论房地产信托

[摘要] 本文介绍了我国房地产信托兴起的原因、概念，以及目前存在的问题。主要分析了我国目前房地产信托的相关法律规范及其存在的不足，通过借鉴国外房地产信托发展的经验，探讨我国房地产信托发展可行的解决办法。

[关键词] 信托房地产信托融资法律体系法律监管

一、房地产信托的介绍

信托制度最早起源于英国，但主要以个人业务为主，随后被其他国家所引入，其中以在美国的发展最为繁荣，日本紧随其后。在我国，房地产信托是在2002年7月信托业务重开后才发展起来的。我国的房地产业融资渠道主要是以银行贷款为主，这种单一的融资方式在严重阻碍了房地产业的发展前景，使得房地产开发商不得不开始向信托转移。而信托以其制度灵活、量身打造的特点，与房地产业结合，成为房地产开发商重要的融资方式。

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。它包括两个方面的含义：一是不动产信托。就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。以下我们所说的房地产信托主要是指房地产资金信托。

二、房地产信托的优缺点及我国目前存在问题

在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行的贷款之外，房地产企业还要选择一种灵活、变通的模式，信托的特点正好适合了房地产的发展。从长远发展看，房地产信托自身无可比拟的优点使其可以成为房地产业融资需求的有效补充和主流发展方向之一。信托的资金来源多样化，可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需要和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大供需双方的选择空间；信托产品的流动性和多样化在一定程度上缓解了系统风险，分散了房地产开发商的风险；相对银行贷款，房地产信托不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。

但房地产信托同时也存在着许多缺点。房地产信托的资金一般来自社会大众或是法人机构，如果市场不景气或是利率水平的影响，集资过程不一定可以顺利完成。如果失败投资者将要承担损失。而且，房地产信托使资金的所有权和经营权分离，投资者缺乏对房地产经营的权力，如果信托公司由于没有很好的专业化水平或经营不善而损害投资者利益时，投资者会有很大风险。

虽然我国的信托法律已基本成型，但由于我国信托业发展时间短暂，相关法律没有跟上，所以还存在很大的法律漏洞。我们应该制定专门针对房地产信托的相关法律，使其中出现的问题及时得到解决。这些问题主要表现在:

1.存在着很多法律规避的现象，这使得投资人的利益得到了很大的损失。

2.我国现有的法律规范在保护委托人利益方面还存在以下缺陷:委托人的权利形同虚设;实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系;信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏等。

3.信托作为独特的财产管理制度，目前在我国尚没有与之相配套的税收制度。从发达国家的信托发展来看，建立信托税制是势在必行的。

三、发达国家房地产信托业的发展及对我国的启示

信托业在当前主要的发达国家，已经获得了相当程度的发展，并成为现代金融业务的一个重要组成部分。

发达国家中以美国和日本的信托业务发展较快。美国信托业务的主要特点:银行兼营信托业务，信托业务和银行业务分别管理;信托业财产高度集中;有价证券业务开展普遍;严格管理信托从业人员。日本的信托立法也是相当完善的，其信托业务的主要特点:寡头垄断的行业市场格局;有健全的法律制度作为依据和保障;严格实行银行、证券和信托业务的分业经营;不断开发具有本国特色的信托业务;重视信托思想的宣传和普及。我国今后发展房地产信托投资公司时，应充分借鉴美国和日本的相应规定，结合我国的实际情况，制定出适合我国国情的房地产信托模式。

我国目前市场上的房地产信托计划与外国成熟的房地产投资信托存在较大差距，由于相关法律和市场环境不健全，其功能发挥受到一定的限制。 对比发达国家信托业的发展历史、现状等，我们从中得到了一些启示:

1.加强立法建设,加强监管。国际的经验告诉我们,只有在良好的法律环境下,信托业才能整体上和别的金融机构在信用体系上形成竞争。目前,我国信托监管体系的构建应着重从法律体系入手,我国信托法律体系应该涉及市场准入与退出、信托公司经营、信托业务三类。

2.寻求合适的房地产信托经营管理模式。首先，建立房地产投资信托基金。建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道;另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。其次，建立国有土地信托经营管理运作机制。最后，“房屋银行”的信托化规范经营。这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障。

3.重塑信托形象，普及社会的信托意识。我国近几年信托业的发展已使我国信托业的信用跌入谷底，我们必须对现有信托公司进行整顿，提高服务质量，重塑信托形象。一方面应强化自身管理，提高服务质量;另一方面应成立信托业协会，重视信托理财的宣传，转变个人理财观念，以不断创新的信托品种来满足居民理财日渐多样化的选择，提高全民的信托意识。

只有我国的信托立法得到完善，社会的信用体系得到提升，我国的信托业在将来才会有更广阔的发展空间，才能为我们的经济建设做出贡献。