房地产开发项目范文

房地产开发项目范文第1篇

关键词 房地产开发 项目 精细化管理

一、引言

随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。

二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性

精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：

从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。

在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。

三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析

第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。

第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。

第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划设计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。

四、房地产开发项目精细化管理组织实施

第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。

第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。

第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。

第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。

五、结语

在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。

（作者单位为潍坊晨琳经贸股份有限公司）

参考文献

[1] 薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

[2] 朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013（4）：329.

房地产开发项目范文第2篇

1房地产开发项目管理的作用和意义

1.1房地产开发项目管理能减小项目风险

房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理

房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理

房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

2房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分

房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2房地产开发项目成本管理不及时

房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3工程建设完成后质量难保证

房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3房地产开发项目管理的具体措施

3.1房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

3.3加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产开发项目范文第3篇

Abstract: the real estate project should optimize development and management mode and meet the increasing people's living environment and tastes need, improve the development of real estate project management is to achieve real estate reduce cost, and realize the maximum profit of the first step, the real estate project of quality and management has important significance.

Key word: real estate; Development; Project management

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建设实施提供良好的设计前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。 1 房地产开发项目管理的作用和意义 1.1 房地产开发项目管理能减小项目风险 房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。 1.2 房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理 房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。 1.3 房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理 项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。 2 房地产开发项目管理过程中存在的问题

2.1 房地产开发项目的前期策划准备不充分 房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

2.2房地产开发项目成本管理不及时 目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

2.3工程建设完成后质量难保证

由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

3 房地产开发项目管理的具体措施

3.1 房地产开发项目的成本控制 房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。

3.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制 在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

房地产开发项目范文第4篇

关键词：房地产；开发项目；工程管理；问题；措施

中图分类号： F293 文献标识码： A

引言

房地产开发项目投入资金多，工程危险性高，施工要素繁杂，因此，做好施工管理的工作是保证房地产项目开发质量的前提，所以，针对当下房地产开发项目管理存在的问题提出管理对策极为必要。

一、房地产开发项目工程管理的意义

房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理与项目安全管理。

房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效促进房地产施工企业严格按照设计标准进行施工，保证施工质量，实现房地产公司获得最大经济效益的目的。

在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最大的经济效益。

二、房地产开发项目工程管理存在的主要问题

1、房地产开发项目工程施工前期管理欠缺准备

我国目前多数房地产项目开发企业管理者，与管理工作的重视程度相比他们更加注重所开发项目的商业价值，而实际的建筑施工单位，他们往往只负责按照既定计划实施施工工作，不关注工程前期的准备工作。开发商往往只重视工期的提前，忽视项目规划准备等较为细节的工作，由于施工前期缺乏完备的管理规划，施工后经常容易引发各种问题，面对很多紧急状况也相应的缺乏应急机制。甚至导致最后的建筑物整体结构问题严重进而影响正常使用，不仅给房地产项目的开发企业造成极大的损失也给人们的生命健康安全带来了巨大的隐患，都不利于房地产项目工程的正常施工。

2、不够重视施工许可规定

由于房地产项目开发需要有巨大的资金投入，所以，房地产开发企业都希望项目能够尽快的开工，尽快的顺利完工，收货投资的资金，获得经济利益。所以，很多房地产开发企业过于心急，没有足够重视施工资质的审批和审核工作，在没有获得相关部门许可的情况下就开始开发。同时，也有少部分的房地产开发企业通过先获得开挖和填坑手续的办法来提前动工开发，这种做法一旦被相关部门察觉，项目立即就会被停止，施工单位和房地产开发企业要同时受到惩罚。以上这两种错误的行为都反映了有部分房地产开发企业不够重视对施工许可文件的审批和审核工作。

3、监理制度不规范，完工验收不严谨

由于设计单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量设计问题，很多施工单位随意变更设计图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度保证和规范监督。许多开发单位对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程竣工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不足情况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。

三、改善房地产开发工程项目管理的措施

1、房地产开发在施工之前做好充分的准备工作

房地产开发在施工之前应当做好充分的准备工作，切实履行好一系列的手续，只有在得到国家相关单位的批准之后才能真正开展工程建设工作。在开始房地产开发项目工程以后做好相应的工程的规划管理工作是十分必要的，不仅需要有秩序的循序渐进予以完成，而且要求房地产开发商充分了解市场行情，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点，进行充分的市场调查，合理规划所要开发的产品。并且尽可能及时与国家相关规划部门进行沟通与协调，依据具体的政策进行房地产项目的开发，再进行相关工程的施工工作，为了保障建筑物的施工安全一定要做好充分的防护措施，把保证施工人员的生命安全作为第一任务。

2、加强施工现场质量管理

为了确保房地产开发项目现场质量管理效益的提高，房地产开发企业及工程施工单位应当在理解现场质量管理目标及管理重点内容的基础上从以下几个方面入手：项目主管做好现场质量的监控工作，及时搜集反映质量情况的数据，同时协同工程参与各方，对工程数据进行实时的分析，及时发现数据中的异常状况，并有针对性的研究质量问题的纠正措施。会同监理单位落实纠正措施，并及时收集质量处理情况的反馈结果。在质量关键部位及易于发生质量通病的工序上要求承包商编制具体的专项施工方案，对工序技术标准及施工质量要求做出明确的规定，然后由监理单位监督执行。参与并监督监理单位加强对材料，成品，半成品的进场检验工作，并按照施工材料标准的要求，进行严格的材料取样检测。监理完善且严格的质量付款机制，将监理费用及各个承包商工程款的发放和工程施工质量进行直接挂钩。

3、加强成本管理和风险控制

价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善加强项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。

4、控制工期

控制工期在房地产开发项目中的地位不可忽视，不仅关系到施工企业与开发商的利益，也关系到广大用户的利益，这是一个利益连环。因此，要掌握实际情况监督施工单位，再制订切实可行的进度计划与组织设计。每一个环节控制上，要结合监理人员对施工单位的细节检查。若是有偏差，要及时分析出现偏差的原因，并配合施工单位进行及时的补救，保障施工项目按时完成。

5、不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

6、房地产开发项目完工后的实行严格的验收管理工作

为了在激烈的市场竞争中保证自己的竞争实力，使企业处于不败之地，必须加强完工后的质量监理工作，及时检查施工工程的各个环节的质量以能够保障有效的控制施工工程的质量标准。注重培养施工中工程管理质量控制意识，发现施工企业在施工过程中出现的技术难题并及时进行解决，保障技术方面的质量。因此建筑工程的真正竣工，并非指建筑物的简单的完成建造工作，工程竣工一定要保证工程的各项工作完全符合相关质量标准，一定要严格按照国家法定质量检测标准，开展工程的验收工作，保证对工程各个阶段的严格审核，相关管理人员要对全局负责，只有给部分验收合格才能最后进行竣工结算。

结束语

总之，企业必须重视开发项目的工程管理，这是工程的生命线，更是房地产开发企业需要重视的基本管理问题。项目工程的开发商是项目开发过程中的组织领导人，也是作为投资者以及收益者的双重身份，要下足功夫，做好项目的各个过程的管理，最终实现项目的成功建设，只有这样，才能为广大用户提供最好的住房环境，促进社会稳定。

参考文献

[1]穆桂苹.房地产工程现场施工管理之我见[J].城市建设理论研究（电子版），2013（10）

[2]夏权利.房地产开放项目的工程管理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.

[3]顾鹏.浅谈房地产开发项目工程管理难点[J].现代经济信息.2013(05)

房地产开发项目范文第5篇

关键词：开发项目成本 问题 策略

一、房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目的成本包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、营销费用、财务费用、税费等诸多方面。房地产项目开发的成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制，它不是简单的某个阶段的费用节约，而应从项目开发的全过程综合的进行考虑，优化企业的资源配置，降低项目的开发成本，最大限度的提高企业的价值。

二、房地产开发项目成本控制中存在的问题

我国房地产行业在房地产开发项目成本控制实际工作中由于种种因素的影响，仍存在不少问题，从总体上来看，有以下几个方面：

（一）房地产开发项目的成本控制缺乏全过程的关注

房地产企业普遍对项目施工建设期间的成本控制非常重视，一般都设有专门的工程部门或聘请专业的工程监理对项目施工进行直接的监控。决策、设计、招投标等阶段由于发生的成本费用不多，房地产企业往往没有给予重视，决策阶段的可行性研究及投资估算不精确，投资决策流程随意性强，影响后期的成本控制；设计阶段缺少造价约束，设计方案深度不够，常有随施工改动的现象；招投标工作实施不严谨，公开招投标没能起到节约成本作用；忽略了经营使用期间的成本管理，造成不必要的不可预见成本的增加。

（二）成本控制各个环节相互脱节，尚未形成完善的体系

房地产开发项目的管理是一个价值链的管理，房地产开发项目的成本控制是全过程的成本控制。很多企业开展项目管理往往都是各部门各管一段，各自为政的现象严重，企业将成本的核算与分析工作集中于财务部门，没有强调其他部门的成本管理职责，各个部门之间、各级别之间关于成本控制缺少有效的沟通，导致成本控制各环节相互脱节，增加了项目的隐性成本。

（三）成本管理的组织和制度设置不够科学，缺乏监督和激励机制

良好的组织保障和制度保障是实施成本控制管理的基础和前提。许多房地产开发企业在成本控制过程中组织上没有设置专门的部门，通常将成本控制职能嵌入到财务部门，导致其他部门认为成本控制只是财务部门的职责，而且财务部门的决算报告一般是滞后的成本说明，不能对成本发生进行及时的反映；在制度上缺乏有效地成本监督制度及必要的激励制度，公司员工缺少主动的参与和完善成本管理的动力。

（四）开发项目缺乏持续改进的成本控制机制

房地产企业的成本控制工作集中于项目期间，轻视了事后的成本考核和分析，缺少完善的成本控制指标体系，项目开发完毕不能及时的进行成本管理工作的自我总结和反馈，从而导致成本管理无法实现持续改进，本期成功的成本管理活动不能在下期成功的进行复制。

三、房地产开发项目成本控制策略

（一）更新观念，重视成本控制的全过程管理

房地产企业要充分关注成本控制的全过程：决策期要进行精确的项目可行性研究和投资估算，做好项目开发定位，设置严谨的投资决策流程，充分考虑项目可能的风险因素，提高项目决策的前瞻性；设计阶段重视方案的优化，可以实行招标和监理制度，并且设置设计费用限额，严格设计方案评审工作，避免工程变更成本；严格实施招投标制度，加强合同责任管理，真正实现成本节约；建设期严格按照设计及计划进行，优化施工顺序，并建立有效地市场信息机制，加强材料采购的标准成本控制，同时保证工程质量，并且强化合同管理，建立施工风险规避及补偿机制；销售阶段要建立一支高效的营销团队，使用灵活的营销手段，可以利用网络开展营销；经营管理阶段要加强对空闲房产的管理，做好与消费者的关系管理，控制售后维护成本。

（二）加强各部门的沟通与协调，形成成本管理体系

房地产企业内部要建立起互动的成本管理组织体系，加强企业内部各部门之间的沟通与协调。成本管理部门在保证工作质量的基础上要加强与设计管理部门、营销策划部门和采购管理等部门的沟通交流，在项目开发的过程中进行阶段性的涉入，更好的实现成本信息的共享与回馈，以便消除各自为政的现象，及时发现管理中的问题，提高成本控制的效率。此外，加强企业信息化建设，利用当前信息技术优势，实现成本信息在企业内的共享，实现管理者对成本的实时动态的监控。

（三）完善组织与制度建设，强化成本管理的监督与激励机制

企业首先完善企业的组织体系，明确成本控制的部门及其职责，不是简单的交由财务部门，从组织上保证职责的明确，防止重叠浪费资源。其次，设置成本控制主管部门的监管机构，最好独立设置专门的监管部门，也可以嵌入公司监管部门，更好的督促成本控制部门的工作。再次，建立健全激励竞争机制和激励机制，层层落实目标责任，赏罚分明，形成良好的成本管理文化，充分发挥成本管理部门的积极性和创造性，促进企业经济效益的提高。

（四）建立完善的成本分析与考核标准，形成持续改进的成本管理模式

房地产企业开发项目是一个动态的过程，成本控制因而也应是动态调整的过程。成本控制目标的设置既要合理，也需具有先进性，在控制目标的基础上，随着开发项目的不断进行，企业要及时分析成本的变化，注意引进先进的成本分析与控制技术和方法，根据企业的实际，设立有效的考核成本控制效果的指标体系，随时纠正偏差，持续进行改进，保证开发项目投资控制目标的实现，力求实现人力、财力、物力的最佳效益，并能形成企业持续的成本竞争优势。

参考文献：

[1]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究，工程建设与设计，2010年第7期

[2]杨光.全寿命周期的房地产开发项目成本控制方法探析，经济研究，2010年第8期

房地产开发项目范文第6篇

关键词：房地产企业 财务管理 问题 措施

财务管理是企业管理中的一项重要内容，对于改善企业经营，提高企业经济效益具有十分显著的作用。房地产开发行业资金投入量大，回收周期长，财务管理难度和风险也较大。在国家出台一系列针对房地产开发企业的宏观调控政策后，房地产企业融资难度加大，同时面临的竞争也日益激烈，为了企业能够自如应对财务风险，房地产开发项目财务管理的重要性日益明显。

一、房地产开发项目财务管理的重要性

（一）引导正确的投资决策

房地产开发项目多为重大投资项目，投资风险较高，在选择投资项目时，客观的财务分析和预测是项目可行性研究的核心内容，对投资决策起着非常重要的作用。

（二）保持安全的资本结构

房地产开发属于资金密集型行业，资金投入量大，科学合理的融资渠道和资本结构是保证企业长久发展的基础。

（三）保证资金的科学管理

房地产项目开发周期长，资金成本高，在项目全生命周期中巧妙安排营运资金的使用，可以提高资金使用效率，降低资金使用成本。

二、房地产开发项目财务管理工作中存在的问题

（一）投资前财务风险揭示不足

房地产企业项目开发活动涉及很多层面的因素，例如国家的宏观政策等；同时经过较长时期的开发活动才能完成开发产品，在这个相对较长的开发周期中，各个因素的影响都会使项目经济目标发生变化。在取得土地使用权之前，对于项目的财务指标风险揭示不全面有可能会使企业做出错误的投资决策。

（二）筹资方式单一

目前，国内大多数房地产开发企业的融资渠道较为单一，即资金来源主要靠银行贷款。随着国家对房地产开发行业宏观调控政策的陆续出台，银行对房地产业的贷款额度逐渐紧缩，同时银行对房地产企业放款的监控力度却越来越严格，银行信贷资金在房地产开发行业的投入门槛变得越来越高。单一的信贷方式以及信贷资金的门槛变高，直接对企业资金链的健康运行产生影响，严重的可能导致资金链断裂。

（三）疏于现金流管理

房地产开发作为资金密集型行业，现金流管理理应作为财务管理的重中之重，而目前很多的房地产企业对现金流管理的观念淡薄，主要表现在经营活动产生的净现金流量长期连续出现较大的负数，过度投入；自有资金与信贷资金比例不合理，负债率过高。如果现金流指标不能达到银行信贷要求，银行贷款的难度会更大，更加加剧资金链断裂的可能。

（四）财务预算管理流于形式

全面预算管理越来越被企业所采纳，但在实际执行过程中有许多不尽如人意的地方。尽管企业实施预算管理，在项目启动之初及年度开始前都会编制完整详细的财务预算，但在预算执行过程中控制力度薄弱，预算执行缺乏刚性，预算指标与实际完成情况偏差较大。这样的预算缺乏指导性和监督性，不利于对执行者的考核。

（五）税务筹划观念淡薄

与其他行业相比，房地产开发行业税负较重，因此投资立项前进行税收筹划就显得非常重要。中国的房地产开发企业经历了一个较长时期的高速、高利润率发展时期，在高速发展和高利润的条件下，很多企业忽视了税务筹划工作。随着房地产宏观调控政策逐步发挥作用，房地产行业利润空间已逐渐减小，在这样的情况下，如果仍然对税负进行粗放管理，企业就不能通过合法合理减少税负来增加利润。

三、房地产开发项目财务管理工作的优化措施

（一）建立风险评估系统，充分揭示项目风险

房地产行业是受国家宏观政策影响更明显的行业，在进行可行性研究过程中，财务分析人员应提高对政策风险的敏感度，将政策风险的影响充分列示在财务数据估算中；除了政策风险，其他所有企业外部风险和内部风险都应纳入财务数据预算范畴内考虑，一旦来自外部或内部的风险没有考虑充分，项目实际执行金额与预算指标金额发生较大偏差时，会使企业实际投资成果达不到预期，甚至会出现投资失败的可能。企业可以根据自身特点，量身定制投资风险评估系统，定制的分析系统采用模板方式固定风险因素以及各个风险因素的影响系数，减少因财务分析人员对风险的个人偏好不同而导致不同人员的财务分析数据偏差太大，而使得分析结果失去可采纳性。

（二）拓展融资渠道，提高资金链抗风险能力

首先，积极发掘内部融资的潜力，房地产企业内部资金的来源主要是销售回款、施工单位垫款等。企业在销售回款方面应建立完善的资金回笼计划，严格按照计划催收销售款，销售款的快速回笼可以提高资金周转率，降低资金成本。

其次，开发贷款是房地产开发企业外部融资的首选。虽然国家出台针对房地产企业的宏观调控政策使得银行开发贷款的门槛变高，但对于符合开发贷款条件的开发企业和开发项目来说，银行贷款仍为融资的最优方式，因为银行贷款较其他融资方式成本相对较低，手续较为简单，履约信用更高，并且还有抵税作用。为了能够顺利及时地取得开发贷款，开发企业应在项目拿地之初就开始与拟合作银行接触，在项目开发活动推进的过程中与拟合作银行商谈贷款的方式和条件，在项目满足开发贷款放款条件的同时争取准备好所有贷款所需的资料，尽量使得工程款支出与银行放款能够同步，这样可以使企业自有资金占用量减少，降低资金短缺风险。

再次，积极拓宽其他的外部融资渠道。面对银行近乎苛刻的贷款条件，企业一旦不能取得银行贷款，应有其他资金及时流进来补充。同时，企业在进行不同融资方式的工作过程中，会积累更丰富的合作伙伴，融资范围的拓展能够使企业大大提升自身的融资能力，资金链的抗风险能力会随之增强。并且，随着国内金融市场的逐步丰富和完善，房地产企业通过多种途径筹集资金已经成为可能；在满足条件的情况下发行公司债券；发行公司债较权益性融资成本低、具有抵税作用，而且不会影响到股东的控制权；通过信托公司或投资银行发行集合型理财产品募集社会资金。目前，中国民间资金丰厚而投资渠道有限，房地产相关的理财产品收益率较高，在房地产发展态势良好的情况下风险也可控，是民间资金欢迎的投资方式，可以募集的资金数额较大，且募集速度快、募集难度较小；自持资产规模较大的房地产公司，可以利用自持资产设立基金，亦或将自持资产打包上市筹集资金，一旦成功，可以募集到的资金数目非常可观。

（三）实施全面预算管理

房地产开发企业各个项目往往独立成立项目部或项目公司进行操作，界限分明，这样的运作模式使得按照开发项目的生命周期实施全面预算管理成为可能。企业应建立全面预算管理制度，在工程实施预算的基础上编制财务预算，预算项目细化至收入、成本、费用的各细项，期间细化至年度、季度、月度。全面预算经过相关管理层审批后严格执行。全面预算的实施使项目开发活动在一个可以预计的范围内进行，目标明确更好开展工作。在项目考核过程中，预算管理同时还起着考核依据的作用。

（四）利用税法优惠政策进行税务筹划

大多数房地产开发企业对工程开发成本的控制非常重视，往往忽视了占成本比重较大的税金的支出。房地产开发企业税金支出比例较大的有土地增值税、营业税、所得税，企业研究税法的相关规定，通过税收筹划，可以合法减少税负，增加收益。例如，土地增值税条例规定利息支出凡能够按照房地产项目计算分摊的利息支出或能够提供金融机构证明的利息支出可以据实扣除，否则可以按照土地使用权成本加开发成本的10%计算扣除，企业可以根据项目土地成本和开发成本以及融资的实际情况，在符合税法规定的前提下合理考虑采取哪种扣除方式更能节省税负。实施管理型本部的集团公司，本部发生大额管理费用和融资费用，如果本部没有开发项目，亏损形成的所得税资产无法转回，在这种情况下，需要在本部和各子公司之间合理配置开发项目，以合理节约所得税支出。

（五）开展项目后评估工作，建立经验教训案例库

开发项目经济效益是后评估工作中一项重要的内容，而经济效益也反映出企业对于开发项目的财务管理的成果，开展后评估工作，可以全面总结项目开发过程中各项活动执行的效果，企业可以根据评估结果，建立一套按照项目类型分类的案例库，以备后来的类似项目借鉴，已有的经验和教训可以帮助新项目节约时间和经济成本，避免重走弯路。

一个企业在风云变幻的商场上生存会面临各方面的风险，但最凶险的莫过于资金链断裂的风险。资金链的正常运转就像身体中的血液循环，资金链断裂就像血液循环中断，即便企业是再高大的巨人，血液循环中断也难以生存，而财务管理是确保资金链健康的重要手段。因此，在实际工作中，企业应高度重视财务管理工作，通过完善的财务管理控制体系使企业能够更好地适应千变万化的外部环境。

参考文献：

[1]刘成高.中国房地产业可持续发展研究[M].成都：西南财经大学出版社，2008

[2]王淑敏.财务管理体系设计全案[M].北京：人民邮电出版社，2012

房地产开发项目范文第7篇

[关键词]房地产企业　开发项目　成本控制

一.房地产开发项目中成本构成

房地产开放项目中的成本费用构成比较广泛，涉及的领域较多，包括环境、技术、管理等。一般而言，包括以下内容：

1.土地费用

在我国土地是一种稀缺性资源，在市场交易中是有价值的。因此，房地产开发企业开发项目所需要的土地必须支付相应的费用。土地费用主要包括城镇土地出让金、土地征用费和拆迁安置补偿费用等。企业取得土地的方式主要有：协议、拍卖、招标这三种出让方式。

2.前期工程安装费用

前期工程安装费用是指房屋在开发前所支付的费用，包括前期规划设计费、建筑安装工程费、市政公共设施费用(基础设施和配套设施费用)。这一部分在企业的开发项目成本构成中属于较高的一部分。

3.管理费用

管理费用主要指房地产企业为使开发项目的经营活动正常运行所发生的费用，包括管理人员的工资、办公费用、保险费用、教育经费等，该费用在房地产开发企业中所占的比例较小。

4.贷款利息

可以说几乎全部的房地产开发企业的项目都具有周期较长、投资额较大的特点。而自有自己的不足使得企业需要向金融机构筹集资金，相应的也要按时向金融机构支付利息。这部分费用的大小与企业所借款的金额、该开发项目的大小有关。

5.税费

房地产开发企业的税费主要包括两个方面：一方面是税收。与该行业有关的税收主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、企业所得税、契税、营业税、城建与教育附加费、印花税等；另一方面是类似于行政性的费用，主要是当地政府部门向房地产开发企业所收取的费用，包括征地管理费、市政配套费、开放管理费、商品房交易费等等。税费在房地产开发成本中所占的费用大约在20％左右。-

二.成本控制实施步骤中的控制要点

房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。

1.立项阶段

，

立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在1％左右，但是对整个成本控制的影响却达到60％70％，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本；对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些；至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策，或者推迟缴纳，获得递延收益。

2.规划设计阶段

房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见。尽可能的完善图纸；材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备；市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境。在整个规划设计阶段，要提倡“节俭”意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。

3.施工建设阶段

该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等。施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等。招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂，清晰明白、信息公正公开等：材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并且可以与供应商建立长期合作关系，这样可以节省成本；图纸设计的审查就是在开工前或者开工时尽量争取阶段图纸设计中存在的缺陷，尽量减少设计变更。

4.市场营销阶段

市场销售阶段就是房地产项目完成后，企业对其进行销售的过程，在这一阶段对其控制的目的就是保证房地产开发项目资金的回收、达到设定的盈利目标。这一阶段的成本控制要点主要在销售广告、销售人员的工资、销售活动等。营销广告及营销活动是这一阶段的重点。房地产开发企业要想将商品房等在市场上进行销售，就需要通过广告和一系列的活动让大众了解知道该开发项目。其需要确定广告的方式、目的等从而锁定潜在的顾客。

三.结束语

房地产开发项目范文第8篇

关键词：房地产开发 项目 精细化管理

一、引言

随着房地产行业市场竞争的越发激烈以及国家一系列宏观调控政策机制的不断出台，房地产开发企业经营管理面临的压力越来越大，在新的复杂市场环境下，房地产企业要赢得生存发展，就必须进一步加强内部管理，特别是在房地产开发项目的管理方面，应该更加注重有效的质量管理和成本控制，通过精细化的房地产开发项目管理，提高房地产开发企业的整体管理水平，促进房地产开发企业的长远稳定发展。

二、精细化管理概念以及房地产开发项目实施精细化管理的必要性

精细化管理是企业现代化管理理念与管理技术的有机融合，重点是通过对企业项目中细节、流程的优化控制，来进一步提高整体运转效率，进而达到降低成本、提高质量和效益的目的。现代化的精细化管理应用实施，需要综合运用各种信息化、系统化、标准化和程序化的手段，对企业项目运作中的各项经营活动进行精密的组织设计和协调管理。对于房地产企业而言，在开发项目中实施精细化管理的必要性主要体现在两个方面：

从房地产企业的内部管理方面分析，房地产开发项目具有明显的项目建设开发周期较长、投资成本过高、成本控制管理难度过大的问题，整个项目从建设初期到最后投入使用，都面临着较大的不确定性风险。应对这些风险问题，真正确保房地产开发项目效益的实现，必须采取精细化的管理模式，及时解决房地产项目开发中存在的各种问题，提高房地产开发项目风险防范控制能力。

在房地产企业经营发展面临的外部环境方面，随着国内房地产行业市场的不断发展变化，国家对于房地产产业也相继出台了一系列的调控管理政策。适应这些政策要求，真正确保房地产开发项目经济效益目标的实现，要求房地产开发企业必须加强项目开发建设阶段的控制管理，通过精细化的管理手段，来保证房地产企业开发项目全过程适应市场环境变化，进而增强房地产开发企业的市场生存能力。

三、当前房地产开发项目管理中存在的问题分析

第一，项目全面成本控制管理不足。有的房地产开发项目在建设管理过程中，对于成本控制管理没有全面的认识，认为只要加强采购、实施阶段的成本管理即可，对于全面系统的成本控制管理重视不够，造成了成本控制管理还没有完全覆盖到项目建设管理工作的各个环节，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用传统落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在较多的缺失，导致了成本控制管理目标难以实现。

第二，管理制度化以及规范化水平不高。确保整个房地产开发项目顺利推进，必须有相对较为健全完善的制度体系作为保障，但是现阶段很多房地产开发项目为了加快项目建设进度，忽略了制度具体落实控制，造成项目建设开展过程中经常出现各种问题，甚至影响了房地产开发项目的正常运转。

第三，房地产开发项目管理协调不够。由于对项目缺少精细化的筹划O计，造成了房地产开发项目建设实施过程中出现了协调管理方面的问题。特别是对房地产开发项目的成本、质量和进度方面的协调管理不足，目标管理在实际的执行过程中出现了偏差，影响了整体效益目标最大化的实现。

四、房地产开发项目精细化管理组织实施

第一，加强对房地产开发项目精细化管理的组织保障。在房地产开发项目管理中实施精细化管理，首先，应该建立精细化的组织管理保障体系，特别是对房地产开发项目的运营管理模式进行改进，构建全新的项目精细化运营管理架构，明确房地产开发项目设计、造价管理、工程施工、计划管理等各个部门在房地产开发项目精细化管理中的责任，并注重加强各个部门之间的沟通协调和相互配合，确保房地产开发项目精细化管理的顺利推进实施。其次，应该完善房地产开发项目精细化管理的机制保障，特别是建立房地产开发项目考核机制，对各个责任部门在房地产开发项目管理中的责任履行情况进行考核，加强激励管理，以确保房地产开发项目管理目标的顺利实现。此外，还应该注重加强房地产开发项目管理过程中的联动保障管理，增强房地产开发项目管理工作的合力，确保整体管理目标的实现。

第二，以成本、质量和进度作为房地产开发项目精细化管理的关键。成本、质量和进度这三要素，是整个房地产开发项目管理的关键所在。在成本的精细化管理方面，应该结合房地产企业开发项目的实际情况，建立科学有效的成本费用控制管理系统，健全开发项目预算管理体系，全面地设置管理费用、销售费用、财务费用、开发成本等费用成本科目，以及固定资产、无形资产等资本性支出，对项目成本实施预算管理。同时，严格按照预算计划对各种成本费用支出进行预算审批，特别是加强预算外的预算追加和预算调整控制，以确保预算目标的实现，真正降低成本费用支出。在质量精细化管理方面，应该建立质量精细化管理体系，明确房地产开发项目的设计质量、施工过程质量、质量通病防范、竣工验收等各个环节的标准，执行标准化的控制管理，防范各种质量问题发生。在进度的精细化管理方面，则应该结合房地产开发项目的实际情况等，综合考虑成本控制、质量控制、资源消耗等实际情况，制定项目进度任务书，并加强进度控制监督，确保进度目标的实现。

第三，加强开发项目的风险防范控制管理。风险防范控制管理也是房地产开发项目精细化管理的重要内容，在具体的管理工作开展过程中，应该根据项目情况，认真研究国家有关房地产政策及相关规定，并开展市场分析和预判，进一步确定项目的发展目标和方向，并对市场波动可能给项目带来的不利影响进行全面分析。同时，还应该注重项目的前期论证和可行性研究，按照项目风险隐患有针对性地制定风险防范体系，规避经营管理风险。此外，在房地产项目开发管理过程中，还应该进一步加强内部控制管理，完善内控体系，做到依法合规审慎经营，切实规避各类风险隐患问题。

第四，提高房地产开发项目管理过程中的组织协调管理。组织协调管理在项目建设管理中具有非常关键的作用。在房地产开发项目实施过程中，应根据不同阶段，适时、准确地加强协调管理，提高项目运行的效率和效益。重点加强与设计部门、监理部门和施工部门之间的协调，在项目管理机构建设、项目管理制度建设，进度控制、质量控制、安全控制、成本控制，项目建设的现场管理、生产要素管理、技术管理、合同管理、信息管理、协调管理、风险管理、竣工验收和回访管理等方面有针对性地制定管理计划，并通过专门的管理机构实现各项管理工作之间的协调有序，以确保项目严格按照进度计划、质量控制标准和成本管控要求有序进展。

五、结语

在房地产开发项目管理中实施项目精细化管理，应该结合房地产开发企业的实际情况，以成本、质量和进度管理作为目标，并完善组织管理和制度保障，真正提高房地产开发项目管理的精细化水平，促进房地产企业开发项目整体管理水平的提高。

参考文献：

[1] 薛萃.浅谈做好项目精细化管理应抓好的五个环节[J].山西建筑，2011（31）：244-245.

房地产开发项目范文第9篇

关键词：房地产开发项目；景观设计；特点；趋势；小品设计

中图分类号：TU972文章标识码：A

一、房地产开发项目景观设计的特点

在进行房地产开发项目景观设计时应根据不同场所的不同建筑功能进行设计，设计过程中还应该综合当地的历史文化、地域特点、自然环境、人文因素等多方面的内容。一般来说，房地产开发项目的景观设计具有下述特点：

1.1、限制性特点

房地产开发项目景观设计时具有限制性特点，这是因为在景观设计过程中，应严格按照相关的标准、规范进行设计，相关的指标必须达到要求，比如说绿化率指标、消防登高面、车位指标、消防车道、地面规划等都需要达到要求，因此景观设计具有限制性特点。

1.2、复杂性特点

房地产开发项目景观设计时具有复杂性特点，景观设计需要综合考虑到设计的条件、范围以及室外管网等等，会存在许多交叉的界面，在进行景观设计时就要有效的处理这些专业之间的关系，才能确保景观设计的可行性，因此景观设计具有复杂性特点。

1.3、针对性特点

房地产开发项目景观设计时具有针对性特点，这是因为景观设计需要根据具体的房地产开发项目进行合理的策划、定位，并且要对开放项目所针对的客户全体以及建筑产品的特点进行综合性的考虑，之后进行具有针对性的设计，确保房地产开发项目的景观设计与客户的要求以及项目的特点保持一致。因此景观设计具有针对性特点。

1.4、独特性特点

房地产开发项目景观设计时具有独特性特点，这是因为在进行景观设计时需要根据不同的建筑空间、场地特点、建筑风格设计出独具特色、别具一格的景观，是之成为房地产开发项目的点睛之笔，因此景观设计具有独特性特点。

二、房地产项目景观的各阶段设计

2.1、总体环境布局优化阶段

景观设计在总体环境布局优化阶段需要对项目周围的环境、地理条件、道路交通、建筑规划的指标等因素进行分析。在前期的规划阶段就应开始从项目的景观规划的角度提出对总体环境布局的优化策略，确保景观设计和房地产开发项目的建筑风格保持一致[1]。

2.2、概念方案设计阶段

房地产开发项目的景观设计应该符合项目整体概念方案的要求。在进行景观设计之前应该对目标客户的需求进行考察并将其融合到景观设计中，是指成为该项目的红叶子。

2.3、方案设计阶段

方案设计阶段应在建筑空间关系以及整体布局的基础上进行景观设计，并确保其使用功能。设计过程中还需要协调好场地空间关系以及功能布置之间的关系[2]。房地产开发项目的景观设计应该遵循少硬景多软景的原则，有效控制软硬境的比例，最好控制在7:3左右。

三、房地产开发项目景观设计的发展

3.1、房地产开发项目景观设计应向着专业化方向发展

设计过程中采用专业化的设计理念和设计流程进行辅助设计。房地产开发项目景观建筑设计过程中已经逐步兴起了房地产开发项目景观辅助设计并受到了人们的青睐。房地产开发项目景观设计趋于专业化发展，比如说智能系统的使用、室内装饰以及室外环境设计都采用了高科技的智能技术，使得建筑更加人性化、现代化、安全化。

3.2、房地产开发项目景观设计应向着绿色化的方向发展

为了迎合绿色环保的理念，建筑设计也将房地产开发项目景观小区的绿地率不断提高，并且在进行房地产开发项目景观设计时与房地产开发项目建筑设计完美结合，使得小区的绿化水平进一步提高，小区的环境质量大幅度提升[3]。并且房地产开发项目景观设计已经在逐步满足人们对一梯一户的需求。

3.3、房地产开发项目景观设计应向着策划设计的方向发展

房地产开发项目景观建筑设计已经住不成单纯的技术设计向策划设计的方向发展开来，也就是说将房地产开发项目景观设计看做是动态的设计过程，应该根据市场需求、迎合消费者心理等方面进行房地产开发项目景观设计。并且房地产开发项目景观设计逐步走向市场化，使得房地产开发项目景观设计充满活力。

3.4、房地产开发项目景观设计应向着精品化的方向发展

房地产开发项目景观设计应采用更加精细化的设计手段。精品设计将是设计单位的核心竞争力，也将会带来较高的经济效益。精品房地产开发项目景观设计一方面展现了房地产开发项目景观的自身的价值，另一方面也体现了房地产开发项目景观设计自身的价值，精品房地产开发项目景观设计将会改变人们的生活品质，创造更美好的生活环境。

四、房地产开发项目小品建筑设计方法

4.1、小品的规划设计还应该做到实用性、人性化、观赏性的完美结合。因此在进行房地产开发项目小品的建筑设计时应不断提高设计人员的责任意识，并要求合理的协调环境效益、经济效益和社会效益三者之间的关系，最大限度的保护生态自然环境，并与当地的地域文化和历史背景有机结合起来。只有这样，才能保证园林的景观与周围的环境相协调、保持一致，充满自然魅力和亲和力[4]。

4.2、房地产开发项目小品的建筑设计不能局限于表面的美观还应该提升小品的文化内涵。这就要在设计时进行巧妙的立意，并且应赋予小品一定的文化内涵，除此之外，还应将小品的在园林的局部空间上营造主体的美感。再者，房地产开发项目小品建筑设计应与当地的玩呢哈相结合，不仅能够体现地域文化特色还能提升园林的文化内涵和艺术品位。使得房地产开发项目能够代表城市文化，成为城市的象征性、代表性建筑。

4.3、在进行房地产开发项目小品设计时应该选择合适的材料，优质的材料能够提升小品的品质，还能做好整个园林景观的陪衬，设计过程中还应注意小品的重量，将小品的比重做好合理的配置，并与园林的丛林、花草、雕塑、小路等协调好，发挥最大最好的景观效果。经济的快速发展带来了各种各样的建筑材料，在进行房地产开发项目小品设计时应该尽可能的使用节能环保材料，并根据实际情况选择合适的节能环保材料。但是考虑到天然材料的价格较高可以使用贴近自然的仿造材料。来迎合环境的美观。除此之外，还应尽量使用可回收利用的材料来降低对环境的污染，再者应该选择容易清洗的建筑材料，尽量不使用在清洗过程中容易腐蚀的材料。

4.4、房地产开发项目小品建筑设计时还应该遵循经济性原则，根据现有的技术水平、施工工艺、建筑材料选择最合理、经济性的设计方案，确保小品的设计能够彰显其核心价值，并且能够起到指引人们行为的作用。再次，在进行小品设计时考虑到小品的功能性要求，应该坚持以人为本的设计理念。比如说在进行座椅的设计过程中，除了要保证座椅的设计风格与园林景观风格相一致之外，还应该根据座椅的位置进行合理的调整，比如说在广场中的座椅可以设计为圆柱形的，应确保线条的光滑，座椅的光滑。在人流量较大的路边，座椅应该设计成宽大舒服，在树林下的座椅可以提升其文化内涵，设计成木制的或者是摇篮时的来满足人们美的享受和心灵的体验。

五、结束语

景观设计使得房地产开发项目具有了园林般美好的意境，创造出了一种别有洞天、曲径通幽处，禅房花木深的氛围。优秀的景观设计可以大幅度提升房地产开发项目的品质，成造出优美的居住氛围。

参考文献：

[1]苏坤坪.浅谈绿地的场地设计、雨水利用与景观――结合厦门石塘立交桥绿地的景观设计[J].建筑与文化,2008,07:111-115.

[2]尹欣.用专家的声音唤醒房地产精品时代恒大旗下新开发项目金碧海岸花园的景观设计接受专家评审[J].房地产导刊,2005,Z1:108.

[3]苏坤坪.浅谈高速公路中的景观设计――以同三线宁波段高速公路景观为例[J].规划师,2002,06:37-40.

房地产开发项目范文第10篇

关键词：房地产；项目成本；控制

0引言

伴随着我国城市建设的不断发展，房地产开发项目进入了蓬勃发展的阶段。在我国，由于国家对土地市场以及房地产市场进行了一系列的宏观调控，房地产开发企业必须按照市场经济要求，通过投标竞拍的方式取得土地的使用权。一系列的措施使得房地市场的竞争更加激烈，因此加强房地产项目的开发成本控制，对于提高企业的经济效益，增强企业的市场竞争力，合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫以及避免国民经济的损失具有重要的意义。

1房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目的成本控制是指通过一定的组织以及管理措施，确保房地产开发项目的成本控制目标得以实现。房地产开发项目成本主要是指房地产开发企业为了开发房地产所支出的全部费用的总和，主要包括项目准备阶段的土地使用权出让金，征地以及拆迁补偿，前期费用，建筑安装工程费用，基础设施费用，公共配套设施费用以及房地产开发进行组织和管理而产生的管理费用与财务费用以及房地产的销售费用。房地产开发项目的成本控制，就是在房地产项目的开发实施过程中，对于各种费用进行管理，从而确保预先计划的成本目标得以实现，提高房地产企业的利润收益。

2房地产开发项目成本控制影响因素

（1）土地成本。房地产开发项目的土地成本主要是指土地使用权出让金与拆迁及各项征地补偿费用。随着城市土地资源的不断减少，以及国家土地红线的有力控制，土地成本价格不断上涨，已经成为影响房地产开发项目的主要因素。根据相关资料统计，土地成本已经达到了房地产企业项目成本的30%以上，因此，房地产企业必须根据土地成本对开发项目成本进行评估分析，并确定开发单位面积房产的土地成本，以此作为房地产项目实施的可行性分析参考依据。

（2）建筑安装工程成本。建筑安装费用主要是指建筑安装工程建设的总，包括建筑工程建设费用，设备与安装成本，室内外的装修工程成本。在房地产开发项目中，建筑安装工程成本占总成本的比例较大，随着我国国内建筑原材料价格的不断上涨，建筑安装成本也随之增加，因此，建筑安装工程费用也是房地产开发项目的重要影响因素。

（3）基础设施及公共配套设施成本。基础设施以及公共配套设施成本是指房地产开发项目的辅助设施成本，主要包括水电暖气的安装成本，道路绿化以及排水环卫等成本支出。

（4）财务以及管理费用。房地产开发项目的财务费用主要是指为开发项目筹集资金进行贷款所支付的利息以及各项手续费用，管理费用主要是指房地产企业开发项目管理以及经营活动的各项费用支出。由于房地产开发项目投资的周期长，投资金额巨大，因此财务以及管理费用也是房地产开发项目成本一项重要组成，在制定成本控制目标时必须加以考虑。

（5）房地产开发项目期间的各项税费。我国房地产开发项目的主要税费有耕地占用税，城市土地使用税，土地增值税，城市维护建设税，企业所得税，印花税以及营业税等，税费种类较多，因此，在开发项目的投资环节应该充分考虑各项税费，并制定相应的税务筹划，并将其作为成本控制组成的一部分。

3房地产开发项目成本控制完善措施

（1）加强设计阶段的成本控制管理。对于房地产开发项目而言，设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，例如房地产建筑设计标准，建设工程量以及招投标的限额等工程设计直接关系到工程成本的高低，因此必须加强房地产开发项目设计阶段的成本控制管理。在房地产项目设计阶段，对于方案的设计以及工程设计实施招投标方式，设计原则应该遵循在保证工程设计安全合理实用的前提下，尽可能选择施工成本较低，便于实施项目成本控制的方案。其次，应该做好设计施工图的审核工作，并采取一定的限额措施，在施工图设计中，根据国家或者地方的相关标准规范，对于建筑的外型，结构等技术图纸文件进行标准化设计，已尽可能的节省施工成本，提高施工作业效率。

（2）房地产开发项目施工阶段的成本控制。首先，加强房地产项目的施工现场管理。优化施工组织设计，结合施工现场的实际作业条件，统筹安排各项资源，做到施工组织设计的技术可行经济合理。对于重要的分部或者分项工程进行技术经济可行性分析，尽可能的节省施工成本，提高工程投资的利用效率。其次，加强工程项目建设施工材料的管理。施工原材料作为房地产项目成本的重要生产性支出，在房地产项目施工成本中占有较大比例，因此，加强材料的成本管理，对于房地产项目的总体施工成本控制具有重要的作用。材料的采购以及加工运输，结合房地产工程建设规模以及施工实际情况，确定材料采购总量以及供应单位，必要情况下建立材料采购的招投标制度。第三，加强施工阶段的工程量签证的监督与管理。对于房地产项目的工程变更，必须建立完善的签证管理制度，明确工程预算管理部门的职权责任分工，对于工程索赔，加强对工程索赔的预见性以及索赔的审查管理，做到工程量签证的处理及时管理完善。

（3）房地产开发项目竣工结算阶段的成本控制管理。由于房地产开发项目竣工阶段的成本已经发生，因此，竣工阶段的成本控制应该重点加强项目的审核阶段，对于按照设计施工图纸以及招投标文件与合同规定完成的，必须开具竣工验收单。对于材料的价格波动以及竣工调价的审定，应该加强工程签证以及预算的清理工作，严格按照合同规定，确定各项规费的的审查以及尾款会签管理，确保结算质量。

（4）完善房地产项目的销售阶段的成本控制。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要是针对各项销售费用的控制管理。随着市场竞争的激烈化，房地产广告宣传力度逐步加大，费用支出也呈现不断增长的趋势，对于房地产开发项目的整体成本也具有重要的影响作用。销售阶段的成本控制主要集中在选择优秀的销售机构，制定合理完善的营销策划方案以及媒体的选择等方面。房地产销售机构的选择必须熟悉项目所在地的市场，可以在短时间内完成房地产项目的销售计划以降低销售成本。房地产营销方案的制定必须符合市场需求，可以通过建立体验营销模式，充分利用项目推广宣传费用。对于宣传媒体的选择，可以选择网络或者其他新型多媒体方式，以尽可能的节约宣传广告费用，对于实现房地产销售项目成本控制也具有重要的意义。

结语