房地产信托“叫停”传言背后

今年年初以来，资金吃紧的地产商们纷纷将目光投向了信托业务，使信托产品收益率直线上升，更加大了地产商的融资成本。银监会“叫停”房地产信托业务的传言此起彼伏，这背后到底有何玄机？

今年5 月初，有媒体报道银监会要叫停房地产信托业务，消息一出，便遭到银监会否认。半月之后，

又有媒体发表称银监会要紧急叫停房地产信托业务，后经证实，又属传言。

按说“空穴来风，未必无因”。最近，银监会对多家信托公司进行“窗口指导”的消息甚嚣尘上，更有媒体报出的最新消息是，接受窗口指导的信托公司已扩展至20 家。但事实一再证明，所谓的“房地产信托业务被叫停并未发生”。

作为房地产资金来源之一的房地产信托，有时会被认为是房地产企业最后一根“救命稻草”，甚至也会被人们认为是推助房价高企、放大房地产风险的帮凶。因此，任何关于房地产信托的传言都能引人关注。

“假作真时真亦假，无为有处有还无”，这句话道出了世间的虚幻莫测与真假难辨。正如房地产信托传言的虚实一样，它的“停与未停”是让人去质疑媒体的公信力，还是去猜测传言背后另有玄机？

房地产商“资金饥渴”

自从实行紧缩的货币政策和严格的房产新政以来，无法从银行得到贷款的房地产商只能将目光投向房地产信托。在房地产商看来，房地产信托是一种合理合法并有可操作性的“自筹资金”。如果一家房地产企业的某个项目正在如火如荼地建设，但因资金短缺而陷于尴尬时，房地产商便会借道信托公司，将建设中的项目制成信托产品以达到融资的目的。

中国房地产信托协会统计显示，今年一季度，投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9 亿元，同比增长12.5%。而银行系统的统计数据显示，一季度银行新增房地产贷款累计5095 亿元，同比少增3338 亿元；其中，开发贷款新增1678 亿元。

为此，兴业银行首席经济学家鲁政委曾对媒体表示，当前房地产信托增速如此之快的主要原因，是房地产开发企业无法从正常渠道融资，只能将所有希望寄予自筹资金方式上。

银行信贷资金的全面收紧，使得房地产企业失去了正常的“血液”来源，只好寻找其他“血源”。而地产商认为，房地产信托就是一条最为直接有效的融资渠道。因此，房地产信托产品市场迅速火爆升温，具体表现在信托公司融资数量巨大、融资渠道翻新、借贷利率猛高等方面。

根据用益信托最新统计数据，5 月份，房地产集合类信托发行84 支，占同期集合类信托产品发售数的30.88%，较4 月份略有上升。发行规模290.87 亿元，高于4 月的248.9 亿元。同时，信托平均预期年化收益率10.32%，环比也有所上升。

另外，根据买好基金数据显示，5 月份纳入统计的26只房地产信托产品总募集资金为96.24 亿元，平均募集金额为3.7 亿元，而其余行业的平均募集金额均未超过2 亿元。从具体项目来看，规模超过10 亿元的6 个项目中，有5 个是投向房地产企业的。这一切都表明，当前，地产企业的“资金饥渴”已相当严重。

房地产信托“刀尖上跳舞”

当信托成为房地产企业最后一根“救命稻草”时，信托公司也强势抬头。而随着金融机构对流向房地产行业资金的收紧，房地产企业的融资成本必然有所上升，这也导致信托产品收益率将呈现上升态势。

根据用益信托的数据，房地产信托融资的资金成本在持续上升，5 月份的房地产信托产品平均年化收益率达10.32%，大大高于4 月份的9.42%。如果再加上信托公司利润和销售手续费，房企获得信托资金的成本可能超过20%。

业内人士表示， 去年10 月之前，房地产信托最低年化收益率在5.5%~6%，10 月之后便达到6.6%，今年的平均水平在7% 以上；而最低收益率接近10% 的房地产信托产品举不胜举，最高预期收益率从11% 一路飙升至15%，个别信托计划甚至打出超过20%的最高收益率来吸引投资者。

由于房地产信托收益率整体上升，对于很多房地产企业来说，整体融资成本在增加。但为了能顺利从信托公司获得融资，房地产企业都会开出高额的收益率作诱饵。

据媒体报道，2011 年还未过半，绿城集团的融资“”已经上演。在过去的4 个月里，华融国际信托、中泰信托和北京国际信托已相继与绿城集团合作成立了三款信托产品，募集金额分别为3 亿元、2．57 亿元和20 亿元，共计25．57 亿元。据不完全统计，今年前4 个月，绿城的信托融资量已达2010 年的81%。按照12%的成本计算，绿城发行26 亿元信托的融资成本在3 亿多元。如果市场不好，房子卖不掉的话，过高的负债率就会造成开发商的资金链断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或破产的可能。

除了要面对流动性风险以外，房地产信托也要谨慎应对政策性风险。近来，监管层已经加大了对信托产品风险的控制力度，并要求一些发行风险产品较多的信托公司进行自查。5 月6 日，银监会主席刘明康在第22 次委务扩大会上强调，在房地产信贷风险防控上，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。业内人士分析，这里的“新苗头”就是指房地产企业借助信托进行大规模融资的迹象。

“窗口指导”并非叫停信托业务

5 月的最后一周，中融信托、平安信托等20 多家信托公司，陆续接到来自银监会的“窗口指导”。对于房地产信托余额较大的信托公司，银监会要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，则要求“把握好节奏，严格控制增速”。

然而，自房地产信托收紧至今，短期房地产信托的发行情况成逐渐递减态势，难道真的是房地产信托叫停传言已成现实所致？

用益信托数据显示，在5 月30 日至6 月5 日的一周时间里，房地产信托的发行规模为29.9 亿元，平均募集规模2.49 亿元，相比较上一周无论在发行总规模还是平均募集规模上都有明显的下降。另外，成立的29 款产品中，有10 款权益投资类产品，占总规模的21.36%；而股权投资类产品有5 款，占总规模的54.16%。成立数量最多的为权益投资类产品，而融通资金规模最大的则为股权投资类产品，权益投资和股权投资成为最主要的资金运用方式。

数据已充分说明了“窗口指导”之下各家信托公司对于申报地产类信托产品的态势变得谨慎，但谨慎并非因为传言真的成为现实。所谓的“房地产信托业务叫停”也并未发生，中融信托6 月份集合信托发行达到了15 个产品，其中房地产信托有3 个产品，这也说明了房地产信托并没有停止。

来自银监会最新的风险提示，要求房地产信托业务中的股权投资方式，房企必须严格按照“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”等条件。因此，对资金需求逐渐迫切的开发商而言，信托正在成为一种高门槛的融资渠道。而这种严格的审核条件，基本上也把不少的中小房企挡在了门外。

诺亚财富高级研究员李要深指出：“近期发行的信托产品主要采用股权投资方式，目的并不是叫停房地产信托，而是要求严控房地产业务风险。同时，监管部门不太可能直接叫停不违规的业务，控制房地产信托规模才是符合现实的做法。”

此外，中信建投分析师魏涛认为，监管层主要对部分房地产信托增长过快公司进行了“窗口指导”，以实现房地产信托的稳健和合规发展，而不是对房地产信托业务“一刀切”地叫停。