房地产信托闸门难开

随着降息和房地产回暖，关于房地产信托或将“开闸”的消息再次传出，目前，房地产信托频频上新，让人联想是否监管政策已经有所松动。对此，业内人士表示，房地产信托一直未被真正叫停，但短期内房地产信托不会出现大爆发的局面。

房地产信托加速

面对市场传闻的房地产信托开闸，业内人士表态一致。“感觉挺平静的，房地产信托还是按照原来步调在走，没听说有什么开闸的通知”，四川信托北京财富中心投资银行部总经理司凤朝说，房地产信托从去年监管收紧以来到现在审核一直很严格，没有什么松动的迹象。

对于近期房地产信托政策层面是否有松动，业内人士给出了不同的回答。老牌大型信托机构新华信托财富管理师陈澄告诉记者，从房地产信托的量上来说，最近发行的确实比今年上半年多了些，“但没有什么大的动静”。

但北京一名大型信托机构负责人表示，从6月起，房地产信托政策层面就有些松动，北京、上海等地都有房地产信托产品获批。但该负责人分析说，随着楼市回暖，市场对房地产信心增加。

最近几个月新上市的房地产信托中，募资方不乏合生创展、佳兆业等著名地产公司，收益率也大都非常可观，预期年收益率不少达到11%以上，甚至高至12%。

用益信托近期披露的数据显示，上半年房地产信托的收益率依然强劲，平均预期收益率高达10.41%。

近日，有接近银监会的人士对媒体表示，最近确有听说银监会将对房地产开发贷款信托放开的消息，但是总量和风险的控制还是从严，监管层可能更希望房地产信托在信托内有一个合适的占比。

“如果房地产信托监管松动，主要利好肯定还是针对大型房企，跟小型房企关系不大”,司凤朝说，现状很多房地产信托项目，都要求房企有一级资质才可以过，而且信托项目也一直“嫌贫爱富”，倾向于有实力的房企。

用益信托分析师徐颖风表示，下半年房地产信托开闸几乎不可能。目前房地产信托迎来兑付高峰期,今年下半年房地产信托兑付金额或超1200亿元,亏损房地产企业将面临更大的资金压力。

据相关媒体报道，目前监管层已经进一步加强风险管理，明确了信托公司下半年“控风险、保兑付”的工作重心。

“叫停”而未停

从2010年9月底被称为史上最严厉的“新国十条”出台，房地产信托一路走红，在2011年上半年达到高潮。但在去年5月底，银监会对房地产业务进行了窗口指导，去年7月监管层要求信托公司“今后凡涉及房地产的相关业务都逐笔报批”。当时有接受记者采访的业内人士透露，银监会对20多家房地产信托业务规模较大的信托公司下了禁令，要求暂停房地产业务。

在政策的影响下，房地产信托发行规模与占比急转直下。信托业内人士表示，主要是因为随着房地产风险的加剧，部分信托公司的房地产信托业务增速过快，银监会为了预防风险叫停房地产开发贷信托。

据了解，监管部门对房地产信托产品要求必须满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批（即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30%的自有资金、必须有国家二级资质）。

“房地产信托一直没停过，所谓的叫停有点牵强”，多名信托业人士表示，房地产信托一直在发行或“变相运作”中，并未中断。上述北京大型信托机构负责人表示，去年银监会只是做窗口指导，并不是所有的信托公司都被禁，被禁的主要是规模较大或风险较大的信托公司，而一些新的或比较小的信托公司比较活跃。

尽管在去年下半年遭遇“窗口指导”，数据显示，目前房地产信托仍占据信托业的“大部头”，好买基金研究中心数据显示，2012年7月，40家信托公司共成立196只固定收益信托产品，纳入统计的165只产品总规模为343.06亿元。资金投向上，投向最大的行业为房地产行业，产品数量为58只，占比29.59%；各行业总规模上，投向最大的仍为房地产，募集总金额达103.48亿元。

但从今年上半年的情况看，新发房地产信托的规模占比并未好转。此外，据用益信托工作室统计，今年上半年共发行信托产品2153个，融资3709亿元，房地产信托占总融资额的22.8%，远低于前两年50%的份额。而就单个产品的募集规模来看，房地产信托并没有特别大规模的产品，最大的产品为新华信托的中国医药城投（第一期），募集规模为4.68亿元。

上述信托业人士认为，房地产信托规模未回到调控前，目前房地产调控风声趋紧，信托发行大量增长的可能性不大，而且信托公司的精力主要还是消化前两年大量发行的产品。

兑付风险增加

由于2010年和2011年房地产信托的发行量较大，而信托年限又一般在1.5年至2年，因此从今年下半年开始，房地产信托将迎来一波兑付高峰。根据国泰君安的测算， 2012年一季度房地产信托到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。

值得注意的是，随着兑付高峰来临，今年已有近40款房地产信托提前清盘。进入7月以来，仅中诚信托旗下就有5款房地产项目提前清盘，分别为吉林泰安股权投资、金科地产龙头寺项目等项目。另外，中融信托旗下的桂林裕恒地和润丰水尚项目也提前终止。

徐颖风认为，信托提前清盘可能是融资方已经不需要资金，或者是项目有问题，信托公司要求提前清盘。而目前不少项目都是融资方主动要求提前终止的，这其实说明开发商融资成本降低，没那么缺钱了。

据了解，今年利率下行，房地产企业的融资成本也在降低，相比之下信托15%以上的融资成本太高，很多房企选择提前偿还信托。

此外，业内人士认为，如果在兑付高峰期大规模新增房地产信托项目，很容易让人怀疑是否信托公司在借新还旧。

用益信托就指出，面对即将到来的兑付高峰，此时放松房地产信托市场，不排除个别开发商和信托公司会以发行新的信托产品来接盘到期信托产品，在一定程度上加大了风险。

“行业内总是要求房地产信托刚性兑付，同样会使信托公司背负很大压力”，陈澄说，因为项目的估值高，收益高，风险当然也更高，兑付风险主要存在于项目管控不严格的中型信托公司。据业内人士介绍，所谓刚性兑付是指信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要垫付。

不少信托公司也遭遇洗牌。用益信托数据显示，2012年上半年，房地产信托发行规模最大的信托公司是中铁信托，一共发行了82亿元，紧随其后的新华信托发行了80亿元。而曾经的房地产信托龙头中融信托，上半年仅发行房地产信托17亿元，名列16位。

“谁都不希望项目出现问题，所以就必须保证刚性兑付。”上述北京大型信托负责人说，我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付，这只是业内的潜规则。

为了自身信誉和行业发展的考虑，即使有兑付不了的情况，信托公司也会挪资金偿还，从而背负压力和风险。

虽然市场有很多放松的消息，但监管层尚未有出台新政策的表态。据消息人士称,中国银监会对信托公司的监管思路正在发生转变,允许信托公司暴露风险,并且希望利用市场机制化解兑付危机,不要总是无论对错都“刚性兑付”，这或许会加大对房地产信托的利好。