商业地产可行性报告范文

商业地产可行性报告范文第1篇

1商业地产项目的造价管控中存在的主要问题

1)项目开发前期决策阶段准备不足。由于商业地产市场前景较好，许多房地产企业盲目竞标拿地，而企业本身的资源配备不够充足，项目设计书及项目可行性报告水平不高，导致项目审查和项目批准不够严谨，以至于有些项目在后期成本控制管理过程中出现失控。2)项目开发设计与项目招商后期运营结合不够。在项目设计阶段，一些房地产企业对项目的设计考虑不够全面，忽略了设计方案的经济合理性与商业地产的特殊性。以至于在项目施工阶段为了配合招商需要频繁出现设计变更，造成建造成本上升，给造价管理带来诸多问题。3)项目施工过程中造价控制力度不够。由于很多房企无大型商业体的开发招商运营经验，以至于全面成本管理实施过程中，因涉及因素较多，对这一阶段的成本控制无力展开较为全面而详细的措施。对工程变更和现场签证把关不严，成本偏差越积越大，导致竣工核算时出现问题。

2清单计价模式下的商业地产项目各阶段造价管控措施

2．1新清单与原清单的比较1)专业划分更科学。原清单规范中只有六个专业，2013年新清单规范为了使各专业的界定更加科学合理、更具针对性，重新调整为九个专业，建筑、装饰专业进行了合并，仿古专业从园林中剥离了出来，划分为一个新的专业。根据近年来工程建设领域新的发展形势，新纳入了构筑物、城市轨道交通、爆破专业三个专业，对这些专业的造价管理提供了规范化依据。2)责任界定更清晰。新清单对原清单中一些比较模糊的定义进行了明确界定，有利于建设和施工单位加强合同管理。比如，对于发包方提供的材料、暂估材料及承包方提供的材料的计价方式，原清单强制性不够，新清单将其调整为强制性条文，并且增加了补充说明，要求招标文件要明确应由投标人承担的风险范围及其费用，未明确的应提请招标人明确。3)可操作性更强。新清单对原清单中不够明确的条了细化说明和补充完善，清单执行性、操作性更强。比如，对于由于工程变更引起的综合单价调整，原清单只有原则性说明，没有讲明调整比例和计算公式。新清单对此做了细化，明确提出，若实际工程量与招标工程量清单出现偏差且超过15%时，当工程量增加15%以上时，其增加部分工程量的综合单价应予以调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分工程量的综合单价应予以调高，并给出了调整公式。2．2准备阶段的造价控制1)确定投资计划和投资目标。商业地产项目在投资策划阶段，首先应了解本地区同类项目的投资成本，包括工程价格、各项费用等，再根据本项目实际情况测算工程费用，尤其是城市基础设施配套费、工程质量监督费等行政事业性收费，各地政府对这些收费项目有不同的减免优惠政策，需要充分了解。最后根据了解到的情况拟定本项目的投资方案。2)预测商业地产各项费用和综合单价，合理编制目标成本。依据项目所在地造价管理部门的人工单价预测人工单价，依据项目所在地工程建设市场机械租赁费和燃油价格预测机械单价，依据当地市场的调研情况结合回归法等定量模型预测材料单价，综合形成商业地产项目各项费用和综合单价，并编制目标成本。同时，系统收集类似已完商业项目的成本数据，为预测商业地产项目各项费用奠定坚实的数据来源基础。3)结合设计和工程量清单计价。商业地产项目往往设计复杂，设计单位在造价管控中起到非常重要的作用，设计人员要高度重视工程量清单的编制，从设计的专业角度完善清单中的项目特征描述、工程内容描述，使其在符合设计规范和施工验收规范要求的同时，清单内容更精准，避免清单与设计脱钩，或者设计深度不够，导致后期施工与招标工程量清单内容不符、工程量清单缺项等问题，避免造成施工期间费用索赔力争成本控制在目标成本偏差幅度范围内。4)择优选择单位、尽量缩短项目前期的持续时间。需要选择优秀的设计和设计监理单位，途径就是设计招标和方案竞选。工程量清单要选择资质优秀和经验丰富的专业人员或中介机构编制，增强清单编制的准确性、科学性和可行性。5)后期商业管理部门在项目前期准备阶段，提出满足商业运营需要的各项指标，紧密配合项目决策人员对商业项目的全方位论证，提出合理化建议。2．3设计和招标阶段的造价控制1)严格施工图设计和审查。由于某些项目设计质量和深度存在问题，施工、设计单位沟通不够，审图只注重结构等重大问题，加上施工单位抢工赶工，工程开工后接连遇到图纸变更、明确施工做法等问题，工程造价迫不得已只有跟着调整。比如某商业地产的电影院消防工程的管道施工，因设计不详细、专项论证又没跟上，招标清单上仅列估20多吨，专项设计出来后增加了10多吨，给造价控制带来很大压力。2)编制招标文件。编制招标文件时必须遵循工程量清单计价的原则和规律，注意把握有关法律法规的禁止性规定以保证招标人和投标人的权利和义务。要依据商业地产项目实际情况，严格编制文件条款，做到严谨、明确，防止出现漏项、错项，以免施工过程突破合同价甚至概算费用，造成承发包双方的纠纷使工程造价控制局面失控。3)编制工程量清单。项目编码、名称、计量单位根据计价规范要求编写。项目特征、工作内容要根据项目实际情况准确描述。商业地产项目涉及大量装饰工程，内容多、程序繁、工程复杂，尤其是要规范清单项目特征和工作内容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索赔，影响造价控制。4)编写合同专用条款。商业地产项目涉及大量分包项目，合同管理难度大，编写细致、完善、规范、严谨的施工合同尤其重要。编制合同条款时，既要规范条款用语，语言准确、肯定，不能含糊不清、模棱两可，也要互相支撑、环环相扣，不能相互矛盾，还要考虑周全，不可漏项。因为合同文件的缺陷导致合同纠纷，不仅影响施工推进也严重影响造价控制。5)编制商业地产的合约规划。结合商业地产的特殊性，项目前期准备阶段规划好合约签订情况。划分各施工单位作业工作面，为招标、合同签订打好基础。6)商业管理要在设计阶段紧密配合设计、招采，提出合理化建议。提早将商业考虑到的问题从设计阶段便消化，编制招标清单时将商业要求的指标、技术要素考虑进来。2．4施工阶段的造价控制1)及时调整材料价格。商业地产项目建设周期少则2年～3年，多则3年～5年，时间跨度大，市场变化也大，工程材料往往在施工阶段发生巨大波动，虽然招标清单和合同条文中对材料价格波动、市场风险等情况作了预测，并在预算中留了波动余地，但毕竟不能做到精确无误。在施工过程中，必须密切关注主要材料价格走势，依据合同要求，及时调整材料价格。2)妥善处理工程变更。重点避免出现施工单位由于利益驱使而造成的设计变更，对于确需更改的公车，要严格管理变更程序，加强对变更工程量的验收和审核，对索赔事项及时处理。部分设计变更没有在施工图范围内，要标明更改时间、地点、原由以及工程原始数据等详细情况，避免笼统签注工程量和工程造价。3)加强现场签证管理。要严格控制现场签证的签批程序，明确签证责任人和签证权限。一旦出现变更，需要及时固定证据，严格区分是否属于工程量的清单范围，对于清单范围外的变更，必须会同预算、审计部门联合审签。还要严格区分是否属于合同范围，是否包含在综合单价以内。4)做好索赔处理。施工中工程索赔在所难免，既有“索赔”也有“反索赔”，建设方和施工方都要引起高度重视。对于商业地产项目来讲，设计错误、工程变更、现场条件变化、工期拖延、恶劣气候影响等都是引起索赔的因素。5)抓好企业内部成本管理。根据确定的目标成本，将目标成本分解到对应的职能部门。实行年度目标责任、月度目标责任，加强企业内部全员成本意识，建立健全目标责任考核体系，实行有奖励、有惩罚的责任体系，实际行动起来进行成本管控。2．5竣工结算阶段的造价控制1)做好竣工图纸审核。工程结算中的工程量依据竣工图，所以必须准确绘制竣工图，做到工程内容明确、变更情况清楚。在实际施工中，当竣工图完成初稿绘制并经项目经理或技术负责人审批后，很有必要由造价人员进行审核，从有利于结算的角度出发提出修改意见，最后再正式定稿。2)准确计算工程量。工程量的准确程度直接决定造价的准确程度。算量是竣工结算过程中最累的环节，时间耗费非常大。造价人员对施工现场情况要了然于胸，对定额说明和计算规则要滚瓜烂熟，对计算过程要科学高效。工程量计算书要清楚反映计算过程、相应图纸编号、相应签证编号等内容。3)准确计价。对合同范围内的项目按综合单价记取，合同范围外的项目按新增单价记取，新增单价要与综合单价编制口径一致，定额套用和换算正确合理。尤其重视签证造价，需要仔细把关，结合投标文件按签证时间单独列算。

作者：杨何娅 单位：重庆宏达招标有限公司

商业地产可行性报告范文第2篇

上个月底，广东开平春晖股份有限公司（下称“春晖股份”　）连续公告，拟转让旗下三处资产，预计增利8500万元。主业为合成纤维制造业的春晖股份近年来效益不容乐观，已长期处于微利甚至亏损状态；在去年巨亏的情况下，今年的收益同样惨淡。此次拟卖土地并非公司试图扭转大局的唯一尝试，早在今年8月处于亏损边缘的春晖股份即试图拿稀土当救命稻草实现自救。尽管如此，实际情况或不能使其如愿。另一方面，春晖股份频频折腾由来已久，着力点早已与其主营业务相距越来越远，其真实融资目的值得推敲。

愁云惨淡

春晖股份目前的主营业务为生产、加工、销售涤纶、绵纶长丝及化纤产品，于2000年6月1日在深圳证券交易所挂牌上市。其主业经营效益不佳由来已久。

记者查阅春晖股份财报发现，公司主业长期处于微利甚至亏损的边缘。2008年、2009年连续两个会计年度审计净利润为负值，随即被深交所实施退市风险警示特别处理。其经营在2010年迎来短暂的春天，实现扣除非经常性损益后净利润6664.91万元，扭亏为盈。公司由此向深交所申请撤销退市风险警示特别处理，恢复公司股票正常交易。

可惜好景不长，摘帽仅仅一年的春晖股份即遭巨额亏损。根据公司今年年初所公布的2011年度业绩预告数据，去年归属于上市公司股东的净利润亏损近2亿元，同比2010年下跌392.34%。

今年春晖股份同样延续着亏损的局面。据10月28日的公告显示，今年前三季度公司营收为9.58亿元，同比下降38.5%；归属于上市公司股东的净利润为亏损6780.62万元，同比下降7386.59%；基本每股收益为-0.1156元；其中第三季度净利润亏损1200.22万元，同比下降55.67%。眼见又要连续两年亏损的春晖股份再度面临被退市风险警示。

当被问及连续亏损的原因时，公司证券代表关卓文告诉记者：“跟之前的（亏损）原因基本上差不多，原材料价格波动，成本也上升了，而且整体的行业环境不是很好。”

如此一来，公司主业的竞争力如何保证，未来业绩是否依然难有起色，面对此疑问，关卓文表示：“这个很难说，不是我们可以控制的。”

左手卖土地

如此情形下的春晖股份当然不愿坐以待毙，眼看退市大限将近，自11月26日公司连续公告，拟处置其持有的深圳闲置固定资产（房产）、广东三埠假日酒店，并将旗下的开平市华美工业区闲置土地104亩转让给开平市公用实业资产经营公司；三宗资产评估总值为1.16亿元。其中，深圳闲置固定资产和广东三埠假日酒店拟定于通过挂牌转让或协议转让的方式以不低于资产评估值的价格出售，预计收益分别为1000万元和3500万元；闲置土地则拟以6240万元的价格转让给开平市公用实业资产经营公司，预计收益为4000万元。

据了解，公告后20天拍卖方可进行，是否能顺利出让尚不得而知。如果此三处资产得以在年底之前成功处置则将为春晖股份带来8500万元的收益，如此一来公司今年前三季度亏损的逾6700万元或将可以被抹平。

期望通过转让自身资产实现扭转亏损局面自救的企业并不鲜见，尤其近期包括中海集团在内的部分企业均有出售资产的计划。尽管在被问及卖地之举是否为扭亏为盈时，关卓文表示：“只是为了处置一些闲置的低效益资产，改善经营结构，其他并未考虑那么多。”　即将二度被“戴帽”的春晖股份保壳之心仍然不言而喻。

右手买稀土

事实上，此番卖地并非春晖股份今年打响保壳战的第一枪。今年早些时候，公司曾因一份涉及稀土的投资议案一石激起千层浪。短短半个月内经历了暴涨，随后被爆牛皮吹破，被迫停牌自查。

今年8月10日春晖股份公告称公司拟投资4000万元对云南迪晟稀土综合回收利用有限公司（下称“云南迪晟”　）进行增资扩股，占其增资扩股后注册资本的80%。据公告显示，公司将支持其建设“年产2000吨废旧稀土材料综合回收利用生产线项目”。春晖股份同时还了一则长达百余页的项目可行性研究报告，称该项目年综合回收1000吨稀土磁性材料废料、500吨荧光粉废料、500吨镧钐渣废料，总投资估算为9860万元；且仅用两年半时间即能够收回全部投资，并实现43%的超高年净利率。

夺人眼球的不单单是公司宣称的高利润，这一公告的时机可谓“恰到好处”，　就在　8月6日，工信部印发了《稀土企业准入公告管理暂行办法》，同时了《稀土行业准入条件》，由此稀土行业准入门槛将提高。尽管关卓文表示，这一时间节点只是碰巧而已，春晖股份涉足稀土的公告借此“贴金”确是无疑。公司股价自公告后一路大涨，甚至连拉5个涨停板，截至8月20日停牌之前涨幅达64%之多。

虽然看似光鲜，这一充满疑点的可行性报告终究没能逃过多方质疑。暂且不提自去年下半年来稀土的价格已下跌大不如前，云南迪晟本身并没有稀土矿开发资质，更谈不上稀土矿资源，其主要业务为稀土综合回收利用，原材料依赖于各类废旧稀土材料回收。公司于今年4月方才成立，即便增资过后注册资本也仅有5000万元，既无经营经验也无生产规模可言。而可行性报告中的云南迪晟却被描述为“具有全国先进水平”。

另一方面，关于高得离谱的净利率和报告中所公布的原材料供应量同样遭到了千夫所指。据了解，项目中提及原材料所涉及的废料以目前全国年均产生水平根本难以达到其号称的供给量，加之当前稀土产品现货价格也完全达不到报告中的估价，如此一来，43%的高净利率简直是天方夜谭。

面对舆论压力的春晖股份在停牌一周后于8月27日澄清公告，承认了对该稀土回收项目的估价虚高，但仍坚持项目的净利率可达30%，且对其原材料的回收等问题含糊其辞，并未直接回应。

记者再次质询关卓文，对方以一切以报告为准不予解释；当被追问如何达到年回收500吨荧光粉废料和40吨氧化镝时，其起先仍试图以报告内容搪塞，最终表示：“我们也是第一次涉足这个行业领域，很多内容还在研究。”

而当记者多番问及何以报告中会对云南迪晟的技术水平作出夸大描述时，关卓文又称：“这个报告不是我们出的，是专家出具的，我们只是相信他们给的评价，他们有认证资质的。”

时隔近半年后对于出具了长达百页可行性报告的投资项目竟然如此“不清楚，不了解”，春晖股份实在令人大跌眼镜。公司8月27日登出“澄而不清”的公告之后即连续两日跌停，这一“稀土”保壳之举亦失去了其效力。

或存内幕交易

另一方面，隐藏在这份破绽百出的稀土项目计划后的真实目的或许不仅仅是为了保壳而已。

根据公司早前的公告显示，其大股东广州鸿汇投资有限公司（下称“广州鸿汇”　）于今年6月底将所持春晖股份7129万股全部质押给安徽国元信托。该公司的实际控制人为江逢灿，其控制的鸿达地产公司和鸿锋实业公司持有包括广州环球国际商贸中心“步云天地”、锦恒商业广场、凯旋华美达等优质商业地产类资产以及珠江新城未开发的几大地块。

记者就广州鸿汇此番悉数质押股权所需资金的用途询问关卓文，其表示：“不清楚。质押股权是他们自身的权利我们不能干涉的，他们质押出去有出公告的义务但是资金的具体用途他们是没有一定要告知我们的义务的。”

大股东悉数质押股权后不到两个月春晖股份即抛出疑点重重的稀土项目议案，股价高涨的背后是否隐藏着大股东借此炒作以期获得更多融资输入旗下地产项目的意图，值得怀疑。毕竟在当下宏观背景下，地产项目想要直接融资已十分困难。

更为蹊跷的是，公司另一股东信达投资有限公司自8月16日至9月期间减持了586.96万股，正值公司股价受稀土概念影响暴涨之时。当记者对此表示质疑时，关卓文称：“公告是9月才发的，8月没有减持。”记者随即指出公告内明确标明减持时间自8月16日至9月26日，对方随即改口称：“他们在这个时间段内减持，具体是哪一天我们并不清楚。”

值得一提的是，最近两次春晖股份因重大事项停牌前，股价均出现异动。去年12月27日公司广东省广晟资产经营有限公司拟对其筹划重大资产重组事项公告，次日公司股票开始停牌。离奇的是在27日当日公告前，公司即突现涨停。当日，上证指数跌幅超过1%，而春晖股份放量成交将近1亿元，全日振幅高达18%。

而今年8月3日公司涉足稀土行业公告之前，股价又一次开始异动。春晖股份再次上演了“放量涨停”，当日成交4667万元，以涨停报收。其中位列买入前五的国信证券广州东风中路营业部在春晖股份复牌连拉5个涨停后，又一次出现在卖出席位中，其卖出与买入相比增值幅度与春晖股份此阶段的股价涨幅基本吻合，明显是由同一笔资金所为。

商业地产可行性报告范文第3篇

整合产业链资源

}・约翰逊集团财务总监李志蓉（Linda）向《首席财务官》表示，}・约翰逊集团整合了产业链的上下游资源，不仅拥有一家房地产开发公司，同时也拥有一家建筑设计公司、投资咨询公司和物业管理公司，因此，}・约翰逊更重视客户服务环节，其设计公司在为公司自身开发的项目提供设计服务的同时，也为其他房地产开发公司提供服务，如中邦置业集团、北京天鸿房地产开发有限公司等。

2013年，}・约翰逊设立了扁铁空间物业管理公司，主要从事服务式办公室租赁业务。李志蓉表示，“我们将个人或国有企业持有的老洋房进行改建和装饰，使其成为加入了现代办公元素的服务式办公场所。现已在上海徐汇区的复兴西路和宝庆路拥有两家分店，并准备在未来的三到五年内开办五到十家分店。”

房地产行业是对政策和市场形势极其“敏锐”的行业之一。在国内新二线城市的销售增量和三线四线城市的存量房上升以及商业地产存在巨大存量的大环境下，}・约翰逊预测国内住宅和商业地产的市场在近几年内将会持续面临去库存问题，因此，}・约翰逊计划在未来几年将开发重心集中于旅游地产和养老地产上，同时扩大物业管理公司的规模。“现在}・约翰逊在塞班岛拥有五块土地，未来我们将分期开发这五块土地，计划将其中一块土地建设成为酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集团内物业管理公司的经验为购买酒店式公寓的客人提供返租服务，努力每年都向客户给予固定比例的回报及一定时间的度假服务。”

善于表达数据

由于房地产业项目的开发周期长，因此，其财务管理更侧重于计划、预算和控制。项目前期费用与公司正常的运营费用需要进行清晰区分，在公司的财务制度上也应该对核算标准进行明确划分，并且在每个季度和每年都对新项目的费用划分进行严格复核。李志蓉表示，对于预算和实际的差异情况，应该做到及时比较分析并向公司管理层及时汇报项目运行情况。“在项目汇报会上，财务人员应该不单单提供财务数据，还应该提出财务的合理化建议，如对工期和付款截点的建议等等，这样才能提高项目的运营效率和资金使用效率，从而发挥财务的最大作用。”

}・约翰逊集团在2015年和2016年项目应收与预算基本持平，管理费用略有下降。李志蓉Linda坦陈，2016年初，财务部门对经济形势进行了准确的预测，并将集团自用的办公室空间减少三分之一用于对外出租，因此，}・约翰逊集团在整个经济形势略差的2016年得以使管理费用不增反降，公司整体经济业绩与2015年持平。

“财务总监应该积极参与到整个集团的战略制定中去。”在李志蓉看来，房地产公司与零售业（FMCG）相比，最大的区别在于应收账款比较少、现金流回款的时间可预测性较强。以往，大部分房产销售由销售公司M行承销，因此，财务总监与项目负责人员、总经理以及CEO进行对接时，沟通技巧显得异常重要。无数的实践证明，财务人员永远要与项目部的人员走在一起，为其提供项目尚未开始时的财务可行性报告、项目刚刚落地时的财务预测、项目运行过程中的预算与差异分析，以及实时的到位分析和准确数据。

因此，财务总监应该善于表达其手中的数据，用趋势分析和大数据等手段来弥补财务数据存在的滞后性缺点，使项目人员和管理层深入理解基于以往数据得到的分析结果。李志蓉表示，“在大的经济环境不好的情况下，在财务预算上做最好的打算和最坏的准备可以帮助企业预测和预防很多风险，使公司在经济环境不好的情况下很好地生存下来。”

在集团内部与外部合作机构的协同工作中，李志蓉将财务总监的角色比喻成桥梁，让项目数据、人员成本和资金成本在所有相关人员中更透明、更易懂，使整个“企业机器”运作更顺畅，如此企业的利润率自然而然得以相应提高。李志蓉表示，企业制定战略目标后，财务部门会根据具体的经营目标分析出人员成本、员工利润率和资金使用效率等指标，并将其于年度和半年度预算中得以体现。财务部门应该在项目过程中与项目人员充分、及时地沟通，并在项目开始前设立好相应的税务架构。

离职率为零的财务团队

}・约翰逊集团从成立之初一路走来，虽然整体上一直是平稳上升的步调，然而，在2008年却遇到了空前的困难。当时，公司的项目投资人突然撤资，导致整个公司的现金流断裂。为了使公司正常运营，}・约翰逊所有管理人员自愿停薪，通过公司上下员工的共同努力，在短短一个多月的时间内，从银行得到抵押贷款五百万，使得公司得以正常运营下去。李志蓉回忆当时的经历时不无感慨地表示，“在}・约翰逊工作期间，最有压力的是2008年，最让我感到欣慰的也是2008年。因为在经营情况严峻时，才能看到一个团队的凝聚力，大家齐心协力才是一个公司最重要的文化和内涵。”

商业地产可行性报告范文第4篇

一、总体要求

认真贯彻落实科学发展观，以《**城市总体规划》所确立的城市发展规划布局为前提，以《**县城区商贸业发展规划》所明确的城区商贸服务业发展的功能定位、业态结构、空间布局为依据，以促进城市繁荣繁华、增强便民利民功能、发展综合消费为目标，构筑重点突出、规模适度、结构合理、功能完善并与城市经济和社会发展相适应的商贸网络。

二、基本原则

（一）依法依规原则。商业设施开发，必须遵循国家的有关法律法规和县有关规划及文件精神。

（二）统筹兼顾原则。商业设施开发，应当立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、旅游景点和交通条件；要研究消费规律和发展趋势，同消费群体分布和购买力水平相适应，从实际出发，着眼大局，统筹考虑。

（三）各具特色原则。商业设施开发，应当体现层次化、多样化，按商业中心、社区商业和商业特色街不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次、各区域商业的协同效应。

（四）适度超前原则。商业设施开发，应当瞄准现代化新兴城市的目标，着眼于**远，以满足消费、引导消费，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式。在网点分布、业态设置、购物环境等方面适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应商业发展需要。

三、政策依据

1.国家零售业态分类标准（GB/T18106-**）；

2.商务部编制的《城市商业网点规划资料汇编》；

3.**年5月28日省十届人大十一次会议修订的《**省商品交易市场管理条例》；

4.《**城市总体规划》；

5.《**县城区商贸业发展规划》；

6.《**县城区“月光经济”发展规划》；

7.**政办发〔**〕84号AA市人民政府办公室《关于印发AA市各类市场商业用房面积和基础配套设施最低标准实施细则的通知》；

8.**政办发〔**〕180号**县人民政府办公室《关于规范商品交易市场管理的若干意见》。

四、工作重点

（一）规范和控制大中型商业设施发展的范围

我县规范和控制大中型商业设施发展的范围包括四个区域：**县老城区、**新区、**经济技术开发区和雉城镇工业园区。现规划区域面积30平方公里，人口22万；到**年，规划区范围40平方公里，人口30万；到**年，规划区面积50平方公里，人口40万。

（二）规范和控制大中型商业设施发展的类型

规范和控制大中型商业设施发展的类型,包括：单体面积在2000平方米以上（包括2000平方米）的购物中心、超市、百货商场、专卖店和其它商业地产；单体面积不论大小的各类商品交易市场。

（三）规范和控制大中型商业设施发展的时间

规范和控制大中型商业设施发展的时间期限共七年，从**至**年，包括已建、在建和规划中的商业地产。

（四）规范和控制大中型商业设施发展的标准和数量

1.大型超市

根据国家零售业态分类标准（GB/T18106-**）和商务部《城市商业网点规划资料汇编》的规定精神，确定我县大型超市实际营业面积为5000平方米以上。

依据**县目前超市发展现状和《**城市总体规划》、《**县城区商贸业发展规划》要求，可发展3～4家大型超市。其中，第一阶段（**～**年）发展2家，可选址在城东和城南。第二阶段（**～**年）发展1～2家，可选址**新区商业副中心和城西。

2.中型超市

营业面积2000～5000平方米（不包括5000平方米）。

根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，今后几年可改造提升3家和发展3～5家中型超市。其中，第一阶段（**～**年）为改造提升阶段，重点对现有中百一店、联华超市和浙北大厦超市进行改造提升，并可在城中心、城西和北门发展2～3家。第二阶段（**～**年）发展1～2家，可选址雉城镇工业园区和**新区或总部经济园区。

3.大型购物中心

营业面积10000平方米以上（包括10000平方米）。

根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，今后几年可发展2～4家大型购物中心。其中，第一阶段（**～**年）在中心商务区和老城区发展1～2家，第二阶段（**～**年）在**新区商业中心和总部经济园区发展1～2家。

4.商品交易市场

对于营业面积5000平方米以上（包括5000平方米）的大型商品交易市场，根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，今后几年可发展5～6家。改造提升城北农贸市场，新建建材城二期，新建城东、城南农贸市场，新建家俱市场，规范皮俱市场。

对于营业面积5000平方米以下（不包括5000平方米）的中小型商品交易市场建设在审批环节上严加控制。

商品交易市场的建设，将严格遵循**政办发〔**〕84号AA市人民政府办公室《关于印发AA市各类市场商业用房面积和基础配套设施最低标准实施细则的通知》、**政办发〔**〕180号**县人民政府办公室《关于规范商品交易市场管理的若干意见》以及我县其他有关规定。禁止以兴建工业企业为名举办商品交易市场，禁止以办商品交易市场为名搞房地产开发。

5.其它商业地产

营业面积2000平方米以上的百货商场（专卖店）、大中型宾馆、饭店和娱乐等设施，将根据**县城市发展和《**县城区商贸业发展规划》要求，进行控制性建设。

五、工作措施

（一）建立机制，协调推进

强化对大中型商业设施管理，在现有的管理制度前提下，建立大中型商业设施项目预审机制。贸粮局作为商业网点规划管理的行政主管部门，负责大中型商业设施项目用地红线确定前（立项前）的预审，发改、国土、建设、工商、公安（消防）等部门根据预审意见办理有关审批、审核手续。各有关部门要统一思想、明确责任、严格把关。

1.预审范围

（1）新建、改建的面积超过2000平方米的大中型商业项目以及各类大中小型商品交易市场。

（2）已建商业用房引进面积超过2000平方米的大中型商业项目以及各类大中小型商品交易市场。

（3）重点商业圈、主要商业街、新建住宅小区、旅游开发区、工业园区的商业布局方案。

2.预审方法

（1）列入预审范围的商业网点建设项目,建设单位应向贸粮局提交材料:建设项目拟选址位置平面图;建设项目的规模、功能定位;建设项目的总投资及资金来源;建设项目的可行性报告；建设单位的基本情况等。

（2）县贸粮局根据《**县城区商贸业发展规划》和规范控制我县大中型商业设施的有关要求，对项目内容进行预审，控制重复建设、不合理建设和转让方式，并出具预审意见分送有关部门。

（二）完善制度，健康发展

1.实行商业网点备案制度。

新建、改建的大中型商业设施符合规划的，在取得建设部门的规划审批后，送县贸粮局备案。

2.建立商业网点、商品交易市场用地预留制度。

国土部门对规划确定的商业设施、商品交易市场等用地，实行一定期限的预留制度，待时机成熟再投放市场，以招标、拍卖、挂牌等方式供应土地。

3.明确大中型商业设施出售、租赁模式。

建设局对大中型商业设施发放预售证前，应先征求贸粮局意见，贸粮局按照县政府有关规定，提出销售方式和销售面积的建议，再送建设局。

大中型商业设施出售应当以权属单元为出售标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，一般应具备封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。已经取得权属证书的商业用房，需要将权属单元分割出售的，需经建设、贸粮等有关部门同意后实施。交易市场的铺位所有权原则上不能出售转让，情况特殊的，其出售转让面积不超过营业面积的50%，如交易市场有楼层分设的，原则上不能在同一楼层中分割出售转让。

大中型商业设施开发项目，在其扩初设计评审阶段应明确是否允许进行权属单元分割销售。明确不允许分割的，不得进行权属单元分割销售，否则，房地产行政主管部门不予批准预售、不予权属登记。

商业地产可行性报告范文第5篇

传闻：冰冻天气将对普邦园林业绩产生影响。

记者连线：记者致电证券部，工作人员表示对于所有园林行业来说，都会存在季节性因素影响，对于公司来说天气对苗木的影响大一点，天气恶劣的情况下可能会影响供货，但公司工程使用的苗木品种多集中在南方地区，因此一般的冰冷天气对公司工程影响不大。

普邦园林（002663）2012年登陆创业板，公司主要为住宅景观工程、旅游度假区园林工程、商业地产园林工程和公共园林工程等项目提供园林综合服务，已形成园林工程施工、园林景观设计、苗木种植和园林养护四项主营业务，构建了较为完整的园林行业产业链。

普邦园林三季报显示，公司前三季度实现营业收入12.50亿元，同比增长46.34%；归属于上市公司股东的净利润1.52亿元，同比增长49.43%，已接近去年全年的净利润总额。普邦园林三季度营业收入与净利润的同比增幅较半年度进一步增长， 显示出发展提速的态势。三季报称，公司在保持原有客户的基础上，积极争取新的优质客户，业务量得以扩张，且公司综合毛利率保持平稳，导致最终净利润有了近50%的增长幅度。

然而伴随冬季的来临，市场普遍担心冰冻天气对该公司四季度业绩产生影响，对此公司表示天气对苗木的影响大一点，天气恶劣的情况下可能会影响供货，但公司工程使用的苗木品种多集中在南方地区，因此一般的冰冷天气对公司工程影响不大。与此同时，二级市场上伴随着十报告提出大力推进生态文明建设，把生态文明建设放在突出地位，作为生态文明建设概念股，普邦园林也也一改前期颓势，盘中有所表现。

太阳鸟：子公司宝达将搬迁至珠海

传闻：太阳鸟计划将宝达子公司搬迁至珠海以实现资源的有效整合。

记者连线：记者致电证券部，工作人员证实该消息属实。

太阳鸟（300123）主营游艇和特种艇，近日频现利好。11月8日，太阳鸟公告公司连续第3年获得国家海洋局年度海监船大单， 标的数量为中国海监执法快艇32 艘，均价800万元，中标总金额为2.67亿元，占公司2011年主营收入的67%。11月12日有媒体报道其有望获得“军品供方”资质，获得该证书，可使公司能够在资格许可的范围内参与总装备部通用装备保障部的采购活动， 为开拓军队市场以及未来在军工领域的进一步发展奠定基础。

面对陆续到来的订单， 太阳鸟在产能方面早有准备。记者获悉，该公司在长沙基地投建的游艇批量化生产制造基地， 沅江基地的扩建都在有序进行中，另外，公司收购珠海雄达游艇制造有限公司100%股权已于9月完成，该公司将内部租赁给广东宝达使用。

市场传闻太阳鸟计划将宝达子公司搬迁至珠海以实现资源的有效整合，实际上早见端倪。早在7月珠海太阳鸟收购珠海雄达的可行性报告中就曾指出由于广东宝达未来持续获得大订单的可能性较大，加之目前生产场地设施不足，公司决定收购毗邻珠海太阳鸟的珠海雄达游艇制造有限公司，内部租赁给广东宝达使用，利用雄达现有厂房和生产设施，快速扩大广东宝达的产能，为广东宝达未来积极拓展市场，获得更多优质大单创造积极条件；同时，广东宝达还可协同利用珠海太阳鸟的管理、采购、批量制造经验等优势资源，降低管理成本，提高管理效率，对广东宝达和公司有着非常重要的促进作用。

三季报显示，公司三季度以来收入同比增长47%至3.3亿，归属于上市公司股东的净利润同比增长26%至3600万，每股收益为0.26元。

雅致股份：公司否认签订上亿合同

传闻：南宁青秀万达广场与雅致公司签订了上亿合同。

记者连线：记者致电雅致股份证券部，工作人员未确认该消息是否真实，只表示以公告信息为准。

雅致股份（002314）主要从事集成房屋的生产、租赁和销售业务，是国内集成房屋的龙头企业，于2009年12月登陆中小板。

记者查阅今年以来的数据，公司未过任何重大合同签订的公告。针对传闻所说上亿合同，公司工作人员未确认该消息的真实性，同时记者注意到在投资者关系平台上该公司工作人员也同样答复确与南宁青秀万达广场有业务往来，但金额并未达到上述数额，公司会严格按照信息披露相关规定履行信息披露义务，若合同金额达到披露标准，公司会及时进行相关公告。

实际上，今年以来公司业绩持续恶化，三季度数据显示营业收入17.76亿元，同比下降3.96%，净利润亏损达1163万元。同时预计今年全年亏损将达3000-4000万元。对此公司表示受国内外宏观经济形势的持续影响， 国内房地产及基础设施建设增速下滑，市场需求明显放缓，市场竞争加剧，集成房屋项目订单未达到预期，导致集成房屋业务亏损，使公司的业绩比上年同期下降。

值得注意的是，此前不久曾有传闻公司有变卖资产的现象，公司则通过投资者关系互动平台表示受国内外经济环境的影响，公司的经营确实遇到一些困难，为了降低公司的运营成本，提高运营效率，公司管理层推出了一系列降本增效的措施并进行局部试点推行，并不存在所谓的变卖资产。

红日药业： 康仁堂或将持续享受优惠税率

传闻：红日药业子公司康仁堂年底将完成高新企业认证并享受15%的税率征收待遇。

记者连线：记者致电红日药业证券部，工作人员表示康仁堂高新技术企业认证目前正在公示阶段，预计今年末或明年初办下来，但无论是否取得证书，年底应可以按照优惠税率计算企业所得税。

红日药业（300026）2012年三季度以来实现营收7.99亿元，同比增长111.25%，净利润1.76亿元，同比增长118.24%，实现每股收益0.78元。对于业绩大增，公司表示一方面母公司主导产品市场需求旺盛，致使产品收入及利润呈现大幅增长；另一方面子公司北京康仁堂药业有限公司收入和利润继续大幅增长及其纳入合并范围的比例增加所致。

近两年公司连续增资其控股公司康仁堂，目前康仁堂已拥有北京市场90%的份额，并已进入天津、山东、内蒙、福建等市场。康仁堂拥有中药配方颗粒产品近500种，受国家政策推动业绩加速增上，同比环比都大幅增长，属于典型的加速增长型公司。此前红日药业持有康仁堂63.75%股权，而近日公司已完成定向增发用以购买康仁堂100%股权。

商业地产可行性报告范文第6篇

“地产狂人”宋卫平的绿城是一家非常特别的公司。

楼市高涨时，它狂飙猛进，令同业者望尘莫及。楼市调控时，它又转身成为最危险的公司。2005年的调控，它涉险过关；2008年的调控，它命悬一线；2011年，限购、限贷、限价，楼市调控步步惊心，绿城又再次站到了破产的边缘。

英特尔公司创始人安迪•格鲁夫有句名言：“只有偏执狂才能生存。”宋卫平，中国房地产业有名的偏执狂。但是，每次面对楼市调控、市场变动，最先暴露问题的总是他。是什么将他推向了危险的边缘？面对眼前的这场生死考验，他又有几分胜算呢？

他跟别的老板不一样

宋卫平，浙江嵊州人，出生于军人家庭，自小随父母至舟山群岛谋生。经历过三年自然灾害，家里经常连吃的东西都没有，儿时的艰苦给他留下了节俭的习惯，朋友戏称“小气富翁”。

1982年，从杭州大学历史系毕业，宋卫平被分配到杭州舟山党校做历史老师，后又转战珠海。

1994年，经过观察，宋卫平认为，房地产业是个管理密集型、知识密集型的产业，对于一个学文科的知识分子而言，从事房地产业最有优势。于是，凭借着对自己悟性的高度自信，宋卫平借了300多万元，开始踏上房地产投资开发之路。

胖乎乎，头发有些花白，总是笑眯眯，看外表和履历，宋卫平和嵊州很多在外创业成功的人没什么大区别。但弟弟宋立平坚称，“他真的和别的老板不一样。”

敢怒敢言，是他的个性。在大学期间，宋卫平就是学校有名的意见领袖，办报纸、开讲座，满腔抱负，渴望社会改良。因为言论激烈，他弄丢了党校教师的铁饭碗。也因为敢说真话，他在2002年与李书福联手，掀起了轰动中国足坛的“扫黑行动”，使得宋卫平和绿城的大名在一夜之间传遍大江南北。

追求完美，是他的天性。“有身段、有表情、有美感、有艺术、有生命”，宋卫平对自己建造的房子要求近乎苛刻，不能容忍一点点瑕疵。“我们挺怕他，就怕他挑我们毛病。”设计师和项目经理认为已经很不错的设计，在他看过后却极可能被完全否定。受此影响，与一般开发商“我们盖的房子”粗糙用语不同，绿城人也更习惯于使用“我们的作品”这样优雅的表述。

不走寻常路，是他的乐趣。为了圆自己的足球梦，他狠下血本办足球俱乐部；认为应该在沪杭之间修条高速公路，他可以整天蹲在从杭州到上海的多个路段计算来往车辆，并且夜以继日地撰写厚厚的可行性报告……作为房地产商，宋卫平的这些行为很难用功利的眼光解读。

宋卫平也有个公认的缺点，就是喜欢“赌”，他不仅去澳门和拉斯维加斯赌，还在内地“赌”，赌地王、赌政府救市、赌财务高杠杆……当然，宋卫平也有赌输的时候，也会反省，但一直以来似乎恶习难改。

按照一般人的观点，这样的他不像个地道的商人，但这就是宋卫平。

宋卫平的绿城

2011年9月，海航欲收购绿城的传闻大肆流传，但多位业内人士表示，纯属无稽之谈。因为在他们看来，离开了宋卫平，绿城将不再是绿城，气场强大的宋卫平给绿城深深打上了自己的印记。

宋卫平爱完美，不仅成就了绿城对“精品”不懈的追求，也造就了一批又一批的“品质疯子”。十多年来，业界一直流传着这样一个经典的传说，那就是绿城桂花城。

1998年,绿城在杭州城西的一片村野之地打造出了一座充满幽雅风情的江南小城，并且一经面世，迅速全部售罄，引起业界一片叫好欢呼。

但正当此时，绿城内部却是一片凝重，一本囊括规划、施工、景观、销售、物业管理等诸多细节缺陷的《桂花城批判》出炉，并被发放给员工手中。

《桂花城批判》是集团内部限量发行，但很快就在业界流传开来。绿城营造产品的神奇手法和让人莫名所以、难以复制的自我批判，真正地打响了集团的“精品”品牌。

为了打造高品质“作品”，绿城拿地更是从不手软，一直是近年来土地市场高价地块的常客。尤其是，2009年，绿城表现更是疯狂。在杭州，当年当地总价排名前十的地块中，绿城拿走了四块；在苏州，绿城曾一天之内以61亿元连夺两地，其中一块高达28057元/平方米的土地楼板价更是刷新了当时全国住宅土地公开出让史的最高纪录；在上海，绿城也摘得了当年浦东唐镇板块的“地王”桂冠，溢价率高达379%。

即便是在寒风阵阵的2011年上半年，绿城在全国土地市场也是动作频频。5月分别在宁波和沈阳购得两块地块，6月又携手民间资本，以24.3亿元拿下上海长风地块最后一块商办用地，创下当时上海已推土地总价最高记录。

近年来，绿城全国扩张速度惊人，只因2009年宋卫平放下的一句豪言：“三至五年赶超万科。”在他看来，在小学的时候就从来没有考过第二名的自己，就应该有这样的志向。

绿城有很多与桂花相关的产品，从最早的丹桂花园到后来的桂花城、桂花园，这些案名均出自偏爱桂花的宋卫平手笔。自公司创立以来，宋卫平一直都是绿城的“皇帝”。

成也融资 败也融资

绿城的“作品”高品质、好地段，按理说应该可以带来高利润，但由于产品投入偏高，其实际利润并不高。事实上，近两年，绿城的净利润率均输给了同行。再加上对产品精益求精，产品生产周期加长，资金周转速度下降，缺钱，一直都是绿城的致命伤。

和国内众多房企一样，早期绿城资金来源主要依赖银行贷款这类间接融资，但政策调控频繁，紧缩银根成常态。为了搭建融资平台，撬动尽可能多的外部资金，宋卫平可谓费尽心机。

自2011年初，绿城就开始密集成立信托计划，并且内部集资年化收益率达12%。由此引发了外界对绿城资金紧张的猜疑。

其实，内部融资在绿城并不罕见，2002-2003年，绿城开始走出杭州、布局全国时，面对急速扩张的资金需求，绿城最先使用的方法就是在企业内部发起信托融资。不过对于疯狂扩张的绿城而言，内部融资可谓杯水车薪，于是在2004年宋卫平接触摩根大通，开始走向海外融资之路。

2006年1月，绿城通过配售可转换债券和私募股本，成功引进摩根大通和Stark Investment等国际战略投资者，募集资金1.5亿美元。

同年7月，绿城中国在香港上市，集资3.9亿美元。

同年11月，绿城面向固定收益投资需求的机构投资者发行高息债，再次融资4亿美元。

据统计，绿城中国在其上市前后的15个月里，共使用了包括私募基金入股、IPO、高息票据借贷等7种融资手段，在海外市场筹集资金125亿港元。

虽然渴望资金，但宋卫平也清楚地知道海外资金是逐利而来，“这个钱不好用的！都要用他们的规则去用。”

以2006年11月绿城发行总额为4亿美元的优先票据为例，其公告称，债券投资者为了保障自身的利益，对绿城经营行为作出了诸多限制：除非债权人同意，绿城中国和受限子公司不能出售资产；不能发行优先股；不能产生债务；不能担保债务，包括子公司债务等等。

宋卫平之所以同意接受这笔融资主要是因为相信市场环境在日益趋好，自己的产品必能大卖。但事实证明，正是这诸多条件，限制了绿城的扩张计划。

为了解除“枷锁”，宋卫平选择了使用国内信托杠杆替换海外债务杠杆，进行主动违约、提前赎回。

从时间上讲，绿城选择的时机不错，此时正值全球金融危机，亚洲企业发行的欧美债券普遍大跌，绿城赎回要约被认可。但这次赎回也加剧了绿城的资金紧张问题，宋卫平创业以来第一次离“破产清算”这么近。

无论是海外融资，还是国内融资，高负债一直是绿城如影随形的标签，并且风险在不断累积。

生死筹码

面对网络疯传的破产谣言，宋卫平挑灯夜战写下了洋洋洒洒千字文，回应称“绿城离破产还有很远的距离。”那么，这个很远，到底有多远呢？

虽然一些消息尚未被证实，但此轮调控，绿城资金紧张程度确为大型房企之首。据绿城2010年年报显示，净资产负债率为132%；2011年中报则上升至了163%。截至2011年10月30日，有公开数据的108家境内上市公司总资产负债率平均达73%。绿城作为在香港上市的公司，按境内财务标准确定，其总资产负债率为85%左右。从净负债率、总负债率两方面来看，绿城皆明显超过行业平均水平。

对此，业内人士评论，高品质+高成本+高负债+高速扩张，绿城的这种发展模式，犹如在高度公路上超速行驶，一旦有点风吹草动，很容易出事。宋卫平也坦言，目前最大的问题就是资金周转。

任何企业都有可能会倒闭，但要说宋卫平化解危机的招数还是有的，外有至交好友相挺，内有上中下自救对策。

2011年11月2日，宋卫平回应破产传闻。事隔四天，同为嵊州老乡的马云组织员工团购绿城楼盘。情义相挺之意不言自明。

而之前多次“言挺”宋卫平的融创掌门人孙宏斌更是将援手延伸到了项目开发，2012年1月5日，融创“入主”绿城无锡项目一事尘埃落定。

等人救不如自救。宋卫平已经为绿城定下了“三步走”战略：首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产。

绿城中国手中最大的筹码是，已锁定未来4年的销售业绩，总额约为889亿元，其中绿城所占权益约为578亿元。保证已销售项目按计划竣工且正常交用，是绿城未来两年的最大考验。

虽然销售不是绿城的强项，但在去年最后一个月，绿城工区的合同销售金额57亿元，成为当年销售成绩最佳月份，全年累计实现销售金额353亿元，约完成年初目标的64%。

与此同时，绿城已经开始转让项目进行自救。在春节前不到两周时间里，绿城先后转让了包括上海外滩地王、无锡湖滨置业、杭州绿城锦玉、上海静宇、杭州绿城墅园在内的5个商业地产项目。

商业地产投资周期较长，且后期运营管理还需投入大量资金。卖掉非核心的商业项目，对资金紧张的绿城而言，既甩掉了包袱，也获得了资金，一举两得。

如今，绿城正在计划再出售京沪、青岛及温州的四个项目。据绿城估计，这次转让的四个项目将为绿城获得约60亿元现金。并且绿城还表示，不排除未来继续转让项目的可能。

而对于第三步降价甩卖，业界多认为，绿城虽然也有一些优惠，但与其他房企相比幅度不大，仅有8%-10%，并且它也不太可能大幅降价，其578亿元的锁定销售业绩也不允许它有太多降价空间。

虽然危机尚未解除，但销售和项目转让双管齐下的有力举措无疑已经大大改善了公司的资金状况。

2009年的那场清算危机，是全球金融危机拉了宋卫平一把，政府转向救市，绿城奇迹般地转危为安。但不能把幸运当做必然。如果这次危机，绿城通过项目转让化险为夷后，在行业新一轮上升周期中，继续坚持高负债扩张的话，它会越走越难。

链接

绿城风雨

2011年3月，杭州各大论坛纷纷爆出，绿城内部集资动作很大，资金链告急。

2011年7月，有人在某论坛上一则信息，称平安信托和绿城中国正联合发行“平安财富安城1号房地产基金信托产品”，年化收益率25%以上。绿城再陷资金困局传闻。

2011年9月12日，《足球报》消息称，海航向宋卫平开价30亿，欲整体收购绿城集团。次日，双方回应称，并无此事。

2011年9月21日，有报道称，银监会下文通知调查所有与绿城有关信托融资详细情况，并要求各家信托机构于本月底前将有关情况上报。当天绿城中国(03900.HK)股价大跌近17%，之后一周继续累计下跌逾27%。

2011年9月底，有消息称，绿城为摆脱资金困局，考虑在香港联交所退市。

2011年10月，有报道称，华宝信托近期发行的一款绿城房地产信托产品曝出“掏空”抵押条款，使投资者面临的风险急剧上升，同时被指谎报AAA信用评级。绿城“信托门”一波未平一波又起。

2011年11月1日晚间的一条微博将绿城推至舆论风暴的中心――“知名房地产公司浙江绿城集团因为降低资产负债无果，资金链将断，准备申请破产。”

2011年12月20日，厦门市中级法院一审认定原任舟山市副市长犯。绿城董事长宋卫平可能牵涉其中。其后，有门户网站和微博用户猜测，“涉嫌行贿，宋卫平可能已经被捕。”

2012年1月20日，评级机构标普宣布，将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。下调理由是预期绿城未来12个月流动资金仍弱。

商业地产可行性报告范文第7篇

平常工作严谨的他，在现实生活中却平易近人。在领导眼中，他精力旺盛，富有开拓进取精神；在企业家朋友眼中，他豪爽干练，能与所有人打成一片。豪爽的性格与生俱来，但干练的做事风格和严谨的工作作风，却是在商海中不断搏击、摸爬滚打出来的。

上世纪80年代末，贸易本身非常难做，茶叶贸易更是难上加难。但茶叶贸易恰恰是汤佛明在商海中的起家之处。他首选北京、天津作为自己的经商地。在为了每一斤、每一袋茶叶销售而奔波的过程中，汤佛明很快积累了丰富的商品贸易经验。最难的贸易都做过，还有什么比这更难的？怀揣着更大的梦想，汤佛明来到上海。一番辛苦，一番劳累，一番打拼，终于在上海钢材贸易领域撑起了一片属于自己的新天地。随着经验积累、资金雄厚，汤佛明把企业慢慢做大、做强，从而一步步形成了现在的中翔集团。

中翔集团最初以上海和连云港市场为依托，从钢材市场做起，逐步形成了以钢材贸易、现代物流、商业地产、金融、实业投资等为支柱的集团产业。他们致力于成为中国品牌贸易的领先者和创新者，秉承“求真、务实、合作、高效”的创业精神，立足专业市场经营管理、金融投资、地产开发、广告开发、仓储物流、品牌贸易、制造业等多元化经营的市场格局，顺应时代潮流的步伐谋发展，与时俱进。集团坚持规模化经营、专业化管理的战略发展思路，坚持“崇尚责任、崇尚竞争、追求品质、追求高效”的管理理念，逐步形成了集商贸、地产、投资为一体的专业化集团公司格局。

追求品质 追求高效

连云港中翔钢材现货交易市场成立于2008年6月，实收资本11500万元。经连云港市政府规划选址批准，总投资8.3亿元，由连云港中翔钢材现货交易市场投资、建设、管理，公司有着多年的开发市场经验积累和强大的专业经营管理市场团队，共有人员118人,市场配备大型专业钢材信息网站。

中翔市场为入住企业提供良好的融资平台，投资2亿元在2008年7月注册了连云港中翔投资担保有限公司，现已签署合作协议的银行有：建设银行、工商银行、江苏银行、东方银行，中国银行、交通银行，张家港商业银行，目前七家银行已给中翔投资担保公司授信近20个亿。依托各家银行的种种优惠政策，为企业做好服务，扶持入场企业做大做强，市场周边一公里之内就有7家银行营业网点。为方便企业更快捷地进行票据结算交换，还引进一家银行入住市场开设营业网点。海州经济开发有限公司也入住市场，为企业提供更快捷地办理各种工商、国税、地税、记账等一系列综合配套服务。

连云港市各级领导对连云港中翔担保有限公司非常重视。市领导和区领导同时表示，连云港中翔担保有限公司是加强市信用体系建设的重要措施之一，对于加强诚信连云港建设具有十分重要的作用。

连云港中翔担保有限公司专业服务于连云港中翔钢材现货交易市场，公司专门聘请了审计、会计等方面一流的专业人才组成服务团队，管理担保公司业务。团队将通过对贷款企业资产、运营状况、企业潜力等方面的评估，确定是否担保，在贷款过程中给予专业指导。并在担保贷款后，继续跟踪企业经营情况和还款情况。连云港中翔担保有限公司的成立和增资，为推动连云港重点项目的连云港中翔钢材现货交易市场发展起到推动作用，也为连云港建设起到十分重要的作用。

中翔钢材现货交易市场位于有两千多年历史的古城海州区锦屏路1号，东面是桃花涧风景区和石棚山风景区，西面是连云港生态水系蔷薇河，南面是刘顶新区，北面是馨海名郡小区，风景秀丽。市场总占地面积376亩，办公用房126830平方米，商住楼为三层框架结构，带小产权证每套在140平方米左右，用户可选择出售、租赁两种方式。一期工程366套，已在2009年3月完工；二期工程360套，在2010年12月完工，入住企业可达600多家，预计年钢材交易量可达500万吨，年交易金额可达到180多亿元。市场有铁路专用线一条、5公里内有三个600吨的码头，边上有204国道、310国道、323省道；距沿海高速新坝、锦屏出口5公里，汾灌高速连云港市区，东海出口5公里；距宁连高速、徐连高速连云港市区出口13公里；距全国港口20万吨码头26公里；距飞机场15公里；市区和火车站有3路、4路公交车直达市场门口，有12条公交线路到达市场附近，海、陆、空交通一应俱全。市场内水、电、管道煤气、百兆光纤、电话一步到位。中翔公司充分发挥苏北地区贸易中心地理位置，辐射长三角地区、苏北、鲁南及全国各地。2010年10月11日，中翔钢材市场铁路专线正式投入使用，铁路专线横跨连云港火车站至中翔钢市，总长度大约5公里左右，可接纳钢材、铝锭、粮食、木材等的仓储、仓单质押业务，更加推进了钢材贸易的集约化、规模化和现代化的经营、销售、加工、集散配送中心的蓬勃发展。

从诚信做起

“1998年，我记得有一次对方厂家发货发错了，多发了一半货过来，而货款还是要求按原来订货金额汇款。财务发现这一问题后，及时上报给企业领导层，然后，又及时反馈给对方企业，使对方企业避免了财务混乱和相应经济损失。公司这一举动赢得了对方的信任。”汤佛明在接受《经济》记者采访时回忆道。坚持以“诚信”为理念，中翔集团从领导层做起，一直灌输到企业员工中，让员工时刻拥有“诚信”的信念，也体现了每一个员工的主人翁精神，使企业的发展不在内部管理上出问题，从而促使企业更加健康、更加充满活力地向前发展。

除了在生意上讲信誉、讲实效，在回报社会上，中翔集团也永不落后。中翔集团在企业集团化不断深入和长足发展的同时，一直坚持回报国家、回报社会的理念。历年来，国家倡导的善举，中翔集团始终积极响应。汤佛明不但自己做出表率，而且也教育员工永怀感恩的心，去回报社会、服务人民。

汤佛明个人的成长是从一点一滴做起的，中翔集团的成长也是从一点一滴做起的。随着改革浪潮不断涌起，经济发展高歌猛进，汤佛明带领着他的中翔集团在商场的激流中勇于创新，不断跨越，始终紧跟中国经济发展的命脉，与时俱进，始终保持与经济高速发展同步。在不断的成长中，他挥舞着大手笔，忙着播种，也忙着收割。

又是一年春草绿，依然十里杏花红。2010年4月28日，全球杰出华商年度财智盛会――第五届杰出华商大会财富领袖论坛暨第九届外交官之春在北京人民大会堂隆重开幕，十届全国人大常委会副委员长何鲁丽、十届全国政协副主席李贵鲜等领导人出席开幕式。来自全球30多个国家和地区的华商领袖、华商500强、杰出华商代表等近千人欢聚一堂，共商合作与发展大计。汤佛明作为新一届入选的世界杰出华商协会副会长参加会议，与领导人、华商领袖、华商500强、杰出华商代表等进行了密切交流与探讨。

奥特莱斯（香港）有限公司

“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

奥特莱斯吸引顾客三件宝：驰名世界的品牌――荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价――一般以低至1～6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；轻松舒适的氛围――远离闹市，交通方便，停车轻快，商场简洁，景观优美，是全家旅游、休闲、购物的好去处。

了解了“奥特莱斯”的品牌模式，定位在何处发展就是至关重要的一项决策。2008年6月10日，总理主持国务院常务会议，原则上通过了以连云港为龙头的江苏沿海大开发。汤佛明看到了商机，决定与专业从事奥特莱斯卖场的管理与世界奢侈品牌的国际贸易商――奥特莱斯（香港）有限公司强强联手。经过缜密的思考和合作交流，于2010年2月正式签署了大陆地区奥特莱斯商业项目战略合作协议，并于同年注册了奥特莱斯（江苏）投资有限公司。

中翔集团在连云港市就地发展，随着可行性报告报批、审批、筹建、开工，配套设施包括一家五星级大酒店一蹴而就，占地面积500亩的苏北地区第一家“奥特莱斯国际名品直销广场”在连云港开幕了。

只要看准了，就要大力发展。汤佛明看到了“奥特莱斯”的无限商机，只有做得更大、更强，才是事业成就的起点。为此，在今年即国家“十二五”规划的开局之年，汤佛明就把目光投向了重新走向高速发展的，北方最大的沿海开放城市、直辖市――天津。

天津中翔奥特莱斯项目是奥特莱斯（香港）有限公司与中翔集团合作开发的综合性商业地产项目，目前规划预计占地要求至1000亩。天津奥特莱斯的经营范围主要包括：国际国内知名品牌男女服装、化妆品、时尚饰品、休闲装、运动装、运动用品、户外产品、男女皮鞋、休闲鞋、名品箱包皮具，其配套项目主要包括；超市、餐饮、休闲水吧、肯德基、小型银行、商务中心、儿童娱乐购物城、美容美发、面包房、花店、杂志期刊等。

世上无难事，只要肯登攀。从一个老实巴交的公务员下海，到商海搏击的商人，汤佛明以他特有的韧劲，把企业从无到有，不断做大做强，又使传统的商贸模式，率先过渡到国际品牌模式，和国际贸易接轨。作为集团董事长，汤佛明已经带领着中翔集团随着时代的潮流满怀信心地奋勇向前。

个人简历：

中翔集团（连云港）股份有限公司董事长

香港顺兴投资（集团）有限公司执行董事

奥特莱斯（江苏）投资有限公司执行董事

连云港中翔投资担保有限公司董事长

中共中翔钢材市场支部委员会书记

世界杰出华商协会副会长

江苏省企业家协会副会长

江苏省工业经济联合会副会长

连云港福建商会常务副会长

周宁二中教育帮扶基金会副会长

商业地产可行性报告范文第8篇

这不是《哈利・波特》七季终局的梦幻延续。对于一部进口大片动辄几亿美金的票房而言，小城市的贡献几乎是可以忽略不计的。但在小城市开影院似乎是个不错的主意，很多人正在尝试。

要让变形金刚“下乡”，关键是要打破“囚徒困境”。

变形金刚、哈利・波特的小城市商机

如今在北京、上海这样的一线中心城市，很少有人在用影院的数量来描述院线的实力，投资者更愿意用屏幕的数量来衡量投资的安全权重――更多更好的屏幕意味着更多的观影者，这是院线的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同样不能忽视，据说，一线城市里，食品销售收入占比已经达到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中国大陆共有放映设备 8400 台，其中 2K 放映设备 5386 台，1.3K 放映设备 1200 台，另有 1800 多台胶片放映设备，电影设备的数字化率达到78%，大大超过全球 19.8%的平均值。全国共有 3D 放映设备 2900 台左右。 2010年中国主流电影院可统计观影人次为2.86亿，比2009年的2.04亿增长了40% 。

这里的1.3K和2K是不同类别放映机的简称，分别能达到131万和221万像素的数字分辨率。2K机更是国际标准，解码能力更强，价格更贵。

如此强劲的跨越增长，小城市的贡献几乎为零。

据统计，2010年我国有 2868 个县，但是只有 20% 的县城有影院，而这其中还有80%是20世纪70 年代建成的文化宫或者俱乐部，到现在已经无法正常放映。即使是那些能够放映的也多采用传统的胶片放映，无法实现和一线城市同时放映大片的需求。电影拷贝数字化的发展让二三线影院的市场空白更加凸显。

这个空白区域，是辐射了4.6亿人口的一线城市的郊区、地级市、县（县级市）以及较大一点的城镇的观影需求。

数字化时代的今天，流行元素的传播越来越同步，城际反射弧、传导链趋近于零，小城的电影消费的空间就成了很多投资人的“囚徒困境”――会有那么多人来看大片吗？

答案似乎是肯定的。

2010国家颁布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》为中小城市电影院建设做出整体规划，未来五年国家和地方在政策上大力支持。

国家电影专资办出台《关于对影院安装2K和1.3K数字放映设备补贴的通知》对安装数字放映设备的补贴政策，一套2K设备补贴5万元，一套1.3K 设备补贴 1―2 万元，以鼓励中小城市数字影院建设。对于几百万的电影院投资来说，这些补贴只能说是杯水车薪，但至少传递了积极的市场信号。

北京九州中原数字电影院线有限公司主管投资发展的副总经理靳赋新表示：“两年前九州中原在各个城市做市场调研时，“观众是谁”、“投资电影院能否赚钱”是众多人关注的焦点。“现在不一样了，大家都知道电影产业火起来了。找我做影院的，有地产商、矿产商、网络商、图书商，还有做珠宝生意的，哪一行都有。”靳赋新用“五花八门”来形容自己这两年接触的投资商。从2009年1月创立至今的短短两年多时间里，九州中原已在内地中小城市建立了153家影院，涵盖了除和青海之外的所有省份。

变形金刚的生意经

2002年，我国开始实行以院线为主的发行放映机制（简称“院线制”），这意味着只有院线才能从电影发行方拿到拷贝，所以中国目前没有独立电影院，全部都是以加盟院线的形式来经营。大多数院线都是由当地省、市电影公司转制而成，因此中国的院线制与国外院线制有所不同，其资产联结性较差，一般都为加盟形式进入院线。

资产联结型模式主要以万达为代表。影院由院线或者院线母公司直接投资兴建，影院资产归院线所有。国外院线普遍都是这种性质。由于资本联结关系，能够实现以资本和供片为纽带，统一品牌、统一排片、统一经营和统一管理。

签约加盟型模式以中影星美为代表，影院和院线没有资产从属关系，只是以签约形式加入院线，只是以供片为纽带，实现统一排片，不能完全实现统一品牌、统一经营、统一管理，是中国特有的院线形态。

无论是哪种模式，影院的盈利模式基本上是一样的。

在电影产业比较成熟的北美，电影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特许产品销售以及屏幕广告组成，其中，特许产品销售为影院带来了接近 50%的利润。相比之下，中国电影院收入比较单一，票房分成收入就占了总收入的80%以上。

中国电影产业链的利益分配以影院的票房收入为主。利益在产业核心环节（制片方、发行方、放映方）的分配以票房分账的形式进行。用于利益分账的剩余部分票房为“分账票房”（分账票房=实际票房―营业税及附加税―国家电影专项资金）。

电影院在分账所得中，还需要上缴 5%的国家电影事业发展专项基金以及 3.3%的营业税及其他附加税种，最后留给影院的大概是 40%左右。再扣除房租水电人工等成本，目前国内电影院的收回成本时间普遍在2-3年。

在国外，还有很多可以借鉴的增加收入的渠道，其中包括食品饮料、年卡收入、贴片广告之外的座椅及灯箱广告收入、场地租赁收入、团体票等等，这都是可以形成规模的盈利点。

变形金刚“下乡”，总共分几步？

影院投资，设备、装修是最大的成本。

北京红鲤鱼数字电影院线有限公司陈先生介绍，按照市场价，1.3K数字放映设备每套约15万元人民币，2K数字放映设备每套约45万元人民币，3D数字放映设备目前每套约63万元人民币（3D数字放映机是在2K放映机的基础上加装一个7-10万元人民币的模块，并要求升级音响灯光设备方能使用），偏光眼镜每付300元，以一个80个座位的电影厅为例，装修费用大约为25-30万元人民币左右，此外强电弱电、给排水、监控系统、座椅、广告灯箱、冰激凌店、售票系统等需要35万元人民币。

这样一来，不包括场地使用费（租或买），一个电影厅的硬件投资规模大概可以算出来：按80座计算，一个1.3K的电影厅投资额在75万，2K的在105万，3D的就是125万。

此外，还需要配备相关的工作人员：影院经理、行政财务、售票员、售货员、保洁员、保安员等，依据各地区的工资水平开支不等。

开办电影院，要向当地市的影院主管部门（一般是各市县的“文化局”，有些地方改制后叫“文化广电新闻出版局”，简称“文广新局”）申领许可证，在工商注册之后备齐申请书、法人资格证明、建筑土地使用证明、公安消防证明后进行申领，并在许可证下发之后，申请影院编码，各加盟院线售票系统需要编码安装后方可使用。

一般至少需要四个月办完这样的手续，而且需要注意的是，一定要将装修做完才能办理消防许可证。

“变形金刚看风水”

电影院选址很重要，是其收益高低、能否可持续发展下去的核心。用行话来讲就是“码头要好”。大到一个城市的地理人口状况、未来发展规划、各商圈的租金情况、经济文化发展情况、竞争对手的状况等一系列因素，小到一个商业中心的楼层，都要一一考虑。

好“码头”大致有三个方向。

一是地区购物中心，电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态，但往往租金较高，以一线城市为例，租金平均达到票房总收入的20%以上。

二是合适的优质的人群聚集区，周围有餐饮和小商业也可以。医院、社区、矿区、部队、学校都不错。就近看，服务群众，也是将来一大趋势。

三就是借助小城市特色，可以在图书馆、文化站建影院，可以毗邻网吧游戏厅等青年人集中的地方建影院。

变形金刚会占领小城市么？

目前各大院线的片源相同，经营同质化明显，5年之内“千院一片”的格局很难打破。热钱不断涌入电影院，竞争日益激烈，为了在固定时间内（通常是5年，超过此年限影院硬件就要淘汰）收回投资成本甚至盈利，影院的通常做法是将高票价降低，但是这样的做法，业内人士并不提倡，他们认为最重要的是培养观众的观影习惯，注重观众的观影感受，让他们觉得“票”有所值才是关键。

国内票房主要靠暑期档、春节档等几个黄金档期为主力收益期，票房收入难以持久稳定。然而，横向比较来看，我国目前每年每人的观看电影的次数仅为0.2次，远落后于美国的4.3次、法国的3.3次、日本的1.2次，北京红鲤鱼数字电影院线有限公司陈先生认为，只要影院选址得当，对当地人的文化需求有基本了解，未来五年内电影院还是一个很好的投资选择。毕竟在选对地方的前提下，对于一个有市场、有需求、有政策扶持的投资，不成功？挺难的！

他们的小城镇电影院开张了！

高军：开业一周年 收支有盈余

创业人 高军 创业时间 2010年8月8日

创业原因 爱好 创业地点 江苏仪征

创业投入 400万人民币 创业难点 消防审批

推广方式 在《扬州晚报》每周影讯，发短信，散发传单

回本时间 预计3-4年

在军校学土木工程的高军，03年毕业后就成为北漂一员，现在一家建筑设计工作室任总经理，年收入50万元人民币。他和老家的3个朋友都很爱看电影，因而萌生了开电影院的念头。

开影院前，他们花了三个星期时间自己做市场调研，主要考察想看电影的人数。调查主要靠发问卷，问题包括“想看电影去什么地方”，“如果仪征有电影院会不会去看”，“理想的票价是多少”，“对电影院的要求是什么”等等。调研的结果让他们大受鼓舞，30岁以下的人里有80%想看电影，30岁以上的人中则有30%到40%有此需求。

按高军自己的说法，开电影院最主要的目的不是盈利，而是“让仪征人民有电影看，看得起电影”。所以直到目前为止，票价基本上也定在片方规定的最低票价，20到25元左右，6点之前和10点之后都在这个价位，黄金时间稍微提价，周二、周三全天半价。高军说，家乡的平均工资在一千元左右，这样的票价保证了每个人每个月到电影院看场电影也能负担得起。

为了这个影院，高军和3个朋友投了400万，每人100万左右，这在仪征算得上大投资了，400万元中有60万银行信用贷款。因为有朋友在当地开工厂，贷款办得很容易，高军觉得，这些无形的资源也是在外打拼的回本地创业的一个优势。一年下来，影院的运营成本在100万左右，纯票房收入已达到200多万，做到了收支盈余，高军预计3到4年就能收回成本。

这400万里设备和装修占大头：设备中光投影仪和播放器就100多万，装修也花了100万。他们的场地选在仪征老电影院，将其重新装修，隔成三个厅，小厅90个座，中厅139个座，大厅220个座，最初只配了一个3D屏幕和两个1.3K的屏幕。

高军觉得开影院过程中最困难的是通过消防审批。他们本来准备2010年7月22号，《唐山大地震》首映的时候开业，结果被发现厅里面的吸音材料是易燃物，只能加班加点地扒掉重来。电影院的维护成本主要是电费和灯泡，2K放映设备的射灯每用1000个小时就要更换，一万元人民币一个灯泡。今年5月份，因为观众的需求，影院还把一个1.3K的屏幕换成了2K屏幕，因为1.3K的屏幕不能放分账进口大片，只能放一些国产和买断的外国片子。

至于推广成本，高军认为并不大，他说主要靠在《扬州晚报》（仪征是扬州下的县级市）上每周影讯，发短信，散发传单来宣传。高军说，当地人看电影的习惯是培养起来的，在2010年贺岁档之前，他们的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《变形金刚3》已经火到了一票难求的程度。

王文涛：辞职回家开影院 最晚三年回本！

创业人 王文涛 创业时间 2011年8月底

创业原因 有市场需求 创业地点 安徽砀山县

创业投入： 130-140万人民币 创业难点 消防审批

推广方式 在商场电梯两侧放上大型海报、派发名片式小卡片、音乐电台、电视台滚动字幕等

回本时间 计划最晚3年

王文涛现在的身份是影院老板，他的影院最迟就在8月底开业。已经年近三十的王文涛，过去7年里一直在深圳搞IT，做大型网站架构，辞职前月入2万。但是，他不喜欢朝九晚五替人打工，他想有份自己的事业。

于是，2010年11月份他辞职回老家安徽砀山县创业。之所以离开深圳回老家，是因为他觉得深圳的创业环境不如五六年前好，“在家里资源比较多”。

王文涛觉得开电影院可行，主要是因为确实存在需求：砀山县已经十年没有电影院了，却至少有七、八家KTV，想看场电影都得坐车去周边县市。开电影院之前，他也没做过系统的调查，主要就是靠询问身边的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看电影”。开电影院需要当地消防部门和文化部门审批，据王文涛讲，其中消防审批很严，而文化部门审批则很顺畅。

最终，他的影院选在砀山县比较繁华的地段，面积不大，总共设了三个厅，一个大厅80个座位，两个vip小厅各50个座位，分别配有一块2K屏幕和两块1.3K屏幕。设置vip小厅主要是因为当地电影消费群体里有很大一部分是情侣，厅里安排的是可以两个人坐在一起的情侣沙发。

王文涛准备先尝试用多种方式推广影院：选择当地比较繁华的一个购物商场，在电梯两侧的广告位打上大型海报、派发名片式的小卡片、音乐电台、电视台滚动字幕等等。他准备将来根据效果再调整推广方式，而推广的花费由票房决定。

除去后期推广，王文涛已经为这个影院投入了约130到140万元人民币，主要靠自己的积蓄、家里的支持以及向银行贷款，因为所加盟的院线允许分期交纳设备款项，减轻了他前期相当大的一部分资金压力。

影院的运营成本按每年租金10万元人民币，电费每天100到200元人民币，雇佣的3到5名员工每月工资1500元人民币计算，每年至少需要二十多万元人民币。而根据当地人的消费能力，王文涛准备把票价定在15到30元。

他对影院的将来十分乐观，“预期两年，最晚三年还本”。但是梦想是否能照进现实，还有待时间的考证！

曲声广：跟着肯德基开影院 半年收益超预期

创业人 曲声广 创业时间 2011年元旦

创业原因 家乡人看电影难 创业地点 山东蓬莱

创业难点 影院地点 创业投入 300-400万人民币

推广方式 媒体报道、网站社区、公共场所宣传单

回本时间 预计3-4年

跟着肯德基开影院，听起来好像很滑稽，但曲声广就是这么干的，从元旦开始到现在，他在老家山东蓬莱开设的橙果影城运营收益比预期还要好。

今年是曲声广来上海工作的第7个年头，目前他在一家商务咨询公司做管理咨询和国内IT产业投资，月收入2万，而他哥哥在蓬莱管理兄弟俩共同投资的电影院。

萌生开电影院这个想法纯属偶然，那是在2010年春节，曲声广回家的时候和哥哥聊天，聊到蓬莱还没有电影院，看电影要去烟台。兄弟俩觉得，蓬莱的人均收入在东部沿海还算不错，应该能支撑一家电影院，就把投资影院这件事情定了下来。

而曲声广的市场调研方法则简单得难以置信：“在一个城市走几圈，看看有没有一家麦当劳，有没有一家肯德基”，如果有，则完全足够支撑一家数字影院。因为麦当劳和肯德基在进入任何一个城市前，都会做十分详实的调研，包括这座城市的人口结构、人均收入等等，只有这些达到要求，麦当劳和肯德基才会进入。而麦当劳、肯德基在二、三线城市针对的消费人群，和电影院针对的消费人群，在很大程度上是重合的，所以可以根据这样的方法间接判断。

为这个影院，曲声广和哥哥投资了三、四百万积蓄，面积一千多平方米，大、中、小3个厅，总共300多个座位，其中大厅配2K屏，可放3D，另外两个厅配1.3K屏。虽然规模不大，但效果、设施都不错，“有些观众也曾到北京、上海、烟台比较好的电影院看过电影，在这里看过后反映也都很好。相比一线影院，我们的区别只是没有imax，座位少一点而已”，曲声广说。

他估计3到4年能收回成本。在自己的可行性报告里，他对第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而开业半年来影院的运行情况比预期还要好一些，现在的收入已经超过运营成本了，像《变形金刚3》这样的大片一票难求，需要提前一天甚至两天预定才行。

他推广影院的方式主要有：

打平面广告，因为和当地政府关系比较好，有活动会在电影院里面进行，进而也会有一些媒体报道；

因为观影人群年轻，而蓬莱当地有比较大的社区网站，和这些网站保持比较好的合作，建立电影社区；

每月影讯的资料在宾馆、酒店、临街商家对外发放。

曲声广觉得，在二三线城市开电影院最困难的是选场地。他和哥哥没有马上开第二家、第三家电影院的主要原因，就是因为找不到合适的场地。影院对场地层高有要求，最少4.5米，最好5米到8米，二、三线城市已建的商场基本不符合，想在新建的商场里建影院则要和商场协商更改层高，并不容易。改造老电影院的话，可能比找个新场地装修投入还高。