有关设计变更对房地产开发成本的影响及控制要点的分析

【摘要】设计环节的成本控制是实现房地产开发成本控制的关键，在该环节加强控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加。尽管设计费用在房地产开发成本中的比例一般不会超过5%，但设计对于房地产开发总成本的影响可达70%以上。为了从根本上控制房地产开发成本，取得良好的经济效益，在工程的设计阶段，应当认真仔细，尽量把设计做的精密一些，减少设计的变更。设计变更直接影响工程的成本、质量和工期，对房地产开发成本的影响巨大。本文从设计变更的内涵入手，分析了影响设计变更的主要原因，对如何控制设计变更提出自己的建议。

【关键词】设计变更；房地产；成本；控制

1.前言

由于房地产开发在设计阶段不可能尽善尽美，设计在实施之前往往都会不断被修改，即使建设开始，设计仍然存在变化的可能性。而设计一旦发生变更，工程的施工运行，工程的本、质量和工期等都会受到影响。设计的变更将直接增加项目的资金投入，从而影响投资效益。要想从根本上了解设计变更的重要性，控制设计变更对成本的影响，必须首先从设计变更的内涵入手。

2.设计变更的内涵

设计变更是指设计单位依据建设单位要求，调整设计或对原设计内容进行修改、完善、优化。设计变更的原因是多方面的，其中包括：修改工艺技术、增减工程内容、改变使用功能、设计存在问题、施工中产生错误、更改使用材料等等。

设计变更发生的阶段不同，对于工程的影响大小也不同。设计变更如果发生在规划阶段，只需要对设计图纸进行修改，其他费用并没有增加，在这种情况下不会产生额外费用。如果设计变更发生在采购阶段，那么不仅仅需要对图纸进行修改，还需要更换设备，对材料重新进行选择，费用必然会有所上升。设计变更如果发生在施工阶段以后，除上述费用外，已施工的工程还必须拆除，势必造成资源的浪费，增加投资成本，此外还增加了施工时间，增加了工程的隐形成本。因此，对设计变更的管理需要严格进行限制，如果需要变更，应该尽量把设计变更的发生时间控制在规划阶段，只有加大对设计变更的控制，才能尽可能避免额外成本的增加。

3.控制设计变更对于房地产业的重要意义

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正逐步告别暴利时代，利润逐步回归正常水平。房地产业专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现成本的精确控制。企业的终极目的是利润最大化，要想实现企业利润最大化，必须“开源节流”，要节流，必须对成本加强控制。

控制设计变更对于房地产业来说可以有效对成本加强控制，房地产开发中的成本控制，指通过对开发中的决策 、设计、承包 、施工等各项目中涉及的各个阶段均对成本实行控制，从而确保总成本的控制，对于房地产企业参与竞争非常有意义。

4. 控制设计变更需要注意的几个因素

4.1设计方水平

设计方的业务水平是影响设计质量的主要因素。有些设计人员专业技术素质和职业道德水平不高，极易引发不合理工程变更甚至恶意工程变更。设计方如果业务素质差，设计粗制滥造，达不到规定的设计要求，势必引发工程开工后的设计变更。

4.2不可预见事件

在项目的实施过程中，各种不可预见条件的变化使得原先的设计方案不能满足要求，需要进行设计变更，如在施工过程中地基出现软土层，为保证工程建设质量，通常需要增加技术措施产生设计变更。如果建设过程中因为罕见的天气原因，例如暴雨、大雪，延缓了工期，则需要对设计进度进行变更。

4.3合同的规范性

合同中有关设计变更条款的约定，对房地产建设各方的行为具有重要的导向作用。当合同中对设计变更的约束进行奖励时，合同参与者将最大限度地减少设计变更，自觉地对建设项目的工期、质量和成本加强控制。当合同中缺乏约束设计变更的条款时，设计方可能缺乏对成本的关注，随意更改设计方案。

5.控制设计变更对房地产成本影响的措施

5.1推行设计招标，择优选择

通过对设计方进行招标，选择多家有责任心、业务能力强、声誉好的设计公司进行竞标。选择好的设计单位，既可以获得优秀的设计方案，又能促进设计方开拓创新，促使设计方提出“质优价廉”的方案。通过招标，可以全面评估设计方的资质、业务水平，职业道德等，尽量保证设计质量，减少设计变更的可能性。

5.2提高设计的预见性

设计要全面、准确，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。要给予设计单位相对充足的时间，便于他们完成满足施工要求的设计。要加强对设计图纸的审核，图纸要达到规定的设计深度和施工要求。在对图纸的审核过程中要内外结合，内部封闭式审核为主，外部专家审核为辅，通过审核减少设计存在偏差和错误的可能性。设计方案中尽量对施工以后可能遇到的各种问题进行预见，以免开工后遇到困难临时更改设计。

5.3采用合同措施，对变更进行约束

在设计过程中，一部分设计人员设计变更随心所欲，不考虑企业需要因为设计变更而增加的成本。合同条款上增加设计变更的费用限制条款，例如规定设计变更产生的费用不得超出合同总价的某一比例，如果超出，则设计方需要承担额外的这部分费用。通过充分利用合同，对房地产开发的总成本进行控制。

此外，设计变更前，要对设计变更进行成本评估。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审核过程中发现因为施工错误造成的损失，损失应该由施工方承担，不应因此修改设计方案。

6.结语

设计变更对造价的影响是多方面的，是工程造价变化的主要根源。设计的好坏直接影响工程的成本、质量和工期，好的设计可以减少不必要的费用支出，缩短工程周期，减少房地产企业人力、物力和财力的投入。因此，设计方的选择必须通过招投标的竞争方式，选择一家有责任心，有业务能力的设计方，并通过合同对设计方进行约束，达到主动控制和动态控制工程成本的目的。

参考文献

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作者简介：胡娥，女，1975年5月，房地产经济师。