深化拓展房地产土地评估业务

2019-06-04 版权声明 举报文章

深化拓展房地产土地评估业务

日益激烈的市场竞争、经济发展的新常态和新型城镇化的加速推进,都对深化拓展房地产土地评估业务提出了新要求。房地产土地评估机构必须适应新经济、新业态,转变观念,准确把握房地产土地评估市场动向和服务需求,纵向延伸和横向延展业务链条,深化拓展新兴业务领域,不断提升专业服务能力。

一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性

1.激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力

随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”,房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批,房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化,房地产土地评估市场将进一步开放,会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中,市场竞争的加剧将不可避免,房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看,房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务,由于机构众多、“僧多粥少”,造成竞相降价,这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小,也让委托方越来越强势,房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。

2.经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求

当前我国经济发展进入新常态,经济转型升级进入关键时期,为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩,房地产企业效益大幅下滑,面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力,客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外,更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点,不断探求房地产土地评估业务的蓝海,拓展新兴业务领域。

3.新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇

随着新型城镇化的加速推进,房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式,成为房地产行业的巨大机会,也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务,而是提供全过程、全要素的增值服务。此外,新型城镇化的融资模式发生根本变化,过去政府依靠土地财政筹集资金,现在引入银行信贷、国际投资和社会资本,这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。

二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈

1.信息闭塞、创新思维受限

从总体上看,在目前的房地产土地评估机构业务中,银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间,房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是,传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩,例如,随着地税和物价系统联合制定存量评估系统,课税评估业务大大萎缩;金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”,许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少,不熟悉收益法及市场法的运用,对开展新业务存在能力不足的问题。此外,由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用,忽视了房地产土地评估的咨询作用,没有发挥房地产土地评估的真正价值,房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。

2.在评估业务实务中低层次操作

目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突,由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性,也难以制定统一的价值评估技术标准,这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率,导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上,诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外,房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域,大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。

3.对房地产土地评估技术钻研不够

目前大多数的房地产土地评估项目,都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”,而非委托方“我要做”的评估项目。而且,很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑,以最短的时间完成评估业务,而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段,或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下,以委托方确定的“评估”价值,倒推房地产土地评估的程序,降低了房地产土地评估的质量,严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升,增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。

三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域

房地产土地评估机构深化拓展业务,应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫,发挥估值技术优势,实现业务链条的纵向延伸和横向延展。

1.深化拓展资产定价新业务

估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展,强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如,深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务,充分发挥房地产土地评估的价值发现作用;开展房地产土地价格监测业务,建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系,协助府制定房地产和土地交易指导价;开展非常规房地产价格评估,如房地产物质/功能减损价格评估,海域或荒山价格评估等。

2.实现业务链条的纵向延伸和横向延展

在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上,进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面,可以向关联业务行业发展,如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售、房地产经纪人等。此外,还可以针对房地产企业价值的提升,提出价值管理的对策建议,提供高附加值的服务。另一方面,可以向关联土地资源行业发展,如房地产土地开发、规划、登记,土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。

3.积极培育拓展非估值业务

以管理咨询为核心的非估值业务,将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看,可拓展的非估值类业务主要包括:以提升评估服务附加值为目标,为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务;通过分析房地产项目的相关数据,评估房地产开发项目的经济与技术可行性,提供土地整理项目建议书,为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少,附加值相对较高。

四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略

1.加大房地产土地评估新业务的研发力度

创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源,如果房地产土地评估机构不注重研发新业务,必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新,主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门,新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作,要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用,优化工作流程,提高工作效率,降低业务成本;同时,要加强对房地产土地评估市场现状的研究,敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向,加大对新兴业务和潜在业务的研发力度,形成具有特色的品牌优势,抢占房地产土地评估行业的制高点。

2.完善房地产土地评估的基础条件

为深化拓展房地产土地评估业务,房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才,如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等,迅速搭建起所需的业务部门。同时,需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台,完善数据信息库和信息管理制度,如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等,为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外,房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要,选取并购目标,拓展业务类型,实现优势互补。

3.制定房地产土地评估业务的市场营销战略

房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务,需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下,引入新的市场营销理念,制定切实可行的市场营销战略,已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际,制定恰当的市场营销战略目标和经营策略,包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时,制定中长期和短期相结合的市场营销计划,并通过有效的考核和激励措施,保证市场营销计划的全面落实。

4.加强客户的挖掘与沟通联系

房地产土地评估机构需要吸收和借鉴客户关系管理的理论与方法,建立符合房地产土地评估业务特点的客户关系管理系统和客户信息数据库,全面分析客户的性质和业务特点及其对自身的重要程度,提高客户维护能力;分析挖掘客户的潜在市场需求,为客户提供更加可靠优质的增值服务。同时,与政府相关部门、银行、券商、基金等保持良好的沟通合作关系,及时获取相关业务信息,不断拓宽房地产土地评估业务的来源渠道。随着财政支出管理改革的全面推进,政府工程采购服务的规模越来越大,财政或政府采购部门将成为房地产土地评估机构重要的委托方。因此,房地产土地评估机构应主动与财政或政府采购部门沟通联系,积极参与相关课题的研究和重大政策的论证,发挥好民间智库的作用,为争取政府工程采购服务项目创造条件。

第一作者系陕西正衡房地产土地评估有限责任公司研发总监

第二作者系陕西正衡房地产土地评估有限责任公司总经理

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