关于房地产开发的成本控制探讨

摘要：随着经济的飞速发展和社会的不断进步，房地产开发受到了越来越多的关注，房地产市场竞争也越来越激烈，如何在激烈的竞争中使投资利益最大化？关键是成本控制。房地产开发成本的控制是一项复杂而又系统的工程，其中包含着很多动态因素，把握好每一个变化因子才能保证最低的成本创造最大的利益。文章介绍了房地产成本开发的构成，分析了重本控制的关键点，并提出了一些成本控制建议，希望对房地产事业的发展提供一些依据。

关键词：房地产；开发；设计；成本控制

伴随二十一世纪经济的发展，我国城市化进程的脚步也在不断加快，人们对于购房的需求也越来越高，作为国民经济支柱产业的房地产事业也成了投资和消费的热点。然而，土地资源有限，土地成本节节攀升，致使房地产开发项目成本不断提高，无形中加大了投资风险。那么房地产企业该如何解决这一难题呢？关键是成本控制。

1.房地产开发成本控制的定义

何为房地产开发的成本控制？即对土地成本、销售费用、项目管理费用、市政建设费用以及税金等12项开发成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行评估分析，使其更好的应用于投资决策时的成本估算、初步设计方案成型后的成本预算以及控制目标在开发过程中的成本，从而降低房地产开发的成本，扩大开发的利益。

2.房地产开发的主要成本

房地产开发项目设计较多方面，其项目开发成本是指房地产企业在整个项目的开发过程中所产生的各项费用的支出。主要包括以下几方面：

（1）土地费用

包括土地使用权出让金、土地征用费以及拆迁安置补偿费。首先，由国家将土地所有权出让给土地的所属者，土地所属者将根据时间、地段、用途、街道状况、建筑面积、土地出让年限、周围环境交通状况以及周边发展现状等估算出让金进行投标。继而，还需缴纳土地征用税，国家有规定因国家建设征用农村土地要给予补偿，如土地补偿费、青苗补偿费、耕地占用税等。最后，还要缴纳拆迁安置补偿费，由于土地出让他人，致使原用地企业或个人产生一些经济损失，新的土地所有者必须依照国家相关归经给予一定补偿，其主要宝库拆迁安置费和拆迁补偿费两部分。

工程建设成本

主要包括前期工程费用、日常生活基础设施建设费以及一些公共配套设施费这三大部分。这三项在成本支出中所占比例较大，对于成本控制影响不容小觑。其中，前期工程费主要是委托设计单位设计项目所产生的费用，以及项目审核、可行性研究所产生的费用。日常生活基础设施建设费主要指小区内的一些必备建设所产生的费用，如生活所需的水、电、煤气费等，还有关于小区绿化，种植树木花草所产生的费用支出。配套设施费主要针对的是小区内不能转让的一些公共设施所产生的费用支出，如公共厕所、派出所、固定的健身运动器材等，开发商应按照相关法律法规进行补偿。

（3）其他费用

除前两项较大的费用支出外，还有管理费用、财务费用等几项费用。管理费用包含的内容较多，例如福利费、水电费等等，金额不多，但是也不容忽视。财务费用主要包括借款利息和其他财务费用两部分。

设计在成本控制过程中的重要性

3.1设计思路准确鲜明

在项目的设计过程中，开发商应该有自己的设计思路和独到的见解，而不是单单委托他人设计。一个项目要想达到理想的目标，不能只依靠设计单位设计出来图纸，更应该融入新看法和观点。然而，现在很多开发商只是依靠设计单位设计出来的图纸，并根据该图纸进行审核，完全是按照设计者的思路往下走，体现不出项目的独特性，所收到的效益可想而知了。因此，在项目设计中开发商自己的设计思路尤为重要。

3.2谨慎选择设计单位

工程设计的好坏在项目建设中占据着重要地位，将直接影响到工程的成败，因此，在选择设计单位时更应谨慎，选择优秀的设计单位。何为优秀的设计单位？这不仅要求其有专业高超的设计水平，还要懂得相关的法律法规，更重要的是要有丰富的设计应验和施工经验。同一个项目交个不同的设计单位，设计结果会有很大差异，如果把工程设计交给一个新单位，很容易成为一个试验品，最后导致项目失败，这对于开发商来说损失重大。另外，在设计招标时，不应该把重心放在投标价的高低上，更应该注重方案的技术先进性和方案合理性，这对于投资效益意义重大。

3.3学会应用新技术

随着社会的发展，人们生活水平的提高，生活方式也在不断发生变化，对房地产的需求也在发生着变化，服务是房地产发展的必然方向。那么在物质生活如此丰富的现在该如何满足这种需求呢？答案是创新。因此，在项目设计中要跟上时代步伐，应用新技术、新产品提高项目设计的质量，以适应时展的需要，在一定程度上扩大投资利益。

房地产开发成本控制要点

4.1实行科学的成本控制方法

选择科学的成本控制方法对于成本控制意义重大，成本低了，效益才能扩大。首先，应从企业内部开始，全面提高相关工作人员的成本控制意识，是成不控制意识深入人心，还要加强财务人员的技术水平和专业素质。其次，在开发项目的整个过程中包含有很多不定因素，在施工阶段要严格控制和把关，不花一分冤枉钱。最后，企业要充分应用并发挥现代化的管理模式，应用高科技手段处理数据，淘汰传统的手工处理模式，减少员工开支，节省成本。

4.2加强施工阶段的成本控制。

继工程设计结束后是工程的施工阶段，在该阶段影响工程投资的概率在5%～10%，别看影响概率不是很大，但是往往在该阶段产生很多投资浪费。因此，施工阶段的成本控制不容忽视。如何控制该阶段的成本？首先，要加强从业人员的经济观念，使每一位员工充分认识到节约的重要性，最大程度节约投资成本；再者，尽可能减少设计变更，因为设计变了所需材料比例就会变化，购买数量将会增多，花销自然增加；最后，加强现场签证管理，保证不同岗位工作人员团结合作，保证工程施工的顺利进行。

4.3及时核算成本，总结经验

在工程项目的后期阶段，为控制成本和总结经验，企业应做到以下几点：

工程竣工总成本的核算

在工程竣工后，开发商要继续转战其他的投资项目，所以要及时核算总成本。项目负责人应及时组织相关工作人员清理现场剩余的建筑材料，解雇一些不再需要的工作人员，防止继续产生一些不必要的费用，节约成本。

（2）成本核算

应该严格遵守成本开支范围，分清哪些是成本费用支出，哪些是非成本支出，两者不能混淆。

（3）成本分析，总结经验

项目竣工后，投资的各项支出数额已经确定，应该对成本费用项目进行成本审核分析，看哪些费用是应该支出的，哪些是浪费的。并根据分析结果制定一份成本分析报告，从报告中总结节约的经验，吸取浪费的教训，为下一项工程的成本控制提供一些具有建设性的建议，降低成本，使利益最大化。

5.结束语

房地产开发的成本控制是一项复杂的工程，其涉及到很多方面，包含很多不定因素，开发商如若想获得理想的收益，就必须在施工的各个环节有效的加强成本控制，这样才能保证效益、保证企业在竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1] 王贵龙.房地产开发工程项目成本造价在各阶段之预控[J].安徽建筑,2006,(12),85—86．

[2] 全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造价计价与控制（第一版）.北京：中国计划出版社,2006.

[3] 张育波.房地产企业成本核算与费用控制及管理实务全书［M］.北京：中国科技文化出版社,2007.