房地产开发项目成本控制策略探讨

摘要：成本控制一直是房地产项目管理的重点和难点所在。当前，受到国家对房地产市场调控政策的影响，房地产企业间的竞争不断加剧，房地产开发企业为获得持久的竞争优势，不断提升项目成本管理水平。本文探讨了当前我国房地产开发项目成本控制中存在的问题，并提出了相应的对策。

关键词：开发项目成本 问题 策略

一、房地产开发项目成本控制概述

房地产开发项目的成本包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、营销费用、财务费用、税费等诸多方面。房地产项目开发的成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制，它不是简单的某个阶段的费用节约，而应从项目开发的全过程综合的进行考虑，优化企业的资源配置，降低项目的开发成本，最大限度的提高企业的价值。

二、房地产开发项目成本控制中存在的问题

我国房地产行业在房地产开发项目成本控制实际工作中由于种种因素的影响，仍存在不少问题，从总体上来看，有以下几个方面：

（一）房地产开发项目的成本控制缺乏全过程的关注

房地产企业普遍对项目施工建设期间的成本控制非常重视，一般都设有专门的工程部门或聘请专业的工程监理对项目施工进行直接的监控。决策、设计、招投标等阶段由于发生的成本费用不多，房地产企业往往没有给予重视，决策阶段的可行性研究及投资估算不精确，投资决策流程随意性强，影响后期的成本控制；设计阶段缺少造价约束，设计方案深度不够，常有随施工改动的现象；招投标工作实施不严谨，公开招投标没能起到节约成本作用；忽略了经营使用期间的成本管理，造成不必要的不可预见成本的增加。

（二）成本控制各个环节相互脱节，尚未形成完善的体系

房地产开发项目的管理是一个价值链的管理，房地产开发项目的成本控制是全过程的成本控制。很多企业开展项目管理往往都是各部门各管一段，各自为政的现象严重，企业将成本的核算与分析工作集中于财务部门，没有强调其他部门的成本管理职责，各个部门之间、各级别之间关于成本控制缺少有效的沟通，导致成本控制各环节相互脱节，增加了项目的隐性成本。

（三）成本管理的组织和制度设置不够科学，缺乏监督和激励机制

良好的组织保障和制度保障是实施成本控制管理的基础和前提。许多房地产开发企业在成本控制过程中组织上没有设置专门的部门，通常将成本控制职能嵌入到财务部门，导致其他部门认为成本控制只是财务部门的职责，而且财务部门的决算报告一般是滞后的成本说明，不能对成本发生进行及时的反映；在制度上缺乏有效地成本监督制度及必要的激励制度，公司员工缺少主动的参与和完善成本管理的动力。

（四）开发项目缺乏持续改进的成本控制机制

房地产企业的成本控制工作集中于项目期间，轻视了事后的成本考核和分析，缺少完善的成本控制指标体系，项目开发完毕不能及时的进行成本管理工作的自我总结和反馈，从而导致成本管理无法实现持续改进，本期成功的成本管理活动不能在下期成功的进行复制。

三、房地产开发项目成本控制策略

（一）更新观念，重视成本控制的全过程管理

房地产企业要充分关注成本控制的全过程：决策期要进行精确的项目可行性研究和投资估算，做好项目开发定位，设置严谨的投资决策流程，充分考虑项目可能的风险因素，提高项目决策的前瞻性；设计阶段重视方案的优化，可以实行招标和监理制度，并且设置设计费用限额，严格设计方案评审工作，避免工程变更成本；严格实施招投标制度，加强合同责任管理，真正实现成本节约；建设期严格按照设计及计划进行，优化施工顺序，并建立有效地市场信息机制，加强材料采购的标准成本控制，同时保证工程质量，并且强化合同管理，建立施工风险规避及补偿机制；销售阶段要建立一支高效的营销团队，使用灵活的营销手段，可以利用网络开展营销；经营管理阶段要加强对空闲房产的管理，做好与消费者的关系管理，控制售后维护成本。

（二）加强各部门的沟通与协调，形成成本管理体系

房地产企业内部要建立起互动的成本管理组织体系，加强企业内部各部门之间的沟通与协调。成本管理部门在保证工作质量的基础上要加强与设计管理部门、营销策划部门和采购管理等部门的沟通交流，在项目开发的过程中进行阶段性的涉入，更好的实现成本信息的共享与回馈，以便消除各自为政的现象，及时发现管理中的问题，提高成本控制的效率。此外，加强企业信息化建设，利用当前信息技术优势，实现成本信息在企业内的共享，实现管理者对成本的实时动态的监控。

（三）完善组织与制度建设，强化成本管理的监督与激励机制

企业首先完善企业的组织体系，明确成本控制的部门及其职责，不是简单的交由财务部门，从组织上保证职责的明确，防止重叠浪费资源。其次，设置成本控制主管部门的监管机构，最好独立设置专门的监管部门，也可以嵌入公司监管部门，更好的督促成本控制部门的工作。再次，建立健全激励竞争机制和激励机制，层层落实目标责任，赏罚分明，形成良好的成本管理文化，充分发挥成本管理部门的积极性和创造性，促进企业经济效益的提高。

（四）建立完善的成本分析与考核标准，形成持续改进的成本管理模式

房地产企业开发项目是一个动态的过程，成本控制因而也应是动态调整的过程。成本控制目标的设置既要合理，也需具有先进性，在控制目标的基础上，随着开发项目的不断进行，企业要及时分析成本的变化，注意引进先进的成本分析与控制技术和方法，根据企业的实际，设立有效的考核成本控制效果的指标体系，随时纠正偏差，持续进行改进，保证开发项目投资控制目标的实现，力求实现人力、财力、物力的最佳效益，并能形成企业持续的成本竞争优势。

参考文献：

[1]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究，工程建设与设计，2010年第7期

[2]杨光.全寿命周期的房地产开发项目成本控制方法探析，经济研究，2010年第8期

[3]马建国.房地产开发项目成本控制分析，价值工程，2010年第9期