房地产项目开发的风险管理

【摘要】本文通过对房地产项目开发的风险分阶段、分类识别，提出相应的应对措施，以达到规避、减轻、转移风险的目的。

【关键词】风险管理 风险识别 风险应对

随着房地产开发的竞争日趋激烈，项目开发的风险也越来越大。房地产项目开发的特点是一次性、复杂性和不确定性，如不进行有效的风险管理，项目在进度、质量、成本等几大环节会产生失控，导致项目失败，项目开发的风险管理日渐受到房企的重视。

项目风险管理是指项目承担单位对项目全寿命期内可能遇到的风险进行预测、识别、分析、评估，并在此基础上采取措施，减少风险的损失，从而实现项目目标的科学管理方法[1]。

项目风险管理有五个阶段：风险管理规划、风险识别、风险估计和风险评价、风险应对、风险监控。本文由于篇幅有限，仅针对房地产项目开发风险管理的特点，从风险识别、风险应对两个阶段展开阐述。

一、房地产项目风险识别

风险识别是在全面了解项目情况的基础上，分类、分阶段划分可能产生风险的事件，描述其风险特征。

房地产项目开发的阶段主要有前期阶段、建设阶段、租售阶段。房地产开发的各个阶段都伴随着风险，风险的表现形式和产生的后果也各有不同。

1、前期阶段的风险主要有市场风险、政策风险、规划设计风险、筹资风险、招标风险等。

（1）市场风险：房地产开发周期较长，在整个周期中，市场供求关系、价格走向会有起伏波动，从而决定着项目能否赢利。

（2）政策风险：国家对房地产的调控政策、土地政策、环保政策的风险对房地产项目影响尤为重要。

（3）规划设计风险：城市规划的调整会对项目的价值产生极大的影响。项目本身设计质量如达不到要求，项目品质下降，则会给项目带来巨大的损失，设计变更会增加成本和延长工期。

（4）筹资风险：由于我国房企开发房地产项目主要靠借贷资金维持开发，筹资的成功与否、借贷利率的高低都决定着项目能否顺利进行。

（5）招标风险：目前采取的招标方式有公开招标、邀请招标等方式。招标方式不同，风险也各异。公开招标的风险主要是开发商对投标企业不甚了解，有可能中标企业的实力和管理水平达不到所需的要求，其所需较长的招标时间也带来进度风险。邀请招标由于选择面较小，可能丧失获得较低报价的机会。

2、建设阶段的风险主要有：施工质量风险、施工工期风险、施工成本风险等。

（1）施工质量风险：施工单位的施工人员素质、材料质量、机具设备性能、管理人员业务能力都是引起质量问题的主要因素。

（2）施工工期风险：施工人员紧缺、材料不能及时到货、水电气等市政配套工程不及时、返工等均会对项目工期产生影响。

（3）施工成本风险：项目实施产生变更、材料选择不适宜、通货膨胀等因素会引起投资增加。

（4）施工安全风险：施工单位工地现场高空坠落、临边洞口防护、触电、基坑坍塌、火灾以及重大质量问题引起的安全事故，必然会影响整个开发项目的进度、成本和房企形象。

3、租售阶段的风险主要有：销售时机风险、租售合同风险、物业管理风险[2]。

（1）销售时机风险：由于调控政策的实施，竞争对手的销售计划、销售淡旺季都对项目销售时机的选择有着较大影响。

（2）租售合同风险：租售合同纠纷是一种经常发生的风险事件。

（3）物业管理风险：物业公司的好坏对开发楼盘的形象具有一定的风险。

二、房地产项目风险应对

风险应对就是对风险进行识别、估计和评价后，针对风险采取相应措施，以减少发生的可能性和发生的损失程度。在房地产开发行业，风险应对常用的方法有：风险减轻、风险规避、风险转移、风险接受四种。

1、前期阶段风险的应对措施

（1）应对市场风险、政策风险的措施：进行项目投资决策前应仔细研究市场变化、政策导向，进行详细的可行性研究，对市场、环境、经济、技术、社会影响等方面进行综合分析论证，使决策科学化，杜绝把编制可行性研究报告作为一个走过场、完成程序化任务的现象。因此，在前期决策时，认真地进行可行性分析，是减轻风险、规避风险的最佳手段。

（2）应对规划设计风险的措施：及时全面了解项目的周边规划配套情况，使所选项目位于政府规划发展区域，从而享受城市发展红利。开发商与设计单位签订合同时，应明确设计单位对设计质量承担的相应责任，从而通过合同转移风险。项目建设的成本控制主要是在设计阶段，据国外统计资料，规划设计阶段节约投资的可能性为88%，在合同中，应明确限额设计来控制造价，通过合理、经济的设计来降低成本。同时在设计过程中，应提前征求工程、销售和物业公司的意见，以此来提高设计的适用性。

（3）应对筹资风险的措施：通过合作开发、股权合作、增加融资方式，通过银行借贷、发行股票和债券、引入基金投资等方式，筹集资金，通过预售和加快销售来回笼资金；通过合同约定延后支付下游合作单位工程款项，以此来减轻、转移资金风险。

（4）应对招标风险的措施：公开招标时，由建设主管部门邀请专家严格审查投标单位的实力，评标时避免采用最低价中标的方式，宜采取综合评标法选定实力强、有信誉、管理水平高的企业，规避以后产生的质量、进度风险。邀请招标时，要择优选择几家承包商，在同等条件下，可采取合理低价中标的方式选取承包商，以此减轻成本风险。

2、建设阶段的风险应对措施：

（1）应对施工质量风险措施：委托符合资质要求的监理单位进行质量监理，并接受建设主管部门质量监督，以此来减轻风险。贯彻“预防为主、防患于未然、把质量问题消灭在萌芽状态”的现代质量管理理念，强化工程质量责任制和责任主体类型；对质量进行事前、事中、事后控制；分析影响工程质量的各种因素，采取措施进行预防和应对；加强过程验收，严格整改，逐层确保下道工序工程质量。

（2）应对施工工期风险措施：开发商要根据项目总进度计划，严格要求总包和分包单位编制各自施工计划，经甲方、监理确认后在承发包合同中明确。在实施过程中，开发商定期召开工地周例会，对施工进度进行检查，如出现工期延误应分析原因并督促承包商采取相应赶工措施。开发项目要按期完工，开发商加强协调管理，协调设计单位、施工单位、供应商、工程周边单位和居民、政府职能部门、水电气公用市政单位，如不能高效协调，必将导致工期延期风险产生。

（3）应对施工成本风险措施：建设过程是投资具体发生、实现的过程，开发商应根据各类合同制定最高限价，通过投标合理竞价，减轻成本风险，签订合同时尽量把材料上涨风险转移给承包商。严格控制变更费用，防止发生承包商费用索赔，努力实现决算不超预算的目标。

3、租售阶段的风险应对措施

（1）应对销售时机风险措施：通过事先推广、积蓄客户，分析周边楼盘竞争对手的价格及销售情况，制定合理开盘价格和适时开盘时间，规避销售不畅的风险。

（2）应对租售合同风险措施：由开发商对销售公司进行统一培训，增加项目的规划、工程知识，加强开发商与公司的沟通，建立设计变更快速告知备案制度，在与销售公司签订的合同中应明确“因销售公司失误造成损失的，由销售公司承担有关损失”的责任。

（3）应对物业管理风险措施：售后服务中，要事先精心选择有信誉、口碑好的物业公司，公共设施移交应由物业公司验收签字，以此在完成保修期后，转移后期维护风险。

通过对房地产项目开发各阶段进行风险识别，可以预先排查风险发生的概率和严重程度，采取科学的应对措施，以达到规避、减轻、转移损失的目的。

参考文献

[1] 郭波， 龚时雨， 谭云涛. 项目风险管理[M] . 北京： 电子工业出版社，2008： 6.

[2] 刘列励. 房地产建筑工程项目管理[M]. 北京：中国建筑工业出版社， 2011： 553.