土地供应将向普通住房倾斜

4月27日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社联合主办的2007年中国房地产高峰论坛暨《2007年房地产蓝皮书》出版会在北京举行。来自中国社会科学院、国土资源部、建设部、国家统计局、中国房地产协会等部门的专家、学者和官员出席了会议。

《2007年房地产蓝皮书》，是全面反映中国房地产全景的大型分析报告，它对2006年中国房地产业进行了全面总结，更对2007年房地产市场走势进行了展望。同时，它也是有关专家、学者从学术角度对我国房地产业现状进行的审视和评判。本刊记者在会前会后采访了相关的专家、学者，请他们描述2007年我国房地产的发展趋势。

土地供应将向普通住房倾斜

《2007年房地产蓝皮书》总报告执笔、中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国说，从2006年4月底开始，国家关于房地产调控的政策密集出台，涉及信贷、税收、利率、外资、套型结构、市场信息、土地出让与督察制度、土地收益分配管理等领域，涵盖了房地产市场的各个环节，政策措施更具有针对性。针对房地产市场存在的房价高、普通居民买房难、供应偏紧等问题，不仅提出套型量化比例，而且提出保证中小套型普通商品房的土地供应、加大对闲置土地处置力度等配套措施，从源头上保证住宅供应结构不错位。

针对全国的房地产土地供应，李景国预测，土地供应将继续收紧。他说，2006年5月九部门作出了加大闲置土地处置力度的具体规定，同年9月国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调对各地区存在的土地审批、集约用地管理、土地执法等问题进行有效治理。此后，国土资源部下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》等，表明了延续对土地供应增量严格控制的态度。2006年全国房地产土地购置面积在2005年下降4.0%的基础上又下降了3.8%。土地供应紧缩、土地价格上涨的趋势短期内难以扭转，将促使房地产行业加快对存量土地开发。在“房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房”政策的指导下，2007年土地供应将向普通商品房用地倾斜。

由于现在我国的部分地区房价居高不下，房价涨幅过大，使得有些城市为了解决房地产特别是住宅供需失衡的矛盾，纷纷选择了加大普通商品房用地供应的政策。如2007年广州保障型住房用地供应131公顷，政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房用地供应156公顷。同时在政府调控的中小户型、中低价位普通住房用地的出让方式上，“双限双竞”等调控手段将继续落实和细化，并且政府有可能继续调整土地出让方式，增加限制条件。

今年第一季度，北京市共出让土地11宗，规划建筑面积达到160万平方米，其中，住宅用地5宗，规划建筑面积达到了113.6万平方米，占总出让面积的71%。按面积算，第一季度住宅用地交易量比去年同期增长了近15倍。

上海市2007年将供应1500公顷的住宅用地，与去年持平，同时新增居住区绿地约290公顷。

李景国建议，要简化土地审批环节，加快住房建设的节奏。他说，按照目前的建设周期，从购地到形成住房供应（预售）一般需要1.5年～2年，周期较长。主要是由于政府各项前期审批手续繁杂，并成为开发中最大的不确定性因素，也使开发企业为获取土地增值收益而大规模囤积、倒卖土地成为可能。为此，政府一方面要简化审批手续；另一方面，要通过严格土地增值税征收、加强开发周期监管、开征空地税等手段严禁土地囤积、倒卖，逼出闲置土地。

住宅用地供应将小幅增长

国家发改委宏观经济研究院投资研究所刘琳博士认为，2007年，商品住宅市场供不应求的局面仍将继续，商品住宅价格仍将稳中有升。

她分析说，从需求层面来看，维持住宅需求增长的因素仍然存在，包括：宏观经济的持续增长为住宅需求的增长继续提供动力；城市化进程的加快将增加住宅的消费需求；宽松的货币政策环境和大量流动性货币的存在支持了住宅需求的增长。从供给层面来看，预计2007年国家紧缩银根、地根的宏观调控政策仍将持续，房地产开发企业面临洗牌，土地出让金纳入地方预算管理等，对商品住宅市场供给仍然会产生一定的影响。

具体说到住宅用地，刘琳说住宅用地供应将会小幅增长，土地价格继续保持上扬趋势。她说，2006年，中央指出要“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”，在占70%的90平方米普通住宅结构调整的影响下，居住用地供应将以普通住房用地为主，增加普通住宅供给的要求将会使住宅用地供应小幅增长。同时，土地用途将出现结构性变化，经济适用房和低端普通住宅的供给与往年同期相比将会出现较大增长，别墅用地将继续全面禁止。

城市地价水平保持稳中有升

参加《房地产蓝皮书》2007年版出版会的中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，在宏观经济形势的影响下，土地市场和房地产市场的供求矛盾将依然存在，城市地价水平保持稳中有升的趋势。

邹晓云分析，2007年宏观经济的发展将继续呈现良好前景，预计我国GDP将维持在9～10个百分点的涨幅，房地产投资和需求都将会有新的增长。根据历年地价监测工作得到的结论，我国地价水平的变化在总体上与国民经济和社会发展是同步的，同时随着土地市场调控机制和地价形成机制的不断成熟，因此，预计2007年我国城市地价水平仍将继续保持稳中有升的趋势。

具体到我国各地区的地价情况，邹晓云说，中西部地区及东部中小城市地价增长速度将相应加快。2006年西部和中部地区固定资产投资增幅有小幅提高，东北和东部地区分别有所回落，固定资产投入的增加将促进中西部地区社会经济的快速稳定发展，从而带动中西部地区地价的快速上涨。同时，由于中西部地区地价基数本身较中南地区和华北地区低，其地价水平还有很大的上涨空间。从总体上来看，东部地区大中城市土地及房地产市场基本趋于成熟，而中小城市及中西部地区城市正处在发展过程中，因此，2007年中西部地区及东部中小城市地价变化将保持上涨趋势。

邹晓云还说，新的政策调控效果将在2007年显现，各城市必须努力盘活城市存量建设用地，增加城市内部挖潜的潜力，提高城市节约集约用地水平和土地使用效率。同时由于工业用地出让最低价标准的出台，城市工业地价将保持相对较高的增长趋势。

增加有效供给应是房地产调控的主要着力点

《房地产蓝皮书》主编、中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞研究员认为，房价上升的背后是复杂的经济利益关系、社会分配关系，更受国情、市情和发展阶段严重制约。我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动需求的叠加，形成了不可遏制的刚性需求，引致房价上涨。所以，抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。解决这一主要矛盾应是房地产调控政策的主要着力点。

牛凤瑞说，从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的界限，扰乱了人们的思考方式，提高了中低收入阶层的购房预期；控制房地产投资的政策导向，不仅抵消了控制房价过快上涨政策的效力，而且抑制了住房供给的相应增加，加剧了供不应求的矛盾。2005年全国房地产投资同比增长19.8%，比上年增幅下降8.3个百分点；占社会固定资产投资的比重为17.8%，同比下降0.9个百分点；2005年土地购置面积同比下降4.0%，2006年房地产竣工面积减少0.6%，供给偏紧使房价上升成为必然。房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设。但房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以我认为，房价近两年多过快上升固然应该引起高度警惕，但从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。

牛凤瑞认为,我国房地产政策研究目前存在着一种倾向,就是强调政策的必要性、强调需要多,对政策实施的可能性、执行条件、执行成本较少论及。房地产政策目标与房地产发展客观趋势相吻合,才能取得事半功倍的效果,反之或者事倍功半,或者根本达不到预期目标。

一是要清醒认识政策效力的局限性。任何政策都是针对某一现实问题而设计出台的。但某一现实问题的存在又往往是诸多因素共同作用的结果。例如，控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升，这是近年调控房价过快上涨政策预期不理想的原因之一。所以要重视对房地产政策效力的局限性和政策的负面效应研究。权衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵销。

二是要重视政策执行条件的研究。任何政策都有一个执行条件问题。所谓有条件要上，没有条件创造条件也要上，其实创造条件也需要条件。我们的房地产政策设计不仅要针对现实，而且更要重视政策执行条件，政策实施的可能性。例如，提出住房保障应保尽保，实行地方政府问责制，作为正处于城市化加速阶段的一个发展中的大国，首先明确应保的条件和保障的标准是什么，有多大财力、能在多大程度上达到“尽保”？对一些公共财力窘迫的地方，实行住房保障问责制还要具备必要的条件。不具备必要实施条件的问责制将难以达到激励和警戒的目的。