探讨如何控制好房地产开发成本

摘要：房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。

关键词：控制房地产开发成本

中图分类号：F293文献标识码： A

房地产项目其有资金投入大，项目建设周期长、涉及的环节多等特点。房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个涉及拆迁、开发、建筑等所有职能部门的全局性工作。

一、房地产开发企业成本管理中存在的问题分析

1、 缺乏成本控制意识和规范的成本管理制度

由于我国房地产开发行业属于资金密集型和高利润回报行业，房地产企业领导层大多重点关心资金充足问题和项目质量、项目销售情况等问题，对成本竞争没有足够的了解和重视，因此，在项目实际操作中大多采用静态的成本控制方法，即按照计划价格估算项目成本，在竣工结算和销售完毕再做核算的事后控制，然而由于房地产项目规模较大，从计划决策到销售完毕需要很长时间，在这期间会出现各种成本变动，如人工价格、材料价格上涨等，事后核算的方法显然难以适应当前竞争发展的需要。但目前房地产企业缺乏规范的成本管理制度和健全的成本控制体系，成本控制目标不够明确，是导致事中和事后成本控制盲目性的根源。

2、诸多人为因素导致成本管理方面出现漏洞

首先，设计人员仅从设计本身出发，关心设计的用材、施工技术和项目效果，而对于决定房地产开发企业经济效益的工程造价重视不足，影响成本控制和经济效益；其次，工程开发过程中，房地产开发企业为了迎合市场需求，不顾工程施工的总安排而盲目缩短工期，大大增加了项目成本；再次，在工程合同签订中存在漏洞，由于工程项目规模大、周期长，而且从策划施工到工程结算需要签订的合同众多，难以对其进行精确的管理，容易造成一些漏洞和错误，使得个别承包商利用合同漏洞有机可钻，造成不必要的损失。

二、房地产开发项目成本的组成

一般房地产开发项目成本费用主要包括;土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。

针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。

2.1房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段:

2.1.1可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面:概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。

2.1.2设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好:设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑:招标的时候采用设计招标，选择最优方案;多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果;重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。

2.1.3招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。

2.1.4施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。

2.1.5竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本:严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。

2.2房地产开发项目的成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。

三、加强房地产开发企业成本管理策略探讨

1、 建立有效的成本管理架构及运营模式

成本管理构架与运营模式的建立应与房地产开发企业自身实际情况相适应，房地产开发企业应根据自身的融资情况、经济实力情况、自身所处阶段和发展进程等，由专业部门和专业岗位来完成在成本管理构架和运营模式组织结构中设计中的关键环节，优化组织结构，提高运行效率。如企业处于单项项目开发阶段时，企业应选择职能制运行模式，方便管理和资金回笼；当企业处于同城多项目开发阶段时，矩阵制运营模式能够在很大程度上提升成本管理的绩效；而在企业异地开发项目时，项目分公司制运营模式能够更方便和有效的对成本进行管理和控制。

2、 建立全过程的目标成本管理制度

制度的建立和完善是房地产开发企业进行成本管理的依据和保障，而全过程的目标成本管理制度是控制项目成本的有效措施，通过完善的全过程目标成本管理，由之前的事后成本核算改为事前和事中的成本控制，将目标成本作为项目的成本控制准绳。通过全过程的目标成本管理，使得项目的各环节成本控制在一定范围内，并且通过责任追究的原则，及时对超出目标成本的部门提出成本预警。同时，全过程目标成本应根据实际情况进行相应变动，当动态成本与目标成本不一致时，应根据实际情况分析原因和修订目标成本，从而使得目标成本真正发挥意义，防止目标成本发生失控现象。

3、 项目实施中对成本进行全过程、全方位的管理

首先，加强项目投资决策阶段和设计阶段的成本控制，在进行充分市场调研的基础上对项目的投资决策进行研究分析，掌握市场动向和项目的可行性。在设计阶段的成本控制，要慎重规划方案的成本控制，严格控制设计质量，避免由于设计出现漏洞或失误，造成成本增加和效益低下，同时要重视对施工图设计的成本控制，该部分占整体造价的 70% 左右，是关键环节和决定因素。

其次，加强对招投标阶段和施工阶段的成本控制，在招投标阶段的成本控制阶段，根据投标单位的资质、管理、技术、相关经验和资金等方面选择投标单位，并对招标文件进行严格把关，由多个专业部门进行评标和定标，从而保证工程质量和成本的支出控制。

最后，加强工程结算阶段和销售阶段的成本控制，要严格审查核对合同条款、审查隐蔽资料和有关签证是否符合规定、审查设计变更通知是否符合程序流程、根据施工图核实工程量、审核各项费用是否准确等。在销售阶段，要对销售方案、现场费用、样板房装修、销售回款、交楼等重要控制点进行严格控制。

结论

房地产开发企业加强成本管理能够有效的节约成本，提高竞争力和经济效益，同时还有助于促进行业的健康发展，使得目前以市场占有和资金投入为主的发展模式得以改变，促进房地产业的有序竞争和健康发展，有助于促进房价合理回归，从而维护社会稳定秩序。因此，房地产开发企业应通过建立有效的成本管理构架及运营模式、建立全过程的目标成本管理制度、项目实施中对成本进行全过程全方位的管理等措施，加强对企业的成本管理，从而促进企业健康长远发展。

参考文献

[1] 黄千里 . 浅谈房地产开发项目成本管理中存在问题的原因及对策 [J]. 现代商业 . 2007(14)

[2] 夏冬艳 . 试论房地产开发企业的成本控制 [J]. 现代商业 . 2011(18)