房地产开发成本核算范文

房地产开发成本核算范文第1篇

在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：

1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。

2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。

二、房地产开发成本的核算问题

1.成本归集对象

房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配问题

对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。

3.筹建期间借款利息的会计处理

一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。

4.项目的竣工决算

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、结语

本文通过分析房地产开发成本的主要组成部分，指出了在对房地产开发进行成本核算时需要注意的几个问题。由本文论述可以看出，房地产开发企业在进行项目开发时，预先做好成本核算是非常关键和重要的，由成本核算所得的会计信息可以使开发商决定该项目是否具有可行性，以及在实施的过程中应当注意的财务管理事项和会计处理方法。在此情况下，房地产开发企业才能完全掌握开发项目的经济利润空间范围，才能更好的设计开放方案，以实现该房地产开发项目的最大经济价值。

房地产开发成本核算范文第2篇

（一）成本费用分配的方法不合理

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。

（三）竣工决算拖延

成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。

二、加强房地产开发成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。

（二）合理确定成本费用分配的方法

对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。

（三）合理确定成本核算周期

确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。

（四）及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、结束语

成本核算是企业的一项重要工作，是企业成本控制的基础，为企业决策提供了非常有价值的决策信息。加强成本核算，在任何企业都应受到高度重视。房地产开发企业的成本核算有其自身的特点，开发项目的周期较长，成本项目复杂多样，核算难度较大，因此问题也非常突出。当前，房地产开发企业在核算开发成本时，主要存在着成本核算的对象较为模糊、成本费用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用合适的方法进行成本分配，根据项目的具体情况，确定成本核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理。

房地产开发成本核算范文第3篇

房地产企业的成本核算一般要从三个方面考虑，确认成本核算的对象，费用的归集及分配方法，计算成本周期。由于房地产企业的规模和经营项目开发的周期的差异，要根据企业自身的生产工艺及特点来选择。加强房地产企业的成本核算，需要规范以下措施的落实：

(一)明确房地产开发成本的核算对象，要根据不同情况加以确定

现代房地产开发对于开发项目的要求多样化，使得成本核算对象复杂化，往往造成概念不清，无法明确核算的对象。这就需要成本核算时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处理。对于独立编制预算的项目设计以及独立施工的单项开发工程、结构类型与开发地点以及施工进度相近的群体开发项目，可以作为一个独立的成本核算对象。而对于大型的开发项目，由于工期较长、规模较大，并且在施工过程中由于需要分批安排进度。在核算时必须对竣工项目及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项目划分多个核算单元，确定不同核算对象。

(二)确定开发成本的归集、分配与转结核算

一般来说，一些直接费用可以直接计入，开发成本中，比如建安工程费发生时可以直接进入开发成本中。有一些间接费用属于多种产品共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分配后计入成本中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记入开发成本项下的二级科目的前期工程或者费配套设施费等账户中，等项目竣工后，再按项目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。

(三)成本核算项目的合理设立

对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合理的划分核算项目，不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。

(四)要明确成本核算周期，重视项目竣工成本结转核算

由于房地产企业具有开发产品周期长的特点，因而按生产周期核算趋于合理。为了计算经营利润，考核经营业绩和结清税款，需要计算出项目的总成本和可销售面积的单位开发成本。对于开发规模小的，地块较少的项目，开发的周期较短，可按项目开发周期单独核算。对于开发规模大的开发项目，周期较长的，可采用完工进度百分比法或按照开发物业类型分门别类的进行核算。

二、总结

总之，房地产企业的成本核算需要规范的核算项目确定、明确房地产开发成本的核算对象、落实核算制度、确定开发成本的归集分配与转结核算、明确成本核算周期。

房地产开发成本核算范文第4篇

【关键词】房地产开发；成本核算；开发管理费用；融资成本；配套设备费用支出

【引导语】我国房地产行业的一个最大的特征就是就是投资方的资金投入数额极为巨大，随着房地产行业的不断兴起，房地产行业中的全部投入资金量已经在我国屡创新高，成为了我国的国民经济的重中之重。作为一项传统行业，房地产行业的成本核算问题一直是所有房地产企业的领导者们最为关心的问题。因为，成本核算问题关系到房地产企业的赢利状况，赢利状况又将影响到房地产企业的未来的生存与发展。房地产行业属于资金较为密集的行业，资金是房地产行业的命脉，一旦资金链断裂则房地产企业必将以失败而告终。因此，房地产行业必须对成本进行较为准确的核算以保证流动资金在可控下的稳定流转，企业在可控的状态下稳步向前发展。在对房地产企业进行实际的成本核算过程中存在着诸多方面的问题。

1.当今房地产开发成本结构的主要组成部分

房地产的开发成本即指房地产企业在其整个项目的开发全过程中所产生的全部费用的总和。这些成本不但包括了前期的土地资源使用费用，而还也包括了前期投资所花费的费用以及工程设计相关的费用。在工程施工过程中还包括工程材料、配套生产设施的购置或使用费用、融资费用、流通费用等。

1.1 土地和土建费用以及相关设备所产生的费用

土地是国家的宝贵资源，我国因土地的纠纷而引发的流血事件屡见报端，其中绝大部分的起因都是由于房地产开发企业在目标地块投资建设所致。土地是房地产开发的必要因素，土地不但决定了房地产一开发的位置而且也决定了房地产开发的出售价格，在房地产业的一句金科玉律就是价格决定的三种因素就是“地块、地块、还是地块”。也正因为如此，我国的房地产行业才会不惜一切代价也要买到较为适宜的地块，我国的许多大城市的地王也因此产生。在这种意义上，可以说土地是房地产行业的根本。在我国的房地产行业中用于购买土地与土建开发的费用占到了房地产开发的总成本的百分之八十。房地产行业的费用购成较为复杂，单就其中的土地费用一项来说，就包括了土地的拆迁、租赁、成本置换、出让金等费用。这些费用既构成了对于一个房地产开发项目是否可行的判定的极为重要的依据，又构成了评价房地产开发企业的经济效益的高低的标准。房地产开发项目的可行性的研究通常都是要通常计算开发总面积的总成本，再加上土地费用还要加上建筑费用、机械设备购置租赁费用、配套设施费用、人工费用、资金成本等。然后根据总面积的平均预测售价来决定该项目是否可行。

1.2 配套设备费用支出

配套设备的费用支出与土地土建费用占了房地产开发总费用的百分之九十五以上。可以说这两大项的费用几乎就是房地产开发费用的全部。房地产不仅仅是单纯的土建工程，也不仅仅只是构筑物，房地产还包括了让房地产真正成为宜居的的相关的配套设备，比如水、暖、电、气等，此外还有必要的通讯、绿化等设施，此外还包括了一些比如抵押金、保证金等项费用。我国目前有两种房地产企业控制成本的方法，其中一种就是将高昂的土地购置费用的一部分交到当地政府机构，然后由政府机构出面强征土地，这种方法一般都会以较低价格的赔偿，引发社会不稳定因素，房地产开发商如愿以偿获得土地告终。这种控制成本的方法虽然较为简单，而且其中获取的利润较高，但是由于我国近年来法律的不断完善，房地产商除极个别仍然乐此不疲而外已经较少有人采用。另一种控制成本的方法就是对配套设备费用支出进行控制。这项费用支出，是房地产开发企业中最容易受外界因素所影响的费用，这些费用在房地产开发成本中占有的比例大约在16%左右，很多房地产开发企业会采取有效手段对这些费用支出加以控制，其主要原因在于这些成本支出具有较大的可操作性。因此，这部分的费用支出可以通过很多渠道来降低，从而使房地产开发企业的经济效益得到有效保障。

1.3 开发管理费用支出以及融资成本

房地产开发行业与其他行业最大区别在于，房地产开发具有较长的建设周期，资金投入较大，另外资金风险也明显的高于其他行业，因此，很多房地产开发企业在进行项目投资过程中，只靠企业本身的资金是无法完成项目开发的要求，必须通过向银行借贷的方式来获得资金，由于房地产开发资金投入数额较大，融资成本相对较高。

2.房地产开发成本核算中常见的问题

当今房地产企业的开发成本核算中常见的问题有三点，第一、成本核算对象的确认不明确、缺乏有效的成本费用分配方案、开发成本计算不精确。下面将对这几种常见问题进行逐一分析。

2.1 成本核算对象确定不明。当今的房地产开发规模参差不齐，占地面积小则几十亩，大则上千亩。通常情况下房地产开发项目属于成片分期开发，产品模式多种多样，使得成本核算对象无法明确确定，当今的房地产成本核算会计制度上也没有做出明确的指示，从而导致房地产开发企业的成本核算工作难度加大，资金缺乏一定的确定性。

2.2 成本分配方法不当，分配方向不明确。根据相关的法律法规上的规定，只要在产品生产过程中，所产生的任何与产品有关的费用，都必须纳入到产品生产成本当中，至于与多种产品生产有关的费用应算作产品的共同成本费用，因此应采取有效措施将这些资金进行分配，或采取其他方法将费用纳入到相关产品成本费用中，在房地产开发行业中，对于房地产开发中的产品成本的核算也应遵守上述规定，在进行房地产项目开发过程中，土建费用和相应的工程费用属于房地产开发直接成本。

2.3 成本周期核算不明。通常情况下，对一种产品进行核算的周期为月或者生产周，由于房地产开发周期较长，因此其核算周期较长，对于房地产开发企业来说，成本核算的主要任务就是计算房地产项目开发过程中所产生的总费用，从而有效的计算税金。

3.针对房地产开发成本核算中常见的问题应采取的应对措施

3.1 应以房地产开发企业的实际情况为基本依据，对成本核算对象进行确认，对于规模小的、周期短的项目，应以整个项目为成本核算对象，主要原因在于，规模较小的，开发周期较短的工程项目没有过多的成本分配问题，另外，这种成本核算对象具有唯一性。

3.2 根据房地产项目的实际情况来确定资金的分配方法，对于相应的建筑工程费用可以作为直接成本，可直接将其纳入到产品成本当中。

3.3 开发项目的实际情况为基本依据，对于规模大的开发项目，应按照开发的进度进行成本核算，一个施工标段为周期单位进行成本核算。

【结束语】总而言之，房地产行业在我国的经济体系中占有的位置是十分重要的，然而房地产开发成本核算更是其中的重中之重，随着当今房地产开发行业市场竞争逐渐激烈，使我国的房地产开发企业面临着重大的考验和挑战，一个房地产开发企业要想保证自身在激烈的市场竞争环境下立于不败之地，就必须对房地产开发成本核算工作予以高度重视，才能保证房地产企业的经济效益，从而为国民经济增长提供有利条件。

参考文献

[1]李晓艳.房地产开发成本核算中应注意的问题[J].中国乡镇企业会计，2011，（01）.

[2]杨晓梅.浅谈房地产开发成本核算[J].现代经济信息，2011，（02）.

[3]刘琳.关于规范房地产开发成本核算的几点思考[J].财会研究，2006，（08）.

[4]程静.现代企业成本核算实施[J].经济快报，2006，（12）.

房地产开发成本核算范文第5篇

关键词：房地产开发企业 开发成本 成本核算

在房地产开发过程中，如何加强对建筑工程的成本核算管理，是建筑企业适应市场经济的重要前提条件。近些年，房地产市场过热问题已经引发了一些列的社会矛盾，国家在宏观政策方面积极的进行了调控，同时，由于市场原材料价格和劳动力成本的不断上涨，这对于房地产市场来说，成本核算问题意义重大。

一、房地产企业的开发成本的组成

房地产企业的开发成本是指在一定时期内开发生产销售的房地产的产品所付出的代价即全部的费用支出。房地产企业的开发成本一般由三部分构成：土地、土建以及设备费用，配套费用于其他费用支出，管理费用与筹资成本。土地、土建与设备费用是与社会同期土地价格、人工成本以及设备输出相关联的，其变化因素受人为控制性较小。而配套费用、管理费用、筹资成本及其他费用支出是成本控制中变化大、人为控制性的成本因素，这包括项目方案设计优化、水电煤气与市政设施等配套设计、建设周期管理、投资风险控制等成本，其中，配套及其他费用是房地产开发中受外界影响最大的成本因素。

二、房地产企业开发成本的影响因素分析

房地产企业的开发成本的影响因素主要表现在以下几个方面：

（一）项目开发设计方案不完善

项目开发设计方案不完善，容易导致在编制过程中因施工条件差异出现借用定额的现象，特别是对于跨区施工的核算定额管理存在偏差大，要针对跨区域施工的定额和不同的施工条件来区别对工程核算标准。

（二）综合管理的意识不强

目前，我国由于设计部门、建设单位和施工单位相互之间缺乏有效的沟通，工程监理部门很少参与到决策分析与投资管理中。因此，大多数的工程核算管理只是处于阶段性的子项目管理上，对建筑工程的全过程很难进行有效的综合管理。

（三）核算管理制度不完善

在核算周期、核算项目管理、成本的分配与结转、核算对象的明确、竣工项目的成本结转等方面的制度不明确，尚未形成规范的统一管理体制。

三、房地产企业的成本核算及规范措施

房地产企业的成本核算一般要从三个方面考虑，确认成本核算的对象，费用的归集及分配方法，计算成本周期。由于房地产企业的规模和经营项目开发的周期的差异，要根据企业自身的生产工艺及特点来选择。加强房地产企业的成本核算，需要规范以下措施的落实：

（一）明确房地产开发成本的核算对象，要根据不同情况加以确定

现代房地产开发对于开发项目的要求多样化，使得成本核算对象复杂化，往往造成概念不清，无法明确核算的对象。这就需要成本核算时要根据工程的用途、地点、施工条件、施工队伍的差异等因素分别处理。对于独立编制预算的项目设计以及独立施工的单项开发工程、结构类型与开发地点以及施工进度相近的群体开发项目，可以作为一个独立的成本核算对象。而对于大型的开发项目，由于工期较长、规模较大，并且在施工过程中由于需要分批安排进度。在核算时必须对竣工项目及时的进行核算，这就要求将这类的大型开发项目划分多个核算单元，确定不同核算对象。

（二）确定开发成本的归集、分配与转结核算

一般来说，一些直接费用可以直接计入，开发成本中，比如建安工程费发生时可以直接进入开发成本中。有一些间接费用属于多种产品共同负担的费用，应当将其行归集后采用合理的方法再分配到产品的成本中。像配套设施费等费用分配就是需要按照会计准则规定进行分配后计入成本中。如：按规划建设面积为标准分配的前期发生的基础设施和配套设施费以及工程费等，具体的操作是发生时记入开发成本项下的二级科目的前期工程或者费配套设施费等账户中，等项目竣工后，再按项目规划建设面积重新分配，分别计入有成本中。

（三）成本核算项目的合理设立

对于开发过程中产生的土地拆迁补偿费、基础设施费、公共配套费、前期工程费等等费用，本着便于分析研究、便于管理结算的原则，合理的划分核算项目，不能罗列太多尽量合并。对于不同进度的开发项目，还要根据工作进度和付款情况，按合同进行明细核算。

（四）要明确成本核算周期，重视项目竣工成本结转核算

由于房地产企业具有开发产品周期长的特点，因而按生产周期核算趋于合理。为了计算经营利润，考核经营业绩和结清税款，需要计算出项目的总成本和可销售面积的单位开发成本。对于开发规模小的，地块较少的项目，开发的周期较短，可按项目开发周期单独核算。对于开发规模大的开发项目，周期较长的，可采用完工进度百分比法或按照开发物业类型分门别类的进行核算。

总之，房地产企业的成本核算需要规范的核算项目确定、明确房地产开发成本的核算对象、落实核算制度、确定开发成本的归集分配与转结核算、明确成本核算周期。

参考文献：

[1]郭爱民.浅谈房地产开发企业成本核算几点看法[J].时代金融，2013

房地产开发成本核算范文第6篇

关键词:房地产开发企业成本核算问题原因途径

一、房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业的特殊性，规模和项目开发周期的不同，因此很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，存在很多问题：

(一)成本核算对象不明确

房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

(二)成本费用的归集和分配方法不明确

根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

(三)成本核算周期不明确

产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决算或延迟决算，进而影响项目结算。

二、存在问题的原因分析

(一)部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低

在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

(二)成本核算体制不适应市场经济的需要

传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

(三)任意虚增建安成本，张冠李戴随意调剂成本的现象时常出现

为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。另外由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目的利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

三、提高房地产成本核算水平的途径

(一)全房地产企业成本核算的规章制度和组织落实

加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，一方面要遵守国家的有关法规和制度，使成本核算工作有法可依、有章可循，另一方面在保证成本会计工作质量的前提下，还应根据企业实际规模因素，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。一般来说，大型项目还需设立成本工作组专门负责，有利于成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作的完成。

(二)确定成本核算对象

成本核算对象的设置必须一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，需要成本核算人员深入实际了解开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，坚持“便于核算，利于管理”的原则。不同特点的项目做不同的处理：一般同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目可按一定区域或部位划分成本核算对象。

(三)准确地进行成本的归集、分配与结转

据成本会计有关知识，房地产企业开发过程中土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本属于多种产品共同发生的费用，应按其现场管理性费用按各成本对象的建筑面积计算比例分摊，准确地进行成本的归集、分配与结转。

(四)确定成本项目，进行明细核算

成本项目可以正确划分土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。

四、结语

随着中国经济发展，房地产企业在国民经济中的地位越来越重要，而成本核算在房地产开发中也起着关键作用。在实际操作中，应把成本核算贯穿于房地产开发的前期、中期、后期，这样才能发挥它的作用。

参考文献：

[1]黄蓉.房地产开发成本管理探究.工作研究,2009,(12)

[2]胡亚丽.浅谈房地产开发企业成本核算的标准化.现代商业,2007,(30)

[3]陈兰芳.房地产开发企业土地开发成本核算问题探讨.中国西部科技,2006,(31)

[4]赵彪,陈志鼎.建设项目合同管理绩效评价研究[J]基建优化, 2006,(05)

房地产开发成本核算范文第7篇

【关键词】房地产开发企业 成本核算

房地产成本核算是指将房地产开发企业在房地产开发过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算项目开发总成本和单位建筑面积成本的会计过程。房地产成本核算直接影响到房地产开发企业的盈利能力，是房地产开发企业财务成本管理水平的集中体现。房地产开发项目本身具有投资周期长、投资风险大、成本核算环节多等特点。不断提高成本核算水平，实施有效的风险管理，是房地产开发企业提高盈利水平的必然要求。

一、房地产开发成本的主要构成

房地产开发成本以用途划分，可以分为土地、前期工程和设备费用，配套及其他费用以及筹资成本和管理费用三个部分。

（一）土地、前期工程和设备费用

土地、前期工程和设备费用是房地产开发成本的最重要的组成部分，通常占开发总成本的80%以上。其中，土地费用又是此项费用的主要组成成分，主要包括动迁费用、土地出让金、拍卖佣金以及契税等；前期工程费用是指为保证工程进度而在施工前支出的各项费用，主要包括测绘规划和设计费用、三通一平费等费用；设备费用则主要包括设备购置和安装调试费用等。以上费用均可视为经济学意义上的沉没成本（Sunk Cost），即在真正进行开发活动之前已经支出的费用。房地产开发商通常将土地费用、土地开发面积及容积率结合考虑，换算成每单位平方米的土地成本，作为项目可行性评估的重要参考。

（二）配套及其他费用

配套费用主要指为了保证和提高房地产项目销售和使用价值而投资在配套设施及基础设施上的费用。大致可分为基础设施建设费（水、电、煤气、照明及道路等基础设施）和公共配套设施费（商店、停车场、学校等公共配套设施）。另外需要指出的是，在开发过程中，房地产开发企业常需要支付诸多行政事业性收费，这一类型的税费种类不一、收费标准较高且具有一定的强制性，对开发商构成了一定的成本负担。配套及其他费用一般占总开发成本的10%-15%，由上可知，这其中的部分费用可以通过各种方式有效削减，从而显著降低开发成本、提高房地产企业利润率。

（三）筹资成本和管理费用

房地产开发投资周期长、数额大、风险高的特点，决定了几乎所有的房地产开发项目都是通过外部融资来满足资金需求的，外部融资成本即为筹资成本，是开发成本的重要组成部分；管理费用则主要包括管理施工人员工资薪酬以及相关折旧费用等。

二、房地产企业成本核算存在的问题

不同的房地产企业在资本规模和开发周期上存在很大差异，因此一般企业的成本核算方法并不适用房地产企业开发成本的核算。在房地产企业成本核算过程中，主要存在如下问题：

（一）成本核算对象确定困难

确定成本核算对象是进行成本核算对象的前提条件，确定的对象保证了成本核算的质量。对于独栋到几栋的规模较小的房地产开发，此时的核算对象较容易确定，但对于大型住宅小区或老城区旧城改造这种规模很大的开发项目，就容易出现成本核算对象确定困难的问题，这是由大规模开发项目的复杂性决定的。划分成本核算对象过粗、过细甚或随意划分都会影响成本核算的质量。划分过粗无法准确反映项目开发的实际成本，给进一步的成本分析和控制造成困难；而划分过细则会人为增加成本核算的工作量，增加核算成本。

（二）费用化归集和分配方法不合理

成本会计理论认为，房地产开发过程中所发生的建安工程费等费用为直接开发费用，应直接计入开发成本；而基础设施建设费、公共设施建设费等间接费用，理论上应该先进行归集，在采取合适的方法对归集的费用进行分配，分配到最终成本当中。但在实践中，拆迁补偿费以及配套费用等间接费用，其归集和分配并没有一个较为明确的标准，每个公司的划分、归集和分配标准各不相同，任意性很大，尚未形成一套较为科学统一的间接费用归集和分配方法。

（三）重工程决算，轻项目决算

由于工程决算一般在时间上比较明确，计量较为方便，而项目决算时间上较为不确定，因此实践中，房地产开发企业常常更加重视工程决算、轻项目决算。另一方面，房地产项目建设周期较长，常会跨越几个会计年度，而通常成本明细账设置非常详细，预收账款设置相对简单，这就容易增加会计核算的工作量。

三、提高房地产企业成本核算质量的建议

（一）建立科学有效的成本控制体系

通过严格限制建设项目的建安成本，降低工程造价，以有效提高盈利水平，同时注重控制降低拆迁安置费用。融资成本方面，应根据融资期限长短和资金回笼规模科学制定适当的财务计划，提高资金使用效率，有效降低融资成本。

（二）合理归集分配成本费用

对于开发规模较大、工期较长的复杂工程，如上文所述，很多费用不能直接归集到成本核算对象中，应避免任意分配，使用合理方法间接的进行成本费用的归集。例如，公共配套设施费用可以按照受益比例进行分摊，基础设施建设费可以按照历史发生原因（即因果关系法）进行合理分配，现场组织管理费用的分配可以参照建筑面积比例，土地拆迁补偿费用则可以按照实际占地面积进行分配。总而言之，间接成本的分配应充分考虑到成本核算对象对分配成本的承受力，公平合理的归集和分配各类成本。

（三）提高对项目竣工决算的重视程度

针对房地产开发企业普遍存在的重工程决算、轻项目决算的现象，本文认为，应通过“预提费用”的方式，将未完工的工程预算计入成本，从而保证项目预算严格按照计划执行，实际支出成本在项目竣工之后再作调整。在权责发生制下对项目成本进行决算，根据所归集的成本核算对象的费用结转完工成本，并进行明细核算。

四、结语

房地产开发企业成本核算的复杂性，对财务会计人员的专业判断能力和业务水平提出了较高的要求。在成本核算过程中，应通过明确核算对象、合理归集分配成本费用、重视项目竣工决算，从而提高成本管理能力，有效减低成本、控制费用，不断提高房地产开发企业成本管理水平。

参考文献

[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊（理论研究）.2011.

[2]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.2011.

房地产开发成本核算范文第8篇

关键词：房地产企业 开发成本 分摊 研究

一、房地产企业开发成本分摊概述

（一）房地产企业开发成本概述

房地产企业开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。而房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，也就使得建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。复杂的房地产开发成本也就使得房地产成本分摊难度大大加深。

（二）房地产企业开发成本分摊的概述

房地产开发属于比较特殊的产业，而对于房地产会计核算制度有着一定的特殊性，特别是开发成本的核问题关乎企业的切实利益。房地产开发成本核算过程主要包括五个部分，分别为：确定成本对象、归集成本（开发成本）、分摊成本、结转产成品（开发产品）和结转销售成本。最为重要的还是房地产开发成本核算过程中的开发成本核算。然而，目前的房地产开发企业成本核算中，房产企业开发会计对于开发成本的归集与分摊却是困难重重。

对于房地产成本的分摊具有专门的要求，其分摊方式和方法都与其他行业的成本分摊具有很大的区别，成本分摊的对象既非是完全成本也非是制造成本的分摊方法，目前尚没有较规范的成本分摊具体办法来指导和规范房地产开发企业的会计核算工作，也就使得房地产企业会计难以根据按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

二、房地产企业开发成本分摊原则

房地产会计对于开发成本的分摊是针对房地产开核算在开发成本上的多变性的时间、空间范围所作的合理设定。对此，为了使房地产企业会计根据所面临多变的环境，比如核算的空间范围、所采用货币的币值、核算对象的状态、会计报告的时间要求等，结合《企业会计准则》的规定，房地产的成本分摊具有一定的原则。在房地产开发成本的具体分摊过程中，房地产开发成本及费用的归集原则应符合权责发生制原则，而分摊原则应符合重要性则、受益性原则和配比原则。

（一）房地产企业开发成本分摊配比原则

房地产开发成本分摊配比原则是指房地产企业一个会计期间内的各项营业收入和与其相关的成本、费用应当在同一个会计期间内入账，以正确地确定各该会计期间的损益。因此，配比是指相互配合和对比。它具体包括：因果配比，即直接配比。比如产品销售收入和相应的成本期间配比，即间接配比。比如同一期间的收入和相应的期间费用，采用了配比原则的房地产会计对于成本的分配能够与权责发生制紧密相联起来。

（二）房地产企业开发成本分摊谨慎性原则

房地产开发成本分摊谨慎性原则，也即稳健性原则、审慎性原则，它是指企业进行会计核算时，对于属于估计性的事项，应当注意稳妥、谨慎从事并留有余地。通俗的谨慎性就是“宁愿考虑可能发生的费用、损失和负债，不去考虑可能发生的收入、收益和资产”。又或者换句话说：费用、损失和负债不得低估，收入、收益和资产不得高估。开发成本分摊时的谨慎性原则有时也被认为是一种修正性惯例，对于房地产开发成本分摊能表现出加速折旧法、计提资产减值准备、物价持续上涨时的存货计价采用后进先出法等。

（三）房地产企业开发成本分摊重要性原则

房地产企业开发成本分摊重要性原则要求房地产企业在进行会计确认、计量过程中对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事项应当按、房地产企业开发成本分摊规定的原则处理、并充分准确的披露，在不影响会计信息有用性的前提下，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

三、房地产企业开发成本分摊的实施策略

房地产企业开发成本分摊关乎房地产企业的核算效果，房地产企业会计根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，进行房地产企业成本分摊。

对于具体的房地产企业成本分摊是，通过总结，在具体实施时，主要根据能分清成本核算对象的，直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中。而规划有两个及以上物业类型的房地产项目，根据各物业类型的建筑面积占总建筑面积的比例计算确定。最后不可售公建物业能明确受益范围的，按各期（区）建筑面积占总建筑面积的比例计算，按受益范围分摊计入其他物业。

但是，不能明确受益范围的，由于不确定因素诸多，在项目总体中，因具体情况而定。国税发[2009]31文件对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

根据国税发[2009]31文件总结可知：占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

而具体用这些方法是，通过总结，可得出四条方案：对于基础设施而言，属于共同成本，应该按照建筑面积法、直接成本法、预算造价法；对于公共配套设施费而言，也是共同成本，适用于建筑面积法来进行开发成本的分摊，而开发间接费和借款费用都是间接成本，开发间接费适用于建筑面积法，直接成本法和预算造价法，而借款费用适用于直接成本法和预算造价法。

此外，国税发[2009]31号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。熟悉房地产成本核算的会计多数知道，不同的成本分配方法计算出来的成本计算对象的成本可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的成本分配方法，是房地产业内会计值得深思的一个问题。

四、结束语

长期以来，建筑行业一直是备受关注的一个行业，建筑企业会计在对于房地产开发成本核算过程中，如何实现正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊，实为重要，不容忽视。

参考文献：

[1]徐凤毅.浅谈综合性用途土地成片开发的成本分摊方法[J].新会计,2011（06）

[2]陈晨,汪应宏,彭山桂,温秀琴.应用基准地价分类修正综合法估价的研究[J].中国国土资源经济,2009(12)

[3]王家斌,纪宏奎. 土地增值税清算应注意费用分摊[J]. 税收征纳,2008(11)

[4]段九利,郭志刚. 房地产企业全程会计核算[M]. 中国市场出版社,2010

房地产开发成本核算范文第9篇

关键词 房地产；开发成本；归集；分配

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迎来了快来发展时期，为了适应消费者多样化的需求和满足公共配套的需要，房地产开发企业的开发产品的品种也越来越多样化。这就要求房地产开发企业将开发成本在各个成本核算对像之间进行合理的归集和分配，以满足企业成本管理和控制、利润计算以及税务检查等各方面的需要。

1. 房地产企业成本核算对像的确认原则

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的开发产品所支出的全部成本费用，主要包括土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施配套费用、公共配套费用以及开发间接费用等。为了有效的将各项成本费用在各成本核算对像之间进行合理的归集与分配，首先应确定整个开发项目的成本核算对像，开发产品成本核算对像是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发成本费用而确定的费用承担者，成本核算对像的确定应遵循五个主要的原则。

1.1 开发产品能否对外销售的原则。开发产品能够对外销售的，须作为单独的成本核算对像；不能对外销售的产品，首先要作为过渡性成本对像归集和分配成本费用，然后再将其相关的成本按一定的方法在能够对外销售的成本核算对像中进行分配。

1.2 分类进行归集的原则。对于同一开发地点、开工与竣工时间相近、产品结构类型相近的开发产品，应作为一个成本核算对像进行成本归集与分配。

1.3 区分不同开发产品功能的原则。开发项目内的开发产品，其具有不同的功能，不同的用途，须作为独立的成本核算对像进行成本核算。

1.4 区分开发产品成本差异的原则。开发项目内的开发产品，其成本存在较大差异的，应作为不同的成本核算对像进行成本核算。

1.5 区分开发产品的权益主体差异的原则。属于受托代建或多方合作开发的开发项目，确定成本核算对像时要区分不同的权益主体。

2. 房地产开发成本的归集与分配方法

在确定好成本核算对像之后，须按一定的方法将开发项目的成本费用在各个核算对像之间进行合理的归集和分配。由于房地产开发成本的多样性和复杂性，其成本费用归集和分配的方法也存很多方法，但是开发成本费用归集与分配的总原则为：直接成本费用可以直接计算进入各成本核算对像的开发成本中，按照成本对像收益的原则和会计配比原则进行分配。

2.1 土地成本的归集与分配方法

土地成本指为取得土地使用权而发生的各项费用，包括土地出让金、契税、耕地占用税、拆迁补偿支出和拆迁安置支出等。其收益对像一般包括取得土地使用权的各项计容建筑项目；未支付土地出让金的地下不计容的项目一般不为土地成本的收益对像。土地成本收益对像可以通过土地出让合同进行界定划分。

由于土地成本主要依据占地面积计费收取，因而其分配依据为占地面积；按房地产开发成本核算对像的实际占用土地分摊土地成本。实际支付土地成本时，先归集在“房地产开发成本―土地成本”账户的相应明细账户，待房地产项目竣工结算时，按照各成本核算对像的实际占用土地分配土地成本。涉及到开发项目分期开发的，应先将土地成本按占地面积在各期之间进行分配，然后将每一期的土地成本按其内的成本核算对像的建筑面积进行分配。计算公式为：各收益对像土地成本=某开发期的土地成本÷该开发期的总建筑面积×该开发期内各收益对像建筑面积。由此，计算得出各个成本核算对像的土地成本。

2.2 前期费用的归集与分配

前期费用是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括“七通一平”、规划设计、勘察、测绘、环评费、预算编审等支出。在确定前期费用的收益对像时，应充分分析前期费用的属性、计费依据、收益范围，以确定每一项前期费用的收益对像。一般情况下，总体规划设计费、景观设计费、煤（燃）气外线设计费、房屋面积测绘费、放线费、室内环境监测费、以及煤（燃）工程监理费的收益对像应属于计容建筑项目的成本核算对像；其他前期费用的收益对像包括所有的成本核算对像。

前期费用能够分清成本核算对象的，可直接计入各个成本核算对象的成本；应由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象，将各项前期费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的前期费用=各项前期费用÷该项费用收益范围内各个成本核算对像的建筑面积总和×各个成本核算对像的建筑面积。

2.3 建筑安装费用的归集与分配方法

建筑安装费用是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。其收益对像为直接受益的各个成本核算对像。

建筑安装费的大部分项目为直接接性费用，能够区分成本核算对象的，直接根据工程决算将成本在收益的成本核算对象中归集。而对于各个成本核算对像共同收益的建筑安装费，比如几个工程一并招标出包的，应在工程完工结算时，按收益的每个成本核算对像的建筑面积进行分配。建筑安装费用按照各个成本核算单位的收益情况，直接记入各成本核算对像的开发成本。

2.4 基础设施配套费的归集与分配

基础配套费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。在确定基础设施配套费的收益对像时，应逐项分析每一项基础配套费的属性、计费依据、收益范围，确定每一项费用的收益对像。

基础设施配套费的分配依据为规划建筑面积。能分清成本核算对象的，应直接计入各个成本核算对象的“配套设施费”；不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本―配套设施开发”进行归集，再分配计入各个收益的成本核算对象。

2.5 公共配套设施费的归集与分配方法

公共配套设施是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、幼儿园、派出所、物业用房、消防、锅炉房、公共厕所等设施的支出。其特点是不能有偿转让，收益对像为开发项目内的成本核算项目。

2.6 开发间接费用的归集与分配

开发间接费是指开发现场管理机构为开发房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。其收益对像为开发项内的各个成本核算对像。

开发间接费用的分配依据为建筑面积，直接将开发间接费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的开发间接费=各项开发间接费用÷项目建筑面积总和×各个成本核算对像的建筑面积。费用发生先在“开发成本―开发间接费”账户中进行归集，待项目竣工时，按成本分配方法分配记入有关开发成本对像。

3.总结

成本费用的归集和分配，是房地产企业成本核算中最为重要的一个步骤和环节，其归集和分配的完整性和合理性对于核算对象成本分配的合理性至关重要。随阗房地产企业的成本核算的不断发展和完善和房地产企业的不断探索和实践，相信房地产开发成本费的归集与分配将会更加趋于合理和完善！

参考文献：

[1]蔡少优《房地产业涉税疑难问题解析》中国税务出版社

[2]杨文国《房地产业财税操作与稽查实务》经济科学邮版社

[3]李曙亮.王晓敏《房地产开发企业会计与纳税实务》大连出版社

房地产开发成本核算范文第10篇

【关键词】房地产 企业 成本 浅析

一、房地产成本核算的组成

（一）土地、土建及设备费用

这是房地产开发成本的主体内容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等，房地产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼地面价），以此来进行项目的可行性评估。

（二）配套及其他收费支出

主要指水、电、气、大市政和公建配套费、学校、医院、商店等生活服务性设施，这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10-15%。

（三）管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数量较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、核算房地产开发成本应注意的几个问题

（一）收集相关资料

在开发成本对象确定后，负责项目的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：项目的可行性研究报告、项目预算报告、土地转让（出让）合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、工程施工合同、配套设施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数、动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。

（二）资金的合理安排

房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每个阶段对资金的需求也有所不同。在开发成本阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最佳资金使用价值观念。既要有充足的资金确保项目的顺利，又要合理降低资金的使用成本，从而降低整个项目的开发成本。

（三）税收成本和会计成本的差异

在项目开发中税务部门在核查所列置的成本范围，与会计成本范围有一定的差异。如税收成本中规定，项目提取的维修基金不属于成本范围，广告费和业务宣传费在成本中列置有严格的限制。因此，这些差异在计算项目土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以，应加以关注。

三、加强房地产开发企业成本核算策略

（一）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实

房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必须的成本核算人员。

（二）确定成本核算对象

对于建设一个现代多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的特点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

（三）设立合理的成本核算项目

正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。

（四）准确的进行成本的归集、分配与转结

对于单一房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。

（五）重视项目竣工成本结转核算