商业地产营销论文范文

商业地产营销论文范文第1篇

1商业地产项目分类

商业地产（Commercialrealestate）是指作为商业用途或者具备商业功能的地产，常被简单的理解为商场、商铺、MALL、步行街之类的购物中心，以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。广义商业地产依托的是一个泛商业的概念，包含：商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等；狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产项目的分类。①按使用功能类，分为商业、服务业的物业项目，国内常见有：步行街、MALL、购物中心、底商、专业性市场。②按地域性分类，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象；武汉、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区，如南京新街口。③按服务对象和辐射范围分类。有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。实际上有很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产，界限不一定划分的那么明确，比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。

2商业用地的价值研判与发展定位

价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。

3．商业地产项目的营销策划

⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。

⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。

⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。

⑷规划策划。意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。主力店招商解决以后，商业项目规划设计注意三点：①交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口；第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下；第三卸货区要合理安排。一般做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。②高度、荷载。不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1吨、图书要2吨、建材要4吨；做餐饮楼板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，设计就更合理一些。零售型社区商铺一般3．5米的层高，如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做数字影院，影院层高的下限要求是9米。所以做购物中心设计的时候，最好留有余地。④从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要采用带造价控制的图纸设计，真正把好成本关。⑤技术策划。建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。

⑸营销推广策划。亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。⑹物业管理策划。物业管理是商业地产项目能否保值升值的关键。商业地产的物业管理不同于住宅的物业管理，它需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20％－40％，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2％－3％。

商业地产营销论文范文第2篇

关键词：创新理念；房地产；营销模式

随着我国经济的快速发展，商业地产企业如雨后春笋，在我国大量出现，国内商业地产行业一度出现过热的势头。为了控制商业地产业过热的情况，国家实施了多次宏观调整的政策。2011 年，国家新 “国八条”出台，之后，国内众多城市又颁布了“限购令”。此外，居民对房地产营销服务的质量和要求越来越高，使得房地产行业的形势越来越严峻。因此，为了重新使房地产焕发活力，人们将视线转向了对营销模式的创新。

一、我国房地产发展的现状

1.投资方面。当下，我国商业地产在投资方面存在以下这几个特点：1）投资增加速度减缓。2）投资结构发生了改变，中东部的房地产投资速度加快。3）对银行的依赖程度依然很高。

2.营销方面。虽然近年来我国商业地产行业的发展速度很快，出现了大量的商业地产企业，但是由于国内商业地产行业起步晚，所以在很多领域还相当不成熟。在商业地产行业众多的问题中，营销方面的问题非常突出，亟待解决。我国房地产企业中普遍存在营销理论和营销实践缺乏良好互动的情况，不能相互促进，导致了很多不成熟营销理论的产生，如地段论、广告致胜论以及价格致胜论等等，而实际上，这些营销理论都是经不起推敲和琢磨的。

二、商业地产营销模式的创新

在当下商业地产行业不景气的背景下，进行营销模式的创新显得尤为重要，只有这样才能让房地产企业在残酷的市场竞争中争得一席之地，求得生存和可持续发展。

1.差异化营销模式。差异化营销是指房地产企业应该在房屋的质量、设计、小区的环境、服务和安全等方面下足功夫，使本企业建筑的房屋由于其他企业，从而造就更好的营销业绩。这样，消费者在看房的过程中，对企业工作人员的服务、小区建设的质量、设计、环境等都非常满意，并留下深刻的印象，企业就完成了营销的第一步。然而，这对房地产企业的要求非常高，具有很大的挑战性。企业要增加资金的投入，使生产成本大大提高，而且还要建设和不断完善企业文化。企业文化是区别不同企业的要素之一，是各个企业的特点，很难被同行模仿。

2.体验式营销模式。体验式营销是指让消费者亲临现场，参观样板房，并在样板房中切实地经历生活的细节，如坐沙发上聊天，在厨房做饭等等。这种让消费者真实体验新房中生活方式的模式可以不仅让他们感受到房地产企业的诚意和用心，更重要的是让他们尽可能地感受到房屋的巧妙设计和采光条件等因素。当消费者体会到了公司诚挚的服务、优美的小区环境和巧妙的房屋设计时，就离销售成功不远了。

3.网络式营销模式。对房地产的网络营销的定义，目前还没有公认的比较规范的说法。周游、赵炎认为，网络营销是借助现代信息技术来实现营销目标的一系列市场行为，它可以视为一种新的营销方式，但它并非要替代传统营销方式，而是迎合信息科技的发展，来创新与重组营销方式。网络营销模式是依托互联网技术实现产品、服务等的交换，以最大程度上满足客户的需要。与传统的营销模式一样，它以盈利为目标。

（1）网络营销的推广模式。房地产网络营销推广模式的运行流程包括提供信息、服务顾客、加强与消费者的关系、增加购买。企业通过在网络上最新的一手房或二手房房源信息、楼市动态、行业政策等，为消费者查询相关的信息提供便利，同时加强与顾客的互动和联系，培养潜在的客户群，最终提高房地产的营销额。房地产网络营销的手段有很多，目前存在以下营销推广手段，包括企业网站营销、搜索引擎营销、电子邮件营销、网络广告营销等。

（2）网络营销的拍卖模式。网络营销拍卖模式的运行流程包括提供拍卖信息宣传造势获得消费者认知吸引消费者参加竞拍。企业将要拍卖的房源的介绍，包括拍卖时间、拍卖场所等详细信息到网络上，吸引消费者参与拍卖。网络拍卖不但方便了房地产信息的流通，为消费者提高了便利，宣传了企业的品牌，而且取得了提高业绩的真实效果。然而，由于我国拍卖历史较短，对拍卖相关问题的掌握还不是很全面，导致网络拍卖效果并不是很好。

（3）网络营销模式的优势。网络营销借助计算机网络传播范围广、速度快、无时间地域限制、内容全面详尽、多媒体传送、形象生动、双向交流、反馈迅速等的巨大优势，将各个主体连接在一起，为客户和企业自身创造更多的交换机会。相对其他营销模式而言，网络营销模式能够打破信息传递过程中时空的限制，营销手段千变万化，能够进行即时互动，极大地满足了客户的个性化需求，同时又大大降低了营销成本，是一种十分有效的营销模式，其他方式不可替代。

三、结语

论文分析了时下国内房地产行业的现状，提出了三种创新型的营销模式：差异化营销模式、体验式营销模式和网络化营销模式，同时解析了这三种创新型的营销模式的优势，希望能为房地产营销模式研究领域提供借鉴和帮助。

参考文献：

[1]王海忠.中国消费者世代及其民族中心主义轮廓研究.管理科学学报， 2009： 88-96.

[2]屈云波，郑宏，张平淡.《营销方法》. 北京： 企业管理出版社， 2009.

[3]焦利明，常永胜.营销理论的发展与顾客价值让渡模式.商业经济文萃， 2010， （4）： 27-30.

商业地产营销论文范文第3篇

>> 中国商业地产的奢侈品潜规则 在奢侈品里面混 你必须知道的“潜规则” 高端奢侈品在中国开新店布局的“潜规则” “高端概念”的现代奢侈品商业平台设计 奢侈品的诱惑 人生的奢侈品 奢侈品的身段 最大的奢侈品 奢侈品的世博会 奢侈品的明天 真正的奢侈品 奢侈品的袭击 奢侈品的个性 无价的奢侈品 奢侈品的“奢侈”售后 商业地产的嬗变 奢侈品：玩的就是消费 奢侈品堕落的年代 奢侈品的社会责任 上了网的奢侈品 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 医学 > 商业地产的奢侈品潜规则 商业地产的奢侈品潜规则 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 唐小唐")

申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 辽宁省沈阳市，刚开业的沈阳奥体万达广场的精品街上赫然出现了国际奢侈品店被成批“山寨”的情况。

中国的山寨文化“名扬国际”，尤其是奢侈品，最近国际媒体有发现了一个有关中国山寨奢侈品的秘密，只不过这次不关产品的事，而是和商标有关：沈阳奥体万达广场的精品街将那些未出租的商铺全部包装成奢侈品商店，只不过CHANEL变成了CNANEL；PRADA变成了PRΛDΛ；Cartier则被改为了Cairter，更离谱的是不但将HERMES变成HERWES ，还将HERMES的商标改为了狗拉马车……

英国《每日邮报》对这种暗改名称的“无节操”行为极尽嘲讽：在沈阳的购物街就像置身全球所有最知名的购物街，确实是“非常相似……”媒体对此事报道之后，有网友不屑一顾，称这在中国是业内惯例，没错，本期要和大家分享的也并非山寨，而是商业地产的一些“潜规则”。

沈阳万达广场购物街借名牌招商可谓该“潜规则”的登峰造极之作，以往也有类似情况，不过大多只是打出一两个知名品牌，罕见像这样“一网打尽”。这样做的理由其实很简单，听我说一个故事就明白了。

4年前我去某二线城市出席一个品牌的活动，该品牌坐落于一间著名连锁百货商场，商场的营销总监带着我转了一下商场，商场的一层半数商铺都屏蔽装修，一溜的都是国际一线品牌，他告诉我这些都要归功于招来了Louis Vuitton。末了，他恶狠狠地发誓“今年的业绩终于可以超过同城的xx百货，再也不用做千年老二了”。活动当晚没事，我就去逛了一下该总监提到了另一间百货，面积和楼层相仿，只不过该间百货早两年就引来了Gucci，差距就在这里了。该营销总监其实在闲聊的时候就告诉了我实情，并称他们给Louis Vuitton的条件优于对手给Gucci的条件，不但面积更大，而且承诺3年（或者5年，具体记不太清了）不收任何租金。

上面的故事大致就能了解为什么商业地产要冒法律风险借名牌招商了。今年商业地产招商越发困难，因为近年Louis Vuitton和Gucci已经了不在中国开店的计划。全球3200万平方米的购物中心有半数在中国，空置率未来几年将会持续增长，沈阳万达广场这样火急攻心的行为倒是可以理解。

说完了招商再来说说租金的事情。既然从最大的客户那里弄不来钱，则要想方设法从其他商户那里弥补。租金一般有按面积算和营业额提成算，但是一些大的商业地产或者拥有比较好位置的商场则会综合两种计算方法，租金按最高的算。打个比方，如果按面积算月租金500万，如果当月营业额提成超过500万，则按营业额提成算，反之按面积租金算，怎么样，霸道吧。

都说中国的腐败消费成为奢侈品的支柱，其幕后推手还是商场。商场的社会关系要远远丰富于那些品牌，于是商场推出一些购物卡，基本上一万块一张起，礼物卡成为送礼的佳品。在广州的人都知道，每年接近圣诞季友谊商店所在环市路都会堵车，那些多是拿着礼品卡去消费的人，以国企、银行、政府的人为主。

商业地产营销论文范文第4篇

商

>> 商业本身，是教训积累的 商业的本真不在商业本身 书本身是无罪的 文字本身是中立的 等待本身是美好的 教育的本身是德行的修养 历史本身是最美的小说 重要的是音乐本身而非格式 应该恐惧的是恐惧本身 品冠：“暖”是音乐本身的味道 我爱上的是爱情本身 追寻“邮轮本身的魅力” 警惕食物本身的毒性 追寻文字本身的力量 记录的本身已是反抗 警惕习题本身的“缺陷” 欣赏艺术本身的价值 回到人的事情本身 自媒体是神马？“就是人本身” 境界本身是一种智慧 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 管理 > 商业本身,是教训积累的 商业本身,是教训积累的 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 昝慧昉")

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商业地产，从目前已经开业的项目上看，好坏差异很大。纯粹把它理解成地产的话，成功的可能性非常小。做零售，对自己的定位、服务人群的理解是关键，然后再结合这些去配合相应的资源。

现在商业地产项目一窝蜂地上，娃哈哈只是其中很小的一部分。做购物中心，未来肯定是有前景的。不过，购物中心的商业形态正在经历从卖商品到卖生活方式的转变。卖生活方式，有它的特点：一个十万平米体量的购物中心，其中5000到10000平米要卖生活必需品；餐饮占35%左右，而且种类很多；文化生活类的配套，包括KTV、电影院等；同时还配套一些个人护理的项目，比如屈臣氏、丝芙兰等。购物中心，是一个非常适合社交、群体聚会的场所。

娃哈哈做娃欧，立意非常好，之所以现在看起来没有那么火，因为宗庆后在做一件跟别人不同的事情。他想要跟现有的零售相区别，想通过自己的定位，将欧洲的非一线品牌带到中国来，而且他看好的是品质，这一点，我是非常认同的。现在的中国，大家买东西都不太放心，所以这个点他抓的非常好。

但是“内容”好了，还要做一些消费者沟通方面的事情。娃哈哈在营销策划上应该有自己的经验，加上宗庆后多年的积累和他首富的光环，对娃哈哈零售业的发展还是会带来一定的便利的。包括拿好的地块、组建团队，都还是有机会。如果他做跟别人一样的，机会就不是很大。做商业，做跟别人不一样的，我非常欣赏这一点。我相信他坚持做，还是会有自己的客群的。不过它现在还没有太多广告的支持，规模上，也需要在未来两三年内形成连锁，一家店撑不起那么多品牌的销售的。

做零售，对零售是要有一定的理解的。对顾客的体验、对一些细节的把握，都是跟想象中的差异很大的。商业的本身是教训积累的，看起来简单，但真正实施起来不那么容易。除了环境体验外，怎么跟顾客沟通品牌的故事，每个员工怎么跟顾客交流，更关键的是，你本身的定位怎么能让顾客了解到，不能以“我”为主去做。

原来传统做生意的逻辑，容易以卖家为出发点，首先想到卖什么，然后根据售卖产品的属性，制定营销策略，考虑怎么卖；之后是由谁来卖；最后才是卖给谁。但走到今天，消费者消费个性非常强、他们追求品质生活，再加上互联网普及，消费环境变化非常大。现在的消费者通过社区、微博等途径，在感兴趣的问题上，比经营者还要专业，给商家带来的挑战很大。

所以，首先要找到顾客，谁是顾客、他们在哪里、在想什么，给他们提供什么样的解决方案。这才是被证明可以成功的模式。如果以产品为中心去展开，问题会很大，你不知道你的产品消费者到底会怎么想。比如，二线欧洲品牌，我是有需求的，但有很多人希望让别人知道自己穿着的品牌，他们不需要所谓低调的奢华。

商业地产营销论文范文第5篇

关键词：商业地产；项目后评价；层次分析法

为了适应我国商业地产投资经济的发展需要，解决商业地产投资领域普遍投资决策水平不高，增强理性投资和科学决策，提高商业地产项目管理水平，增强人们对商业地产项目后评价作用的认识，扩大其影响的现实所需，同时为我国商业地产项目后评价理论和实践的发展做出有益的探索，作者以大连“万象城”项目为例，采用层次分析法进行了该项目后评价研究。商业地产项目后评价是总结项目经验教训，提高商业地产投资主体决策水平和实施主体管理水平的一种科学方法。

一、层次分析法

层次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世纪70年代美国学者T.L.Saaty提出的，是一种将与决策紧密相关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析相结合的层次权重决策分析方法[1]。AHP在项目风险评价过程中运用灵活、易于理解，而又具有一定的精度。层次分析法进行商业地产项目后评价主要的步骤有[2]：①构造商业地产项目的递阶层次结构模型，商业地产项目的递阶层次结构模型一般分为三层，如图1所示：目标层（A）、目的层（B）、指标层（C）；②建立两两比较判断矩阵；③计算权重向量并做一致性检验[3-4]。

二、后评价过程实例分析

结合大连“万象城”项目的特点、后评价指标及内容、使用范围和实际操作情况，后评价指标可分为一级指标和二级指标。一级指标主要从技术、财务、国民经济、社会效益、环境影响和管理水平来设定；二级指标主要是一级指标的细化。根据“万象城”项目自身的具体情况和大连地区的统一标准进行酌情增减，该项目的后评价指标体系如图1所示。

XX集团聘请了10位对该项目十分了解的专家或权威进行了评价，其中有政府人员、设计院工程师、施工方的结构工程师、监理方咨询工程师、招商部经理、营销推广部策划师、学校教授等专家和权威。在选择评价方法时，考虑到资料缺乏，专家打分也没有依据，有些指标具有模糊和非定量化的特点，对其只能进行定性的分析与评价。由于个人的文化水平、知识结构、社会经历和能力大小的差异，人们对各项影响因素的褒贬程度也不相同。AHP方法克服了专家评分法难以对涉及多指标 、多方案的项目进行评价，但是AHP分析结果的质量依赖于专家的知识、经验和判断。在实际应用时，尽可能多找行业中的专家来共同确定判断矩阵中的标度。

1. AHP法计算各指标权重向量并做一致性检验

后评价组对各个指标进行打分，采用对不同因素两两比较的方法，构造不同层次的判断矩阵，并分别计算最大特征根、对应的特征向量并进行判断矩阵的一致性检验。

（1）A―B层次的判断矩阵及对应的特征向量：

2.模糊综合评价法计算评价结果

后评价组建策划目模糊综合评语集为v＝(优，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分别对评语集赋分值(100，90，80，70，60，50)，选择10位专家对第一层次的评价因素进行评价，所组成评价人集为P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。

（1）专家评分。后评价组成员根据自己的对该项目各方面现状的了解，同时参考国内商业地产相关项目的状况进行打分，综合评价各单因素评价情况，由评价表得出评价分值R。

3.评价结果分析

由评价得分可以看出，大连“万象城”项目的技术水平和管理水平分别得分81.1和84.0，效果良好，国民经济效益、社会效益和环境影响得分分别为73.6、78.9和73.3，效果中等，而财务效益得分却为68.4，效果合格。综合得分73.7，效果中等，说明该项目是可行的，但是很多方面仍需进一步提升和完善，尤其是财务效益，效果不是特别理想。

四、结论

商业地产后评价由于涉及现代管理理论、费用与效益理论、控制与反馈理论、可持续发展理论等作为理论基础和分析工具，是一个复杂的系统工程，将来还会不断提出许多理论和实践问题，要求我们予以解答。限于主观上的能力局限和客观上的资源约束，本文只对商业地产项目后评价大致进行分析研究，构建的商业地产后评价指标体系主要是对前人研究成果的归纳，尚未完全深入地剖析，许多问题还有待更进一步深化研究。

作者单位：江福秀 中国地质大学（北京）

茆旭川 西华大学管理学院

参考文献：

[1]王莲芬,等.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社，1990：5-18.

[2]茆旭川，田兵权，黄琦.基于AHP在电力建设项目风险评价中的应用[J].西南民族大学学报（自然科学版），2007(3):624-628.

[3]蓝伯雄,程佳惠,陈秉正.管理数学―运筹学[M].北京：清华大学出版社.2000：376-379.

商业地产营销论文范文第6篇

关键词：城西A广场项目 SWOT 分析

中图分类号:U415.6文献标识码：A

1项目概况

城西A广场由浙江省B房地产开发有限公司[ 浙江省B房地产开发有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投资设立的以房地产开发为主的国有独资企业，公司已建和在建了近160万方经济适用房、商品房以及政府工程项目，具备国家一级房地产开发资质。

]开发建设。项目地块位于杭州市西湖区，东邻政苑小区，西沿古墩路，北沿萍水西路，南临西湖区某小学，与规划地铁出口（2、5号线）相接。项目共分南北两个区块，北区由A、B两座富有动感的犹如一对展翅欲飞的蝴蝶状板楼组成，一至四层为配套商业用房，四层以上为精装修小户，南区由C、D两座东西板楼组成，其中C座由二层裙房商业和商务办公用房组成，D座为配套社区医院。其中北区A、B地下室为三层，南区C、D地下设置一层。建成后的城西A广场将成为杭州大城西，集商铺、写字楼、精装小户型为一体的大型商业综合体。

城西A广场项目总规划用地25096平方米，容积率不高于4.99，总建筑面积11.5万平方米，其中地上面积8.4万平方米，地下面积3.1万平方米。建筑形式主要为高层，部分为酒店式精装公寓，其它为毛坯。城西A广场技术经济指标如下：

建设规模：115919平方米；用地面积：25096平方米；建筑占用面积：6689.3平方米；绿化面积：6402平方米；建筑限高：75米；地上面积：84128平方米；地下面积：31791平方米；绿化率：20%；车位总计：573个（地上34，地下539）；地下层数：北区1-3层，南区1层；裙楼层数：北区4层，南区2层；容积率：4.99。

1.1区域位置

城西A广场位于古墩路与萍水路交界处，古墩路的东面，萍水路的南面。从住宅板块看，属于申花板块区，是城西延伸段的新兴板块。从地理位置看，项目之北是被定位为杭州市12个区域商业副中心之一的三墩镇。从商业规划看，项目位于新城西商圈（西城广场、三墩、闲林）之内，承接着大城西的商业需求。

随着地铁规划出台、浙大紫荆港校区的起用、富强广场（欧尚超市）、银泰天地（规划）、新武林商业中心等入驻，项目所在的申花板块未来将形成浓厚的商业氛围。城西A广场正处于商业中心腹地，被不同的商业地产包围，具有得天独厚的区域优势。东边，以银泰天地（规划）为中心，包括富强商业广场（欧尚超市二店）、新武林商业中心等多个项目已在此落户。南边，以沃尔玛为主力店的印象城项目2010年开张营业，该项目同时配有外婆家、棒约翰、肯德基等餐饮连锁店进驻。西边，接浙江大学紫金港校区、学军小学紫金港分校以及文鼎苑等高档住宅校区。北边，有华东陶瓷建材市场和新时代装饰市场，该市场规模较大，较为成熟。

1.2交通环境

商业活动的经营，人流的畅通和聚集产生的影响最大，特别是交通是否通畅会直接影响该区域商业经营的物流、人流和信息流。拥有良好的交通网络是商业地产成功经营的必备条件之一。

从路网规划来看，古墩路南北走向的城市主干道依次穿过天目山路、文三路、文二路、文一路、萍水路、申花路、石祥路，萍水路东接莫干山路，西接浙大紫金港校区。丰富而灵活的路网规划，为A广场提供了便利的交通环境。

从交通配套上分析，城西A广场地处地铁2号线（规划）古墩路出入站口；地铁5号线（规划）经萍水路与地铁2号线相交。规划中地铁2号线南起蜀山车辆基地，西止良渚瓶窑区片，是未来连接钱江新城、文教区和三墩的重要交通路线，也是推动三墩片区商业升值的重大助力。目前现已开通并运行的公交线路有：快速公交2号线、K900、74、17、303、89、817等。丰富的公交路线不仅给居民的出行带来了便利，也为聚集商业人气提供了可能。

图1.1 城西A广场项目周边交通环境

1.3生活配套

完善的生活配套是消费者选择购买本项目的主要影响因素之一。项目周边的生活配套服务范围广、种类多，能满足购物、娱乐、学校、医院、银行、运动场地和菜场等多方面生活需求。

购物：世界500强欧尚超市（在建）、银泰天地（规划）、印象城项目（沃尔玛）、物美超市、西城广场、新武林商业中心、浙江国际商贸城（规划中）、紫金广场购物中心（在建）等；

娱乐：西城广场银乐迪、物美格莱美KTV，翠苑电影大世界等；

学校：有浙江大学紫荆港校区、文一街小学、闻裕顺幼儿园、保叔塔实验学校申花分校、学军小学分校；

医院：浙大医疗中心规划、浙江医院分院规划、省立同德医院等；

银行：工行、农行、建行、杭州银行等；

运动场地：政苑健身中心和室内游泳池、西城广场青鸟健身、物美一兆健身、亲亲家园菲力伟健身；

菜场：政苑小区农贸市场。

1.4市场潜力

齐备的生活配套设施和良好的居住期望吸引了众多居民来广场周边定居，包括6万浙大紫金港校区师生人数和来自耀江文鼎苑、圣苑小区、三坝雅苑、西城年华、政苑小区、芳满庭、橡树园、万家花城、翠苑、蒋村、三墩、祥符等大型高尚居住区的50万高消费人群。庞大的居住人口带来了生活服务的渴求，形成了一个具有巨大消费潜力的市场。

图1.2 城西A广场项目周边住宅、学校

2 项目SWOT分析

所谓SWOT分析， 即分析项目竞争优势（Strength）、竞争劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threats），并依照一定的次序按矩阵形式罗列，然后运用系统分析的研究方法将各因素相互匹配起来进行分析研究，从中得出一系列相应的结论。SWOT分析能帮助确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定项目未来的发展战略有着至关重要的意义。

2.1 项目优势

（1）交通优势：由矩形路线、规划地铁和众多交通路线形成的立体交通网络使项目的可达性更强。

（2）位置优势：项目周边配套设施比较完备，文化、医疗、休闲、体育设施齐全，直接接受浙大紫金港校区的辐射。

（3）区位优势：处于三墩中心商圈内，周边规划或在建的商业物业密集，商业凝聚力强。

（4）人口优势：周边住宅密集，居住人口消费能力高，5分钟车程范围辐射人口接近60万，未来消费潜力大。

（5）团队优势：项目开发商实力雄厚，具有160万平方米的开发经验，品牌认可度高，资源整理能力强，为项目的实施提供了良好的资源基础；

（6）规模优势：11万平方米的旗舰式运动主题商场，大城西首个集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、居住于一体的“一站式”休闲运动娱乐商场，有利于最大化功能配置组合，这是单纯的步行街或百货商场不可以替代的。

（7）成本优势：本项目的土地在2008年取得使用权，土地总成本40006.79万元，单价3451.27元/平方米，相比于目前周边地块，有较大的低成本优势。

2.2 项目劣势

（1）市场压力：大城西新兴商圈，周边规划或在建中的项目很多，产业环境尚不成熟，商圈成熟需要一定时间，对项目资金链的要求更高；

（2）交通压力：地铁2号线和5号线的具体动工日期尚不明确，项目的地铁商业优势在未来一段时间内将无法发挥；

（3）竞争压力：经过市场调研发现，项目的区域未来将会形成充分市场竞争，物业种类丰富。城西A广场只能在现有的市场状况下合理准确定位，吸引中高层次的消费人群。

2.3 项目机会

（1）政策性机会：2002年国家正式审批通过《杭州三墩地区控制性详细规划》确立了三墩为杭州市十二个副中心之一的城西核心地位。根据中长期规划，三墩区域规划人口33万，规划商业面积49.5万平方米。政府有意将三墩打造成为“店多隆市”的未来杭州的“徐家汇商圈”，在软硬环境方面可得到强大的政策支持，广场周边的市政配套建设将进一步完善。

（2）竞争性机会：地区土地资源稀缺，市区内相似产品较少，使得本项目的竞争压力小，同时区域内在建项目体量不断增加，将导入更多消费人群。

（3）需求性机会：周边有多个大型居住楼盘，消费潜力巨大。但目前商业核心缺少上档次、上规模、硬件设施较好、购物环境较好的集购物、餐饮、休闲于一体的综合性的商业设施，为本项目的开发创造了机会。

（4）发展性机会：地铁一旦开通，将实现大城西与市中心的无缝对接，直接接受钱江新城CBD、滨江发展区的商业辐射，届时整个杭州市区的商业将融为一体，位于地铁沿线的物业发展空间将大大增大。

2.4 项目威胁

（1）政策威胁：目前国家关于房地产的宏观调控政策的密集出台，使房地产未来一段时间内的走势不明朗。

（2）金融风险：商业地产投资会由于利率的变化给收益带来不确定性，商业地产的开发投资投入巨大，一般需要贷款支持，贷款利率的提高，会直接增加开发成本。贷款利率的高低还直接影响到商业经营主体的投资能力。

（3）竞争威胁：市区老商圈的地位难以动摇，武林商圈、吴山商圈和湖滨商圈目前仍然是未来消费的集中区域。大三墩的内的商业地产项目较多，包括大型的城市综合体项目，在客户层面肯定会造成竞争。区域内商业地产竞争日趋激烈，主要竞争对手品类设置相当齐全。

3 项目发展战略

通过上述商业业态的优、劣、机、威的分析，本文可以借助SWOT分析的战略分析矩阵进行项目的战略比选，它提供了四种战略，即SO战略、WO战略、ST战略和WT战略。

表3.1 SWOT战略矩阵框架：

优势（S） 劣势（W）

交通优势

区域优势

…… 市场压力

竞争压力

……

机会（O） SO战略（增长性战略） WO战略（扭转型战略）

政策性机会

竞争性机会

…… 依靠内部优势

利用外部机会 利用外部机会

克服内部劣势

威胁（T） ST战略（多种经营战略） WT战略（防御型战略）

行业威胁

竞争威胁

…… 依靠内部优势

回避外部威胁 减少内部劣势

回避外部威胁

SO战略是一种最理想的对策，项目凭借优势和资源来最大限度的利用外部环境所提供的多种发展机会。“资源整合、建立优势”的市场竞争策略——整合多方资源，建立竞争优势，形势项目“商业高地”。具体做法为把本项目定位为功能多样，定位高端，集大型商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商旅服务、购物休闲、餐饮娱乐于一体的城市综合体项目；抓紧实施，发挥先发优势。

ST战略就是利用自身的优势来应对外部环境中的威胁的打击。“经营主导，商住互动”的市场营销策略——建立“后期经营”主导观念，“重销售、轻经营”的传统思维，以市场机会弱化项目劣势，并通过多种手段，实现顺利销售。具体做法就是统一业态规划，培育商圈，引入大型商超主力店；超前定位，领导市场，提供专业经营管理服务；分期投入，降低风险，酒店式公寓销售带动商业销售。

WO战略是利用外部机会来改进内部弱点的战略。“品质优先，引导市场”的产品开发策略——通过精心设计，改变现有建筑形象，提升产品品质，以“高性价比”建立产品竞争优势，从而引导市场，创造良好的商业经营环境。具体做法就是引入知名的物业管理，战略合作伙伴；别具一格的商业规划理念，提高规划设计与招商经营水平，独具风情的特色商业经营；发挥大股东专业优势，强化成本管理。

WT战略就是直接克服内部弱点和避免外部威胁的战略。“尽快入市、抢占先机”的风险控制策略——充分发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，打“时间差”来规避市场风险。具体做法就是缩短商业开发周期，建立项目比较优势，把握入市时机及销售节奏，变劣势为优势，采用租售经营。

综合分析三墩区域各业态的发展趋势，可以发现，该区域正处于一个商业起飞的初期阶段，各商业业态均蓄势待发，正进入快速发展轨道的蓄力期。经过对项目业态发展的SWOT分析，可为项目制定相关的业态发展战略提供战略层次的指导，面对不同的情况，根据内外环境条件的变化，灵活应用SO、WO、ST、WT战略。

经过上述分析，可以明确本项目：

1、具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；

2、项目最大的优势是交通便利，未来发展潜力大，处于大城西核心商圈内；

3、项目面临较好的市场机会，同时也面临激烈的市场竞争态势，机会与挑战共存；

4、结合市场形势和项目自身条件，提出商业开发策略：

“资源整合，建立优势”的市场竞争策略

“经营主导，商住互动”的市场营销策略

“品质优先，引导市场”的产品开发策略

“尽快入市，抢占先机”的风险控制策略

5、在上述策略知道下，本项目商业策划必须做到：

高起点定位高标准规划高效率营销

参考文献：

菲利普·科特勒. 营销管理(第十一版) [M]，上海人民出版社，2003.10

黄建斌. 商业地产及其项目定位研究[D]. 硕士学位论文，天津大学，2005

何鑫强.盛业物业开发前期策略[J]. 西南财经大学学报，2003，（11）：15—16

李东鹏. 购物中心商业业态规划与建筑设计[D]. 硕士学位论文，天津大学

作者简介：

朱祥宏，1981.10，男，汉，浙江东阳人，浙江省省直同人集团工程师

商业地产营销论文范文第7篇

关键词：资产结构 流动资产 房地产行业

一、大连万达商业地产股份有限公司资产结构存在的问题

激烈的市场竞争是促使企业加强经营管理的潜在动力，只有在发展过程不断加强经营管理，才能实现企业的营业利润的提高。大连万达商业地产股份有限公司在追求企业利润的时候，通常也会忽略对企业资产结构进行优化，这对于企业的长远发展十分不利。

流动资产和非流动资产增幅放缓：

根据表1，我们可以看到，从2013年到2015年大连万达商业地产股份有限公司流动资产总额从2013年到2015年占资产总额的比重分别为：45.54%，46.31%，41.43%。根据表2可知在大连万达商业地产股份有限公司流动资产中存货项目、流动资金项目和应收账款项目占据绝大部分比重。通常情况下，如果一个企业的流动资产率越高，表示该企业的经营活动越合理有效，其发展情况也就越好，此时，经营管理在企业中就表现的格外重要。在不同的行业内流动资产率的指标有着不一样的合理区间，建材、纺织、航空等领域，这一指标的合理区间通常控制在30%到60%之间，而在房地产、批发等行业@一比率通常超过90%。该公司流动资产率一直维持在45%左右，与房地产行业的合理区间差距较大，而且在2015年其增长幅度大幅放缓。根据表2，我们可以得知，2015年大连万达商业地产股份有限公司流动资产率过低且增幅放缓主要是由于流动资产大部分子项目的增长幅度都呈现下降趋势。其中存货项目2014年相较于2013年大幅增长44.51%，但是在2015年相较于2014年仅仅增长15.20%。应收账款项目2014年相较于2013年大幅增长202.86%，在2015年相较于2014年却减少了41.39%。货币资金项目2014年相对于2013年增幅达26.30%，在2015年相对于2014年却大幅减少至21.38%。其他流动资产项目2014年相较于2013年大幅增长5010.53%，在2015年相较于2014年却大幅减少了93.82%。综上所述，为了实现企业的长远发展，大连万达商业地产股份有限公司必须加强对流动资产的控制，包括对存货项目进行适当的处置，以降低存货占比，避免占用过多企业资源。还应当将应收账款项目维持在合理的水平，避免占比过高或者过低。

二、优化大连万达商业地产股份有限公司资产结构的对策

为了实现更高层次的经营管理意味着企业在日常经营中一定要重视对资产结构进行优化，只有在发展过程中不断优化资产结构，才能使其与企业的长远发展战略相符合。

（一）提高流动资产和非流动资产总额

企业管理以财务管理为核心，并围绕着财务管理开展生产经营。而资产管理则是财务管理的主要的内容，加强对流动资产的配置和管理是企业财务管理的重要组成部分。当流动资产所占份额较大时，企业所应承担的相关的负担也就越重，进而就会对企业的经济效益产生影响。反之，如果企业流动资产存在较大缺口，资金的周转就会出现失灵的情况，进而会影响到企业的额经营管理活动。在流动资产各个子分录中应收账款与存货往往占据流动资产总额的绝大部分，所以为了提高大连万达商业地产股份有限公司的流动资产总额必须做好各相关工作的管理。企业可以通过加强经营管理，对不必要的非流动资产进行处置，进而转化为流动资产，从而提高流动资产总额。大连万达商业地产股份有限公司可以通过将持有的可供出售金融资产以及物业、厂房和设备等非流动资产进行处置来提高企业的流动资产总额。提高非流动资产总额，通常需要企业从自身发展规划出发，通过加大投资和扩大生产经营等措施来实现。

（二）提高流动资产率

从2013年到2015年公司流动资产总额从2013年到2015年占资产总额的比重分别为：45.54%，46.31%，41.43%。而房地产行业流动资产率的合理区间是90%左右。大连万达商业地产股份有限公司的流动资产率长期低于行业合理区间，基于长期考虑对公司发展不理想。企业管理层在日常经营管理过程中要注重提高企业流动资产总额在资产总额中的占比，不断加强对企业流动资产的认识，如果企业资产总额常年变化不大的情况下可以通过将企业持有的物业、设备等非流动资产转化为流动资产来提高企业的流动资产总额，从而达到提高流动资产率的目标。当企业资产总额变化较大时可以通过加快商品销售和处置闲置固定资产等方式，使流动资产增长幅度高于资产总额增长幅度，通过这种方式达到提高流动资产率的目标。

三、结论

通过对公司一系列相关数据收集与整理，通过资产结构的相关指标进行分析。从而对该公司的资产结构现状有了比较深入的了解，通过分析得出如下结论：

第一，通过大连万达商业地产股份有限公司相关数据进行分析之后，发现该公司资产结构方面存在以下三个问题：（1）该企业流动资产总额和非流动资产总额增长幅度均有所放缓，其中流动资产增长速度大幅放缓；（2）该企业的流动资产率长期低于行业合理水平；（3）存货在流动资产中占比长期超过50%，持续维持在偏高水平。

第二，针对大连万达商业地产股份有限公司存在的问题，建议其企业管理层可以采取以下措施：该企业应当做好对应收账款项目和存货项目的管理。具体来讲又可以通过加强经营管理，对不必要的非流动资产进行处置，进而转化为流动资产，从而提高流动资产总额。通过将现有的可供出售金融资产以及物业、厂房与设备等进行处置来提高企业的流动资产总额。提高非流动资产总额，通常需要企业从自身发展规划出发，通过加大投资和扩大生产经营等措施来实现。针对针对流动资产率过低这方面，企业管理层在日常经营管理过程中要注重提高企业流动资产总额在资产总额中的占比，不断加强对企业流动资产的认识，如果企业资产总额常年变化不大的情况下可以通过将企业持有的物业、设备等非流动资产转化为流动资产来提高企业的流动资产总额，从而达到提高流动资产率的目标。当企业资产总额变化较大时可以通过加快商品销售和处置闲置固定资产等方式使流动资产增长幅度高于资产总额增长幅度从而达到提高流动资产率的目标。针对流动资产中存货占比偏高的问题。为了提高企业的营业利润企业管理层必须采取适当的措施，加快去库存。企业管理层可以通过加强企业品牌宣传和市场营销力度，提高万达商业地产在消费者中的知名度，从而加快房产销售。企业管理层还应意识到要在一线城市以及二三线城市采取不同的销售策略，因地制宜的针对不同地区实施不同的销售措施，通过各种方法将存货总量维持在合理水平范围内。企业管理层通过加快销售已经完工的商铺、写字楼、SOHO、住宅楼等现有存货力求尽最大可能去降低存货总量，从而实现降低存货在流动资产中的比重的目标，进而提高企业利润。，

综上所述，本论文以大连万达商业地产股份有限公司为例探析其资产结构，通过分析发现其存在诸多问题，并针对各个问题提出了解决对策，这些对策对于房地产行业其他企业同样具有一定的借鉴意义。大连万达商业地产股份有限公司在新的发展环境下，需要不断改进和优化其资产结构，只有这样才能在激烈的市场竞争中不嘞蚯胺⒄埂

参考文献：

[1]余坚.试论资产结构对企业经营的影响[J].财会研究，2011（2）：10-22.

[2]张俊瑞.资产结构与企业价值研究[M].陕西：西安交通大学出版社，2012.45-51.

[3]杜琳.公司资产结构与企业绩效相关性实证研究[D].武汉理工大学， 2013.2-15.

[4]张秀娟.资产结构对房地产上市公司收益影响研究[D].哈尔滨工业大学， 2014.12-20.

[5]李淼.中级财务会计[M].四川：西南财经大学出版社，2015.30-35.

商业地产营销论文范文第8篇

姓名：张燕春 性别：女 出生年月：1979年6月 学历：硕士

籍贯：山东潍坊 民族：汉 政治面貌：党员 婚姻状况：未婚

手机：130....7769 E-mail：

【职业愿景】

成为卓越的房地产投资管理专家

【教育背景】

2004年9月-2007年7月 山东建筑大学商学院 技术经济及管理专业 硕士学位

研究方向：房地产经营与管理、投资评价 专业成绩排名：第一

主修课程：高级微观经济学、高级宏观经济学、高级管理学、高级市场营销、商业统计学、财务管理学、运筹学、高级项目管理、质量管理、经济法、建筑法规等。

1998年9月-2002年7月 山东建筑工程学院环工系 给水排水工程专业 学士学位

主修课程：给水工程、排水工程、建筑给排水工程等 专业成绩排名：前10%

【参与课题及实习经历】

2005年——2006年 多次参与山东省注册造价师、监理师、建造师的阅卷工作;

2006年2月-2006年7月 山东建筑大学商学院

给商学院04级电子商务专业本科生讲授宏观经济学;指导06届本科毕业生毕业论文，其中一篇论文《商业银行个人住房贷款风险及防范措施》获山东省优秀毕业论文，参与06届本科生毕业答辩工作;代表学校参加06年高考咨询会;

组织团队参加万科集团与建设部住宅产业司共同举办的“万科·中低收入人群住房解决方案”征集活动，与清华大学博士团队、董藩教授团队、中原物业等同台竞争;

编辑获得“2006年地产中国著名楼盘”“中国商业地产国际大奖”奖项的“海蔚广场”项目资料成书，参与楼盘开盘的策划与实施工作，参与该楼盘的投资评价及项目后评价，使自己对房地产开发流程有了更深的认识，同时积累了项目投资评价和策划的经验。

【工作经历】

工作职责与主要业绩：

1.负责总经理日常行程、会议等行政事务的安排;

2.协调公司内外重要部门的顺畅沟通;

3 协助总经理组织市场拓展等关键项目执行。

公司属于创业型公司，任职期间，协助总经理系统制定了公司的各项规章制度并执行，并成功组织策划实施“在职研究生考前培训”项目，内部建设与市场拓展工作也都取得了很大的成绩，受到公司董事会以及各部门同事的高度赞赏，同时自己的管理能力、组织协调能力得到进一步的锻炼和提升。

2002年7月-2002年12月 山东世通房地产开发有限公司 预算员兼合同管理

工作职责与主要业绩：

山东世通房地产开发公司作为济南一家知名的房地产公司，开发了“莱茵小镇”“悉尼花乡”“世通·尚层E墅”等项目;任职期间，负责公司工程水暖安装部分的预结算，主持山东大学齐鲁软件学院六个教学楼的水暖安装预算;同时兼任合同预算部的合同管理，负责公司工程合同的起草与管理。

【能力与证书】

文字功底较强，曾任校报主编

英语CET六级，大二通过考试;日语初级

熟练掌握office办公软件、SPSS、AUTOCAD

通过注册房地产估价师考试

大学期间多次获二等奖学金、三好学生、优秀学生干部等称号

【自我评价】

正直、稳重、诚实、自信、学习创新能力强

一流的职业道德操守与较高的个人素养

工作认真负责，具有强烈的责任感

较强的领导能力、组织协调能力和沟通能力

强烈的事业心和良好的团队协作精神

商业地产营销论文范文第9篇

关键词：房地产 广告策划 战略

要想成功地策划一个房地产广告，前提就必须对房地产市场进行广泛的调查研究，并对一些往年的个案进行系统分析。在此基础上，我们最后才能制定出具体的广告策略和计划方案。正所谓凡事预则立，不预则废，没有十足准备的事情，不宜操之过急，换句话说，只有在做一件事情之前准备充足的人，才能取得最后的成功。为了力求广告进程的合理化和广告效果的最大化，对于房地产广告策划的要求也很高。它不仅要能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且还能细化开发商的营销策略，从而最大限度地发挥其在市场营销中的作用。

房地产广告的文化内涵

一个新颖独特的广告势必会给人一种直接强烈的感受冲击力，会让我们有眼前一亮的感觉，然而，真正技术高有内涵的广告并不是只拼创意、只讲唯美的信息传递，评价一则广告，更重要的是要看它在吸引了受众的眼球之后向目标客户群传达了什么信息。广告，实际上也是企业在市场营销中的一个手段和方法。一份好的广告策划，通过向外传播，更有利于企业形成自己的品牌，大大提高了该企业产品在市场中的知名度，同时也有力地促进了该产品的市场营销。因此，在传播时代，广告是最有力的传播工具。

和其他普通的广告不同，房地产广告是指房地产厂商的关于房地产项目的预售、预租、出售、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告，不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。从古到今，中国传统都是安土重迁，房地产也是作为一种祖辈遗传的产业一直发展下来。而在当今社会，随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，人们的思想也发生了翻天覆地的变化。如今，房地产也能够作为一种商品在市场上流通。然而和普通商品所不同的是，房地产所需资金庞大，另外，广大消费者对其的熟悉和了解也还很少，所以导致整个消费市场必须通过引导才能形成。因此，房地产广告应该从一般的商品广告中区分开来。

房地产广告对企划者的要求

由于房地产广告策划较普通的广告更为复杂，所以，房地产广告对企划者的要求也比一般的广告商要高很多。它要求企划者不仅要具有广告制作和执行的根底，还要有完备的房地产专业知识，能够切实地了解购房者的心态。所以仅靠发展商自身或聘请普通的广告公司是不能满足成功房地产广告需要的，房产商要想通过房地产广告提升知名度，提高业绩就只有聘请专门的房地产广告企划人员和专业的房地产广告公司。

房地产广告策划方法

商业地产广告策划的目的是使商业地产最终找到买家，因此，商业地产广告的设计不仅要易于理解、记忆，还要易于抓住广大客户的心，引起他们的注意和兴趣，这样，才能激发客户的购买欲望。那么，如何更好地策划一个房地产广告呢？笔者抛砖引玉，简单提出自己的几点拙见。

设定广告目标。所谓广告目标，是指在设定的潜在消费者内，于指定期间中达成指定程度的明确传播任务。房地产广告目标包括：开发客源及公司知名度、促进潜在购房者对产品及公司的了解、兴趣及信赖，引发购买兴趣，促进购买行为。只有当你有了目标，你才可以知道你将要去哪儿。著名的人际关系学家卡耐基也曾说过，目标是构成成功的基石，能够给你一个看得见的靶子，你一步一个脚印地去实现这个目标，你就会有成就感，就会更加信心百倍，向高峰挺进。因此，对于房地产广告策划，我们也同样要设定一个目标。广告目标的设定是广告攻势的起点。

注重原创性，不断推陈出新。醒目而富有力量的大标题，简洁而务实的文案，具备识别性和连贯性的色彩运用是每个广告的必要因素。同时，房产广告还应该注重原创性，如果广告形式或者表现手法等出现了雷同，那么就应该及时更改自己的策划方案，迅速推陈出新，这样的广告才一定会在众多的广告中脱颖而出，崭露头角。有的时候不同的广告形式究竟能在目标客户中产生多少不同的影响，还比较难定论，但是可以肯定的是，只有与众不同的广告形式才能提升公司的品牌形象和市场，也只有如此，才能使广告项目迅速走红。

内容主题要统一。房地产广告是一种动态的传播活动。如何根据其地产特色制定相应的广告策略，如何使用最经济、有效的工具及方法，在最适当的时间和地点，将产品的特色及魅力传播给广大的购房者，这些都是值得每一个房产商探讨的问题。在这里，广告的主题就显得尤为重要。在房地产市场营销中，房产商通常会根据建筑设计中的一些特点，提取出几个符合消费者并且切合楼盘的销售卖点。为了方便客户更容易地记住这些卖点，一般的楼盘在广告操作上，都会从各个卖点中再提取出一个有代表性的营销主题，因此，这很容易造成多个营销主题不统一的局面。作为主线，对一些表达内容较少的广告形式，比如户外、围墙上就必须直接贯彻，而对于表现内容较多的广告形式，比如楼书、海报就必须始终以此为主线贯穿到底。但是并不是简单地处处出现主题，而更重要的是考虑如何把主题无形地融入其中。

广告要呈现出卖点。对于一则广告，在主题统一的前提下，需要把握的另一点就是卖点。就好比写一篇议论文，在文章中心思想的引导下，我们会建立很多分论点。这些分论点就是我们这篇文章的卖点。对于广告而言，系列广告主题是卖点，各分题也同样是一个卖点.然而，大部分的系列广告常常不像策划者所想的那样专心关注系列广告，受众收到的或许只是某一期楼盘的某一个讯息，所以必须强调卖点，只有突出强调卖点，才能更方便受众理解并接收信息。

卖点要精彩，引人入胜。一篇精彩的文章，往往都善于运用表达手法。内容离奇，精彩生动，这样才能引起读者极大的好奇心和兴趣，从而引导他们很有耐心地阅读完整篇文章。同样，在房地产广告中，除了要把卖点说清楚之外，还要注重卖点的表达方式，除了在视觉上具有强烈冲击力外，其文案的精彩程度也是很重要的一个指标。避免平铺直叙，而应该进一步地阐述功能以及氛围和生活化的概念，吸引消费者看完所有的广告。

找准市场定位。对于大众媒体投放的广告，我们首先要明确广告投放的对象并不是自己，而是消费者。在各商家的产品质量相差不大的情况下，找准自身市场定位就显得尤为重要。消费者会在广告的指引下，把自己的楼盘和周边楼盘看个遍，从而分析利弊。因此市场定位不能有偏差或含混不清，否则广告诉求时会出现重点不明，难以给受众留下鲜明的印象。

房地产开发商要增强广告意识。开发商不仅要使广告的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用，最大限度地挖掘和引导目标客源。这就要求开发商和商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而，有些房地产广告的效果不尽如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争的日趋激烈，公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

结语

广告是一种沟通，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以更快的速度实现更大的价值。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

参考文献：

1.李英姬：《浅谈房地产营销策略》，《内江科技》，2006（6）。

2.杜宇：《试论房地产营销策略》，《中国科技信息》，2006（4）。

3.尹丽：《房地产市场营销》，北京：中国商业出版社，2005年版。

4.国宁：《房地产营销策划》，北京：中国商业出版社，2003年版。

（李海贵为河南农业大学信息与管理科学学院2007级硕士生；王文亮为河南农业大学信息与管理科学学院管理科学系博士、硕士生导师，教授）

商业地产营销论文范文第10篇

“商业经受非典考验，现代流通功不可没；上海组建百联商业航母，探索国资管理新模式”等入选居然之家杯2003年度中国十大商业新闻。（详目附后）

与此同时，物美商业集团董事长张文中因其在抗击非典、稳定市场中的杰出表现，以及其领导的公司在香港的成功上市，而被评选为2003年度中国商业影响力人物。著名商业专家万典武长期致力于中国流通经济研究，成果卓著，同时时常上书建言，为商业改革奔走呼号，被评委会授予“终身成就奖”。

此次入选的十大商业新闻基本反映了2003年内贸流通行业进程的全貌。十大商业新闻事件中涵盖的对象涉及了政府与企业、内贸与外贸、国企与民营；涵盖的事件囊括了现代企业制度建立、资本市场探索等等。其中，中国零售业战胜非典一役，集中体现了中国现代商业的进步成果。

评委会认为，2003年我国商业正在逐步形成统一、开放、竞争、有序的市场格局，2003年国内市场区域分割的现象逐渐弱化。商务部的成立结束了内外贸管理长期分割的局面，商业领域行政管理体系进一步理顺；外资扩张在新的区域和数量上都有新的突破；国内流通企业之间跨区域兼并重组事件不断。

评委会指出，2003年度商业新闻中突出体现了商业领域的资本重构和制度重构，但是管理重构方面相对不足。和其它领域相比，长期以来商业领域企业在管理营销方面存在着底子薄、根基浅的问题，正因如此，建立在低管理水平基础上的商业企业并购之后，以企业纠纷、高层人士震荡为突出表现的后遗症纷纷显现。与会人士表示，企业在规模化发展的同时，一定要注意提升企业的核心竞争力，提高经营管理水平，否则规模越大，经营风险越大。

2004年年底分销领域将全部开放。面对中国流通业将完全融入经济全球化的态势，商务部有关人士指出，中国流通企业最大的特点是99%都是中小流通企业，而它们的发展程度代表了中国流通企业发展的全貌。今后改革的重点是，抓住中小流通企业的主体，通过建立一批具有国际竞争力的大企业集团以点带面，建立现代企业制度和现代产权制度，整合提高流通业的竞争力水平。据透露，商务部已经提出了培育大型流通企业的若干意见，争取通过十年的发展，培育15－20家具有国际竞争力的大企业集团。

此外，家乐福遭遇炒货风波，工商博弈市场评判；中国申办亚太零售商大会成功，构建中外商界交流平台；三联商社借壳郑百文，家电连锁上市第一家；外资进入图书分销，垄断渠道面临挑战；美亚收购21世纪便利，揭开连锁企业套现序幕等事件列为2003年度提名新闻。

王宗南、徐刚、牛钢、王健林获年度影响力人物提名。

入选的十大商业新闻依次是：

一、商业经受非典考验 现代流通功不可没

2003年4、5月间，突如其来的“非典”疫情给全国商业服务业经营造成了重创。在疫情严重的北京,零售、餐饮、美容美发、旅游等商业服务行业销售额与上年同比普遍下降五成以上。与此同时,部分日用消费品还一度出现了恐慌性抢购。

但在关键时刻，在各级政府的统一协调下，经过近十年发展起来的现代连锁商业，凭借其先进的连锁经营方式及高效的物流系统，迅速平息了抢购风潮，稳定了市场。在世界卫生组织宣布北京“双解除”后，全国各地商业服务企业又积极开展形式多样的促销活动，开拓市场，扩大销售。

据统计，2003年1至11月份，全国实现全社会消费品零售总额41106.3亿元，依然保持了强劲增长态势，与上年同比增长8.9%。零售业经受住了非典严峻考验，正是中国流通现代化成果的集中体现。

二、商务部一统内外贸 行政管理与国际接轨

2003年3月10日，十届全国人大一次会议通过了国务院机构改革方案，宣布撤销对外经济贸易合作部和国家经贸委，在原外经贸部、国家经贸委和国家计委的部分职能基础上组建商务部。商务部的成立体现了中国加入世贸组织后在政府行政管理与国际接轨的思路，结束了内、外贸管理长期分割的格局，实现了一体化管理。

商务部成立伊始，就致力于加强和完善商业法制建设，督促各地商业规划的尽快出台，要求在2003年年底前，完成直辖市、省会城市和计划单列市一级的商业网点规划；起草和制订《商业特许经营管理条例》、《外商投资商业企业管理暂行办法》、《反垄断法》等法规；并提出了重点培育一批大型流通企业集团的目标。由此表明，新组建的商务部在流通管理思路、职能和方法上已开始转变。

三、上海组建百联商业航母 探索国资管理新模式

2003年4月，上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团组建了目前国内最大的商业集团――上海百联集团，并提出了冲刺世界500强的宏伟目标。百联集团组建后，总资产超过280亿元，年销售规模700多亿元，其旗下拥有上海一百、华联商厦、联华超市、华联超市等7家上市公司在内的一大批知名企业，几乎涵盖了零售业所有业态。

百联是在国家号召商业做强做大背景下成立的，同时也是在政府直接主导下进行的。作为商业改革的样板，百联的尝试势必会对未来的商业政策产生影响。在资本运作上，百联宣称国有资产不会简单退出，而是要实现国有资产价值的最大化。在做强做大国有资产的基础上，再考虑实现投资主体的多元化和外来资本的引入。

如果百联重组成功，将对国有商业服务业起到通过资本运作做强的示范效应。事实上，无论其探索成功与否，都将在中国国有资产改革进程中留下重要的一笔。

四、内地与港澳签署CEPA 服务贸易提前开放

2003年6月、10月，中央政府与港澳分别签署了建立更紧密经贸关系的安排(简称CEPA)。

《安排》的核心内容，一是逐步取消货物贸易的关税和非关税壁垒，逐步实现服务贸易自由化，促进贸易投资便利化；二是货物贸易尽快实行零关税。从2004年1月1日起，对香港有较大实际利益的273个税目的香港原产货物，进入内地市场实行零关税，其它香港原产货物不迟于2006年1月1日实行零关税；三是服务贸易提前开放，从2004年1月1日起，涉及服务业的17个领域对香港提前实施内地对世界贸易组织成员所做的部分开放承诺；四是贸易投资便利化。

此举对香港、澳门商品制造商和零售商无疑是一个巨大利好，而对内地商业服务业而言，则是机遇与挑战并存。港澳零关税商品进入内地，一方面将丰富内地消费品市场商品结构，同时，港澳商业服务业企业的进入，也会给内地同业构成竞争压力。

五、联华、物美香港成功上市国际资本看好内地零售潜力

资金缺乏一直是国内零售企业做强做大的瓶颈。谋求上市成了融资的一大途径。2003年6月27日，联华超市股份有限公司正式在香港联交所主板市场挂牌上市。联华超市此次发行1.5亿股H股新股。挂牌当天，联华超市H股成交股数超过6700万股，总成交额约2.77亿港元。

2003年11月21日，北京物美商业集团股份有限公司在香港联交所创业板挂牌上市，这是国内首家在香港上市的民营商业企业。此次赴港上市的是北京物美投资集团位于北京和华北的部分连锁超市业务，所获资金将主要用于北京及周边地区拓展连锁超市、便利店网络和优化IT技术、加强物流配送的建设。物美的目的是逐步把业务从北京拓展至华北、华东地区至全国范围。物美上市后吸引了世界银行、摩根大通等国际著名金融投资机构争相购持。物美此次在香港上市募集资金6亿元，居香港创业板首位。

投资人的青睐充分显示了国际投资者看好内地零售业的发展潜力。联华和物美赴港上市成功，将极大地激励国内商业企业。

六、兼并重组风风火火 并购后遗症接连爆发

2003年初。深圳曾缔造了万佳百货辉煌的总经理徐刚突然离职，而此时离华润与万佳并购才一年多。徐刚辞职后，华润万佳又有大批中高层管理人员陆续辞职。导致徐刚辞职的原因，目前普遍的说法是因为两个企业并购后，在人事整合、扩张战略、经营理念上等存在重大分歧。而华润万佳经历了此次人事大变动，也爆出大面积亏损的消息，扩张步伐也明显放慢。

4月。北京重组不过一年的超市发与天客隆为部分新开店铺产权归属对簿公堂。在双方产权纠纷尚未了结之际，大商集团又收购了天客隆，进而成为超市发新的大股东。这场错综复杂的股权变更和并购中的利益冲突，最终导致了超市发原董事长李秀珍被免职。大商集团高管人员出任新的超市发总裁。

在经历2002年中国商业企业并购年之后，2003年，突出体现为企业纠纷、高层人士震荡的并购后遗症纷纷显现，引起业内普遍关注。并购之后，企业文化如何融合，资本和市场如何相互适应，作为资本和市场选择结果的职业经理人如何迈出下一步，是摆在这些企业面前的难题。业内人士普遍认为，并购只是企业重组的第一步，能否真正做到1+1大于2，后期的整合才是并购能否成功的关键因素。

七、商业地产异军突起未来走向三大趋势

2003年可谓是商业地产年。最明显的表现是全国各地与商业地产相关的研讨会和展览会此起彼伏。大连万达和沃尔玛等强势零售业的结盟，号称世界面积最大的金源MALL的建设，更是成为中国商业地产开发中的标志性事件。

从分布在城市各个角落的以裙楼、门市房为代表的小商业店面，到以大型百货商厦为中心的大商业圈，再到专业规划、专业建造、专业营销的商业地产，我国的商业物业模式经历了一系列变革。

商业房地产蕴藏着巨大的投资空间，商业地产迅速成为房地产业投资的新热，以致人称“商业地产时代”已经到来。1997年到2002年，商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中，2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。从解决居住逐步过渡到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜。地产商开始按商业订单开发店铺,大型摩尔商业城自国外引入后迅速成为潮流,各地政府都在积极推进商业网点立法进程，以改变目前网点配置的不合理局面。订单化、大型化、规范化必将成为未来商业地产三大趋势。

随着住宅市场和写字楼地产开发的日趋成熟，商业地产吸引了越来越多开发商的目光，而万达集团在商业地产上的成功，也刺激了一批有志于从事商业地产的开发商。

八、外资开店步伐加快 大城市仍为投资热点

根据加入世界贸易组织的承诺，中国将于2004年底全面取消对外外资进入商业零售业的限制。在这种背景下，外商加快了在华投资建店的步伐。

全球最大的零售商沃尔玛继在我国14个城市开店28家后，2003年，其长沙店、济南店、南昌店、北京店、青岛店、南京店等相继开业；在华发展较快的家乐福2003年开设50家迪亚折扣店的计划进展顺利，并在乌鲁木齐、济南、杭州、合肥等城市开展“圈地运动”。

2003年外资扩张呈现两大特点：一是投资重点依然是大城市。仅北京市今年外资新开大卖场就达15家之多，创北京市外资开店数量新纪录。另外，德国欧倍德、荷兰万客隆、日本伊滕洋华堂和“7-11”便利店、法国欧尚、瑞典宜家等外资商业企业，均在今年加大了在华投资的力度。

二是扩张范围逐步向二级城市渗透。在全国不少城市，外资大卖场已占据主导地位。外资零售企业开店的数量和规模都已大大超过先前人们普遍预期。

九、物价长期走低今反弹 标志经济进入新增长期

自2003年第三季度开始，以粮油涨价为导火索引发了全国居民消费价格的上扬，而且涨幅较大。这是我国自1997年以来首次出现的物价整体上涨。国家统计局统计数据表明2003年1至10月，全国居民消费价格总水平累计平均比去年同期上涨0.8%。2003年10月份当月，全国居民消费价格总水平比去年同月上涨1.8%，特别是粮食价格上涨比较突出。另外，钢材、电力、棉花、石油等大类生产资料的价格从2002年就开始上涨，2003年继续处于涨势。种种迹象表明，2003年的物价上涨与上次短缺时代的通货膨胀有所不同。多种基础性商品价格上升，除了各自商品价格周期波动及特定供求状况变化等方面的原因外，中国工业化进程的加快、近年来持续投资的滞后效应及越来越融入一体化的世界经济可能是背后的深层次原因。有乐观派专家预言，此次物价上涨表明中国经济将进入新一轮增长。

十、中小超市合纵连横结盟采购探索出路

2003年8月25日，湖南步步高、山东家家悦、宁波三江购物、沈阳佳美隆跳蚤市场等4家超市聚首湖南湘潭，联合发出采购联盟倡议书，得到60多家中小超市积极响应，成立中小超市采购联盟自此被提上议事日程。其后几位发起人再聚烟台，共谋采购联盟成立事宜。10月31日，在武汉召开的第五届中国连锁业会议上，由六家中小超市组成的中国第一家跨区域超市采购联盟――上海家联采购联盟有限公司正式宣告成立。

事实上，走联合之路已成为众多在夹缝中生存的中小零售企业的共识。早在2002年7月，由北京大中、上海永乐、河南通利、青岛雅泰等9家家电连锁企业合资注册的上海中永通泰电器营销有限公司正式投入运营，拉开家电连锁企业合纵连横的序幕。2003年随着上海永乐家电入主广东东泽，北京大中取得青岛雅泰、深圳铭可达的部分股权，中永通泰通过成员企业之间的资本合作实现企业重组意图开始显露。

而在河南，亦有许昌胖东来、洛阳大张、南阳万德隆和信阳西亚等4家民营超市奏响联盟序曲，他们频繁接触并最终于2003年2月6日在郑州成立联合采购办公室，实行统一采购。

如何在外资和国内强势企业的挤压下生存和发展，是许多中小商业企业面临的问题，“家联”的成立对于中小商业企业寻求出路，不失为一种可贵探索。采购联盟作为一种现象值得业界关注，而采购联盟究竟如何运作、成员之间如何处理利益关系，还需实践考验。

年度影响力人物 张文中

随着物美集团的快速扩张，董事长张文中的名字也越来越响。作为第十届全国政协委员，他因为大力呼吁“零售业过度开放”而备受业界关注；作为北京物美的董事长与核心灵魂人物，张文中带领物美在2003年中完成了多项大事，可谓成绩斐然。非典期间，张文中带领物美员工长时间奋战在物资调配与销售的第一线，物美的店铺也成为等多位国家领导人体察民情的必去市场之一。此外，他指挥物美人进一步走出北京，拓展华东、华北市场。在华东，物美以上海为据点，逐步向无锡、苏州等苏南、浙东城市强势扩张。在华北，物美与天津市商委签订了一揽子重组数百家国有商业企业的协议，再次以重组国有商业的方式进军天津市场。

同时，物美也加快了在大本营北京市场的发展，将陆续在京郊开出一批大卖场。最值得关注的是，他今年带领物美成功赴香港创业板上市，并取得了不俗的融资成绩。这将对北京及全国零售业格局产生深远的影响。前不久，被评为“2003年中国零售业十大风云人物”之一。

终身成就奖 万典武

万典武，1921年出生，湖北人，毕业于武汉大学经济系,现任中国商业政策研究会副会长、研究员，中国商业经济学会学术委员会主任，长期从事经济管理和研究工作，是我国商业理论研究开拓者之一，在业界德高望重。

早在解放前，万典武就在南京中央研究院从事经济研究工作。建国后，先后在西南贸易部、中央商业部、中共中央东北局、北京市委、商业部从事宏观经济管理工作。1979年参与组建商业部商业经济研究所，任副所长。

在50多年经济管理研究与实践工作中，万典武同志成就卓著，尤其是在商品流通领域提出了一系列重要理论观点。其主要贡献有：倡导商品流通多种经济成分和多渠道；提出了"市场球场论"，批评政企不分现象；突破思想禁锢，否定了商品供不应求必然论和优势论。这些思想推动了我国商业理论的发展和商品流通体制改革。

万典武同志笔耕不辍，先后发表专著、论文300万字，曾被评为“中国高产经济学家”之一。耄耋之年，他还牵头创办"中国商品流通论坛"，经常就商业领域热点、难点问题展开研讨，至今已坚持主办40多次。此外，万典武还时常上书建言，提出了加强商业网点规划，控制盲目兴建大商场，实行内外贸统一管理等重要建议，受到了中央领导重视，多次批示有关部门参考和落实。1991年，他被授予首批“国家有突出贡献专家”，享受政府津贴。2001年，中国商业经济学会、中商商业经济研究中心在京联合召开了"万典武同志从事经济研究工作55周年座谈会"，与会人士对其治学为人予以高度评价。

2004年中国商业十大热点展望

2004年将是中国零售业全面开放前的最后一年，无论对于本土商业企业，还是外资商业企业，在这不到一年的时间里，市场环境可能发生的任何变化都会牵动业界敏感的神经。为此，经民政部正式批准成立的中国商业联合会专家工作委员会在广泛征求商业专家、政府官员和商企管理者的基础上，推出了“2004年中国商业十大热点展望”，以为国内流通业的稳步发展理清思路，为业内的战略决策提供指导。

这“十大热点”是：

1．外商将加快进入中国流通业的步伐，并参与对本土商业企业的并购。

2．国有流通企业产权制度改革将寻求新突破，取得新进展。

3．商业企业信用问题将受到更广泛的重视。

4．内外贸流通一体化将进一步向纵深发展。

5．全国城市商业网点规划和发展将进入法制化轨道。

6．商业街、购物中心、物流园区的建设将在调整中得到有序发展。

7．商品交易市场（批发市场）的交易升级和管理创新成为趋势。

8．传统商业企业将更多地应用信息技术提升自身经营管理水平。

9．商业房地产（产权商铺）的规范有序发展将备受关注。

10．以主产区直补改革为背景的粮食市场化大趋势进入攻坚阶段。