土地资源配置对房地产市场的影响研究

【摘要】由于城市土地资源的稀缺，土地资源的利用对于房地产市场的影响很明显。用土地资源配置作为调节手段，可保证房地产市场平稳协调的发展。本文通过探讨土地资源配置要素，房地产市场的运营状况，希望找到更为合理和有效的方式分配土地资源，从而对发展房地产市场起到帮助作用。

【关键词】土地资源配置 房地产市场 土地资源配置要素 房地产市场运营状况

一、前言

由于土地和房地产是密不可分的整体，因此它们共同促进城市发展和经济进步。而且房地产市场是国民经济的重要组成部分，深入人民生活当中，与他们的生活密切相关。房地产市场不仅关系到的国民经济是否持续健康的发展，更具有支柱性作用，它的微小波动，都可能导致国民经济巨大的波动。而土地资源作为其重要组成部分，它影响着房地产市场的运行。合理的规划利用土地，执行完善的管理机制，可以更好的控制土地供给总量，调整土地供应结构。

二、土地资源配置要素

土地资源配置的要素可根据不同的角度，进行不同的分类，目前主要是通过土地利用的总体数量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地开发的时间，这些方面进行分类。并且通过考察房地产市场中商品房用地，土地储备数量，供应时机，供应结构等基本要素来进行讨论研究土地资源配置的合理性。其中，土地储备是指通过合理合法合规的收购获得的土地，这是经过地方政府所规划同意的。土地供应则是按照经济的的发展，城市的发展，在需要一定数目的土地时，政府所确定的可供应的土地数量。土地储备数量是指可调配的总数量。土地供应时机则是政府根据市场需求投入到市场中所需要的供应土地的时间。

三、房地产市场运营现况

我国土地辽阔，但是人口众多，人均占有土地面积稀少，因此在20世纪建国初期，我国就实行了土地公有政策，通过国家政府依法调控和转让土地，进而进行住宅制度改革，形成了目前的房地产市场。目前我国的土地市场仍然处于起步阶段，在土地资源配置方面存在着很多问题，有些地区违法出让土地，有些地区随意指定土地利用规划，在用地结构上，供给结构极其不合理，商品房空置，住宅房不足，同时，国家的土地规划法律不完善，调控机制不均衡，导致了各地房地产市场很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地资源，才能减轻这种变动导致的交易价格波动，从而影响房地产市场，进而稳定房价，促进房地产市场的均衡运作，同时有利于城市和经济的发展。

目前我国的土地制度主要分为三部分，土地收购、储备和供应三个环节。基本都是通过招标、拍卖、挂牌使用权的用地方式进行分配供应。这样的一种市场供应方式，本是我国政府希望尽可能的减少国有土地资源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，这种方式在达到目的的同时，也给整个市场带来了不好的影响，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官员，不法商人就钻空子，相互勾结，产生了“囤地”现象，使得地价升高，从而带来房价飞涨，逐步形成了恶性循环。由此可见，土地资源对于房地产市场的影响有利也有弊，只有合理的调配资源配置，才能对房地产市场的发展产生积极作用。随着经济和社会的发展，房地产市场和土地需求都在发生着翻天覆地的变化，土地供应面积也发生了变化。当前我国的土地供应主要来自于征用农用地，闲置地回收，但是这样的日子早晚会终结，土地是农民的根源，不可能无止境的征收农用地。但是目前土地交易价格不断攀升，说明需求仍然十分旺盛，相反土地供应却跟不上需求，这严重影响着未来的房地产市场。由此可见，合理的调配土地资源配置是十分重要的。

四、土地资源配置政策在房地产市场调控中的作用

目前，我国以合理的土地规划和土地供应这种市场调控手段，调节着房地产的投资和供应，进而影响着整个市场的供应结构。通过引入供给，规划，储备数量等土地资源配置要素，土地税和金融政策，这些核心手段等调控房地产市场。目前，这种种影响着房地产市场行情的手段主要包括以下几种方式，例如：通过增加土地税，土地成本的提高，进而提升房价；通过提高保有税，迫使商品房销售加速；通过增加流转税，减少土地供应量。此外，还有通过银行放款给房地产开发商，放宽了土地抵押贷款，使房地产开发量减少；降低贷款利息，促进房屋销售。无论从供方，还是需方，通过土地资源配置政策，都在影响了房地产市场。目前土地资源配置政策主要是通过三个方面影响房地产市场的，一是对房地产的供应结构调控，二是对房价波动进行调控，三是对房地产的投资进行调控。

但是，由于房地产市场受到多方面的因素影响，不论是经济金融还是社会人文，都会起到一定影响。而且土地资源配置政策自身在时间和空间上，都拥有一定的局限性，因此在整体调控中也只能起到少量作用，在真实购买和房价上，仍然心有余而力不足。

五、土地储备规模对房地产市场的影响

通过前面土地资源政策在房地产调控中的作用分析可知：政策调控对我国房地产市场影响很大，属于政策性市场。房地产市场的规划在国外已经相当成熟，通过税收、城市规划、行业监督等措施既能很好的进行市场调控。我国可借鉴国外成功的经验并结合我国国情，通过变动土地政策带动土地交易，进而影响房地产市场。要想通过土地要素影响房地产市场，土地储备的规模需要达到一定的程度，但土地资源十分稀缺，大量的储存土地要耗费的资金太大，还降低了土地的利用效率。

土地储备规模的确定通过定期补充和预警监控这两种模型。定期补充一般储存较长一段时间需要使用的土地，进而定期补充土地使用量。不许监控，成本低，定期检测即可，投资者能进行预期规划。该模式适用于有大量土地资源的地区以适应不长的土地供应周期，不适用于我国这样的人口大国。预警监控模型预先设定土地储备的最低警戒线，低于警戒线时，开始着手准备土地。这一模型适合我国的土地资源情况。确定土地储备规模警戒线的一般原则为：首先，确保土地市场的需求；其次，要考虑土地的获取成本和时间；还要考虑土地的储存成本。综合考虑以寻求总成本的最低点，进而通过土地储备规模对房地产的市场进行调控。

六、结语

本文讨论了土地资源配置的因素，包括土地供应，土地储备，土地供应时机，土地储备数量等，从现在的房地产市场运营情况探讨了其重要作用。同时本文也从政策方面探讨了土地资源配置对房地产市场具体的影响，经过仔细分析研究，我们发现土地资源配置对于房地产市场是把双刃剑，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地资源配置才能更好的发展房地产事业。

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作者信息：陈超，男（1986-），汉族，湖北黄冈人，研究生，助教，研究方向：土地资源管理、土地规划、房地产、高职教育。