对房地产开发成本控制的探讨

摘要: 要抓好投资控制, 必须抓好项目的质量和进度等。因此, 项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题, 项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科, 只有做到各方综合平衡, 才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制, 以利于房地产开发企业资金的合理流动, 实现投资的良性循环。也只有这样, 房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。针对房地产项目的这些情况, 必须对项目投资实施全过程有效的成本控制, 从组织、技术、经济、合同与信息等方面, 挖掘潜力, 降低成本, 提高投资效益和社会效益。

关键词: 房地产开发; 成本控制

近年来，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段，开发利润空间日渐缩小，而宏观市场环境和政策的变化，又使国有房地产开发企业的生存氛围发生了很大变化。因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择。

1 目前房地产开发项目成本管理存在的问题

1．1 开发成本管理的思维滞后性

长期以来，计划经济下重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程，轻决策的观念和做法，使不少国有房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模。还有不少企业土地是通过划拨或其他非市场途径取得的，干不干、怎样干更多是由上级主管部门来决定，成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。

1．2 成本管理的过程缺乏科学性

不少国有房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策的目的。一般开发项目的成本核算只有在项目结利时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，一个项目完成后，常常没有人能够全面的说清楚该项目是赔是赚，赔了多少，赚了多少。

1．3 成本管理体系缺乏全面性

不少开发企业虽然已经意识到了成本管理的重要性，但是仍然把开发项目的成本管理仅当成是单项成本的控制工作，如建安成本、土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，开发成本变成了开口成本，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。

1．4 成本管理制度缺乏严肃性

成本管理制度是企业能否完成全过程成本管理的保障。如何在管理的微观层次上设计出操作性极强的制度、程序和方法，依然是企业的软肋所在。不少企业现行成本管理制度的突出问题是：严肃性和激励性不足。房地产开发由于周期较长，涉及成本范围广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。而房地产开发往往以销售为龙头，销售人员或与之有关的人员其收入经常能够方便地与销售收入挂钩，但其它参与成本管理活动人员的业绩却很难与之挂钩，在一定程度上影响了他们尽职尽责地实施成本控制的积极性。

2设计阶段的成本控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大, 一般只占建安成本的1.5% ～2% , 但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见, 设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计, 可降低工程造价10%。

2．1开展限额设计, 有效控制造价积极推行限额设计, 健全设计经济责任制

设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉建筑材料预算价格, 然后按项目投资估算控制初步设计及概算, 再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此, 各专业在保证功能及技术指标的前提下, 必须制定双赢策略, 合理分解和使用投资限额, 融施工图设计和施工图预算为一体, 把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更, 以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合, 及时提供可靠的工程基础资料。

当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更, 给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等) , 并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标, 必须分析原因, 用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向, 变“画了算”为“算了

画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较, 优化设计, 降低工程造价。

2．2采用合同措施, 有效控制造价

针对目前设计人迥经济观念淡薄, 设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上, 增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5% )时,则扣罚一定比例的设计费(设计质保金) 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

3招标投标阶段的成本控制

3．1项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为, 在招标过程中成本控制, 业主方应注意与加强以下几点:

(1) 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。

招标前, 应严格审查施工单位资质, 必要时进行实地考察,避免“特级企业投标, 一级企业转包, 二级企业进场”等不正常现象, 这对项目成本控制非常不利。

(2) 做好招标文件的编制工作, 造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料, 对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价, 然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲, 尽量做到“知己知彼”, 以利于日后的造价控制。

(3) 合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的合理低价。

3．2做好合同的签定工作

应按合同内容明确协议条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等, 都应有明确的约定。在签定的过程中, 对招标文件和设计中不明确、不具体的内容, 通过谈判, 争取得到有利于合理低价的合同条款。同时, 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施, 使风险得到适当转移、有效分散和合理规避, 提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险, 是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

4施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段, 是招投标工作的延伸, 是合同的具体化。加强施工控制, 就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性, 但也会不可避免地发生“三超”现象, 但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补, 如果控制失衡, 会使企业经营亏本。因此,房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

4．1抓好合同管理, 减少工程索赔

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对日前工程量清单报价, 施工单位往往采取“低价中标, 索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关, 主动监控, 严格审核工程变更, 计算各项变更对总投资的影响, 从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更, 减少不必要的工程费用支出, 避免投资失控; 另外, 对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔, 使成本得到有效控制。

从管理模式上着手, 建立建设监理制, 追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则, 完善职责分工及有关制度, 落实责任, 从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核, 避免投资失控。工程进度款的审核, 对经监理方确定的工程量, 按合同约定的计价依据, 套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4．2从技术措施上展开项目投资的有效控制

对主要施工技术方案做好论证的基础上, 广泛应用新材料、新工艺、新办法等等, 想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计, 材料费一般占直接工程费的70%左右。同时, 直接费的高低影响到间接费的高低, 因此, 选用新工艺、新材料, 是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。

4．3从经济措施上展开项目投资的有效控制

严格控制现场经费和总部管理费, 合理使用广告策划费、销售费等, 减少销售成本, 最大限度降低静态投资。例如: 占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等, 对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供, 以达到降低造价之目的。提供材料须根据工序及施工进度安排进料计划, 尽量降低存储成本。另外, 加强提供材料的现场管理, 合理堆放, 减少搬运及损耗。

5竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规, 认真审核工程款。以政策为依据, 对送审的竣工决算进行核实工程量, 落实联系单签证费用, 使审核后的结算真正体现工程实际造价。加入颜料进行调色。磨平磨光是指用水砂纸将腻子表面磨平或漆料表面磨光, 水砂纸的运用是先粗后细。

6结束语

成本管理是企业管理活动的主要内容，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是一个需要在实践中不断探索完善，并由市场来做出检验的过程。企业应通过建立这一体系，不断提升自己的管理能力，从而增强竞争力。