发现管理中的问题，提高成本控制的效率。此外，加强企业信息化建设，利用当前信息技术优势，实现成本信息在企业内的共享，实现管理者对成本的实时动态的监控。

（三）完善组织与制度建设，强化成本管理的监督与激励机制

企业首先完善企业的组织体系，明确成本控制的部门及其职责，不是简单的交由财务部门，从组织上保证职责的明确，防止重叠浪费资源。其次，设置成本控制主管部门的监管机构，最好独立设置专门的监管部门，也可以嵌入公司监管部门，更好的督促成本控制部门的工作。再次，建立健全激励竞争机制和激励机制，层层落实目标责任，赏罚分明，形成良好的成本管理文化，充分发挥成本管理部门的积极性和创造性，促进企业经济效益的提高。

（四）建立完善的成本分析与考核标准，形成持续改进的成本管理模式

房地产企业开发项目是一个动态的过程，成本控制因而也应是动态调整的过程。成本控制目标的设置既要合理，也需具有先进性，在控制目标的基础上，随着开发项目的不断进行，企业要及时分析成本的变化，注意引进先进的成本分析与控制技术和方法，根据企业的实际，设立有效的考核成本控制效果的指标体系，随时纠正偏差，持续进行改进，保证开发项目投资控制目标的实现，力求实现人力、财力、物力的最佳效益，并能形成企业持续的成本竞争优势。

参考文献：

[1]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究，工程建设与设计，2010年第7期

[2]杨光.全寿命周期的房地产开发项目成本控制方法探析，经济研究，2010年第8期

房地产开发项目范文第6篇

房地产开发项目是一个周期性较长的项目，因此在此期间无论是居民消费、市场需求还是国家宏观调控政策都会有很大变动，一旦决策分析和成本控制失误均会给开发企业带来重要影响，采取有效的措施来做出正确决策、有效控制成本是目前房地产开发企业确保收益、减少损失来说十分必要。

一、房地产开发项目决策分析失误对成本造成的影响

(一)经济形势影响着开发成本

之所以说房地产开发企业受到经济形势改变的影响，是因为经济形势的不稳定导致房产开发产生巨额亏损。例如：消费者需求、市场需求和人民币汇率等都对开发成本产生影响。由于房地产开发商从开始研究该项目的可行性，到最后楼盘上市期间隔的时间较长，在该时间段内，市场需求这种不定性因素，极有可能有很大的更懂变。消费者购买力、银行汇率等各类要素的变动必然会造成投资收益预期与目前状况相差甚远。比如二线城市开发房地产，购买的地皮位置较好，并且估算上市必然会卖到6000元/平米，然而受到上述因素的影响，房价是以4000元/平米出售，这必然会影响房地产商的收益。

(二)国家的相关法律政策影响着开发成本

财政和金融两大政策是决定房地产开发成本的直接要素。一个国家的国内国际政治局势变化以及相关政策法律更动被称之为法律政策风险，法律政策风险一旦出现必然会使房地产商承受巨大经济亏损。宽松或者紧张的货币政策会对项目开发产生直接影响，这主要是影响房地产商开发项目的成本。

二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

(一)构建科学的评估指标体系

建筑密度、土地面积、绿地率、交通是否方便、容积率以及公共性的配套设备等要素均是评估指标规划时应当予以考量的要素。在评估设计方案时必须要对经济性、性价比、格局和环保等细枝末节给予充分的评估。在展开经济评估时应当从财务评估和综合性就评估两个方面给予全方位考量，里面包含在任何一个评价指标要素都会对房地产开发直接或者间接的影响房地产开发项目成本。恰当的将建筑楼层的高度提高和增加密度、恰当的控制其容积率、均是降低每平米房地产开发成本的有效措施。同时还会在很大程度上节省建筑用地，这样就在相应的节约了部分开发成本。

(二)优选规划方案

想要提高控制工程造价的有效性，必然要对市场展开充足的调研后，与项目详实的实际状况相结合，才能确保在符合消费者使用功能和生产需求的基础上，有效的整合经济和技术把多种方案设计出来再展开对比，进而在方案中选出最佳方案。在对最佳方案展开选择时，先保证各类开发方案间有可比性，同时应以项目现实状况为根据，采用的评价参考指标必须保持其合理性，不能有所偏颇。

(三)尽最大可能使项目抗风险力提升

作为资金密集型的房地产行业，决定了要投入巨额资金才能满足开发需求。由于调整国家政策和市场变动均严重影响着房地产项目的收益。这就需要房地产商在投资决策环节均要对社会、环境、经济、市场和政策等各种影响着投资项目成效的因素进行充分分析，掌握各种因素对项目产生的影响以及各种要素属性，能够起到帮助开发商衡量项目风险的特点和大小正确性的作用，进而保证投资收益水平的合理性，将卓有成效的控制风险方案设计出来，加大防控重点要素的投资风险力度。

(四)采用多样化方式进行组合投资

开发房地产的企业在选择开发项目时，应注意把资金投入到各种不同类型的项目，对于各种收入层次的居民进行差异化的建设类型，即建设层次不同的写字楼、住宅区和文化娱乐场所等，从而达到降低未来不确定风险的目的。房地产开发项目的类型不同，在开发时也会出现不同风险，进而收益上也会有很大区别。通常，高风险投资就有高收益回报，而低风险投资项目相对于高风险项目而言，其收益相对较低。假如把资金投入到各种不同类型的项目中去，就会使整体企业的风险系数降低，最后获取的收益也较为均衡，如果有一个开发项目决策失误，也会有另外项目补足，这就是用的“把鸡蛋放在不同篮子里”的策略。

三、有效控制房地产开发项目成本的方式

(一)转嫁风险

第一，利用向保险公司投保的方式把风险转嫁给保险公司，这需要企业提前缴纳保费到保险公司，而真正遭受损失时由保险公司承担。值得注意的是，虽然保险公司是一种有效、及时且能够科学实行的弥补损失方法，但是在开始缴纳保险费时数额较大且在使用方位上有较大限制。因此通过投保来转嫁风险不能解决所有的投资风险。第二用合同的方式把风险向另外的经济主体转嫁。例如，在项目在施工时，可以把少数高风险性的工程外包给有丰富经验的施工主体，这样就会降低该部分风险。

(二)透过目标成本控制方案进行投资决策

研究开发房地产项目的可行性是开发商开发项目前必备的功课，假若糊里糊涂的就去投资，不但不能确保该企业的获取相应的利润，还极有可能使自己蒙受损失，更甚至面临破产的风险。这说明在做投资决策时把目标建筑成本控制方案充分利用起来，在很大程度上有可行性和科学性。在设立项目之前必须要不断的评估预算，确定建筑成本控制数高于总的建筑成本资金时，才能确保该项目具备可行性。假若低于总建筑成本资金，那就说明不能达到自身利润的预期，该项目不具备可行性。通过全面系统的测算后，才能够保证房地产开发商开发该项目的收益目标能够实现，降低盲目去投资开发给开发商造成的运营风险和没有必要产生的开发成本。

房地产开发项目范文第7篇

一、房地产开发项目的一般特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:

1、地理位置的固定性

土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。

2、建设投资大

房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。

3、开发周期长

土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。

4、受国家法规政策严格约束和调控

房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。

5、建设环节多

这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。

6、多源资金筹措

由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。

7、资金周转慢

从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。

8、项目投资即为项目成本费用

房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。

9、人员要求高

一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。

10、风险较大

由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。

11、开发项目的差异性

房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。

12、项目决策的多专业协同

正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。

二、商业房地产开发项目主要特征

目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。

1、顾客构成的双重性

商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。

这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。

2、选址分析的渐进性

所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。

商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。

一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。

3、定位规划的多方需求与整体性

对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。

另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。

考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。

4、经营方式的多样性

不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。

经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。

5、资产经营的长效性

商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。

商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。

6、高风险性

总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。

7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益

城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成,必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映,不仅可以满足人们居住生活需求,还能促进人口集聚和资源流动,催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响,具有显着的辐射带动效应,直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。

此外,商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力,商业房地产项目建成运营后,能为当地提供大量的就业机会,促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营,可以形成大量的消费,上缴一定的税金,为经济增长、财政收入等做出贡献。

房地产开发项目范文第8篇

[关键词]房地产企业　开发项目　成本控制

一.房地产开发项目中成本构成

房地产开放项目中的成本费用构成比较广泛，涉及的领域较多，包括环境、技术、管理等。一般而言，包括以下内容：

1.土地费用

在我国土地是一种稀缺性资源，在市场交易中是有价值的。因此，房地产开发企业开发项目所需要的土地必须支付相应的费用。土地费用主要包括城镇土地出让金、土地征用费和拆迁安置补偿费用等。企业取得土地的方式主要有：协议、拍卖、招标这三种出让方式。

2.前期工程安装费用

前期工程安装费用是指房屋在开发前所支付的费用，包括前期规划设计费、建筑安装工程费、市政公共设施费用(基础设施和配套设施费用)。这一部分在企业的开发项目成本构成中属于较高的一部分。

3.管理费用

管理费用主要指房地产企业为使开发项目的经营活动正常运行所发生的费用，包括管理人员的工资、办公费用、保险费用、教育经费等，该费用在房地产开发企业中所占的比例较小。

4.贷款利息

可以说几乎全部的房地产开发企业的项目都具有周期较长、投资额较大的特点。而自有自己的不足使得企业需要向金融机构筹集资金，相应的也要按时向金融机构支付利息。这部分费用的大小与企业所借款的金额、该开发项目的大小有关。

5.税费

房地产开发企业的税费主要包括两个方面：一方面是税收。与该行业有关的税收主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、契税、营业税、城建与教育附加费、印花税等；另一方面是类似于行政性的费用，主要是当地政府部门向房地产开发企业所收取的费用，包括征地管理费、市政配套费、开放管理费、商品房交易费等等。税费在房地产开发成本中所占的费用大约在20％左右。-

二.成本控制实施步骤中的控制要点

房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。

1.立项阶段

，

立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在1％左右，但是对整个成本控制的影响却达到60％70％，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本；对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些；至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策，或者推迟缴纳，获得递延收益。

2.规划设计阶段

房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见。尽可能的完善图纸；材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备；市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境。在整个规划设计阶段，要提倡“节俭”意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。

3.施工建设阶段

该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等。施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等。招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂，清晰明白、信息公正公开等：材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并且可以与供应商建立长期合作关系，这样可以节省成本；图纸设计的审查就是在开工前或者开工时尽量争取阶段图纸设计中存在的缺陷，尽量减少设计变更。

4.市场营销阶段

市场销售阶段就是房地产项目完成后，企业对其进行销售的过程，在这一阶段对其控制的目的就是保证房地产开发项目资金的回收、达到设定的盈利目标。这一阶段的成本控制要点主要在销售广告、销售人员的工资、销售活动等。营销广告及营销活动是这一阶段的重点。房地产开发企业要想将商品房等在市场上进行销售，就需要通过广告和一系列的活动让大众了解知道该开发项目。其需要确定广告的方式、目的等从而锁定潜在的顾客。

三.结束语

房地产开发项目范文第9篇

关键词：房地产开发项目；景观设计；特点；趋势；小品设计

中图分类号：TU972文章标识码：A

一、房地产开发项目景观设计的特点

在进行房地产开发项目景观设计时应根据不同场所的不同建筑功能进行设计，设计过程中还应该综合当地的历史文化、地域特点、自然环境、人文因素等多方面的内容。一般来说，房地产开发项目的景观设计具有下述特点：

1.1、限制性特点

房地产开发项目景观设计时具有限制性特点，这是因为在景观设计过程中，应严格按照相关的标准、规范进行设计，相关的指标必须达到要求，比如说绿化率指标、消防登高面、车位指标、消防车道、地面规划等都需要达到要求，因此景观设计具有限制性特点。

1.2、复杂性特点

房地产开发项目景观设计时具有复杂性特点，景观设计需要综合考虑到设计的条件、范围以及室外管网等等，会存在许多交叉的界面，在进行景观设计时就要有效的处理这些专业之间的关系，才能确保景观设计的可行性，因此景观设计具有复杂性特点。

1.3、针对性特点

房地产开发项目景观设计时具有针对性特点，这是因为景观设计需要根据具体的房地产开发项目进行合理的策划、定位，并且要对开放项目所针对的客户全体以及建筑产品的特点进行综合性的考虑，之后进行具有针对性的设计，确保房地产开发项目的景观设计与客户的要求以及项目的特点保持一致。因此景观设计具有针对性特点。

1.4、独特性特点

房地产开发项目景观设计时具有独特性特点，这是因为在进行景观设计时需要根据不同的建筑空间、场地特点、建筑风格设计出独具特色、别具一格的景观，是之成为房地产开发项目的点睛之笔，因此景观设计具有独特性特点。

二、房地产项目景观的各阶段设计

2.1、总体环境布局优化阶段

景观设计在总体环境布局优化阶段需要对项目周围的环境、地理条件、道路交通、建筑规划的指标等因素进行分析。在前期的规划阶段就应开始从项目的景观规划的角度提出对总体环境布局的优化策略，确保景观设计和房地产开发项目的建筑风格保持一致[1]。

2.2、概念方案设计阶段

房地产开发项目的景观设计应该符合项目整体概念方案的要求。在进行景观设计之前应该对目标客户的需求进行考察并将其融合到景观设计中，是指成为该项目的红叶子。

2.3、方案设计阶段

方案设计阶段应在建筑空间关系以及整体布局的基础上进行景观设计，并确保其使用功能。设计过程中还需要协调好场地空间关系以及功能布置之间的关系[2]。房地产开发项目的景观设计应该遵循少硬景多软景的原则，有效控制软硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地产开发项目景观设计的发展

3.1、房地产开发项目景观设计应向着专业化方向发展

设计过程中采用专业化的设计理念和设计流程进行辅助设计。房地产开发项目景观建筑设计过程中已经逐步兴起了房地产开发项目景观辅助设计并受到了人们的青睐。房地产开发项目景观设计趋于专业化发展，比如说智能系统的使用、室内装饰以及室外环境设计都采用了高科技的智能技术，使得建筑更加人性化、现代化、安全化。

3.2、房地产开发项目景观设计应向着绿色化的方向发展

为了迎合绿色环保的理念，建筑设计也将房地产开发项目景观小区的绿地率不断提高，并且在进行房地产开发项目景观设计时与房地产开发项目建筑设计完美结合，使得小区的绿化水平进一步提高，小区的环境质量大幅度提升[3]。并且房地产开发项目景观设计已经在逐步满足人们对一梯一户的需求。

3.3、房地产开发项目景观设计应向着策划设计的方向发展

房地产开发项目景观建筑设计已经住不成单纯的技术设计向策划设计的方向发展开来，也就是说将房地产开发项目景观设计看做是动态的设计过程，应该根据市场需求、迎合消费者心理等方面进行房地产开发项目景观设计。并且房地产开发项目景观设计逐步走向市场化，使得房地产开发项目景观设计充满活力。

3.4、房地产开发项目景观设计应向着精品化的方向发展

房地产开发项目景观设计应采用更加精细化的设计手段。精品设计将是设计单位的核心竞争力，也将会带来较高的经济效益。精品房地产开发项目景观设计一方面展现了房地产开发项目景观的自身的价值，另一方面也体现了房地产开发项目景观设计自身的价值，精品房地产开发项目景观设计将会改变人们的生活品质，创造更美好的生活环境。

四、房地产开发项目小品建筑设计方法

4.1、小品的规划设计还应该做到实用性、人性化、观赏性的完美结合。因此在进行房地产开发项目小品的建筑设计时应不断提高设计人员的责任意识，并要求合理的协调环境效益、经济效益和社会效益三者之间的关系，最大限度的保护生态自然环境，并与当地的地域文化和历史背景有机结合起来。只有这样，才能保证园林的景观与周围的环境相协调、保持一致，充满自然魅力和亲和力[4]。

4.2、房地产开发项目小品的建筑设计不能局限于表面的美观还应该提升小品的文化内涵。这就要在设计时进行巧妙的立意，并且应赋予小品一定的文化内涵，除此之外，还应将小品的在园林的局部空间上营造主体的美感。再者，房地产开发项目小品建筑设计应与当地的玩呢哈相结合，不仅能够体现地域文化特色还能提升园林的文化内涵和艺术品位。使得房地产开发项目能够代表城市文化，成为城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在进行房地产开发项目小品设计时应该选择合适的材料，优质的材料能够提升小品的品质，还能做好整个园林景观的陪衬，设计过程中还应注意小品的重量，将小品的比重做好合理的配置，并与园林的丛林、花草、雕塑、小路等协调好，发挥最大最好的景观效果。经济的快速发展带来了各种各样的建筑材料，在进行房地产开发项目小品设计时应该尽可能的使用节能环保材料，并根据实际情况选择合适的节能环保材料。但是考虑到天然材料的价格较高可以使用贴近自然的仿造材料。来迎合环境的美观。除此之外，还应尽量使用可回收利用的材料来降低对环境的污染，再者应该选择容易清洗的建筑材料，尽量不使用在清洗过程中容易腐蚀的材料。

4.4、房地产开发项目小品建筑设计时还应该遵循经济性原则，根据现有的技术水平、施工工艺、建筑材料选择最合理、经济性的设计方案，确保小品的设计能够彰显其核心价值，并且能够起到指引人们行为的作用。再次，在进行小品设计时考虑到小品的功能性要求，应该坚持以人为本的设计理念。比如说在进行座椅的设计过程中，除了要保证座椅的设计风格与园林景观风格相一致之外，还应该根据座椅的位置进行合理的调整，比如说在广场中的座椅可以设计为圆柱形的，应确保线条的光滑，座椅的光滑。在人流量较大的路边，座椅应该设计成宽大舒服，在树林下的座椅可以提升其文化内涵，设计成木制的或者是摇篮时的来满足人们美的享受和心灵的体验。

五、结束语

景观设计使得房地产开发项目具有了园林般美好的意境，创造出了一种别有洞天、曲径通幽处，禅房花木深的氛围。优秀的景观设计可以大幅度提升房地产开发项目的品质，成造出优美的居住氛围。

参考文献：

[1]苏坤坪.浅谈绿地的场地设计、雨水利用与景观――结合厦门石塘立交桥绿地的景观设计[J].建筑与文化,2008,07:111-115.

[2]尹欣.用专家的声音唤醒房地产精品时代恒大旗下新开发项目金碧海岸花园的景观设计接受专家评审[J].房地产导刊,2005,Z1:108.

[3]苏坤坪.浅谈高速公路中的景观设计――以同三线宁波段高速公路景观为例[J].规划师,2002,06:37-40.

房地产开发项目范文第10篇

关键词：房地产；项目成本；控制

0引言

伴随着我国城市建设的不断发展，房地产开发项目进入了蓬勃发展的阶段。在我国，由于国家对土地市场以及房地产市场进行了一系列的宏观调控，房地产开发企业必须按照市场经济要求，通过投标竞拍的方式取得土地的使用权。一系列的措施使得房地市场的竞争更加激烈，因此加强房地产项目的开发成本控制，对于提高企业的经济效益，增强企业的市场竞争力，合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫以及避免国民经济的损失具有重要的意义。

1房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目的成本控制是指通过一定的组织以及管理措施，确保房地产开发项目的成本控制目标得以实现。房地产开发项目成本主要是指房地产开发企业为了开发房地产所支出的全部费用的总和，主要包括项目准备阶段的土地使用权出让金，征地以及拆迁补偿，前期费用，建筑安装工程费用，基础设施费用，公共配套设施费用以及房地产开发进行组织和管理而产生的管理费用与财务费用以及房地产的销售费用。房地产开发项目的成本控制，就是在房地产项目的开发实施过程中，对于各种费用进行管理，从而确保预先计划的成本目标得以实现，提高房地产企业的利润收益。

2房地产开发项目成本控制影响因素

（1）土地成本。房地产开发项目的土地成本主要是指土地使用权出让金与拆迁及各项征地补偿费用。随着城市土地资源的不断减少，以及国家土地红线的有力控制，土地成本价格不断上涨，已经成为影响房地产开发项目的主要因素。根据相关资料统计，土地成本已经达到了房地产企业项目成本的30%以上，因此，房地产企业必须根据土地成本对开发项目成本进行评估分析，并确定开发单位面积房产的土地成本，以此作为房地产项目实施的可行性分析参考依据。

（2）建筑安装工程成本。建筑安装费用主要是指建筑安装工程建设的总，包括建筑工程建设费用，设备与安装成本，室内外的装修工程成本。在房地产开发项目中，建筑安装工程成本占总成本的比例较大，随着我国国内建筑原材料价格的不断上涨，建筑安装成本也随之增加，因此，建筑安装工程费用也是房地产开发项目的重要影响因素。

（3）基础设施及公共配套设施成本。基础设施以及公共配套设施成本是指房地产开发项目的辅助设施成本，主要包括水电暖气的安装成本，道路绿化以及排水环卫等成本支出。

（4）财务以及管理费用。房地产开发项目的财务费用主要是指为开发项目筹集资金进行贷款所支付的利息以及各项手续费用，管理费用主要是指房地产企业开发项目管理以及经营活动的各项费用支出。由于房地产开发项目投资的周期长，投资金额巨大，因此财务以及管理费用也是房地产开发项目成本一项重要组成，在制定成本控制目标时必须加以考虑。

（5）房地产开发项目期间的各项税费。我国房地产开发项目的主要税费有耕地占用税，城市土地使用税，土地增值税，城市维护建设税，企业所得税，印花税以及营业税等，税费种类较多，因此，在开发项目的投资环节应该充分考虑各项税费，并制定相应的税务筹划，并将其作为成本控制组成的一部分。

3房地产开发项目成本控制完善措施

（1）加强设计阶段的成本控制管理。对于房地产开发项目而言，设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，例如房地产建筑设计标准，建设工程量以及招投标的限额等工程设计直接关系到工程成本的高低，因此必须加强房地产开发项目设计阶段的成本控制管理。在房地产项目设计阶段，对于方案的设计以及工程设计实施招投标方式，设计原则应该遵循在保证工程设计安全合理实用的前提下，尽可能选择施工成本较低，便于实施项目成本控制的方案。其次，应该做好设计施工图的审核工作，并采取一定的限额措施，在施工图设计中，根据国家或者地方的相关标准规范，对于建筑的外型，结构等技术图纸文件进行标准化设计，已尽可能的节省施工成本，提高施工作业效率。

（2）房地产开发项目施工阶段的成本控制。首先，加强房地产项目的施工现场管理。优化施工组织设计，结合施工现场的实际作业条件，统筹安排各项资源，做到施工组织设计的技术可行经济合理。对于重要的分部或者分项工程进行技术经济可行性分析，尽可能的节省施工成本，提高工程投资的利用效率。其次，加强工程项目建设施工材料的管理。施工原材料作为房地产项目成本的重要生产性支出，在房地产项目施工成本中占有较大比例，因此，加强材料的成本管理，对于房地产项目的总体施工成本控制具有重要的作用。材料的采购以及加工运输，结合房地产工程建设规模以及施工实际情况，确定材料采购总量以及供应单位，必要情况下建立材料采购的招投标制度。第三，加强施工阶段的工程量签证的监督与管理。对于房地产项目的工程变更，必须建立完善的签证管理制度，明确工程预算管理部门的职权责任分工，对于工程索赔，加强对工程索赔的预见性以及索赔的审查管理，做到工程量签证的处理及时管理完善。

（3）房地产开发项目竣工结算阶段的成本控制管理。由于房地产开发项目竣工阶段的成本已经发生，因此，竣工阶段的成本控制应该重点加强项目的审核阶段，对于按照设计施工图纸以及招投标文件与合同规定完成的，必须开具竣工验收单。对于材料的价格波动以及竣工调价的审定，应该加强工程签证以及预算的清理工作，严格按照合同规定，确定各项规费的的审查以及尾款会签管理，确保结算质量。

（4）完善房地产项目的销售阶段的成本控制。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要是针对各项销售费用的控制管理。随着市场竞争的激烈化，房地产广告宣传力度逐步加大，费用支出也呈现不断增长的趋势，对于房地产开发项目的整体成本也具有重要的影响作用。销售阶段的成本控制主要集中在选择优秀的销售机构，制定合理完善的营销策划方案以及媒体的选择等方面。房地产销售机构的选择必须熟悉项目所在地的市场，可以在短时间内完成房地产项目的销售计划以降低销售成本。房地产营销方案的制定必须符合市场需求，可以通过建立体验营销模式，充分利用项目推广宣传费用。对于宣传媒体的选择，可以选择网络或者其他新型多媒体方式，以尽可能的节约宣传广告费用，对于实现房地产销售项目成本控制也具有重要的意义。

结语