土地动迁补偿办法范文

土地动迁补偿办法篇1

【关键词】

集体土地房屋拆迁补偿标准解决途径

【背景与问题】

2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。

2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？

【法律分析】

一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。

二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题

根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。

本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。

拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

四、集体土地上房屋拆迁的法律解决途径

土地动迁补偿办法篇2

第二条　各项建设用地，确需征用本市郊区农村人民公社集体所有制的土地，应按《国家建设征用土地办法》的规定办理审批手续，并按本办法办理安置、补偿等有关事宜。拨用国有土地，不适用本办法。

第三条　各种建设项目必须严格按照审批权限和基本建设程序办理审批手续。各项建设用地，必须按照城市规划布局合理安排，由城市建设部门统一管理。任何单位或个人不得擅自占用、借用、转让或变更使用土地。严格禁止出租、租用、买卖土地或以物易地。违者，要视情节轻重给予经济、法律制裁。

第四条　各项建设，必须注意节约用地。凡有荒地、劣地、空地可以利用，或可结合旧城改造的，应尽量不征用或少征用耕地。蔬菜基地和鱼塘要严格控制。

第五条　民用建设项目的用地，由市规划部门根据用地性质和定额指标统一确定；其它建设项目用地，由建设项目的主管部门，在城市各项用地的规划范围内，组织勘察设计，会同市规划部门，按照工程定额指标控制建筑密度，确定征地面积。

第六条　用地单位必须凭有权批准本项工程机关的正式批准文件，向市规划部门申请用地，由市规划部门核转市房地产管理部门统一办理有关征地事宜。市房地产管理部门应按照年度基建计划分期征用，防止早征迟用、多征少用。

第七条　建设单位因施工需要，临时借用生产队土地时，必须征得当地生产队、生产大队、公社和区的同意，报市规划部门和房地产管理部门审查批准。借用时间不得超过二年。借用土地也应给予适当补偿。借用单位不得在借用土地上建造永久性建筑物。如在借用土地上建造永久性建筑物，按违章建筑论处。

第八条　未按规定办理好征地审批手续，处理好安置、补偿问题，不得使用土地，生产队有权拒绝用地单位进场施工。已按规定作了妥善安置和补偿后，生产队应即移交土地，不得以种种借口影响用地单位进场施工。

第九条　已被征用的土地，产权属国家所有，用地单位不得改变用途，不得擅自转借、转让土地。用地单位因建设计划变更而不再使用或征而未用超过一年的建设用地，应交由市房地产管理部门收回统一处理。以后建设单位需再用时，须重新办理审批手续。因暂时缓建，必须保留的征而未用土地，须经市土地管理、基本建设主管部门审查批准。

第十条　在经过批准征用的建设用地范围内，如有需要安置的劳动力，需要动迁的房屋、管线和其他工程设施，以及需要补偿的种植物等，必须遵照兼顾国家利益、集体利益和社员个人利益的原则，由用地单位负责妥善安置，合理补偿。有关单位应服从国家建设需要，积极配合用地单位处理好安置、补偿问题。

第十一条　生产队土地被征用后，对社员生产、生活影响不大，一般只给土地补偿费，不安置社员做工。

土地的补偿费，按征用面积以近二至四年实际产量总值及同期农田基本建设投资计算，一次补清。对于菜地、茶山、桐山、桑园、竹林、果园、鱼塘、藕塘、苇塘等特殊土地，可以根据具体情况，合理补偿。

土地补偿费只能用作开垦土地、发展农工副业生产及扩大再生产的基金，专款专用，不得列入社员集体收益分配，不得移作他用。

青苗补偿费，按“有苗补偿，无苗不补”的原则处理。生产队自接到批准征用的通知之日起，不得在征用的土地上抢种；自行抢种的，不予补偿。

各种补偿标准均按市房地产管理部门的规定执行。

第十二条　生产队土地被征用后，对社员生产、生活影响较大的，可根据征用土地的面积，按照生产队总人口的百分之七十与土地总面积的比例确定招工和领取生活补助费的人数。已安排招工的，不再给土地补偿费。

需安排招工的社员一般从集体指标中安置。安置招工的条件、工资待遇和审批手续等，由市劳动部门根据国家和省劳动部门的有关规定以及本市具体情况办理。

经批准，全民所有制和县以上集体所有制单位因征地招工的人员，其户粮关系允许迁入工作单位，吃国家商品粮。

对因病残或年老丧失劳动能力、不符合做工条件、无子女赡养或其子女无赡养能力的男女社员，由用地单位按照市房地产管理部门制定的具体办法发给生活补助费。对于生活安置方面有关问题，可根据具体情况酌情处理。

领取生活补助费的社员，须经生产队提名和生产队社员大会通过，经当地生产大队、公社、区人民政府审核同意，由市房地产管理部门核准，向用地单位领取生活补助费。对其中不符合招工条件而又有劳动能力的社员，由公社、大队负责组织他们从事生产劳动。也可由用地单位在计划外安排做临时性劳务工作。并由生产队与用地单位签定协议，当他们符合领取生活补助费的条件时，再按规定领取生活补助费。在再次被征地时，领取生活补助费的人员不得重复计算为生产队人口。

第十三条　征用人民公社、生产大队或生产队集体所有制的荒山、荒地，只给土地补偿费，不安置社员做工，不发个人生活补助费。

第十四条　在征地范围内，需拆迁农村社员自有房屋，应本着充分利用原房旧料原拆原建的原则，由建设用地单位按照房管部门的规定，补助工费和材料，委托生产队包建或由社员本人自行迁建。迁建社员房屋所需地基，应按农村规划，由社队负责解决。

社员私人出租的房屋拆建后，仍应安排原租户居住，不得因拆建随意解除原租赁关系。

拆迁社员房屋需要搬家的，由用地单位发给一次搬家费（生产队社员以常住人口每人四元计算），需要租用房屋临时安置的，其租金由用地单位按实补贴。

第十五条　在征地范围内，农村居民私有房屋和单位公房拆迁问题，可参照杭州市《国家建设拆迁城市房屋暂行办法》的规定办理。生产队或生产大队集体所有制的房屋拆迁问题，可参照单位公房或社员自有房屋的拆迁办法办理。

第十六条　凡在征地范围内的拆迁户的动迁工作，由征地单位会同有关部门和当地区、公社、生产大队、生产队共同进行。拆迁户工作单位应配合征地单位做好拆迁户的动员教育工作。拆迁户应服从国家建设的需要，积极搬迁。在作了妥善安排以后，不得借故不迁，不得索取额外的费用和提出其它无理要求。

第十七条　拆迁猪羊牛棚、柴间、围墙、篱笆、炉灶、水井、粪坑等附属建筑，以及迁移坟墓等，由建设用地单位按市房地产管理部门的规定发给补偿费或迁建费。

第十八条　生产队土地被征用后，其征购任务及农业税应予减免。

第十九条　在执行上述条款过程中，任何单位和个人都不得超越本办法提出其它不合理要求。有关部门和有关区、公社、生产大队和生产队都要积极负责地按照本规定做好思想教育工作，及时地办理审批手续，以保证国家建设及时顺利地进行。

第二十条　征地和被征地双方都要严格执行本办法。如有争执，由主管部门调解，作出处理决定。对无正当理由拒不执行决定的，可诉请人民法院依法裁决。

土地动迁补偿办法篇3

为全面推进采煤沉陷区综合治理，着力解决沉陷区群众居住和生活困难，促进矿区和谐稳定。经省政府同意，现就进一步做好采煤沉陷区居民搬迁、安置、补偿工作通知如下：

一、高度重视采煤沉陷区居民搬迁安置补偿工作

两淮矿区是全国重要的煤炭生产基地，是我省能源、原材料产业发展的重要支撑力量。由于多年来大规模的煤炭开采，形成了较大面积的采煤沉陷区，不仅给当地居民生产生活带来了困难，而且对人民群众生命财产安全造成了威胁。2**年，省政府办公厅《关于采煤塌陷地复垦及征迁工作有关问题的意见（试行）》（皖政办〔2**4号）实施以来，全省采煤沉陷区治理工作取得了一定成效，但随着搬迁成本的上升和新井建设步伐的加快，原有政策规定已不能适应搬迁安置补偿工作的实际需要，一些矛盾和问题日益显现。各有关市、省直有关部门和煤矿企业要站在实践科学发展观的高度，坚持以人为本，以对人民群众生命财产安全高度负责的态度，充分认识做好采煤沉陷区居民搬迁、安里、补偿工作的重要性和紧迫性，正确处理国家、企业和人民群众切身利益的关系，进一步加大工作力度，完善政策措施，努力实现矿区经济社会的科学发展、和谐发展、安全发展。

二、做好搬迁安置补偿工作的总体要求

采煤沉陷区居民搬迁安置补偿工作，事关人民群众的切身利益，事关矿区经济发展和社会和谐。各有关市和煤矿企业要认真落实《煤炭法》、《矿产资源法》、《土地管理法》、《劳动合同法》、《地质灾害防治条例》等法律法规，严格依法办事，积极主动做好采煤沉陷区居民搬迁安置补偿工作。新村选址既要符合城乡规划、土地利用总体规划要求，又要认真开展地质勘探和科学论证，确保选在无煤稳定区域，并尽量使群众能在耕作场所就近居住。新村建设要注意与新农村建设相结合、与小城镇建设相结合、与扶贫开发相结合、与生态环境修复相结合，努力建成设施齐全、功能完善、环境整洁的新村镇。

各地要在深入调研、广泛征求意见的基础上，研究制定具有较强操作性的办法规定，切实将搬迁安置补偿工作纳入制度化、规范化的轨道。要坚持依法合规办事，坚持按程序公开操作。有关基层政府、煤矿企业要遵循公开、公平、公正的原则，及时将居民搬迁补偿的标准、方式、兑付时间以及新村建设的一揽子方案等张榜公布，接受社会监督，切实维护采煤沉陷区人民群众的合法权益。

三、科学制定搬迁安置补偿政策

采煤沉陷区村庄搬迁工作由所在县级人民政府负责。有关市县政府要认真编制新村建设规划，并与煤矿企业共同选择新村址，在不压煤的地段规划建设新村或实行并村建镇，避免出现二次搬迁。

沉陷区村庄搬迁补偿，可采取按人口支付搬迁安里费或据实补偿两种方式。被安里人员应属于本集体经济组织成员，且属当地公安机关在籍常住农业人口。具体补偿方式及补偿标准，由所在省辖市人民政府根据当地实际与采煤企业协商确定。乡（镇）、村企业及事业单位建筑物和附属设施的搬迁，参照所在地规定补偿标准，按重置价折旧后予以补偿。违章搭建、抢建、证照不全的，一律不予补偿。

煤矿企业要对土地沉陷稳沉后且积水不超过1．5米的城市规划区外的土地进行复垦，复垦后交给原集体土地所有者使用；对稳沉后且在城市规划区内的土地，应依法办理农用地转用和土地征收，转为建设用地并依法使用，进入当年耕地变更调查流，予以变更；对稳沉后积水超过1．5米的宜渔区，由煤矿企业整治后交给原集体土地所有者使用，同时给予一定补偿；对稳沉后积水超过1．5米的不宜渔区，由煤矿企业予以征收，并修复生态环境。

土地沉陷和复垦（平整）期间，造成农业绝产或减产的，煤矿企业应按当年损失负责补偿。绝产地青苗补偿标准，由各地按照不同类型土地核定。减产地青苗补偿标准，为绝产标准减去当年实际收益。在多煤层开采、稳沉期较长的矿区，征地补偿费用按规定一次性付清。

征用塌陷土地和搬迁村庄新址征用土地，免缴水利建设基金，耕地开垦费执行省定下限标准。搬迁村庄的新址位于城镇建设用地规划范围内，且新址用地面积小于旧址的，免缴新增建设用地土地有偿使用费。

四、严格操作程序，稳妥推进村庄搬迁工作

对因采煤造成土地沉陷需要搬迁的村庄，有关煤矿企业要提前2年通报县级人民政府。自接到通报之日起20个工作日内，县级人民政府在沉陷区所在地的乡（镇）、村通告，告知沉陷区范围、搬迁村庄名称、搬迁补偿安置标准、禁止建设等内容，并与煤矿企业共同调查核定采煤沉陷区村庄户数、人口等基本情况。县级人民政府应当自通告之日起1年内，组织有关部门完成沉陷区村庄搬迁规划和新村选址、规划、用地报批工作。新村建设要在村庄搬迁补偿费、公共设施配套建设费到位后1年内实施完毕，企业要按照协议约定及时支付费用。原有村庄房屋等应当在新村建设完毕后6个月内拆除。拆除费用由煤矿企业承担。

新村建设期间，有关基层政府要加强对搬迁村庄居民原有住宅及基础设施受损情况的监测，及时采取措施进行加固维修。对破坏严重并影响群众生命财产安全的，要果断采取临时安置措施，坚决防止出现屋塌人亡的恶性事故。

新村建设过程中，要严格建立“六公开一监督”制度，即公开住宅面积、补偿标准、补偿金额、选定房型及单价、新房总价款、新房款与补偿金价差，并推选村民代表全程监督资金使用、工程招投标等工作。

五、切实做好被征地农民就业与社会保障工作

鼓励和引导各类企事业单位、社区吸纳被征地农民就业，支持被征地农民自谋职业和自主创业。各有关市及沉陷区所在基层政府要积极开发公益性岗位，安置就业困难的沉陷区被征地农民就业。

财政、国土资源、劳动保障部门应加强协调配合，按时将沉陷区被征地农民养老保险资金及时足额转入当地财政部门开设的社保基金专户。沉陷区被征地农民养老保险资金筹集的具体办法由省劳动保障厅、省国土资源厅会同有关部门另行制定，报省政府审定后实施。

六、进一步加强领导，形成齐抓共管的工作机制

采煤塌陷区居民搬迁安置补偿工作涉及面广，政策性强，推进难度大。各相关市政府要切实加强领导，明确牵头领导和责任部门，建立健全相应协调机构，及时协调解决拆迁安置补偿工作中出现的新情况、新问题。

县（区）、乡（镇）政府要发挥在沉陷区村庄搬迁安置中的主导作用，成立专门工作机构，负责具体实施工作，确保各项政策措施落到实处。有关煤矿企业要切实担负起应尽的责任，积极配合做好新村建设工作，并按出资比例和工程建设进度，及时足额拨付资金。发展改革、国土、建设、财政、劳动保障、审计等部门要加强协作配合，强化监督管理，确保搬迁补偿资金专款专用，确保新村建设质量。

各级纪检、监察机关要加大对采煤沉陷区居民搬迁安置补偿工作的监督检查力度，严厉查处有关违纪违法行为，对、弄虚作假、贪污受贿、挤占挪用建设资金的单位和个人，要严肃追究有关责任人的责任；构成犯罪的，及时移送司法机关处理。

土地动迁补偿办法篇4

xx水利枢纽工程征地补偿和移民安置工作，实行由市政府统一领导，市政府相关部门配合，前郭县、乾安县、扶余县人民政府具体落实，xx水利枢纽工程管理局协调督办、组织实施的责任机制。

（一）前郭县、乾安县、扶余县人民政府职责。

1．从国土资源、林业、水利、监察、交通、建设、公安、牧业等相关部门抽调业务骨干，组成县xx水利枢纽工程建设征地移民办公室，负责xx水利枢纽工程征地拆迁补偿和移民安置等相关工作；

2．负责土地权属确认、处理土地权属纠纷；

3．配合省、市国土资源、林业等部门按期完成征占（）地测量、地类划分、林木采伐、补偿核算等工作；

4．负责土地补偿费、安置补助费、房屋拆迁及其它地上附着物补偿费的兑现工作；

5．负责辖区内征地后的土地调整、房屋拆迁后宅基地的规划和迁建工作；

6．负责辖区内征地拆迁和施工环境保障工作，依法严厉打击干扰破坏征地拆迁、工程施工的不法行为；

7．完成好市xx水利枢纽工程征地移民工作领导小组交办的各项工作。

（二）xx水利枢纽工程管理局职责。

1．全权负责xx水利枢纽工程征地、移民、拆迁等情况综合、现场指导、协调督办、组织实施等工作；

2．配合市国土资源局、市林业局与省国土资源厅、省林业厅协调征地、林木采伐、地类划分和土地权属确认等工作；

3．对收回的二松xx水库段国有土地进行管理，对国土资源和林业部门提供的设计成果进行复核；

4．负责征地测量后的标记、管理工作；

5．对下拨的征地移民拆迁资金使用管理进行监督检查；

（三）市法制办职责。

1．负责对市政府征地移民文件的审核把关；

2．负责对有关行政机关在征地、移民、拆迁工作中的行政执法行为进行监督。

（四）市国土资源局职责。

1．协调省国土资源厅办理征占地审批的各项工作；

2．指导县国土资源局做好征占地的各项工作；

3．协助县政府做好土地权属的确认和纠纷调处工作；

4．负责做好征占地土地补偿费核算及补偿标准的政策宣传、问题答疑以及临时用地复垦的监督验收工作。

（五）市林业局职责。

1．协调省林业厅办理征占用林地审批的各项工作；

2．协助县政府做好林地、林木权属确认和纠纷调处工作。

（六）市水利局职责。

协助县政府依法对工程建设涉及的水事纠纷进行处理。

（七）市农委职责。

协助县政府帮助移民区农民利用现有土地发展高效农业，确保农民增产增收。

（八）市劳动和社会保障局职责。

协助县政府做好被征地农民技能培训和社会保障工作。

（九）市建设局职责。

协助县政府拆除工程占地范围内的违法建筑物和构筑物。

（十）市法院、市检察院职责。

依法受理征地、移民、拆迁及工程建设中的各类涉法案件。

（十一）市公安局职责。

负责征地、移民、拆迁、林木采伐和工程建设等治（）安保卫工作。

（十二）市监察局职责。

负责对征地移民相关政策执行和行政执法行为进行监督，对违法违规行为进行责任追究。

（十三）市审计局职责。

负责对征地移民资金使用的跟踪审计。

（十四）松原供电公司职责。

负责保障工程用电，按计划完成电力设施迁移工作。

（十五）松原移动公司、联通公司、电信公司职责。

负责对与工程交叉的通信设施进行改建或迁移。

二、征地移民补偿标准

（一）征收集体土地。

1．征收耕地（旱田、水田、园地、菜田、温室大棚、精养鱼塘等）的土地补偿费和安置补助费之和按该耕地被征收前三年平均年产值的16倍给予补偿；

2．征收林地、苇塘和草地、精养鱼塘以外的养殖水域，其土地补偿费为该地邻近旱田前三年平均年产值的4倍，安置补助费按照该地临近旱田前三年平均年产值的4倍给予补偿；

3．征收农村道路、荒地、盐碱地、沼泽地和沙地等未利用地，按照该地邻近旱田前三年平均年产值的2倍给予补偿。

（二）收回二松xx水库段国有行洪滩地，具体补偿范围和标准。

1．行洪滩地内的旱田和水田，村集体经济组织与农民签订30年土地承包合同的，并且持有县政府颁发的《土地承包经营权证书》，其补偿标准按该地块前三年平均年产值的16倍给予补偿；

2．行洪滩地内的旱田和水田，由国营林场、村集体经济组织统一经营发包的，其补偿费按照该地块前三年平均年产值的3倍给予补偿，一次性发放给国营林场和村集体经济组织；

3．行洪滩地内的渔塘、房屋等不予补偿。灌溉井等经踏查确认，经有关部门评估后据实补偿；

4．行洪滩地内的人工林地（防护林、经济林、用材林）补偿费按照所在乡镇旱田前三年平均年产值的4倍给予补偿；行洪滩地内的荒滩地、天然次生林地林木及有关单位认定的宜林地不予补偿；

5．未经县级人民政府河道主管部门批准，任何单位和个人在二松河道内开垦滩地，种植农作物及林木的，不予补偿。

（三）使用河道外其它单位或者个人依法使用的国有耕地，参照征收耕地的补偿标准给予补偿。不是以土地为主要生产资料并取得生活来源的单位只给土地补偿费，不给安置补助费；使用未确定给单位或者个人使用的国有未利用地，不予补偿。

（四）占用国有农、林、牧、渔场的国有农用地的土地补偿费及地上附着物和青苗的补偿费可以参照征收土地相应标准补偿。

取土场临时占用耕地，施工单位必须按设计的边坡、取土深度和排水坡度取土。耕地复垦后，设计边坡底线占用的面积和抹牛地面积，按永久征收土地的（）相应标准给予补偿。

临时用地的复垦，按国土资源部门的规定执行。

（七）占用国有林地采伐林木的补偿标准，按照《吉林省占用林地砍伐林木补偿标准》（吉林资字〔1991〕876号，以下简称《林地标准》）规定执行。

林木已经达到采伐利用标准的，经依法批准，林木所有者可以自行采伐；不到采伐期的，按照前款规定给予补偿。

（八）村民房前屋后零星树木，依据《林地标准》规定，分别按照成树、幼树给予补偿。

（九）被征收土地上的青苗补偿费按一个栽培期产值计算；能如期收获的不予补偿。苗木、花草及多年生经济林木等，可以移植的，支付移植费用；不能移植的，给予合理补偿或作价补偿。

（十）工程用地范围内的电力、通信设施的拆迁，只补偿人工费和不能再利用的材料费。

（十一）拆除移民区住宅房屋及附属物，按照《征地移民安置规划大纲》规定的补偿标准核算补偿费用。

三、征地、移民和拆迁费的支付

土地补偿费、安置补助费和房屋及其它地上附着物拆迁补偿费由市xx水利枢纽工程征地移民工作领导小组办公室按照工作进度进行核算，分期分批拨付给县政府，由县政府负责兑现。补偿费的发放，必须严格遵守财经纪律，认真履行财务手续，自觉接受纪检、监察和审计部门的监督。

四、征地移民拆迁工作完成时限

各县政府要保证xx水利枢纽工程用地需要。水库淹没区的征地、移民、拆迁、补偿等工作，要在20xx年9月30日前完成。输水干渠征地、拆迁、补偿等工作要在20xx年6月10日前完成。

五、适用范围

土地动迁补偿办法篇5

第一条  为妥善处理城市建设中房屋拆迁补偿安置问题，保障城市建设顺利进行，根据国家有关法律、法规和国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合深圳经济特区实际情况，制定本办法。

第二条  凡市、区国土管理部门（以下统称国土管理部门）因征用土地、收回土地或其他用地单位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆迁、补偿、安置事宜的，适用本办法。

第三条  深圳市规划国土局（以下简称市规划国土局）对全市的房屋拆迁工作进行管理、协调和监督。

区国土管理部门负责组织实施本辖区范围内的房屋拆迁工作，接受市国土局的业务指导和监督。

第四条  国土管理部门拆除被收回、被征用土地上的房屋时应遵循在城市规划的指导下，统筹安排、依法进行、合理补偿、妥善安置的原则。

第五条  任何单位和个人必须服从国家建设需要，不得妨碍和阻挠征用拆迁工作的进行。

第六条  拆迁补偿应协商解决，协商不能解决的，由国土管理部门依法作出征用或收回土地补偿安置处理决定。自决定书发出之日起，土地的权属转为国有或被收回。

第二章  拆除管理

第七条  拆除房屋应经国土管理部门批准并领取《拆除房屋许可证》。未经批准许可的，任何单位或个人均不得擅自拆除房屋。

第八条  属国土管理部门征用或收回土地的，由所在地的区国土管理部门将实施方案报市规划国土局，由市规划国土局同意后发给《拆除房屋许可证》。区国土管理部门领取《拆除房屋许可证》后向业主发出拆除房屋通知书。

南油、蛇口、华侨城、盐田港、沙头角保税区、福田保税区规划范围内的房屋拆除，由用地单位向所在区的国土管理部门领取《拆除房屋许可证》并自行组织实施。必要时，国土管理部门也可以将特殊用地范围内的房屋拆除，指定使用该宗土地的单位或其他单位组织实施。

第九条  由用地单位组织实施拆除工作的，用地单位应提交下列文件、资料，向所在区国土管理部门申领《拆除房屋许可证》。

（一）拟拆除房屋的业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料；

（二）拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值；

（三）拟补偿安置方案，包括：补偿金额、安置面积、地点和临时安置计划。

第十条  经区国土管理部门审查，认为用地单位提供的资料真实、补偿方案合理、安置措施妥善的，发给《拆除房屋许可证》，并向业主发出拆除房屋通告书。国土管理部门应将有关拆除事项在《深圳特区报》公告或以其它形式予以公布。

第十一条  业主应自接到拆除房屋通知书之日起三个月内与区国土管理部门或用地单位进行协商，并签订补偿安置协议。法律、法规有特殊规定的，按规定执行。

有关补偿应按本办法和本办法附件规定的标准执行。没有规定标准的，由国土管理部门委托市物业估价所进行评估。本办法附件规定标准的调整，由市建设主管部门公布。

第十二条  协商期限届满后仍不能达成协议的，由区国土管理部门作出征用或收回土地补偿安置处理决定，自处理决定发出之日起，土地原属农村集体所有的，被征为国有；土地使用权原属单位或个人拥有的，被政府收回。业主对补偿安置有异议的，可在接到处理决定书之日起三十日内向所在区人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行。

业主或使用人必须在处理决定限定期间内自行搬迁。期限届满仍未搬迁的，由市、区人民政府责令有关部门强制拆迁，或由所在地国土管理部门向人民法院申请强制执行。

业主不起诉，在规定期限内又不来领取补偿费的，该补偿费由国土管理部门无息保管。

业主在规定期限内不来认领房屋产权的，该房屋由房管部门代管。

第十三条  业主自接到国土管理部门拆除房屋通知之日起，不得为下列行为：

（一）对被通知拆除的房屋进行改建、扩建和装修；

（二）对被通知拆除的房屋进行买卖、交换、抵押；

（三）对被通知拆除的房屋设立或变更租赁关系。

第十四条  被通知拆除的房屋所在地的居民委员会或村民委员会、公安机关以及业主所在单位，有责任协助、配合国土管理部门和用地单位做好拆迁工作。

第十五条  国土管理部门应当建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章  补偿和安置

第十六条  拆除房屋，根据不同情况进行补偿：

（一）拆除属于城市居民的房屋，补偿同等面积的房屋，但经业主同意，也可以现金补偿。如该地属有偿受让用地（即由市区国土局有偿出让用地，下同）补偿双方必须对地价的差价进行结算。

（二）农村村民在农村用地规划范围内已安排有宅基地的，对其被征用的旧居屋，只给予补偿现金，不再划地，也不再补偿房屋。

（三）拆除华侨和港、澳、台同胞本人在农村的旧屋，可以房屋进行补偿，经业主同意也可以现金补偿。业主在农村规划用地范围内已安排有宅基地的，以现金进行补偿。

（四）拆除单位（含集体、国营企事业单位、机关、团体，中外合资、合作企业，外资企业等）房屋，以同等结构、同等面积进行补偿；该用地属有偿受让的，补偿双方必须就地价（现值）的差价进行结算。经补偿双方商定，也可以换地的方式进行安置。

按本条规定用房屋进行补偿的，以统建形式进行安置，补偿双方应对面积、结构、质量的差异进行差价结算，并在协议中订明。

协商期限届满仍不能达成协议，由区国土管理部门作出处理决定的，对房屋拆迁安置补偿，一般以现金进行补偿。

第十七条  拆迁补偿实行产权调换的，如补回的房屋与原房屋质量或面积相差校大的，补偿双方应进行质量、面积的差价结算。补偿的面积大于被拆房屋面积的，超出部分按微利商品房价格由业主补偿给用地单位。

第十八条  被征用土地拟建房屋与被拆除房屋的用途相同的，业主应当获得就地安置。

第十九条  因公产住房被拆除而受影响的使用人，由市住宅局按有关房管规定给予安置。

第二十条  拆除经批准的临时用地的房屋，原临时用地合同自动终止。合同存续期仍有一年以上的，应对房屋作适当的补偿，但临时用地合同另有规定的，按合同规定办理。

第二十一条  对应当补偿房屋而暂时又无法补偿的，应对受影响的业主和使用人妥善、合理地给予安置临时居所，由此产生的费用由用地单位支付。

第二十二条  因动迁而产生的搬迁费用，由用地单位按实际支出支付给业主或使用人。

业主和使用人所在单位应给予必要的搬迁时间。搬迁期间的工资应予照发。

第二十三条  被拆除房屋原有租赁关系，被拆除后又补偿房屋的，租赁合同继续生效，租赁双方可对有关权利义务进行协商变更；用现金补偿的，租赁合同自动终止。

第二十四条  拆除有产权纠纷房屋，在拆除房屋协商补偿期限内纠纷未解决的，拆迁前，国土管理部门应当组织拆迁人及邀请市物业估价所对将被拆除的房屋作勘察纪录，并向公证机关办理证据保全。

第二十五条  被拆除房屋属下列情况之一的，不予补偿：

（一）违章建筑的房屋；

（二）违法占地上的房屋；

（三）违反土地使用合同，被市国土局收回土地使用权，被收回的土地上的房屋；

（四）违反本办法第十三条第（一）项规定的改建、扩建和装修部分；

（五）土地使用年期届满的房屋。

第二十六条  拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由用地单位给予适当的补助费。

第四章  法律责任

第二十七条  用地单位未领取《拆除房屋许可证》，擅自拆除的，属违章拆除行为，所在地国土管理部门可对其处以每平方米五十元的罚款，并责令停止拆除，限期补办手续。

第二十八条  业主或使用人违反本办法第十二条规定，在限定的期间内不自行搬迁的，由所在地国土管理部门对其处以五千元以下的罚款。

第二十九条  用地单位违反本办法规定，擅自提高补偿标准，或在申领《拆除房屋许可证》时报抵补高的，由所在地国土部门责令其予以纠正。拒不纠正的，收回其土地使用权，已付地价款予以没收，由此造成的其他损失均由其自行承担，并由其上级机关对主管人员和直接责任人员作出行政处分；对业主或使用人的非法所得，一并予以没收。

第三十条  对煽动群众闹事，阻挠拆除房屋的，由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理。

第三十一条  国土管理部门和用地单位的工作人员在补偿、安置工作中，利用不正当手段为自己或他人谋取非法利益的，由行政监察部门作出行政处分，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条  当事人对区国土管理部门处罚决定不服的，可自接到处罚通知之日起十五日内，向市国土管理部门申请复议；对复议决定不服的，可自接到复议裁决之日起十五日内向人民法院起诉。当事人亦可依法直接向人民法院起诉。

第五章  附  则

第三十三条  本办法实施前已签订拆迁补偿协议的，按原协议执行。

第三十四条  房屋拆迁补偿标准由市国土管理部门制订，报市政府批准后公布实施。

第三十五条  本办法自公布之日起施行，宝安、龙岗两区参照执行。

土地动迁补偿办法篇6

一、公益性建设项目拆迁具有特殊性 1.公益性建设项目与经营性建设项目的区分 工程建设项目根据工程建设目的的不同，可区分为公益性建设项目和经营性建设项目。二者的区分标准在于：公益性建设项目的建设目的是追求社会公益，建设主体对其建设开发不追求利润的获取，而经营性建设项目的建设目的是实现特定主体的经营目标，建设主体实施项目开发建设会产生相应的投资利润回报。正如美国判例法所阐明的：只要行为后果涉及权利人之外的不特定多数人，就视为符合公益目的要求。美国就此曾有著名判例：景德路公司为建筑一条通向一个私人工厂的铁路而请求征收私人土地。由于这条铁路又被用来停放车辆，从而减轻了影响货主和车主的运输拥挤压力，法院认为，这条铁路不仅使景德公司受益，一定范围的第三人也受益，从而铁路所占用土地从私人占地变为公用占地，其土地征收合法。 我国《土地管理法》第五十四条、《城市房地产管理法》第二十三条均根据建设目的的不同对建设项目的性质作出了区分，并依此区分对土地使用权的取得方式作了不同的规定。笔者认为其中公益性建设项目根据开发主体的不同，还可以再区分为国家机关设施建设项目、市政工程建设项目和公益设施建设项目，但三者的区别仅是开发主体的不同，该差异对三者基于公益性建设目的而建造的基本属性并不影响。 公益性建设项目的开发建设成果是可以满足社会大众公共需求的公品，该产品不具有流转性，因而不是民法意义上的“财产”。相比较而言，经营性建设项目的开发建设成果不仅具有使用价值，而且具有完全的交换价值，因而经营性建设项目的成果不仅是“产品”，而且是民法意义上的“财产”。上述不同决定了公益性建设项目与经营性建设项目法律调整方式上的差异。财产是民商法的调整对象，因而经营性建设项目土地使用权的创设，必须由建设用地申请人与建设用地借给人在平等自愿的基础上以合意完成，经营性开发建设中的土地出让行为应为民事法律行为，应受民商法调整；公品不属于民商法的调整对象，公益性建设项目所需建设用地需要政府以行政划拨的方式批转，公益性开发建设中的土地划拨行为属于行政行为，应由行政法规范。 需要指出的是：公益性建设项目与经营性建设项目不仅在国有土地使用权的取得方面存在差异，两者在地上物的拆迁、土地的整理和供应等方面也存在着较大的差别。 2.公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了其法律规范具有特殊性 公益性建设项目拆迁行为与经营性建设项目拆迁行为相比，具有以下几项特点： 一是公益性建设项目的拆迁成本控制应与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目是为不特定的社会公众提供公品，其工程建设的公益性目的决定了其项目建设投入的收益率极低甚至没有投入收益。市场经营的一般规律是：投资风险应该与投资收益相适应。基于公益性建设项目的非盈利特征，国家应控制其经营风险，保障其建设开发进程。与此相应地，立法机关应该制定相应的法律制度控制公益性建设项目的建设成本，促进开发建设目标的实现。正如有学者所说：市政、公益项目的建设拆迁中，如用统一的拆迁立法，提供和房地产经营项目相同的补偿安置标准，则既为国家财力力所不及，又有悖于公平原则，妨碍市政、公益拆迁项目的正常进行。 二是公益性建设项目拆迁的进度控制也应该与经营性建设项目有所不同。公益性建设项目的工程进度直接关系到社会公共，因而利益对此应予以严格控制。在工程建设项目的拆迁工作中，工程拆迁的进度与项目的审批环节与审批程序直接相关。我国现行拆迁法规为工程建设项目拆迁设置了较严密的法律程序，根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，拆迁人只有向拆迁主管部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明后，被拆迁人才能申请取得拆迁许可证。笔者认为：现行立法设置如此严格的拆迁补偿安置程序的原因是：房屋拆迁安置补偿工 作与城市居民的根本利益紧密相关，与城区的规划发展密切相联，严格的审批程序可以控制工程建设单位的工程拆迁，使其不能擅自实施工程拆除行为，侵害他人合法权益，也可以防止工程建设单位实施违反城市发展规划、危及社会公共福利的违法行为。相比较而言，公益性建设项目出于其公益性的建设目的，一般均需要长时期的设计论证，一般不会与城市发展规划和居民的合法权益发生根本性的对立和冲突。在对公益性建设项目的可行性研究和立项作严格论证和审批的情况下，对公益性建设项目设置过于严密的拆迁安置法律程序，不但毫无必要，反而会无谓减缓公益性建设项目的建设进度，增加建设成本。 全面、普遍、彻底地解决这些特殊问题需要立法的支持，公益性建设项目拆迁行为的特殊性决定了立法应赋予其独特的地位，在一般拆迁法规之外形成相对独立的特别法规范。 值得注意的是：上海市2001年出台的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（下称111号文）第十条和第二十六条就重大市政工程建设的拆迁管理和拆迁纠纷处理作出了与其他建设项目不同的规定。显然这迈出了对公益性建设项目和经营性建设项目拆迁行为分别调整的第一步，但迈出这一步并不意味着现行拆迁立法已经解决了公益性建设项目拆迁立法中存在的主要问题。按照111号文第十条的规定，虽然相比较经营性建设项目，重大市政工程可以就项目建设范围内暂停办理建设施工等事项向拆迁主管部门提前提请审批，但是该提前申请并不能起到提前拆迁实施进度，并进而降低工程拆迁成本的结果。此外，111号文也未对重大市政工程拆迁补偿的标准问题作出另行规定，显然，111号文第十条和第二十六条并不能满足公益性建设项目拆迁立法的需要。 二、完善公益性建设项目拆迁立法需要解决的几个问题 笔者认为，完善公益性建设项目拆迁立法，需要从拆迁主体、拆迁审批程序和拆迁补偿标准等方面着手进行，具体而言： 1.公益性建设项目拆迁应纳入土地储备制度的调整范围，由政府作为拆迁人依法实施拆迁 以上海市的情况为例，二四年六月九日，《上海市土地储备办法》（下称《储备办法》）正式公布施行，这是上海市关于土地储备制度的基础规范。根据《储备办法》第三条的规定：土地储备是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。政府有关部门实施土地储备，实质上是政府将土地使用权征收或收购，然后经拆迁和前期开发配套把“生地”变为“熟地”，然后予以供应的过程。 需要注意的是：《上海市储备办法实施细则》（下称《实施细则》）第四条规定：本市新增经营性建设用地的供应，原则上应当从储备土地中选择，并优先列入土地利用年度计划。即新增经营性建设用地一般均须通过土地储备取得。而公益性建设项目用地是否需要通过土地储备方式取得，该《实施细则》未作规定。 笔者认为，从降低公益性建设项目建设成本，推进公益性建设项目建设的角度，应将公益性建设项目建设用地取得纳入土地储备的制度的调整范围。其原因有三： 一是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以较为严格地控制公益性建设项目的用地和建设规模。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地储备机构实施土地储备一般要由土地储备机构在每年的10月份向政府房地资源局和发改委报送下一年度土地储备计划建议，该土地储备计划建议报经政府土地管理领导小组审核批准后形成年度土地储备计划，该年度计划应与政府国民经济和社会发展计划相协调，与土地利用年度计划以及明后年的土地供应计划相衔接。以上较为严格的土地储备年度计划报批实施程序可以确保政府公益性建设项目经过层层论证，逐级把关，防止公益性建设项目用地的滥批滥用。此外，在土地储备中，由于委托土地储备机构是受政府房地资源局委托实施储备地块上的房屋拆迁，拆迁中的拆 迁范围和拆迁补偿等焦点、难点问题都可以由政府按照城市发展规划和城市土地供应计划的要求统一部署，保证落实。政府部门主导实施拆迁有利于保障开发进度，控制供地范围，防止用地申请人擅自扩大用地范围。由于土地的前期市政配套开发也同时由政府委托相关专业机构实施，因而政府还可以通过土地前期配套开发控制储备地块的用途。 二是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以降低公益性建设项目土地前期开发的成本。根据《储备办法》及《实施细则》的规定，土地供应部门就供应经营性新增建设用地所得收益，除用于支出付经营性建设用地的开发成本和管理费用外，应全部划入土地储备专项基金，该基金的设立目的是支付土地开发与整理的费用。显然，该基金也可用以支持重大市政公益性建设项目的前期开发成本。在重大市政工程建设的开发建设中，如果政府直接把经配套开发的熟地供应给公益性建设项目的建设单位，公益性建设项目的建设成本将会大大降低，城市公共福利水平能够得到较快提高。 三是由土地储备机构实施公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发，可以大大加快公益性建设项目的开发建设进度。将公益性建设项目的用地取得和前期开发纳入土地储备的统一制度体系，可以使建设单位从土地前期开发的复杂工作中解脱出来，专注于项目的可行性研究，可以较早地介入工程设计施工阶段。这样工程的可行性研究与工程用地的前期开发整理同时并行，就可以大大加快工程开发建设进度。降低公益性建设项目的开发建设成本。 基于以上分析，笔者认为，应将公益性建设项目的建设用地供应和土地前期开发纳入土地储备的法律规定中来，由有关土地储备的法规直接规定新增公益性建设项目用地的收购、拆迁和前期开发和供应，明确公益性建设项目用地储备和开发在现行土地储备制度体系中的地位。 2.公益性建设项目拆迁应形成相对独立、统一的拆迁补偿原则和补偿标准 拆迁安置补偿标准是城市房屋拆迁的核心问题。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》和上海市111号文的规定，拆迁人应按照被拆迁房屋的市场评估价给予被拆迁人拆迁安置补偿，此外，拆迁人还应对因拆迁所引起的设备拆迁费、不可移动设备的重置费以及由拆迁造成的被拆迁人的营业损失等相关费用向拆迁人予以补偿。 以上是我国城市房屋拆迁补偿的一般标准。笔者认为。我国现行拆迁法规关于拆迁安置补偿的不足有三： 一是未能在区分公益性建设项目拆迁补偿和经营性建设项目拆迁补偿的基础上，对拆迁补偿标准分别加以规定。 如上文所述，公益性建设项目与经营性建设项目在建设目的和法律适用上存在较大差异，因而基于不同性质的建设项目所发生的拆迁补偿费用也应有所区分。根据我国《土地管理法》第二条第四款规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家在征收取得国有土地后，再根据《土地管理法》第五十四条的规定将土地划拨给公益性建设项目的建设主体。因而公益性建设项目拆迁补偿的法律依据是国家征收行为；相比较而言，经营性建设项目取得建设用地的法律基础则有所不同。国家不能以征收的方式为经营性建设项目取得建设用地，而只能以其他方式收回国有土地使用权，然后再以出让方式为经营性建设项目设立国有土地使用权。显然，两种建设项目国有土地使用权取得方式不同，其拆迁地上物的拆迁补偿标准也应有所区别。 笔者认为，公益性建设项目适用房屋拆迁补偿的标准应同土地使用权征收补偿标准相统一。学界虽然对征收补偿的理论基础和补偿标准存在不同学说，但是这些学说的主要观点还是趋于一致的，即：土地征收人应向被征收人足额补偿因土地征收给被征收人造成的直接损失（主要指由于征收所引进被征收人的房地价值损失）和因土地征收所引起的土地征收时已经造成的间接损失。相比较而言，基于经营性建设项目土地使用权取得行为而发生的补偿问题，则由于其投资具有营利性，其补偿不应只及于被拆迁人的直接损失，而应给予被拆迁人所受一切损失包括全部间接损失的充分补偿。 二是征收城市国有土地使用权和集体土地使用权过程中所发生房屋拆迁补偿的补偿原则未能统一。如上文所述，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。该补偿在国有土地使用权的征收上，体现为城市房屋拆迁补偿，而集体土地使用权的征收方面，则体现为集体土地使用权的征收补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四、三十一、三十二、三十三、三十四条的规定，拆迁人应按照合理补偿的原则，向被拆迁人补偿被拆迁房屋的市场评估价值，对被拆迁人造成其他损失的，拆迁人要支付搬迁补偿、停业损失补偿等费用。存在设备搬迁的，被拆迁人还可以请求设备搬迁补偿。在城市房屋拆迁补偿中，国有公房的承租人同样具有独立的请求拆迁补偿地位，承租人可以按照有关规定，请求拆迁人支付拆迁补偿费用总额的80%.根据上述论述可总结出我国城市房屋拆迁补偿的两项原则：一是给予城市国有土地使用权人以独立的拆迁补偿请求权，二是拆迁补偿额的计算方式是市场评估。 相比较而言，集体土地使用权的征收补偿则较为复杂。不仅包括集体土地上房屋的拆迁补偿，而且包括集体耕地的征收补偿。因为后者是集体土地征收的主要类型。故笔者以其为例加以分析。根据我国《土地管理法》第四十七条规定，征收集体耕地发生的费用补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿等，计算该征收补偿费用的方法是按照过去三年被征收耕地年产值的倍数确定。此外，《土地管理法》并未赋予集体土地使用权人以独立的补偿费用请求权，而仅在《土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”至于土地补偿费如何在集体经济组织与包括集体土地承包经营权人在内的集体土地使用权人间分配，分配比例是多少，均缺乏法律的明确规定。相比较城市房屋拆迁补偿的原则，集体土地征收补偿的补偿费用计算方法和土地使用权人的补偿地位均有较大差异，这些差异导致集体土地征收补偿中，农村集体土地使用权人的权益被严重忽略。农民的合法权益不能得到法律的周延保护。因而如何将国有土地征收补偿和集体土地征收补偿统一在共同的征收补偿原则之下，是未来完善公益性建设项目拆迁立法的重要内容。 三是政府需要就公益性建设项目拆迁标准定期公布市场评估参照价格。如上文所述，公益性建设项目建设用地取得的法律基础是政府的土地征收行为。由于土地征收补偿的标准与土地与地上附着物的市场评估价值紧密相关。因而政府实施土地征收补偿，既要坚持其征收行为的行政强制性效力，同时还要使其补偿与被征收土地及其地上附着物的市场价值相适应，以保护被征收人的合法权益。 为了保证土地征收行为行政效力性与补偿充分性的协调，政府需要建立起较为合理的土地征收补偿价格指导机制。即政府应定期公布公益性发建设项目土地征收或者房屋拆迁的补偿参照价格。并在该政府指导补偿价格的基础上，确定一定的补偿价格调整幅度，在该补偿价格调整幅度内，综合考虑被征收土地及其地上附着物的区位、用途、重置价值、收益等因素，确定土地征收补偿（在国有土地征收，即体现为城市房屋拆迁补偿价格）的最终价格。 笔者认为：在上述土地征收补偿政府指导价的价格构成中，房屋价值的补偿，可参照同等区域同种类型房屋的重置价确定，而土地征收的地价补偿则可在被征收土地的土地基准地价上浮一定幅度确定。为了保持与土地交易价格的同步性，该土地征收补偿政府指导价应与土地基准价格、标定价格同步制定、同步公布，同步实施。 3. 公益性建设项目的拆迁申请与审批程序应予以简化 我国《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第七条规定，拆迁人实施拆迁，必须依法取得拆迁许可证，而取得拆迁许可证，则必须取得前文所述的各审批文件。因此根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在公益性建设项目拆迁中，拆迁人只有办理完毕包括项目投资立项、用地规划许可、土地使用权取得审批和拆迁资金到位证明等相关申请前置程序，才具备办理拆迁许可证的法定资格。 > 如上文所述，简化公益性建设项目的申请与实施程序，即是将公益性建设项目建设用地的征收和前期配套开发纳入土地储备体系，即由政府有关储备机构代表政府完成上述土地储备和整理开发工作。政府储备机构对公益性建设项目拆迁工作的介入，为简化拆迁申请与实施程序奠定了重要的基础。 《储备办法》第十条就土地储备中的拆迁补偿作出了如下规定：土地储备涉及房屋拆迁、征用农村集体所有土地的，应当按照国家和本市的有关规定，办理房屋拆迁许可、征地补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。另据上海市111号文第十条规定：因重大市政建设项目拆迁房屋的，建设单位可以凭市发展计划委员会或者市建设和管理委员会的批准文件，向规划管理部门申请办理停止房屋及其附属物的新建、改建和扩建的通知手续，并向拆迁房屋所在地的区、县房地局申请暂停办理改变房屋和土地用途的审批手续，以及房屋租赁合同的登记备案手续。根据上述规定，重大市政工程项目只需持项目批文，而无须持办理完毕工程建设规划许可证即可申请规划范围内房屋和土地使用的审批，停止规划范围的工程建设和建筑设施的处分行为。 但是上述规定只是提前了冻结工程规划范围内工程建设行为和建筑设施处分行为的时间，并未完全实现简化拆迁申请和审批程序的目的。在土地储备制度中，土地储备计划的审核程序十分严格，一旦一宗土地纳入年度的土地储备计划，即表明该宗土地的储备已经与城市国民经济发展计划、城市发展规划相符合，因而在此情况下，再为该宗土地地上物的拆迁许可设置较繁复的前置程序，既不能实现该前置程序设立的基本目的，又有审批制度重复设置之嫌。笔者认为，在土地储备制度中，公益性建设项目的拆迁审批程序应作如下简化： 一是由投资、规划、土地管理等行政主管部门在土地储备机构设置审批分支机构，由各部门在公益性建设项目储备用地的拆迁作集中审批，作“一站式管理”，从机构设置上为简化公益性建设项目的拆迁审批奠定基础。 二是将拆迁的审批标准由实体审查转变为形式审查。这样既可以减轻审批工作的压力，同时又可以加快相关审批工作的进度。同时，立法还可以就审批工作设定审批时限，以加速公益性建设项目拆迁的审批进程。 三、公益性建设项目拆迁的立法模式 如上文所述，上海市111号文已经作出了区分市政工程建设项目拆迁与经营性建设项目拆迁的若干规定，但是该规定是零星的，不系统的，而且市政工程建设只是公益性建设项目的一个重要组成部分，上海市111号文的相关规定也并不能反映公益性建设项目拆迁立法的全貌。笔者认为：在与现行拆迁立法衔接的基础上，公益性建设项目拆迁立法应从以下几个方面逐渐加以完善。 1.应将公益性建设项目的拆迁作为特别规范对象，单列于现行的《城市房屋拆迁管理条例》之外。 《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。根据该规定，包括公益性建设项目拆迁和经营性建设项目拆迁在内的所有城区国有土地上的房屋拆迁，只能适用该条例。而根据前文所作分析，公益性建设项目的拆迁工作相比较经营性建设项目，在建设目的、建设成本、进度要求和补偿标准等方面均在在较大差异，不同种类的拆迁工作适用同一法规予以调整，不利于促进公益性建设项目的建设和发展。 另需注意的是：国务院办公厅于二四年六月下发的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》就城镇房屋拆迁中政府的地位和作用作出了如下规定：政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应由拆迁人承担的拆迁活动。如果将公益性建设项目纳入《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围，那么公益性建设项目的拆迁工作就不能由政府来实施，也不能得到有关政府部门的支持，城市公益性建设项目如何推动就成为一个矛盾。 为了避免发生上述矛盾，笔者认为，应修改《城市房屋拆迁管理条 例》第二条，将公益性建设项目拆迁单列于其调整范围之外，在《城市房屋拆迁管理条例》之外，形成较为完整的公益性建设项目拆迁行政管理、审批和补偿标准规范体系。 当然，在无法及时修改《城市房屋拆迁管理条例》的情况下，可在上海市第111号文现有规定的基础上对公益性建设项目拆迁作例外性规定，甚至还可以通过政府规范性文件的形式对上海市第111号文所作规定作进一步细化，逐渐形成以政府规章为主体的公益性建设项目拆迁规范体系。而就上海市而言，由于已经形成了单行的土地储备规范体系，则应尽快将其纳入土地储备的法律规范体系。 2.将公益性建设项目拆迁立法纳入土地储备的调整范围，并进而成为政府征收制度的重要组成部分…… 如前文所述，《储备办法》第十条就土地储备中的房屋拆迁作出明确规定。该规定为公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围奠定了法律规范的基础。以后的工作则是要在行政管理、审批和补偿标准等方面作出更加详细的规定。 值得提出的是：《储备办法》是上海市人民政府颁布的政府规章，土地储备作为一项创设性的法律制度，仅由政府规章的形式规范尚显依据不足，应在经验积累到一定程度，时机成熟时，由上海市人大及其常委会制定相应的地方性法规。 在对《储备办法》第十条制定实施细则的基础上，上海市可以形成较为完善、系统的公益性建设项目拆迁规范体系，而相比较而言，上海市111号文主要规范经营性建设项目拆迁，这样就可以形成公益性建设项目拆迁法规与经营性建设项目拆迁法规相互并立、彼此协调的拆迁法律规范体系。 但是需要注意的是：将公益性建设项目拆迁纳入土地储备制度的调整范围，必须解决土地储备制度的上位法律依据问题。土地储备制度属于调整土地权属变更的重要经济制度，而且涉及对非国有财产的征收，因此该事项应属于我国《立法法》第八条所规定的只能制定法律的事项，地方立法机关及地方人民政府只能根据该法律规定制定实施性的规范。但是由于在国家立法层面，我国对土地储备的立法规范尚是一片空白，所以尽管我国除贵州、西藏以外的大部分省市都已经就土地储备制度作出了不同形式的制度规范，但是这些规范背后的合法根据并不充分。 寻找土地储备制度的合法性依据，必须界定好土地储备制度的法律性质。目前，我国的《物权法》和相关的国家征收法律规范都在起草之中，根据我国《物权法（草案）》的规定，非为公共利益目的，非经法律规定审批和充分补偿，不得以征收拆迁的形式侵害公民的私有财产。在不远的未来，《物权法》即将公布实施，如果不将土地储备制度定位于公益性目的的征收，其实施将面临与《物权法》直接冲突的尴尬局面。因此，笔者认为，将土地储备定位于公益性建设项目的土地征收、整理和供应制度是我国现有法律体系制度选择的必然。在我国征收法律法规出台的基础上，将土地储备制度纳入政府征收法律体系，再将公益性建设项目拆迁纳入土地储备的调整范围，将是公益性建设项目拆迁立法的选择和出路。公益性建设项目与经营性建设项目在建造目的上的区分，促成了两者在用地、拆迁、供应等各个方面彼此区分，相对独立的制度规范结果。 >

土地动迁补偿办法篇7

一、目前国有土地上房屋拆迁中的主要问题

由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区房价上涨较快，而被拆迁居民大多数为收入较低的家庭，导致中低价位的普通商品房和经济适用房需求猛增。与此比较，城市中低价位商品房和经济适用房供应明显不足，供需矛盾激化使得国有土地上房屋拆迁矛盾更加突出。

国有土地上房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此，国有土地上房屋拆迁评估问题已经成为目前拆迁纠纷的焦点。

一是估价方法问题。《国有土地上房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。《国有土地上房屋拆迁估价指导意见》明确提出：“拆迁估价一般应当采用市场比较法。”考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格＋修正”的估价方法。但在实践中，基准价格并未根据城市房价变化及时调整，造成评估价格与市场价格相差甚远。

二是估价机构缺乏独立性，正常估价活动受到干扰。有的城市政府为了降低补偿标准，直接干预评估价格。

三是拆迁评估混乱无序。有的城市不具备拆迁评估资格的机构做评估。

历史遗留问题

一是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时按违章建筑拆除，导致被拆迁人不能得到合理补偿。我国《国有土地上房屋拆迁管理条例》规定“拆迁违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。但是在实际操作中，拆迁人往往忽略对房屋的鉴定环节，直接以有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，即对无权属证书房屋一律视为违章建筑，实施无偿拆除。事实上，无权属证书房屋并不等于违章房屋。

二是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量的拆迁纠纷。改革开放以来，许多城市为了扩大就业，鼓励个人广开就业门路，大量临街房屋由住宅用房改为营业用房，并办理了营业执照、缴纳了各种税费。但因未及时办理变更手续，拆迁时按住宅房屋进行补偿，与营业用房的市场价相差甚远，被拆迁人意见很大。另外，一些被拆迁人在上访时反映，曾多次到主管部门申请办理使用性质变更手续，但主管部门之间互相推诿，无人受理。

城乡结合部集体土地房屋拆迁问题

随着农村城市化和城市郊区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。由于《土地管理法》及《条例》所调整的对象范围不同，城市规划区域内不同性质土地上的房屋拆迁补偿适用于不同的政策。现行的《条例》仅适用于城市规划区内国有土地，对于集体土地上房屋拆迁尚无明确的法律规定，目前集体土地房屋拆迁一直依据的是土地征用条例。这就造成了同一项目或相近地块，由于土地级差和级别交叉，国有土地与集体土地的性质不同，房屋有无证照等原因，适用于不同的补偿标准和拆迁政策，群众所获补偿存在明显差异，有的地方能相差数倍，主要表现为集体土地上房屋拆迁补偿价格明显低于其实际市场价值。另外，部分地区还存在集体土地转为国有土地多年后，房屋拆迁仍执行集体土地拆迁补偿标准的现象。因此，集体土地房屋归纳起来就是“两种性质（集体土地、国有土地），两个政策（征用、拆迁），两个部门（土地部门、建设部门），两个许可证（征用、拆迁）”的问题。

二、关于目前拆迁问题的解决措施及有关政策建议

（一）坚持量力而行原则，确定合理的拆迁规模

1、合理控制拆迁规模。对于拆迁量大而集中的地区，政府应当适当加大中低价位商品房和经济适用房的供应量，有条件的地区，拆迁可针对经济困难的拆迁户直接购买该区域经济适用住房进行置换。

2、编制年度房屋拆迁计划，并报上一级人民政府备案争取做到高速公路拆迁房屋有备案、有预案。

3、加强规划的编制工作，提高旧城拆迁改造的科学性。旧城改造必须严格执行城市总体规划的各项要求，保证城市总体规划实施的稳定性。城市旧城改造规划方案和拆迁地块的详细规划方案应当公示，充分听取群众意见。要根据城市经济的承受能力合理安排旧城拆迁改造的时序，原则上经依法批准建设且竣工验收后未满10年的商品住宅不列入拆迁范围，确因城市道路、绿化等市政公用基础设施建设需要必须进行拆迁的，应当充分听取广大群众意见，征得广大群众支持。另外，对新房拆迁，应当适当提高补偿标准。

（二）规范拆迁评估，实现评估市场化

1、规范评估项目承接制度，实行投票制或抽签制，从源头上遏制拆迁人利用项目操纵估价。被拆迁房屋价格的评估，必须由独立的房地产评估事务所进行。房屋拆迁评估机构不应由政府指定或由拆迁人决定的，而应有多家不同的机构可供被拆迁人选择。选择的方式可采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。在被拆迁人选择评估机构时，政府不应设置障碍，如对评估机构进行地域限制等。

2、完善国有土地上房屋拆迁估价方法。一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

3、加强对房地产评估人员和机构的监督管理。一是加强房地产评估行业自律管理，通过加强房地产估价机构内部管理，建立健全各项内部规章制度，完善自我约束机制；二是建立与房地产评估市场相适应的监督管理制度，加强对房地产评估机构和估价从业人员的动态管理，并对评估机构的评估质量进行监控。如对经专家认定误评、错评报告数量达全年评估总量一定比例（如10％）的评估机构，取消其评估资质，规定此后不得从事评估业务；三是建立拆迁评估机构和从业人员市场准入和退出机制。对房地产评估机构同拆迁人互相串通损害被拆迁人利益的行为，一经查实，依据有关规定予以降级或吊销资质证书，对负有责任的估价师，撤销其注册，对构成犯罪的，依法追究刑事责任，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）完善相关政策，妥善解决历史遗留问题

1、对拆迁范围内由于历史原因造成的手续、证照不全房屋的补偿问题，应采取谨慎和实事求是的态度进行处理。针对被拆迁居民居住在历史形成的无证照房屋中的特定情况，从尊重历史、面对现实、实事求是的原则出发，从实施社会帮助，本着有利于解决特殊群体住房问题的角度考虑，对由拆迁人与被拆迁人通过民事协商达成一致的行为给予认定。另外，为了在拆迁中做到准确界定违章建筑，将违章建筑与历史原因造成的无证照房屋区分开，可以在拆迁程序中增加房屋鉴定环节，对有争议的房屋通过鉴定确认其房屋的存在是否合法与违规。

2、对拆迁范围内住宅改为非住宅房屋的补偿问题，原则上根据房屋产权证所登记的用途确定房屋使用性质，但地方可以根据实际情况本着尊重现实的精神制定具体细则，例如可参照房屋所有人的经营是否合法，是否连续经营一定期限等因素确定其房屋使用性质。

事实上，解决“住改非”问题的关键在于规划部门、土地部门提前把关，不能将问题留在房屋拆迁时进行。当房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应到规划部门、土地部门、房屋管理部门办理相应变更手续。对房屋使用性质已经变更，且符合变更条件，但又没有办理变更登记的，规划部门应敦促补办房屋使用性质变更手续，并补交国家规定的有关税费。

（四）尽快出台国家级集体土地房屋拆迁管理办法

随着城乡一体化程度的提高，作为建设所用土地的使用价值日趋一致，其房屋拆迁补偿价格标准也应一致，因而必须统一协调城市规划区域内房屋拆迁管理与政策，力求能够构成房屋拆迁补偿标准的统一体系。目前，国家还没有制定城市规划区内因城市建设需要，依法征用集体土地后村民房屋拆迁补偿安置的专门法规，解决城乡结合部集体土地房屋拆迁问题缺乏必要的法律依据。因此，应尽快研究制定集体土地房屋拆迁管理的法律法规。

土地动迁补偿办法篇8

房地产调控政策在房地产市场、土地供应、保障房建设、商品房销售、税收和金融等方面不断深入，房价、地价上涨趋势得到初步控制。保障房建设规模和政策支持力度空前加大，相关建设、配置、运营、退出等管理制度开始完善。同时对拆迁市场造成了深远的影响，首先拆迁成本将受到控制，但被拆迁人的期望不会降低，从而拆迁周期将延长，最终影响土地上市。其次需优先保证保障房用地供应，从而政府和开发商的市场目光将投向何方将不言而喻。最后对商品房购买的限购，将导致拆迁人需准备更多的安置房源用于安置被拆迁人。

在房地产市场变化多端的时期，必然要求作为该行业的专业人员不断学习，从而适应市场，满足相关方的各种需求。本文将从征收相关的政策文件解读出发，分析征收政策对各种类型项目的影响，并就北京市征收项目的操作流程进行汇总。

一、征补条例及其配套文件的要点解读

（一）征补条例要点解读

1、对公共利益的界定清晰，非公共利益拆迁暂时无法可依。

《征补条例》对公共利益的六种情况进行了列举，概念界定更加清晰，但调整范围变窄了；同时，为弥补法律法规的滞后性，增加了第六条作为兜底条款，即法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

政府亟待改变在拆迁工作中的角色和被动局面，明确政府只承担国有土地上公共利益项目的房屋征收职责，并通过强化行政力量保证关系国计民生的项目能够顺利实施，使政府摆脱开发商盈利工具的形象；同时，征补条例没有涉及非公共利益部分拆迁，也意在让政府退出非公共利益拆迁领域，让非公共利益拆迁回归市场行为。

2、征收取代拆迁，房屋征收的主体为市县级政府。

3、想通过政府行为来保证征收与补偿不存在任何营利目的。规定建设单位不能参与搬迁，征收实施机构不以营利为目的。

4、补偿范围和标准予以明确，补偿程序规定先补偿后搬迁。

补偿标准一直是引发搬迁矛盾的主要因素。《征补条例》对征收补偿的范围、标准和程序进行了明确，并规定可对被征收人给予补助和奖励。明确补偿不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。使市场价格成为了补偿底线，彰显征收的强制性补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，对被征收人的切身利益进行了保护，有利于避免发生社会矛盾和纠纷。

5、强调决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

一是作出房屋征收决定前，准备工作更多，要求更高。包括组织社会稳定风险评估、听证会、制定征收补偿方案等，准备周期也将拖长，制约因素增多，项目启动将会变得更加困难。

二是尊重被征收人的知情权、参与权和选择权，该条例以大量条款对“公开、公平、公正”的原则进行了落实，改变了过去拆迁人制定拆迁政策被拆迁人被动接受的局面。

三是有利于被征收人之间互相监督，对“钉子户”形成广泛的社会舆论压力，促进形成公开透明和良性互动的征收环境；同时，征收可能会因多次论证、听证等因素影响，导致征收周期加长，与被征收人的沟通工作更加凸显重要。

6、对已签协议不履行的，只能通过向法院解决。

取消原《拆迁条例》中规定已签协议可以仲裁、可以诉讼，诉讼期间可以申请强制执行的救济途径，规定只能等法院判决生效后，申请法院强制执行，这样等待的时间会较长，征收进度会因此变慢。

7、对于未达成补偿协议的处理办法。

可以申请行政诉讼或行政复议的只有被征收人一方。征收的主体是政府，政府不能既当运动员又当裁判员，强制执行的机关只能是居中的第三方人民法院。

8、征补条例增加被征收人产权调换的选择权。

在过去的拆迁中，补偿方式是由拆迁人一方决定的，如果拆迁人没有房源，则可以不提供房源。《征补条例》强调被征收人的选择权，即被征收人如果提出房屋产权调换的要求，则征收人必须要提供相关房源。为了旧城改造进行的征收，则还应在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征补条例》精神，预备符合要求的房源是项目启动的重要前置条件，这对今后征收工作的实施提出了更高的要求。

9、强调征收的前提是保证社会稳定。

《征补条例》的出台背景是因各地违法拆迁、暴力拆迁、野蛮拆迁等恶性事件层出不穷，在拆迁领域出现了大量社会矛盾和冲突，不仅使政府面临巨大的舆论压力。而且对党和政府形象造成了严重损坏。《征补条例》的出台，除顺应民意呼声之外，更是将征收维稳工作提高到讲政治，讲大局的高度，防止征收工作再次成为破坏或影响社会和谐稳定的事件多发地带。

10、对未登记房屋规定更为细化，违法建筑均不补偿。

《征补条例》采用更为审慎的态度，在征收之前对未进行登记的房屋进行合法性界定，相当于将房地产领域的相关遗留问题提前予以解决，既体现了对被征收人权益的尊重和保护，又为以后的征收扫除了障碍，保障了征收工作的进程。

11、仅针对被征收房屋产权人补偿，房屋租赁人没有规定。

征补条例只是针对房屋的产权人，对于有租赁关系的房屋产权人与租赁人之间的关系及补偿处理由出租人自行解决。

（二）2011年6月7日住建部下发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房【2011】77号），该文件较2003年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房【2003】234号）更体现公开、公平、规范，体现一大政治特点，向民主迈进了一步，关注民生，使补偿更为公平。

1、体现市场价值补偿原则，使征收补偿价格与市场交易价格相匹配，实现公正评估。

2、明确强调由被征收人选择评估机构，保证了被征收人的自主选择权，充分体现民主原则。

3、规定初步分户评估结果要公示，避免拆迁工作人员适用标准的不统一性，实现阳光补偿，透明拆迁。

4、操作程序和救济措施规范化，明确规定征收评估的流程和方法，力求充分体现被征收房屋的市场价值，避免因房屋价值被低估而带来的不公平现象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发【2011】27号），该文件主要规定了征收决定项目主体、工作步骤（九步骤）及需公开的相关内容（五公开）。

（四）2011年6月10日北京市高级人民法院下发《关于施行前已取得拆迁许可证项目所涉案件有关审判、执行工作的若干意见（试行）》（京高法发[2011]194号），该文件主要规定《征补条例》施行前本市国有土地上已取得拆迁许可证项目所涉案件的申请、受理、判决、执行（先予执行和强制执行）等相关程序规定。在审判和执行过程中遵循争取各方理解和支持，严格依法审查标准，多做矛盾化解工作，慎用强制手段，切实维护社会和谐稳定，努力实现“不强而解、不执而行”的工作方针。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下发《关于废止〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉等规章和规范性文件的决定》第239号，该文件主要规定废止《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年11月1日北京市人民政府第87号令）、《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109号文件）等相关规范性文件，但《征补条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

（六）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》京建法〔2011〕17号，该文件主要规定征收主体及住房保障相关管理部门应优先满足被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件的配售配租工作，并要求住房保障部门拆迁现场办公，简化审批程序，提高办事效率等相关事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城乡建设委员会下发《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》京建法〔2011〕16号，该文件主要从维护大多数被征收人的利益出发，规定国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的资质要求，评估机构选定的组织主体，组织程序等内容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城乡建设委员会、北京市人力资源和社会保障局、北京市工商行政管理局联合下发了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》京建法〔2011〕18号，该文件规定主要是国有土地上房屋征收时，停产停业损失补偿房屋的认定标准，补偿标准以及进行补偿相关程序等。

二、征补条例及配套文件对拆迁市场的影响

1、对在施项目的冲击性较大。主要体现为：居民期望值升高，要求货币补偿或安置房屋标准更高，普遍存在观望态度；拆迁周期将延长，随之拆迁成本增大，拆迁难度加大；政府支持力度减弱，没有强制拆迁保障，后续收尾难度大。从而拆迁主体就需创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点。

2、对停滞项目和已取得前期手续但未启动的项目的影响更大，再启动的可能性更小，拆迁成本、难度增大；具有实施主体变更的可能性；操作程序和组织模式将发生变化。从而需详细分析项目状况，结合政策，创新工作方式，多渠道寻求拆迁突破点；需进一步研究分析是否可转入公共利益范畴，由政府实施征收工作或按协议收购方式实施。

3、集体土地拆迁项目适用的法律未来也存在不确定性，暂时集体土地拆迁的政策文件还只能依据旧文件执行。但正常程序集体土地需有征地手续才能进行拆迁，经过征地后土地也变为国有土地，是否意味着也应适用征补条例，但本人认为目前大多项目需进一步完善征地补偿手续。