房地产相关研究分析

[摘要]自改革开放以来，我国的银行、证券、股票等金融市场日益繁荣，房地产、土地等实物形态的投资市场也不断发展。为研究各地区的商品住宅价格变动的特征，文章把地区分成发达地区和非发达地区，并研究发达地区和非发达地区的房价的相互影响关系。此外，分析了房价与其他资产价格的关系。

[关键词]房地产；商品住宅价格；房价

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.108

1研究背景

在房地产市场中，我国住宅投资长期占总投资的20%左右，占GDP比重的10%左右（陈杰，2016），不难看出房地产市场对于我国国民经济的重要性，对于我国国民经济的影响之深远。为了社会稳定以及国家利益，对于房地产价格的调控非常重要。

2各省市自治区商品住宅价格变动分析

2.1数据选取与预处理

商品住宅价格用商品住宅销售额除以商品住宅销售面积得到，发达（X）与非发达（Y）地区的住宅价格用各自代表的城市的平均价格来表示。文中采用的数据是1999年一季度到2016年一季度的数据，数据来源于中弘数据库。为消除季节因素引起房价的变化，对数据进行价格平减。

2.2发达地区与非发达地区的房价的相互关系

为了研究发达地区的房价是否对非发达地区的房价有影响，或者非发达地区的房价对发达地区的房价是否有影响，需要对两类地区的房价进行格兰杰因果检验。而格兰杰因果检验的前提是变量之间存在长期协整关系。所以在进行格兰杰因果检验之前应该检验数据的平稳性。两个房价变量的平稳性结果见表1。

通过上述结果可以看出发达地区和非发达地区的房价都是一阶单整，即原时间序列数据非平稳，进行一阶差分以后的数据平稳。说明这两个变量之间存在协整的可能性，即这两个变量之间可能存在长期均衡关系。接下来检验二者的因果关系，格兰杰因果检验的结果见表2。

根据表2可以发现发达城市房价的变化会引起非发达城市的房价变化。

3房价与其他资产价格关系分析

3.1房价与其他资产价格趋势关系分析

3.1.1指标选取

文章在研究房价与其他资产价格关系分析时，选用全国平均房价、实际利率、上证综指进行研究。

3.1.2数据选取及预处理

为了研究房价与实际利率、上证综指的关系，文章选用1999―2015年全国平均房价、实际利率、上证综指的季度数据进行分析。商品住宅价格与上证综指直接就能得到，但是为消除一定程度的季节变动影响，将商品住宅价格与上证综指转换为同比发展速度来分析，即用增加量进行研究。而对于年实际利率，用名义年利率减去相对的CPI得到。

3.1.3房价同比发展速度与实际利率关系

利用房价的同比发展速度和实际利率做折线图，就可很直观地分析出房价同比发展速度与实际利率的关系，结果见图1。

从图1可以看到，房价同比发展速度与实际利率之间呈现一定的联动趋势。实际利率的波动性比较强，央行对于名义利率的调整每隔几个季度调整一次，但是由于CPI每个季度都不同，所以每个季度的实际利率会出现不同幅度的波动。房价同比发展速度也是一直处于波动状态。从2003年开始，国家每年针对房地产市场都会出台相应的政策，但是效果不是很明显，虽然房价的同比发展速度上下波动比较大，但是房价总体依然处于上升趋势。从图中看比较明显的是在金融危机的时候，国家为了刺激市场，多次下调利率，提高投资者的投资热情，使得房价的发展速度大幅上升。而分析两者之间的协同关系，可以发现既存在实际利率上升，房价同比发展速度上升的情况，也存在实际利率上升，房价同比发展速度下降的情况。

3.1.4房价同比发展速度与上证综指关系

利用房价的同比发展速度和上证综指同比发展速度做出折线图，分析房价与上证综指的关系，结果见图2。

从图2可以看到，房价同比发展速度与股价同比发展速度之间也呈现出一定的联动态势。我国股价的波动性很大，因而股价的同比发展速度的波动性也较大，呈现一定时间段连续地上升与下降态势。在2005年下半年我国股市出现了一次大牛市，上证综指出现了大幅度上涨，2007年第二季度，我国股票市值第一次超过了GDP，股价对宏观经济及楼市的影响开始显现，股价与房价之间的关系也越来越密切。从图中看到，房价同比发展速度与股价同比发展速度大致呈现出同涨同跌的情形。

3.2房价与其他资产价格相关关系分析

上述对房价与实际利率、上证综指的趋势及关系进行了描述，但商品住宅价格与实际利率、上证综指价格之间的相关程度还尚不明确。下面通过简单相关系数进行描述，分析房价与实际利率、上证综指的相关关系，结果见表3。

从表3可以看到，房价同比发展速度与实际利率同比发展速度以及上证综指同比发展速度有一定的相关性，其中与实际利率同比发展速度的相关性为负，没有通过显著性检验。这与上述分析有一定的契合，房价与利率之间的联动关系并不是很明显，但如果从短期来看，供给对于利率的反应是迟钝的，而需求对于利率的反应却是敏感的，因而利率的提高在短期来看是会使房价下降，即利率与房价呈现负相关关系。这一结论从表3可以看到，房价同比发展速度与上证综指同比发展速度具有很强的正向相关关系，且通过了1%的显著性检验。这也印证了上述分析，房价与股价呈现同涨同跌的协同关系。

综上所述，房地产价格同比发展速度与实际利率以及股价同比发展速度之间存在一定的关系，其中与实际利率之间存在一定的替代关系，从短期看实际利率上升，房地产价格会出现一定的下滑，实际利率下降，房地产价格会出现一定程度的上升。c股价同比发展速度之间同涨同跌关系比较明显，替代关系不明显，只在少数季度出现了反向关系。

参考文献：

[1]位志宇，杨忠直，王爱民.房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角[J].系统管理学报，2007（5）.

[2]李建.推动房价上涨的货币因素[J].金融研究，2011（6）.