上海商铺“冷热病”中寻机会

上海部分社区商铺的日子不太好过，但优质商铺租金水平仍然保持小幅上涨态势，商铺市场分化迹象明显。在国际经济形势吃紧，同时国内积极出招自救的背景下，商铺市场也开始在“打寒颤”。有研究机构的统计数据显示，近期上海商铺市场销售状况依然没有走出低迷态势。与此同时，租赁市场市中心优质商铺供应较为紧张，租金保持上涨态势；可社区商铺的境况却每况愈下，租金出现了下滑。专家表示，在市场低迷时期，商铺投资机会仍然存在，只不过更需讲究技巧。社区商铺“受风寒”

王琳(化名)考虑在今年年底退租，她再也不想在这个地方继续忍受下去了。今年年初，王琳在古美西路上租下一套商铺，经营儿童服装。她当时认为这里有潜在的消费群体，因为她考察过，在方圆500米内就没有同类型的服装店。但时至今日她才发现自己当时的确看走了眼。

不但王琳看走了眼，跟王琳一道在这里租铺的人都看走了眼，因为这条路上的商铺就一直这么半死不活。在这将近一年的时间内，王琳看到旁边商铺的经营者换了两茬，虽然每次开张经营内容不一样，但是结果都差不多，即坚持不了多长时间。

与这里情形有些类似的还有南方休闲广场商铺。南方休闲广场自2006年年中开业，目前除了餐饮还可正常营业之外，其他诸如经营服装、饰品、数码产品、家具产品等的商铺均已大门紧锁。一块面积有两个篮球场大小的下沉式广场，原本有部分体育休闲用品在此经营，但现在已经全部退出。

这些是上海社区商铺的一个缩影，记者了解到，目前上海社区商铺面临出租困难、租金下调的困境。与此情形恰恰相反的是上海市中心的优质商铺，现在仍然保持供需两旺的态势。上海美联物业商铺部副营业经理娄峰告诉记者，他目前正在为一些知名品牌寻找店面，但是遍寻淮海路、南京路、人民广场、静安寺以及徐家汇等顶级商圈，却找不到合适的商铺。“在这些顶级商圈内，很难找到空置的商铺。”娄峰如是说。

冷热不均有其缘由

核心区域优质商铺的租金不断攀升，社区商铺的前景却不容乐观，这是为什么呢?专家表示，个中原因虽然复杂，但是最基本的还是与供求有极大的关系。市中心优质商铺的需求依然旺盛，而社区商铺则面临着供大于求的困局。

优质商铺需求一直保持旺盛态势，第一太平戴维斯发现，零售商扩张速度不减。百思买8月份在上海开出第二家店，面积4000平方米，与附近的国美、永乐及苏宁展开直接竞争，Zara有望第四季度在353广场和联洋广场开出新店，这将使其在上海的店铺数达到6家。美特斯邦威推出旗下高端品牌Me&City，并在南京东路开出4000平方米的旗舰店。因为优质商铺有限，零售商依然排队在上海寻找合适的店铺。据了解，美国的苹果电脑、日本保健品牌日暮里及美国餐饮连锁都正在上海进行选址工作。该机构在最近的第三季度商铺研究报告中称，中档租户之间争选优质商铺也是致使租金上扬的一个重要原因。

上海易居房地产研究院数据显示，在第三季度，上海市中心区域顶级商圈内商铺租金水平普遍上涨，如陆家嘴、淮海中路、南京西路、徐家汇等租金相对第二季度均有0.3％～0.9％不等的涨幅，空置率与第二季度基本持平，变化不大。

但社区商铺的情形则没有这般令人乐观。娄峰告诉记者，即使是位于市中心区域的社区商铺，在第三季度，也不可避免地出现租金回调迹象，如位于静安区新闸路附近的社区商铺，10月份租金价格便下调了5％左右。而诸如古美西路等数量众多的社区商铺，即使是租金水平在近半年来并未出现调整，但是空置率依然高居不下。

分析其中原因，专家表示祸首可能就是社区商铺的供应增大，导致供需失衡。上海商铺供需失衡迹象早在2007年就已经显现，据有关研究机构统计数据显示，在2007年上海商铺供应面积为232.23万平方米，但实际成交量却只有219.49万平方米。这种态势在今年并未得到缓解，据了解，截至到11月底，上海商铺供应面积已达594.53万平方米，但是前11个月的成交量却只有152.5万平方米左右，两者差距巨大。

按照今年的月平均交易量13.86万平方米的消化速度估算，需要将近43个月。而让人担忧的是，目前外环线以外区域的商铺供应量增多，这将会使得社区商铺面临更加艰难的局面。上海易居房地产研究院分析师吴亚琴指出，目前上海在售项目中，外环线以外区域的项目明显增多。据粗略统计，仅宝山、嘉定、南汇、奉贤、松江、金山、青浦等七个区，商铺供应量就达到376.9万平方米，占总供应量的63.4％，如果再把闵行、浦东新区外环外供应量考虑进来，肯定会超过7成。

低迷时期仍有机会

在市场低迷期，商铺还有投资机会吗?尤其是社区商铺，是不是已成为不能触碰的雷区?专家给出了否定的答案。

上海知名商铺专家姜新国表示，在现阶段社区商铺依然有投资机会，只不过在目前的行情下，投资商铺需要更加讲究投资技巧。他认为，投资商铺除了地段，还要看成长性。就目前的情况而言，市中心区域内商铺的供应面积减少，而社区商铺成为主流，其实从中还是能找到很多投资机会。

他分析认为，投资社区商铺，最主要的是关注社区的成长性，社区的成长性决定商铺未来升值潜力。因为商铺的价值最终要反映在租赁市场上，社区的成长性则决定人流量的大小，决定租赁市场的大小。因此他建议投资者在投资社区商铺之前，一定要对社区成长性先做判断，而不是仅仅只看到开发商提出前三年8％回报的承诺。

而对于商铺的选择，专家认为选择投资小面积商铺较为稳妥一些。社区商铺的经营品种主要以满足社区生活为主，这对商铺面积要求不高。相反，一些大面积商铺则往往面临难以找到合适租户的尴尬境地。同时，社区商铺尽量要选择二楼以下的铺位，因为楼层越高，距离消费者就越远。

同时专家认为还是要坚持长线投资理念。从目前的情形来看，商业地产转让成本仍然较高，同时考虑到房价上涨速度已大大减慢，因此短线投资获利不会很大。而长期持有，待其成为“熟铺”之后再行转让，则能获得更高的收益。