房地产开发中设计管理的控制要点

【摘要】本文以房地产开发设计管理为主题，分析了设计管理的控制要点，从而找出影响设计管理的诸多因素，并将合理的控制方法运用于设计管理的过程中，使开发企业获得更大的经济效益。

【关键词】房地产开发；设计管理；控制

随着房地产调控政策的出台，老百姓的消费观念日趋理性，市场逐渐冷淡，导致房地产行业内的竞争愈发激烈。房地产开发商开始从自身上找不足，努力提高自身的项目操作能力，积极整合各项资源，利用多种途径提高自身的核心竞争力。房地产行业的核心竞争力就是产品本身。要创造出优秀的产品，除了先进的管理方法外，产品设计阶段就显得尤为重要。设计阶段水平的高低直接影响了工程项目的质量和水平，直接影响了产品是否经济合理。

虽然大部分房地产企业成立了设计部门，但设计管理工作存才诸多问题，如管理流程不规范、管理程序不清晰等。这些问题给开发企业带来了不利影响，阻碍了工程的顺利进行。明确开发项目过程中的设计阶段控制要点，可以使开发企业更有效的实施管理。

1 找准项目前期产品定位

在项目设计前，房地产公司需要对项目进行前期研究分析，编写可行性研究报告。根据房地产市场宏观环境、市场供需求情况及项目本体情况，确定项目产品组合形式。针对项目所处位置及周边环境，分析其目标客户群。通过对周边竞品项目的调查，确定项目的产品户型配比，从而找准项目的市场定位。

房地产开发企业需要对产品定位信息进行汇总，明确传达给设计单位的主设计师。房地产开发企业在项目运作的前期是否有成熟的开发构想对设计进度影响很大。有的企业在项目前期制定了相关方案，在设计阶段又有了新的想法，整体了前期构想，这样使得设计单位不得不修改整体设计方案，浪费了大部分的时间。工程无法进入实施阶段，增加了设计成本及公司投入的资金，甚至影响了产品投入市场的最佳时间，严重损害了公司利益。

房地产设计阶段前期的项目定位是一项系统工程，确立了定位的同时，也就是确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略，单一的定位往往会造成前后脱节，降低定位的协同效能。

2 编制高质量的设计任务书

设计任务书是将房地产企业的开发需求明确传达给设计师的一个载体。设计任务书中需明确项目设计对象及范围、设计规模、待建项目的规划指标、设计要求及时间、限额设计等。它是设计单位编制设计文件、专家评审方案的主要依据，一份清晰详尽的设计任务书，能够内容全面、切实反映开发商的意图，并使设计人员全面理解和正确，从而使提交的设计成果满足开发商的需求。

设计任务书必定是在前期准确的市场地位分析研究后得出的。只有这样，房地产企业才可以设计出符合目标客户群的产品，并准确传达给设计公司相关信息，从而减少了后续因前期策划阶段考虑不周而引起的设计变更等。

3 合理选择设计单位

房地产开发企业应遵循合理的工作程序选择恰当的设计单位和主设计师进行项目设计，避免出现中途因某些原因更换乙方的现象。设计单位的选择应该根据企业自身的性质及情况，不要一味的效仿其他企业，或是固执的认为大规模综合性的设计单位就一定适合自己公司的项目。正确的做法是根据项目自身特点，找出在设计阶段中最具优势的设计单位。在选择设计单位时，应充分考虑和比较每家设计公司的设计特长，以便找到适合项目的合作单位。

除了对设计公司要进行合理的筛选，开发商还需考察负责项目的主设计师，尤其重点考察主设计师的学历、技术职称和设计业绩等，避免能力不足或恃才清高的设计师加入项目。一般来说，开发企业可以先初选公司内部建立的数据库或相关部门推荐的合作单位或主设计师，然后进行实地考察，考察其设计能力和业绩，做好考察记录和评价，最后公司例会公平打分后选出合适的设计单位或主设计师。

4 优化设计方案

设计方案阶段，作为房地产企业的设计管理人员应在乙方设计师提交设计成果后，考虑方案的可实施性及操作性，结合企业及项目本身，不断思考，意图打造符合项目前期定位的产品。

现如今，设计师一般只站在自己本专业的角度进行设计，往往容易忽略项目工程整个大局，这就需要房地产开发企业的设计管理人员协调公司内部部门和相关设计单位，协调好设计单位与施工单位、施工单位与监理单位之间的关系，协调好建筑与结构、消防与智能化、通信与电力、景观与综合管网之间的关系。

5 评估设计成果

对于任何领域的评估，都必须建立一个定义评估标准、确定这些标准的先后次序和发展评估程序的过程 。当项目开发施工完成，业主入住后，房地产开发企业还需对产品的整体设计进行评估分析。一般来说，产品既要进行企业内部的评估，还要进行外部的评估，包括消费者及顾客反馈。设计管理部门需要对评估后的结果进行汇总分析，得出项目实操后的经验，并把经验教训运用到以后的项目中。

设计阶段是建设工程项目的重要阶段之一，从设计单位的选择到设计方案的确定再到图纸的审核，每一个环节都影响着项目产品的品质，对企业的生存起着尤为重要的作用。开发企业对于设计阶段的管理也应该提到日常重要的管理流程上来。如果当设计方案已经敲定，图纸已出，企业再来介入管理，那么会降低对投资控制的影响。因而，开发商在工程的设计阶段应实施有效的设计管理，制定相应的措施和流程，以达到控制产品及投资的效果。

参考文献：

[1] （英）克林・格雷（Colin Gray），（英）威尔・休斯（Will Hughes），建筑设计管理，北京：[中国建筑工业出版社，2006.260

[2] 刘国余，设计管理，上海：上海交通大学出版社，2007.35

[3] 简德三，王洪卫，房地产经济学，上海：上海财经大学出版社，2006.36